РЕШЕНИЕ
№ 133
гр. Бургас, 22.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и
девети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Събина Н. Христова Диамандиева
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Кремена Ил. Лазарова Въззивно гражданско
дело № 20222000500163 по описа за 2022 година
съобрази следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№
260953/25.02.22г. на БОС от Н. Н. К., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.В.,
ул."Г.Сл." № ** и М. Н. К., ЕГН: **********, с пост. адрес: гр.В., к-с „Ч.“,
бл.**, вх.*, ап.**, чрез адв.С.И., служебен адрес: гр.С., ул.“П.“ № **, ет.*,
ап.*, против решение № 384/04.01.2022г. по гр.д.№ 1648/2020г. на БОС , с
което е уважен предявеният от ИЛ. Н. П., ЕГН: ********** от гр.Бургас,
съдебен адрес: гр.Б., ул.“Хр. Б.“ № **, адв. Г.К., иск с правно основание
чл.19, ал.3 ЗЗД, като е обявен за окончателен сключеният между страните
предварителен договор от 27.01.2012г., въз основа на който собствениците се
задължават да прехвърлят на И.П. обособени обекти в жилищна сграда в
гр.С., с административен адрес: ул.“К.“ № *, а именно: партерен /приземен/
етаж и първи етаж, представляващи: СОС с идентификатор *****.***.***.*.*
по КККР на гр.С., с административен адрес: гр.С., ул. ’’К.” № *, ет.*,
представляващ жилище, апартамент с площ по документ 44,15 кв.м., находящ
се съгласно архитектурен проект на приземен етаж, състоящ се от дневна, кът
за спане, баня и WC, с прилежащи части 41,871 % ид.ч. от вътрешно
стълбище обслужващо първи и втори етажи и ведно с 20,425 % ид.ч. от
общите части на сградата, при граници и съседи на обекта:на същия етаж
няма, под обекта няма, над обекта: СОС с идентификатор *****.***.***.*.*
по КККР на гр.С. и СОС с идентификатор *****.***.***.*.* по КККР на
гр.С., с административен адрес: гр.С., ул.’’К.” № *, ет.*, представляващ
жилище, апартамент с площ по документ 61,31 кв.м., находящ се, съгласно
архитектурен проект на първи етаж, състоящ се от дневна, спалня, баня и WC,
1
с прилежащи части 58,129 % ид.ч. от вътрешно стълбище обслужващо първи
и втори етажи и ведно с 28,355% ид.ч. от общите части на сградата, при
граници и съседи на обекта: на същия етаж: няма, под обекта: СОС с
идентификатор *****.***.***.*.*, над обекта: СОС с идентификатор
*****.***.***.*.* и СОС с идентификатор *****.***.***.*.*, всички по КККР
на гр.С., срещу стойността на извършени строителни услуги в сграда с
идентификатор *****.***.***.*.* по КККР на гр.С.. Със същото решение в
тежест на въззивниците са поставени разноските по делото. Заявяват, че
решението не е правилно. Излагат аргументи, оспорват твърденията на
въззиваемия по исковата молба, че е изправна страна по договора. Твърдят, че
е налице нищожност на договора, евентуално - неизпълнение на поетите
задължения. На изложеното основание молят за отмяна на посоченото
решение на БОС и отхвърляне на предявения иск. Имат доказателствено
искане за допускане на допълнителна СТЕ, което не е уважено от БАС.
Претендират разноски.
Въззиваемият ИЛ. Н. П., ЕГН: ********** от гр.Бургас, съдебен
адрес: гр.Б., ул.“Хр. Б.“ № **, адв. Г.К., оспорва въззивната жалба, чрез адв.
Г.К., в депозирания по реда на чл.263 ГПК отговор. Излага подробни
аргументи за потвърждаване на решението. Моли за присъждане на разноски.
Няма доказателствени искания.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 ГПК от легитимирано лице и е
допустима.
Предявеният иск пред БОС е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Съдът като взе предвид приложените по делото доказателства, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството по делото е образувано по надлежно вписана искова
молба от ИЛ. Н. П. против H. K., М.К. и Н.К.. Твърди се, че на 27.01.2012г.
въззиваемият сключил с H. K. и съпругата му Л. К. предварителен договор за
изграждане на жилищна сграда срещу прехвърляне на обособени обекти в
нея. Според договора, с нотариална заверка на подписите, инкорпориращ
договор за изработка и предварителен договор за прехвърляне на собственост
върху имот, въззиваемият следвало да извърши строителни работи по
собствена на Н. и Л. К. сграда, представляваща имот с идентификатор
*****.***.***.*.* по КККР на гр.С., с административен адрес: гр.С., ул. „К.“
№ *, изградена на основание отстъпено право на строеж от 08.08.1195г.,
срещу което да получи собствеността на два от имотите в нея – приземен и
първи етаж. Заявява, че изпълнил всички поети задължения по договора, но
въззивната страна отказва да му прехвърли имотите и е получил уведомление,
че разваля сключения договор. Преди завеждане на исковата молба Л. К. е
починала (на 14.02.2020г., по служебна справка от съда и стр.168), затова
искът е заведен против H. K. и двете им дъщери – М.К. и Н.К., като в хода на
производството е починал и H. K., наследен от другите две въззивници –
стр.613, 616 по гр.д.№ 1648/2020г. БОС. Претендира обявяване на
предварителния договор за прехвърляне на собственост върху имот за
окончателен. Ангажира доказателства, моли за присъждане на разноски.
С депозираните по реда на чл.131 ГПК отговори ответниците са
оспорили исковата молба, H. K., чрез своя процесуален представител –
адв.С.И. – САК, а двете въззивници - лично. На първо място се позовават на
2
нищожност на сключения договор на основание чл.26, ал.1, предл.ІІІ ЗЗД –
поради противоречие с добрите нрави, като твърдят, че без нищожната,
според тях, клауза на чл.1, т.1.1 от раздел І и т.1 от раздел V, договорът не би
бил сключен. Затова поддържат нищожност не на отделни клаузи, а на целия
договор. Твърдят и нереална цена на коментирания в договора груб строеж.
Горното обосновават с твърдения, че още преди сключване на
предварителния договор, извършените СМР от предходния строител,
преценени от компетентните органи като незаконни такива, са премахнати.
Не било ясно, обаче, какво парично обезщетение биха заплатили
въззивниците на предходния строител, ако биха били осъдени, ето защо
договарянето в чл.1, т.1.1 от договора на занижена цена на грубия строеж
съставлява нарушение на добрите нрави. Считат за неморално, без да си
вложил средства за грубия строеж, да получиш обекти, съставляващи повече
от 50% от общия обем РЗП на сградата, при това с по-висока пазарна
стойност. Въвеждат довод за нееквивалентност на престациите.
На следващо място оспорват изпълнението на договора. Въвеждат
подробни твърдения за неизпълнение или за изпълнение в техен ущърб, с
евтини, неподходящи за обекта и нискокачествени материали. Позовават се
на чл.26, ал.1, предл.ІІІ ЗЗД и чл.40 ЗЗД. Оспорват издадения акт обр.15 като
неверен и антидатиран. Твърдят, че подаденото от П. искане до Община С. не
е придружено с доказателства за заплатена общинска такса. Поддържат
съществено неизпълнение на договора – извършване на СМР при неспазване
на одобрените през 1997г. от НИПК проекти, съответно - одобрените и
съгласувани промени през 2003г.
Позовават се на съзнателно неполагане на грижата на добър стопанин от
страна на въззиваемия при изпълнението на договора.
На следващо място въвеждат възражение за неоснователност на иска.
Обосновават го с разваляне на договора. Твърдят, че поради продължителната
забава от страна на изпълнителя, изпълнението му вече е станало безполезно
за тях. Оспорват задължението на въззиваемия да се съобразява със сроковете
по ЗУЧК. Оспорват изпълнението на договорените СМР, описани подробно
по видове и начин на изпълнение. Молят за отхвърляне на иска. Претендират
разноски. Ангажират доказателства.
Фактическата обстановка по делото е детайлно описана пред окръжния
съд и е следната:
С приложения на стр.12 по гр.д.№ 1648/2020г. БОС договор от
15.09.1990г., на основание постановената заповед № 294/16.VІ.1990г. на
Председателя на ИК на ОНС С., по реда на действащите към датата на
заповедта и сключването на договора разпоредби на чл.15 и чл.13 ЗС, на Н. и
Л. К. е отстъпено право на строеж върху държавен парцел ХІ в кв.22 по плана
на гл.С., за изграждане на жилище по одобрен план, в 5-годишен срок от
сключване на договора. Впоследствие, с анекс от 08.08.1995г. срокът е
продължен с 1 година.
Безспорно е, че първоначално Л. и H. K. са ангажирали трето,
неучастващо в настоящия спор лице, за извършване на строежа.
Строителството е започнало с изискуемата пълна документация и при
наличие на одобрен проект от НИПК ( НИНКН) София, но впоследствие със
заповед № 44/23.03.2005г. на РДНСК гр.Бургас строителството е спряно
(стр.34), поради допуснати отклонения на строежа от проектната
3
документация, одобрена на 12.12.1997г. В тази връзка е и приложения на
стр.30 акт № 9/25.05.2005г. на Община С..
На 27.01.2012г. между Н. и Л. К. от една страна и от друга – въззиваемия,
е сключен предварителен договор за изграждане на жилищна сграда и
прехвърляне на обособени обекти от сградата. На същата дата с пълномощно
с официално удостоверени подписи (стр.670 по гр.д.№ 1648/2020г. БОС)
двамата възложители са упълномощили П. да ги представлява пред всички
компетентни органи във връзка със снемане на забраната за строителство,
реализирането и окончателното приключване по съответния ред на
строителството върху спорния имот. Със същото пълномощно са го
оправомощили да ги представлява пред всякакви компетентни органи,
физически и юридически лица, организации и учреждения във връзка с
извършването на промени в архитектурните и инвестиционни проекти; да ги
представлява и при одобряването на промените от компетентния орган; да
снабдява с всички необходими документи и книжа. Пълномощното включва и
други правни действия, които не следва подробно да бъдат изброявани.
Предмет на договора е строителството в ПИ № ХІ, кв.22 по ЗРП на гр.С..
При сключването му страните са констатирали и са се съгласили, че в имота
има незавършено строителство, на етап „груб строеж“, с положена покривна
конструкция, с изградени приземен, първи, втори жилищен етаж, както и
таванско помещение, което е изградено в отклонение от одобрения
архитектурен проект от 1997г. и разрешение за строеж № 91/10.11.2008г. на
Главния архитект на Община С..
Страните са се договорили строителят – И.П., да довърши в сроковете и
съобразно условията по договора сградата и да осигури въвеждането й в
експлоатация с акт обр.16 и разрешение за ползване, а от своя страна
възложителите да му прехвърлят в 15-дневен срок от въвеждането й в
експлоатация с акт обр.16 правото на собственост върху партерен (приземен)
етаж и първи етаж.
Към подписване на договора е бил налице одобрен архитектурен проект
и строително разрешение от 2008г., послужили като основа за определяне на
отношенията между страните.
Договорен е срок за изпълнение на договора от страна на строителя – 18
месеца, считано от 15.02.2012г., с възможност за удължаване при условията
на раздел ІІ, чл.4.3. С констативен протокол № 76/24.08.2012г. на Община С. е
извършена проверка по процесния обект „жилищна сграда“ и е установено
отстраняване на допуснатите отклонения от одобрения инвестиционен проект
на извършения строеж. Въпреки това, по делото са налице данни – писмо изх.
№ 33-НН-745/12.08.2015г. на Министерство на културата (стр.267), от което
се установява, че след 2012г. са били отстранени допуснатите нарушения на
проекта, съгласуван с писмо изх.№ 636/03.12.1997г. на НИПК, но са
допуснати нови такива, по отношение на надзида, размер и пропорции на
прозорците по всички фасади, наклона и вида на покрива. Установени са били
и други отклонения, като е постановено да се преиздаде визата, като проект за
довършване на законен строеж и да се внесе за съгласуване проект, коригиран
съгласно забележките по писмото.
На 08.06.2018г. страните са сключили анекс към договора, като са
продължили срока за изпълнение до 31.05.2019г. В същия срок строителят се
е задължил да внесе всички необходими документи в съответната институция
4
за издаване на акт обр.16 и удостоверение за ползване на сградата. Както
договорът, така и анексът, са с надлежно удостоверени подписи и при
изразеното съгласие от възложителите за продължаване на срока за
извършване на СМР и снабдяване на сградата с акт обр.15 и акт обр.16 и
удостоверение за въвеждане в експлоатация, съдът приема за неоснователни
възраженията на въззивниците, че се касае за фикс-сделка. Това е така, на
първо място, понеже подобна клауза липсва по договора и на следващо,
защото се касае за строителство, започнало на основание издадено строително
разрешение от 12.12.1997г., което суперфициарите несъмнено са имали
желание да реализират. Самият факт на сключване на предварителния
договор с въззиваемия през 2012г. и анекса след него през 2019г.,
свидетелстват в тази връзка. Освен това трябва да се отбележи, че става
въпрос за реализиране на право на строеж на сграда в гр.С. – изключително
желана туристическа дестинация, на ул.“К.“, на първа линия, с изглед към
морето, с висока търговска стойност и възможност за незабавна реализация, в
случай, че собствениците пожелаят да се разпоредят с нея. Поради
местонахождението си и развиващите се икономически процеси в страната,
сградата ще повишава стойността си във времето и затова не може да се
възприеме защитното възражение на въззивниците, че продължаването на
срока за изпълнение на СМР-тата е направило изпълнението по договора
безполезно за тях, защото то противоречи на всякаква житейска логика.
Относно изпълнението на договора от страна на изпълнителя по делото
са назначени няколко СТЕ и са ангажирани писмени и гласни доказателства.
Установява се, че при изпълнение на сградата, през 2005г. строителството
е спряно, поради допуснати съществени отклонения от одобрения
архитектурен проект и несъгласуване на извършените СМР от съответните
контролни органи. По мнение на вещото лице инж.Б.К., изпълнените СМР в
етап „груб строеж“ не са съответствали на проектните решения от 1997г. и
2003г. и затова не е било възможно строителството да продължи по тези
проекти. Така се наложила необходимост от ново проектиране и изготвяне на
нов проект и изложеното дава отговор на оплакването на въззивниците
относно промяната в проектирането. Освен това, видно от приложения на
стр.41 и подписан от двете страни анекс към предварителния договор,
страните са се споразумели за завършване на жилищната сграда, съобразно
действащите технически правила и одобрената проектна документация, което
означава при зачитане на новото проектиране.
Относно изпълнението по договора за изработка, видовете СМР и обема
на извършването им се установи следното:
Степента на завършеност, съгласно раздел ІІІ от предварителния договор,
съответства на извършените СМР, с някои изключения. Вещото лице е
установило, че фасадната ПВЦ дограма е извършена от предходния строител
и не е подменена, като тя се различава от тази, предвидена като марка по
предварителния договор. При сравнение между дограма марка Salamander с
турския профил Veratec, вещото лице е установило разлика в
топлопреминаването от 6%, т.е. профилите Salamander препятстват
топлопреминаването с 6% повече от поставените, а по отношение на
шумоизолацията, разликата е 11%. Въпреки това, от показанията на св.Ч. –
стр.639 и сл., се установява, че на лична среща между М.К. и изпълнителя,
той изрично е попитал дали искат подмяна на вече поставената дограма и
представляващият ги адвокат е поискал спазване на договора, а М.К. е
5
поискала само да бъде сменен прозорецът на кухнята й, което било
изпълнено. Други искания по отношение на дограмата не е имало. При
описаното, съдът намира за разрешен спорът относно дограмата в имота,
защото се обоснова извод за одобрение от страна на възложителите на
съществуващото положение към датата на сключване на договора, поне в
частта относно поставената ПВЦ дограма.
По останалите оплаквания на възложителите се установява следното:
според експертизата, фасадната топлоизолация е частично извършена, като е
положена под декоративната мазилка – 5см. стиропор, вместо минимум 4см.
фибран, а под каменната облицовка и дървената обшивка не е положена; по
данни на страните, хидроизолация в подземната част не е изпълнена, поради
етапа, на който се е включил в строителството въззиваемият. Според вещото
лице инж.К., външна хидроизолация на приземния етаж би могла да бъде
изпълнена, преди обратния насип по външните контурни стени. При условие,
че въззиваемият е започнал изпълнение на СМР при сграда на етап „груб
строеж“, от външна страна вече няма как да бъде направена хидроизолация,
защото предприемането на подобна стъпка е опасна за строежа, т.като
изисква разкриване на калканния зид, изземане на изкопа, поставяне на
изолация и обратен насип. Би могла да се изпълни вътрешна изолация, но тя
няма да бъде ефективна.
Фасадна мазилка (вароцимент) върху ограждащата тухлена зидария не е
изпълнена. Не е поставена и декоративна мазилка „Knauf“, но по проекта от
2016г. част от фасадната обработка – западна и северна фасада е бяла
мазилка, както е било предвидено и по проекта от 1997г.
Подовите настилки от гранитогрес в общите части са изпълнени
качествено, с гранитогрес от І-во качество.
Според заключението, покривното покритие не е „Брамак“ и е изпълнено
с покривна мушама, която представлява вид хидроизолация и топлоизолация
от стъклена вата. Керемидите също не са „Брамак“, а са „Мизия“. Подовата
настилка в подпокривното пространство на две нива е дюшеме, а не ламинат.
Входните врати са метални, но не са фурнировани, с тристранно
заключваща система и не са пригодни за външни врати, като аргумент в тази
връзка е, че са вече ерозирали.
Изпълнена е ел.инсталацията, монтирани са ключове, контакти, но без
фасунги и без осветителни тела.
Интериорните врати са NDF, а не MDF, като от таблица № 10 към
основното заключение се установява, че монтираните са с по-високо качество
от предвидените по предварителния договор. Също не е поставен предпазен
парапет в хоризонталната част на последния етаж.
Според извършените от в.лице изчисления, между средната пазарна
стойност на уговорените по предварителния договор СМР и неизпълнената
част, разликата възлиза на 1-2 %.
Тук следва да се отбележи, че по проект (съдът приема, че се касае за
последния одобрен проект) фасадната топлоизолация е от стиродур с
дебелина от 1.5 см. под каменна облицовка; с дебелина от 3см. под дъсчена
обшивка и 5см. под фасадна мазилка. Също по одобрения през 2016г. проект
покривът следва да бъде изпълнен с керемиди тип „Мизия“, хидроизолация,
топлоизолация – минерална вата 5см. Налага се заключение, че от описаните
6
СМР частично не е изпълнена топлоизолация.
В самостоятелните обекти няма водомерни възли, въпреки предвиденото
по проект, както и спирателни кранове. Спирателни кранове има, но са
монтирани на първи етаж, за всички етажи и спират водата за цялата сграда, а
не за конкретен самостоятелен обект. Липсват и ревизионни отвори, но това,
според вещото лице, не е голям недостатък, който да препятства въвеждането
на сградата в експлоатация. Не са поставени и апартаментни електромери,
освен в апартамента на първи етаж. Това би затруднило, според вещото лице,
отчетността на месечните разходи и откриването на самостоятелни партиди.
Електромерно табло е монтирано външно, изнесено на тротоара, пред
сградата.
Въпреки това, според вещото лице, довършителните работи са
професионално извършени, с качествени материали, с изключение на
входните врати. Апартаментите на втори и трети етаж, които следва да
останат в собственост на възложителите, са довършени до 100%, с качествени
материали.
На тавана на стаята на втори етаж в.лице е констатирало неактивен теч и
таванът над стълбището е с ронеща се шпакловка.
Страните спорят и относно покривната конструкция и от допълнителната
СТЕ на в.лице инж.Б.К. – стр.836 и сл. се установява, че е предвидена сграда с
дървена покривна конструкция и одобреният проект е спазен. Изпълненият
покрив е скатен, с дървена покривна конструкция, предвидена както по
проекта от 1997г., така и по проекта от 2016г., като между двата проекта има
много малки различия. Конструктивното решение по проекта от 1997г. за
покривна стоманобетонова плоча над таванския етаж не е реализирано, но
видно от заключението към проекта от 2016г. има конструктивно становище с
констатация, че одобреният проект е спазен, като са поставени дървени греди.
Разпитано в с.з. на 01.12.2021г., вещото лице е обяснило, че
конструктивен проект е изготвен само един, през 1997г., а през 2016г. при
проектирането, визата е издадена за довършване на законен строеж. В
обяснителната записка проектантът е отразил, че съобразно мнението на
конструктора в конструктивното заключение, измененията в архитектурния
проект от 1997г. са несъществени и отговарят на първия проект и промените в
разпределенията, не утежняват конструкцията на сградата. Въпреки
изпълнението от дърво, вместо стоманобетонна плоча над таванския етаж,
конструкторът е изразил становище, че проектът от 1997г. е спазен. По
отношение на покрива и покриването на калкана на съседната сграда, вещото
лице изрично е посочило, че НИНКН към Министъра на културата на два
пъти е отказал съгласуване на проект за процесната сграда, при който билото
на тази постройка да покрие калкана на съседната. Отразено е, че при
изграждане на съседната постройка е допуснато нарушение, като са завишени
котите, но това, че съседният строеж е изграден в нарушение, не може да бъде
водещо и за процесния.
При изложеното съдът приема за необосновани възраженията на
въззивниците относно неспазване на одобрените проекти и твърденията, че
липсата на стоманобетонна плоча е в отклонение от проекта и обосновава
неизпълнение на договора от страна на въззиваемия. За да възприеме това
заключение, настоящият състав съобрази, че с приложеното на стр.670 по
гр.д.№ 1648/2020г. БОС пълномощно, праводателите на двете въззивници са
7
упълномощили П. да ги представлява пред всякакви компетентни органи,
физически и юридически лица, организации и учреждения във връзка с
извършването на промени в архитектурните и инвестиционни проекти; да ги
представлява и при одобряването на промените от компетентния орган, така,
щото да бъде снета наложената през 2005г. забрана за строителството на
имота им. Впрочем тази забрана, видно от показанията на св.П. – стр.638 и
сл., е пряко свързана с волята на възложителите да не се съобразят с
одобрения проект и да изградят сграда в отклонение от него. Предприетите от
П. действия са довели до желания от възложителите резултат, а именно -
реализиране и окончателно приключване по съответния ред на
строителството върху спорния имот – стр.40, 42 по делото. Ето защо
твърдението за нищожност на договора на основание чл.40 ЗЗД – поради
представляване на възложителите и извършване на действия в техен ущърб,
категорично не се доказа. Напротив – при събраните по делото гласни
доказателства – св.Ж.Н., може да се направи заключение, че след налагането
на строителната забрана, К. дълго са търсели строител, който да довърши
сградата. Според съда, между налагането на забраната и сключването на
процесния предварителен договор, са изтекли не по малко от 6 години, през
които явно възложителите не са постигнали споразумение с друг изпълнител
и едва след възлагането на работата на П., строежът е бил благополучно
завършен, около 25 години след учредяване на суперфицията. Ето защо съдът
приема, че изпълнителят е действал изцяло в интерес на въззивниците и е
предприел и изпълнил всички необходими действия и СМР, за да доведе
сградата до окончателно и законосъобразно изграждане. В тази връзка следва
да се вземе предвид и приложената между страните пряка кореспонденция по
повод обзавеждането на обектите им, което явно е било на първо място
консултирано между страните и на следващо - одобрявано от въззивниците.
Изготвената допълнителна СТЕ установява, че извършените в имота
СМР като себестойност възлизат на 51% от общата строителна себестойност
на сградата, без да се включва стойността на подвижното кухненско
обзавеждане, както и етапа на завършеност на апартаменти № 1 и № 2.
Остойностяването на неизвършените работи е в размер на 1-2%, според
експертното заключение от 12.07.2021г. – стр. 619, отговор Б.5.4.3. Затова, по
аргумент за противното от чл.265 ЗЗД, приложените писмени изявления на
въззивниците за разваляне на сключения договор за изработка и
предварителен такъв за прехвърляне на собственост върху имоти в полза на
П., двата инкорпорирани в приложения предварителен договор от 2012г., не
са довели до желания от К. правен ефект, понеже е налице изпълнение от
страна на въззиваемия на поетите задължения. Съдът отчита забавата, но
приема, че тя не може да бъде вменена във вина на изпълнителя, защото е
свързана на първо място със забраните, налагани със заповед на Кмета на
населеното място, за извършване на строителни дейности през летния сезон.
Освен това е предвидена по предварителния договор като причина за
продължаване на срока на изпълнение – чл.4.6 – изр.последно, в контекста на
приложените на стр.53 и сл. заповеди на Зам.Кмета на Община С.. Също
следва да се отчете и приноса на въззивниците за забавата, в която връзка са
показанията на св.Ч. – стр.640.
По следващото въведено правозащитно възражение от страна на К., а
именно – за нищожност на сключения предварителен договор, поради
противоречието му с добрите нрави и по-конкретно – във връзка с
определената от страните стойност на извършеното до сключване на този
8
договор строителство: Няма спор, че договорът е изготвен от адвокат,
ангажиран от К. и изцяло съобразен с всички техни изисквания.
Действително, от изготвената СТЕ на вещото лице инж.Б.К. се установява, че
стойността на грубия строеж е значително по-висока от приетата от страните,
но съдът намира, че сключването на договора е израз на тяхната воля и
постигане на взаимно насрещно съгласие, което следва да бъде тълкувано при
приложение на разпоредбата на чл.20 ЗЗД: „При тълкуването на договорите
трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните
уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се
схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора обичаите в практиката и добросъвестността“ и чл.20а, ал.1 ЗЗД:
„Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили“ и
установените факти. За да бъде съвсем ясно, съдът отбелязва, че се касае за
строеж, който е бил с наложена строителна забрана за период, по-дълъг от 6
години, с необходимост от премахване на старо незаконно строителство,
снабдяване с множество разрешителни документи, част от които от НИНКН –
гр.София и одобряване на допълнителна документация. Вече бе отбелязано,
че извършените в имота СМР като себестойност възлизат на 51% от общата
строителна себестойност на сградата, без да се включва стойността на
подвижното кухненско обзавеждане, както и етапа на завършеност на
апартаменти № 1 и № 2, които по договора са предвидени да станат
собственост на П. и не са довършени.
Освен отговора по въпрос Б.5.5. от основното заключение на в.л.
инж.Б.К., напълно опровергаващ твърденията по отговорите срещу исковата
молба, че въззиваемият е получил по-скъпи имоти от тези на собствениците
при вече изпълнена сграда на етап „груб строеж“, съдът отбелязва, че
неговата насрещна престация в конкретния случай не се свежда само до
влагане на труд и материали, а и до довеждане и на всички изискуеми
административни процедури до положителен краен резултат. Това, както
неведнъж бе посочено в настоящото решение, включва премахването на
незаконното строителство, ангажиране на оглед от компетентните органи,
депозиране на документи пред НИНКН към Министъра на културата,
гр.София, снабдяване с разрешителни от национално и местно ниво,
ангажиране на комисии за преценка на законосъобразността и качеството на
изпълнение на отделните етапи на строителство, снабдяване с акт обр.15 и
т.н., които изискват не само финансов ресурс, но и влагане на много време и
психическите усилия, съставляващи основни ресурси на човешката дейност.
Ето защо, макар и това да не е оценено и да не може да бъде оценено в пари,
съдът приема, че следва да бъде зачетено като част от насрещната престация.
Затова не се обосновава нееквивалентност на престациите, съответно – и
основание за прогласяване на нищожността на предварителния договор за
прехвърляне на собствеността върху процесните имоти, поради
противоречието му с добрите нрави.
Неоснователно е оспорен и акт обр.15 – официален документ, относно
неговата вярност и дата, понеже оспорването не бе подкрепено от
въззивниците с никакви доказателства.
Така се налага заключение за потвърждаване на решението на БОС, като
освен изложеното, настоящият съд споделя и мотивите на първата инстанция
по реда на чл.272 ГПК.
В полза на въззиваемия се следват направените в тази инстанция
9
разноски в размер на 1000 лв.
Мотивиран от изложеното, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 384/04.01.2022г. по гр.д.№ 1648/2020г. на
БОС.
ОСЪЖДА Н. Н. К., ЕГН: **********, с пост.адрес: гр.В., ул."Г.Сл." №
** и М. Н. К., ЕГН: **********, с пост. адрес: гр.В., к-с „Ч.“, бл.**, вх.*,
ап.**, чрез адв.С.И., служебен адрес: гр.С., ул.“П.“ № **, ет.*, ап.* да
заплатят на ИЛ. Н. П., ЕГН: ********** от гр.Бургас, съдебен адрес: гр.Б.,
ул.“Хр. Б.“ № **, адв. Г.К. за направените в тази инстанция разноски сума в
размер на 1000 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в 1-месечен срок от
връчване на препис от него на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10