Решение по дело №55/2024 на Административен съд - Добрич

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК във вр. с чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОбС) и е образувано по жалба на В. П. В. с постоянен адрес в [населено място], [улица], ет. 3, ап. 6, подадена чрез пълномощник, редовно упълномощен, срещу Заповед № 56/17.01.2024 г. издадена от кмета на Община Балчик, с която е определен размер на парично обезщетение от 24 100 лева за отчужден имот, находящ се в [населено място], вилна зона „Фиш-фиш“, [улица] цел укрепване на свлачище във вилната зона.

Жалбоподателят не е съгласен с определения размер на обезщетението от 24 100 лв. и оспорва заповедта в тази част. Счита, че така определеният размер на обезщетението е под действителната пазарна цена на имота, както и че неправилно вещото лице е направило оценка на същия без да поиска да му бъде осигурен достъп до имота, за да може да изготви обективна и справедлива пазарна стойност. В съдебно заседание, лично и чрез адв. М. И., заявява, че поддържа жалбата с изключение на направените възражения за неспазване процедурата. Позовава се на нормата на чл. 22, ал. 5 от ЗОбС и изразява становище, че имотът следвало да бъде оценен с предназначението си по предходно действащия ПУП. Изразява съгласие с оценката на имота, определена от вещото лице по единичната експертиза, М. Х.. По отношение на тройната експертиза, изразява съгласие с определената цена за кв.м. на имота, но възразява по отношение на определения коефициент, с който се намалява стойността, заради свличането на части от имота. Възразява, че са оценени само 190 кв.м. – непропадналата част според вещите лица. Счита, че изготвената от вещите лица по тройната експертиза оценка го ощетява, тъй като е определена цена на имота по-ниска, дори и от изготвената от общината и моли съдът да не приема заключението на вещите лица. Счита, че обективно е заключението на вещото лице М. Х. и моли за решение, съобразно него. Претендира присъждане на направените разноски, включващи адвокатско възнаграждение, посочено в договора за правна помощ на адв. М., заплатените депозити за вещи лица, както и 250 лв. за допълнително заседание, които били заплатени от жалбоподателя, съгласно Наредбата за адвокатските възнаграждения. Подробно излага съображенията си за неправилно определено обезщетение с оспорената заповед в писмени бележки.

Ответникът, Община Балчик, чрез главен юрисконсулт Ж. М., в писмено становище и в съдебно заседание излага доводи за неоснователност на жалбата и законосъобразност на оспорената заповед. Заявява, че определеното със заповедта обезщетение е равностойно и справедливо, тъй като съответства на предназначението и състоянието на имота. Заявява, че експертът, изготвил оценката в административното производство, инж. Л., е определил корекционен коефициент 70 % за свлачищна зона. С тази корекция била обхваната и липсващата част от имота. Определената от него пазарната стойност, макар и по-висока, не се различава съществено от мнозинството вещи лица, изготвили тройната съдебна експертиза, чийто подход бил различен. Вещите лица по тройната експертиза правилно отчели, че е необходима корекция от цената на имота. Представя писмени бележки и моли жалбата като неоснователна да бъде отхвърлена, Претендира заплащане на юрисконсултско възнаграждение и прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение в случай, че то надвишава определения с Наредбата минимум.

От фактическа страна съдът приема за установено следното:

Жалбоподателят се легитимира като собственик на имот с кад. идентификатор 53120.505.206 по КККР на [населено място], община Балчик, вилна зона „Фиш-фиш“, [улица], с площ 659 кв.м., представлвяващ УПИ ХІ-737, кв.11 по плана на вилната зона, видно от нотариален акт за покупко-продажба № 93, т.ІІІ, д.№ 627/2004 г. на Сл. по вписванията при РС Балчик.

От представената по делото Зпаводе № РД-02-14-300 от 21.04.1997 г. на министъра на териториалното развитие и строителството е видно, че за района, в който попада имота, е била наложена строителна забрана още преди придобиването му от жалбоподателя, поради мащабни свлачищни процеси в района на вилната зона.

Не е спорно между страните, а и от представените Становище с изх. № ИГП-414/01.06.2014 г. , Становище № ИГП-466/16.07.204 г. и Доклад от 2020 г., изготвени от геолози на „Геозащита“ ЕООД [населено място], се установява, че имотът на жалбоподателя попада в район на активно свлачище.

С цел извършване на укрепителни мероприятия, с Решение № 659 по Протокол № 38/29.11.2022 г. Общински съвет Балчик е одобрил ПУП-План за регулация за УПИ ХХІ-за техническа инфраструктура за изпълнение на обект от първостепенно значение публична общинска собственост „Поетапно изпълнение на укрепване на свлачища на улица 2, 3 и 4, във вилна зона „Фиш-фиш“, община Балчик“. Решението не е било обжалвано и е влязло в сила на 06.02.2023 г. Общинският експертен съвет по устройство на територията при Община Балчик, въз основа на извършените геодезически изследвания в района на процесната вилна зона „Фиш-фиш“, с решение по Протокол № 3 от 11.04.2003 г. е приел наличните данните за критично авариралите, напълно разрушени или погинали 13 бр. имота сред които е посочен и ПИ 53120.505.206 на жалбоподателя.

По делото не е спорно, че в обхвата на одобрения ПУП попада и имота на жалбоподателя и това се установява от публикуваното в ДВ бр. 2/2023 г. Решение № 659 по Протокол № 38/29.11.2022 г., с което е одобрен ПУП-План за регулация за УПИ ХХІ-за техническа инфраструктура. В решението е посочено, че новообразувания поземлен имот е 3789 кв.м. и същият включва 13-те имота, приети за напълно разрушени и погинали с решението на ОБЕСУТ, цитирано по-горе.

На 06.07.2023 г. Община Балчик е възложила определянето на пазарна стойност на имота на жалбоподателя. По делото е представена изготвената през м.ноември 2023 г. Експертна оценка на инж. Н. Л., независим оценител. Според независимия оценител пазарната стойност на ПИ 53120.505.206 - незастроен е 24 100 лева.

На 17.01.2024 г. кметът на О. Б. е издал оспорената в настоящото производство заповед, с която на основание чл. 21, ал. 3, чл. 25, ал. 2 и ал. 2 от ЗОбС и на основание чл. 205, ал. 3 от ЗУТ е наредил отчуждаване на ПИ 53120.505.206 от собственика му, В. П. В., определил е размера на равностойното парично обезщетение от 24 100 лева и е наредил неговото изплащане.

Заповедта е изпратена за връчване по пощата с писмо на общинската администрация от 22.01.2024 г. По делото не са представени доказателства за датата и начина на връчване на заповедта. Затова съдът приема, че подадената на 02.02.2024 г. жалба срещу заповедта е в законоустановения срок.

По делото бе извършена съдебно - оценителна експертиза от вещото лице М. Х., която дава заключение, че пазарната стойност на имота е 33 390 лева. При определяне на пазарната стойност на имота вещото лице е сравнявало стойността на имота със сходни характеристики, но без данни да са засегнати от активно свлачище.

Заключението бе оспорено от ответника, поради което бе възложена тройна съдебно-оценителна експертиза.

По тройната съдебно-оценителна експертиза, вещите лица Н.В. и П.П. дават заключение, че пазарната стойност на имота с подобренията е 23 100 лева. Вещите лица са приложили коефициент за състояние на имота към определената средна пазарна стойност, поради пропадането на имота - около 60%-70% погинала част. Експертизата отчита и извършените подобрения.

Третото вещо от тройната експертиза представя особено мнение, тъй като счита, че независимо от съществуващите пропадания на части от имота, оценката следва да се извърши по площта, която общината е отчуждила, т.е. да е за 510 кв.м. и в съдебното заседание представя своето заключение за пазарна стойност на имота с подобренията от 30 327 лева.

При така установената фактическа обстановка съдът приема, че жалбата е допустима, като подадена от надлежна страна, срещу годен за оспорване административен акт в законоустановения срок.

Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.

При извършване на проверката по чл. 168, ал. 1 от АПК, съдът приема, че заповедта е правилна, законосъобразна и не страда от визираните в жалбата пороци.

Оспорената заповед е издадена от компетентен орган.

Заповедта е издадена от компетентен орган - кмета на Община- Балчик в кръга на правомощията му по чл. 25, ал. 2 ЗОбС.

Заповедта отговаря на изискванията за форма като има съдържанието визирано в чл. 25, ал. 2 ЗОбС.

Съдът не установи при издаването на заповедта да са допуснати съществени процесуални нарушения на правилата по Глава трета от ЗОбС, озаглавена „Принудително отчуждаване на имоти-частна собственост, за общински нужди“. Спазена процедурата по чл. 25, ал. 1 ЗОбС.

Съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗОбС, на чието основание е издадена оспорената заповед, имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

В разглеждания случай е извършено принудително отчуждаване на частен имот за задоволяване на общинска нужда въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план по реда на чл. 21, ал. 1 ЗОС. Отчуждаването по дефиниция е предназначено да задоволи общинска нужда по приложението на устройствен план чието решение за одобряване е влязло в сила.

Относно материалната законосъобразност на обжалвания административен акт съдът намира следното:

Спорът по делото е по отношение на оценката на имота. Оценката на имота, предмет на отчуждаването, е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаване на административния акт в частта относно размера на обезщетението.

Съгласно чл. 22, ал. 5 ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Жалбоподателят счита, че не е спазено това правило при определянето на размера на равностойното парично обезщетение за имота.

В § 1 от ДР на ЗОбС са дефинирани относимите понятия, а именно: т. 1. определя, че "равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон. Т. 2 определя, че "пазарни цени на имоти със сходни характеристики" са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. Т. 3 определя, че "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии или в едно и също землище с отчуждавания имот - в земеделските територии и в горските територии.

Оплакването на жалбоподателя, че определеното от административния орган обезщетение е силно занижено, е неоснователно.

Пазарната стойност на имота е тази, която определя неговата възможна пазарна реализация.

Не е спорно обстоятелството, че процесният незастроен имот попада в зона с геологически риск и зона на строителна забрана. От данните по делото се установява, че от 01.01.2000 г. има регистрирано свлачище с № DOB03.02508-14-02, засягащо местоположението на имота - централната източна част на вилна зона „Фиш-Фиш“, [улица]. Не е спорно и че свлачището към настоящия момент е активно. При оглед извършен от вещите лица по тройната експертиза същите установяват, че територията на оценявания имот е силно наклонена от север на юг към морето и че монтирания метален вкопан басейн в имота с обем 8 куб.м. е разрушен поради свличане на земни маси. Имотът е без възможност за застрояване и в него липсва захранване с питейна вода. Към момента на оценката вещите лица установяват значително намаляване площта на имота с около 60 – 70 % като сочат , че останалата непропаднала част от имота е около 190 кв.м. от 510 по документ за собственост. Въз основа на това обективно обстоятелство те определят корекционен коефициент, приложен към средната пазарна цена на кв.м. и отчитайки подобренията са определили пазарна стойност от 23 100 лева. Вещите лица считат, че има опасност и от последващо срутване на имота в район на басейна. При огледа установяват също, че имота няма достъп откъм улица, поради нейното пропадане.

При сравняване на изготвените оценки и съобразяването им с останалите доказателства по делото съдът намира, че именно с вида и състоянието на имота са съобразени оценката на независимия оценител от административното производство, инж. Н. Л. и оценката на вещите лица, изготвили тройната експертиза, Н. В. и П. П.. Видно е, че както оценката на имота, извършена в административното производство, така и оценката на вещите лица по тройната експертиза е в съответствие с нормата на чл. чл. 22, ал. 5 от ЗОбС, тъй като оценителите са приели средна пазарна цена за кв.м. въз основа на предназначението на имота по предишния ПУП, сравнявайки го с имоти със същото предназначение- урбанизирана територия за ниско застрояване, за вилна зона. Затова възражението, че заповедта е несъобразена с тази норма е неоснователно.

Съдът приема като обективно заключението на вещите лица, изготвили тройната експертиза. Същото изцяло кореспондира с представения снимков материал и с приложените в административната преписка становище и доклад на „Геозащита“ ЕООД Варна, според които свлачището в района на в.з. „Фиш-Фиш“ е определено като „висящо“ , т. е. без възможност за стабилизиране по естествен път. Оценката е съобразена и с продължаващото развитие на свлачището, дестабилизирането на нови площи, което в близко бъдеще може да причини погиването на целия имот.

Гореустановените обективни факти налагат извода, че имот с подобна характеристика няма пазарната стойност идентична и сравнима със стойността на имотите с подобно местоположение и размери, но все още незасегнати от свлачище. След като имотът е свлачищен, всички негови предишни преимущества, свързани с разположение и панорама, не могат да имат същата тежест при определяне на пазарната му стойност. В противен случай оценката няма да отговаря на изискването да бъде справедлива. Обстоятелството, че имотът е със силно намалена стойност вследствие засягането му от свлачищните процеси е видно и от продажната му цена, на която жалбоподателят го е придобил на 22.04.2004 г. - сумата от 1200 лева, близка до данъчната оценка. Към момента на придобиването на имота от жалбоподателя вече е имало наложена строителна забрана със заповед от 21.04.1997 г., издадена от министъра на териториалното развитие и строителството. Строителната забрана е обстоятелството, което има значение за определяне на стойността на един имот. Настъпилото впоследствие пропадане, причинило намаляване на реалната площ на имота, е също обективно обстоятелство, водещо до значителна обезценка на поземления имот, тъй като го характеризира и като опасен за обитаване от хора. Тези обективни обстоятелства са отчетени единствено от независимия оценител в административното производство и от вещите лица, изготвили тройната експертиза.

Именно по тези съображения съдът не приема оценката на вещото лице по първата експертиза като обективна и достоверна. Въпреки всички приложени по делото доказателства за състоянието на имота, за пропадането на значителна част от него и за опасност от пълното му погиване, необосновано при определяне на пазарната стойност по първата експертиза е прието, че имотът е с „отлична търговска привлекателност“. По този показател вещото лице е приело еднаква отлична оценка като на сравняваните имоти, за които обаче няма данни да са с намалена площ, поради пропадане на значителни части от тях. Вещото лице не е отчело и обстоятелството, че към момента на определяне на справедлива пазарна стойност имотът вече не е с площта си по документ за собственост – 510 кв.м. , тъй като приблизително 2/3 от площта са погинали. По същите съображения не се приема за обективно и достоверно и особеното мнение на третото вещо лице от тройната експертиза. Няма как да бъде оценявано нещо, което не съществува.

В резултат от изложеното по-горе, жалбата като неоснователна следва да се отхвърли. Поради забраната за влошаването положението на жалбоподателя при отхвърляне на жалбата оспорената заповед в частта, с която е определен размера на обезщетението, не следва да се изменя към намаляване на стойността на имота.

Ответникът е защитаван от юрисконсулт, поради което на основание чл. 143, ал. 3 от АПК следва да му се присъдят разноски за юрисконсултско възнаграждение, определено в минималния размер по Наредбата за заплащане на правната помощ.

Предвид изложеното и на основание чл. 172, ал. 2 АПК Добричкият административен съд

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ жалбата на В. П. В. с постоянен адрес в [населено място] срещу Заповед № 56/17.01.2024 г., издадена от кмета на Община Балчик.

ОСЪЖДА В. П. В. с [ЕГН], с постоянен адрес в [населено място], да заплати на Община Балчик сумата от 100 ( сто), лева представляваща разноски по делото за юрисконсултско възнаграждение.

Решението е окончателно.