Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

гр.Видин, 22.07.2009г.

 

                             В    И М Е Т О    Н А     Н А Р О Д А

 

Видински районен съд , гражданска колегия в публично заседание на двадесет и втори юни две хиляди и девета година, в състав :

                                                          Председател : М.С.

                                                         

при секретаря В. Ф.             и в присъствието на прокурора        като разгледа докладваното от съдията С. *** по описа за 2003 год., и за да се произнесе, взе предвид следното :

Предявени са искове от „Елексир” ЕООД – Видин, представлявано от управителя Ю.Г.Л. *** Филм” ООД - Видин с правно основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 97, ал. 1 от ГПК /отм./.

С протоколно определение от 15.01.2007г. съдът е допуснал промяна в адресната част на исковата молба като исковете се считат предявени против „Никра Инвест Груп”ООД – Видин.

Твърди се от ищцовото дружество, че на 20.12.1998г. между „Елексир” ЕООД – Видин и „Видин Филм 98” ООД, е сключен Договор за заем, по силата на който ищеца в качеството си на заемодател е дал в заем на „Видин Филм-98”ООД в качеството си на заемател сумата 24 000 германски марки, която сума е внесена по сметка на Министерството на промишлеността като депозит за участие в обявен конкурс за закупуване на 80% от дяловете на „Видин Филм” ЕООД. Сочи се, че страните са уговорили в договора, в случай че заемателя спечели конкурса, то Ю.Г.Л. ще бъде избрана за съуправител на „Видин Филм -98” ООД – гр. Видин и ще има право на втори подпис при извършване на разпоредителни сделки с недвижимо имущество на дружеството, сключване на договори за залог, ипотека, наеми за повече от една година, както и разпореждане с ДМА, което е и станало.

Посочва се също, че в т.3.2.3 от договора страните са уговорили, че „Видин Филм” ООД ще отдаде под наем  за срок от 10 години на „Елексир” ЕООД собствен недвижим имот, представляващ помещение, което към момента на сключване на договора се е използвало за кафе – сладкарница. В т.3.2.4 от договора за заем страните са се договорили също, че „Видин Филм”ООД се задължава да продаде на ищеца кафе-сладкарницата за дадената в заем на „Видин Филм – 98” ООД сума от 24 000 германски марки, като продажбата ще се извърши в 30 дневен срок от окончателното изплащане на цялата продажна цена по сключения приватизационен договор за придобиване на 80% от дяловете на „Видин Филм” ЕООД – гр. Видин. Излага се, че по същество уговорената  клауза в т.3.2.4. от Договора за заем е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Твърди се също, че на 12.01.2001г. между „Видин Филм”ООД и „Елексир” ЕООД е сключен договор за наем на недвижим имот с клауза за изкупуване с нотариална заверка на подписите рег. № 4823 на нотариус Цв. Д. с рег. № 025 НК., по силата на който наемодателят е отдал на наемателя за срок до 28.01.2009г. търговски обект – кафе-сладкарница, ведно с прилежащо складово и сервизно помещение с обща площ от около 120 кв.м., находящи се в сградата на бившето кино „Дружба” в гр. Видин на ул. „Акад. Ст. Младенов” № 3, ведно с подпокривното пространство, прилежащо към обекта.

 Изтъква се, че  по този начин Договорът за заем и Договорът за наем с клауза за изкупуване са каузално свързани.

Съгласно договора за наем, наемодателят се е задължил да прехвърли собствеността върху наетия обект на наемателя след изтичане срока на наемния договор като е определена продажна цена на обекта в размер на 24 000 германски марки, която е изплатена от наемателя на наемодателя авансово при  сключване на Договора за наем на недвижим имот с клауза за изкупуване. Поддържа се, че този договор представлява предварителен договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот.

          Иска се от Съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между ищеца и ответника предварителен договор за покупко-продажба на: търговски обект – кафе – сладкарница, ведно с прилежащо складово и сервизно помещение с обща площ от около 120.00 кв.м., находящ се в сградата на бившето кино „Дружба” в гр. Видин на ул. „Акад. Ст. Младенов” № 3, идеална част от дворното място – имот пл. № 2700 в кв. 329А по плана на гр. Видин към 1998г. и прилежащата на търговския обект част от подпокривното пространство, включително правото на надстрояване на търговския обект, като при условията на евентуалност се иска да бъде установено по отношение на ответника, че съществува задължение за прехвърляне на посочения имот.

Ответникът е оспорил предявените искове като неоснователни. Наведени са доводи за нищожност на договора от 2001г. поради липса на съгласие, както и липса на годен предмет за прехвърляне, и липса на  волеизявление за платена цена.

По делото са събрани писмени и гласни доказателства, назначени и изслушани са съдебно – техническа експертиза и допълнителна такава и съдебно – графическа експертиза.

Видинският районен съд, като взе предвид постъпилата искова молба и съобразявайки представените по делото доказателства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, прие за установено следното от фактическа страна :

На 20.12.1998г. между ищеца „Елексир”ЕООД – Видин в качеството му на заемодател и „Видин Филм 98” ООД – Видин в качеството му на заемател, е сключен договор за заем, по силата на който ищеца е дал в заем на „Видин Филм 98” ООД сумата 24 000 германски марки, която последното е следвало да внесе в полза на Министерството на промишлеността като депозит за участие в обявен конкурс за закупуване на 80% от дяловете на „Видин Филм” ЕООД.  Уговорено е между страните, че при спечелване на конкурса от страна на заемателя, Ю.Г.Л. ще следва да бъде избрана за съуправител на „Видин Филм -98” ООД – гр. Видин и ще има право на втори подпис при извършване на разпоредителни сделки с недвижимо имущество на дружеството, сключване на договори за залог, ипотека, наеми за повече от една година, както и разпореждане с ДМА. Страните са се договорили също „Видин Филм” ООД – Видин да отдаде под наем безвъзмездно за срок от 10 години на „Елексир” ЕООД – Видин собствения си недвижим имот, представляващ помещението, което към момента на сключване на договора се използва за кафе – сладкарница с площ от  около 111 кв.м.

В т.3.2.4. от същия договор, „ Видин Филм” ООД е поело задължението да продаде на ищеца кафе-сладкарницата за дадената в заем на „Видин Филм-98” ООД сума от 24 000 германски марки, като продажбата ще се извърши в 30 дневен срок от окончателното изплащане на цялата продажна цена по сключения приватизационен договор за придобиване на 80% от дяловете на „Видин Филм” ЕООД – Видин.

При неизпълнение на поетите задължения от страна на „Видин Филм-98” ООД е уговорена и неустойка в размер на 50 000 германски марки.

На 12.01.2001г. е сключен договор за наем с клауза за изкупуване между „Видин Филм” ООД /което към този момент вече съществува като ЮЛ/, в качеството на наемодател и „ Елексир” ЕООД – Видин в качеството на наемател, по силата на който наемодателят е отдал под наем за безвъзмездно ползване на наемателя за срок до 28.01.2009г. недвижим имот: търговски обект – кафе – сладкарница, ведно с прилежащо складово и сервизно помещение с обща площ от около 120 кв.м., находящ се в сградата на бившето кино „Дружба” в гр. Видин, ул. „Акад. Стефан Младенов” № 3, ведно с подпокривното пространство. Наемодателят е поел задължение  /чл. 4 от договора/ да прехвърли в собственост на наемателя описания недвижим имот след изтичане на срока по договора като по общо съгласие на страните е уговорена и продажна цена в размер на 28 140 германски марки, изплатени авансово от наемателя към датата на сключване на договора, от които  24 000 германски марки са платени към 20.12.1998г. –датата на договора за заем, а остатъка от 4 140 германски марки – при подписване на договора. Чл. 7 от договора за наем, визира, че този договор представлява и предварителен договор за прехвърляне собственост върху недвижим имот по смисъла на чл. 19 от ЗЗД.

С анекс от 15.01.2001г. страните са уговорили, че процесния имот се отдава под наем срещу цена, авансово заплатена в съответствие с т. 4 от договора в размер на 28 140 германски марки и за срок до 28.01.2009г.

От Договор за продажба на дружествени дялове от „Видин Филм”ЕООД гр. Видин от 28.01.1999г., се установява, че „Видин Филм -98” ООД гр. Видин е изкупило 80% от дружествените дялове на „Видин Филм”ЕООД гр. Видин и е създадено „Видин Филм” ООД гр. Видин със съдружници: 1. Държавата и 2. „Видин Филм -98” ООД – дружество по чл. 25, ал. 3 от ЗППДОбП.   

С решение № 224/07.06.2000г.по ф.д. № 67/2000г. на ВОС е вписано прекратяването на „Видин Филм” ЕООД поради преобразуването му в Дружество с ограничена отговорност „Видин Филм” ООД. За управители на дружеството са вписани Гошо Живков Кюртин и Ю.Г.Л., последната с право на втори подпис при извършване на разпоредителни сделки с имущество на дружеството.

С решение № 856/24.07.2003г. по същото фирмено дело е вписано преобразуването на „Видин филм” ООД  във „Видин филм” ЕООД , като „Видин филм 98” ООД е придобило собствеността на 100% от дяловете на капитала на „Видин филм” ЕООД.

С решение № 343/05.04.2004г. е вписано прехвърлянето на „Видин филм 98”ЕООД на „Видин филм” ЕООД, а с решение № 402/22.04.2004г. е вписано преобразуване на дружеството от ЕООД в ООД.

С решение № 621/18.07.2005г.  е заличено вписаното с решение   343/05.04.2004г. прехвърляне на предприятие на „Видин филм 98” ЕООД на „Видин филм” ЕООД.

С решение № 978/29.11.2005г. по ф.д. № 67/2000г. на ВОС е вписана промяна на фирмата на дружеството от „Видин филм” ООД на „Никра Инвест Груп” ООД.

Вещото лице по назначената и изслушана съдебно-техническа експертиза и допълнителната такава, която съдът кредитира като обективно и компетентно изготвена, е дало заключение за застроената площ на процесния обект, както и че същият е самостоятелно обособен.

На основание чл. 154 от ГПК/отм./  е открито производство по оспорване автентичността и датата на договор за заем от 20.12.1998г., договор за наем с клауза за изкупуване от 12.01.2001г., анекс към договора от 15.01.2001г., договор за продажба на дружествени дялове  от „Видин филм” ЕООД гр. Видин от 28.01.1999г.

Във връзка с направеното нотариално удостоверяване на екземпляр от договора за наем с клауза за изкупуване от 12.01.2001г.  св. Цв. Д. -нотариус във Видински съдебен район установява, че е извършила такова удостоверяване на един от екземплярите, защото е сметнала, че  управителя Кюртин ще се яви при нея. След като последният не се е появил, тя е върнала всички екземпляри със забележката Кюртин да дойде. Свидетелката установява също, че Кюртин не се е явил пред нея, за да потвърди подписите си, нито е полагал подпис върху договорите пред нея. 

Във връзка с направеното оспорване на положения подпис на „наемодател” под договор за наем с клауза за изкупуване от 12.01.2001г. е изслушана съдбено – графологична експертиза, съгласно която положеният подпис срещу реквизита „наемодател” е изпълнен от лицето Гошо Живков Кюртин.

При така установената фактическа обстановка, Съдът намира следното от правна страна:

Установи се в процеса, че на 12.01.2001г. между ищцовото дружество, представлявано от управителя Ю.Г.Л. *** филм” ООД, представлявано към онзи момент от Гошо Живков Кюртин, е сключен договор за наем с клауза за изкупуване. Този договор е предхождан от сключен на 20.12.1998г. между ищеца „Елексир”ЕООД – Видин и „Видин Филм 98” ООД – Видин  договор за заем.

Предмет на настоящия спор е налице ли е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот и налице ли са предпоставките за обявяването му за окончателен.

От събрания доказателствен материал безспорно се установи, че процесния договор от 12.01.2001г. в едната си част е договор за наем, а в другата си част по своята същност представлява предварителен договор за покупко-продажба.

 За да е действителен един такъв договор  и да поражда правни последици, същият трябва да отговаря на условията, визирани в чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, а именно да е сключен в писмена форма –условие, което е спазено от страните и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор - относно цената, предмета на договора и задълженията, които всяка страна поема.

Безспорно се установи от назначената и изслушана съдебно – графическа експертиза, че процесния договор от 12.01.2001г. е подписан от Гошо Живков Кюртин-  управител на „Видин филм” ООД към онзи момент. С оглед на това, съдът намира за недоказано направеното от ответника оспорване на автентичността на договора по отношение на подписа на управителя на „Видин филм” ООД, както и оспорването на това, че съществува и друг договор за наем с клауза за изкупуване с друго съдържание.

Недоказано е и оспорването автентичността и датата на договор за заем от 20.12.1998г., анекс към договора от 15.01.2001г. и договор за продажба на дружествени дялове  от „Видин филм” ЕООД гр. Видин от 28.01.1999г. С оглед разпределение на доказателствената тежест, ответника следваше да ангажира доказателства в тази насока, което не е сторил.

Съдът намира, че не следва да обсъжда показанията на св. Д., тъй като  нотариалната заверка на договора не е елемент от фактическия състав за неговата действителност.

Не се доказа и оспорването, че процесния договор няма годен предмет за прехвърляне. От представения акт за частна държавна собственост от 04.05.2000г., се установява, че имот № 2 700 в кв. 329А по плана на гр. Видин, представляващ кино „Дружба” – масивна постройка със застроена площ от 1 320.00 кв.м. е включен в капитала на „Видин филм” ЕООД – Видин /в последствие преобразувано във „Видин филм”ООД/. От заключението на съдебно-техническата експертиза и допълнителната такава, се установи, че обекта, предмет на предварителния договор- кафе – сладкарница е разположена в североизточната част на сградата на бившето кино „Дружба” в УПИ 2700, кв. 329 А по плана на гр. Видин и е със застроена площ от 120.10 кв.м. В техническо отношение помещението е обособено като самостоятелен обект.

По отношение на третата предпоставка – уговорка относно цената. В договора от 12.01.2001г. страните са уговорили  продажна цена от 28 140 германски марки, изплатена авансово към датата на сключване на договора, от която сума 24 000 германски марки са платени на 20.12.1998г., а остатъкът от 4 140 германски марки са изплатени при подписване на договора. Безспорно се установи плащането само на сумата 4 140 лева, но единствено не плащането на цялата продажна цена не се отразява на валидността на договора.

Независимо, че предварителния договор от външна страна съдържа всички необходими предпоставки за сключване на окончателен такъв, същият не може да породи желаните правни последици поради следното:

Предварителният договор създава облигационни правоотношения между страните, но няма транслативен характер. В случая, тъй като обещателят по договора  е юридическо лице,  за да се породят исканите вещноправни последици, е необходимо решение на Общото събрание на съдружниците за продажба на процесния обект-  чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ. Без изричното съгласие на компетентния орган с посочване на продажната цена, индивидуализация на имота като самостоятелен обект на собственост, определяне на купувач или изрично упълномощаване на управителя с такива права, продажба не може да се извърши нито по нотариален, нито по съдебен ред чрез предявяване на иск по чл. 19 от ЗЗД. По делото липсват доказателства да е налице решение на Общото събрание на съдружниците за продажба на описания обект към момента на сключване на предварителния договор, когато съдружници са били Държавата и „Видин филм -98” ООД- Видин. Такова съгласие липсва и от вече едноличния собственик на капитала на дружеството – „Видин филм -98” ООД към момента на предявяване на иска, или от универсалния правоприемник „Никра инвест груп” ООД – Видин – до приключване на устните състезания.    

В случая разпоредбата на чл. 301 от ТЗ не може да намери приложение, тъй като се касае за разпоредителна сделка с недвижимо имущество на юридическо лице, за което е необходимо изрично съгласие на собственика на капитала. От друга страна, управителят на ищцовото дружество – Ю.Г.Л. към момента на сключване на предварителния договор е била вписана като съуправител на „Видин филм” ООД с право на втори подпис при извършване на разпоредителни сделки с имущество на дружеството и последната като управител на ищцовото дружество не може да се позове на добросъвестност при сключване на договора.

С оглед на горните съображения, предявеният иск за обявяване на предварителния договор от 12.01.2001г. за окончателен ще следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

По предявения евентуален иск с правно основание чл. 97, ал. 1 от ГПК /отм./ за признаване за установено по отношение на ответника, че съществува задължение за прехвърляне на имота на ищцовото дружество.

Както бе споменато по – горе, за да се извърши прехвърлителна сделка е необходимо изрично съгласие за това. В случая, тъй като се касае за имот, собственост на ЮЛ такова съгласие следва да бъде изразено в решение на Общото събрание на съдружниците, съгласно чл. чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ, в което да се посочи продажната цена, индивидуализация на имота като самостоятелен обект на собственост и купувача. Доказателства в тази насока липсват, поради което прехвърляне на имота не може да се извърши.

С оглед на горното и предявения евентуален иск ще следва да бъде отхвърлен като неоснователен. 

Водим от горното, Съдът :

 

 

Р    Е    Ш    И    :

 

ОТХВЪРЛЯ  предявеният от  „Елексир” ЕООД гр. Видин със седалище и адрес на управление: гр. Видин, ж.к. „Г. Бенковски” бл. 5, вх. А, ап. 2 против „Никра Инвест Груп” ООД -  Видин, със седалище и адрес на управление: гр. Видин, ул. „Акад. Ст. Младенов” № 3 иск за обявяване за окончателен  на предварителния договор от 12.01.2001г. за покупко-продажба на: търговски обект – кафе – сладкарница, ведно с прилежащо складово и сервизно помещение с обща площ от около 120.00 кв.м., находящ се в сградата на бившето кино „Дружба” в гр. Видин на ул. „Акад. Ст. Младенов” № 3, идеална част от дворното място – имот пл. № 2700 в кв. 329А по плана на гр. Видин към 1998г. и прилежащата на търговския обект част от подпокривното пространство, включително правото на надстрояване на търговския обект.

ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Елексир” ЕООД гр. Видин със седалище и адрес на управление: гр. Видин, ж.к. „Г. Бенковски” бл. 5, вх. А, ап. 2 против „Никра Инвест Груп” ООД -  Видин, със седалище и адрес на управление: гр. Видин, ул. „Акад. Ст. Младенов” № 3 евентуален иск с правно основание чл. 97, ал. 1 от ГПК /отм./ за признаване за установено по отношение на „Никра Инвест Груп” ООД - Видин, че съществува задължение за прехвърляне на имота на „Елексир” ЕООД – Видин.

 Решението подлежи на обжалване пред ВОС в 14 -дневен срок от съобщението му до страните.

 

 

                                      РАЙОНЕН СЪДИЯ :