№ 12300
гр. София, 24.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело №
20251110109424 по описа за 2025 година
Предявени са за разглеждане субективно и обективно съединени искове с правно
основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД - за прогласяване нищожност до размера на 1/6 ид.ч. на
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 21,
том II, рег.№ 13045, дело № 202/2020г. по описа на С.С., нотариус с район на действие
СРС, поради накърняване на добрите нрави. В условията на евентуалност е предявен
иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.5, вр чл.17, ал.1 ЗЗД - за прогласяване
нищожност до размера на 1/8 ид.ч. на договор за покупко-продажба на недвижим имот
обективиран в нотариален акт № 21, том II, рег.№ 13045, дело № 202/2020г. по описа
на С.С., нотариус с район на действие СРС, като симулативен.
В исковата молба /уточнена в хода на производството с последващи молби/
ищецът Й. М. П. твърди, че на 30.09.2020г. неговите родители М. Й.ов П. и В. К. П.
/настоящ ответник/ прехвърлили с договор за продажба на недвижим имот –
****************, на неговия брат и настоящ ответник Е. М. П.. Според ищеца
сделката е нищожна като накърняваща добрите нрави, тъй като цената е значително
по-ниска от пазарната, евентуално като симулативна, тъй като прикрива дарение.
Сочи, че има правен интерес от така предявените искове, тъй като е законен наследник
на М. Й.ов П., починал на 20.04.2021г., поради което при положително решение по
главния иск ще се яви съсобственик на процесния имот по наследство, а при уважаване
на евентуалния иск би имал възможност да проведе иск по чл.30 ЗН. Претендира
1
разноски.
В подадения в срока по чл.131 ГПК отговор ответникът Е. М. П. оспорва
претенцията като недопустима за ½ ид.ч. от имота, прехвърлена му от неговата майка
В. К. П., а по същество - за неоснователна. Счита, че В. П. не е пасивно процесуално
легитимирана да отговаря по исковете. Оспорва твърдението за нееквивалентност на
престациите, като посочва, че сделката е осъществена при други пазарни условия, че с
прехвърлителната сделка се учредява вещно право на ползване по отношение на имота
за продавачите и отчита родствената връзка между продавачи и купувач, както и
обстоятелството, че именно купувачът е полагал грижи за прехвърлителите.
Поддържа, че няма симулация и че действителната воля на страните по сделката е
била именно обективираната в нотариалния акт. Твърди, че по договора са налице
плащания на продажната цена, за което представя доказателства. Претендира
разноски.
В подадения в срока по чл.131 ГПК писмен отговор ответникът В. П. изразява
становище за недопустимост на предявения срещу нея иск, поради което моли за
прекратяване на производството. По същество на спора изразява становище за
неоснователност на предявения иск, като оспорва изложените в исковата молба
твърдения за нищожност на процесния договор. Сочи, че с покойния й съпруг са
искали да оставят жилището на сина им Е. П., който в последните години единствено
се грижел за тях и ги подпомагал финансово. Със съпруга й само определили цената
на жилището и същата била вписана в договора за покупко-продажба. Претендира
разноски по производството.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, и като взе предвид становището на страните, приема за
установено следното от фактическа страна:
По делото е приложен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 21, том II, рег.№ 13045, дело № 202/2020г. по описа
на С.С., нотариус с район на действие СРС, от който се установява, че на 30.09.2020 г.
М. Й.ов П. и В. К. П. са продали на Е. М. П. придобит по време на брака недвижим
имот – ****************, за сумата от 45 800 лева, като са запазили заедно и
поотделно, пожизнено и безвъзмездно, вещно право на ползване върху имота.
Видно от приложеното по делото удостоверение за наследници изх.№
6953/26.04.2021 г., издадено от Столична община, район Младост е, че М. Й.ов П. е
починал на 20.04.2021 г., като е оставил трима наследници по закон – съпруга В. К. П.
/настоящ ответник/ и двама сина – Й. М. П. /настоящ ищец/ и Е. М. П. /настоящ
ответник/.
По делото е приложено удостоверение за данъчна оценка на процесния
недвижим имот, актуално към датата на подаване на исковата молба в съда.
По делото са приложени 4 бр. преводни нареждания, от които се установява, че
2
през периода от 19.10.2020 г. ответникът Е. П. е превел по банков път на М. П. сумата
от общо 45 800 лева във връзка с гореописания договор за покупко-продажба на
недвижим имот.
По делото са приложени и преводни нареждания, от които се установява, че
през периода 2002 г. – 2009 г. ищецът е превеждал парични суми на родителите си, без
посочено конкретно основание.
По делото е изслушано и прието заключение на съдебно-техническа и
оценителна експертиза, в което вещото лице, след извършване на необходимите
проверки и оглед на обекта, е дало заключение, че пазарната стойност на процесния
недвижим имот към датата на сделката - 30.09.2020 г. е 157 800 лева.
По делото е изслушано и прието и заключение на съдебно-счетоводна
експертиза, в което след проверка по банковите сметка на М. Й.ов П. и Е. М. П.,
вещото лице е посочило движението по същите през периода от 01.09.2020г. до
31.03.2021г.
Други относими и допустими доказателства по делото не се представени.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
По иска с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД - за прогласяване
нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт № 21, том II, рег.№ 13045, дело № 202/2020г. по описа на С.С.,
нотариус с район на действие СРС до размера на 1/6 ид.ч., поради накърняване на
добрите нрави:
При формиране на преценка относно основателността на така предявения иск,
настоящият съд взе предвид правната доктрина и трайната и непротиворечива
практика на ВКС, систематизирана в решение № 24/09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015
г. на ВКС, III г.о., с което състав на съда се е произнесъл именно по въпроса кога
нееквивалентността на престациите води до нищожност на договор за продажба
поради противоречие с добрите нрави /в каквато насока са и твърденията на ищеца в
исковата молба/. В същото е посочено още, че добрите нрави са неписани
общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат
от тях и са критерии за оценка на сделките. Цитирано е решение № 1444 от 4.11.1999
г. по гр.д. № 753/1999 г. на ВКС, в което е посочена нееквивалентността на
престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до
нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 ЗЗД, като се сочи, че в това решение
липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до
степен, предизвикваща нищожност на сделката. Върховният съд поддържа, че
критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила
волята на страните. По този начин би се накърнил принципът на свободата на
договарянето/чл.9 ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се
3
преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. С оглед предходното
като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в
престациите. Така в решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д. №1208/2009 г. на ВКС, III
г.о. е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от
пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485/2010 г. на ВКС, I г.о. - при
двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана
необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. В
решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г. на ВКС, I г.о. е прието, че
съгласно чл.9 ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от
приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави.
Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от
данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна
еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави
извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази
неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на
престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните
престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице,
когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова
незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при
явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда /унищожаемост по чл.33 ЗЗД/,
ако такъв иск е предявен.
В конкретния случай, съгласно заключението на приетата и неоспорена от
страните в производството пред СГС съдебно-техническа и оценителна експертиза,
пазарната стойност на процесния недвижим имот към датата на сключване на договора
за покупко-продажба, е била в размер на 157 800 лева, т.е. три пъти и половина по-
висока от продажната цена.
С оглед предходното и при съобразяване на горепосочената съдебна практика,
настоящият съд приема, че покупко-продажбата на процесния недвижим имот на цена,
която е три пъти и половина по-ниска от пазарната стойност на имота, не обуславя
извод за нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави, поради което
предявените главни искове следва да бъдат отхвърлени.
По предявените в условията на евентуалност искове с правно основание
чл.26, ал.2, пр.5, вр чл.17, ал.1 ЗЗД - за прогласяване нищожност до размера на 1/8
ид.ч. на договор за покупко-продажба на недвижим имот обективиран в нотариален
акт № 21, том II, рег.№ 13045, дело № 202/2020г. по описа на С.С., нотариус с район на
действие СРС, като симулативен:
Съгласно чл.26, ал.2 ЗЗД, пр. 5 ЗЗД, нищожни са привидните договори, като на
основание чл.17, ал.1 ЗЗД, ако страните прикрият сключеното между тях съглашение с
едно привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, ако са налице
4
изискванията за неговата действителност. При относителната симулация всъщност има
две сделки - едната привидна, симулативна, чиито правни последици страните не
желаят и другата- прикритата или дисимулирана, чиито правни последици страните
действително желаят. Симулативен е договорът, от който страните, които са го
сключили, не желаят да бъдат обвързани. В тежест на страната, която претендира
разкриване на симулацията е да установи по пътя на пълно и главно доказване, че
страните изобщо са нямали воля за сключване на договора, евентуално, че
действителната воля на страните по сделката към момента на сключването й не е
такава, каквато е отразена в нея. В последния случай следва да установи каква точно е
била действителната воля на страните, като в случая следва да докаже, че страните са
постигнали съгласие да не настъпят правните последици, произтичащи от атакуваната
сделка – извършената покупко-продажба, като се е целяло дарение.
С договора за покупко-продажба продавачът се задължава да прехвърли на
купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се
задължава да му заплати. В конкретния случай, в сключения между М. Й.ов П. и В. К.
П., от една страна и Е. М. П., от друга страна договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 21, том II, рег.№ 13045, дело №
202/2020г. по описа на С.С., нотариус с район на действие СРС ясно е изразена волята
на страните за покупко-продажба на процесния апартамент, като доказателства,
включително и писмени такива, опровергаващи съдържанието му, не са ангажирани от
страна на ищеца.
Следва да се има предвид, че нотариалното удостоверяване разполага с
материална доказателствена сила и представлява официален документ, който се издава
в упражнение на удостоверителната компетентност, с която съответният орган
притежава. Съгласно чл.164, ал.1, т.2 ГПК, свидетелски показания не се допускат за
опровергаване съдържанието на официален документ. В чл.165, ал.2 ГПК е
предвидено изключение от недопустимостта, ако в делото има доказателства,
изходящи от другата страна или удостоверяващи нейни изявления пред държавен
орган, които правят вероятно твърдението й, че съгласието е привидно. В случая
писмени доказателства по смисъла на чл.165 ГПК (обратно писмо или начало на
писмено доказателство), не са представени.
Видно от приложените по делото писмени доказателства и доказателствени
средства – платежни нареждания и заключението на съдебно-счетоводната експертиза
е, че продажната цена от 45 800 е платена по сметка на продавача чрез четири банкови
превода.
Предвид гореизложеното, настоящият съд намира, че в хода на производството
ищецът, чиято бе доказателствената тежест, не ангажира доказателства, които да
обосноват извод, че атакуваната сделка е привидна и прикрива договор за дарение,
поради което предявените в условията на евентуалност искове с правно основание
5
чл.26, ал.2, пр.5, чл.17 ЗЗД също подлежат на отхвърляне.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК право на разноски имат
ответниците. Видно от приложения по делото списък на разноските по чл.80 ГПК и
договорите за правна защита и съдействие е, че всеки от ответниците е направил
разноски за адвокатско възнаграждение в размер на по 4650,00 лева. При липса на
възражение от страна на ищеца по реда на чл.78, ал.5 ГПК съдът не разполага с
правомощие да редуцира горепосочения размер. Ето защо, ищецът следва да бъде
осъден да заплати на всеки от двамата ответници сумата от по 4650,00 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Й. М. П., ЕГН ********** против Е. М. П., ЕГН
********** и В. К. П., ЕГН ********** искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.3
ЗЗД - за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим
имот – ****************, обективиран в нотариален акт № 21, том II, рег.№ 13045,
дело № 202/2020г. по описа на С.С., нотариус с район на действие СРС, до размера на
1/6 ид. част, поради накърняване на добрите нрави.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Й. М. П., ЕГН ********** против Е. М. П., ЕГН
********** и В. К. П., ЕГН ********** искове с правно основание чл.26, ал.2, пр.5, вр
чл.17, ал.1 ЗЗД - за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на
недвижим имот – ****************, обективиран в нотариален акт № 21, том II, рег.
№ 13045, дело № 202/2020г. по описа на С.С., нотариус с район на действие СРС, до
размера на 1/8 ид. част, като симулативен, тъй като прикрива съглашение за дарение.
ОСЪЖДА Й. М. П., ЕГН ********** да заплати на Е. М. П., ЕГН ********** и
на В. К. П., ЕГН **********, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от по 4650,00 лева
на всеки от тях, представляваща направени разноски в производството пред
първоинстанционния съд.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6