№ 3573
гр. С......, 08.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря ВАЛЕНТИНА ВЛ. МИЛОВАНОВА
като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело
№ 20221110153514 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл.233 ал.1 изр.1 ЗЗД от П. А. М. ЕГН **********
срещу Е. И. К., родена на ********** г. в Република Гърция, да бъде осъдена ответницата
да освободи и да му предаде държането върху следния нает недвижим имот: магазин,
находящ се в гр.С......, ул.“К........ I“ ........ партер, състоящ се от две търговски зали.
Ищецът твърди, че на 10.02.2022 г. между него като наемодател и ответницата, като
наемател, е сключен договор за наем на горепосочения имот при договорена месечна наемна
цена в размер на 1200 лева, със срок до 09.02.2025 г.
Твърди, че в договора бил уговорен едномесечен гратисен период до 10.03.2022 г., в
който наемателката няма да дължи наемна цена, за сметка на извършени от същата ремонти
в наетия имот. Поддържа, че след изтичане на гратисния период ответницата му заплатила
наемната цена за м. април и м.май 2022 г., като след това преустановила плащанията.
Поддържа, че на основание чл.3.3 от договора, където била предвидена възможността
наемодателят да прекрати договора при просрочване на всяко плащане с повече от 15 дни от
датата на падежа, с нотариална покана № 130, том 4, рег.........50/11.07.2022 г. на нотариус
Стилиян Тютюнжиев рег.№065 уведомил ответницата, че прекратява едностранно наемното
правоотношение по нейна вина и я поканил да му върне фактическата власт върху имота в
седемдневен срок от получаване на поканата. Нотариалната покана била връчена на
22.08.2022 г. лично на ответницата, която в определения срок не била предала държането на
имота, поради което и предявява настоящия иск за опразване на наетото помещение.
Ответницата продължила да не заплаща наемните вноски за имота. Моли за уважаване на
1
исковете. Претендира разноски.
Ответницата е депозирала писмен отговор по реда и в срока на чл.131, ал.1 ГПК, с
който оспорва исковете като неоснователни. Поддържа, че имотът бил иззет принудително
от ....... на 07.06.2022 г., в присъствието на служител на МВР, по реда на чл.64 от ЗОС със
заповеди, потвърдени по съдебен ред, като към настоящия момент имотът се ползвал на
различно правно основание от трето лице. Поддържа, че по отношение на ЕТ „Т.......... -П.
М.“, представлявано от ищеца, било постановено влязло в сила съдебно решение, по силата
на което било признато по отношение на същия, че не е собственик на процесния недвижим
имот, поради което и не би могъл да го отдаде под наем. Ищецът сключил с ответницата
договор за наем на процесното помещение, след като с влязло в сила решение било
признато, че не притежава собственически права по отношение на имота. Държането на
имота било предадено от ответницата на законните му собственици, след влизане в сила на
административните актове за изземване. Оспорва редовното връчване на нотариалната
покана за прекратяване на договора, като поддържа, че същата не била връчена на
посочения от нея в договора за наем адрес за кореспонденция.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически
и правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД, едно от основните задължения на
наемателя е да върне на наемодателя си наетия имот след прекратяване на договора за наем.
С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест, за уважаване на
предявените искове с правно основание чл. 310, ал.1 т.2 пр.1 ГПК във връзка с чл.233 ал.1
ЗЗД за опразване на предоставени по силата на договор за наем недвижими имоти ищецът
следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че страните по делото са
били обвързани от облигационно правоотношение, възникнало от валиден договор за наем,
че е предоставил на ответника държането на недвижимия имот, посочен в исковата молба,
както и че същият е бил прекратен преди изтичане на уговорения срок поради неизпълнение
на задължението на ответника да заплаща наемна цена.
В случай, че ищецът докаже горните факти, в доказателствена тежест на ответника по
делото е да докаже, че е изпълнил задължението си след прекратяване на договора, да
предаде държането на наемодателя.
Предметът на съществувалото между страните облигационно правоотношение е
легално даден в разпоредбата на чл.228 ЗЗД, според която с договора за наем наемодателят
се задължава да предостави една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати
определена цена. Съществуването на договор за наем на процесния недвижим имот -
магазин, находящ се в гр.С......, ул.“К........ I“ ........ партер, състоящ се от две търговски зали,
не е спорно между страните по делото, а и се доказва от приложеното по делото копие от
същия. Ответницата в отговора на исковата молба изрично признава, че ищецът е изпълнил
основното си задължение да предостави ползването на имота на наемателя. Не се спори
между страните, че съгласно чл.4.2 от договора, наемателят се задължава да заплаща
ежемесечна наемна цена в размер на 613,55 евро /левова равностойност 1200 лв./ от 1-во до
2
5-то число на текущия месец, с гратисен период за един месец, считано от 10.02.2022 г. до
10.03.2022 г. Съгласно чл.5.1 от договора, същият е сключен за срок от 10.02.2022 г. до
09.02.2025 г., като изрично е уговорено, че този срок може да бъде продължен по взаимно
съгласие на страните след сключване на анекс. Съгласно чл.3.3 от договора, наемодателят
може да прекрати същия без писмено предизвестие и без връщане на депозита на наемателя,
в случай, че последният е просрочил заплащането на наема повече от 15 дни от датата на
падежа.
Представена е нотариална покана рег.........50/11.07.2022 г. по описа на нотариус
.............. при НК и район на действие СРС, връчена лично на ответницата на 22.08.2022 г., с
която е била уведомена от ищеца-наемодател, че поради неизпълнение на задължението за
заплащане на месечен наем за месец юли 2022 г. ищецът прекратява сключения между
страните договор за наем от 10.02.2022 г. на недвижим имот -магазин, находящ се в гр.С......,
ул.“К........ I“ ........ партер, като в седмодневен срок ответницата е поканена да предаде на
ищеца държането върху имота. Ответницата не твърди и не доказва изпълнение на
задължението си за плащане на наемните вноски по реда и в срока, уговорен в договора,
поради което и съдът намира, че облигационното правоотношение по договор за наем от
10.02.2022 г. между страните е валидно прекратено от ищеца-наемодател на основание чл.87
ал.3 ЗЗД.
Не се оспорва от ищеца и от представения по делото констативен протокол от
07.06.2022 г. се установява, че по силата на заповед № РД-09-2-248/08.07.2014 г. на Кмета на
................ е било извършено изземване по реда на чл.65 ЗОС от П. А. М.- управител и
собственик на ЕТ „Т..........- П. М.“, на притежаван от Столична община общински
нежилищен имот, представляващ ¼ ид.ч. от магазинно помещение със застроена площ от
58,60 кв.м., ведно с ¼ ид.ч. от тоалет с площ от 2 кв.м., разположени на партерен етаж на
жилищна сграда в гр.С......, ул.“К........ I“ ........, за която собственост има съставен АОС
№1619/2012 г. С посочения констативен протокол назначената от Кмета на ............ комисия
е установила наличния инвентар в имота, като са сменени секретните патрони на входната
врата, на вътрешните врати и склада. Видно от същия констативен протокол, до имота е
осигурен достъп и оборудването е оставено на отговорно пазене на дружеството „.........
ЕООД с управител Е. К., което към момента на изземване на имота е било заварено в
държане на същия по силата на сключения с ищеца договор за наем.
От представените от ответницата и неоспорени от ищеца решение № 268/31.01.2019 г.
по в. гр. д. № 2657/2018 г. по описа на Софийски апелативен съд, влязло в сила на
26.11.2020 г., след като с определение №526/26.11.2020 г. на ВКС по гр.д.№1906/2020 г., ГК,
II г.о. същото не е било допуснато до касационно обжалване, се установява също така, че по
отношение на ищеца, действащ като ЕТ „Т..........- П. М.“, е било признато за установено, че
........... са собственици общо на 1/2 ид. ч. от магазин със застроена площ от 58,60 кв.м.,
разположен на партерен етаж на жилищна сграда в ....... и същият е бил осъден да им
предаде владението върху процесната идеална част, за което е бил издаден изпълнителен
лист от 15.02.2019 г. и е било образувано изп.д.№864/2019 г. по описа на ЧСИ ........... при
3
КЧСИ и район на действие СГС.
Съгласно приетото в решение № 1037 от 30.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № ЗЗ99/2008 г.,
спорът за собственост е ирелевантен за изхода на иска по чл.233 ал.1 изр.1 ЗЗД. Дали
ищецът, който търси връщане на имота по силата на прекратен договор за наем, е
собственик на същия, е без правно значение /така и чл.314 ал.4 ГПК/, щом като е страна по
наемното правоотношение и задължение на ответника е да върне вещта на наемодателя, след
като облигационната връзка престане да съществува. Ето защо наличието на вещноправни
спорове не е основание за отхвърляне на иска за връщане на предадената за временно
ползване вещ. С решение № 121 от 15.10.2009 г. на ВКС по т. д. № 312/2009 г., I т. о., ТК
също е прието, че основателността на иска по чл.233 ЗЗД не е в зависимост от установяване
правото на собственост в лицето на наемодателя, както и че договор, сключен от наемателя
с трети лица, заявяващи вещни права върху наетата вещ, по който наемодателя не е страна,
не го обвързва. Правата на трети лица биха имали значение например ако бъдат предявени и
съдебно признати - съответно ако в резултат на установеността им спрямо наемодателя,
наемателят бъде евинциран. Съгласно изискването на чл. 233, ал. 1 ЗЗД и установената
съдебна практика, наемателят е длъжен да върне наетата вещ на наемодателя след
прекратяване на наемния договор, независимо дали последният е неин собственик, тъй като
в производството по чл. 233, ал. 1 ЗЗД спорът за собственост е ирелевантен за изхода на
иска. Предаването на имота на трето лице, независимо дали последното претендира права на
собственост, не освобождава наемателя от задължението му да върне наетата вещ на
наемодателя само при положение, че доброволно е предал вещта на третото лице. В
настоящия случай обаче предаването на имота от ответницата на Столична община, а не на
наемодателя-ищец, не е станало доброволно, а принудително- в изпълнение на Заповед №
РД-09-2-248/08.07.2014 г. на Кмета на ................ за изземване на имота, която е била
обжалвана от ищеца пред АССГ и е била оставена в сила. Съгласно разпоредбата на чл.65
ал.4 ЗОС, заповедта на кмета на общината за изземване на общински имот подлежи на
обжалване по реда на АПК, като обжалването не спира нейното изпълнение, освен ако
съдът разпореди друго. В ал.3 на чл.65 ЗОС е предвидено, че заповедта за изземване на
имота се изпълнява по административен ред със съдействието на полицията. Не се спори
между страните и от доказателствата по делото се установява, че с решение
№6523/28.10.2016 г. по адм.дело №7091/2015 г. по описа на АССГ е отхвърлена жалбата на
ищеца против Заповед № РД-09-2-248/08.07.2014 г., а с решение №3691/03.06.2022 г. по
адм.д.№4991/2022 г. по описа на АССГ е била отхвърлена и жалбата на ищеца, действащ в
качеството му на ЕТ, против Заповед № РТР22-РД56-483/18.05.2022 г. на Кмета на ................
за насрочване на принудително изпълнение на Заповед № РД-09-2-248/08.07.2014 г. След
като не се установява наличие на недобросъвестно поведение от страна на наемателя
относно неизпълнение на задължението му за връщане на наетата вещ след прекратяване на
наемния договор поради причина, която не може да му се вмени във вина, а именно-
принудителното изземване на имота от Столична община, то е налице невъзможност за
изпълнение, която го освобождава от отговорност. По изложените съображения предявеният
иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
4
По разноските:
При този изход на спора пред настоящата инстанция и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
право на разноски се поражда за ответницата. Същата не претендира такива, поради което и
съдът не дължи произнасяне.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. А. М. ЕГН **********, съдебен адрес гр.С......,
ул.“............... иск с правно основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал.1, изр.1 ЗЗД да
бъде осъдена Е. И. К., родена на ********** г. в Република Гърция, притежаваща лична
карта № ............... издадена от ПУ на Република Гърция, съдебен адрес гр.С......, ........... да
опразни и предаде на П. А. М. ЕГН ********** държането върху следния нает недвижим
имот: магазин, находящ се в гр.С......, ул.“К........ I“ ........, партер.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок,
считано от 08.03.2023 г., по арг. от чл.315 ал.2 ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5