Р
Е Ш Е
Н И Е
№........................../01.07.2021г.,
гр. София
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийски градски съд, Гражданско отделение, I-27 състав, в публично заседание, проведено на шести юли през
две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА А.
при
участието на секретаря Вероника Д., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 10429 по описа на съда за 2019г., съобрази следното:
Производството
е образувано по предявени от Г.М.Ц. срещу „Б.” ЕООД, ЕИК
********, искове с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за
окончателни на предварителни договори от 16.10.2017г. и от 18.09.2018г. за
покупко-продажба на недвижими имоти, сключени
между ищеца като купувач-възложител и ответното дружество като
продавач-изпълнител, а именно: Предварителен договор от 16.10.2017г., относно
имот, представляващ апартамент № Б5, със застроена площ от 126,35 кв.м. с общи
части, на 2-ри жилищен етаж, кота + 5,95 с изложение юг-изток, състоящ се от:
дневна с трапезария и бокс, две спални и две бани, представляващ по КККР,
съгласно схема № 15-18751-11.01.2019г. СГКК - гр. София, самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.1932.2155.1.16, с адрес на имота: гр. София,
община Столична, район Витоша, ул. „********, находящ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2155, с предназначение
на самостоятелния обект: жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1; посочена в
документа площ: 110,61 кв.м.; ниво: 1; съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж 68134.1932.2155.1.15, 68134.1932.2155.1.17; под обекта:
68134.1932.2155.1.9; над обекта: 68134.1932.2155.1.23; и подземно паркомясто/ППМ/
№ 20 с площ 12.51 кв.м. на подземен етаж с кота -2.95м., обособено в подземен
гараж, представляващ по КККР, съгласно схема № 15-18550-11.01.2019 г. на СГКК -
гр. София самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68 134.1932.2155.1.44, с адрес на имота: гр. София, община Столична, район
Витоша, ул. „********етаж -1, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен
имот с идентификатор 68134.1932.2155; предназначение на самостоятелен обект:
гараж в сграда; брой нива на обекта: 1; без посочена в документа площ, ниво 1;
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.1932.2155.1.43, 68134.1932.2155.1.46,
68134.1932.2155.1.45, под обекта: 68134.1932.2155.1.48, 68134.1932.2155.1.50;
над обекта: няма, както и Предварителен договор от 18.09.2018г. между същите
страни за покупко-продажба на подземно паркомясто/ППМ/ № 42, с площ 12.51 кв.м., находящо се на
ниво – 2, кота 5.59, обособено в
подземен гараж, представляващ по КККР, съгласно схема № 15-18595-11.01.2019г.
на СГКК - гр. София самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1932.2155.1.48, с адрес на имота: гр. София, община Столична, район
„Витоша“, ул. „********етаж -2, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен
имот с идентификатор 68134.1932.2155; предназначение на самостоятелния обект:
гараж в сграда; брой нива на обекта: 1; без посочена в документа площ, ниво: 1;
съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: 68134.1932.2155.1.49, 68134.1932.2155.1.47,
68134.1932.2155.1.50, под обекта: няма; над обекта: 68134.1932.2155.1.44.
В исковата
молба се излага, че на 16.10.2017г. ищецът, като купувач-възложител и ответникът
„Б.“ ЕООД, както и „Б.Г.ООД, в качеството им на продавач-изпълнители, сключили
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и извършване на
строителство, неразделна част от който представляват Анекс № 1 от 29.11.2017г.
и Споразумение от 29.11.2017г., касаещи промяна на падеж на вноска и уреждане
на възникнали в тази връзка отношения между страните, като с договора двете
дружества поели съвместно задължение за изграждане и прехвърляне с окончателен
договор на собствеността върху описаните по-горе апартамент № Б5 и ППМ № 20,
находящи се в „Жилищна сграда-апартаменти, офиси, ателиета и подземни гаражи,
гр. София, м.“Манастирски ливади – запад“, която ще се построи, въз основа на
одобрен архитектурен проект и Разрешение за строеж № 208/04.11.2016г., издадено
от Главния архитект на гр. София, в дворно място, съставляващо УПИ VIII-538 от
кв.30 по плана на гр. София, представляващ по одобрената със заповед на ИД на
АГКК със Заповед № РД-18-68/02.12.2010г. КККР и съгласно скица №
15-18505.11.01.2019г. на СГКК гр. София, поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2155, с адрес: гр. София, община Столична,
район „Витоша“, ул. „Ралевица”, с площ 1158 кв.м., с трайно предназначение на
територията Урбанизирана, за друг вид застрояване, с номер по предходен план
538, кв.30, парцел VIII, при съседи с идентификатори 68134.1932.2359,
68134.1932.2157 и 68134.1932.2072. Твърди се, че общо определената продажна
цена, включваща и цена на изграждане за двата обекта по предварителния договор
от 16.10.2017г. е уговорена в левовата равностойност /по курс на БНБ към деня
на плащането/ на 131 379 евро с ДДС, платима на вноски по посочена в
договора банкова сметка *** „Б.Г.“ ООД. Впоследствие, на 18.09.2018г. между
същите страни е сключен предварителен договор за покупко-продажба на ППМ № 42,
подробно описан по-горе, с площ от 12,51 кв.м., находящо се в същата сграда.
Съгласно
клаузите на чл.5 и чл.6 от предварителните договори, следвало в срок до
01.01.2019г. продавачът-изпълнител да изгради обектите в уговорения вид, да снабди
сградата с разрешение за ползване и да прехвърли собствеността върху тях, като
покани купувача за сключване на окончателен договор най-късно 10 дни преди
сделката. Срещу изпълнението на поетите от дружествата продавач-изпълнители
ангажименти, ищецът поел задължението да заплаща продажната цена на имотите при
настъпване на посочените в договорите падежи. В изпълнение на поетото
задължение, ищецът заплатил следните суми: по предварителния договор от
16.10.2017г. заплатил 143 070,92лв. като първа вноска по чл.3 т.1 от
договора, равняваща се на 73 151 евро и по предварителния договор от
18.09.2018г. общо сума в размер на 6364,15лв. /5308лв. на 12.09.2018г. и
1056,15лв. на 19.10.2018г./, равняваща се на 3254 евро.
По
постигната уговорка с двете дружества ищецът закупил материали и извършил
вместо тях с негови средства и труд довършителни работи в жилищния имот на
стойност над 8000лв., за която стойност се споразумели да бъде приспадната от
дължимата от ищеца продажна цена при окончателното плащане, като подготвения
двустранен протокол ищецът изпратил на ответника по електронна поща на
20.06.2019г., но предвид последващо развилите се отношения, подписан екземпляр
от него не бил върнат на ищеца. Ищецът твърди, че е извършил и допълнителни СМР
и разходи за тях, вкл. специфични материали в размер на 32 000лв., на
които в случай на сключване на окончателен договор ответникът не дължи
възстановяване, нито приспадане от продажната цена, тъй като не са били
включени в уговорения вид и степен на завършеност на обекта. Въпреки, че към
01.01.2019г. сградата не била завършена в уговорения в договорите вид и не била
снабдена с разрешение за ползване, нито бил спазен срока за сключване на
окончателен договор, ищецът приел, че макар и със забава, изпълнението не е
невъзможно и двете страни имат интерес от него. Узнал, че между представителите
на двете дружества има конфликт, както и че изпълнителят на сградата изпитва
сериозни финансови затруднения и не е в състояние своевременно да се разплаща с
контрагентите си, не разполага със средства за завършване на сградата. Ищецът
бил уведомен от управителя на ответното дружество за разваляне на договора за
строителство между двете дружества. Ищецът не знаел дали сградата ще бъде
завършена и снабдена с разрешение за ползване и дали обещаните с предварителните
договори имоти ще бъдат прехвърлени с нотариален акт, как и спрямо кое от
дружествата да продължи да изпълнява паричните си задължения, предвид
противоречивите покани, предупреждения и документи, предоставяни му от
управителите на двете дружества и др. Било му изпратено уведомление и
предложение за подписване на споразумение между него като купувач-възложител и
„Б.“ ЕООД като продавач-изпълнител, подписано от представител на дружеството,
като в уведомлението било посочено, че на 20.05.2019г. договорът с „Б.Г.“ ООД
за строителство е развален, подчертавало се желанието на ответното дружество да
изпълни ангажимента си по сключените предварителни договори, били признати
извършените до момента плащания към „Б.Г.“ ООД и изразена готовност в посочен
от ищеца срок да му бъдат прехвърлени с нотариален акт имотите, предмет на
предварителните договори, срещу заплащане на остатъка от продажната им цена по
посочена от дружеството банкова сметка ***.
Страните
подписали споразумение и чрез техни адвокати се подготвило сключването на
окончателния договор в кантората на нотариус И.Н., рег.№ 040 при НК с уговорена
дата 28.06.2019г. и връчени с куриер покани на представители на двете дружества
– страна по предварителните договори, макар към тази дата сградата да не била
снабдена с разрешение за ползване, според уговореното между страните, тъй като
ищецът се опасявал, че придобиването на собствеността върху имотите би могла да
бъде осуетена. На уговорената дата ищецът се явил в кантората на нотариуса,
като имал готовност да заплати остатъка до пълния размер на продажната цена,
съгласно подписаното споразумение, но управителят на „Б.“ ЕООД отказал да
сключи сделката, като заявил, че счита договора за прекратен поради забава в
плащанията извън договорения срок/забавена с два месеца вноска при Акт 15/, и
на ищеца било връчено уведомление в същия смисъл с твърдение, че такова е било изпратено
на пълномощника на ищеца на 25.06.2019г. За извършените пред нотариуса действия
и изявления на страните бил съставен констативен
протокол рег.№ 10743, том 5Б, акт 165. До този момент, както било
заявено от ищеца и пред нотариуса, същият не бил получавал уведомление,
съобразено с предвидения в чл.23 ал.4 от предварителния договор от 16.10.2017г.
ред, като ищецът не считал договора за прекратен или развален поради виновно
негово неизпълнение, смятал, че подлежи на изпълнение.
По банковата
сметка на съпругата на ищеца, от която били извършвани и преводите на част от
продажната цена на имотите, била възстановена сума в размер на
117 377,19лв., като неправомерно и без основание била задържана сума в общ
размер на 32 057лв., от която според изявление на ответника – под формата
на „неустойка“ по предварителен договор от 16.10.2017г. – 13 137 евро /25
694лв./ и 540 евро/1056лв./ по предварителен договор от 18.09.2018г., и ищецът
не бил наясно какво е основанието за задържане и невъзстановяване на цялата сума.
Излага се,
че съгласно постигнатите договорености всички вноски от продажната цена на
имотите ищецът правил по сметка и в брой на касата на „Б.Г.“ ООД /сума в размер
на 5307,53лв. на 12.09.2018г. срещу разписка от ПКП/, като по общо съгласие на
страните плащанията се считали валидно извършени и спрямо двете дружества и се
разпределяли съобразно вътрешните им отношения, които не касаели купувача.
Твърди се, че ако ответникът е считал, че следва да възстанови заплатените от
ищеца на „Б.Г.“ ООД суми, които плащания изрично е признал в свое изявление, е
следвало да възстанови заплатените суми в пълния им размер.
Твърди се,
че на 16.07.2019г., след снабдяване на сградата с разрешение за ползване от
10.07.2019г. и считайки, че страните са обвързани от валиден договор, ищецът
поканил ответниците за сключване на окончателен договор на 22.07.2019г.,
посредством връчване на нотариални покани, в които за пореден път заявил
готовността си да заплати остатъка от продажната цена на имотите, включително и
възстановената по банковата сметка на съпругата му сума, при сключване на
окончателен договор. Ищецът заявил готовността си да преведе дължимата сума и
по посочена от дружествата сметка на трето лице.
На
посочената по-горе дата представител на „Б.Г.“ ООД не се явил пред нотариуса, а
представителят на ответното дружество дори отказал да разговаря с ищеца, като
за извършените действия и изявления на страните бил съставен констативен протокол рег.№ 12139, том VIБ, акт 89/22.07.2019г. на нотариус И.Н., рег.№ 040 на НК. На
ответника била връчена нотариална покана-отговор от управителя на „Б.“ ЕООД с
рег.№ 12105, том VIБ, акт 83 на същия нотариус, в която било посочено, че
са релевирани неотносими към правоотношението причини за забавяне на
строителството, че изявление за разваляне на договора било връчено на ищеца чрез
упълномощен от него адвокат, както и че е налице потвърждаване на развалянето с
конклудентни действия, като било посочено, че ищецът е следвало да даде подходящ
срок за изпълнение на задължението на прехвърляне на собствеността.
Ищецът
поддържа, че процесните предварителни договори за покупко-продажба на недвижими
имоти не са развалени с едностранното изявление на управителя на „Б.“ ЕООД, не
са прекратени и на друго предвидено в тях или в закона основание, продължават
валидно да обвързват страните и подлежат на изпълнение, като ответникът се
явява неизправна страна по тях и при отправяне на изявлението за разваляне е
действал недобросъвестно, при злоупотреба с права. На ищеца не е предоставен
подходящ срок за изпълнение преди отправянето на изявление за прекратяване,
поради което и се поддържа, че правото на разваляне не е надлежно упражнено и
изявлението в този смисъл не е породило целените с него правни последици. Изявлението
е отправено чрез лице, което ищецът не е упълномощавал за приемане на изявления
на прекратяване/разваляне на договорите, нито е потвърждавал такива действия,
дори и такива да са били извършени, а изрично ги е оспорил като ненадлежно
извършени в отправената от ищеца до ответниците покана.
Поддържа се,
че доколкото при сключване на договорите ищецът е заплатил повече от половината
от дължимата продажна цена на имотите, а към 28.06.2019г., когато се явил при
нотариус за изповядване на сделката, не е дължал плащане на останалите вноски
преди снабдяване на сградата с разрешение за ползване и прехвърляне на
собствеността/с изключение на вноската в размер на 5661 евро/, то
неизпълнението се явява незначително с оглед интереса на кредитора, поради
което и развалянето на това основание е недопустимо. Излага се, че в
споразумението от 20.05.2019г., предложено от ответника, е уговорено плащането
на целия остатък от продажната цена, включително сумата от 5661 евро, да се
извърши при сключване на нотариалния акт.
Твърди се,
че към датата на уговорения в предварителния договор от 16.10.2017г. падеж на
вноската от 5661 евро самият ответник е неизправна страна, като е реализирал
забава в строителството и в изпълнение на задължението си за прехвърляне на
собствеността с повече от 100 дни, а към уговорената за сключване на
окончателен договор дата – 28.06.2019г., забавата е близо 6 месеца, поради
което и самият той дължи неустойка за забава на основание чл.18 ал.1 от
предварителния договор от 16.10.2017г., която към 22.04.2019г. е в размер на
14 307,92лв. – максималния, допустим по договора размер.
Дори и след
уговорената за сделката дата – 28.06.2019г., а и след твърдяното от ответника
разваляне на договорите, ищецът продължавал да получава противоречиви изявления
от дружествата продавачи-изпълнители относно валидността им, изпълнението и
начина на плащане на последните вноски.
Ищецът бил
уведомяван от представители и на двете дружества за внасяне на документите в
РДНСК за получаване на разрешение за ползване – на 27.06.2019г. от „Б.“ ЕООД и
на 11.07.2019г. – за издадено на 10.07.2019г. разрешение за ползване от „Б.Г.“
ООД, които противоречиви действия на насрещната страна по договорите продължавали
да създават неяснота за намеренията относно тяхното действие и изпълнение.
Към
купувачите по предварителните договори, в т.ч. и ищеца, били правени
противоречиви изявления по отношение на плащането на остатъка от продажната
цена, а именно – на кое от дружествата да се превеждат сумите, което дало
основание на ищеца да задържи
насрещната престация, съобразно чл.90 ал.1 и 2 от ЗЗД, до постигане на
яснота и сигурност за изпълнение на задълженията на продавач-изпълнителя,
каквато липсва от момента, в който ответникът изпаднал в забава и е налице към
датата на предявяване на иска.
По отношение
развалянето на предварителния договор от 18.09.2018г. за закупуването на ППМ №
42, се излага, че ответникът не твърди неизпълнение от страна на ищеца, но
въпреки това ответникът претендира прекратяването му на същото основание, като
е задържал и сума за неустойка.
Излага се,
че дори да е налице обективно забавяне на вноската от 5661 евро, то не е в
резултат на виновно поведение на ищеца и нежелание да изпълни задължението си,
а на начина на развитие на отношенията между страните по договора.
Поддържа се,
че неоснователно ответникът в поканата-отговор от 22.07.2019г. претендира да е
било наложително предоставянето на допълнителен срок за сключване на
окончателен договор, тъй като освен, че задължението за отправяне на покана за
сключване на окончателен договор е било на продавача-изпълнител, което той не е
изпълнил в уговорения в договорите срок 01.01.2019г., то и поканата, от страна
на ищеца, се явява повторна, доколкото при първото си явяване пред нотариуса
продавачът категорично отказал да прехвърли собствеността върху имотите при
вече уговорените и в двустранно споразумение условия.
Твърди се,
че не е налице „конклудентно потвърждаване“ на развалянето на договорите, тъй
като се касае за едностранно изявление на страна по договора, чието действие
зависи единствено от осъществяване или липсата на предпоставките за разваляне,
но не изисква потвърждаване от другата страна, а в случая ищецът и изрично е
уведомил ответника с поканата си от 16.07.2019г., че счита връщането на сумата
за лишено от основание и че желае да я заплати обратно като част от продажната
цена на недвижимите имоти при прехвърлянето им по нотариален ред.
В срока по
чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, който оспорва исковата
молба. Излага, че по-голямата част от продажната цена е върната на ищеца, като
е преведена по сметка на съпругата му, от която сумата е била превеждана на
дружеството. Твърди се, че исковете са неоснователни, поради разваляне на
предварителните договори, в резултат на неизпълнение, от страна на ищеца, на
задължението му да заплати продажната цена в уговорените срокове. Твърди се, че
ищецът е заплатил само дължимата при подписването първа вноска, възлизаща на
сумата от 73 151 евро, по предварителния
договор от 16.10.2017г. по банковата сметка на „Б.Г.“ ООД, не на „Б.” ЕООД, чрез банков превод осъществен от трето лице - М.И.Ц..
Втората вноска, която е следвало да заплати при приемане на Акт № 14 в
размер на 37 000 евро същият не е заплатил, като е поискал
отсрочка, както и сумата да бъде заплатена, ведно с последната вноска. Съгласно
сключено между страните Споразумение и Анекс към договора, страните са се
съгласили сумата на втората вноска да се дължи заедно с последната, като в Споразумението са приели, че върху сумата от 37 000 евро ще се дължи годишна
лихва от 6 % от датата на приемане на Акт № 14 /27.10.2017г./, както и че продажната
цена на имота се увеличава със сумата на дължимата и начислена лихва по
споразумението. Съобразно уговореното в договора, третата вноска от 5661 евро,
която също не е платена от ищеца, е дължима при приемане на Акт № 15, за
чието приемане ищецът и всички други лица, сключили предварителни договори за
покупка на имоти в сградата, са уведомени на посочените от тях в предварителните
договори адреси на електронна поща на 22.04.2019г.
Поддържа се, че не е доказано твърдението на ищеца, че не знае за приемането на
Акт № 15, като самият ищец е представил доказателство от електронната си поща,
че съобщението е достигнало до него, а твърдението му се опровергава и с оглед
на това, че Г.Ц., чрез дружество,
което представлява - „Е.П.Е.С.П.М.“ ЕООД, е участвал в строителството на
сградата, като подизпълнител, имал е сключен договор за монтаж на окачена
фасада на цялата сграда, който договор не е изпълнил в цялост, а това е довело
до забавяне на строителството. Излага се, че поради неизпълнението на това
задължение на подизпълнителя има заведено дело от „Б.Г.“ ЕООД срещу „Е.П.Е.С.П.М.“
ЕООД, представлявано от Г.Ц. - т.д. №
461/2019 по описа на СГС, т.о., VI - 6 състав. Съгласно уговореното между
страните, четвъртата вноска се дължи
при сключване на окончателния договор, като условие за сключване на такъв в
срок до 01.01.2019г. е било заплащане на 100
% от продажната цена. Ответникът поддържа, че съгласно сключените между
страните Анекс от 29.11.2019г. и Споразумение от същата дата, освен остатъка от
продажната цена, която е 58 228 евро или 113 884,07 лева, той дължи на дружеството
и лихва от 6 % годишно върху сумата на втората вноска от 37 000 евро, считано
от 27.10.2017г., които суми ищецът е следвало да заплати преди сключване на окончателния договор, което не е сторено от него.
Твърди се, че доколкото ищецът не е
изпълнил задълженията си, предварителният договор е развален едностранно от
продавача, на основание чл.19 ал.2 от
същия, като ответникът е задържал сумата от 13 137 евро, представляваща
уговорена и дължима по договора неустойка. Поддържа се, че след като повече от 2 месеца ищецът не заплатил
дължимата по договора трета вноска, продавачът - ответник е упражнил правото си
на разваляне на договора.
Уведомлението за разваляне на предварителния договор, е изпратено на 25.06.2019г. на електронната поща на адв. Р.К.,
представляващ Г.Ц., а по-късно – на 28.06.2019г., уведомлението за разваляне на
договора е връчено лично на ищеца. На датата на изпращане на уведомлението за
разваляне на електронната поща на пълномощника на ищеца – 25.06.2019г., по
сметката на третото лице М.И.Ц. е върната сумата от 117 377,19 лева, като е
удържана дължимата и уговорена между страните по договорите неустойка.
Във връзка с втория предварителен
договор, сключен на 18.09.2018г., се поддържа, че доколкото предмет на договора
е ППМ № 42, което няма статут на самостоятелен обект, а е идеална част от
подземния гараж, обектът не може да се придобие самостоятелно от лице, което не
притежава друг жилищен или нежилищен обект в сградата, а след като е развален
договора за закупуване на жилищен имот, ищецът няма как да придобие в
собственост ППМ, поради което и вторият договор е развален. Поддържа се от
ответника, че същият, като собственик на имота, на когото са издадени скицата и
визата за проектиране, проектната документация и разрешението за строеж,
актовете и протоколите по време на строителството, не е давал разрешение и
съгласие ищецът да извършва подобрения, като липсват и доказателства такива
подобрения да са направени от него в имота, поради което и неоснователно се явява
искането му продажната цена на имота да се намали със сумата за извършените от
него подобрения. Поддържа се, че е ирелевантно за спора дали до изтичането на уговорения
между страните срок – 01.01.2019г., сградата е била завършена и дали е била
снабдена с разрешение за ползване. Същевременно с това се твърди, че етапа на
завършеност на сградата е посочен в чл.4 от договора, като този етап на
завършеност, съгласно чл.6 от договора, не е обвързан с получаването на Акт №
16. Твърди се, че имотът е бил в държане на ищеца от сключването на договора,
като това опровергава твърдението му за забава в приемането на обекта и
степента на завършеност.
Изпратените от ищеца до ответника
две нотариални покани за сключване на окончателен договор, са след 25.06.2019г.
– датата, на която ищецът е уведомен за прекратяване на
договора и след като му е бил върнат платения аванс, съгласно условията за
разваляне на предварителния договор, като се поддържа, че нотариалните покани
са съставени само за нуждите на настоящия процес.
Твърди се, че втората нотариална покана е връчена на
ответника на 22.07.2019г., само два часа преди посочения в поканата час за
изповядване на сделката при нотариус, като в отговора на тази покана е
посочено, че целта й е водене на бъдещ процес. Поддържа се, че във връзка с
поканата ответникът подробно е обяснил, че след получаване на уведомлението за
разваляне на договора и връщането на заплатената парична сума, ищецът е изнесъл
личните си вещи от апартамента и с тези си действия е приел прекратяването на договора,
като в противен случай същият не би приел връщането на платената първа вноска
по договора.
Поддържа се, че забавяне в изграждането на сградата
няма, а е налице такова само по отношение на издаването на разрешение за
ползване, но причина за това е неизпълнението на задължението на дружеството,
посочено по-горе и представлявано от ищеца, да монтира в уговорения срок
окачената фасада на сградата, за което е заведено дело срещу него за причинени
вреди на“ Б.Г.“ ЕООД.
Представените от ищеца писма, за които се твърди, че
са предизвикали „объркване“ у него са с дата един месец по-късно от възникване
на задължението му за плащане на третата вноска по договора - получаване на Акт 15, за което
той е уведомен на 22.04.2019г. За да се осуети евентуален смут у купувачите във
връзка с направено искане за свикване на събрание на 20.05.2019г., собственикът
на „Б.“ ЕООД е изготвил уведомления и споразумения, които са подписани от
представляващия дружеството Владимир Костадинов, като тези, които са ги приели
са ги върнали обратно, но сред тях не е бил ищецът. Повторно тези документи са
му били изпратени по пощата, но дори след получаването им ищецът не е изявил
желание и съгласие за сключване на окончателен договор, като представеното с
исковата молба споразумение от 20.05.2019г. вече било подписано от ищеца, но не
било достигнало до ответното дружество.
Твърди се, че предложените споразумения на
собствениците не изменят размера на съществуващите парични задължения по
предварителните договори, а дори да се приеме, че ищецът е приел споразумението
след 20.05.2019г., той отново е в неизпълнение на задължението си по договор за
заплащане на третата вноска от 5661 евро. Уведомлението за прекратяване на
предварителния договор и връщането на платената от него първа вноска са от 25.06.2019г.,
т.е. повече от 30 дни след сочената дата в споразумението - 20.05.2019г. Между
датите на двете събития съществуват повече от 30 дни, които са били
предостатъчни Ц. да изпълни задължението си за заплащане на трета вноска по
договора, произтичащо от уведомяването на 22.04.2019г. за приетия Акт 15. В
условията на евентуалност, в случай, че съдът счете ищеца за добросъвестен и за
изправна страна, се прави искане да бъде съобразено, че Ц.
е получил заплатената от него първа вноска по договора обратно, след удържане
на дължимата неустойка по договора и че съгласно споразумението от 29.11.2017г.
ищецът дължи годишна лихва от 6% върху сумата на неплатената втора вноска от 37
000 евро, от датата на Акт 14 - 27.10.2017г., до датата на плащане, както и че
страните са приели, че със задължението на купувача по договора тази лихва се
прибавя към вече уговорената между страните продажна цена на имота и плащането
й е условие за придобиване на собствеността върху имота.
Съдът, като
взе предвид доводите на страните и след запознаване с доказателствата по
делото, намира за установено, следното:
Не се спори между страните,
че същите са сключили посочените от ищеца два предварителни договораза
покупко-продажба на недвижим имот, съчетани с договори за строителство, както и
че собственик, съгласно нот.акт № 73, том IV,
рег.№ 12240, дело № 614/2008г., на
парцела, върху който е било договорено построяването на сградата, включваща
процесните обекти е единствено ответникът „Б.“
ЕООД.
Видно от Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.10.2017г., същият съчетава в
себе си и договор за строителство, като е сключен между „Б.Г.“
ООД, представлявано от О.М.Т.и В.И.К., последният и като управител на „Б.“ ООД
– собственик на парцела, в качеството на
продавач-изпълнител и Г.М.Ц., в качеството на купувач-възложител.
Съгласно чл.1 от договора
продавачът-изпълнител се съгласява да изгради и продаде, а купувачът-възложител
се съгласява да купи и изплати извършеното строителство и право на собственост
на следния обект, наричан имот: Апартамент № Б5, находящ се в „Жилищна сграда –
апартаменти, офиси, ателиета и подземни гаражи“, гр. София, м.“Манастирски
ливади – запад“, която ще се построи въз основа на одобрен архитектурен проект
и Разрешение за строеж № 208/04.11.2016г., издадено от Главния архитект на гр.
София, в дворно място, съставляващо УПИ VIII-538 от кв.30 по плана на гр. София,
със застроена площ от 126,35 кв.м. с общи части, на 2-ри жилищен етаж, кота +
5,95, с изложение Юг-Изток, състоящ се от: дневна с трапезария и бокс, две
спални и две бани, и подземно паркомясто/ППМ/ № 20 с площ 12.51 кв.м. на първи
подземен етаж кота -2.95м.
Съгласно
чл.2 от договора продажната цена, включваща правото на собственост върху двата
обекта, ведно с припадащите им се идеални части и строителството е определена
на левовата равностойност на 131 379 евро с ДДС,
изчислена в съответствие с фиксинга на БНБ към датата на плащането.
В чл.3 от
договора страните са постигнали договореност заплащането да се извърши на етапи
по следната схема:
т.3.1 от
договора: 1-ва вноска 73 151 евро в тяхната левова равностойност при подписване на договора, 2-ра
вноска 37 000 евро в тяхната левова равностойност
при Акт 14 за сградата, 3-та вноска 5661 евро в тяхната левова
равностойност при Акт 15 за сградата и 4-та вноска 15 567 евро в тяхната
левова равностойност в деня на плащането на нотариално прехвърляне и
удостоверение за ползване.
В раздел IV от договора
е уговорен вида на довършеност, в който продавачът-изпълнител да построи и
предаде на купувача-възложител обекта, предмет на продажба.
Съгласно
чл.5 от договора, страните са се споразумели да сключат окончателен договор за
продажба в нотариална форма в срок до 01.01.2019г. и при
заплащане 100% от продажната цена, като за конкретните дата и час на
изповядване на сделката в рамките на уговорения срок и нотариална кантора
продавачът-изпълнител да уведоми писмено купувача-възложител не по-късно от 10
календарни дни преди сделката. По чл.6 от договора
продавачът-изпълнител се е задължил да довърши и предаде на купувача-възложител
имота в срок до 01.01.2019г., снабден с разрешение за ползване, като по
чл.7 от договора продавачът-изпълнител се е задължил да продаде на
купувача-възложител имота в срока, посочен в чл.5 и чл.6, чист от тежести и
възбрани, което в деня на прехвърляне на собствеността на имота следва да бъде
доказано чрез представяне на удостоверение за вещни тежести.
В раздел VI от договора
са посочени правата и задълженията на продавача-изпълнител, а в раздел VII тези на
купувача-възложител, едно от които е да погасява точно и своевременно вноските
по продажната цена.
Съгласно
чл.18 ал.1 от договора, при виновно неспазване на срока на изпълнението по чл.5
и чл.6 от договора продавачът-изпълнител дължи неустойка в размер на 0,2% на ден, но
не повече от 10% от платената към началната дата на забавата част от
продажната цена на имота от страна на купувача. Съобразно чл.18 ал.2 от
договора, ако забавата на продавача-изпълнител продължи повече от 30 дни
купувачът има право да развали договора по предвидения в закона ред и след като
предостави на продавача подходящ допълнителен срок за изпълнение, като при
разваляне на договора от страна на купувача, същият има право да иска връщане
на цялата внесена по договора сума, както и да получи като обезщетение сума в
размер на 13 137 евро или тяхната левова равностойност по курс на БНБ в
деня на плащането.
Съгласно
чл.19 ал.1 от договора, при виновно забавяне на плащането от страна на
купувача-възложител до 30 дни същият дължи неустойка в размер на 0,2% на ден
върху дължимата сума, считано от деня на забавата, а според чл.19 ал.2 от
договора, ако забавата на купувача-възложител продължи повече от 30 дни,
продавачът-изпълнител има право да развали договора по предвидения в закона ред
и след като предостави на купувача подходящ срок за изпълнение. Уговорено е
също така, че при разваляне на договора от страна на продавача-изпълнител,
същият има правото да задържи като обезщетение сума в размер на 13 137
евро или тяхната левова равностойност по курс на БНБ в деня на плащането, а
останалата внесена до момента сума се връща на купувача-възложител без лихва в
срок до 5 работни дни, считано от развалянето на договора.
Съгласно чл.23
ал.1 от договора, всички съобщения и уведомления между страните е уговорено да
бъдат в писмена форма за действителност, а съгласно чл.23 ал.2 от договора за
целите на същия адресите на страните са: на продавача-изпълнител гр. София,
бул.“********, а на купувача-възложител гр. София, ул.“********Съобразно чл.23
ал.3 от договора, ако някоя от страните промени адреса си без да уведоми
писмено за това другата страна, последната не отговаря за неполучените
съобщения, призовки и др., като изпратените на посочените в договора адреси на
страните ще се считат за редовно връчени.
Съгласно
чл.23 ал.4 от договора, писмената форма за кореспонденция по организационни
въпроси във връзка с изпълнението на договора, с изключение на покани и уведомления
за прекратяване, разваляне на договора или за сключване на окончателен договор,
за които е необходимо да бъдат връчени на адресите на страните, ще се счита за
спазена и ако съобщенията между страните са изпратени на предоствени от тях
адреси на електронна поща, като в този случай съобщението се приема за получено
с постъпването му в информационната система на доставчика на електронната
услуга.
Страните са
се договори плащането да се извършва по банков път по банкова сметка ***-изпълнител,
посочена в договора, като във вносната бележка изрично да се упоменава името и
обекта на собственика.
С Анекс № 1
от 29.11.2017г. към Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.10.2017г. страните са се
споразумели за следните изменения на предварителния договор, считано от датата
на подписването на анекса: пар.1 В раздел III „Цена и разноски“, чл.3, т.3.1, тире второ се променя,
както следва: 2-ра вноска в размер на 37 000 евро в тяхната левова
равностойност по фиксинга на БНБ в деня на плащането се заплаща в срок до 3
работни дни от датата на уведомяване на купувача-възложител от
продавача-изпълнител за издаването на Протокол образец № 16 за сградата.
Със Споразумение от
29.11.2017г. между страните по Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 16.10.2017г. и Анекс № 1 към същия от 21.11.2017г. са се
споразумели по пар.1 върху сумата от 37 000 евро в тяхната левова
равностойност към датата на сключване на споразумението продавачът-възложител
да начислява от датата на подписване на акт 14/27.10.2017г./ до датата на
плащане, а купувачът-изпълнител да заплати годишна лихва в размер на 6% върху
дължимата сума, като изрично е посочено, че уговорката е единствено във връзка
с отсрочването на падежа на вноската от 37 000 евро и не касае уговорената
между страните глобална продажна цена на недвижимите имоти, която остава в
размер на 131 379 евро към датата на сключване на Анекс № 1, а към
последната дата на начисляване на лихвата по пар.1 се увеличава с начислената сума.
Видно от Споразумение
от 20.05.2019г. към Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 16.10.2017г. между „Б.“ ЕООД, представлявано от В.И.К., в качеството му на
управител и едноличен собственик на капитала, като собственик на недвижим имот
УПИ VIII-538 от
кв.30 по плана на гр. София, местност Манастирски ливади запад, съставляващ
поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2155, находящ се в гр. София, район
Витоша, ул.“Ралевица“, подробно описан в споразумението и продавач по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.01.2019г. и Г.М.Ц.,
ищецът Ц. е уведомен от „Б.“ ЕООД, че с уведомление от 20.05.2019г. „Б.“ ЕООД е
развалил договора за строителство от 12.12.2015г., сключен с „Б.Г.“ ООД поради
неспазен срок за въвеждане на сградата в експлоатация с Акт 16, както и че „Б.“
ЕООД признава всички, направени от купувача плащания към строителя „Б.Г.“ до
20.05.2019г. и като собственик на земята и строежа като приращение към нея ще
прехвърли в избран от купувача период окончателно собствеността на недвижимия
имот, описан в споразумението и предмет на предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Страните са се договорили купувачът да
заплати остатъка от продажната цена по посочена банкова сметка *** – „Б.“ ООД в
деня на нотариално изповядване на сделката.
От
представеното по делото платежно нареждане от 18.10.2017г./лист 30 от делото/
се установява че на същата дата М.И.Ц., за която не се спори, че е съпруга на
ищеца, е превела по банкова сметка *** „Б.Г.“ ООД сумата от 143 070,92лв.,
като основанието за извършения паричен превод, посочено в документа е: 1
вн.съгласно предварит.договор за покупка от 16.10.2017г.
Видно от Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.09.2018г. е, че същият е и
за строителство, като е сключен между „Б.Г.“ ООД, представлявано от О.М.Т.и В.И.К.,
последният и като управител на „Б.“ ООД – собственик на парцела, в качеството на продавач-изпълнител
и Г.М.Ц., в качеството на купувач-възложител.
Съгласно чл.1 от договора
продавачът-изпълнител се съгласява да изгради и продаде, а купувачът-възложител
се съгласява да купи и изплати извършеното строителство и право на строеж на
следния обект: ППМ № 42 с
площ от 2.51 кв.м., намиращ се на ниво –
2, кота 5.95, намиращ се „Жилищна сграда – апартаменти, офиси, ателиета и
подземни гаражи“, гр. София, м.“Манастирски ливади – запад“, която ще се построи
в дворно място, съставляващ УПИ VIII-538 от кв.30 по плана на гр. София.
Съгласно
чл.2 от договора продажната цена, включваща правото на строеж и строителството
се определя на левовата равностойност на 5400 евро с ДДС, изчислени в
съответствие с фиксинга на БНБ към датата на плащането.
В чл.3 от
договора страните са постигнали договореност заплащането да се извърши на етапи
по следната схема:
т.3.1 от
договора: 1-ва вноска 540 евро в тяхната левова равностойност при подписване на
договора, 2-ра вноска 4860 евро в деня на плащането при нотариално прехвърляне
на обекта и удостоверение за ползване на сградата.
В раздел IV от договора
е уговорен вида на довършеност, в който продавачът-изпълнител да построи и
предаде на купувача-възложител обекта, предмет на продажба.
Съгласно
чл.5 от договора, страните са се споразумели да сключат окончателен договор за
продажба при заплащане 100% от продажната цена, като
продавачът-изпълнител, съгласно чл.6 от договора, се е задължил да продаде на
купувача-възложител имота в срок до 01.01.2019г., като по чл.7 от договора
продавачът-изпълнител се е задължил да продаде на купувача-възложител имота в
срока, посочен в чл.6, чист от тежести и възбрани, което в деня на прехвърляне
на собствеността на имота следва да бъде доказано чрез представяне на
удостоверение за вещни тежести.
В раздел VI от договора
са посочени правата и задълженията на продавача-изпълнител, а в раздел VII тези на
купувача-възложител, едно от които е да погасява точно и своевременно вноските
по продажната цена.
Съгласно
чл.18 ал.1 от договора, при виновно неспазване на срока на изпълнението по чл.6
от договора с повече от 60 дни продавачът-изпълнител дължи неустойка в размер
на 0,2% на ден, но
не повече от 10% от оставащите видове несвършена работа от закупения обект.
Съгласно
чл.19 ал.1 от договора, при виновно забавяне на плащането от страна на
купувача-възложител до 30 дни същият дължи неустойка в размер на 0,2% на ден
върху дължимата сума, считано от деня на забавата, а според чл.19 ал.2 от
договора, след едномесечно забавяне от страна на купувача-възложител,
продавачът-изпълнител има право да развали договора, като 10% от сумата
по чл.2 от договора остава за него, а останалата сума, внесена до момента, се
връща без лихва.
Видно от Споразумение
от 20.05.2019г. към Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 18.09.2018г. между „Б.“ ЕООД, представлявано от В.И.К., в качеството му на
управител и едноличен собственик на капитала, като собственик на недвижим имот
УПИ VIII-538 от
кв.30 по плана на гр. София, местност Манастирски ливади запад, съставляващ
поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2155, находящ се в гр. София, район
Витоша, ул.“Ралевица“, подробно описан в споразумението и продавач по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.01.2019г. и Г.М.Ц.,
ищецът Ц. е уведомен от „Б.“ ЕООД, че с уведомление от 20.05.2019г. „Б.“ ЕООД е
развалил договора за строителство от 12.12.2015г., сключен с „Б.Г.“ ООД поради
неспазен срок за въвеждане на сградата в експлоатация с Акт 16, както и че „Б.“
ЕООД признава всички, направени от купувача плащания към строителя „Б.Г.“ до
20.05.2019г. и като собственик на земята и строежа като приращение към нея ще
прехвърли в избран от купувача период окончателно собствеността на недвижимия
имот, описан в споразумението и предмет на предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Страните са се договорили купувачът да
заплати остатъка от продажната цена по посочена банкова сметка *** – „Б.“ ООД в
деня на нотариално изповядване на сделката.
От
представените по делото платежни документи/лист 31 от делото/ се установява, че
по предварителния договор от 18.09.2018г. ищецът е заплатил общо сума в размер
на 6364,15лв. /5308лв. на 12.09.2018г. и 1056,15лв. на 19.10.2018г./.
Видно от
Уведомление от управителя на ответното дружество до ищеца, за което се твърди
от ищеца, че не му е връчвано, а ответникът поддържа, че е изпратено по
електронна поща на пълномощника му е, че „Б.“ ЕООД, като собственик на УПИ, в
което са изградени обектите, предмет на предварителните договори, е направило
изявление за разваляне на предварителните договори, позовавайки се на чл.19 от
същите, като с оглед неплащане на третата вноска при приемане на Акт 15 за
сградата на 22.04.2019г. и до датата на уведомлението - 25.06.2019г., е
посочило, че удържа 10% от продажната цена /13137 + 540 евро/ и
че остатъка ще бъде възстановен в срок от 5 работни дни без лихва, като
заплатената сума в размер на 117 377,19лв. след удържани 10%, съгласно
чл.19 по предварителните договори за покупка на Апартамент Б5, ППМ 20 и ППМ 42
ще му бъдат възстановени по банковата сметка, от която са извършвани
плащанията, както и че със заплащане на посочената сума сключените между
страните предварителни договори се прекратяват и отношенията между страните са
окончателно уредени.
Не
се спори по делото и е представено доказателство, че 27.06.2019г. „Б.“ ЕООД е
превело по сметката на съпругата на ищеца, от която са превеждани сумите по
предварителните договори преди това, сумата от 117 377,19лв.
На
същата дата с Покана,
връчена на „Б.Г.“ ООД и „Б.“ ООД, на 27.06.2019г. ищецът Г.М.Ц. е поканил
управителите на посочените дружества да се явят в 13 часа на 28.06.2019г. при
нотариус И.Н. за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт
за имотите, посочени в предварителния договор от 16.10.2017г., както и в
изпълнение на задълженията им по чл.5, 6 и 7 от договора да представят преди
сделката писмени доказателства, че сградата е снабдена с разрешение за
ползване, или с Акт 15, ако предходното условие не е налице, както и да
представят удостоверение от Агенция по вписванията, Имотен регистър,
установяващи вещни тежести, обременяващи имота към датата на сделката. В същата
покана ищецът е декларирал готовност за заплащане на дължимата продажна цена,
като е направил изрично възражение за
прихващане на сумата от 7315 евро – дължима от продавача неустойка за забава и
сумата от 4765 евро – стойността на неизвършените от ответниците довършителни
работи, които са били извършени лично от ищеца. Със същата покана
ответните дружества са предупредени, че ако не се явят на посочения ден и час
или откажат сключването на сделка, ищецът ще потърси правата си по съдебен ред.
Видно от констативен
протокол от 28.06.2019г., съставен от нотариус И.Н., пред него се явили ищецът Г.М.Ц.
и В.И.К., като управител на ответното дружество - „Б.“ ЕООД /лист 41 от делото/,
като Г.М.Ц. е заявил, че желае да сключи
договор във формата на нотариален акт за Апартамент № Б5/предмет на
първия предварителен договор/, а управителят на „Б.“ ЕООД е заявил, че счита
договора за прекратен поради забава в плащанията по договора извън договорения
срок и е представил уведомление за получената покана. Г.М.Ц. заявил, че не е
съгласен с изявлението относно прекратяване на предварителния договор за
покупко-продажбата на апартамент Б5 и паркомястото поради неплащане на цената.
Видно от
приложеното Уведомление от В.И.К., в качеството на управител и едноличен
собственик на капитала на „Б.“ ЕООД /лист 43 от делото/ и отразеното върху него
от ищеца е, че уведомление за прекратяване преди 28.06.2019г. не му е било
връчвано. С връченото уведомление на 28.06.2019г. ответникът лично е уведомил
ищеца, че е изпратено и предходно такова от 25.06.2019г. за прекратяване на сключения
договор поради неплащане на следващата се в договора вноска при Акт 15 повече
от 2 месеца.
Изпратена е
нова покана/лист 44-49 от делото/, в която ищецът е изразил готовност да се яви
пред нотариус за сключване на окончателен договор и да заплати пълния размер на
продажната цена на имотите. Ищецът е поканил двете дружества продавач-изпълнители
по предварителните договори, да се явят на 22.07.2019г. пред нотариус И.Н. за сключване
на окончателни договори.
Изпратена е
и нотариална покана/лист 52-65 от делото/ с идентично на посочената по-горе
покана съдържание, връчена на 19.07.2019г. на ответника „Б.“ ЕООД и на „Б.Г.“
ООД, чрез нотариус В.М..
Видно от отговор
на нотариалната покана от ответника с рег.№ 12105/22.07.2019г. на нотариус И.Н./лист
65-68 от делото/, ответникът е уведомил ищеца, че на 25.06.2019г. е връчено
уведомление за прекратяване на договора на пълномощника му адв. К. по електронна
поща, а на 26.06.2019г. платената сума без дължимото обезщетение от 13 137
евро е била преведена на М.И.Ц., тъй като от тази сметка е постъпил преди това
превода по сметката на „Б.Г.“ ООД, като са приложени уведомлението от
25.06.2019г., преводно нареждане от 18.10.2017г., с което М.И.Ц. е превела на „Б.Г.“
ООД сумата от 143 070,92лв. с основание за
плащане - първа вноска съгласно предварителен договор за покупко-продажба от
16.10.2017г., както и преводно нареждане от 26.06.2019г., с което „Б.“ ООД е
превело по сметката на М.И.Ц. сумата от 117 377,19лв. с посочено основание
- по уведомление за прекратяване на договор от 16.10.2017г./листи 69-72 от
делото/.
Установява
се, че в хода на съдебното производство с нот.акт № 144, том VII, рег.№ 15016, дело № 1172 от 20.09.2019г., ответникът
е прехвърлил чрез правна сделка покупко-продажба правото на собственост върху обектите,
предмет на предварителните договори /лист 235 от делото/, на трето за спора
лице.
С
оглед установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
За
да се уважи предявения иск по чл.19 ал.3 от ГПК е необходимо да се установи
кумулативно: 1. наличието на валиден предварителен договор - сключен в
изискуемата от закона форма и съдържащ всички елементи на окончателния; 2. ответникът
да е собственик на имота; 3. изправност на ищеца и 4. изискуемост на
задължението за сключване на окончателен договор, респ. неизпълнение на това
задължение от ответника.
Между
страните няма спор, а и от представения нот.акт № 73,
том IV, рег.№ 12240,
дело № 614/2008г./лист
129-130 от делото/ се установява, че към датите на сключване на двата
предварителни договора – от 16.10.2017г. и от 18.09.2018г., ответното дружество
е собственик на УПИ, находящ се в гр. София, район „Витоша“, м.“Манастирски ливади Запад“ с площ от 1160 кв.м.,
съставляващ по скица парцел VIII-538 от кв.30 по
плана на гр. София, м. “Манастирски ливади Запад“, подробно описан в нот.акт, в
който УПИ е следвало да бъдат изградени обектите, предмет на предварителните
договори, като и разрешението за строеж, и разрешението за ползване са издадени
на името на ответника.
Липсва
спор, че в хода на съдебното производство, образувано на 07.08.2019г.,
ответникът „Б.“ ЕООД е прехвърлил чрез правна сделка – покупко-продажба,
обективирана в нот.акт № 144, том VII, рег.№ 15016,
дело № 1172 от 20.09.2019г., правото на собственост върху обектите, предмет на
предварителните договори, на трето за спора лице, като е безспорно, а и от
представените доказателства се установява, че сделката е извършена след
вписването на исковата молба по настоящото дело – 16.09.2019г., поради което се
явява непротивопоставима на ищеца.
Спорът
е относно това дали страните са обвързани от облигационни правоотношения по
двата договора, дали същите са развалени, както и относно валидността на
предварителния договор от 18.09.2018г. за покупко-продажба на подземно паркомясто/ППМ/
№ 42, като ответникът поддържа, че тази сделка е с невъзможен предмет и че след
разваляне на първия предварителен договор, ищецът, доколкото не е собственик на
жилищен обект в сградата, не би могъл да придобие правото на собственост върху
описаното в предварителния договор от 18.09.2018г. ППМ № 42.
Установи
се по делото, че между „Б.Г.“ ООД,
представлявано от О.М.Т.и В.И.К., последният и като управител на „Б.“ ООД
/ответника/ – собственик на парцела, в качеството на продавач-изпълнител и Г.М.Ц., в
качеството на купувач.възложител, са били сключени два предварителни договора за
покупко-продажба на недвижим имот: 1/ Предварителен договор от 16.10.2017г.– за изграждане и покупко-продажба на апартамент
Б5 и ППМ № 20, като продажната цена за двата обекта се равнява на левовата равностойност на
131 379 евро с ДДС, изчислена в съответствие с фиксинга на БНБ към датата
на плащането
и 2/ Предварителен договор от 18.09.2018г. за изграждане
и покупко-продажба на ППМ № 42, описан по-горе в решението на съда, при
продажна цена, равняваща се на левовата равностойност на 5400 евро с ДДС, изчислени в съответствие с
фиксинга на БНБ към датата на плащането.
Съгласно
уговореното в тях
нотариалното прехвърляне на правото на собственост е следвало да се извърши в
срок до 01.01.2019г. и при заплащане 100% от продажната цена, като са били
договорени конкретните суми и дати на дължимите вноски.
Не се спори,
че при подписването на предварителния договор от 16.10.2017г. ищецът е заплатил
първата вноска - сумата от 143 070,92лв., равняваща се на 73 151 евро
/сумата е преведена от сметка на съпругата на ищеца на дружеството-строител,
което не е страна по делото, но това плащане е признато от ответника - продавач
по предварителния договор/, а по предварителния договор от 18.09.2018г. ищецът/купувачът/
е заплатил сума в размер общо на 6364,15лв./5308лв. на 12.09.2018г. и
1056,15лв. на 19.10.2018г./, равняваща се на 3254 евро.
С Анекс № 1
от 29.11.2017г. към Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.10.2017г. страните са се
споразумели за изменение в раздел III „Цена
и разноски“, чл.3, т.3.1, тире второ, като втората вноска в размер на 37 000 евро в тяхната левова
равностойност /дължими първоначално при Акт 14 за сградата/
да бъде заплатена в срок до
3 работни дни от датата на уведомяване на купувача-възложител от
продавача-изпълнител за издаването на Протокол образец № 16 за сградата. Със Споразумение
от 29.11.2017г. между страните по същия предварителен договор и Анекс № 1 към
него, страните са се споразумели /пар.1 от споразумението/ върху сумата от
37 000 евро в тяхната левова равностойност към датата на сключване на
споразумението продавачът-възложител да начисли от 27.10.2017г. - датата на
подписване на Акт № 14, до датата на плащане, а купувачът-изпълнител да заплати
годишна лихва в размер на 6% върху дължимата сума, като изрично
е посочено, че уговорката е единствено във връзка с отстрочването на падежа на
вноската от 37 000 евро и не касае уговорената между страните глобална
продажна цена на недвижимите имоти, която остава в размер на 131 379 евро
към датата на сключване на Анекс № 1, а към последната дата на начисляване на
лихвата по пар.1 се увеличава с начислената сума.
Безспорно
е установено по делото, че до 01.01.2019г. не е било издадено разрешение за
ползване, като такова е получено едва на 10.07.2019г. – Разрешение
за ползване № СТ-05-852/10.07.2019г. на началника на ДНСК – София/лист 78 от делото/.
Независимо
от горното и договореното първоначално между страните/чл.6 от двата
предварителни договора/ продавачът-изпълнител
да довърши и предаде на купувача-възложител имота в срок до 01.01.2019г.,
снабден с разрешение за ползване, ответникът „Б.“ ЕООД, като продавач по
предварителните договори и собственик на недвижимия имот, върху който е
изградена сградата - УПИ VIII-538 от кв.30 по плана на гр. София,
местност Манастирски ливади запад, съставляващ поземлен имот с идентификатор
68134.1932.2155, находящ се в гр. София, район Витоша, ул.“Ралевица“, и ищецът Г.М.Ц.,
като купувач по същите договори, са сключили Споразумения от 20.05.2019г. към
двата предварителни договора, като със същите ответникът е уведомил ищеца, че „Б.“
ЕООД е развалил договора за строителство от 12.12.2015г., сключен с „Б.Г.“ ООД,
поради неспазен срок за въвеждане на сградата в експлоатация с Акт 16, както и
че „Б.“ ЕООД признава всички, направени от купувача плащания към строителя „Б.Г.“
до 20.05.2019г. и като собственик на земята и строежа като приращение към нея
ще прехвърли в избран от купувача период окончателно собствеността на
недвижимите имоти, описани в споразумението и предмет на предварителните
договори за покупко-продажба на недвижим имот. Страните са се договорили
купувачът да заплати остатъка от продажната цена по посочена банкова сметка ***
– „Б.“ ЕООД, в деня на нотариално изповядване на сделката.
В
съответствие с основния принцип на облигационното право за свобода на
договарянето /чл.9 от ЗЗД/, страните могат да регламентират правоотношенията, в
които встъпват по своя воля като уговарят конкретно условията за тяхното
възникване, развитие и прекратяване, а постигнатите между страните
договорености са задължителни за тях, съгласно чл.20а от ЗЗД, според която
договореностите имат силата на закон за тези, които са ги сключили .
С оглед
постигнатите договорености със споразуменията от 20.05.2019г., които са
подписани и от двете страни по предварителните договори за покупко-продажба, съдът
намира, че те са се съгласили да сключат окончателни договори без за строежа да
е бил издаден Акт 16, в състоянието, в което се е намирал към датата на
сключване на споразуменията, като доколкото самият ищец се позовава на споразуменията,
същият още на датата на подписването им – 20.05.2019г. е бил наясно, че
договора за строителство между ответното дружество и дружеството-строител „Б.Г.“
ООД е бил развален, поради което и неоснователно се позовава на получавана
противоречива информация от управителите на двете дружества относно
подписването на окончателни договори за покупко-продажба, което сочи за причина
за невръщане на продажната цена, която му е била възстановена на 26.06.2019г. Насрещните
задължения на купувача Г.М.Ц. и продача – „Б.“ ЕООД - за заплащане на остатъка
от цената и за прехвърляне на собствеността, съгласно постигнатата договореност
в споразумението от 20.05.2019г., е следвало да се изпълнят в един и същи ден.
С оглед на това и двете страни са имали задължението да уговорят ден и час за
изповядване на сделката. Покана за това е била отправена от ищеца по делото –
на 27.06.2021г., за изповядване на сделките на следващия ден – 28.06.2021г.,
без да е даден подходящ срок за изпълнение на ответника.
Преди
отправяне на поканата от ищеца – на 25.06.2019г., ответникът е изпратил
уведомление до ищеца, за извънсъдебно разваляне на предварителните договори,
поради неплащане на третата вноска от продажната цена, чрез адвоката му по
електронна поща, за което по делото не се събраха доказателства, че е
достигнало до знанието на ищеца, като се установи, че
съгласно постигнатите договорености уведомленията за разваляне и прекратяване
могат да бъдат изпращани само на адресите на страните, посочени в договорите и
че не е предвидена възможност уведомяването за разваляне на договорите да се
извършва по електронна поща.
Съгласно
чл.87 ал.1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в
писмена форма. В случая ответното дружество не е дало срок за изпълнение на
задължението за плащане на третата вноска от предварителния договор от
16.10.2017г., но същевременно с това от значение е обстоятелството, че то е
изправна страна, с оглед постигнатите договорености след сключване на
предварителните договори, като по същите съображения възраженията на
купувача/ищеца/ за наличието на виновно неизпълнение на задълженията на
продавача/ответника/ съдът намира за неоснователни.
Установи
се по делото, че на 26.06.2019г. „Б.“ ЕООД е превело по сметката на съпругата
на ищеца, от която са превеждани сумите по предварителните договори преди това,
сумата от 117 377,19лв. Макар продавачът по
предварителен договор за покупко-продажба на имот да не може да го развали по
своя инициатива, с факта на връщане на платената цена, както е разяснено в
решение № 433/08.11.2011г. по гр.дело № 1137/2010г. на ВКС, IV г.о., договорите могат да се развалят и по взаимно съгласие на страните,
включително и когато това съгласие е дадено с конклудентни действия, а самият ответник
твърди наличието на такива действия от страна на ищеца - предварителните
договори са развалени като на купувача е върната горепосочената сума, впоследствие
не е била преведена обратно от купувача на продавача, ищецът не отрича
твърденията на ответника, че веднага след получаване на уведомлението за
разваляне на договорите купувачът е изнесъл вещите си от апартамента, предмет
на първия предварителен договор. Самият ищец твърди, че е извършил подобрения в
имота, като по отношение на същите поддържа, че са били договорени между
страните, но в подкрепа на твърденията си не представя доказателства.
Когато
преди изпълнението на един договор, страната върне полученото по договора и
това връщане се приеме от насрещната страна, както е в случая, е налице
разваляне на договора по взаимно съгласие на страните/в този смисъл е и
посоченото по-горе решение на ВКС/. Тези действия /приемането на върнатата
сума/ сочат за отказ от договора - за развалянето му при взаимно съгласие.
Затова купувачът по предварителния договор за покупко-продажба на имот, след
като е приел обратно платената от него цена по договора, не може да претендира
изпълнението му чрез сключване на окончателен договор, а възраженията на ищеца,
че част от платената сума е била удържана
без основание от ответника са ирелевантни в случая по отношение на
намеренията на страните да прекъснат съществуващата облигационна връзка между
тях, а и предвид постигнатите от тях договорености.
Действително,
установи се по делото, че на 27.06.2019г., веднага след получаване на сумата от
ответника, ищецът го е поканил да сключат окончателни договори на следващия ден
– 28.06.2019г., но ответникът е отказал, заявявайки, че договорите са развалени
и на посочената дата е връчил лично на ищеца уведомление за разваляне.
Установи
се обаче, че и тогава, и на втората дата, за която ответникът е изпратил
нотариална покана на ищеца – 11.07.2019г., преведената от ответника на ищеца
сума не е била върната от него, т.е. с действията си ищецът е потвърдил развалянето
на договорите, макар в съставения от нотариуса констативен протокол да е
отразено, че е заявил готовност да плати продажната цена. Ищецът е бил наясно,
че единствено „Б.“ ЕООД е собственик на имота, в който са изградени обектите, знаел
е за развалянето на договора за строителство между двете дружества, посочени в
договорите като продавачи-изпълнители, поради което и неоснователно се опитва
да черпи благоприятни за себе си последици от получаваните след подписването на
споразуменията от 20.05.2019г. от строителя „Б.Г.“ ООД електронни съобщения.
Съдът
намира, че дори и към датите, на които е поканил ответника да се яви при
нотариус за изповядване на сделките, ищецът не е бил изправна страна по
договорите, тъй като след като получил сумата от 117 377,19лв. от
продавача, представляваща като стойност част от първата вноска по предварителните
договори, не я е
върнал обратно, което е следвало да стори ако е считал, че страните все
още са обвързани от договорите. Като съобрази горното, съдът счита, че непредприемането
на действия за изпълнение на поетите по договорите задължения, от страна на
ищеца, и поставянето на условия за намаляване на продажната цена със стойността
на подобренията, които твърди, че е направил и за които липсва писмена договореност
между страните, не може да бъде проява на добросъвестност.
Ето
защо съдът намира, за основателни възраженията на ответника, че нотариалната
покана от 27.06.2019г. е изпратена с цел създаване на доказателства за
добросъвестност и отлагане на изпълнението на поетото по договора задължение за
заплащане на уговорената цена. Ако ищецът е смятал, че договорите не са
развалени и че ответникът не изпълнява задължението си да изповяда сделките в
нотариална форма, както се твърди в исковата молба, би могъл съгласно чл.97 ал.2
от ГПК да депозира договорената продажна цена в банка по местоизпълнението на
договорите, като по този начин същият би се освободил от собствената си забава
и би станал изправна страна по договорите.
Макар
процесните сделки, с оглед сключените споразумения от 20.05.2019г., да са без посочен
срок на изпълнение на задълженията по предварителните договори, страните по тях,
още при сключването им са уговорили заплащане на вноски на продажната цена, в
съответствие с различни етапи от строителството и заплащане на 100% от продажната цена, в деня на изповядване на сделките,
но преди прехвърлянето на правото на собственост върху обектите. В случая
третата вноска по предварителния договор от 16.10.2017г. изобщо не е била
платена, плащането на втората вноска е било отсрочено и са постигнати
договорености за начисляване на лихва върху сумата по втората вноска, която
също не е преведена от купувача на продавача, а по-голямата част от преведената
първа вноска е била върната на купувача, като същият е приел сумата, без
впоследствие по категоричен начин да заяви намерението си да плати дължимата по
договорите суми в пълен размер, като не е доказал и че това е било възможно за
него. С оглед постигнатите договорености между страните съдът намира, че интересът
на продавача е бил да получи договорената цена така, както е било договорено
между страните – на вноски, в зависимост от етапа на строителството, за което е
било необходимо да разполага със средства, както и да получи продажната цена в
пълния договорен размер преди сключването на окончателните договори, поради
което и същият е бил в правото си да развали предварителните договори и без
предупреждение, макар с оглед поведението на купувача /ищеца/ - невръщането на
преведената сума, представляваща по-голямата част от първата вноска по предварителните
договори, изнасянето на вещите му от апартамента, предмет на първия предварителен
договор, което твърдение на ответника ищецът не оспори, последният да се е
съгласил с прекратяването на облигационната връзка между страните. По
изложените съображения и макар продавачът да е разполагал с правото да развали
договора без да дава допълнителен срок за изпълнение на купувача, с оглед
събраните доказателства, съдът счита, че в случая договорът е развален по
взаимно съгласие. Такова съгласие несъмнено е налице поради приемането на
преведената от продавача на купувача сума, представляваща част от продажната
цена, и невръщането й на ответника или депозирането й по банкова сметка ***, в
случай, че ищецът е бил несигурен относно намеренията на продавача.
Основателни
са възраженията на ответника, че вторият предварителен договор – от
18.09.2018г., по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли правото
на собственост върху подземно паркомясто/ППМ/ № 42 е с невъзможен предмет и
поради това е нищожен и не може да бъде обявен за окончателен, тъй като паркоместата
не са признати от закона като самостоятелен обект на правото на собственост,
макар да съществуват изисквания за наличието на такива при проектирането на
сградите.
Съгласно
установената съдебна практика, паркомястото не е самостоятелен обект на правото
на собственост, респективно и обект по смисъла на пар.5 т.39 от ДР на ЗУТ, а
представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – парцел,
сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на
прехвърлителна сделка, както и на предварителен договор. Паркомястото, като
необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект не може да бъде
прехвърлено с договор, респективно – не може да бъде годен, възможен предмет на
предварителен договор, но прехвърлянето на идеални части от самия обособен
обект - парцел, сграда или отделен обект в нея, е възможно. В случая насрещните
престации по предварителните договори не са изпълнени и е налице разваляне по
взаимно съгласие на двата договора, поради което и не може да бъде направено
тълкуване на втория предварителен договор по отношение на ППМ № 42, в смисъл, че ползваното описание
на предмета е погрешно и че волята на страните е била да се прехвърли това,
което е възможно, доколкото цената не е платена, владението не е предадено, а
предмет на сделката е реално необособима част от имот.
Предвид
изложеното, съдът намира, че предявените искове са неоснователни и следва да
бъдат отхвърлени като такива, а с оглед изхода на спора и направеното искане от
пълномощника на ответника за присъждане на сторените по делото разноски,
доказателства за направата на които са представени, ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответното дружество сумата от 8258,37лв., представляваща заплатено
адвокатско възнаграждение, на основание чл.78
ал.3 от ГПК, като с оглед действителната правна и фактическа сложност на спора,
съдът счита възражението на ищеца за прекомерност на адвокатското
възнаграждение за неоснователно.
Воден от
горното, съдът
Р Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Г.М.Ц., ЕГН **********,***, съдебен адрес:***, кантора 126,
чрез адв. Р.Г.И. от САК, срещу „Б.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от В.И.К., искове с правно основание чл.19
ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателни на предварителни договори от
16.10.2017г. и от 18.09.2018г. за покупко-продажба на недвижими имоти, сключени
между ищеца като купувач-възложител и ответното дружество като продавач-изпълнител,
а именно: Предварителен договор от
16.10.2017г., относно имот, представляващ апартамент № Б5, със
застроена площ от 126,35 кв.м. с общи части, на 2-ри жилищен етаж, кота + 5,95
с изложение юг-изток, състоящ се от: дневна с трапезария и бокс, две спални и
две бани, представляващ по КККР, съгласно схема № 15-18751-11.01.2019г. СГКК -
гр. София, самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1932.2155.1.16, с
адрес на имота: гр. София, община Столична, район Витоша, ул. „********, находящ
се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2155, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент; брой нива на
обекта: 1; посочена в документа площ: 110,61 кв.м.; ниво: 1; съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 68134.1932.2155.1.15,
68134.1932.2155.1.17; под обекта: 68134.1932.2155.1.9; над обекта:
68134.1932.2155.1.23; и подземно паркомясто/ППМ/ № 20 с площ 12.51 кв.м. на подземен етаж с кота -2.95м.,
обособено в подземен гараж, представляващ по КККР, съгласно схема №
15-18550-11.01.2019 г. на СГКК - гр. София самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68 134.1932.2155.1.44, с адрес на имота: гр. София, община
Столична, район Витоша, ул. „********етаж -1, находящ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1932.2155; предназначение на
самостоятелен обект: гараж в сграда; брой нива на обекта: 1; без посочена в
документа площ, ниво 1; съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
68134.1932.2155.1.43, 68134.1932.2155.1.46, 68134.1932.2155.1.45, под обекта:
68134.1932.2155.1.48, 68134.1932.2155.1.50; над обекта: няма, както и Предварителен договор от 18.09.2018г.
между същите страни за покупко-продажба на подземно паркомясто/ППМ/ № 42, с площ 12.51 кв.м., находящо
се на ниво – 2, кота 5.59, обособено в
подземен гараж, представляващ по КККР, съгласно схема № 15-18595-11.01.2019г.
на СГКК - гр. София самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1932.2155.1.48, с адрес на имота: гр. София, община Столична, район
„Витоша“, ул. „********етаж -2, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен
имот с идентификатор 68134.1932.2155; предназначение на самостоятелния обект:
гараж в сграда; брой нива на обекта: 1; без посочена в документа площ, ниво: 1;
съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: 68134.1932.2155.1.49, 68134.1932.2155.1.47,
68134.1932.2155.1.50, под обекта: няма; над обекта: 68134.1932.2155.1.44.
ОСЪЖДА Г.М.Ц., ЕГН **********,***, да
заплати на „Б.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от В.И.К., направените по делото разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 8258,37лв./осем хиляди двеста петдесет и осем лева и
37ст./, на
основание чл.78 ал.3 от ГПК.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Софийския апелативен съд, в едноседмичен
срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: