РЕШЕНИЕ
№ 16752
гр. София, 17.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 159 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ДЕНИЦА Н. УРУМОВА
при участието на секретаря БИЛЯНА ХР. РАДОВЕНСКА
като разгледа докладваното от ДЕНИЦА Н. УРУМОВА Гражданско дело №
20221110144589 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното :
Предявен е иск от “., ЕИК: ., със седалище и адрес на управление: г., срещу Р. Л. И.,
ЕГН: **********, с адрес:., ателие 6, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата
от 7949,77 лв., представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди (претърпени
загуби), вследствие от недобросъвестно преддоговорно поведение на ответника, изразяващо
се в неоснователен отказ да сключи с ищеца предварителен договор за покупко-продажба на
поземлен имот с идентификатор 68134.905.728, ведно с построените в него сграда с
идентификатор 68134.905.728.1 и сграда с идентификатор 68134.905.728.1 по КККР на гр.
С., одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК,
ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 17.08.2022 г., до окончателното
плащане на дължимото.
Претендират се разноски.
Ищецът твърди, че водил с ответника преговори за сключването на предварителен
договор за закупуване на поземлен имот с идентификатор 68134.905.728, ведно с
построените в него сграда с идентификатор 68134.905.728.1 и сграда с идентификатор
68134.905.728.1 по КККР на гр. С., одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК. Посочва, че в края на месец септември 2021 г., страните
се разбрали продажната цена да бъде 650 000 евро, предварителният договор да се сключи
до 18.10.2021 г. и при сключването му ищецът да заплати капаро в размер на 10% от цената.
Ищецът поддържа, че започнал подготовка на планираната сделка, като на 01.10.2021 г.
ангажирал Адвокатско съдружие „С. и Б.“, на което заплатил възнаграждение в размер на
7200 лв. Отделно инициирал преговори с банки за получаването на кредит за заплащане на
продажната цена, във връзка с което следвало да се снабди с определени документи, като
заплатил 444 лв. за изготвяне на експертна оценка на „И., 120 лв. за 2 бр. кадастрални скици
на „Г.и 93,57 лв. за издаване на 3 бр. удостоверения за тежести на А.. Сочи, че възстановил
1
на адвокатското съдружие сумата от 92,20 лв., включваща такси за различни
административни услуги във връзка с предстоящата сделка.
В исковата молба се твърди, че на 16.10.2021 г. ответникът уведомил ищеца, че се
отказва от сделката, тъй като изготвеният от адвокатите на ищцовата страна предварителен
договор бил изпратен в електронен „pdf“ формат и в него било предвидено при неотпускане
на кредита ответникът да върне на ищеца половината от полученото капаро и нямало
сигурност, че кредитът ще бъде отпуснат. Според ищеца това поведение било
недобросъвестно, тъй като ответникът необосновано прекратил преговорите и отказал да
сключи предварителен договор, макар същият да отразявал постигнатите договорености
между страните. Същевременно, ответникът не предложил други условия, не бил готов за
предоговаряне на отношенията между страните и продал процесните имоти на трето лице,
въпреки, че преди това да създал убеждение у ищеца, че ще му ги продаде на него. В
причинна връзка с това поведение на ответника, ищцовата страна посочва, че е претърпяла
вреди, под формата на горепосочените разходи в общ размер от 7949,77 лв.
Ответникът, в срока по чл. 131 ГПК, е депозирал отговор на исковата молба.
Признава, че е водил с ищеца преговори за продажба на процесните имоти, но оспорва
страните да са постигнало договорка по отношение подписване на предварителен договор по
чл. 19 ЗЗД. Посочва, че предложеният от ищеца предварителен договор не отразявал вярно
предхождащите устни договорки между страните, както и желаната от ответника цена,
доколкото на ищеца било предложено да закупи имота за повече от 650 000 евро. Излага
съображения, че не бил обвързан да продаде имота на ищеца, а е имал възможност свободно
да води преговори и с други лица, като законосъобразно е отхвърлил предложения от ищеца
предварителен договор. Ответникът твърди, че не следва да отговаря за сторените от ищеца
разходи, тъй като в предварителния договор било предвидено същите да останат за негова
сметка, в качеството му на продавач, като същите са заплатени доброволно от ищеца. Излага
доводи, че е действал добросъвестно, съобразно интересите си, като не е укривал от ищеца,
че води преговори и с други купувачи. Моли искът да бъде отхвърлен и претендира
разноски.
В съдебно заседание ищецът се представлява от адв. С. и адв. Га., които поддържат
исковата молба и молят искът да бъде уважен. Депозира писмена защита, в която излага
съображения по същество.
Ответникът се представлява от адв. Б., която поддържа отговора и моли за
отхвърляне на предявения иск. Депозира писмена защита, в която излага съображения по
същество.
По делото са събрани писмени и гласни доказателства.
От събраните по делото относими доказателства се установява следното:
От представените по делото нотариални актове се установява, че ответникът е бил
собственик на процесните поземлен имот с идентификатор 68134.905.728, ведно с
построените в него сграда с идентификатор 68134.905.728.1 и сграда с идентификатор
68134.905.728.1 по КККР на гр. С., одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, като на 28.10.2021 г. е продал същите на Ев. – Г. за
сумата от 650 000 евро.
Представен е договор за наем и анекси към същия, от които се установява, че от
02.10.2009 г. ответникът е отдавал под наем на ищеца процесните имоти.
От представените разпечатки от имейл кореспонденция се установява следното: във
връзка с намерение на ищцовото дружество да получи кредит, на 01.10.2021 г. „. го е
информирало, че следва да представи нотариален акт за собственост, скица, предварителен
договор или проект на такъв, удостоверение за тежести, данъчна и експертна оценка,
удостоверение от АГКК и заверени архитектурни проекти; на 15.10.2021 г. ищецът е
2
уведомил ответника, че кредитът е одобрен, като му е изпратил удостоверение от банката и
проект на предварителен договор с молба същият да бъде прегледан и подписан на
18.10.2021 г.; на същата дата ответникът е отговорил на ищеца, че ще прегледа
предварителния договор и ще направи евентуални корекции по същия, като е помолил в
понеделник да получи пазарната оценка и е изразил готовност договорът да бъде подписан
на 19 или 20.10.2021 г., а по-късно вечерта е поискал да получи предварителния договор във
формат „Word“, за да направи корекции по същия, в отговор на което ищцовата страна е
обяснила как да се направят отбелязвания и върху формата „PDF“, като е пояснила, че
предоставянето на пазарната оценка зависи от банката и желае договорът да се сключи на
18.10.2021 г. следобяд или на 19.10.2021 г. преди обяд; на 18.10.2021 г. действащият от
името на ищеца адвокат С. е поискал ответникът да заяви, дали се отказва от сделката, или
ще направи корекции по предварителния договор, като последният е посочил, че не желае да
сключва никакви договори; на 19.10.2021 г. ищцовото дружество е уведомило банката, че
ответникът се е отказал от сделката с аргументи, че банката не е поела задължение да
отпусне кредита и в предварителния договор било предвидено, че ако сделката не се
осъществи поради неотпускане на кредита продавачът следва да върне 50% от полученото
капаро, а ако не се реализира по негова вина – цялото капаро.
Представено е банково удостоверение от 15.10.2021 г., с което „. заявява, че е
одобрила отпускането на кредит на ищеца за закупуване на процесните имоти, при условие
че се представят изискуемите документи и се даде положително правно становище.
Представено е пълномощно, с което на 07.10.2021 г. ответникът е упълномощил И. да
го представлява пред всички държавни и общински органи във връзка със снабдяването с
документи относно процесните имоти, като това пълномощно е оттеглено на 19.10.2021 г.
От представената на л. 108 от делото фактура се установява, че на 11.10.2021 г. И. се е
снабдила с удостоверение за семейно положение.
На л. 106-122 от делото са представени доказателства за твърдените от ищеца
плащания в общ размер от 7949,77 лв., а именно: с платежно нареждане от 26.10.2021 г. е
заплатил на Адвокатско съдружие „С. и Б. о дружество разноски за същата в размер на 92,20
лв.; с платежно нареждане от 08.10.2021 г. е заплатил на „И.сумата от 444,00 лв.,
представляваща цена за изготвена пазарна оценка на процесните имоти; с платежно нарежда
от 15.10.2021 г. е заплатил на „Ге.ията сумата от 90,00 лв. за издаване на 3 бр. удостоверения
от Имотния регистър и е платил такси за преводите в общ размер от 3,57 лв.
От разпита на свидетеля Х.Г.ев се установява, че същият е брокер и е давал съвети на
ответника във връзка с продажбата на процесните имоти. Посочва, че ответникът имал
намерение да продаде имота на най-високата възможна цена, разговарял с различни
купувачи и накрая го продал за 650 000 евро. Заявява, че е присъствал на среща между
ответника и купувача.
При така установеното съда направи следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл. 12, вр. чл. 45 ЗЗД и има за предмет
присъждане на обезщетение за причинени имуществени вреди от противоправно поведение
на ответника, във връзка с преддоговорни отношения между страните. Спорен по делото е
въпросът дали ответната страна е действала добросъвестно, отказвайки да продаде имотите
на ищеца.
Съгласно разпоредбата на чл. 12 ЗЗД, при воденето на преговори и сключването на
договори, страните трябва да действат добросъвестно и при спазване правилата на добрите
нрави, като в противен случай дължат обезщетение. Преценката за добросъвестността на
страната принадлежи на съда, като е необходимо да се отчетат и вземат под внимание
установените по делото факти и обстоятелства. За да възникне отговорността за вреди от
неизпълнение по смисъла на чл. 12 ЗЗД, във вр. чл 45 ЗЗД, е необходимо кумулативното
наличие на определени предпоставки: преддоговорни отношения, които са започнали и не са
3
прекратени към момента на осъществяване на деянието; противоправно деяние в нарушение
на изискването за добросъвестност, извършено виновно; настъпване на вреда за насрещната
страна, действаща добросъвестно, като вредата е следствие от нарушен негативен интерес, а
именно, че не е сключен изобщо договор или той е недействителен; между противоправното
деяние и вредата следва да е налице причинна връзка, а като резултат от неправомерното
поведение при водене на преговори е необходимо да не е бил сключен договор или той да е
недействителен.
Добросъвестността е общо изискване при водене на преговори за сключване на
договор, има широк обхват, а недобросъвестността по съществото си съставлява поведение,
което е в разрез с общоприетите етични правила, определящи начина, по който следва да се
постъпва при постигане на целения резултат. Именно това несъответствие на поведението с
общоприетите правила, разпоредбата на чл. 12 ЗЗД урежда като правнорелевантно, определя
го като неправомерно и го санкционира. Законодателят в този случай е очертал само
спазването на едно общо задължение от страните преди да встъпят в договорни отношения,
тъй като недобросъвестността има различни проявни форми и едно конкретно изброяване
на преддоговорните задължения рискува да не бъде пълно и да лиши преговарящите от
закрила в хипотези, в които тя им е еднакво необходима.
Преценката за това, дали поведението на някоя от страните в преддоговорните
отношения /преговори/ противоречи на основното изискване по чл. 12 ЗЗД за
добросъвестност, или това поведение е в рамките на свободата на договаряне, е винаги в
зависимост от конкретни обстоятелства, като: стадия, до който са достигнали преговорите,
степента на увереност, създадена от ответната страна, че ще бъде сключен договор,
превеждането на суми в полза на една от страните и др.
Едно от най-важните задължения, което трябва да се спазва от всички преговарящи, е
преговарящият да сведе до знанието на другата страна тия факти и обстоятелства, които той
знае или според обстоятелствата би трябвало да знае и които, ако другата страна знаеше, би
се очаквало тя да реши дали да сключи или не договора. В тази насока преговарящият
следва да вземе мерките, които са необходими, за да бъде избягнато всякакво увреждане при
действията, свързани със самото преговаряне. С оглед на това, основателността на
претенцията за присъждане на обезщетение е обусловена от установяването на наличието на
преддоговорни отношения между страните, при които ответната страна е проявила
недобросъвестност, изразяваща се в неспазване на основните преддоговорни задължения на
страните, като неуведомяване на другата страна за съществени обстоятелства досежно
наличие на пречка за сключване на предварителен договор и невземането на мерки за
избягване на увреждането на насрещната страна. Задълженията за взаимно уведомяване
заемат първо място измежду задълженията на страните в преддоговорните отношения
помежду им.
Въз основа на гореизложеното съдът приема, че са налице предпоставките за
ангажиране отговорността на ответника на основание чл. 12 ЗЗД, тъй като се установява
недобросъвестно поведение в преддоговорните отношения между страните. Не се спори, че
страните са започнали преговори във връзка с продажба на процесните имоти, като от
доказателствата по делото се установява, че ответникът е имал желание да сключи
процесната сделка с ищеца, като с действията си е създал и увереност, че това ще се случи.
Самият ответник признава, че е започнал преговори с ищцовото дружество в началото на
месец октомври 2021 г., като по делото се доказа, че на 07.10.2021 г. е упълномощил И.а да
получи документи за процесните имоти и същата се е снабдила с удостоверение за семейно
положение – л. 108 от делото. На второ място, от имейл кореспонденцията се установи, че
ответникът е имал намерение да влезе в договорни отношения с ищцовата страна, тъй като е
заявил, че желае да прегледа изпратения му проект на предварителен договор и да направи
евентуални корекции върху същия и е изразил готовност да го подпише на 19 или 20.10.2021
4
г. Дори само от съобщенията между страните личи, че ответната страна е била наясно, че
цената ще бъде заплатена с кредит, но въпреки това е имала поведение, изразяващо
готовност имотите да бъдат продадени на ищеца. Като не е посочил уговорките, които
счита, че следва да фигурират в предварителния договор, и като не е направил корекции
върху същия, а директно е отказал да го подпише, макар до момента да е манифестирал
готовност за сключване на сделката, ответникът е действал недобросъвестно. Доказателство
за това е и фактът, че на 28.10.2021 г. – десет дни след прекратяване на преговорите,
ответникът е продал процесните имоти на трето лице за сума, която и ищецът е бил готов да
плати. Недоказани са възраженията в отговора на исковата молба, че страните не са се
уговаряли да сключат предварителен договор и че ищецът е бил уведомен, че ответникът
води преговори и с други купувачи. Действително, показанията на свидетеля Г.ев са в
насока, че са водени преговори и с други лица, но не се доказва ищецът да е бил уведомен за
това, а от представените доказателства се установява, че ответникът е демонстрирал
сериозно намерение да продаде процесните имоти именно на него. Ответникът не доказва и
какви са били предварителните устни уговорки между страните и дали е уведомил ищеца за
всичките си несъгласия, изложени в отговора на исковата молба, респективно – дали е
заявил какво желае да е същественото съдържание на предварителния договор, поради което
не може да се приеме, че основателно е отказал да сключи последния. От представените
доказателства, вкл. и имейл кореспонденцията се установи, че страните са били в напреднал,
макар и незавършен етап на преддоговорните отношения, тъй като ищецът е набавил
необходимите документи за отпускане на кредит, бил е одобрен за такъв, а ответникът, от
своя страна, е бил упълномощил представител да получава документи за имотите, проявил е
интерес към представения му проект за предварителен договор с готовност да го сключи,
като е поискал да го коригира. Неясно остава защо при този етап от преговорите между
страните ответникът не е предложил своето виждане за съдържание на предварителния
договор, включително и по отношение на датата на сключването му и начина на заплащане
на цената, а се е отказал от сделката, но това при всеки случай свидетелства за осъществено
недобросъвестно поведение.
По делото се доказа, че във връзка с подготвяната сделка ищецът е заплатил
посочените в исковата молба разноски в общ размер от 7949,77 лв., като същите
представляват вреда, настъпила в причинна връзка с недобросъвестното прекратяване на
преговорите от страна на ответника, поради което последният дължи възстановяване на тази
сума.
По разноските:
Предвид изхода на спора, само ищецът има право на разноски. С оглед представените
доказателства, съдът намира, че ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца
разноски в общ размер от 1224,90 лв.
Водим от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА Р. Л. И., ЕГН: **********, с адрес: ., да заплати на., ЕИК: ., със
седалище и адрес на управление: ., сумата от 7949,77 лв. (седем хиляди деветстотин
четиридесет и девет лева и 77 стотинки), представляваща обезщетение за причинени
имуществени вреди (претърпени загуби), вследствие от недобросъвестно преддоговорно
поведение на ответника, изразяващо се в неоснователен отказ да сключи с ищеца
предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор
68134.905.728, ведно с построените в него сграда с идентификатор 68134.905.728.1 и сграда
с идентификатор 68134.905.728.1 по КККР на гр. С., одобрени със Заповед РД-18-
739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, ведно със законната лихва върху
5
сумата, считано от датата на подаване на исковата молба – 17.08.2022 г. до окончателното
плащане на дължимото.
ОСЪЖДА Р. Л. И., ЕГН: **********, с адрес: ., да заплати на ., ЕИК: . със
седалище и адрес на управление: ., сумата от 1224,90 лв. (хиляда двеста двадесет и четири
лева и 90 стотинки), представляваща направени по делото разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6