Р Е Ш
Е Н И Е
№
27.06.2019 г. гр.
Айтос
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
АЙТОСКИ РАЙОНЕН СЪД граждански състав
На двадесет и седми май две хиляди и деветнадесета година
в публично заседание в следния
състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Таня Спасова
при секретаря Росица Марковска
като
разгледа докладваното от съдия Спасова гражданско дело № 367 по описа за 2018
г., и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба на К.Ю.Х. с ЕГН ********** ***, против „***“ ЕООД
с ЕИК ***, представлявано от С. С. Х., със седалище и адрес на управление гр. Б.,
***.
В исковата молба се поддържа, че ищецът е закупил
земеделски имоти, съставляващ ПИ №№ 020014, 033030, 038013, 062044, находящи се
в землището на с. Р., обш. Руен, за което разполага с нотариален акт № 59, том
пети, рег. № 6430, дело № 697 от 2017 г. на нотариус Б.Д. с рег. №324 по
регистъра на НК. В процеса на ползване на имотите се констатирало, че по
отношение на гореописаните имоти има вписан договор за аренда на земеделска
земя от 2013 г. и анекс от 2015 г., и двата с нотариална заверка на нотариус Г.
Г. с рег. №557 по регистъра на НК, по който страни са С. С. Х. в качеството на
пълномощник на С.Х.Ш. с ЕГН ********** като арендодатор и „***” ЕООД с ЕИК ***,
представлявано от С. С. Х., като арендатор. При сключването на арендните
договори пълномощника С. С. Х. е ползвал пълномощно с рег. № 38 и 39 от
30.05.2013 г. на Кмета на с. Р. – Ю.Ю.М.. От праводателите си, вкл. С.Х.Ш., ищецът
разбрал, че никога не са упълномощавали С. С. Х. за сключване на договор за
аренда с предмет процесните имоти и изобщо не са давали съгласие и съответно не
са знаели за наличието на вещна тежест върху имотите. Представлявана при това е
само С.Х.Ш., а волята на останалите съсобственици дори не е изявена, макар да
се касае за съсобствени имоти.
За уточняване на петитума и предвид невъзможността да
квалифицира предявената искова претеция, доколкото това е негово задължение,
съдът е оставил исковата молба без
движение – с разпореждане № 984 от 26.04.2018 г., като в последното е
визирал съдебна практика, която е постановена по реда на чл.290 от ГПК и в този
смисъл се явява задължителна относно сключване на
договори без представителна власт - Решение №1380/13.02.2009 г. на ВКС по гр. д. №6048/2007 г., II г.о.; Решение №249/23.07.2010 г. на ВКС по гр. д.№92/2009 г., IV г.о., Решение
№285/28.09.2011 г. на ВКС по гр.д. №1033/2010 г.,
ІІІ г.о.
С допълнителна
молба е посочено, че исковите претенции касаят договорът за аренда и анекса
само в частта относно процесните имоти, по отношение на който ищецът е
приобретател, като се твърди липса на надлежна представителна власт за
сключването им и е посочено, че се предявяват следните алтернативно искови
претенции за нищожност и недействителност, които съдът квалифицира като иск за
обявяването на договора за аренда и анекса към него за нищожни на основание
чл.26, ал.2 от ЗЗД поради липса на съгласие на арендодателя и алтернативно иск
за признаване за недействителен на основание чл.42, ал.2 от ЗЗД поради липса на
надлежна представителна власт на сключения договор за аренда и анекс към него по
отношение на процесните имоти.
Постъпил е отговор по исковата молба от ответното дружество
„***“ ЕООД с ЕИК ***, представлявано от С. С. Х..
За ответната страна „***” ЕООД с ЕИК ***,
представлявано от С. С. Х., съдът приема, че отговорът е подаден в срок, тъй
като през съдебната ваканция сроковете спират да текат съобразно чл.61, ал.2 от ГПК – книжата са редовно връчени на 04.07.2018 г., а отговорът е постъпил на
07.08.2018 г., подаден по пощата на 06.08.2018 г., т.е. това е станало преди
изтичане на съдебната ваканция.
С отговора ответното дружество оспорва исковете като
недопустими и неоснователни. На първо място, твърди се, че договорът за аренда и
анекса са сключени напълно законно, няма основание за нищожност, като през
годините ответникът е полагал грижата на добър стопанин по отношение на имотите
и е изпълнявал задълженията си. Нито един от собствениците не е изразявал
недоволство, не е отправял възражения или намерение за изменение или
прекратяване на договорните отношения. Имотите са стопанисвани, декларирани в
ОСЗ-Руен и ДФ „Земеделие“ . Сключването на договорите се извършило след среща,
на която се постигнало съгласие по договора. Ответникът бил убеден от Ш., че
действа добросъвестно и съобразно правомощията си и интересите на останалите
наследници на имотите и в пълно съгласие с тях. Ответникът изпълнява
задълженията си по договора, който е справедлив и взаимоизгоден, като в
исковата молба са изнесени неверни твърдения. При това ищецът не е уведомил
ответното дружество за настъпилата промяна в собствеността.
С оглед становищата на страните в първото съдебно
заседание съдът е констатирал нередовности по конституиране на страните, като е
дал указания на ищцовата страна. След постъпване на уточнението, обективирано в
молба с вх. № 5760 от 16.10.2018 г., с определение № 769 от 17.10.2018 г. съдът
е конституирал като страна по делото и С.Х.Ш..
Книжата са връчени на ответника на 06.11.2018 г., като
срокът е текъл до 06.12.2018 г. вкл., като въпреки това отговор по исковата
молба в законоустановения срок не е постъпил.
Събрани по делото са писмени и гласни доказателства,
вкл. е изслушано заключението на вещото лице Х.Б.Д. по назначената съдебно
графологична експертиза.
Въз основа на събраните по делото гласни и
писмени доказателства от фактическа и правна страна съдът намира следното:
Безспорно е
установено по делото, че по отношение на процесните земеделски имоти в
землището на с. Р., общ. Руен, обл. Б. (нива,
представляваща поземлен имот № 020014, нива, представляваща поземлен имот №
033030, нива, представляваща поземлен имот № 038013, нива, представляваща
поземлен имот № 062044) е сключен аренден договор между ответното дружество
и един от съсобствениците на имотите – С.Х.Ш., конституирана като ответник по
делото, действаща чрез пълномощника С. С. Х. – управител на ответното дружество
– арендатор. Арендният договор е сключен на 12.06.2013 г. със срок на действие
от 6 години, считано от стопанската 2012/2013 г. и е вписан в Службата по
вписвания на 15.07.2013 г.
На 11.05.2015 г. е сключен анекс към
арендния договор с продължаване на срока на арендния договор с още 6 години –
до 01.10.2024 г., също вписан в Службата по вписвания на 12.05.2015 г. Анексът
е сключен между първоначалните страни, отново чрез пълномощника С. С. Х..
За упълномощаването са представени
пълномощни, заведени с рег. № 38 и № 39 на 30.05.2013 г. в служебния архив на Ю.Ю.М.
***. Безспорно се установява, че подписът на пълномощните, вкл. с рег. № 38,
доколкото то касае процесните земеделски имоти, е поставен от ответницата С.Х.Ш.
в присъствието на кмета в сградата на кметството на с. Р., в която връзка са
данните по заключението на вещото лице Х.Б.Д. и показанията на свидетеля Ю.Ю.М..
По отношение на договора и анекса е
спазена писмената форма с нотариална заверка на подписите за действителност,
както и е налице вписване в СВ с оглед противопоставимостта им на трети лица.
По отношение
на допустимостта на исковите претенции: Исковите претенции са допустими, тъй като правните
последици от договора за аренда са настъпили в правната сфера на ищеца, който
се явява частен правоприемник по силата на договора за покупко-продажба.
Следователно не може да бъде отречен правният интерес от предявяване на
исковите пратенции за нищожност и недействителност на договора за аренда и
анекса, сключен между ответното дружество и праводателя на ищеца. Принципно
правилно е, че искът с правно основание чл.42, ал.2 от ЗЗД е предоставен като
правно средство за защита само на страната, по отношение на която законът
допуска да се признае за относително недействителна сделка, сключена от името
на тази страна от представител без представителна власт. Съдебната практика
обаче приема, че правен интерес и процесуална легитимация за предявяването на
такъв иск имат и наследниците на мнимо представляваната страна (до размера на
наследствените им части), както и частните правоприемници, когато в правната им
сфера са възникнали последиците от договора (Решение № 113/31.05.2012 г. на ВКС
по гр.д. № 1677/2010 г., ІV г.о., Определение № 27/19.01.2011 г. на ВКС по
ч.гр.д. № 524/2010 г., І г.о., Решение № 290/18.10.2013 г. на ВКС по гр.д. №
1362/2012 г., ІV г.о. и др.). Такъв е именно
разглежданият случай. Ищецът
е частен правоприемник - приобретателят на земеделските имоти, арендувани
с процесния договор за аренда, който договор е вписан. При вписан договор за
аренда, намира приложение нормата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ, съгласно която
приобретателят на арендуваната земя замества арендодателя като страна по
договора за аренда. След като е налице хипотезата на заместване на арендодателя
в договора за аренда от страна на приобретателя – ищeца, който е обвързан от
арендния договор с всички права и задължения по него, за същия е налице правен
интерес от обявяване недействителността на този договор, защото последиците му
са настъпили в неговата правна сфера.
По отношение на основателността на
исковите претенции: Неоснователни са претенциите за обявяване нищожност на договора
и анекса на основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД поради липса на съгласие,
съответно относителна недействителност на основание чл.42, ал.2 от ЗЗД поради липса
на представителна власт на пълномощника на арендодателя, сключил договора и анекса.
От представените пълномощни може да
се изведе извод, че пълномощникът е разполагал с представителна власт при
сключване на договора и анекса, вкл. да договоря сам със себе си. Пълномощното
е писмено с нотариална заверка на подписа на съсобственика С.Х.Ш., като
последната се явила пред кмета лично и лично пред него е поставила подписа в
сградата на кметството на с. Р.. Пълномощното дава право на пълномощника да
сключва договори за аренда, което включва и правото да ги изменя, при липса на
каквито и да е други ограничения. Пълномощното на арендодателя е безсрочно и
общо и от него може да се направи извод каква е била волята на упълномощителя, която
не може да се тълкува произволно от трети на упълномощителната сделка лица.
Няма основание да се приеме, че упълномощеният е действал без представителна
власт или извън учредената му представителна власт. Следователно исковата
претенция за обявяване на относителна недействителност на арендния договор и
анекса е неоснователна.
Неоснователни са
доводите на ищеца за нищожност на договора и анекса, тъй като били сключени от
едно лице – съсобственик, т.е. поради липса на съгласие. Безспорно С.Х.Ш. е
съсобственик по отношение на земеделските имоти, като видно от удостоверението
за наследници нейния дал възлиза на по-малко от 50 % от общите земеделски
имоти, предмет на договора за аренда и анекса. Действащата разпоредба към
момента на сключване на договора и анекса не съдържа забрана договор за аренда
да се сключи и от един съсобственик, който може както да сключи нов договор, така
и да сключи анекс за продължаване на вече сключения договор за аренда.
Действително по новата практика на ВКС приема,
че дори за договори, сключени преди изменението на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, следва да
намери проявление общото правило на чл.32, ал.1 от ЗС - договор за аренда,
сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски
имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го
приели изрично или мълчаливо - Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г. о.,
ГК, докладчик съдията Камелия Маринова. Непротивопоставимостта обаче не е
равнозначна на нищожност на договора и анекса поради липса на съгласие. Пак в
същото решение е посочено изрично, че договори за управление, какъвто е и
договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ.
Само ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава повече от
половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от
останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. Анализът
на посочената съдебна практика обосновава извод, че макар непротивопоставим на
останалите съсобственици, договорът за аренда, сключен с един от
съсобствениците, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, не
е нищожен поради липса на съгласие. С оглед изложеното предявената претенция за
обявяване нищожността на договора и анекса в частта относно процесните
земеделски имоти е неоснователна и следва да се отхвърли.
С оглед крайния
резултат разноските от 990 лева, направени от ответното дружество, следва да се
присъдят в негова полза.
Така мотивиран,
съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск
от К.Ю.Х. с ЕГН
********** ***, за обявяване на относителна недействителност поради липса на
надлежна представителна власт на
договор за аренда на земеделски земи от 12.06.2013 г., заведен под акт № 74,
том пети, с рег. № 3392 от 15.07.2013 г. в служебния архив на нотариус с рег. №
557 на НК гр. София и район на действие РС-Айтос, вписан в службата по
вписвания при РС-Айтос на 15.07.2013 г., том втори, № 176, вх. рег. № 2186, сключен
между „***“ ЕООД с
ЕИК ***, представлявано от С. С. Х., със седалище и адрес на управление гр. Б.,
*** и С.Х.Ш. с ЕГН **********, действаща
чрез пълномощник С. С. Х. с ЕГН **********и анекс /допълнително споразумение/ към
него от 11.05.2015 г. заведен под акт № 151, том трети, с рег. № 2273 от
11.05.2015 г. в служебния архив на нотариус с рег. № 557 на НК гр. София и
район на действие РС-Айтос, вписан в службата по вписвания при РС-Айтос на
12.05.2015 г., том първи, акт № 275, вх. рег. № 1803, по отношение на следните
земеделски имоти в землището на с. Р., общ. Руен, обл. Б., а именно: нива,
представляваща поземлен имот № 020014, нива, представляваща поземлен имот №
033030, нива, представляваща поземлен имот № 038013, нива, представляваща
поземлен имот № 062044.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск
от К.Ю.Х. с ЕГН
********** ***, за обявяване на нищожност поради липса на съгласие на договор за аренда на земеделски земи от 12.06.2013 г.,
заведен под акт № 74, том пети, с рег. № 3392 от 15.07.2013 г. в служебния
архив на нотариус с рег. № 557 на НК гр. София и район на действие РС-Айтос,
вписан в службата по вписвания при РС-Айтос на 15.07.2013 г., том втори, № 176,
вх. рег. № 2186, сключен между „***“ ЕООД с ЕИК ***, представлявано от С. С. Х., със седалище и адрес на
управление гр. Б., *** и С.Х.Ш. с ЕГН **********, действаща
чрез пълномощник С. С. Х. с ЕГН **********и анекс /допълнително споразумение/
към него от 11.05.2015 г. заведен под акт № 151, том трети, с рег. № 2273 от
11.05.2015 г. в служебния архив на нотариус с рег. № 557 на НК гр. София и район
на действие РС-Айтос, вписан в службата по вписвания при РС-Айтос на 12.05.2015
г., том първи, акт № 275, вх. рег. № 1803, по отношение на следните земеделски
имоти в землището на с. Р., общ. Руен, обл. Б., а именно: нива, представляваща
поземлен имот № 020014, нива, представляваща поземлен имот № 033030, нива,
представляваща поземлен имот № 038013, нива, представляваща поземлен имот №
062044.
ОСЪЖДА К.Ю.Х. с ЕГН ********** ***, ДА
ЗАПЛАТИ на „***“ ЕООД с ЕИК ***, представлявано от С. С. Х., със седалище и
адрес на управление гр. Б., ***, сторени по делото разноски в размер на 990
лева
Решението
може да се обжалва пред Б.кия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
Препис
от решението да се връчи на страните.
Районен съдия