Р Е
Ш Е Н И Е
№……..……….../15.10.2020 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
в публично съдебно заседание проведено на осемнадесети септември през две
хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: РАДОСТИН ПЕТРОВ
при секретаря Нели Катрикова,
като разгледа докладваното от съдията
търговско дело №
1894/2019 г., по описа на ВОС, ТО,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл.92 от ЗЗД от "ЮНИ -
В" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Банско, против "АРСЛАН
2008" ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна.
Ищецът твърди, че съгласно Договор за наем от 29.07.2016г., вписан в
Служба по вписванията - Варна, вx. per. № ****, Акт №**том VIII, дело №**/03.08.2016г.,
е отдал на ответника "АРСЛАН 2008" ООД за възмездно ползване свой
собствен недвижим имот, а именно: 367.50 (триста шестдесет и седем цяло и
петдесет стотни) кв.м. идеални части от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ****, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-98/10.1 1.2008г. на Изпълнителен директор на АГКК,
последно изменение със Заповед КД-14-03-3360/21.12.2013г. на Началник на СГКК -
Варна, с адрес на имота: г.В.у.Г.К.****, брой нива на обекта: З/три/, при
срокове и условия, посочени изчерпателно в горепосочения договор.
Поради некоректното отношение от страна на "АРСЛАН 2008" ООД,
изразяващо се в многократно нарушаване клаузите на т.2.1 и т.2.2 от договора,
на 14.04.2019г. ищецът изпратил по електронната поща уведомление до ответната
страна, че прекратява договора за наем на основание т.3.4 от същия. На
16.04.2019г. екземпляр от това уведомление е изпратено до ответното дружество и
чрез куриерска служба. Съгласно текста на уведомлението, ответното дружество е
помолено да освободи доброволно наетото помещение в най-кратък срок, но не
по-късно от 01.05.2019г. В дадения срок имотът не бил освободен като
дружеството - наемател, продължило да го използва. Държането върху имота било
предадено на ищеца на 08.08.2019г., след извършен въвод във владение от частен
съдебен изпълнител.
Ищецът излага, че съгласно т.7.1 от договора, след прекратяване на
същия, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на утроената наемна
цена по т.2.1, за всеки месец, в който държи имота, както и неустойка за забава
в размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки просрочен ден (т.2.4. от
договора).
Към дата 11.11.2019г., ответното дружество дължи на ищеца сума в размер
на 154 634.77 лева. Тази сума е формирана като общото задължение от 161969.13
лева е намалено със сумата от 7334.36 лева – депозит по т.2.5 от договора.
Ищецът излага, че е извършил прихващане със сумата от 7334.36 лева, както
следва: сумата от 7248.11 лева е прихваната с вземанията му за наем за м. април
2019г. в размер на 4 301.24 лева - дължима, но неизплатена част от наем за
м.април 2019г., както и неустойка за забава по т.2.4 вр.с т.2.2 от договора, за
период 28.06.2019г. до 11.11.2019г. - 137дни х 0.5% на ден. т.е.21.51 лева/ден
х 137 дни забава, което се равнява на 2946.87 лева. Остатъкът от 86.25 лева е
прихванат с вземането за неустойка по т.2.4 във вр.с т.2.2 от договора, върху
сумата от 8801.24 лева за период от 06.04.2019г. до 27.06.2019г., т.е. 83 дни по
44.01 лева /на ден/ или общо 3652.83 лева, която след прихващането е в размер
на 3566.58 лева.
Отправеното до съда искане е да осъди ответника да заплати на ищеца,
следите суми:
3566.58 лева, представляваща
неустойка по т.2.4, във вр.с т.2.2 от Договор за наем от 29.07.2016г., върху
сумата от 8801.24 лева (наем за м.април
2019г.) за период от 06.04.2019г. до 27.06.2019г.;
26403.72 лева, представляваща
неустойка за месец май 2019г., съгласно т.7.1 от Договор за наем от
29.07.2016г., представляваща утроената наемна цена; 24951.78 лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4 вр. с
т.2.2 вр. с т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г., върху сумата от 26403.72
лева за периода от 07.05.2019г. до 11.11.2019г.;
26403.72 лева, представляваща
неустойка за месец юни 2019г., съгласно т.7.1 от Договор за наем от
29.07.2016г., представляваща утроената наемна цена; 20991.18 лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4, вр. с
т.2.2, вр. с т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г., върху сумата от 26403.72
лева за периода от 06.06.2019г. до 11.11.2019г.;
26403.72 лева, представляваща
неустойка за месец юли 2019г., съгласно т.7.1 от Договор за наем от
29.07.2016г., представляваща утроената наемна цена; 17030.58 лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4, вр. с
т.2.2, вр. с т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г. върху сумата от 26403.72
лева, за периода от 06.07.2019г. до 11.11.2019г.;
5962.11 лева, представляваща
неустойка за месец август 2019г. (за периода от 01.08.2019г. до 07.08.2019г.
включително), съгл.т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г., представляваща
утроената наемна цена за посочения период; 2921.38
лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4 вр.с т.2.2, вр. с т.7.1
от Договор за наем от 29.07.2016г., върху сумата от 5962.11 лева за периода от
06.08.2019г. до 11.11.2019г., ведно със законната лихва върху претендираните
суми от датата на подаване на исковата молба до окончателното им изплащане,
както и направените по делото разноски.
В срока по чл.372 ГПК ищецът е депозирал
допълнителна искова молба, с която оспорва възраженията на ответника.
Заявява, че в периода от 01.08.2016г. до 08.08.2019г. ответникът е ползвал
описаните в договора за наем и в протокола за въвод от 29.07.2016г. 367.50
кв.м. ид. части, както и 123.50 кв.м ид. части. От датата на сключване на
договора за наем ответникът е ползвал процените помещения за извършване на
търговска дейност – продажба на дрехи втора употреба.
Ответникът е депозирал писмени отговори, с които оспорва иска като
недопустим, евентуално неоснователен. Излага, че ищецът е неизправна страна по
договора, поради което не може едностранно да го прекрати. Твърди, че ищецът не
му е предал целия обект, предмет на договора. Прави възражение за нищожност на
клаузите на т.7.1 и 2.4 от договора за заплащане на неустойка, поради
противоречие с добрите нрави и поради прекомерност. Твърди, че ищецът е
неизправна страна по договора, т.к. не е предал на ответника 367.50 кв.м.
идеални части от трите нива на имота, предмет на договора. Ищецът му е предал
държането на ниво 2 и ниво 1 – подземния етаж, който не може да се ползва като
търговска площ. На ниво 3 се е помещавала търговска банка. Излага, че е заплатил
на ответника депозит 3750 евро, който не му е върнат до момента. Твърди, че
представител на "АРСЛАН 2008" ООД не е получавал представеното по
делото уведомление от ищеца, че последният разваля или прекратява договора за
наем, нито друго уведомление за прекратяване на договора за наем.
Твърди, че не е заплатил 4301.24 лева наем за м.април 2019г., защото не
е ползвал услугата в цялост. Неоснователни са исковете за заплащане на
неустойка по т.7.1 от договора, както и начисляването на неустойка за забава
върху неустойката по т.7.1. Моли за отхвърляне на исковете и присъждане на
направените по делото разноски. В срока по чл.373 ГПК ответникът е
депозирал допълнителен отговор, с който
поддържа направените с отговора възражения.
В съдебно заседание ищецът, чрез пълномощника си
адв. В.Х. от ВАК, поддържа исковата молба. Моли за уважаване на иска и
присъждане на съдебно-деловодни разноски. В представеното становище вх.
№266454/23.09.2020г. по същество се излагат доводи за основателност на иска.
В съдебно заседание
ответникът, чрез пълномощника си адв. П.Б. от ВАК, оспорва иска и моли да бъде
отхвърлен. Претендира за присъждане на направените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и
в съвкупност, и въз основа на своето вътрешно убеждение, прие за установено от
фактическа страна следното:
Между ищеца "ЮНИ - В" ЕООД, в качеството му на
наемодател и ответника "АРСЛАН 2008" ООД, в качеството му на наемател
е сключен Договор за наем от 29.07.2016г., вписан в Служба по вписванията -
Варна, вx. per. № ****, Акт №**том VIII, дело №**/03.08.2016г., с който
наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване свой
собствен недвижим имот, а именно: 367.50 (триста шестдесет и седем цяло и
петдесет стотни) кв.м. идеални части от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ****, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-98/10.11.2008г. на Изпълнителен директор на АГКК, последно
изменение със Заповед КД-14-03-3360/21.12.2013г. на Началник на СГКК - Варна, с
адрес на имота: г.В.у.Г.К.****, брой нива на обекта: З/три/, при срокове и
условия, посочени изчерпателно в горепосочения договор. Уговореният месечен
наем е 4500 евро (т.2.1), платим до 5-то число на същия месец – т.2.2. от
договора. Съгласно т.2.4 от договора, при забавяне плащането на наемната цена,
наемателят дължи неустойка за забава в размер на 0.5 % от дължимата сума за
всеки просрочен ден. Съгласно т.7.1 от договора, ако наемателят не изпълни
задължението си за връщане на имота след прекратяване на договора, същият дължи
неустойка на наемодателя в размер на утроената наемна цена по т.2.1 за всеки
месец след прекратяването.
Имотът е предаден на ответника на 29.07.2016г. за което страните са
съставили протокол-опис въвод във владение. В протокола е записано, че се
предават 367.50 кв.м. идеални части от офис с идентификатор ****, ведно с
имущество в основни помещения: търговска зала, трезор и санитарни помещения.
На 12.04.2019г. ищецът е изпратил на ответника уведомление за
прекратяване на договора за наем от 29.07.2016г., с което го уведомява, че
прекратява договора за наем на основание т.3.4 от същия и го кани да освободи
наетото помещение в най-кратък срок, но не по-късно от 01.05.2019г.
С определение № 2374/27.6.2019г. по в.ч.т.д. №945/2019г. на ВОС е
отменено разпореждане на ВРС и вместо него е постановено да се издаде заповед
за изпълнение в полза на "ЮНИ - В" ЕООД срещу "АРСЛАН 2008"
ООД за предаване държането върху 367.50 кв.м./ид.ч. от Офис с идентификатор ****,
находящ се в гр. Варна, ****, на първи етаж от жилищна сграда с идентификатор
10135.1504.27.11., с предназначение съгласно удостоверение за експлоатация –
банков офис и лизингова къща, а по документ за собственост – игрална зала и
боулинг с кафе-бар и ресторант, по
силата на развален Договор за наем от 29.07.2016 г., рег. № 7788/02.08.2016 г.,
на Нотариус № 480 и заплащане на разноски по делото. Допуснато е незабавно
изпълнение на заповедта за изпълнение и е постановено да се издаде изпълнителен
лист. До ответника е изпратена покана за доброволно изпълнение изх. №
11859/22.07.2020г. с дата на насрочен въвод 08.08.2019г. От протокол за въвод
във владение № 268/08.08.2019г. по изпълнително дело №20198950401399 е видно,
че на 08.08.2019г. ищецът е въведен във владение на 367.50 кв.м./ид.ч. от Офис с идентификатор ****.
За установяване размера на дължимите неустойки е назначена съдебно-счетоводната
експертиза. От заключението на вещото лице се установява, че ищецът е
осчетоводил дължим наем за м.април 2019г. и неустойки по т.7.1 от договора в
общ размер от 89474.51 лева, както и неустойки по т.2.4 от договора от м.април
2019г. до м.август 2019г. в размер на 72494.62 лева.
От заключението на вещото лице по съдебно-оценителната експертиза, което
съдът кредитира като обективно и компетентно дадено се установява, че средният
пазарен наем на имота, предмет на договора за наем, възлиза на 6255 лева.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът достигна до
следните правни изводи:
От представените по делото доказателства е видно, че между страните е
възникнало валидно наемно правоотношение по силата на което ищецът е отдал под
наем на ответника недвижим имот. Доводите на ответника, че ищецът е неизправна
страна по договора, т.к. не му е предал държането на наетия имот, са
необосновани. Видно от протокола от 29.07.2016г. е, че имотът е предаден на
ответника.
По иска за заплащане на неустойка по т.2.4, във вр.с т.2.2 от договор за
наем от 29.07.2016г. върху неплатения наем за м.април 2019г.:
Съгласно т.2.4 от договора, при забавяне плащането на наемната цена,
наемателят дължи неустойка за забава в размер на 0.5 % от дължимата сума за
всеки просрочен ден. Уговорената неустойка е 182.5 % годишно, а размерът на
законната лихва, който е равен на основния лихвен процент на Българската
народна банка за периода на забава, увеличен с 10 процентни пункта, за същия период
е под 11%. Съгласно задължителните разяснения, дадени с т.3 от Тълкувателно
решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK, нищожна поради
накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка в търговските договори,
уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че уговорената в т.2.4. от
договора неустойка, надвишаваща 18 пъти законната лихва, е нищожна, т.к. излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Предвид
нищожността на клаузата по т.2.4 от договора, ответникът не дължи
претендираната на това основание неустойка.
По иска за заплащане на неустойка по т.7.1 от договора за наем от
29.07.2016г. за периода от 01.05.2019г. до 08.08.2019г.:
Съгласно т.7.1 от договора, ако наемателят не изпълни задължението си за
връщане на имота след прекратяване на договора, същият дължи неустойка на
наемодателя в размер на утроената наемна цена по т.2.1 за всеки месец след
прекратяването.
Съдът намира за обосновано и възражението на ответника за нищожност на
неустойката по т.7.1 от договора. Видно от заключението на вещото лице по СОЕ,
средният пазарен наем на имота, предмет на договора за наем, възлиза на 6255
лева. Уговорената неустойка възлиза на 26403.72 лева, т.е. размерът й е повече
от 4 пъти от размера на пазарния наем за процесния период. Неустойка е нищожна,
т.к. излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Предвид нищожността на клаузата по т.7.1 от договора, ответникът не
дължи претендираната на това основание неустойка.
Но дори и клаузата да бе действителна, то претенцията за заплащане на
неустойка на това основание също би била неоснователна. Изпратеното на
12.04.2019г. от ищеца уведомление за
прекратяване на договора за наем не е връчено на ищеца, съгласно уговореното в
чл.7.7 от договора, т.е. няма покана от ищеца до ответника за връщане на имота,
която да го постави в забава. Ответникът е поканен да върне имота с изпратената
му от ЧСИ покана за доброволно изпълнение, като имотът е върнат на ищеца на
посочената в поканата дата – 08.08.2019г. Поради това неустойка по т.7.1 от
договора за наем не се дължи за периода от 01.05.2019г. до 08.08.2019г.
По иска за заплащане на неустойка за забава по т.2.4 върху неустойката
по т.7.1 от договора:
Този иск също е неоснователен. Неустойката
по т.2.4 от договора е дължима при забавяне плащането на наемната цена, но не и
на неустойката по т.7.1 от договора. Заплащането на неустойка върху неустойката
по т.7.1 не е предвидено в договора.
По разноските:
На основание чл.78, ал.3 от ГПК и в съответствие с направеното искане, в
полза на ответника следва да се присъдят направените по делото разноски в
размер на 5122 лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените искове
с правно основание чл.92 от ЗЗД от "ЮНИ - В" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище с. Скриняно, общ. Кюстендил, против "АРСЛАН 2008" ООД, ЕИК
*********, със седалище гр. Варна за заплащане на следите суми:
3566.58 лева, представляваща
неустойка по т.2.4, във вр.с т.2.2 от Договор за наем от 29.07.2016г., върху
сумата от 8801.24 лева (наем за м.април 2019г.) за период от 06.04.2019г. до
27.06.2019г.;
26403.72 лева, представляваща
неустойка за месец май 2019г., съгласно т.7.1 от Договор за наем от
29.07.2016г., представляваща утроената наемна цена; 24951.78 лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4 вр. с
т.2.2 вр. с т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г., върху сумата от 26403.72
лева за периода от 07.05.2019г. до 11.11.2019г.;
26403.72 лева, представляваща
неустойка за месец юни 2019г., съгласно т.7.1 от Договор за наем от
29.07.2016г., представляваща утроената наемна цена; 20991.18 лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4, вр. с
т.2.2, вр. с т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г., върху сумата от 26403.72
лева за периода от 06.06.2019г. до 11.11.2019г.;
26403.72 лева, представляваща
неустойка за месец юли 2019г., съгласно т.7.1 от Договор за наем от
29.07.2016г., представляваща утроената наемна цена; 17030.58 лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4, вр. с
т.2.2, вр. с т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г. върху сумата от 26403.72
лева, за периода от 06.07.2019г. до 11.11.2019г.;
5962.11 лева, представляваща
неустойка за месец август 2019г. (за периода от 01.08.2019г. до 07.08.2019г.
включително), съгл.т.7.1 от Договор за наем от 29.07.2016г., представляваща
утроената наемна цена за посочения период; 2921.38
лева, представляваща неустойка за забава по т.2.4 вр.с т.2.2, вр. с т.7.1
от Договор за наем от 29.07.2016г., върху сумата от 5962.11 лева за периода от
06.08.2019г. до 11.11.2019г., ведно със законната лихва върху претендираните
суми от датата на подаване на исковата молба до окончателното им изплащане.
ОСЪЖДА "ЮНИ -
В" ЕООД, ЕИК *********, със седалище с. Скриняно, общ. Кюстендил да
заплати на "АРСЛАН 2008" ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна
сумата от 5122 лева (пет хиляди сто
двадесет и два лева), представляваща направените по делото разноски, на
основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване пред Апелативен съд - Варна в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: