№ 257
гр. Айтос, 21.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – АЙТОС, IV СЪСТАВ, в публично заседание на шести
ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Мария Й. Дучева
при участието на секретаря Силвия Г. Лакова
като разгледа докладваното от Мария Й. Дучева Гражданско дело №
20242110100218 по описа за 2024 година
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от Ш. Х. К., EГH ********** и Х. И. К., EГH
**********, двамата с постоянен адрес — ***, със съдебен адрес — ***, адв. Ж. Д. Х.
срещу Г. Х. М., EГH ********** и Д. С. М. , двамата с адрес — ***.
В исковата молба се сочи, с договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт
№121, TOM IV, peг.№6191, дeлo№648 от 2020г. нa нoтapиyc c peг.№324 c paйoн на дeйcтвиe
— Paйoнeн съд-Айтос ищците продали на ответниците ПOЗEMЛEH ИMOT с
идентификатор 63224.49.10 пo KKKP на ***, одобрена със Заповед PД-18-189/24.04.2020г.
на изпълнителния директор на AГKK с площ 1768 кв.м., с адрес на имота — местност ***",
с трайно предназначение на територията - земеделска и с начин на трайно ползване „За друг
вuд производствен, складов обект", при съседи: 63224.49.14,
63224.54.29, 63224.59.25, 63224.49.9 и 63224.49.12 с предходен номер 049010, заедно с
EДНOETAЖHA CГPAДA с идентификатор 63224.49.10.1, с предназначение на сградата —
за битови услуги със застроена площ 73 кв.м. за сумата от 1500 лв. и при данъчната оценка
на имота 5291.10лв.
Посочената продажна цена в договора за покупко-продажба в размер на 1500лв. и e
приблизително колкото две минимални работни заплати за страната към момента на
сключване на договора и е над три пъти по-ниска от данъчната оценка на имота, предмет на
продажбата и над петдесет пъти по-ниска от неговата пазарна стойност, поради което е
налице значителна, до степен на пълна липса на еквивалентност в насрещните престации.
Процесният договор според ищците от една страна противоречи на закона, a от друга страна
накърнява добрите нрави и като такъв се явява нищожен на основание чл.26, ал.1, предл.1 и
1
предл.3 от ЗЗД.
Въз онова на изложеното ищците считат, че за тях е налице правен интерес да искат на осн.
чл. 26, ал.1 предл. 1 и 3 от ЗЗД прогласяване на нищожността на договор за покупко-
продажба на ПOЗEMЛEH ИMOT с идентификатор 63224.49.10 пo KKKP на ***, одобрена
със Заповед PД-18-189/24.04.2020г. на изпълнителния директор на AГKK с площ 1768 кв.м.,
с адрес на имота — местност ***", с трайно предназначение на територията - земеделска и с
начин на трайно ползване „За друг вuд производствен, складов обект", при съседи:
63224.49.14, 63224.54.29, 63224.59.25, 63224.49.9 и 63224.49.12 с предходен номер 049010,
заедно с EДНOETAЖHA CГPAДA с идентификатор 63224.49.10.1, с предназначение на
сградата — за битови услуги със застроена площ 73 кв.м., поради противоречие със закона и
добрите нрави.
В законоустановения срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от
ответниците Г. М. и Д. М., чрез адв.Д.. в отговора на ИМ ответниците излагат фактите по
различен начин, отколкото в ИМ. Ответниците твърдят, че ищците са чичо и леля на
ответницата Г. и понеже двамата нямат деца преди години взели решение да прехвърлят два
от имотите си на двете си племенници. Изрично желание на ищците било в НА за покупко-
продажба да се посочи сумата от 1500лв.като продажна цена на имота, а освен това ищците
все още ползвали имота и сградата. Ответниците твърдят, че са останали изненадани, че се
претендира нищожност само на едната сделка, т.к. на същата дата ищците са прехвърлили
друг свой имот на другата си племенница, също на символична цена, но тази сделка не се
атакува пред съда. Ответниците ,молят сделката да не бъде прогласявана за нищожна, а
искът да бъде отхвърлен поради факта, че важали различни правила относно стойността на
имота, когато страните по сделката са роднини. Освен това както вече беше коментирано
ищците и до момента ползват постройката и обработват земята, без да са платили никакъв
наем. Ответниците излагат, че не са и претендирали наем, т.к. считали че е неморално да
искат пари за ползването на имота от свои роднини. За да са спокойни ищците, че ще ползват
имота необезпокоявани ответниците дали своя НА на съхранение при ищците и до момента
не са оспорили правото им на ползване, макар неотразено в НА. Твърди, че също, че след
покупко-продажбата ищците са продължили да извличат ползи от имота, като са
обработвали земята (но за тези печалби в ИМ не се говори).
На следващо място ответниците твърдят, че предназначението на имота е за земеделски
нужди, а не за жилищни или курортни, поради което стойността му далеч не била в пъти
толкова висока, както твърдят ищците.
В този смисъл ответниците считат, че иска за следва да бъде отхвърлен.
В о.с.з. ищеците чрез Х. поддържат ИМ и тезата, че поради възрастта си са били заблудени
лесно относно реалната стойност на имота, както и относно възможността да продължат да
ползват имота до смъртта си.
В о.с.з.ответниците чрез адв.Д. поддържат тезата, че никога не са препятствали ищците да
ползват имота и са поискали наемна цена едва когато получили съдебните книжа по делото,
2
защото много се разгневили.
Съдът, след анализ и преценка на събраните по делото доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност и въз основа на вътрешното си убеждение, прие за установено следното
от фактическа страна:
Не се спори от страните по делото, че на 04.12.2020г между страните по делото бил сключен
договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: ПИ с идентификатор
№63224.49.10, находящ се в ***, ***с площ 1768 кв.м. По силата на договора, обективиран в
НА № 121, TOM IV, peг. № 6191, нот.д. № 648 от 04.12.2020г. на нотариус Б. Д., рег. № 324
ищецът имал задължение да прехвърли на ответниците собствеността върху процесния имот
, а ответниците имали задължение да заплатят продажната цена- 1500лева.
Ищеците твърдят, че когато била договаряна сделката условието им било срещу посочената
по-ниска цена да имат доживотно право на ползване върху имота.
Ответниците нито отричат, нито потвържадат наличие на такава уговорка по време на
преговорите по сделката, а единствено твърдят , че през изминалите години по никакъв
начин не са пречилиили ограничавали ищците да ползват имота.
Описаната фактическа обстановка се формира от приложените по делото писмени
доказателства , показанията на свид.А. А. А., Л. Т. И., Х. А. Х., Н. Х. С. и изготвената по
делото СТЕ.
Според показанията на свид. А. А. А. (кмет на ***) той познава и двете страни, като за
ищците може да каже само, че са кротки, работливи и изолирани хора. Веднъж се наложило
да качи ищцата в автомобила си , за да я превози до дома й тогава тя през сълзи му
разказала, че със съпругът й са били измамени и им е бил взет имот от тяхме племенница.
Ищцата с възмущение разказала, че племенницата дори им искала наем , защото ползват
имота.
В показанията си свид.И. разказва, че ищците са се оплаквали как не са разбрали , че нямат
право да ползват имота докато ответницата не им поискала наем за това. Според свидетеля
двамата били много възрастни, бедни и болни и процесния имот им предоставял
възможност да отглеждат различни зеленчуци, които продавали и така допълвали скромния
си бюджет.
Свидетелката Н. С. (сестра на ответницата) разказва, че тя също е племенница на ищците и
също е закупила от тях имот- къща ,като ищците са си запазили пожизнено право на
ползване на имота. Тя самата си мислела, че ищците са си запазили правото на ползване и на
двата имота, понеже по времето когато уговаряли сделката ищците казали, че държат да си
запазят правото на ползване и на двата имота.
Според Х. Х. (съсед на ищците) той е виждал в имота само ищците, които винаги са го
обработвали. Единственият път, който видял ответниците в процесния имот било преди 3-4
години, когато двамата го почиствали. Тогава ответницата Г. му се похвалила, че са закупили
3
имота.
От заключението на ВЛ И. Б. (л.89-95) средната пазарна оценка на имота, предмет на
прехвърлителната сделка е 115 556лева. Според допълнителното заключение на ВЛ (л.81-85)
справедливата пазарна оценка на имота е 22 226лева. Съдът изцяло кредитира заключенията
на ВЛ и се позовава на тях при формиране на решението си.
При така установеното от фактическа страна и обсъдените доказателства, съдът прави
следните правни изводи:
В ИМ ищецът претендира съдът да прогласи нищожността на обективираната
в НА № 121, TOM IV, peг. № 6191, нот.д. № 648 от 04.12.2020г. на нотариус Б. Д., рег. № 324
в регистъра на НК правна сделка на осн. чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД поради противоречие на
сделката с добрите нрави . При условията на евентуалност е предявен иск по чл.26, ал.1,
предл.1 ЗЗД относно същата сделка.
Прогласяването на нищожността на една сделка може да се иска от всяко трето лице,
вкл.такова което не е страна по сделката. В този смисъл предявеният от ищците иск по чл.26,
ал.1,предл. 3 ЗЗД, с които се атакува сделката , обективирана в НА № 121, TOM IV, peг. №
6191, нот.д. № 648 от 04.12.2020г. на нотариус Б. Д., рег. № 324, е процесуално допустим .
Относно иска по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД , в който от ищецът твърди , че сделката,
обективирана в НА № 121, TOM IV, peг. № 6191, нот.д. № 648 от 04.12.2020г. на нотариус Б.
Д., рег. № 324 накърнява добрите нрави, следва да се има предвид, че „добрите нрави ” не е
правна, а морална категория и нормата на чл.26 ЗЗД е обща и се прилага в случаите, когато
законът не предвижда специална норма, която да регулира конкретните обществени
отношения. Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело №
1/2009 г., ОСTK „добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно
значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на
противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи
служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона
интерес. … Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за
всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. В Определение № 898 от
21.08.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., I г. о., ГК, се сочи, че „Съдържанието на
понятието „добри нрави“ следва да се търси в обективните морални категории, които са
възприети в обществото, но поради своя социално-етичен характер не са скрепени със закон
и основно са свързани със забраната да се вреди другиму, възползвайки се от неговото
неравностойно възрастово, социално, здравословно или материално положение.“
Според Решение № 1291 от 03.02.2009 г. по гр.д. № 5477/ 2007 г., ВКС, V г. о. „Когато се
преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави съдът не може да се ограничи
само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да
съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката, са съвместими с
4
общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Тогава, когато
сделката и съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до
неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно търпи
значителна загуба, която то не е желало и очаквало, има основание да се счита, че
сделката е проява на недобросъвестност и накърнява добрите нрави.” В този смисъл
и Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485/2010 г., ВКС, I г. о., докладчик Бонка
Дечева.
В съответствие с всичко приети от ВКС постановки по въпроса за накърняването на
добрите нрави , съдът счита че водещи при преценката за наличие на порок на сделката на
това основание са два критерия: еквивалентност на престациите и личността на страните (в
случая прехвърлителите). Видно от заключението на ВЛ И. Б. (л.89-95) стойността на имота
, изчислен по метода на „пазарните аналози” е 22 226лв.(двадесет и две хиляди двеста
двадесет и шест лева). Елементарни изчисления сочат на извода за липса на еквивалентност
на престациите, като е видно че ищецът е получил нищожна сума в сравнение с реалната
стойност на имота, който е прехвърлил .
Липсата на еквивалентност между двете престации в НА № 121, TOM IV, peг. № 6191, нот.д.
№ 648 от 04.12.2020г. на нотариус Б. Д., рег. № 324, сочи че сделката е сключена при
нарушаване на добрите нрави и на това основание следва да бъде прогласена за нищожна.
Уважаването от съда на основният иск по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД, закономерно сочи , че
съдът няма нужда се произнася по евентуално предявеният иск по чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД.
Относно разноските:
На осн.чл.78, ал.1 ГПК съдът следва да осъди ответниците да заплатят съдебно –деловодни
разноски в размер на 1015лева, от които 50лв.ДТ за образуване на дело и 250лева депозит за
ВЛ и 15лв. за издаване на съдебни удостоверения. В приложеното на л.5 пълномощно на
адв.Тасков не е посочен размер на адв.възнаграждение и съдът определя същия по
справедливост съобразно фактическата и правна сложност на делото и броя на исковете на
700лева. Следователно ответниците солидарно следва да бъдат осъдени да заплатят на
ищеца разноски в размер на 1015лв./хиляда и петнадесет лева/ .
Водим от изложените съображения , съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН НА на осн.чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД сключеният на
04.12.2020г между Ш. Х. К., EГH ********** и Х. И. К., EГH **********, двамата с
постоянен адрес — ***, като продавачи и Г. Х. М., EГH ********** и Д. С. М. , двамата с
адрес — *** като купувачи договор за покупко-продажба на поземлен имот с
идентификатор 63224.49.10 пo KKKP на ***, одобрена със Заповед PД-18-189/24.04.2020г.
на изпълнителния директор на AГKK с площ 1768 кв.м., с адрес на имота — местност ***",
с трайно предназначение на територията - земеделска и с начин на трайно ползване „За друг
5
вuд производствен, складов обект", при съседи: 63224.49.14, 63224.54.29, 63224.59.25,
63224.49.9 и 63224.49.12 с предходен номер 049010, заедно с EДНOETAЖHA CГPAДA с
идентификатор 63224.49.10.1, с предназначение на сградата — за битови услуги със
застроена площ 73 кв.м. за сумата от 1500 лв., която сделка е обективирана в НА № 121,
TOM IV, peг. № 6191, нот.д. № 648 от 04.12.2020г. на нотариус Б. Д., рег. № 324, поради
противоречие с добрите нрави.
ОСЪЖДА на осн.чл.78, ал.1 ГПК ответниците Г. Х. М., EГH ********** и Д. С. М., ЕГН:
********** да заплатят на ищците Ш. Х. К., EГH ********** и Х. И. К., EГH **********
съдебно деловодни разноски в размер на 1015лв./хиляда и петнадесет лева/.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред
Окръжен съд-Бургас.
Съдия при Районен съд – Айтос: _______________________
6