№ 12997
гр. София, 19.03.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 38 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВЛАДИМИР СТ. КЪНЕВ
като разгледа докладваното от ВЛАДИМИР СТ. КЪНЕВ Гражданско дело №
20241110171006 по описа за 2024 година
Ищецът Сграда в режим на етажна собственост, представлявана от „Комплекс
мениджър“ ООД заявява, че с решение от ОСЕС, проведено на дата 13.10.2019г.,
свикано и проведено редовно, съгласно процедурата предвидена в ЗУЕС, стопанисва и
управлява сгради в комплекс, с административен адрес: гр. София, район „Триадица“,
кв. „Манастирски ливади - Изток”, комплекс „Грийн Резиденс“, бл. 200, входове „А“,
„Б“, „В“, „Г“ /секции П, Н, М, Л/ и бл. 201, входове „А“, „Б“, „В“, „Г“, „Д“, „Е“, „Ж“,
„И“, „К“, в съответствие със ЗУЕС и правомощията дадени му от общото събрание на
сградата, съгласно които на основание одобрен от Общото събрание бюджет, както и
размер и начин на разпределение на разходите за стопанисване, поддръжка,
управление, ремонт на общите части на сградата на Етажната собственост, от името и
за сметка на всички собственици, управителния съвет (управителят) заплаща
разноските за почистване и дребни ремонти, както и всички консумативи, свързани с
поддръжка на инсталациите на сградата, асансьорен сервиз и дължимите плащания
към съответното електроразпределително дружество, както и всички останали
дължими плащания към трети лица.
Поддържа, че Управителният съвет, в частност управителят, стопанисва и
управлява общите части на сградата съгласно решенията на ОСЕС до настоящия
момент, в който „МИХАЙЛОВ ИСТЕЙТ“ ЕООД, действащо чрез управителя
МИХАИЛ ХРИСТОВ МИХАЙЛОВ е придобило самостоятелни обекти от описания
жилищен комплекс, а именно представляващи:
-АПАРТАМЕНТ № Д704, намиращ се на ет.7 /седми/, с площ от 137,95 кв. м.,
ведно с прилежащите му 2,11 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на
20,37 кв. м.
-ПАРКОМЯСТО № С1-16, нахождащо на първо ниво в общия сутерен на
1
подземен паркинг „С-1“, с площ от 12,50 кв. м., заедно с 0,29% ид. ч. от общите части
на общия подземен паркинг на комплекса, равняващи се на 15,29 кв. м.
-ПАРКОМЯСТО № 0-17, нахождащо на първо ниво в общия сутерен на
подземен паркинг „С-1“, с площ от 12,50 кв. м., заедно с 0,29% ид. ч. от общите части
на общия подземен паркинг на комплекса, равняващи се на 15,29 кв.м.
Заявява, че Съгласно ОСЕС, проведено на дата 13.10.2019г. са били взети
следните решения;
-по т.З от Дневния ред: „Фирма „Комплекс мениджър“ е избрана като фирма за
поддръжка и управление на комплекс „Грийн Резиденс“, като договорът с фирмата
трябва да бъде подписан от УС на ЕС, като представител на етажната собственост от
една страна и фирма „Комплекс мениджър“. със срок на договора от 2 /две/ години и с
начална дата 01.11.2019г. с възможност да бъде прекратен с три месечно
предизвестие.“
„Таксата за управление и поддръжка дължима на фирма „Комплекс мениджър“
от всички собственици на самостоятелни обекти в ЕС е 0,88лв на квадратен метър
застоена шощ, считано от 01.11.2019г.“
„Таксата за фонд Ремонти и Обновление на /апартаменти и магазини/ дължима
от всички собственици на самостоятелни обекти в ЕС – 8,00 лева, считано от
01.11.2019 г.“
Изтъква, че IV от Договор за възлагане на управление и поддръжка от
01.11.2019 г. се дължат следните такси за собствениците на паркоместа:
-„Поддръжка паркомясто“ – 6 лева на месец на брой паркомясто.
-„Фонд „Ремонт и обновление“ на паркоместа – 1 лев на месец на брой
паркомясто.
Заявява, че на ОСЕС, проведено на дата 09.11.2022 г. били взети следните
решения:
-по т.2 от Дневния ред: „Общото събрание на етажната собственост приема и
упълномощава председателя на новия Управителен съвет да разпише договор за
поддръжка i управление с Комплекс Мениджър за следващите 2 години, като
предварително бъде одобрен от УС.
-ОС на ЕС реши да бъде сключен договор за възлагане на всички дейности по
поддръжка и управление на общите части на сградата на ЕС на дружеството
„Комплекс Мениджър“ ООД, включително правото да сключва и прекратява договори
с подизпълнители-юридически и физически лица, при условия, клаузи и цени, каквито
намери за добре в рамките на договорената месечна такса.
-Договорът да бъде качен в електронния портал.
2
-Приема се правото на Управителния съвет да може да смени фирмата за охрана
ако прецени, че предложените и намерените оферти от други фирми са по-добри.
-Да се изиска от фирмата за охрана да не позволява спирането на таксита на
рампите, които да възпрепятстват входа и изхода на автомобили.“
-по т.З от Дневния ред: „ ОС на ЕС приема предложения бюджет за 2022 и 2023
година предвид, че инфлацията е по-висока от предложеното увеличение, като новата
такса за поддръжка ще възлиза на 94 стотинки на квадратен метър застроена площ и
включените идеални части, като се запазва досегашния вариант покрив терасите да
бъдат освободени от такса. Договора и таксите влизат в сила от 01.12.2022г.“
-по т.4 от Дневния ред: „ Приема се ценообразуването да бъде на база
квадратура на имотите с включени идеални части и цената да бъде 94 стотинки на
квадратен метър застроена площ на имота, като покрив терасите се изключват от
ценообразуването. Уговорено е още Фонд Ремонт и обновление да остане по
досегашния начин на брой обект и да възлиза на 8лв на месец.“
-по т.5 от Дневния ред: „ОСЕС възлага правомощия на дружеството „Комплекс
Мениджър“ ООД, действащо чрез управителя Янко Сиджимов да констатира
неизрядните собственици, които не заплащат редовно дължимите месечни такси, както
и да предприема действия за събирането на същите без ограничения-съдебни и
извънсъдебни, вкл. представителство на ЕС пред всички съдебни и административни
органи, частни и държавни съдебни изпълнители за събиране на дължимите суми за
поддръжка и управление на общите части на сградата, като за целта може да възлага
тези си правомощия, както и да възлага на адвокат по негов избор процесуалното
представителство, като сключва договор за правна защита и съдействие при условия и
цени каквито намери за добре след съгласуване с УС. Уговорено е необходимите
средства за изпращането на покани, завеждане на искове, ЧСИ и други да бъдат
отпуснати от фонд Ремонт и обновление.
-Завеждането на искове да става след одобрение на Управителния съвет“.
Сочи, че съгласно чл. IV от Договор за възлагане на управление и
поддръжка/09.11.2022г. се дължат следните такси за собствениците на папкоместа:
-“Поддръжка паркомясто“- 6 лева на месец на брой паркомясто.
-Фонд „Ремонт и обновление“ на паркоместа – 1 лев на месец на брой
паркомясто.
Заявява, че Общото събрание на Етажната собственост е възложило мандат на
управителя на ЕС съгласно ЗУЕС да предприема всички действия за събиране на
дължимите суми за поддръжка на общите части на сградата, като предприема съдебни
и извънсъдебни действия срещу собствениците на самостоятелни обекти, като по
силата на дадения мандат управителят действа от името и за сметка на ЕС, като има
3
право да упълномощи процесуален представител.
Твърди, че дължимата от „МИХАЙЛОВ ИСТЕЙТ“ ЕООД сума за покриване на
разходите, свързани със стопанисване, управление, поддръжка и ремонт на общите
части на етажната собственост за периода от 01.09.2021 г. – 12.07.2022 г. се формира
както следва:
Вид такси
Поддръжка и
Фонд „Ремонт и
управление
Поддръжка и
обновление“
апартаменти/ателиетауправление
дата
апартаменти/ателиета
и магазини /0,88лв. хпаркоместа
и магазини
[1]/фиксирана 6лв. на
м/ 0,88лв
/фиксирана 8лв. на
брой паркомясто/
*137,95кв.м. =121,40
самостоятелен обект/
лв.2бр.*6лв.=12лв.
M.09м.09/2021г.121,40 лева8 лева12 лева
m.10м.10/2021г.121,40 лева8 лева12 лева
М.11м.11/2021г.121,40 лева8 лева12 лева
m.12м.12/2021г.121,40 лева8 лева12 лева
m.01м.01/2022г.121,40 лева8 лева12 лева
m.02м.02/2022г.121,40 лева8 лева12 лева
м.ОЗм.03/2022г.121,40 лева8 лева12 лева
M.04м.04/2022г.121,40 лева8 лева12 лева
M.05м.05/2022г.121,40 лева8 лева12 лева
м.06/2022
m.06г.121,40 лева8 лева12 лева
M.07
м.07/2022
! .
г. ! – 50%,
обектите
o6ei
60,70 лева4 лева6 лева
са
npo;
продадени
cpe
в средата
Mна месеца.
0;що 1 274,70 лева84 лева126 лева
Заявява, че общата сума на задълженията за апартамент № Д704, паркомясто №
С1-16 и паркомясто № С1-17, установени по основание и размер към днешна дата, на
собственика на посочения по-горе недвижим имот, които същия не е заплатил е в
4
размер на 1 505,70 лева /хиляда петстотин и пет лева и седемдесет стотинки/. Твърди,
че към настоящия момент няма постъпили плащания от страна на длъжника.
Изтъква, че за процесния период собствениците са заплатили дължимите за
стопанисване, управление и ремонт на общите части такси, докато „МИХАЙЛОВ
ИСТЕЙТ“ ЕООД, ЕИК:*********, действащо чрез управителя МИХАИЛ
МИХАЙЛОВ, не е изпълнило задължението си за заплащане на месечна такса за
стопанисване, управление и ремонт на общите части в сградата на етажната
собственост в размер, определен с решение на ОСЕС в качеството и на собственик на
описаните по-горе имоти.
Посочва, че на основание чл. 23, ал. 4 във вр. чл. 6, ал. 1, т. 8-10 ЗУЕС
управителят е изрично овластен да изпълни всички решения на ОСЕС, в това число и
да извърши всички необходими действия за реализиране претенциите на етажната
собственост по съдебен ред. Счита, че „МИХАЙЛОВ ИСТЕЙТ“ ЕООД,
ЕИК:*********, действащо чрез управителя МИХАИЛ ХРИСТОВ МИХАЙЛОВ е
имало възможност на основание чл. 40 ЗУЕС при констатация за незаконосъобразност
на решенията на ОС на ЕС да поиска тяхната отмяна пред Районен съд, като до този
момент няма инициирано такова производство, което означава, че решенията на ОСЕС
от 13.10.2019 г. и 09.11.2022 г. са влезли в сила.
Заявява, че с оглед на гореизложеното на дата 28.03.2024г. управителят на ЕС,
представляващ СГРАДА В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ е административен
адрес: гр. София, район „Триадица“, кв. „Манастирски ливади - Изток”, затворен
комплекс „Грийн Резиденс“, бл. 200, входове „А“, „Б“, „В“, „Г“ /секции П, Н, М, Л/ и
бл. 201, входове „А“, „Б“, „В“, „Г“, „Д“, „Е“, „Ж“, „И“, „К“, е подал в Софийски
Районен Съд Заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от
ТПК срещу „МИХАЙЛОВ ИСТЕЙТ“ ЕООД, ЕИК:*********, относно парично
вземане в размер на 1 505,70 лева /хиляда петстотин и пет лева и седемдесет
стотинки/, представляващо разходи за стопанисване, поддръжка, управление и ремонт
на общите части на сградата за период от 01.09.2021г. до 12.07.2024г. Твърди, че въз
основа на същото е образувано ч. гр. дело № 18366/2024г., 38 състав, по описа на
Софийски Районен Съд., като по същото ч. гр. дело съдът е издал Заповед за
изпълнение на парично задължение № 10703/09.04.2024г. въз основа на документ по
чл. 410 от ТПК срещу длъжника. Сочи, че след връчването на която, в
законоустановения срок, длъжникът „МИХАЙЛОВ ИСТЕЙТ“ ЕООД, ЕИК:*********
депозира възражение по чл. 414 от ГПК, в резултат на което е осуетено влизането в
сила на заповедта за изпълнение, което от своя страна възпрепятства издаването на
изпълнителен лист въз основа на нея.
С оглед на гореизложеното на основание чл. 422 във вр. с чл. 415, ал. 1, т. 1 от
ГПК, счита, че налице правен интерес от завеждане на настоящия установителен иск
5
против ответника за непогасените суми за месечни такси за стопанисване, поддръжка,
управление и ремонт на общите части на сграда в режим на етажна собственост, както
и сторените съдебно – деловодни разноски в заповедното производство.
Заявява, че искът следва да се счита предявен на дата 28.03.2024 г. (датата на
подаване на заявлението по чл. 410 от ГПК), тъй като заповедното и установителното
производство са кумулативно свързани.
Моли съда да признае за установено по отношение ответника „МИХАЙЛОВ
ИСТЕЙТ“ ЕООД, ЕИК:*********, че дължи на СГРАДА В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ с административен адрес: гр. София, район „Триадица“, кв.
„Манастирски ливади - Изток”, затворен комплекс „Грийн Резиденс“, бл. 200, входове
„А“, „Б“, „В“, „Г“ /секции П, Н, М, Л/ и бл. 201, входове „А“, „Б“, „В“, „Г“, „Д“, „Е“,
„Ж“, „И“, „К“, представлявана от управителя "КОМПЛЕКС МЕНИДЖЪР" ООД, ЕИК:
*********, сумата от 1 505,70 лева /хиляда петстотин и пет лева и седемдесет
стотинки/, представляваща разходи за стопанисване, поддръжка, управление и ремонт
на общите части на сградата за период от 01.09.2021г. до 12.07.2024г., ведно със
законната лихва от подаване на заявлението - 28.03.2024г. до окончателното изплащане
на вземането.
Моли съда да осъди ответника да заплати сумата от 490,11 лева, представляваща
разноски в заповедното производство, от които 30,11 лева платена ДТ и 460 лева
адвокатско възнаграждение.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника „Михайлов Истейт“
ЕООД, с който заявява, че е нарушено правилото на чл. 105 ГПК, като не е съобразено
изискването за местна подсъдност по местоседалището на ответната страна. Също така
счита, че исковата молба е нередовна поради липса на активна процесуална
легитимация. Посочва, че видно от текста и петитума на исковата молба ищец в
процеса е „Сграда в режим на етажна собственост“. Моли съда да укаже на ищеца да
уточни исковата си молба, като посочи валиден ищец в процеса или да прекрати
производството, поради липса на субект, притежаващ активна процесуална
легитимация за водене на съдебен процес. Счита, че искът е нередовен, тъй като
липсва елемент от фактическия състав, предпоставен от условията на взетото от
Етажната собственост решение. Заявява, че без предварителното одобрение от
управителния съвет правомощията на дружеството, изпълняващо функциите на
управител на ЕС, са лишени от одобрението на предоставящия правомощията за
водене на съдебните процеси. Моли съда да укаже на ищеца да представи Протокол за
взето решение на Управителния съвет на етажната собственост, проведено преди
депозиране на исковата молба с взето решение да бъде образуван съдебен процес
срещу ответника.
Оспорва предявения иск по основание и размер. Счита, че договорът за
6
възлагане на управление и поддръжка на комплекс „Грийн Резидънс“, гр. София
между етажната собственост и „Комплекс мениджър“ ЕООД е подписан в нарушение
на императивната законова разпоредба на ЗУЕС – чл. 19. Сочи, че видно от
представения с исковата молба протокол от дата 13.10.2019 г. от Общо събрание на
етажната собственост, на събранието са присъствали собственици на „най – малко 33%
идеални части от общите части на етажната собственост“.
В случай, че съдът приеме иска за разглеждане, моли съда да задължи ищеца да
представи списък на присъствалите на Общото събрание, проведено на дата 13.10.2019
г. Заявява, че при условие, че присъствалите на това заседание на общото събрание са
собственици на по-малко от необходимите съгласно ЗУЕС 50% идеални части от
общите части, то сключеният договор противоречи на императивната законова
разпоредба и от него не могат да бъдат черпени права, нито упражнявани
правомощия, разпоредени от неговите текстове.
Поддържа, че „МИХАЙЛОВ ИСТЕЙТ" ЕООД не е заплащал следващите се по
договора суми. Изтъква, че видно от Приложение №1 към договора, изпълнителят по
него е поел задължение за осъществяване на охрана с два поста - през деня и през
нощта с продължителност 24 часа и 7 дни седмично. Твърди, че това задължение е
изпълнявано лошо и неточно. Сочи, че са налице множество оплаквания и от други
етажни собственици за липса на какъвто и да е охранител и/или за наличие на такъв,
който не изпълнява тези функции. Заявява, че също така паркингът на сградата е
неподдържан и е в лошо състояние. Сочи, че в сградата асансьорите редовно са извън
експлоатация и/или с непрестанни повреди и не могат да бъдат ползвани, като в този
смисъл заявява, че задължението на изпълнителя не е изпълнявано или пък е
изпълнявано лошо.
Счита, че договорът за възлагане на поддръжка и управление е сключен в
противоречие с изискването на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, поради което моли съда да
отхвърли предявения иск като неоснователен и недоказан.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
СЪДЪТ приема представените от страните писмени доказателства.
ПРЕПИС от отговора на ответника да се изпрати на ищеца.
ЩЕ СЕ ПРОИЗНЕСЕ по доказателствата след изслушване на страните.
7
НА ОСНОВАНИЕ чл. 146, вр. чл. 140, ал. 3 ГПК, на страните да се връчи
препис от настоящото определение за насрочване, като те могат да вземат становище
по него и дадените със същия указания, най-късно в първото по делото съдебно
заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
07.07.2025г., от 9:40ч., за която дата и час да се призоват страните с посочените по –
горе преписи.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8