РЕШЕНИЕ
№ 2129
гр. Варна, 07.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Евгения Мечева
при участието на секретаря Стоянка М. Г.ева
като разгледа докладваното от Евгения Мечева Гражданско дело №
20233110114836 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от Т. А. Т., ЕГН
**********, с адрес: гр. Г. О., ул. „П. Ц.“ № *** чрез процесуалния й
представител – адв. Н. К., срещу ЕТ „А – С. Д.”, ЕИК *****, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, район „Одесос“, **********, обективно
кумулативно съединени искове с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ, чл. 86, ал.
1 ЗЗД, чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, както следва:
1. иск с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ за заплащане на сумата
4044.75 лв., представляваща сбор от дължимото арендно плащане /арендна
цена/ за стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. в размер от по
1348.25 лв. за всяка една година, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 15.11.2023 г. до
окончателното й изплащане;
2. иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата
508.80 лв., представляваща обезщетение за забава върху главницата,
начислено за периода 03.10.2021 г. – 10.11.2023 г.;
3. иск с правно основание чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ за разваляне на договор
за аренда с нотариална заверка на подписите от 01.04.2005 г., вписан в
Служба по вписванията – Козлодуй с дв. ************.2005 г., изменен с
Анекс от 13.03.2018 г., вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с дв.
*******2018 г., поради виновно неизпълнение от страна на арендатора на
задължението му за заплащане на арендната цена за повече от три месеца за
стопанските 2020/2021 г. и 2021/2022 г.;
1
4. иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за връщане /за предаване
държането/ на арендуваните имоти, а именно: поземлен имот с
идентификатор ******18, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Мерите“, с
площ 7879 кв. м., четвърта категория, начин на трайно ползване – нива, номер
по предходен план 021018, при граници: имоти с идентификатори ******17,
******40, ******42, ******14 и ******13; поземлен имот с идентификатор
******66, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Златия“, с площ 5626 кв. м.,
трета категория, начин на трайно ползване – нива, номер по предходен план
016066, при граници: имоти с идентификатори ******65, ******99, ******67
и ******16; поземлен имот с идентификатор *******26, находящ се в гр.
Козлодуй, местност „Златия“, с площ 5626 кв. м., трета категория, начин на
трайно ползване – нива, номер по предходен план 017026, при граници: имоти
с идентификатори *******116, *******27, *******87 и *******25; поземлен
имот с идентификатор ******5, находящ се в гр. Козлодуй, местност
„Совата“, с площ 3917 кв. м., седма категория, начин на трайно ползване –
нива, номер по предходен план 052005, при граници: имоти с идентификатори
******14, ******6, ******12 и ******4, както и поземлен имот с
идентификатор ******6, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Совата“, с
площ 3917 кв. м., седма категория, начин на трайно ползване – нива, номер по
предходен план 052006, при граници: имоти с идентификатори ******14,
******7, ******12 и ******5.
В условията на евентуалност при отхвърляне на иска с правно
основание чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ ищцата предявява иск с правно основание чл.
16, ал. 1 ЗАЗ за изменение на договора за аренда в частта относно дължимото
арендното плащане, като същото бъде увеличено от 50 лв./дка на 90 лв./дка,
считано от стопанската 2023/2024 г. до изтичане на срока на договора.
В исковата си молба ищцата Т. А. Т. излага, че през 2005 г. С.Е.Г. като
арендодател и ЕТ „А-С. Д.“ като арендатор са сключили договор за аренда на
земеделски земи, който е нотариално заверен на 01.04.2005 г., вписан в СВп-
Козлодуй. Предмет на договора е предоставянето за възмездно и временно
ползване на 5 недвижими имота, подробно индивидуализирани в договора.
Първоначално договорът за аренда е сключен за срок от 7 години, като
впоследствие, чрез нарочни анекси към същия, срокът му е продължен.
Последният анекс за удължаване срока на договора е нотариално заверен на
13.03.2018 г., вписан в СВп-Козлодуй. С него страните са удължили срока на
договора до края на стопанската 2026/2027 г. и са увеличили арендното
плащане на 50 лв./дка. Отдадените за възмездно ползване имоти са с обща
площ 26.965 дка, като дължимото годишно арендно плащане по договора е в
размер на 1348.25 лв. Твърди, че е придобила собствеността върху
процесните пет недвижими имота, за което е съставен НА № **** г.
Поддържа, че на 26.04.2023 г., чрез упълномощено от нея лице, е изпратила
уведомително писмо и покана за доброволно изпълнение до ответника, с
което го е уведомила, че е придобила собствеността върху имотите, поради
което има право да получава дължимите арендни плащания. Със същото
уведомително писмо арендаторът бил поканен да й заплати и дължимите
арендни плащания за стопанските 2020/2021 г. и 2021/2022 г., падежите на
които са настъпили съответно на 02.10.2021 г. и 02.10.2022 г. Посочва, че на
27.04.2023 г. ответникът е получил уведомителното писмо, съдържащо
покана за доброволно изпълнение, но не е последвало изпълнение на
просрочените парични задължения. Излага, че съгласно чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ
арендаторът може да развали договора поради забавяне на арендното плащане
2
за повече от три месеца, като при договори за аренда, сключени за срок над
10 години, развалянето става по съдебен ред. Счита, че настоящият случай е
именно такъв, поради което моли договорът за аренда да бъде развален, като
ответникът бъде осъден да й предаде имотите по договора. По изложените
съображения моли предявените искове да бъдат уважени. В условията на
евентуалност спрямо иска за разваляне претендира изменение на договора за
аренда по отношение размера на арендното плащане. Посочва, че с
изпратеното уведомително писмо е отправила предложение до ответника за
изменение на договора за аренда в частта му, касаеща предвидения размер на
арендно плащане. Твърди, че в сегашния му размер /50 лв./ арендното
плащане е много под актуалните нива на пазарната парична рента в региона и
не е съобразено с трайно изменилата се социално-икономическа обстановка в
страната. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника
ЕТ „А-С.Д.”, чрез процесуалния му представител – адв. Г. Г.. Счита, че
исковата молба следва да бъде оставена без движение поради
обстоятелството, че не е вписана в СВп – гр. Козлодуй. Поддържа становище
за допустимост, но неоснователност на предявените искове. Твърди, че
уведомление за заместване на арендодателя по смисъла на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ не
е връчено на арендатора. Соченото като писмено доказателства от страна на
ищцата уведомително писмо № 9 не му е станало известно. За първи път е
научил за това с връчването на съобщението за депозирана искова молба,
което е станало на 18.01.2024 г. Излага, че на 09.02.2024 г. с платежно
нареждане е заплатил на ищцата признатите от него главница в размер на
4044.75 лв., представляваща дължима арендна цена за стопанските 2020/2021
г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. – по 1348.25 лв. за всяка една от годините, както
и мораторна лихва в размер на 508.80 лв. Ето защо моли така предявените
искове да бъдат отхвърлени като неоснователни. Поддържа, че соченото от
ищцата уведомление, което се явява и покана по смисъла на чл. 16 ЗАЗ не му
е връчено, поради което изпълнението на императивната норма в тази й част
по отношение на отправено предложение и срок за отговор по смисъла на чл.
16, ал. 4 ЗАЗ не е изпълнено. Противопоставя се на предложението за
изменение на размера на дължимата рента, като счита, че заплащаната такава
в размер на 50 лв./дка ползвана площ отговаря на обективните икономически
условия към настоящия момент. Претендира разноски.
В проведеното по делото на 15.05.2024 г. открито съдебно заседание
всяка от страните, чрез процесуалния си представител, депозира нарочна
молби по хода на делото и по съществото на правния спор.
С влязло в сила протоколно определение от 15.05.2024 г., предвид
извършените плащания и с оглед изявлението за оттегляне на исковете
претенции от страна на ищцата, производството по предявения иск с правно
основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ в частта за заплащане на главница в общ размер на
4044.75 лв. е прекратено, на основание чл. 232 ГПК. На същото правно
основание е прекратено производството по предявения иск с правно
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на мораторна лихва в общ размер от
508.80 лв. Прекратено е производството и по предявения в условията на
евентуалност иск с правно основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните
по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за
установено от фактическа и правна страна следното:
3
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, както и е заявена
претенция за заплащане на законната лихва върху платената главница в общ
размер от 4044.75 лв. за периода от датата на подаване на исковата молба в
съда до датата на окончателното й плащане.
По делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК е прието за
безспорно и ненуждаещо се от доказване, че за поземлени имоти, както
следва: 1. поземлен имот с идентификатор ******18, находящ се в гр.
Козлодуй, местност „Мерите“, с площ 7879 кв. м., четвърта категория, начин
на трайно ползване – нива, номер по предходен план 021018, при граници:
имоти с идентификатори ******17, ******40, ******42, ******14 и
******13; 2. поземлен имот с идентификатор ******66, находящ се в гр.
Козлодуй, местност „Златия“, с площ 5626 кв. м., трета категория, начин на
трайно ползване – нива, номер по предходен план 016066, при граници: имоти
с идентификатори ******65, ******99, ******67 и ******16; 3. поземлен
имот с идентификатор *******26, находящ се в гр. Козлодуй, местност
„Златия“, с площ 5626 кв. м., трета категория, начин на трайно ползване –
нива, номер по предходен план 017026, при граници: имоти с идентификатори
*******116, *******27, *******87 и *******25; 4. поземлен имот с
идентификатор ******5, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Совата“, с
площ 3917 кв. м., седма категория, начин на трайно ползване – нива, номер по
предходен план 052005, при граници: имоти с идентификатори ******14,
******6, ******12 и ******4, както и 5. поземлен имот с идентификатор
******6, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Совата“, с площ 3917 кв. м.,
седма категория, начин на трайно ползване – нива, номер по предходен план
052006, при граници: имоти с идентификатори ******14, ******7, ******12 и
******5, е сключен договор за аренда между С.Е.Г. /арендодател/ и ответника
/арендатор/ с нотариална заверка на подписите от 01.04.2005 г., вписан в
Служба по вписванията – Козлодуй с дв. ************.2005 г., изменен с
Анекс от 13.03.2018 г., вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с дв.
*******2018 г., както и че ищцата е придобила собствеността върху
процесните имоти въз основа на договор за покупко-продажба на поземлени
имоти – земеделска земя, обективиран в нотариален акт № 128/05.08.2021 г.,
както и че имотите към настоящия момент са в държане на ответника по
силата на сключения договор за аренда, които обстоятелства се установяват и
от представените с исковата молба писмени доказателства в тази връзка.
Извършените плащания от страна на ответника на първоначално
претендираната арендна цена в общ размер от 4044.75 лв. и на
претендираното обезщетение за забава на обща стойност 508.80 лв. съдът
приема, че представлява извънсъдебно признание за дължимост на
вземанията за главница и мораторна лихва. Плащането обаче е осъществено
едва на 09.02.2024 г., а исковата молба е постъпила в съда на 15.11.2024 г. Ето
защо съдът действително приема за основателно искането на ищцата за
присъждането на законна лихва върху главницата, считано от датата на
предявяване на иска до 08.02.2024 г. вкл., отчитайки факта, че плащането е
извършено на 09.02.2024 г. Законната лихва за посочения период е
определяема, като съдът изчисли конкретният й размер с помощта на
програмния продукт „Апис Финанси“ – „Изчисляване на законна лихва в
лева“ – същата се равнява на сумата 129.71 лв., която следва да бъде
присъдена в полза на ищцата.
4
По иска с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ:
Съгласно разпоредбата на чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, арендодателят може да
развали договора за аренда при забава на арендното плащане повече от три
месеца. Развалянето на договора за аренда със срок повече от 10 години стана
по съдебен ред.
Съгласно Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по тълк.д. №
2/2015г. на ОСГТК на ВКС, при прекратяване на арендния договор поради
неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три
месеца и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински
земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87, ал. 1 ЗЗД за
разваляне на двустранните договори поради неизпълнение – отклонение от
изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че
с изтичането му договорът се счита за прекратен. Такова предупреждение е
необходимо единствено ако е предвидено в договора. В процесния договор
клауза, предвиждаща предизвестие за прекратяване на договора при забава в
плащането на рентата, не е предвидена.
Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на
договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако
същият е бил вписан, какъвто е и настоящия случай. От датата на
разпоредителната сделка по договора, качеството арендодател по вписания
договор за аренда е придобила ищцата, с всички произтичащи от договора и
закона права и задължения. С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на
приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за
настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение има за
последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска
от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил
към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване -
чл. 17, ал. 3, изр. 2 ЗАЗ.
В случая ищцата представя уведомително писмо № 9 и покана за
доброволно изпълнение, получени лично от ответника на 27.04.2023 г.
/получател е именно Светлозар Дичевски/, видно от отбелязването върху
известието за доставяне на пратката, с което същата надлежно е уведомила
арендатора, че е настъпило заместване по договора за аренда от 01.04.2005 г.,
изменен с анекс от 13.03.2018 г., вписан в СВп – гр. Козлодуй, поради което
именно на нея следва да бъде извършено арендното плащане за стопанските
години 2020/2021 г. и 2021/2022 г. В този смисъл съдът намира за
неоснователни възраженията на ответника, че за първи път е узнал, че има
заместена страна в договора за аренда с връчването на съобщението за
депозираната искова молба.
Към момента на получаване на уведомителното писмо изискуема е била
рентата за 2020/2021 г. и 2021/2022 г., падежът на които, с оглед
предвиденото в чл. 7, ал. 2 от договора и чл. 8, ал. 5 ЗАЗ вр. пар. 2, т. 3 от ДР
на ЗАЗ, е настъпил съответно на 02.10.2021 г. и на 02.10.2022 г. /“стопанска
година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на
следващата година, като уговореното арендно плащане се дължи в първия
работен ден след изтичането на стопанската година/.
В случая е установена забава на изпълнението на задължението на
ответника за плащане на дължимата арендна цена за стопанските 2020/2021 г.
и 2021/2022 г., която е продължила повече от три месеца /плащането на
5
сумата е извършено едва на 09.02.2024 г., като няма твърдения и съответно
доказателства плащания да са осъществени в полза на предходния
арендодател/, поради което следва да се приеме, че се е сбъднало условието
на чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ и са налице условията за разваляне на договора
за аренда, поради което и тази претенция следва да бъде уважена.
Ирелевантно е обстоятелството, че към настоящия момент ответникът е
изпълнил задължението си за заплащане на дължимата рента за процесните
стопански години. Противното би означавало неотчитане ефекта на
настъпилата вече забава за плащане, което съдът намира за необосновано и
несъответстващо на целта и смисъла на Закона за арендата в земеделието.
Съгласно чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, след прекратяване на арендния договор,
арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е
приел. С оглед това и предвид прекратяване на арендния договор ответникът
следва да бъде осъден да предаде владението на арендуваната земеделска
земя.
Предвид изхода на спора, право на разноски в производството има
ищцата:
Същата представя списък на разноските по чл. 80 ГПК и доказателства
за извършването на такива в общ размер от 600 лв., както следва: държавна
такса по иска по чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 ЗАЗ – 50 лв., държавна такса по иска по
чл. 30, ал. 1 ЗАЗ в размер на 50 лв. и адвокатско възнаграждение по исковете с
правно основание чл. 28, ал. 2 и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ – 500 лв., която сума следва
да бъде присъдена на страната, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК. Доколкото
производството по евентуално съединеният иск с правно основание чл. 16, ал.
5 ЗАЗ е прекратено, съдът намира, че не следва да се възлагат извършените
във връзка с него разноски в тежест на ответната страна, в това число депозит
за вещо лице.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ЕТ „А-С.Д.“, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, район „Одесос”, **********, да заплати на Т. А. Т.,
ЕГН **********, с адрес: гр. Г.О., ул. *****, сумата 129.71 лв. /сто двадесет
и девет лева и седемдесет и една стотинки/, представляваща законна лихва
върху арендната цена за стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г.
в общ размер от 4044.75 лв., дължима за периода 15.11.2023 г. – датата на
постъпване на исковата молба в съда, до 08.02.2024 г. вкл. – датата,
предхождаща датата на извършеното плащане на главницата – 09.02.2024 г.
РАЗВАЛЯ договор за аренда с нотариална заверка на подписите от
01.04.2005 г., вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с дв.
************.2005 г., изменен с вписан в СВп – Козлодуй Анекс от
26.07.2011 г., Анекс от 10.07.2015 г., вписан в СВп – Козлодуй с вх. рег.
*******2015 г. и Анекс от 13.03.2018 г., вписан в Служба по вписванията –
Козлодуй с дв. *******2018 г., сключен между С.Е.Г., ЕГН **********, като
арендодател, и ЕТ „А-С.Д.“, ЕИК ******, като арендатор, за аренда на
следните поземлени имоти: 1. поземлен имот с идентификатор ******18,
находящ се в гр. Козлодуй, местност „Мерите“, с площ 7879 кв. м., четвърта
категория, начин на трайно ползване – нива, номер по предходен план 021018,
6
при граници: имоти с идентификатори ******17, ******40, ******42,
******14 и ******13; 2. поземлен имот с идентификатор ******66, находящ
се в гр. Козлодуй, местност „Златия“, с площ 5626 кв. м., трета категория,
начин на трайно ползване – нива, номер по предходен план 016066, при
граници: имоти с идентификатори ******65, ******99, ******67 и ******16;
3. поземлен имот с идентификатор *******26, находящ се в гр. Козлодуй,
местност „Златия“, с площ 5626 кв. м., трета категория, начин на трайно
ползване – нива, номер по предходен план 017026, при граници: имоти с
идентификатори *******116, *******27, *******87 и *******25; 4. поземлен
имот с идентификатор ******5, находящ се в гр. Козлодуй, местност
„Совата“, с площ 3917 кв. м., седма категория, начин на трайно ползване –
нива, номер по предходен план 052005, при граници: имоти с идентификатори
******14, ******6, ******12 и ******4, както и 5. поземлен имот с
идентификатор ******6, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Совата“, с
площ 3917 кв. м., седма категория, начин на трайно ползване – нива, номер по
предходен план 052006, при граници: имоти с идентификатори ******14,
******7, ******12 и ******5, поради неизпълнение от страна на арендатора
ЕТ „А-С.Д.“ на задължението му за заплащане на арендна цена за повече от
три месеца за стопанските 2020/2021 г. и 2021/2022 г., по иска на Т. А. Т.,
ЕГН **********, от гр. Г.О., ул. ****** в качеството й на правоприемник на
арендодателя, на основание чл. 28, ал. 2, вр. ал. 1 ЗАЗ.
ОСЪЖДА ЕТ „А-С.Д.“, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ******, да върне на Т. А. Т., ЕГН **********, от гр.
Г.О., ул. ****** следните поземлени имоти: 1. поземлен имот с
идентификатор ******18, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Мерите“, с
площ 7879 кв. м., четвърта категория, начин на трайно ползване – нива, номер
по предходен план 021018, при граници: имоти с идентификатори ******17,
******40, ******42, ******14 и ******13; 2. поземлен имот с идентификатор
******66, находящ се в гр. Козлодуй, местност „Златия“, с площ 5626 кв. м.,
трета категория, начин на трайно ползване – нива, номер по предходен план
016066, при граници: имоти с идентификатори ******65, ******99, ******67
и ******16; 3. поземлен имот с идентификатор *******26, находящ се в гр.
Козлодуй, местност „Златия“, с площ 5626 кв. м., трета категория, начин на
трайно ползване – нива, номер по предходен план 017026, при граници: имоти
с идентификатори *******116, *******27, *******87 и *******25; 4.
поземлен имот с идентификатор ******5, находящ се в гр. Козлодуй,
местност „Совата“, с площ 3917 кв. м., седма категория, начин на трайно
ползване – нива, номер по предходен план 052005, при граници: имоти с
идентификатори ******14, ******6, ******12 и ******4, както и 5. поземлен
имот с идентификатор ******6, находящ се в гр. Козлодуй, местност
„Совата“, с площ 3917 кв. м., седма категория, начин на трайно ползване –
нива, номер по предходен план 052006, при граници: имоти с идентификатори
******14, ******7, ******12 и ******5, предмет на договор за аренда с
нотариална заверка на подписите от 01.04.2005 г., вписан в Служба по
вписванията – Козлодуй с дв. ************.2005 г., изменен с Анекс от
13.03.2018 г., вписан в Служба по вписванията – Козлодуй с дв. *******2018
г., във вида и в състоянието, в които имотите са били приети, на основание
чл. 30, ал. 1 ЗАЗ.
ОСЪЖДА ЕТ „А-С.Д.“, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ******, да заплати на Т. А. Т., ЕГН **********, с
адрес: гр. Г.О., ул. *****, сумата 600 лв. /шестстотин лева/, представляваща
7
сторените в настоящото производство съдебно-деловодни разноски, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8