Р
Е Ш Е Н И Е
Номер ІІІ-30 11.04.2019 година град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски Окръжен съд Трети състав
На
деветнадесети март година 2019
В
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Росен Парашкевов
ЧЛЕНОВЕ: 1. Калина Пенева
2. Кремена Лазарова
Съдебни заседатели:
Секретар Жанета Граматикова
Прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Кремена Лазарова
в.гр.дело
номер 188 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№
5938/17.12.2018г. на ПРС от Д.М.Г., р. на **.**.****г. гражданин на Република
Ирландия, с адрес: О. Г., К., Д. **, с пълномощник адв.Н.Чакърова, съд.адрес:
гр.Бургас, ул.„Славянска“ № 77, ет.1, против
решение № 142/26.11.18г. по гр.д.№ 860/17г. по описа на ПРС, в частта, с
която са отхвърлени предявените от него против Етажната собственост на сграда А
„Алфа“, с идентификатор 57491.509.24.5 в комплекс „Сънсет Ризорт“, с административен адрес: гр.Поморие, ул.“Княз
Борис І“ № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, чрез
управителя на дружеството Владимир Георгиев Добрев искове за отмяна на решенията на проведеното
на 14.11.2017г. общо събрание на ЕС. Моли да бъде отменено и постановено ново,
с което отхвърлените му искове бъдат уважени. Няма доказателствени искания.
Моли за присъждане на разноски.
Въззиваемите ЕС на сграда А „Алфа“, с идентификатор 57491.509.24.5 в
комплекс „Сънсет Ризорт“, с
административен адрес: гр.Поморие, ул.“Княз Борис І“ № 219, оспорват въззивната
жалба чрез адв.Р.Николова и адв.Е.Гагашева. Твърдят, че не е основателна и
молят да бъде потвърдено решението на ПРС. Не ангажират нови доказателства,
нямат доказателствени искания.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 ГПК от легитимирано лице и е
допустима.
Районният съд е разгледал искове с правно основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС.
БОС, като взе предвид събраните по делото доказателства, прецени
становищата на страните и закона, прие за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството пред БРС е образувано по
искова молба от Д.М.Г., чрез адв.Н.Чакърова, против ЕС на сграда А „Алфа“, с
идентификатор 57491.509.24.5 в комплекс „Сънсет Ризорт“, с адм. адрес: гр. Поморие, ул.“Княз Борис І“
№ 219, представлявана от Управителя на ЕС – Двора“ ЕООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Поморие, ул.“Чайка“ № 1, с управител –
Вл.Добрев. Въззивникът моли да бъдат отменени приетите на проведеното на
14.11.2017г. ОС на ЕС на сграда А „Алфа“, в комплекс „Сънсет Ризорт“,
гр.Поморие решения. Твърди, че са незаконосъобразни. Позовава се на
следните аргументи:
1. За нарушение на чл.13, ал.1 ЗУЕС – твърди, че изобщо
не е поставена покана за провеждането на ОС;
2. За нарушение на чл.16, ал.9 ЗУЕС – заявява, че
въпреки исканите от него поправки на протокола от събранието, такива не са
внесени в срок, което, според него, се приравнява на липса на изготвен протокол
от ОС, а в случай, че съдът не възприеме горното – да има предвид, че
протоколът не e свидетелство за достоверно извършените действия и взетите
решения на ОС;
3. Твърди, че съгласно приложения протокол от 14.11.2017г.
от проведеното общо събрание на собствениците на СОС, в обявения първоначално
час за провеждане на ОС, са се явили собственици, които не могат да формират
кворум за вземане на решения. Така, събранието е отложено за по-късен час, но
не е извършена нова регистрация на присъстващите.
4.
Заявява, че събранието умишлено и
целенасочено е проведено в неподходящо време – през м.ноември и в неподходящо
място, при нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС;
5.
Позовава се на недостатъци на
приложените пълномощни на собственици, оправомощили трети лица да ги
представляват при вземане на решения.
6.
Твърди нарушение на разпоредбата на чл.16, ал.7 ЗУЕС –
липса на съобщение за изготвен протокол
от ОС, което съобщение да е поставено на видно и достъпно място
7.
Оспорва отразеното в протокола относно процентите ид.ч.
от общите части на сградата, които всеки от присъствалите собственици притежава.
Заявява, че те са неправилно определени и не е ясно как тези проценти общи
части са прекалкулирани към 100% за целите на събранието и формиране на кворум.
8.
Заявява, че не е ясно от приложения
списък кое лице кой собственик представлява, а освен това трябва да се вземе
предвид, че един от СОС има за собственици 38 лица. По този начин се заобикаля
закона и се компрометират приетите решения.
9.
В списъка на участниците са посочени
две юридически лица – „Сънсен Ризорт Къмършъл“ АД и „Двора“ ЕООД, които при
проверка в имотния регистър се оказва, че не притежават собственост в Сграда А
Алфа в комплекс „Сънсет Ризорт“, гр.Поморие. Това означава, че адв.Николова и
адв.Гагашева, като техни представители, не са ги представлявали валидно на
събранието и кворумът за вземане на решения следва да бъде преизчислен.
10.
При вземане на решения не е било
обявявано собственици на колко процента ид.ч. от общите части на сградата са
гласували „за“, за да се установи, дали е налице мнозинство при приемане на
дадено решение.
11.
Твърди, че до участие в събранието са допуснати
лица-несобственици, следователно е налице липса на кворум при вземане на
решения.
12.
Твърди нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС, а именно – липса на отразяване
кой собственик как е гласувал, а и протоколът от ОС не е подписан от
участвалите в ОС лица. В него не са отразени всички разисквания, предложения,
изявления и обсъждания.
13.
Твърди нищожност на взетите по т.2,
т.3, т.4, т.5, т.6 и т.7 решения по дневния ред на събранието, както следва:
а/ по т.2 заявява, че се касае за
основен, а не необходим ремонт, изискващ взето решение при кворум 67%, а такъв
липсва.
б/ по т.3 – не е ясно как е взето
решението за определяне на бюджет за ремонта
в/ по т.4 – приета в нарушение на
чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, понеже цитираната разпоредба предвижда извършване на
ремонти след събиране на ежемесечни вноски, а не на еднократна такава.
г/ по т.5 – решението е в нарушение на
чл.16, ал.3 ЗУЕС, като прието извън предварително обявения дневен ред и при
липса на неотложен случай.
д/ по т.6, касаеща определяне на
финансови санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в срок
дължимите вноски. Заявява, че не е определена горна граница и ограничение на
дължимата лихва.
е/ по т.7 – за приемане на решение за
съдебно преследване на неизрядните платци.
На всички така изложени основания, моли
за отмяна на посочените решения. Ангажира доказателства.
Въззиваемите ЕС на сграда А „Алфа“, с
идентификатор 57491.509.24.5 в комплекс „Сънсет Ризорт“, с адм.адрес: гр.Поморие, ул.“Княз Борис І“ №
219, представлявана от Управителя на ЕС – Двора“ ЕООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Поморие, ул.“Чайка“ № 1, с управител –
Вл.Добрев, са оспорили исковете с депозирания в срока и по реда на чл.131 ГПК
отговор срещу исковата молба. Твърдят тяхната неоснователност и молят за
отхвърлянето им. Ангажират доказателства.
С обжалваното решение на ПРС са
отменени приетите по т.4 и по т.6 решения на ОС на ЕС. В тази част решението не
е атакувано и е влязло в сила.
По отношение на останалите оплаквания,
съдът, като взе предвид събраните писмени и гласни доказателства, приема по
отношение на фактическата обстановка следното:
Не се спори между страните, че „Двора“
ЕООД е избрано за управител на ЕС на сграда А (Алфа) на комплекс „Сънсет
Ризорт“ гр.Поморие, затова съдът приема фактът за установен.
С покана на български, руски и
английски от 29.09.2017г. - стр.121 - 129, „Двора“ ЕООД е свикало извънредно
събрание на етажните собственици на СОС с посочен дневен ред. За поставянето й
е изготвен протокол за залепяне, подписан от Управителя на „Двора“ ЕООД и
съдържащ реквизитите по чл.13, ал.1 ЗУЕС - стр.130. Поставянето е удостоверено
от един свидетел – собственик в ЕС – Н. П.. По реда на чл.3, ал.2 ЗУЕС, на
собствениците, предоставили електронен адрес за връзка, поканата е разпратена
по електронен път – стр.131. От електронното писмо става ясно, че е изпратено
едва на шест лица – видно от отразените адресати, но след като съдът съобрази
исковата молба и изложеното в нея твърдение, че въззивникът е получил поканата
по електронен път, приема, че освен изброените получатели, електронното писмо е
получено и от други собственици, един от които е Д.М.Г..
Поканата, видно от протокола за
залепването й, е поставена на 29.09.2017г., а събранието е насрочено за
14.11.2017г., по правилото на чл.13, ал.1, предл.І ЗУЕС. По отношение на
наличието на залепена покана съдът кредитира
показанията на св.П.. Що се отнася до показанията на св. М. – тя е заявила, че
лично не е видяла да има залепена покана, но знае, че собствениците са получили
покана по е-мейл. Св.Г. е заявил, че изобщо не е обърнал внимание дали има поставена
покана. При така изложеното настоящият състав споделя изводите на ПРС относно
спазването на условията на чл.13 ЗУЕС.
По оплакването по т.2 относно
поправката на протокола: видно от приложеното екранно копие от електронно писмо
на повереника на въззивника до управителя на ЕС, стр.31, протоколът е оспорен
относно удостоверените в него факти и изявления. С писмо с обратна разписка №
0049823 на търговец, предлагащ куриерски услуги – DHL, М.Г. е уведомен, че
възраженията му по протокола не са основателни. Законът не урежда друг начин за
атакуване на изготвянето на протокола, но от друга страна не приравнява отказа
да бъде изменен с липса на протокол. Ето защо се налага заключение за
необоснованост и на оплакването по т.2.
По
т.3 и т.4 – относно извършването на нова регистрация на присъстващите при
провеждане на събранието в 16.00ч., поради липса на достатъчно собственици или
техни представители в 15.00ч.: по това оплакване съдът приема, че в закона
липсва изискване за изготвяне на нов списък и нова регистрация на участниците в
ОС. Според настоящия състав, е достатъчно новодошлите собственици да бъдат
вписани в списъка, но не е абсолютно задължително всички да се регистрират
отново. Няма изискване и за провеждане на ОС в определен период от годината: това,
че е проведено през м.ноември не подлежи на съдебен контрол, а също така и
определянето на залата, в която ще се разискват и обсъждат въпросите на ЕС.
Доколкото помещението са намира на територията на комплекса, съдът приема, че е
удовлетворено изискването на разпоредбата на чл.16, ал.1 ЗУЕС.
Що
се отнася до пълномощните на собственици на СОС, упълномощили трети лица да ги представляват: те са
приложени на стр.38 – 58, 61 и 62 по делото. Видно е, че всяко от тях носи
подпис на упълномощителя или упълномощителите, като оплакването, че подписът не
е положен и под текста на родния език на упълномощителя и под текста на
български на приложените бланкови пълномощни, според настоящия състав не е
основателно. Касае се за съставено пълномощно с превод и при положение, че не
се спори, че текстът на български съответства на този на чужд език, съдът
приема, че липсата на втори подпис не е съществено и не води до пороци при
упълномощаването.
Освен
това съдът споделя по реда на чл.272 ГПК и мотивите на ПРС в тази връзка.
По
отношение на изготвянето на протокола за проведеното събрание и по-конкретно
вписаните в него проценти идеални части от общите части на сградата,
принадлежащи на съответния собственик, както и съобщаването му на страните:
протоколът е приложен на стр.17 и сл. по делото. В него са отразени сумарно в
квадратни метри всички общи части от сградата, както и прилежащите към всеки
СОС кв.м.ид.ч. от тези общи части. По този начин, като са съотнесени едни към
други, е пресметнато какъв процент ид.части от общите части на сградата
притежава всеки от собствениците и това не е погрешно. Така оплакването по
исковата молба и въззивната жалба се явява неоснователно.
Съответно,
прекалкулирането на ид.части на присъствалите собственици към 100% е извършено,
като притежаваните от всеки проценти ид.части са сборувани и сборът е приет за
100%. След това притежавания от всеки съсобственик процент ид.ч. от общите
части на сградата е отнесен към общия сбор и така е определено за целите на
събранието как следва да се цени гласът на всеки от присъстващите.
Не
са основателни и оплакванията по т.8, доколкото в приложения на протокол от ОС
ясно е посочено кое лице кого представлява. Освен това обстоятелството, че един
обект е собственост на 38 лица не е от особено значение, доколкото решенията се
приемат с мнозинство, определено съобразно притежаваните ид.ч. от общите части.
Необосновано
е и оплакването по т.9, че „Сънсет Ризорт Къмършъл“ АД не притежава собственост
в сграда А (Алфа) в комплекса – търговецът е собственик на СОС и те са описани
в апортираното имущество по партидата на дружеството в ТР – стр.141 и сл. по
делото. Другият собственик на СОС – „Двора“ ЕООД, с ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Поморие, ул.“Чайка“ № 1, представлявано от управителя
Вл.Добрев, е потвърдило всички извършени юридически и фактически действия на
адв.Р.Николова и адв.Евг.Гагашева, във връзка с участието му в проведените на
14.11.2017г. ОС на ЕС на всички сгради в комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.Поморие –
стр.140. Също така по делото е приложено и пълномощно от същия търговец в полза
на адв.Р.Николова и адв.Евг.Гагашева за участие в същите събрания. При така
изложеното съдът приема, че представителството не е опорочено, съответно,
кворумът на присъстващите не следва да бъде преизчисляван.
Що
се отнася до оплакването по т.10: че при вземане на решенията не е обявено
собственици на колко процента ид.ч. са гласували „за“ вземане на определено
решение, съответно – дали е спазен кворумът: видно от приложения от въззивника
протокол на стр.17 и сл. от делото, при всяко гласувано решение е посочено с
какво мнозинство е прието, затова оплакването се явява недоказано.
Неоснователно е и оплакването по т.12 – че не е отразено кой собственик как е
гласувал: законът не поставя подобно изискване. Изискването е съответното
решение да бъде прието с определен кворум. След като в протокола е вписано с
какво мнозинство е прието дадено решение, съдът счита, че е удовлетворено
поставеното от законодателя условие. Освен това протоколът е подписан от участниците
при регистрацията им и обстоятелството, че след вземане на всяко едно от
решенията не е положен подпис на гласувалите с отбелязване „за“ или „против“ е
гласувал конкретният участник, не опорочава гласуването. Достатъчно е лицето да
е положило подпис при явяването си, а оттам насетне се вписва с какъв резултат
е прието или отхвърлено предложението за вземане на решение.
Относно
оплакванията по т.13: по б.“а“ – твърди се, че става въпрос не за необходим, а
за основен ремонт. Дефиниции на „основен ремонт“, „необходим ремонт“,
„неотложен ремонт“ и „основно обновяване“ се съдържат съответно в § 5, т.42 ДР
ЗУТ, §1, т.8 ДР ЗУЕС, § 1, т.9 ДР ЗУЕС и §5, т.66 ДР ЗУТ. Описанието на
предложените ремонтни дейности, така, както са охарактеризирани по предложения
от „Бейтс България“ ЕООД доклад – стр.77 и сл. по делото, който доклад, видно
от протокола от ОС е доведен до знанието на съсобствениците, обсъден е и е
проведена он-лайн анкета между тях, става въпрос за необходим ремонт, доколкото
не се възстановяват или заменят конструктивни елементи или основни части,
съоръжения или инсталации. Затова приетото решение не е нищожно, т.като
кворумът, с който законът изисква да бъде прието, е спазен.
По повод бюджета за ремонта – твърди се,
че не е ясно как е взето решението за определяне на необходимия бюджет. По този
повод съдът се запозна с доклада на „Бейтс България“ ЕООД. Докладът, както вече
бе посочено, е бил предварително сведен до знанието на собствениците на СОС и е
проведена анкета относно предложените технически решения. Бюджетът за ремонта е
формиран на базата на предложените от „Бейтс България“ ЕООД цени и съобразно
изказаните мнения от етажните собственици. Размерът на дължимите суми е
определен съобразно притежаваните от всеки съсобственик общи части. Обстоятелството,
че е събрана еднократно сума за предвидения ремонт, а не са събирани ежемесечни
вноски, както е указано в чл.50, ал.1 ЗУЕС, не е такава важност, че да доведе
до санкцията на нищожност на приетото решение.
По решението по т.7 от дневния ред, а
именно – за предприемане на юридически действия от страна на управителя на ЕС
по отношение на съсобственици, които не са платили изцяло или отчасти дължимите
суми към етажната собственост, съдът приема следното: Правомощие на ОС на ЕС е
да приеме определен размер на ежемесечна
вноска, дължима за поддръжката и правилното функциониране на общите части и
съоръжения на сградата. В случай, че е налице подобно решение, законът дава
възможност на управителя или на председателя на управителния съвет да се снабди
със заповед за изпълнение на решението на ОС – чл.38, ал.2 ЗУЕС. При така
изложеното оплакването на въззивника се явява неоснователно и следва да бъде
отхвърлено.
Налага се заключение за потвърждаване на
атакуваното решение в съответните му части.
В последното съдебно заседание
повереникът на въззиваемата страна – адв.Р.Николова е заявила, че не
претендират разноски, затова такива няма да бъдат присъждани за настоящата
инстанция.
Водим от всичко така изложено, БОС
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА
решение № 142/26.11.18г. по гр.д.№
860/17г. по описа на ПРС в обжалваните
части.
Разноските за настоящата инстанция ще
останат за страните така, както са извършени.
Решението
е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: