РЕШЕНИЕ
№ 613
гр. Бургас, 20.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:АННА ИВ. ЩЕРЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от АННА ИВ. ЩЕРЕВА Гражданско дело №
20242120105706 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по искова молба на „УНИХОУМ
КОМФОРТ“ ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Бургас, ул. „Васил Левски“ № 16, офис 105, представлявано от управителя Г.
Н. П., със съдебен адрес *** - адвокат М. Б., против СЪЮЗ НА
АРХИТЕКТИТЕ В БЪЛГАРИЯ (САБ), сдружение с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. София, район „Средец“, ул. „Кракра“ №
11 представлявано от председателя на управителния съвет П. И. Д..
Предявен е осъдителен частичен иск за сумата от 20 000 лв. – част от
обезщетение в размер на 2 000 000 лв. за претърпени от ищеца имуществени
вреди - пропуснати ползи от недобросъвестно поведение на ответника в
преддоговорните отношения на страните относно архитектурен конкурс за
обемно-градоустройствено и идейно архитектурно решение за комплекс със
смесено предназначение, находящ се в УПИ ***, кв.*** по плана на ***, гр.
Бургас за ПИ с идентификатор *** по КККР.
Обстоятелства, на които ищецът основава иска си:
1
Твърди, че ищцовото дружество било обявено за класирано на първо
място в посочения архитектурен конкурс, като страните са провели преговори
относно сключването на предварителен договор за учредяване на право на
строеж срещу задължение за проектиране, построяване и предаване на
самостоятелни обекти в сграда със смесено предназначение. Въпреки това с
писмо от 11.07.2024г. ищецът бил уведомен, че УС на ответното сдружение
решил да сключи договор с друг участник в конкурса.
Ищецът счита, че при реализиране на предложения предварителен
договор имуществото му би се увеличило с над 2 000 000 лв. С уточняваща
молба в изпълнение на указания на съда ищецът сочи следните алтернативно
изброени пропуснати ползи : – стойността на очакваното право на строеж,
което е можел да отчужди непосредствено след договора; - стойността на
предвидените за получаване 67 % от бъдещите самостоятелни обекти в
сградата, които е можел да отчужди непосредствено след изграждането им; -
стойността на пазарния наем за тези обекти, които е можел да получава.
В преклузивния срок по чл.131, ал.1 от ГПК ответникът представя
писмен отговор, с който оспорва иска. Твърди, че е собственик на описания
недвижим имот, за който Управителният съвет на САБ взел решение да бъде
застроен срещу обезщетение. Оспорва ищецът да е участвал в описания
обявен конкурс, който се отнася само за архитекти и архитектурни бюра, а не
и за строителни фирми, каквато е дейността на ищцовото дружество. С оглед
бъдещата реализация на проекта действително били водени разговори с
местните строителни фирми, чиято цел била всички направени предложения
за проектодоговори да бъдат представени за разглеждане на компетентния
орган – Управителния съвет на САБ, който да избере изпълнител. Били
разгледани предложения на 10 фирми и с посоченото писмо от 17.04.2024г.
ищецът бил уведомен, че сред тези участници е поставен на първо място по
обявените критерии и като такъв ще бъде предложен на предстоящото
заседание на УС. На следващия, поставен на второ място строител „***“
ЕООД също било изпратено подобно уведомление. Всички строители,
предложили оферти, били наясно, че местната структура на САБ няма
компетентност да избира изпълнители и да одобрява проектодоговори, като
водените разговори са само стъпка за разглеждане на предложенията от УС.
На свое заседание на 21.05.2024г. УС на САБ разгледал предложението на
ищеца и не го одобрил, тъй като приел, че не защитава интересите на САБ и
2
не отговаря на част от обявените критерии. Не е одобрен проектът и на „***“
ЕООД, а е взето решение предложенията да бъдат преработени и да бъдат
разгледани на следващо заседание на УС. Именно в изпълнение на това
решение били водени следващите разговори с ищеца, като такива били водени
и с втория класиран. И до двамата строители било изпратено писмо от
01.06.2024г. с проект на договор с възможност за корекции или промени, като
било отбелязано, че се очаква и предложение за степен на завършеност на
обектите на собственика – учредител. Действително ищецът подписал този
проект без забележки, но другият строител нанесъл корекции, които били
приети за по-добри условия, поради което неговото предложение било
избрано на следващото заседание на УС на САБ.
При тези факти ответникът оспорва да е проявил недобросъвестност
при водените разговори и разглеждането на предложенията. Сочи, че не е
обещавал сключването на предварителен договор и такъв не е бил сключен в
изискуемата писмена форма за действителност. Счита, че при липсата на
договорно правоотношение преддоговорната отговорност по чл.12 от ЗЗД
може да обхваща само реалните негативни вреди – това, с което имуществото
на преговарящия е намаляло вследствие на неуспешните преговори, каквито в
случая не се претендират. Оспорва претендираните пропуснати ползи, като
твърди, че те не подлежат на обезщетяване при преддоговорната отговорност
по чл.12 от ЗЗД. Позовава се и на тълкувателно решение № 3/ 13.01.2023г. по
т.д. № 3/ 2021г. на ОСГТК на ВКС, като сочи, че пропуснатата полза може да
представлява само реална, но не и хипотетична вреда, каквито претендира
ищецът.
Страните представят и ангажират доказателствата в подкрепа на
становищата си. Претендират и присъждане на направените по делото
съдебни разноски.
След съвкупна преценка на доводите на страните, на събраните по
делото доказателства и на разпоредбите на закона, Бургаският районен съд
намира за установено следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.12 от ЗЗД.
От представените по делото писмени доказателства се установяват
следните неоспорени от страните факти :
На 22.05.2024г. ответникът Съюз на архитектите в България /САБ/ е
3
обявил национален анонимен архитектурен конкурс с предмет „обемно-
градоустройствено и идейно архитектурно решение за комплекс със смесено
предназначение, находящ се в УПИ ***, кв.*** по плана на ***, гр. Бургас /ПИ
с идентификатор *** по КККР/“, който имот е собственост на ответника.
Съгласно техническото задание вещните права върху имота не са част от
конкурсната програма, като при реализацията на архитектурния проект САБ
ще запази правото си на собственост върху земята и ще учреди право на
строеж срещу обезщетение, като се търси външен инвеститор, който ще
предложи най-добри икономически условия. По делото не е установено кога и
как ищцовото дружество е получило твърдяната покана в процедура за избор
на инвеститор. Установява се кореспонденция по имейл, съгласно която на
17.04.2024г. Дружество Бургас към САБ е уведомило ищеца, че негова
актуализирана оферта с проектодоговор били разгледани и оценени от
Дружествения съвет на САБ – Бургас заедно с Председателя на УС на САБ,
като предложението било класирано на I място и ще бъде предложено на
Централното ръководство на САБ на следващото официално заседание на УС
на САБ като „титуляр за обезщетение за строителство“. С писмо от
11.06.2024г. Председателят на УС на САБ арх. П. Д. изпратил на ищцовото
дружество и на „***“ ЕООД проект за предварителен договор за учредяване
на право на строеж срещу задължение за строителство с указание за изготвяне
на приложение 2 за степен на завършеност на обектите на собственика –
учредител и за евентуални предложения за промени в срок до 19.06.2024г. С
писмо от 11.07.2024г. Председателят на УС на САБ уведомил ищеца, че на
02.07.2024г. УС на САБ на свое заседание разгледал внесените две
предложения за предварителен договор и след гласуване взел решение да се
сключи договор със „***“ ЕООД. От представения протокол от заседанието на
управителния съвет на САБ, проведено на 02.07.2024г. в гр. София, се
установява, че след поименно гласуване за изпълнител на строителството на
описания имот на САБ е определен „***“ ЕООД, който е получил 7 гласа „за“
при 2 гласа за ищеца „Унихоум комфорт“ ООД. Този избор е потвърден с
решение на УС на САБ, взето на заседание на 11.09.2024г., когато е приет и
окончателния текст на договора между САБ и това дружество.
Не е спорно и се установява от устава на САБ, че същият е юридическо
лице – сдружение с нестопанска цел. Съгласно устава създадените на
териториален принцип Дружества на САБ са организационни единици на
4
съюза, които не са юридически лица /чл.38 и чл.40/. Съдът не установява
предвидени от Устава представителни правомощия на създадените на
териториален принцип дружества или на техните съвети /чл.50 и сл./. Тъй
като учредяването на право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за строителство представлява разпореждане с вещно право на
ответника, компетентността за вземане на такова решение е на Управителния
съвет на САБ – чл.72, т.11 от Устава.
При така установените по делото факти съдът прави следните изводи :
Претенцията на ищеца за заплащане на обезщетение се основава на
нормата на чл.12, изр.2 от ЗЗД, която предвижда задължение за обезщетяване
при недобросъвестност на страната при воденето на преговори /чл.12, изр.1,
предл.1 от ЗЗД/. Добросъвестността не е легално дефинирана, но съдебната
практика трайно приема, че това е общ принцип на гражданското право /чл.12,
чл.20, чл.41, ал.2, чл.63, чл.75, ал.2 от ЗЗД и др./, който в облигационното
право се приема като норма на дължимо честно и лоялно поведение,
съобразено с добрите нрави, и се изразява в полагане на дължимата грижа с
цел да не се увреди насрещната страна. Обратно, недобросъвестността е
неполагането на дължимата грижа, злоупотребата с права, груба небрежност
или умисъл да се навреди /чл.21, ал.2, чл.25, ал.1,чл.82, чл.91 от ЗЗД и др./.
Преценката за това, дали поведението на някоя от страните в преддоговорните
отношения противоречи на изискването за добросъвестност или това
поведение е израз на свободата на договаряне /чл.9 от ЗЗД/, в рамките на която
всяка страна преценява с кого и при какви условия желае да договаря, е
винаги в зависимост от конкретни обстоятелства.
В настоящия случай не е спорен фактът на водените между страните
преговори за сключването на предварителен договор за учредяване на право
на строеж срещу задължение за проектиране и строителство на сграда, както и
несключването на такъв договор след приключването на преговорите. Съдът
приема, че от събраните по делото доказателства не се установява поведение
на представител на ответника САБ, което да е в разрез с правилата на
добросъвестността и да излиза извън рамките на свободата на договаряне. Не
се касае за участие в творчески архитектурен конкурс, а в търговски
преговори с инвеститор, при които възложителят САБ съгласно заданието си
търси най-добри икономически условия. Дори и при кредитиране на
5
проведената кореспонденция, за която съдът не може да направи обоснован
извод, че обвързва валидно ответника – поради липсата на данни за
авторството и липсата на представителна власт на Дружество Бургас за САБ,
съдът приема, че на ищеца не е било обещано сключването на желания
предварителен договор, а съгласно Устава на САБ решението за избора на
инвеститор е предоставено на компетентния орган – Управителния съвет.
Липсват доказателства, въз основа на които да се направи извод, че при това
решение субектът е излязъл извън рамките на свободата на договаряне /чл.9 от
ЗЗД/, нито за извършени от представители на ответника действия, които да се
квалифицират като нарушение на общоприетите правила на добра търговска
практика, груба небрежност, умисъл да се навреди и прочее прояви на
недобросъвестност. По тези съображения съдът приема, че не се установи
фактическия състав на специалната преддоговорна отговорност по чл.12 от
ЗЗД.
Следва да се отбележи, че претендираните за обезщетяване
имуществени вреди, представляващи пропуснати ползи /невъзможност от
увеличаване на имуществото на ищеца/, стоят извън обхвата на отговорността
по чл.12 от ЗЗД за водените между страните преговори. Отговорността по
чл.12 от ЗЗД е специална деликтна отговорност, при която по аргумент от
чл.51, ал.1 от ЗЗД на обезщетяване подлежат всички вреди, които са пряка и
непосредствена последица от увреждането. /определение № 669/ 25.07.2013г.
по т. д. № 40/ 2013 г., определение № 231/ 20.06.2005г. по ч. т. д. № 206/ 2005
г., I т.о., ТК на ВКС/. Не е спорно, че целта на процесните преговори е
сключване на предварителен договор за бъдещо учредяване по нотариален ред
на право на строеж. Предварителният договор определя съдържанието на
бъдещия договор, но единствената му обвързваща страните последица е
възникването на задължение за сключване на окончателен договор за
прехвърлянето на вещното право /чл.19 от ЗЗД/. Поради това сочените
пропуснати ползи не е възможно да са в пряка причинноследствена връзка с
несключването на предварителния договор, а са свързани с неговото
евентуално неизпълнение – неизпълнение на задължението да се сключи
окончателен договор. Ето защо претендираните пропуснати ползи са извън
обхвата на преддоговорната отговорност, а са в причинноследствена връзка с
изпълнението или неизпълнението на бъдещия окончателен договор за
прехвърляне на вещното право и като такива са извън хипотезата на чл.12 от
6
ЗЗД и на настоящия спор. Така съдебната практика приема, че чл.12 от ЗЗД
ограничава дължимото обезщетение в границите на негативния интерес - само
действително понесените вреди от несключването на договора.
Претендираните пропуснати ползи представляват разликата в очакваното
имуществено състояние на ищеца преди и след изпълнението на окончателния
договор. Тези вреди изразяват позитивният интерес на страната -
положителните вреди, които страната ще претърпи не от несключването на
договора /в случая предварителния договор/, а от неизпълнението на бъдещия
окончателен договор. В този смисъл решение № 51/ 22.03I.1994г. по гр. д. №
585/ 1993г., IV г. о., ГК, решение № 307/ 20.02.1998г. по гр. д. № 792/ 1997г., V
г. о.у решение № 85/ 23.06.2010г. по т. д. № 780/ 2009г., I т. о., ТК на ВКС, и
др./.
По изложените съображения предявеният иск е неоснователен и следва
да бъде отхвърлен.
При този изход от спора на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът дължи
на ответника направените по делото съдебни разноски. Съгласно
представения списък по чл.80 от ГПК разноските на ответника в настоящото
производство са в размер на 2200 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение
по представения договор за правна защита и съдействие. С оглед посочената
обща цена на иска от 2 000 000 лв., част от която е предявена в настоящото
производство, и формиращата се сила на пресъдено нещо относно фактите,
правопораждащи спорното субективно материално право /съгласно
тълкувателно решение № 3/ 22.04.2019г. по т.д. № 3/ 2016г. на ОСГТК на
ВКС/, съдът приема за неоснователно възражението на пълномощника на
ищеца за прекомерност на така заплатеното от ответника адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на „УНИХОУМ КОМФОРТ“ ООД с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ № 16,
офис 105, за осъждане на Сдружение „СЪЮЗ НА АРХИТЕКТИТЕ В
БЪЛГАРИЯ“ с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
7
София, район „Средец“, ул. „Кракра“ № 11, да му заплати сумата от 20 000 лв.
– частичен иск от 2 000 000 лв. – обезщетение за имуществени вреди -
пропуснати ползи, претърпени от недобросъвестно поведение на ответника в
преддоговорни отношения относно архитектурен конкурс за обемно-
градоустройствено и идейно архитектурно решение за комплекс със смесено
предназначение, находящ се в УПИ ***, кв.10 по плана на ***, гр. Бургас за
ПИ с идентификатор *** по КККР.
ОСЪЖДА „УНИХОУМ КОМФОРТ“ ООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Васил Левски“ № 16, офис
105, представлявано от управителя Г. Н. П., със съдебен адрес *** - адвокат М.
Б., да заплати на Сдружение „СЪЮЗ НА АРХИТЕКТИТЕ В БЪЛГАРИЯ“ с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, район
„Средец“, ул. „Кракра“ № 11 представлявано от председателя на управителния
съвет П. И. Д., направените по делото съдебни разноски в размер на 2200 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Бургас
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
8