Р Е Ш Е Н И Е
№3155/10.7.2019г.
гр.
Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ състав, в публично заседание на четиринадесети юни, през две хиляди и деветнадесета година,
проведено в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МИХАИЛ МИХАЙЛОВ
при участието секретаря Даяна Петрова, като разгледа докладваното от съдия Михайлов гр. дело №15976 по описа на Варненски районен съд за 2018г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е
образувано по предявен иск от К.Д.Д., ЕГН ********** ***
срещу „Б.С.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление *** за
осъждане на ответника да заплати сумата
от 2000 евро, ведно със законната лихва считано от депозиране на исковата
молба в съда – 23.10.2018г. до окончателно заплащане на задължението, съставляваща заплатена от ищеца на
неосъществено основание по повод предварителен договор от 05.07.2018г. за
покупко – продажба на недвижим имот, при твърдения, че същия не е обвързал във
валидно облигационно правоотношение страните по отношение предмета посочен в
него, на осн. чл. 55, ал.1, пр.2-ро вр. чл.86 ЗЗД.
В исковата молба се излагат твърдения,
че страните се намират обвързани в облигационно правоотношение по предварителен
договор за покупко –продажба на недвижим в гр. Варна от 05.07.2018г., по силата
на който ответникът поел обещание за продаде на ищеца недвижим имот на стойност
от 43900 евро. Посочва се, че по силата на договора била уговорена първа вноска
в размер на 13170 евро, платима до 20.07.2018г., като заплащането на първата
вноска било уговорено от страните, като отлагателно условие за влизане в сила
на предварителния договор, на осн. чл. 25 ЗЗД.Твърди, че процесната сума от
2000 евро съставлява частично плащане от първата вноска по предварителния
договор, а останалата част от задължението не било изпълнено от ищеца поради
настояване на представляващия ответника остатъчната сума да бъде заплатена в
брой, което е нарушение на Закона за ограничаване плащанията в брой. При тези твърдения и предвид несбъдване на
отлагателното условие за влизане в сила на предварителния договор намира сумата
от 2000 евро, като платена на неосъществено основание, поради което желе
осъждане на ответника да заплати същата.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран
писмен отговор от ответника. Предявения иск се оспорва, като се излагат
възражения, че на посочената в исковата молба дата -05.07.2018г. между страните
не е валидно възникнало облигационно правоотношение по предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот, предвид това, че същия не е подписан от
съпругата на ищеца – Полина Д., която
към момента на депозиране на исковата молба не била и потвърдила пред
ответника действията на съпруга си.Сочи, че страните са били валидно обвързани
по договор за депозит от 05.06.2018г., по силата на който ищеца поел задължение
в срок до 04.07.2018г. да сключи предварителен договор с ответника за покупко –
продажба на недвижим имот, като в посочения срок такъв договор не бил сключен.
Плащането на сумата от 2000 евро представлявало гаранция по договора за депозит
от 05.06.2018г., като същия предвиждал и уговорена клауза за неустойка,
съобразно която, в случай, че в посочения в договора срок ако купувача не
изпълни задължението си да сключи предварителен договор, то той губи
предадената гаранция, като неустойка на задължението си по договора за
депозит.
Въпреки изтичане на срока за
сключване на предварителен договор на ищеца бил предоставен проект на такъв,
който бил одобрен от ищеца и от представляващия ответника, но не и от съпругата
на ищеца, поради което и предвид липсата на одобрение от страна на последната
намира, че страните не се намират обвързани по предварителен договор за покупко
– продажба на недвижим имот.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:
Представен по делото е
договор за депозит от 05.06.2018г. сключен от една страна от ищеца и съпругата
му Полина Д., в качеството им на купувачи, а от друга страна ответното
дружество в качеството му на продавач, по силата на който страните са
уговорили, че купувачите предоставят на продавача сумата от 2000 евро като
депозит, който следва да послужи като гаранция за закупуване на недвижим имот
представляващ апартамент №А24, намиращ се в гр. Варна, ул. Народни будители
№3А. Посочено е, че цената на имота възлиза на 43900 евро, като е уговорено
разсрочено плащане на задължението. Купувачите са се задължили в срок до
04.07.2018г. да сключат предварителен договор с продавача за имота посочен в
договора. Уговорено е, че в случай, че купувачът не сключи предварителен
договор за покупко – продажба, то същия губи предадената като градация сума от
2000 евро, като неустойка за неизпълнение на задължението си по договора.
Представен по делото е
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот и строителство от
05.07.2018г. сключен между ищеца от една страна в качеството му на купувач и
ответното дружество от друга страна в качеството му на продавач, по силата на
който последния се задължил за построи и продаде на ищеца недвижим имот
представляващ апартамент №А24, намиращ се в гр. Варна, ул. Народни будители
№3А, за сумата от 43900 евро. Страните уговорили, че цената следва да бъде
заплатена на части, като първото плащане в размер на 30 % от стойността (сумата
от 13170 евро) следвало да бъде заплатена в срок до 20.07.2018г. по банков път,
от която сума страните уговорили, че 2000 евро са платени преди подписване на
договора. Плащането на посочената първа вноска е уговорено от страните като
условие за влизане в сила на настоящия договор. Посочено е, че ако не бъде
осъществено плащането на посочената първа вноска, то договорът няма да породи
действие за страните. В разпоредбата на чл.4, ал.3 от договора страните
уговарят, че плащанията по същия се дължат в евро или левовата им
равностойност, а в ал.4 на чл.4 от договора са посочени банкови сметки на продавача,
съответно в лева и евро.
Представя се договор за
ипотечен банков кредит от 06.08.2018г., сключен между ищеца и неговата съпруга
Полина Д. от едва страна, а от друга „Централна кооперативна банка“ АД, с който
на страните е отпуснат банков кредит в размер на 39000 евро с цел закупуване на
недвижим имот в гр. Варна, представляващ апартамент №А24, на ул. Народни
будители №3А.
С нотариален акт №26, том
ІV, рег. № 7531, дело №361/2018г., по описа на нотариус Светла Д. *** действие
ВРС, вписан в Служба по вписванията гр. Варна на 06.08.2018г., е учредена договорна
ипотека върху недвижи имот собственост на ищеца и съпругата му с оглед
предоставения банков кредит от 39000 евро по договор от 06.08.2018г.
С молба – съгласие с нотариална
заверка на подписите рег.№ 2837/24.08.2018г. по описа на нотариус А. М.,
вписана в Служба по вписванията гр. Варна на 31.08.2018г. е заличена вписаната
договорна ипотека, учредена с нотариален акт №26у том ІV, рег. № 7531, дело
№361/2018г., по описа на нотариус Светла Д..
Разпитана в хода на
съдебното производство е свидетеля П.Х. Д. – съпруга на ищеца. Свидетеля
споделя, че й е известно, че ищецът е сключил предварителен договор с
ответника, който тя не е подписала доколкото е отсъствала от града. Посочва, че
при подписване на договора ищецът е предоставил сумата от 2000 евро на
ответника в брой. Посочва, че с цел финансиране закупуване на имот са
инициирали среща с представител на банка „ЦКБ“, на която среща им било
разяснено, че с цел закупуване на имота е следвало да представят разходооправдателни документи. Посочва, че с оглед начина
на плащане по договора била осъществена среща между тях и представляващия
ответника, на която среща присъствала и съпругата на управителя. На тази среща
на страните било обяснено, че следва част от плащането да бъде реализирано в
брой, а част по банков път. Свидетеля посочва, че около 70 % е следвало да
заплатят по банков път и 30% в брой. След тази среща свидетеля и ищеца провели среща
с представител на банката, като запознали същия с предложеният им от строителя
начин на плащане, като от страна на банката бил изразен отказ да бъде
осъществено усвояване на кредита при посочения начин на плащане. При тези
обстоятелства и след като свидетеля и ищецът обяснили, че не могат да
представят първични документи за осъществено плащане, направили писмено искане
до банката, като последвал отказ за усвояване на кредита, при което ищецът и
свидетеля предприели действия по заличаване на ипотека, учредена върху
притежаван от тях недвижим имот.
При тази установеност на фактите, съдът възприе следните
правни изводи:
С иск по чл. 55, ал. 1, пр. 2-ро ЗЗД разполагат ищците,
които твърдят, че са престирали с оглед на очаквано в
бъдеще осъществяване на валидно правоотношение между страните, оправдаващо
престацията, което не е осъществено.В случая ищците твърдят, че процесната сума
от 2000 евро е заплатена на ответното дружество с оглед очаквано възникване на
облигационно правоотношение породено от сключване на предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот намиращ се в гр. Варна и представляващ
апартамент №А24, на ул. Народни будители №3А. Поддържа се, че
действието на предварителния договор, който е следвало да обвърже страните е
обусловено от условие, което е следвало да настъпи, а именно до 20.07.2018г. да
бъде заплатена първата вноска от 13170 евро, от която процесните 2000 евро
представлявали частично плащане. При тези съображения и при твърдения, че
облигационна връзка не е възникнала поради виновни действия на ответника, който
е изискал от купувача плащане на сума в брой, която надвишава предвидения от
закона минимум на плащанията в страната в брой, желае връщане на заплатените
2000 евро, поради неосъществено основание. Във своите възражения ответникът
също посочва, че страните не са валидно обвързани по предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот в гр. Варна, но счита, че дължимостта на
процесните 2000 евро произтича от договор за депозит от 05.06.2018г., с който
ищецът и съпругата му се задължили в срок до 04.07.2018г. да сключат
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с предмет
посочения апартамент №24А, като при неизпълнение било уговорено, че заплатената
сума ще бъде задържана от продавача, като неустойка за неизпълнение.
При тези твърдения и
възражения на страните и с оглед събраните по делото писмени и гласни
доказателства съдът приема, че на 05.06.2018г. ищецът и съпругата му –
свидетеля Полина Д. качеството им на купувачи са сключили договор за депозит с
ответника в качеството му на продавач, при което са предоставили на последния
сумата от 2000 евро, като депозит за закупуване на посочения апартамент №24А.
Тълкувайки съдържанието на договора, чиято автентичност не е оспорена от страните
с гласните показания на свидетеля Д., които следва да бъдат ценени
ограничително съобразно разпоредбата на чл. 172 ГПК, предвид възможната й
заинтересованост от изходът на спора, съдът приема, че сумата от 2000 евро е
предоставена от ищеца на ответника на посочената в договора за депозит дата –
05.06.2018г., а не съобразно показанията на свидетеля при подписване
предварителния договор за покупко – продажба от 05.07.2018г. Този извод може да
бъде направен и от анализа на съдържанието на разпоредбата на чл. 4, ал.2 от
предварителния договор за покупко – продажба, където е посочено, че процесната
сума е предварително платена, преди подписване на договора.
С договорът от 05.06.2018г.
ищецът е поел задължение за сключи предварителен договор за покупко – продажба
с ответното дружество в срок до 04.07.2018г. Представен е предварителен договор
с предмет цитирания вече апартамент от 05.07.2018г., с който ответното
дружество в качеството му продавач поема задължението да построи и предаде на
страната недвижимия имот посочен в договора, респ. да бъде сключен окончателен
договор в предвидената от закона форма. Макар сключен след датата, която
страните са уговорили като последно възможна да бъде сключен предварителен
договор за продажба, в договор за депозит от 05.06.2018г., а т.е. след
04.07.2018г., то не е спорно, че по предложение на управляващия ответното
дружество срокът е продължен. Този извод съдът прави от изложените в отговора
на исковата молба от ответника възражения, където се посочва, че при проведен
разговор с управляващия и представляващ ответника от една страна и ищеца от
друга, срока на договора за депозит за сключване на предварителен за покупко –
продажба договор бил продължен. Не се съдържат данни от отговора на исковата
молба с какъв период от време е продължено действието на това облигационно
правоотношение, възникнало на 05.06.2018г. Отговор на този въпрос следва да
бъде търсен в представените по делото писмени доказателства и в частност
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот и строителство от
05.07.2018г. С този договор страните са уговорили едно отлагателно условие за
пораждане действие на същия, т.е. обвързали са действието на договора от
настъпването на един факт, който е следвало да бъде осъществен в рамките на
посоченият в договора срок. Отлагателното условие за пораждане действието на
договора е заплащането на първата вноска от продажната цена на недвижими имот
или това е сумата от 13170 евро, от
която сума и при приложение на разпоредбата на чл.20 ЗЗД, съдът при тълкуване
на действителната воля на страните, намира, че е следвало да бъде приспадната
сумата от 2000 евро, заплатена на 05.06.2018г., която разлика от 11170 евро (13170евро
-2000 евро) е следвало да бъде заплатена в срок до 20.07.2018г. Щом страните са
уговорили, че действието на предварителния договор от 05.07.2018г. е обусловено
от заплащане на сумата по първата вноска по продажната цена на имота, то съдът
приема, както и че до тази дата (20.07.2018г.) е бил продължен срока за
сключване на предварителен договор за покупко – продажба на апартамент №24А, по
смисъла на т.3 от договора за депозит от 05.06.2018г.
Следва да бъде разграничено възникването на облигационното правоотношение
по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от обвързващата
страните сила по същия този договор, при изрична уговорка между страните за
наличието на условие, което следва да бъде осъществено за да породи той
действие за посочените в него лица и по отношение на предмета на договора.
Съдебната практика обективирана в решение №979/20.02.2008г., постановено
по т.дело №541/2007г. на ІІ т.о на ВКС приема, че сделка, сключена
под отлагателно условие, не поражда
правно действие, но тя е действителна
и се намира във висящо положение
до продължаване на правното очакване от страните. Едва когато отлагателното
условие се сбъдне, настъпват правните последици на сделката. Разпоредбата на чл. 25 ЗЗД допуска в режима на сделките, сключени под условие
- отлагателно (суспенсивно)
или прекратително (резултативно). Условието е включено във
волеизявлението ограничение,
с което настъпването на правното са действие
на сделката се поставя в зависимост от едно бъдещо
несигурно събитие. Като част от фактическия
състав на сделката, условието трябва да бъде ясно изразено
и прието от страните.
Условието е бъдещо
несигурно събитие, положителен юридически факт, предвиден по волята на страните, в зависимост от сбъдването,
респ. несбъдването,
на който се пораждат желаните с конкретния договор правни последици.
До настъпването на
условието сделка има, тази сделка е действителна, но е във висящо
положение, тъй като правното й действие ще се
прояви едва при сбъдване на условието. В случая условието по см. на чл.25 ЗЗД, като вече съдът
посочи е плащането на сумата по първата вноска по продажната цена на имота в
размер на 30 % от общата стойност на имота, намалена със сумата от 2000 евро,
които предварително ищецът е заплатил, в срок до 20.07.2018г., по банков път,
по посочена в самия договор банкова сметка. ***лото
ищецът да е изпълнил това си задължение в срока уговорен между страните, поради
което съдът прави извода, че договорът от 05.07.2018г. не е породил действие
между страните, доколкото същия е сключен именно под това условие.
Не споделя съдът възраженията
на ищеца, че неосъщественото плащане на първата вноска е в резултат на виновни
действия на ответника във връзка с изискан от последния начин на плащане на
продажната цена, който противоречи на закона. Цената на имота предмет на
предварителния договор за покупко – продажба и начинът на плащане са определени
в чл.4 от договора от 05.07.2018г. Уговорено е разсрочено плащане, като е
уговорен падежа на всяко едно отделно плащане, който падеж е обвързан със
съответния строителен етап, на който се намира сградата, в която следва да бъде
изграден обекта предмет на договора. В чл.12, ал.2 от предварителния договор за
покупко – продажба, купувача се е задължил да осъществява плащания при
условията и в срок посочени в договора. Страните са уговорили, че плащането
може да бъде осъществено в евро или левовата равностойност на задължението по
изрично посочени и включени в съдържанието на договора банкови сметки на
ответното дружество. От анализа на разпоредбата на чл.4 от договора и
тълкуването й във връзка с чл.20 ЗЗД следва извода, че за да бъде изрядна
страна, купувачът в сроковете посочени в договора следва да осъществи плащане
не само на първата, но и на коя да е последваща вноска по банкова сметка ***,
посочена в чл.4, ал.4 от цитирания договор. Друг начин на плащане, различен от
посочения не се установява от съдържанието на договора. Липсва и анекс към този
договор, от който може де бъде прието, че страните в последствие са променили
уговорката за условията и начина на плащане по договора. Гласните показания на
свидетеля Д. във връзка с това, че от страна на ответното дружество е посочен и
изискани начин на плащане, различен от уговорения в договора не могат да бъдат
кредитирани от съда, не само при преценка на същите съобразно разпоредбата на
чл.172 ГПК, но и с оглед останалите събрани по делото доказателства.
За пълнота на
изложените съдът намира, че следва да посочи, че от показанията на свидетеля се
установява, че за закупуване на недвижимия имот ищецът и свидетеля, същата в
качеството на негова съпруга са направили постъпки за отпускане на банков
кредит. Кредит на страните е отпуснат въз основа на договор за банков кредит от
06.08.2018г., от която дата същите са учредили и договорна ипотека, с която да
обезпечат отпуснатите им от банката средства. При анализ на уговорката в
предварителния договор от 05.07.2018г., съобразно която първата вноска е
следвало да бъде заплатена в срок до 20.07.2018г., средствата, с които е
следвало да бъде финансирано закупуване на жилището на ищеца са отпуснати едва на
06.08.2018г. или след уговорената между страните по спора крайна дата, до която
условието е следвало да бъде изпълнено за да породи действие този предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот. При тези съображения съдът не
кредитира показанията на свидетеля Д. във връзка с изложени от нея факти
относно начина на плащане, който е предложен на ищеца по отношение на процесния
договор.
Съдът не споделя
възраженията на ответника, че предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот не е сключен между страните, при това, че подпис в същия не е
положен от съпругата на ищеца. Участието на съпруга при възникване на
облигационно отношение по предварителен договор за покупко – продажба на
недвижи имот не е задължителен елемент от неговата действителност. Този договор
не поражда вещнопрехвърлително действие за страните
по него, а само облигационни задължения. Възникването на права и задължения по
този договор не е обусловено от участието на съпругата на ищеца, а от изпълнение
на условието от последния в уговорения между страните срок. Условието не е
изпълнено.Договорът е сключен, но не е породил права и задължения между
страните. Не е възможно и занапред да породи такива доколкото страните изрично
са уговорили крайния момент, в който е следвало суспенсивното условие да
настъпи. При тези изводи следва да бъде поставен въпроса във връзка с
възраженията на ответника, а именно дали се дължи неустойка по договора за
депозит от 05.06.2018г., която възлиза в размер на заплатената по този договор
сума под формата на градация от 2000 евро. Съдът намира отговора на този въпрос
за положителен, като посочва, че ищецът с цитирания договор от 05.06.2018г. се
е задължил да сключи предварителен договор за покупко – продажба на описания в
същия договор недвижим имот в срок до 04.07.2018г. От доказателствата по делото
съдът прие, че този договор е продължен до 20.07.2018г., като макар и сключен
на 05.07.2018г., намиращ се в условие на висящо положение до 20.07.2018г, договорът не е обвързал страните поради
неизпълнение на поставеното в него условие. Доколкото и след като вече беше
приетото, че след тази крайна дата договорът няма как да обвърже страните, то
следва извода, че предварителен договор за покупко – продажба с предмет
апартамент №24А, не е сключен по смисъла на т.4 от договора за депозит от
05.06.2018г., поради което и доколкото съдът прие това последно облигационно
правоотношение за действително възникнало между страните, то въз основа на него
ответното дружество може да задържи платеното по него от ищеца. Изложеното
налага и извода, че валидно правоотношение по предварителен договор за покупко
– продажба на недвижим имот е възникнало
но то не е породило правно действие за страните, при което липсва задължителен
елемент от фактическия състав на чл.55, ал.1, пр.2-ро ЗЗД, а именно да не е
осъществено очакваното от страните правоотношение, което да породи връщане на
даденото.
При тези съображения
съдът намира, че ответникът успя в условията на пълно и главно доказване да
докаже възраженията си, че процесната сума е заплатена от ищеца на валидно
правно основание, обективирано в договор за депозит от 05.06.2018г., поради
което предявения иск подлежи на отхвърляне, като неоснователен.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на
спора в полза на ответника следва да бъдат присъдени разноски в размер на 510
лева, съставляващи заплатено възнаграждение за процесуално
представителство.Съдът намира, че
възражението на ищеца за прекомерност на уговореното и заплатено от ответника
възнаграждение за процесуално представителство е неоснователно. В
производството по делото се проведоха две съдебни заседания, събраха се гласни
и писмени доказателства, предмета на спора е с относително висока правна
сложност, а и определеното възнаграждение превишава едва с 6,18 лева
минималното определеното с Наредба №1/09.07.2004г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И :
отхвърля предявения иск от К.Д.Д., ЕГН **********
*** срещу „Б.С.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление *** за
осъждане на ответника да заплати сумата
от 2000 евро, заплатени на неосъществено основание по повод предварителен договор
от 05.07.2018г. за покупко – продажба на недвижим имот, на осн. чл. 55, ал.1,
пр.2-ро вр. чл.86 ЗЗД.
Осъжда К.Д.Д.,
ЕГН ********** *** да заплати на „Б.С.“ ООД, ЕИК *********
със седалище и адрес на управление *** сумата от 510 ( петстотин и десет) лева - сторени по делото от ответника
разноски, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :