№ 115
гр. Враца, 07.03.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, IV-ТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на седми март през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Росица Ив. Маркова
Членове:Надя Г. Пеловска-Дилкова
Калин Тр. Тодоров
като разгледа докладваното от Калин Тр. Тодоров Въззивно частно
гражданско дело № 20221400500051 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.274, ал.1, т.2 във вр. с чл.130 от ГПК.
Образувано е по частна жалба на "Юлстрейд" ООД, ЕИК ***, гр.София, чрез
управителя му Ю. К., против определение № 1081/17.12.2021 год. по гр. дело № 4045/2021
год. по описа на РС-Враца, с което е върната искова молба с вх. № 8474/10.11.2021 г.,
подадена от „Юлстрейд“ ООД, ЕИК ***, против Б. А. М., ЕГН **********, и „Златия Агро“
ЕООД, ЕИК ***, поради недопустимост на предявения иск и производството по делото е
прекратено.
Жалбоподателят поддържа, че обжалваното определение е неправилно и противоречи
на чл. 130 ГПК и чл. 124, ал. 4, изр. второ ГПК. Твърди, че в изпълнение на указанията на
съда, с допълнителна молба, освен преповтаряне на предмета на търсената защита
/непротивопоставимост на конкуриращото арендно правоотношение на ответниците спрямо
аренден договор, по който ищеца е страна/, било добавено, че тази непротивопоставимост
следва да бъде установена, освен между двата конкуриращи се договора, така също и спрямо
ищеца "Юлстрейд" ООД. Счита, че въз основа на така изложените обстоятелства и
формулиран петитум, PC Враца неправилно приел, че е сезиран с иск за установяване на
факт, който не е предвиден в закона като процесуална възможност да обуслови правен
интерес от разглеждане по същество. Поддържа, че не е сезирал съда с иск за установяване
на факт, а с установителен иск за непротивопоставимост на арендно правоотношение, с
което ответниците посредством цитирания анекс засягат паралелно /конкуриращо арендно
правоотношение, по което ищеца е страна/, за който е налице правен интерес. Посочва, че и
§ 7 от ПЗР към ЗАЗ изрично предвижда подобна непротивопоставимост между арендни
договори, следователно и възможност за защита по съдебен ред от засегнатата страна. Моли
съда да отмени определението като незаконосъобразно и върне делото на PC Враца за
продължаване на процесуалните действия /администриране на исковата молба/ и
произнасяне по същество.
По аргумент от чл. 130, пр. последно от ГПК препис от частната жалба
не е връчван на другата страна.
1
Врачанския окръжен съд, като взе пред вид изложените в жалбата
доводи, данните по делото и като съобрази разпоредбите на закона, намира
следното:
Частната жалба е подадена в срока по чл. 275, ал. 1 от ГПК срещу
обжалваем акт – определение, което попада в хипотезата на чл. 274, ал. 1, т. 1
от ГПК, от легитимирано лице, което има правен интерес от обжалването и
удовлетворява изискванията за съдържание по чл. 275, ал. 2 от ГПК, поради
което е процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е основателна отчасти.
Производството пред районния съд е образувано по повод постъпила искова молба,
уточнена с допълнена с молба вх. № 9565/02.12.2021 г., от „Юлстрейд“ ООД, против Б. А.
М., ЕГН **********, и „Златия Агро“ ЕООД, ЕИК ***, с която е поискано да бъде признато
за установено по отношение на ответниците, че сключеният между тях Анекс към договор за
наем, вписан в СВ гр. Лом вх. peг. № 2013/04.04.2016 г., акт № 4, том 5, не поражда
обвързващо правно действие по отношение на ищеца и че същият е непротивопоставим на
Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ гр. Лом вх. рeг. № 2331/25.05.2021 г., по
който ищецът е страна, по отношение на два поземлени имоти – земеделски земи, посочени
в молбата.
В исковата молба са изложени твърдения, че ответниците Б. А. М., като наемодател и
„Златия Агро“ ЕООД, като наемател са сключили по отношение на двата процесни имота –
земеделски земи, договор за наем, вписан в СлВп дв. вх. peг. № 7027/18.08.2011 г., акт. №
259, том 16, със срок 5 стопански години, считано от стопанската 2011/2012 г. Действието на
договора е продължено с Анекс, вписан в СлВп, гр. Лом с дв. вх. peг. № 2013/04.04.2016 г.,
акт № 4, том 5, като срокът на договора е продължен с осем години, считано от стопанската
2016/2017 г. Впоследствие по силата на Договор за продажба на търговско предприятие от
03.10.2016 г., вписан в СлВп, гр. Лом, вх. peг. № 709/02.02.2017 г., акт № 247, том 2,
ищцовото дружество е придобило от ЕТ „М. А. - Юлстрейд - Ю. К.“ правото на собственост
върху 8/9 ид. части от описаните имоти, след което ги отдало под аренда на трето за спора
дружество по силата на Договор за аренда, вписан в СлВп, гр. Лом, вх. peг. №
2331/25.05.2021 г. за срок от 15 стопански години, считано от 01.10.2021 г. до 01.10.2036 г.
Ищецът е обосновал правния си интерес от предявяване на иска с твърдения, че цели да
разреши възникналата вследствие сключването на двата договора с обект едни и същи имоти
колизия по отношение на ползването им, както и че за него, като собственик с дял над
половината от собствеността върху процесните имоти, не е безразлично кой стопанисва
имотите и при какви уговорени условия. Изложени са също твърдения, че макар анекса към
договора за наем на ответниците да предхожда по вписване арендния договор, по който той
е страна, приоритет за съвпадащия срок от време на двата договора следва да се даде на
договора за аренда, тъй като е сключен със съсобственик, който притежава по-голям дял от
собствеността, както и че договорът за наем, сключен със съсобственик, притежаващ дял по-
малък от половината от съсобствената вещ, не е противопоставим на съсобственика, който
има дял по-голям от половината от общата вещ.
От така изложените в исковата молба и уточняваща молба фактически
твърдения, правни твърдения и петитум следва, че предметът на делото
включва установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено
2
по отношение на ответниците, че ищецът не е обвързан от облигационното
правоотношение по сключения помежду им анекс от 04.04.2016 г. към
договор за наем от 18.08.2011 г., тъй като същият е сключен от съсобственик,
притежаващ по-малко от половината идеални части от съсобствеността и че
този анекс е непротивопоставим на договор за аренда на земеделска земя от
25.05.2021 г., по който ищецът е страна.
За да приеме, че искът е недопустим съдията докладчик по гр.дело № 4045/2021 год.
на РС-Враца е посочил в обжалваното определение, че искането на ищцовото дружество за
установяване на факта дали сключеният между ответниците договор за наем има
обвързващо за ищеца действие и дали е противопоставим на сключения от ищеца с трето за
спора лице договор за аренда, не е сред предвидените в закона случаи, за които е допустимо
установяване по съдебен ред, като се е позовал на разпоредбата на чл. 124, ал. 4, изр. 2 ГПК
и практика на ВКС (Определение № 7 от 4.01.2016. г. на ВКС по гр. д. № 5533/2015 г., IV г.
о., ГК на ВКС). Приел е, че правен интерес от предявяване на иска не може да се изведе и от
твърденията, че сключеният между ответниците анекс е непротивопоставим на Договор за
аренда на земеделска земя, вписан в СВ гр. Лом вх. peг. № 2331/25.05.2021 г., по който
ищецът е страна. Налице са два самостоятелни, валидно сключени и вписани договори, по
всеки от който има две насрещни страни с права и задължения, поради което независимо, че
са сключени по отношение на едни и същи имоти, не може да се говори за
противопоставимост на единия договор спрямо другия. Колизията между двете
облигационни правоотношения, според първоинстанционния съд, следва да се преодолее по
друг исков ред. Да се приеме такъв иск за допустим, би означавало да се компрометира
стабилността на гражданския оборот, доколкото всеки би могъл да предяви иск, твърдейки,
че даден договор, сключен между трети лица, му е непротивопоставим.
Настоящия състав на Окръжен съд - Враца намира обжалваното
определение за частично неправилно.
Когато договорът за наем е сключен от съсобственик, който притежава
дял по-малък от половината от съсобствената вещ, така сключения договор за
наем е валиден, но е непротивопоставим на съсобственика, който има дял по-
голям от половината от общата вещ. Сам по себе си такъв договор не е
нищожен, но и не произвежда правно действие по отношение на
неучаствалите при сключването му съсобственици, които притежават повече
от половината от имота, тъй като те не са страна по него, а наемодателят е
съсобственик, който притежава по-малко от половината от съсобствения
имот. В този смисъл е и задължителната съдебна практика - Решение № 1236
от 5.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5465/2007 г., II г.о., ГК, Решение №
314/17.02.2012 г., постановено по гр. д. 1548/2010 г. на ВКС 3-то г.о. в
производство по чл. 290 от ГПК. Новата правна уредба в ЗСПЗЗ преуреди
наемните правоотношения, които възникват за срок по-дълъг от една година и
имат обект земеделска земя. С нормата на чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ, в
3
отклонение от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността, се
предвижда съсобственик или съсобственици, които притежават повече от
една четвърт от дяловете, да могат да сключат договор за наем на земеделска
земя със срок над 1 година, който да е противопоставим на останалите
съсобственици. Този договор обвързва неучаствалите като страни по договора
съсобственици на имота само тогава, когато е сключен от съсобственици,
които притежават повече от една четвърт от дяловете. Когато договорът за
наем обвързва неучаствалите като страни при сключването му съсобственици,
те не са трети лица и могат да оспорват неговата действителност, но не като
трети лица, оспорващи чужд договор, а като лица, за които се претендира да
са обвързани от договора и искат да се освободят от обвързаност или да се
установи, че не са обвързани от него. В този смисъл аналогично за договорите
за аренда са Определение № 581 от 20.07.2021 г. на ВКС по к. ч. гр. д. №
2158/2021 г. и цитираното в него Определение № 119 от 1.04.2021 г. по ч. гр.
д. № 794/2021 г. на ВКС, 4 г. о. Следователно правото на установителен иск
принадлежи не само на участниците в едно правоотношение, но и на лица,
които не са негови субекти, стига от това правоотношение да зависят техни
права.
В настоящия случай, с оглед твърденията на ищеца, че интересите му са
засегнати от сключения между двамата ответника договор за наем и анекс
към него, тъй като за същите имоти и при частично съвпадение на срока на
действието му той е сключил договор за аренда с трето лице, което прави
неговото правно положение относно наема/арендата на тези имоти несигурно,
като по този начин е засегната неговата правна сфера, за него е налице правен
интерес от предявяване на иск за установяване, че сключеният между
ответниците анекс към договора за наем не поражда обвързващо правно
действие по отношение на него. Това е така, тъй като ищецът твърди, че с
първата ответница са съсобственици на двата процесни земеделски имоти и
той притежава 8/9 ид. части от правото на собственост върху тези имоти
/повече от 25 на сто идеални части от съсобствените имоти/, а сключеният
между ответниците наемен договор съставлява пречка за ищеца-съсобственик
в наетите/арендованите имоти, да ползва същите, въпреки обема на правата
му.
Изложените от ищеца твърдения и заявен петитум за установяване, че
извършената от ответниците сделка не е породила действие по отношение на
4
него и не го обвързва, сочи за правна квалификация на иска по чл. 124, ал. 1
от ГПК, вр. чл. 21 от ЗЗД, който е допустим и следва да бъде разгледан по
същество. Следва да се изтъкне също, че обвързаността на ищеца със
сключения между ответниците анекс към договора за наем е от значение при
преценка основателността на предявеният иск, а не допустимостта му.
Обжалваното определение в тази част е неправилно, поради което следва да
бъде отменено в тази част и делото следва да се върне на
първоинстанционния съд за продължаване на съдопроизводствените
действия.
На следващо място, въззивният съд намира, че твърдените от ищеца
обстоятелства и заявен петитум за установяване, че сключеният между
ответниците анекс към договора за наем е непротивопоставим на договора за
аренда на земеделска земя, който е сключил с трето лице, не обосновават
правен интерес за ищеца от предявяването на самостоятелен установителен
иск. Това е така, защото заявените в обстоятелствената част на исковата
молба фактически твърдения сочат на извод за нарушено право на ищеца по
чл.32, ал.1 от ЗС и че с предявеният иск ищецът брани правата си на
съсобственик, притежаващ повече от половината от общите имоти, а не на
арендодател по договора за аренда.
Поради това предявеният иск за установяване, че сключеният между
ответниците анекс към договора за наем е непротивопоставим на договора за
аренда на земеделска земя, който ищецът е сключил с трето лице, е
недопустим. Обжалваното определение в тази част е правилно и следва да
бъде потвърдено в тази част.
Следва да се изтъкне също, че съдът служебно следи за наличието на
правен интерес (който е обусловен от наличието на правен спор между
страните) за ищеца от предявяването на иска, както при подаването на
исковата молба, така и в хода на процеса до неговото приключване, с оглед на
което преценка за наличието му следва да бъде извършена и след размяната
на книжата по делото и изразяване на становище на ответниците по
предявения срещу тях иск.
Водим от горното, Окръжен съд- Враца
5
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение № 1081/17.12.2021 год. по гр. дело № 4045/2021 год. по описа
на РС-Враца, в ЧАСТТА, в която е върната искова молба с вх. № 8474/10.11.2021 г.,
подадена от „Юлстрейд“ ООД, ЕИК ***, против Б. А. М., ЕГН **********, и „Златия Агро“
ЕООД, ЕИК ***, поради недопустимост на иска за признаване за установено по отношение
на ответниците, че сключеният между тях Анекс към договор за наем, вписан в СВ гр. Лом
вх. peг. № 2013/04.04.2016 г., акт № 4, том 5, не поражда обвързващо правно действие по
отношение на ищеца „Юлстрейд“ ООД, и е прекратено производството по гр. дело №
4045/2021 г. по описа на Районен съд - гр. Враца, ГО, VII състав в тази част.
ВРЪЩА гр. дело № 4045/2021 год. на Районен съд-Враца за
продължаване на съдопроизводствените действия.
ПОТВЪРЖДАВА определение № 1081/17.12.2021 год. по гр. дело № 4045/2021 год.
по описа на РС-Враца, в ЧАСТТА, в която е върната искова молба с вх. № 8474/10.11.2021
г., подадена от „Юлстрейд“ ООД, ЕИК ***, против Б. А. М., ЕГН **********, и „Златия
Агро“ ЕООД, ЕИК ***, поради недопустимост на иска за признаване за установено по
отношение на ответниците, че сключеният между тях Анекс към договор за наем, вписан в
СВ гр. Лом вх. peг. № 2013/04.04.2016 г., акт № 4, том 5, е непротивопоставим на Договор за
аренда на земеделска земя, вписан в СВ гр. Лом вх. рeг. № 2331/25.05.2021 г., по който
ищецът е страна, по отношение на два поземлени имоти – земеделски земи, посочени в
молбата и е прекратено производството по гр. дело № 4045/2021 г. по описа на Районен съд
- гр. Враца, ГО, VII състав в тази част.
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6