Р Е Ш Е Н И
Е
№ 1181/21.06.2023
г.
Град
Пловдив,
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪД ПЛОВДИВ, І отделение, ІX състав, в публично
заседание на шестнадесети юни две хиляди двадесет и трета година в състав:
Съдия: НИКОЛАЙ ИНГИЛИЗОВ
при участието на секретаря М.Г., като разгледа
докладваното от съдията административно
дело № 384 по описа за на съда за
2023 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с
чл.27 ЗОС.
Образувано е по жалби на М.Д.Т., М.Н.Т., Р.Д.Т. и П.М.Т.,***,
против заповед № 23ОА-199 от 24.01.2023 г. на кмета на община Пловдив, с която
е отчужден поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 по КККР на град Пловдив,
с адрес: ***, целият с площ 206 кв.м, трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), номер по
предходен план: 196, кв.4, ведно със попадащите в имота: 1) сграда с
идентификатор 56784.517.155.1: застроена площ 63 кв.м, брой етажи 2,
предназначение: жилищна сграда – еднофамилна; и 2) сграда идентификатор
56784.517.155.2: застроена площ 41 кв.м, брой етажи 1, предназначение: селскостопанска
сграда, собственост на М.Д.Т., М.Н.Т., Р.Д.Т. и П.М.Т., и е определено
равностойно парично обезщетение за поземления имот и сграда с идентификатор
56784.517.155.1 в общ размер на 197 603,23 лева без ДДС.
Според жалбоподателите оспорената заповед е
незаконосъобразна поради липса на фактически и правни основания, неправилно
установени факти от значение за правилната оценка, поради което се иска нейната
отмяна и алтернативно да се измени заповедта в частта на определеното
обезщетение, което да се увеличи 2,5 пъти. Претендират разноски. Допълнителни
съображения са изложени в депозираните на 23.11.2021 г. писмени бележки.
Ответникът чрез процесуалните си представители моли да
се отхвърли жалбата като неоснователна и да се присъди юрисконсултско
възнаграждение, като се прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение. Подробни съображения са развити в депозираните на 19.06.2023 г.
писмени бележки.
Съдът намира, че жалбите са подадени от лица с правен
интерес, адресати на оспорената заповед, чиято правна сфера е неблагоприятно
засегната от заповедта с оглед разпореденото отчуждаване на съсобствения им
имот и загубването на правото на собственост върху този имот. Следва да се приеме,
че жалбите са подадени в 14-дневния срок от съобщаването на заповедта,
доколкото оспорената заповед е съобщена на жалбоподателите на 31.01.2023 г, а
жалбите са подадени на 07.02.2023 г. Оспорената заповед подлежи на обжалване по
реда на АПК съгласно чл.27, ал.1 ЗОС. Всичко изложено налага извод, че жалбата
е допустима, а разгледана по същество тя е неоснователна поради следните
съображения:
С решение № 46,
взето с протокол № 4 от 24.02.2022 г. на Общински съвет Пловдив (л.59-62), е
приета годишната програма на община Пловдив за управление и разпореждане с
имоти общинска собственост за 2022 година съгласно приложението, в чиято
т.ІV.1. „Отчуждаване на имоти“ под № 1 са описани поземлени имоти и части от
поземлени имоти по плана на „Младежки хълм“ и процесният имот 517.155,
собственост на жалбоподателите, е посочен като един от имотите, подлежащи на
отчуждаване.
Отчуждителното
производство е започнало с възлагане изготвянето на оценка на предвидения за
отчуждаване поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 по реда на чл.22 ЗОС
във връзка с § 1 ДР ЗОС от независим оценител на 14.09.2022 г. Съгласно
договора за възлагане оценителят е следвало да определи размера на
равностойното парично обезщетение за процесния поземлен имот с площ 206 кв.м и
за сграда с идентификатор 56784.517.155.1 със застроена площ 63 кв.м.
Съобразявайки
нормативната уредба и анализирайки 72 възмездни сделки с недвижими имоти,
вписани в Службата по вписванията Пловдив в периода 14.09.2021 г. – 14.09.2022 г.,
от които 8 аналози с имоти със сходни характеристики, оценителят е определил
равностойното парично обезщетение в размер на 94 900 лева без ДДС за ПИ
56784.517.155, а за сграда 56784.517.155.1 е посочил, че следва да се приложи
разпоредбата на чл.22, ал.12, т.1 от ЗОС.
Съобразявайки се
с оценката на независимия оценител, кметът на община Пловдив е издал оспорената
заповед № 23ОА-199 от 24.01.2023 г. – предмет на настоящото съдебно производство, с която е определено
равностойно парично обезщетение в размер на 197 603, 23 лева без ДДС.
Изрично в мотивите на заповедта е посочено, че с оглед становището на главния
архитект на район „Централен“ за липса на строителни книжа за сграда с
идентификатор 56784.517.155.2 и невъзможността тя да бъде определена като
законно построена на основание чл.22, ал.14 ЗОС за тази сграда не се предвижда
изплащане на парично обезщетение.
В хода на съдебното производство е прието заключение на съдебно-оценъчна
експертиза. Вещото лице е определило стойността на земята чрез използване на
сравнителния метод и е сравнявало процесния имот с подобни имоти, които са били
предмет на сделка, като в заключението са посочени 3 пазарни аналози, въз
основа на които вещото лице е определило пазарната цена за 1 кв.м земя в размер
на 960,20 лева и размер на равностойното парично обезщетение за земята от 197 801,20
лева, пазарна цена за 1 кв.м застроена площ в размер на 1562,10 лева и размер
на равностойното парично обезщетение за сграда с идентификатор 56784.517.155.1
със застроена площ 63 кв.м и разгърната застроена площ 126 кв.м от 196 824,60
лева (126 х 1562,10 лежа). Или според вещото лице равностойното парично
обезщетение за поземления имот и сградата е в размер на 394 625,80 лева.
Съдът не кредитира заключението на вещото лице, защото, на първо място,
разликата между оценката на вещото лице и на независимия оценител се дължи на
изследваните 5 пазарни аналози по-малко от вещото лице, които са в обхвата на законоустановения
за изследване период 14.09.2021 г. – 14.09.2022 г. На следващо място е
използван различен период на оценка от вещото лице 24.01.2021-28.02.2023 г.,
който от една страна обхваща период повече от 2 години, при изискване на закона
от 1 година, а от друга страна излиза извън период от 12 месеца преди
възлагането на оценката в хода на административното производство. Освен това е
използван аналог – сделка от 06.10.2022 г., която също излиза от обхвата на
законоустановения за изследване период 14.09.2021 г. – 14.09.2022 г. В този смисъл направеното възражение от
процесуалните представители на ответника за изключването на тази сделка от
пазарните аналози е напълно основателно.
На трето място, при наличието на още 5 пазарни аналога относно определянето
на пазарната цена на 1 кв.м застроена площ, неправилно и в противоречие с
изискванията на § 1, т.2 ДР ЗОС вещото лице е изключило същите в своите
изчисления вместо да определи средната пазарна цена между тези два аналога,
както е направено това в административното производство по издаване на
оспорената заповед.
Изготвено е и допълнително заключение на вещото лице, което дава пазарна
стойност на сграда с идентификатор 56784.517.155.2 от 5 902 лева, като сочи че
същата стойност не отговаря на изискванията за определяне по ЗОС, тъй като не
се открива нито една сделка, в която застрояването с нежилищно предназначение
да е посочено със стойност.
Това заключение не се кредитира с доверие, тъй като самото вещо лице сочи,
че няма аналози, по които да се оцени стойността на тази сграда.
При така
установените факти съдът намира, че оспорената заповед е законосъобразна.
Оспорената заповед е издадена от компетентен орган в
условията на заместване. Съгласно правната теория и тълкувателно решение № 4 от
22.04.2004 г. по
тълкувателно дело № 4/2002 г. на ОСС на ВАС заместването се извършва в
случаите, когато лицето, титуляр на правомощия, е в обективна невъзможност да
ги изпълнява. В тези случаи предвид необходимостта от непрекъснато
функциониране на административния орган, по силата на изрична писмена заповед
отсъстващият титуляр се замества от друго, подчинено нему лице, което за
определения период изпълнява правомощията на замествания в пълен обем и върши
това от името на замествания орган. В настоящия случай е налице именно
заместване на титуляра – кмета на община Пловдив, който е отсъствал поради командировка
и със Заповед №23ОА-116 от 16.01.2023 г. е оправомощен зам.-кмета Величко
Родопски да изпълнява функциите на кмет на община Пловдив за времето от
21.01.2023 г. до 24.01.2023 г., в който период (а именно 24.01.2023 г.) е
издадена и оспорената заповед, включително с правомощието да издаде заповед от
категорията на оспорената.
Не се споделят
възраженията на жалбоподателите за липса на фактически основания за издаване на
оспорената заповед. Фактът, че има влязъл в сила ПУП, одобрен със заповед №
ОА-1382 от 16.07.1993 г. на кмета на община Пловдив, изменен с решение № 60,
взето с протокол № 4 от 13.03.2014 г. на Общински съвет Пловдив (л.53), според
който процесният поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 (196 стар) попада
в уличната регулация на бул. „Васил Априлов“ и е предвиден за отчуждаване, е
достатъчно фактическо основание за издаване на оспорената заповед. Очевидно,
след като общината е предвидила мероприятията по отчуждаването и в годишната си
програма за 2022 година, има намерение да осъществи разширението на бул. „Васил
Априлов“. В този смисъл не годишната програма на общината за управление на
общинската собственост е фактическото основание за издаване на оспорената
заповед, както твърдят жалбоподателите, а именно намерението за реализиране на
предвижданията на влезлия в сила ПУП. Изрично следва да се посочи и че към
момента на издаване на заповедта не е била приета от Община Пловдив годишна програма за 2023 година, но това обстоятелство
не може да опорочи заповедта, доколкото както се посочи не годишната програма,
а предвижданията на влезлия в сила ПУП е основание за издаване на заповедта. Ето защо неоснователни са възраженията на
жалбоподателите за незаконосъобразност поради липса на мотиви за фактическите
основания, защото изрично е посочено още на първата страница на заповедта, че процесният
поземлен имот с идентификатор 56784.517.155 попада в уличната регулация на бул.
„Васил Априлов“.
Видно от писмото
от 25.03.2019 г. на началник отдел КР до дирекция ОС на община Пловдив и от
графичните части на отменените и на действащия ПУП, процесният поземлен имот с
идентификатор 56784.517.155 попада в уличната регулация с изключение на плана
от 1967 г., когато за този имот е нямало никакво отреждане. Т.е., безспорно е
установено наличието на фактическо основание за отчуждаване на имота, за да може
да се реализира предвиденото разширение на булеварда. От друга страна, от този
факт следва, че конкретното предназначение на процесния имот не е за жилищно
или обществено застрояване, а за изграждане на улица.
Без правно
значение за законосъобразността на оспорената заповед е възражението на
жалбоподателите за липса на селскостопанска постройка в имота. Описанието на
имота съответства на отразеното в кадастралната карта описание на сградите
(скица – сграда 56784.517.155.1: застроена площ 63 кв.м, брой етажи 2,
предназначение – жилищна, еднофамилна; сграда 56784.517.155.2: застроена площ
41 кв.м, брой етажи 1, предназначение – селскостопанска), кадастралната карта
не е изменяна по искане на собствениците, за да отрази действителното
положение, с каквото право разполагат те по чл.51 ЗКИР, поради което за
административния орган съществува задължение да се съобрази с официалните данни
за процесния имот, съдържащи се в кадастралната карта и кадастралните регистри.
Все в този смисъл не следва да се коментира възражението на жалбоподателите
относно неправилното посочване на застроената площ на сграда с идентификатор
56784.517.155.1.
Неоснователни са
възраженията на жалбоподателите за изключването на сграда с идентификатор
56784.517.155.2 от оценката на имота. След като твърдят, че това е законно
построена сграда, е следвало да докажат този факт с представянето на строителни
книжа за сградата. Приложените към жалбата и съдържащи се в административната
преписка разрешение за строеж № 47 от 23.05.1995 г. и удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 186 от 06.12.2004 г. не доказват запазването на
сграда 2 след извършения основен ремонт и преустройство по време на
строителството, за което не е представено разрешение за строеж или допълнение
към вече издаденото през 1995 г. При доказателствена тежест за жалбоподателите
по аргумент от чл.154, ал.1 ГПК да докажат фактите, на които основават
исканията си (в случая вида, квадратурата и законността на сградите, находящи
се процесния имот), такива доказателства не бяха събрани, поради което напълно
неоснователни и недоказани са претенциите им относно сграда с идентификатор
56784.517.155.2. В този смисъл правилно административният орган е приложил по
отношение на тази сграда правилото на чл.22, ал.14 ЗОС, което предвижда, че не се
дължи обезщетение за незаконни строежи в поземления имот – предмет на
отчуждаване.
В случая не може
да намери приложение нормата на § 16, ал.4 ПР ЗУТ, съгласно която при
отчуждаването на строежи по ал.1 и на узаконени строежи по ал.2 и 3 те се
оценяват и за тях се дължи обезщетение на собствениците по общия ред, защото
няма доказателства процесната сграда да е изградена до 02.01.2001 г., когато е
обнародван Законът за устройство на територията и който срок е най-дългият и
благоприятен за жалбоподателите, съответно процесната сграда не попада в нито
една от хипотезите на § 16 ПР ЗУТ, поради което за административния орган не е
съществувало задължение да оценява незаконна и нетърпима сграда. В този смисъл
от страна на административния орган не са допуснати съществени нарушения на
процесуалните правила, които да водят до незаконосъобразност на оспорената
заповед.
Неоснователно е
и възражението на жалбоподателите относно размера на дължимото равностойно
парично обезщетение за отчуждавания имот. Правилата за определяне на
равностойно парично обезщетение се съдържат в чл.22 ЗОС и според настоящия
съдебен състав в случая тези правила не са приложени правилно.
Съгласно чл.22, ал.5 ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за
отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са
имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния
устройствен план по чл.21, ал.1 и въз основа на пазарните цени на
имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Законът дава също
легални определения на понятията равностойно парично обезщетение и пазарни цени
на имоти със сходни характеристики. Съгласно § 1, т.1 ДР ЗОС „равностойно
парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него,
определена по реда на този закон, а съгласно § 1, т.2 ДР ЗОС „пазарни цени на
имоти със сходни характеристики“ са осреднените цени от всички сделки с имоти,
намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със
същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на
трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване
на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство,
ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители,
държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между
физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец,
сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани
в службата по вписванията по местонахождението на имота, а ако в рамките на 12
месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по
местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне
на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.
Т. е. за да е
законосъобразна оценката по предвидения в закона метод, всички сделки, служили
за пазарни аналози следва да отговарят на горните условия. По изложените по
–горе подробно съображения като аналози за определяне пазарна стойност могат да
служат установените от вещото лице сделки, обективирани в посочените на в
табличен вид от експертизата актове под номер 1 и 2. Посочените сделки
отговарят на тези изисквания, тоест съответстват на законоустановените критерии
за пазарни аналози и са взети предвид и от независимия оценител при изготвяне
на оценката в хода на административното производство.
Изхождайки от
правилото на чл.22, ал.5 ЗОС, съдът намира, че при определяне на размера на
равностойното парично обезщетение административният орган не е допуснал нарушение
на материалноправните норми, защото назначеният независим оценител е взел
предвид всички сделки, отговарящи на критериите на чл.22, ал.5 ЗОС и § 1, т.2
ДР ЗОС, което се доказа със заключението на вещото лице. Включената от вещото
лице сделка под №3 не отговаря на тези критерии, тъй като е извън периода,
който следва да бъде изследван съобразявайки изискванията на § 1, т.2 ДР ЗОС.
Освен това вещото лице в съдебно заседание сочи, че счита сочените от нея три
аналога за най-съотносими и че не е намерила ползваните при оценката в
административното производство аналози. Отчитайки и различния начален период и
краен период за търсене на аналози, който не съответства на изискванията на
ЗОС, съдът счита че не следва да кредитира заключението на вещото лице с доверие,
тъй като същото не е съобразено с изискванията на закона за период на проверка.
Предвид изложеното, съдът счита че следва да
се приеме като основа за изчисление на равностойното парично обезщетение
заключението ползвано от
административния орган. Изключването на сочената сделка от 06.10.2022 г. води
на извод, че липсва аналог, въз основа на който да се изчисли стойността на
сградата. Именно с оглед на това и действително следва да се приеме, че в
случая приложима е разпоредбата на чл.22, ал.12, т.1 от ЗОС. По делото няма
доказателства, които да водят на извода, че неправилно е приложена сочената
разпоредба и че в оспорената заповед неправилно е изчислена стойността на
сградата с идентификатор 56784.517.155.1.
Ето защо с оглед на
така ангажираните доказателства по делото, съдът счита че правилно и
законосъобразно е определен и размерът на равностойното парично обезщетение и
че той следва да е именно приетия в оспорената заповед в общ размер на 197
603,23 лева без ДДС. Същевременно с оглед доказателствата за притежаваните
идеални части от правото на собственост върху оценяваните имоти, следва да се
приеме, че коректно е определен размерът на дължимото обезщетение за всеки от четиримата
жалбоподатели.
Всичко изложено дотук
води на извода, че оспорения административен акт е законосъобразен и подадените
срещу него жалби следва да бъдат отхвърлени.
Този извод не се
променя от представените писмени доказателства от жалбоподателите за стойност
на имот в близост до притежавания от тях, който е бил продаден на търг от
Община Пловдив. Това е така с оглед от една страна на процедурата, при която е
продаден имота, а от друга страна следва да се отчита обстоятелството, че
при оценяване на имот с оглед равностойното
парично обезщетение Закона за общинската собственост урежда правила различни от
тези за провеждане на търг и тези правила са рестриктивни и получената при
прилагането им стойност може да се различава от стойността, която би могла да
бъде добита и на свободния пазар. Тези разлики обаче не могат да са основание
за приемане незаконосъобразност на оспорения административен акт.
С оглед изхода
на делото и направеното искане от процесуалните представители на ответника за
присъждане на разноски същото е основателно, като на същата се дължат разноски
за юрисконсултско възнаграждение в минимален размер от 100 лв., определен
съгласно чл. 143, ал. 3 от АПК вр. с чл. 37, ал. 1 от Закона за правната помощ
и чл. 24 от Наредбата за заплащането на правната помощ.
Затова и на
основание чл.172, ал.2 и чл.143, ал.4 АПК Административен съд Пловдив, І
отделение, ІХ състав,
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалби на М.Д.Т., М.Н.Т., Р.Д.Т. и П.М.Т.,***, против заповед № 23ОА-199 от
24.01.2023 г. на кмета на община Пловдив, с която е отчужден поземлен имот с
идентификатор 56784.517.155 по КККР на град Пловдив, с адрес: ***, целият с
площ 206 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), номер по предходен план: 196,
кв.4, ведно със попадащите в имота: 1) сграда с идентификатор 56784.517.155.1:
застроена площ 63 кв.м, брой етажи 2, предназначение: жилищна сграда –
еднофамилна; и 2) сграда идентификатор 56784.517.155.2: застроена площ 41 кв.м,
брой етажи 1, предназначение: селскостопанска сграда, собственост на М.Д.Т., М.Н.Т.,
Р.Д.Т. и П.М.Т., и е определено равностойно парично обезщетение за поземления
имот и сграда с идентификатор 56784.517.155.1 в общ размер на 197 603,23 лева
без ДДС.
ОСЪЖДА М.Д.Т., ЕГН **********,***, М.Н.Т., ЕГН **********,***, Р.Д.Т., ЕГН **********,***,
и П.М.Т., ЕГН **********,*** да заплатят на Община Пловдив сумата 100
(сто) лева, разноски.
Решението е
окончателно.
Съдия: /П/