Р Е Ш Е Н И E
№552
10.01.2020 година гр.Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд граждански състав
на седемнадесети
декември две хиляди и деветнадесета година
публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова
ЧЛЕНОВЕ:
секретар Станка
Чавдарова
прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Д.Динкова
т.дело номер
483 по описа за 2019 година.
Производството е образувано по искова
молба на „Андонови“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Бургас, ж.к. „Меден рудник“, бл.113, вх.1, ет.2, ап.4 против ответниците А.Н.Г.
с ЕГН ********** и Н.А.Г. с ЕГН **********,***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 20 – адв.
П. Маринчев за заплащане по равно на сумата от 73881 лева, представляваща стойност
на извършени от ищеца подобрения в собствения на ответниците поземлен имот с
кадастрален идентификатор 07079.653.201 – урбанизирана територия за средно
застрояване с площ 559 кв.м, с административен адрес гр. Бургас 8000, ж.к. „Меден рудник“, ползван
по договор за наем от 19.03.2012 г., а именно: автомивка – трайно закрепен
навес от стоманена конструкция от 80.50 кв.м. и масивна монолитна сграда от
20,60 кв.м., инфраструктура – маслоуловител, канализация, отводнителни решетки
и пречиствателно съоръжение, двор към автомивката, сонда, два обединени
павилиона с обща площ от 24 кв.м. в дъното на парцела, два павилиона с обща
площ от 24 кв.м. в източната част на имота, павилион от 12 кв.м. в
североизточната част от имота и бетонова настилка, ведно със законната лихва,
считано от завеждането на делото на 20.06.2018 г. до окончателно изплащане.
Ищецът твърди, че сключил договор за наем с
ответниците за поземления имот за срок
от пет години и че със знанието и съгласието на наемодателите, изцяло със
собствени средства, изградил действаща автомивка в имота. Твърди се, че обектът
е изграден въз основа на разрешение за строеж на временен обект и по-късно е
било издадено удостоверение за въвеждането му в експлоатация – и двата
документа на името на ответниците. Отделно от това, въз основа на издадено
разрешение по чл.57 от ЗУТ, отново със съгласието на ответниците, ищецът
поставил в имота пет павилиона, всеки с
площ по 12 кв.м. Сочи се, че след изтичане срока на договора на 19.03.2017 год.
страните не постигнали съгласие за продължаването му и ответниците изпратили
покана на наемателя за освобождаването на имота. Ищецът твърди, че освободил
имота и в него останали всички постройки, навеса, бетоновата площадка и помпата
със сондажа.
Ищецът
посочва, че в договора се съдържа клауза, уреждаща отношенията на страните по
изграждане на обекта – автомивка, за сметка на наемателя. Твърди се също, че
според чл.6 ал.6 от договора имотът следва да бъде върнат в първоначалното му
състояние, т.е. без подобренията, които трябва да бъдат вдигнати от наемателя,
или всички подобрения ще бъдат приспаднати от наемната цена. Сочи се, че
страните не е приспадали подобренията от наемната цена, както и че ищецът не е
успял да ги вдигне, а ответниците ги предоставят под наем на трети лица и получават
доходи.
С
молба-уточнение от 15621/01.11.2018 год. ищецът претендира осъждане на
ответниците да върнат вещите, за които се установи, че не са трайно прикрепени
към земята, при условията на евентуалност.
Ответниците оспорват претенцията като
неоснователна. В отговора си твърдят, че подобренията, изброени в исковата
молба, са изцяло незаконни – вместо като преместваеми обекти те са изградени от
тухлена зидария и стоманобетонов покрив, което ги прави строежи. Оспорва се
твърдението на ищците, че са били възпрепятствани да вдигнат и вземат
подобренията, напротив – ответниците настоявали „Андонови“ ООД да освободят
имота и да го върнат в първоначалното му състояние. Твърди се, че сондажът
попада в съседен имот, както и че металният навес е демонтируем. Заявява се, че
е издадено разрешение за поставяне на павилионите за определен срок – до
01.06.2018 год. и този срок е изтекъл, че обектът „автомивка“ е изграден в
отклонение на издаденото разрешение и е с временен характер, т.е. докато трае
срока на договора и докато се развива дейност от ищеца в наетия имот. Заявява
се, че бетоновата площадка е изградена от предния наемател и след премахването
на незаконното строителство ще бъде негодна за употреба. Въведено е възражение
за погасяване на претенцията по давност, която според ответниците е започнала
да тече от 19.12.2017 год., когато строителството на автомивката е приключило и
обектът е въведен в експлоатация.
В допълнителния отговор се сочи, че са
издадени констативни актове и заповеди от Община Бургас, установяващи
незаконността на строителството.
При новото разглеждане на делото се
поддържа, че сондажът не е изграден от ищеца, а от предходен наемател на имота.
В съдебно заседание страните, чрез
процесуалните си представители, поддържат претенциите си и въведените
оспорвания в отговорите си, ангажират
доказателства.
Бургаският окръжен съд, с оглед
събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
С решение №74/25.07.2019 год- по
т.д.№149/2019 год. на Апелативен съд Бургас е обезсилено решение №66/14.03.2019
год. по т.д.№534/2018 год. на БОС и делото е върнато за ново разглеждане от
друг състав на съда, с указания за произнасяне по предявения иск – за
присъждане на суми при налично договорно задължение.
Предявеният иск има своето правно основание в чл.79 ал.1
предл.първо от ЗЗД, вр.чл.231 ал.2 от ЗЗД за присъждане на стойността на обект, изграден от наемателя в
терена на наемодателя по договор за наем от 19.03.2012 год., ведно с
обезщетение за забава.
Страните са сключили помежду си договор
за наем на недвижим имот от 19.03.2012 год., с който ответниците предоставили
под наем на ищеца дворно място - поземлен
имот с кадастрален идентификатор 07079.653.201, с площ от 559 кв.м., за
извършване на търговска дейност от наемателя. Договорът е сключен за срок от
пет години, с възможност за продължаване за още пет. Страните са поели
задължение предварително да обсъдят състоянието на вещта и всички възражения и
констатации да оформят в писмен вид като анекс – неразделна част от договора –
чл.2 от договора. Такъв анекс е представен в приложеното ч.гр.д.№2785/17 год.
на БРС и от съдържанието му е видно, че страните са изготвили снимков материал
за състоянието на имота – представен като доказателство в съдебното заседание
на 12.11.2019 год.
Според чл.5 ал.4 от договора
наемодателите са поели задължение да осигурят необходимото разрешително за обект
„Автомивка“ и разрешително за поставяне на павилиони. Според чл.6 ал.2 от
договора наемателят има право да подобрява вещта само със съгласието на
наемодателя. Наемателят е длъжен да върне вещта след прекратяването на договора
в същото състояние, в което е била предадена, или всички подобрения, извършени
от него, ще бъдат приспаднати от наемната цена – чл.6 ал.6 от договора.
С определение №1134/19.09.2019 год. е
обявено за безспорно между страните, че в терена на наемодателите (ответници)
наемателят (ищец) е изградил обект – автомивка. Не се спори също, че договорът
е прекратен с изтичането на срока му (чл.9 ал.2), тъй като страните не са
постигнали съгласие за продължаването му.
От приетите по ч.гр.д.№1134/17 год. на
БРС основно и допълнително заключения се установява, че в имота са изградени:
автомивка, включваща стоманена конструкция и масивна едноетажна сграда;
инфраструктура; сонда, 5 бр.павилиони и бетонова настилка. Представят се
книжата, въз основа на които е осъществено строителството в имота. За
автомивката е издадено разрешение за строеж В-20/06.07.2012 год. на името на двамата
ответници, за обект „Временен строеж – автомивка“, V-та категория съгл.чл.137
ал.1 т.5б от ЗУТ, както и удостоверение за въвеждане в експлоатация
№223/19.12.2012 год. Проектите за изграждането ѝ са приложени към
допълнителното заключение. В деня на подписване на договора за наем ответниците
са подписали пълномощно, с което са упълномощили двамата съдружници в
„Андонови“ ООД да ги представляват пред всички служби във връзка със
строителството и монтажа на съоръжения – автомивка и павилиони, вкл.получаване
на всякакви разрешителни за строежа и за въвеждането му в експлоатация.
Ищецът е подал заявление на 04.06.2012
год. до Община Бургас за му бъде издадено разрешение за поставяне на временни
преместваеми търговски обекти по чл.56
от ЗУТ в процесния имот – 6 бр. павилиони. На 17.05.2012 год. двамата ответници
са подали заявление за одобряване на
схема за разположение на 6 бр. павилиони по 12 кв.м. за срок от 3 год. На
25.05.2015 год. ищецът е подал заявление за издаване на разрешение за поставяне
на 6 бр. павилиони за срок от 01.06.2015 год. до 01.06.2018 год., т.е. за
продължаване на срока. И в двата случая са били издадени разрешения за
поставяне на временни преместваеми обекти.
Ищецът се е снабдил с разрешително за
водовземане от подземни води чрез нови водовземни съоръжения
№21590127/17.09.2012 год.
Представят се четири констативни акта,
с които е констатирано незаконното строителство на четири от обектите по схема,
т.е. на павилионите, които имат качеството на строежи без одобрени проекти и
без разрешения за строеж. От допълнителното заключение се установява, че
павилионите в процесния имот са изградени по размери и са разположени по места,
в съответствие с издадената схема. Конструкцията им е масивна, монолитна, т.е.
не са преместваеми обекти.
Легалната дефиниция на понятието „преместваем
обект" се съдържа в §5 т.80 от ДР на ЗУТ - обект, който няма
характеристиките на строеж и може след отделянето му от повърхността и от
мрежите на техническата инфраструктура да бъде преместван в пространството, без
да губи своята конструктивна цялост и/или възможността да бъде ползван на друго
място със същото или с подобно предназначение на това, за което е ползван на
мястото, от което е отделен, като поставянето му и/или премахването му не
изменя трайно субстанцията или начина на ползване на земята, както и на обекта,
върху който се поставя или от който се отделя. Павилионите в обекта се
отклоняват от изискването §5 т.80 от ДР на ЗУТ, тъй като са монолитни и трайно
прикрепени към терена, ето защо изпълват фактическото съдържание на понятието
„строеж“, но са изградени без необходимите строителни книжа. По обяснения на
ответника А.Г.в съдебно заседание на 12.11.2019 год. всички павилиони в имота
подлежат на събаряне, като е влязла в сила само заповедта за неговия павилион
(този, който той ползвал), тъй като не е подавал жалба.
От така установените факти може да бъде
направен извод, че някои от съоръженията в имота, изградени от наемателите по
време на действие на договора, действително представляват полезни разноски –
подобрения, които са увеличили неговата стойност. На първо място това е
автомивката, която е изградена със съгласието на наемодателите и въз основа на
издадени на тяхно име строителни книжа. Възражението на ответниците, че цялото
строителство в имота е незаконно, е неоснователно – констативните актове и
заповедите за премахване на строеж касаят само павилионите, не и автомивката.
От основното техническо заключение са установява, че съоръжението „автомивка“,
което има качеството на строеж по см.на чл.137 ал.1 т.5б от ЗУТ (производствени
сгради, инсталации, съоръжения, прилежаща инфраструктура и други с капацитет до
50 работни места и съоръженията към тях) се състои от две части – монолитна
сграда, изградена изцяло в съответствие със строителните книжа, която е с площ
от 20,60 кв.м., състояща се от битово помещение, тоалетна и склад, и метален
навес – стоманена конструкция с колони, греди, столици, хоризонтални и
вертикални противоветрови връзки, покрив от поцинкована ламарина, закрепен на
ивични основи, замонолитени колони. Според заключението, с изрязване колоните
могат да се отделят от терена, другите стоманени елементи се разглобяват. Така
от цялото съоръжение трайно прикрепена към терена е само масивната сграда на
автомивката и тя може да бъде счетена като подобрение, докато металният навес
може да бъде отделен и разглобен и поради това не представлява подобрение.
Видно е от основното заключение, че при изграждането на навеса има отклонение –
увеличение на площта с 41 кв.м., но тази част също е демонтируема.
Поради незаконността на строителството
павилионите не могат да бъдат счетени за полезни разноски, с които е увеличена
стойността на имота – те подлежат на премахване, като развитието на
административното производство на настоящия етап е без значение за настоящия
спор. При това за премахването им собственикът следва да направи допълнителни
разноски и те не му носят никаква полза, а разходи.
Като подобрение в имота следва да бъде
третирана т.нар.“инфраструктура“ – това са
съоръженията, необходими за пречистване и отвеждане на отпадните води,
както и настилката с базалтови плочи от 42 кв.м. – без тях съоръжението,
изградено въз основа на издадено разрешение, не би могло да работи. От
допълнителното заключение се установява, че при повторния оглед отводнителната
решетка пред навеса липсва, т.е. тя не е била трайно прикрепена и поради това
не е подобрение в имота.
Сондажът в имота, без помпата, която
при повторния оглед е била прибрана от ищеца, също представлява подобрение.
Ответниците са представили документи, от които се установява, че преди
сключването на процесния договор за наем,
техен предходен наемател е ползвал незаконно изграден сондаж. Видно е от
цялата преписка, предоставена от Басейнова дирекция, че ищецът е изградил ново водовземно съоръжение – тръбен
кладенец с дълбочина 30 м., вкл. е съставена обосновка на проектантите, от
която се установява, че ще бъде направен
сондаж с определени технически параметри. Съдържанието на преписката не дава
основание да се приеме, че ищецът е ползвал заварен сондаж, извършен от друго
лице преди него. Състоянието на имота в приложения към анекса снимков материал е
очевидно и никъде не се вижда заварен сондаж. Освен това в преписката се
съдържа декларация от двамата ответници, с която са дали съгласие да бъде
изградено съоръжение в отдадения от тях под наем имот от ищеца – тръбен
кладенец, което опровергава твърдението на ответниците за заварен сондаж, както
и прави недостоверно възражението им, че сондажът попада в съседен имот, а не в
процесния.
Бетоновата настилка не се възприема от
съда като подобрение, извършено от ищеца, тъй като в снимковия материал е
видно, че такава настилка е съществувала към момента на подписване на договора.
От така описаните подобрения, всички
дейности в имота са били извършени от наемателя със съгласието на наемодателите
съобразно чл.6 ал.2 от договора – още с подписването му наемодателите са се
задължили да осигурят необходимите разрешителни за обект автомивка,
предоставили са пълномощно на ищеца и всички книжа за строителството са
издадени на тях като титуляри. Освен това са дали съгласие да бъде изграден
тръбен кладенец, наричан от страните „сонда“. Тези т.нар. „подобрения“ са тяхна
собственост по силата на чл.92 от ЗС още от момента на извършването им, тъй
като те са собственици на терена, а ищецът е бил държател, на когото никога не
са били учредявани вещни права.
С ТР №85/2.XII.1968 г. по гр. д. №
149/68 г., ОСГК ВС се приема, че при наличие на договор отношенията между
собственика на имота и държателя се уреждат именно от договора и само при липса
на договор тези отношения се ликвидират по правилата за водене на чужда работа
без пълномощие или неоснователно обогатяване. Действието на ТР №85/68 год. е
запазено с Постановление № 6 от
27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС. Т.е. само когато страните не са уговорили как
ще се ликвидират имуществените отношения между тях, тогава се прилага чл.59 от ЗЗД, поради субсидиарния характер на претенцията.
В конкретния случай страните са
постигнали изрична воля как да уредят имуществените си отношения във връзка с
подобренията при прекратяване на договора – чл.6 ал.6 – наемателят е длъжен да
върне вещта в състоянието отпреди подписване на договора или всички подобрения
ще бъдат приспаднати от наемната цена, т.е. ще бъдат за сметка на
наемодателя.
Според чл.231 ал.1 и ал.2 от ЗЗД,
разходите за дребни поправки в наетия имот се понасят от наемателя, а всички
останали разходи са за сметка на наемодателя. Нормата на чл.231 ал.2 от ЗЗД е
диспозитивна и страните са свободни да уговорят от кого ще се поемат разходите
за строителство в имота по време на действие на договора или след неговото
прекратяване.
От съдържанието на чл.6 ал.6 изр.първо
от договора се налага извод, че наемателят разполага с възможност за избор – да
върне имота в състоянието отпреди договора, т.е. да демонтира всичко, или, ако
върне имота с подобренията, тяхната стойност да бъде приспаднати от наемната
цена, за което страните ще постигнат допълнително съгласие – изр.второ. Този
извод се налага от граматическото тълкуване на разпоредбата, в която между
двете хипотези е използван съюзът „или“.
С нотариална покана ответниците са
поискали ответникът да върне дворното място до 26.03.2017 год. в състоянието, в
което е било предадено, както е записано в чл.6
т.6 от договора.
От приложените множество доказателства,
показанията на св.К. и от мотивите на решение №1204/06.06.2018 год. по
гр.д.№8454/17 год. на БРС, в сила от 21.11.2018 год. като изцяло потвърдено с
решение №ІV-113/21.11.2018 год. по в.гр.д.№1181/18 год. на БОС (служебна
справка на съда в информационната система на ВСС и деловодната програма на
БОС), се установява, че отношенията на страните са се влошили след прекратяването
на договора с изтичане на петгодишния срок. Страните са подавали жалби в
прокуратурата и на 04.04.2017 год. К.А.е подписал предупредителен протокол по
ЗМВР да освободи наетия имот. Обтегнатите отношения са станали причина ищецът
да освободи имота без да демонтира съоръженията, страните не са постигнали
съгласие за приспадане от наемната цена, а и такова е невъзможно поради
прекратяване на договорната връзка, ето защо на основание чл.231 ал.2 от ЗЗД
полезните разноски следва да бъдат поети от наемодателя - заплатени.
При определяне размера на дължимите
полезни разноски следва да се вземе предвид основното заключение на
техническата експертиза. Разноските за построяването на масивната сграда от
съоръжението „автомивка“ са в размер на 10382 лв., за благоустрояването на
двора с настилка от базалтови плочи към сградата и ограда – 1 338,34 лв.,
за инфраструктура (без отводнителна решетка) – 842,92 лв., за тръбен кладенец –
5 535 лв., общо 18 098,26 лв. В тази част претенцията е основателна и
следва да бъде уважена, като ответниците бъдат осъдени да заплатят сумата по
равно (по ½ съобразно дяловете си в имота), а в останалата част следва
да бъде отхвърлена. Допълнително
въведеният с молба вх.№15621/01.11.2018 год. петитум за осъждане на ответниците
да предадат тези от съоръженията, които по характеристики представляват движими
вещи, е недопустим, тъй като чрез него се стига до последващо обективно
съединяване на искове.
Тъй като отношенията се регулират от
договор, вземането на ищеца за полезните разноски е станало изискуемо с
неговото прекратяване, а не както се твърди от ответниците от момента на
извършване на подобренията. От това следва, че общата петгодишна погасителна
давност не е изтекла към момента на завеждане на исковата молба – 20.06.2018
год., ето защо правопогасяващото възражение е неоснователно и претенцията
следва да се уважи в коментирания по-горе размер.
С оглед изхода на спора и двете страни
имат право на разноски.
Ищецът е направил разноски по представен
списък в размер на 7742,86 лв. за двете инстанции. От тях, съразмерна на
уважената част от исковете следва да му се присъдят 1896,73 лв.
Ответниците не са представили списък. Техните
разноски са в общ размер от 4 050 лв. – възнаграждение на адвокат за двете
инстанции. Съобразно отхвърлената част от иска следва да им се присъдят 3057,90
лв.
Мотивиран от така изложените
съображения, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА
А.Н.Г. с ЕГН ********** и Н.А.Г. с
ЕГН **********,*** да заплатят на „Андонови“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Бургас, ж.к. „Меден рудник“, бл.113, вх.1, ет.2, ап.4,
представлявано от Кристиян Андонов, поравно сумата от 18 098,26
(осемнадесет хиляди деветдесет и осем 0.26) лв. - всеки от тях по 9 049,13
лв., представляваща полезни разноски, направени от ищеца за изграждането на
масивна сграда с площ от 20,60 кв.м. – част от съоръжение автомивка, настилка с
базалтови плочи, ограда, инфраструктура и тръбен кладенец – всички в поземлен имот с кадастрален идентификатор
07079.653.201, ведно със законната
лихва, считано от завеждането на делото на 20.06.2018 г. до окончателно
изплащане на сумата, като в останалата част до предявения размер от 73 881лв. ОТХВЪРЛЯ претенцията.
ОСЪЖДА
А.Н.Г. с ЕГН ********** и Н.А.Г. с
ЕГН **********,*** да заплатят на „Андонови“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Бургас, ж.к. „Меден рудник“, бл.113, вх.1, ет.2, ап.4,
представлявано от К.А.разноски в размер на 1896,73 (хиляда осемстотин
деветдесет и шест 0.73) лв.
ОСЪЖДА
„Андонови“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Бургас, ж.к. „Меден рудник“, бл.113, вх.1,
ет.2, ап.4, представлявано от К.А.да заплатят на А.Н.Г. с ЕГН ********** и Н.А.Г.
с ЕГН **********,*** разноски в размер на 3057,90 (три хиляди петдесет и седем 0.90) лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: