№ 261
гр. Варна, 01.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
шести февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Мая Недкова
Членове:Константин Д. И.ов
Ивелина В.а
при участието на секретаря Петя П. П.а
като разгледа докладваното от Ивелина В.а Въззивно гражданско дело №
20223100502393 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба с вх. № 267529/01.08.2022г.,
депозирана от „Хил Сайд" ООД, ЕИК148143863 срещу Решение №
260343/07.07.2022г., постановено по гр.д. № 14444/2020г. по описа на Районен
съд – Варна, с което е ОТХВЪРЛЕН предявеният от „Хил Сайд" ООД,
ЕИК148143863 срещу М. М. М., ЕГН **********, Г. Н. Н., ЕГН ********** и
Л. Н. В., ЕГН ********** инцидентен установителен иск с правно
основание чл. 26, ал.1, предл.3 ЗЗД, за приемане за установено в
отношенията между страните, че сключеният Договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 13.01.2015г. между Г. Н. и Л. В. от една страна /като
продавачи/ и М. М. от друга /като купувач/, обективиран в нотариален акт на
нотариус В. П., с район на действие Районен съд – град Варна и рег. № 205 от
НК, за следните недвижими имоти: ПИ с ид. 21587.9.116 по Кадастралната
карта на гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма Мара", с. Доброглед,
община Аксаково, с площ 35 002 кв.м., с трайно предназначение: земеделска
и начин на ползване: пасище, а по нотариален акт, представляващ поземлен
имот с площ 35 004 декара, начин на трайно ползване: Пасище, мера,
представляващ имот с № 000016 в землището на село Доброглед, ЕКАТТЕ
1
21587, общ. Аксаково, в местност „Голямата Мара" и на ПИ с ид. 21587.9.117
по Кадастралната карта на гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма
Мара", с. Доброглед, общ. Аксаково, с площ 36 003 кв.м., с трайно
предназначение: земеделска и начин на ползване: пасище, а по нотариален акт
представляващ поземлен имот с площ 36 005 декара, начин на трайно
ползване: Пасище, мера, представляващ имот с № 000017 в землището на
село Доброглед, ЕКАТТЕ 21587, общ. Аксаково, в местност „Голямата Мара",
е нищожен поради накърняване на добрите нрави; ОТХВЪРЛЕН е
предявеният от „Хил Сайд" ООД, ЕИК148143863, срещу М. М. М., ЕГН
********** иск с правно основание чл. 124 ГПК за признаване за
установено в отношенията между тях, че „Хил Сайд“ ООД е собственик
на следните недвижими имоти: 1/ ПИ с ид. 21587.9.116 по Кадастралната
карта на гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма Мара", с. Доброглед,
община Аксаково, с площ 35 002 кв.м., с трайно предназначение: земеделска
и начин на ползване: пасище, а по нотариален акт, представляващ поземлен
имот с площ 35 004 декара, начин на трайно ползване: Пасище, мера,
представляващ имот с № 000016 в землището на село Доброглед, ЕКАТТЕ
21587, общ. Аксаково, в местност „Голямата Мара" и на ПИ с ид. 21587.9.117
по Кадастралната карта на гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма
Мара", с. Доброглед, общ. Аксаково, с площ 36 003 кв.м., с трайно
предназначение: земеделска и начин на ползване: пасище, а по нотариален акт
представляващ поземлен имот с площ 36 005 декара, начин на трайно
ползване: Пасище, мера, представляващ имот с № 000017 в землището на
село Доброглед, ЕКАТТЕ 21587, общ. Аксаково, в местност „Голямата Мара"
и „Хил Сайд" ООД, ЕИК148143863 е ОСЪДЕН да заплати
съдебно[1]деловодни разноски.
Въззивникът „Хил Сайд“ ООД оспорва решението с твърдения за
неговата неправилност и необоснованост. Изразява несъгласие с извода на
Варненския районен съд за липса на нееквивалентност на престациите по
атакуваната с инцидентния установителен иск сделка, като сочи, че съдът
неправилно е изхождал от данъчната оценка на имота, вместо от неговата
действителна стойност. Счита, че е налице драстично разминаване между
престациите по сделката, като заплатената от купувача сума следва да бъде
приравнена на липса на престация от негова страна. Сочи, че съдът
неправилно е приел, че договорът, с който М. М. е придобила имотите, не е
2
нищожен и във връзка с това също неправилно съдът е обосновал извод, че
последната е придобила процесните имоти с изтичане на кратката 5-годишна
давност, приложима за добросъвестните владелци. Оспорва, че ответницата
по иска е установила по категоричен начин упражняваното владение върху
процесиите имоти. Посочва, че с прогласяване нищожността на Договора за
покупко-продажба от 10.09.2014г. са отпаднали правата на купувача по този
него – М.Д., съответно и тези на неговите правоприемници по последващите
сделки. По тези съображения се моли за отмяна на атакуваното решение и
постановяване на ново, с което предявените искове да бъдат уважени.
В срока по чл. 263 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба
от М. М. М., Г. Н. Н. и Л. Н. В., действащи чрез процесуалните си
представители. Считат същата за неоснователна. Сочат, че твърденията на
ищеца за действителната стойност на процесните недвижими имоти са
останали недоказани по делото. Застъпват становище за правилност на извода
на първоинстанционния съд за осъществено в периода от януари 2015г. до
януари 2020г. от страна на М. М. добросъвестно владение върху процесните
имоти, въз основа на което тя е придобила собствеността върху същите.
Посочват, че тя е установила владение над имотите на годно правно
основание предвид на това, че ги е закупила без да е заела, че праводателят не
е собственик с оглед нищожността на договора, въз основа на който М.Д. се е
легитимирал като собственик прогласена със съдебно решение от 12.08.2020г.
Молят за потвърждаване на решението, ведно с присъждане на сторените
разноски във въззивната инстанция.
СЪДЪТ, след преценка на становищата на страните, събраните по
делото доказателства, по вътрешно убеждение и въз основа на приложимия
закон, приема за установено следното от фактическа страна:
Производството по делото е образувано по предявени от „Хил Сайд“
ООД обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.124,
ал.1 от ГПК за приемане за установено по отношение на ответника М. М. М.,
че ищецът е собственик на
1/ на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 21587.9.116 по
Кадастралната карта на гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма Мара",
с. Доброглед, общ. Аксаково, с площ 35 002 кв.м. и
3
2/ на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 21587.9.117 по
Кадастралната карта на гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма Мара",
с. Доброглед, общ. Аксаково, с площ 36 003 кв.м.
Предявен е от ищеца „Хил Сайд“ ООД и инцидентен установителен
иск, с правно основание чл. 26, ал.1, предл.3 от ЗЗД срещу М. М. М., Г. Н. Н.
и Л. Н. В. за приемане за установено в отношенията между страните, че
сключения договор за покупко – продажба от 13.01.2015г., обективиран в
нот.акт № 2, том 1, рег.№ 113, дело № 2/2015г. на нотариус В. П. за
недвижими имоти – ПИ с ид. 21587.9.116 по Кадастралната карта на
гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма Мара", с. Доброглед, общ.
Аксаково, с площ 35 002 кв.м. и ПИ с ид. 21587.9.117 по Кадастралната карта
на гр.Аксаково, находящ се в местност „Голяма Мара", с. Доброглед, общ.
Аксаково, с площ 36 003 кв.м. е нищожен поради накърняване на добрите
нрави заради нееквивалентност на престациите.
В исковата молба по главния иск за собственост ищецът „Хил Сайд“
ООД твърди, че на 13.11.2007г. е сключил с „Прима С Пропъртис“ ЕООД,
ЕИК ********* договор за покупко – продажба на недвижим имот,
обективиран в нот. акт № 79, том 3, рег. № 7843, дело № 405 от 2007, с който
е закупил процесните недвижими имоти като е заплатил за тях сумата от 426
000 евро. Посочва, че владението върху недвижимите имоти е предадено в
деня на подписване на договора /13.11.2007г./. Заявява, че посредством
използването на неистински документ на 01.07.2014 г. като управител на
ищцовото дружество е вписан К.Д., а на 10.09.2014г. упълномощено от
последния лице – А. А.ов е подписал договор за покупко – продажба на
процесните недвижими имоти в полза на М.Д. за сумата от 5000 лева. На
08.10.2014г. М.Д. ги е продал на Г. Н. за сумата от 3600 лева, а той от своя
страна ги е продал на ответницата на 13.01.2015г. за сумата от 3465,40 лева.
Твърди, че с влязло в сила решение по гр. д. № 19119/2019г. по описа на
Районен съд – град Варна е прогласена нищожността на договор за продажба
от 10.09.2014г. поради накърняване на добрите нрави, на основание чл.26,
ал.1, предл.3 ЗЗД, с което са отпаднали правата на купувача М.Д., а от там и
на неговите правоприемници по последващите сделки. Поради изложеното
твърди, че е собственик на процесните имоти. Моли за уважаване на исковите
претенции и присъждане на сторените в производството разноски.
4
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника М. М. М., с
който искът се оспорва като неоснователен. Твърди, че е придобила
процесните имоти с договор за покупко-продажба обективиран в нот.акт №
2/2015г. за сумата от 3465,40 лева по време на брака си с Д.В.Д.. След
прекратяване на брака им с развод на 17.05.2018г. е предявила срещу бившия
си съпруг иск с правно основание чл.23, ал.1 от СК и с влязло в законна сила
решение по гр.д. № 7575/2019г. по описа на Районен съд – град Варна съдът е
установил, че тя е едноличен собственик. В условията на евентуалност прави
възражение да придобИ.е на процесните имоти въз основа на изтекла в нейна
полза придобивна давност като добросъвестен владелец в следствие на
упражнявано от нея непрекъснато и необезпокоявано на фактическа власт в
периода от закупуването им на 13.01.2015г. до настоящия момент. Твърди, че
към датата на закупуване на имотите не е знаела, че предхождаща нейната
сделка е била нищожна, придобила ги е в предписаната от закона форма, а
нотариалният акт е вписан в Служба по вписванията. Към датата на
закупуване на имотите нотариусът извършил справка и установил, че не
съществуват вписани възбрани, искови молби или каквито и да е тежести. На
това основание счита, че към 14.01.2020г. в нейна полза е изтекла придобивна
давност. Моли за отхвърляне на исковите претенции и присъждане на
сторените съдебно – деловодни разноски.
По отношение на предявеният инцидентен установителен иск насочен
срещу М. М. М., Г. Н. Н. и Л. Н. В. за прогласяване нищожността на сделката
по нот.акт № 2, том 1, рег.№ 113, дело № 2/2015г. ищецът твърди, че същата
противоречи на добрите нрави, тъй като през 2007г. той е закупил имотите за
цена от 426 000 евро, а след неправомерната промяна на представителството
на „Хил Сайд“ ООД през 2014г. имотите са започнали да се продават на
занижена цена близка до данъчната оценка. Доколкото със сделката от
13.01.2015г. ответницата М. ги е придобила за сумата от 3465,40 лева твърди,
че е налице нееквивалентност на престациите, поради което моли да бъде
прогласена за нищожна като противоречаща на добрите нрави.
В срока за отговор по инцидентния установителен иск ответниците М.
М., Г. Н. и Л. В. посочват, че реално платената цена по сделката е 44000 лева,
но сделката е изповядана по данъчна оценка за сумата от 3465,40 лева.
Считат, че продажната цена е съответна на състоянието на имотите към
5
момента на продажбата– необработваеми, обрасли с бурени и храсти и с
превърнати отделни части от тях в нерегламентирано сметище. Оспорват, че
цената заплатена от ищеца е нереално висока и не отговаря на действителната
пазарна цена. Считат я за симулативна и оспорват ищецът да е заплатил сума
в размер на 426 000 евро. Във връзка с това посочват, че продавачът „Прима С
Пропъртис“ ЕООД е придобил собствеността на имотите за сумата от 57000
лева, а 40 дни по-късно ги е продал на ищеца за сумата от 426 000 евро.
Оспорва пазарните условия в рамките на 40 дни да са се променили толкова
съществено, че цената на имотите да е нарастнала 15 пъти. Молят за
отхвърляне предявения срещу тях инцидентен установителен иск за
нищожност и претендират присъждане на съдебно-деловодни разноски.
Видно от приложения по делото нот. акт № 137, том 3, рег. № 9102,
дело № 588 от 3.10.2007г. „Прима С Пропъртис“ ЕООД, в качеството му на
купувач закупува от Н. Т.а М. недвижим имот, находящ се в землището на с.
Доброглед, община Аксаково, област Варна, в местност „Голяма Мара“,
представляващ имот № 000010, начин на трайно ползване – пасище, мера, с
площ 71 дка, четвърта категория при граници: 000009 – дървопроизводствена
пл на МЗГ Държавно лесничество, имот 009051 – нива на земи по чл. 19
ЗСПЗЗ, имот № 000011 – полски път на Община Аксаково и имот № 000015 –
пасище, мера, земи по чл. 19 ЗСПЗЗ за сумата от 57 000 лева при данъчната
оценка на имота - 2928,20 лева.
С нот.акт за покупко – продажба на недвижим имот № 79, том 3, рег. №
7843, дело № 405 от 13.11.2007г. „Прима С Пропъртис“ ЕООД, ЕИК
********* продава на „Хил Сайд“ ООД, ЕИК ********* следните недвижими
имоти - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 35 002 кв.м., находящ се в землището на
с. Доброглед, община Аксаково, област Варна, в местността „Голямата
Мара“, представляващ имот № 000016 и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, с площ 36 003
кв.м., находящ се в землището на с. Доброглед, община Аксаково в
местността „Голямата Мара“, представляващ имот № 000017, които имоти са
образувани от поземлен имот № 000010 на плана за земеразделяне на
землището на с. Доброглед, община Асаково, област Варна, в местността
„Голямата Мара“ за сумата от 426 000 евро, с данъчна оценка 2929,10 лева. В
акта е посочено, че сумата от 49700 евро са платени от купувача преди
сделката под формата на задатък, а остатъкът от 376300 евро са изплатени на
продавача по банков път в деня на сделката.
6
С нот. акт за покупко – продажба № 182, том 1, рег. № 8721, дело № 154
от 10.09.2014г. „Хил Сайд“ ООД, представлявано от К.Д. е продал на М.Д.
процесните 2 имота находящи се в землището на с. Доброглед, община
Аксаково, местност „Голямата Мара“ за сумата от 5000 лева при обща
данъчна оценка на поземлените имоти в размер на 3456,40 лева.
М.Д. и И.Д. са продали закупените от тях имоти на Г. Н. Н. с нот. акт за
покупко – продажба № 197, том 1, рег. № 9556, дело № 168 от 08.10.2014г. за
сумата от 3600 лева при данъчната оценка на имотите в размер на общо
3465,50 лева.
Г. Н. Н. и Л. Н. В. са продали имотите на М. М. Д. с договор за
покупко-продажба обективиран в нот. акт № 2, том 1, рег.№ 113, дело №
2/13.01.2015г. за сумата от 3465,40 лева, колкото е и данъчната им оценка.
Страните са декларирали, че това е действително уговореното плащане по
сделката.
С решение от 12.08.2020г. постановено по гр.д.№ 19110/2019г. е
прогласена нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 10.09.2014г., обективиран в нот. акт № 182, том 1, рег. № 8721, дело №
154/2014г. на нотариус Л.Г., с който продавачът „Хил Сайд“ ООД, ЕИК
********* е продал на купувача М.Д., ЕГН ********** недвижими имоти
находящи се в землището на село Доброглед, община Аксаково, местност
„Голяма Мара“, а именно: Пасище, мера с площ от 35,004 дка, представляващ
имот с № 000016 в землището на с.Доброглед, ЕКАТТЕ 21587 и Пасище, мета
с площ от 36 005 декара, представляващ имот с № 000017 в землището на
село Доброглед, ЕКАТТЕ 21587 поради накърняване на добрите нрави, на
основание чл. 26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД.
С решение по гр.д.№ 7575/2019г. по описа на ВРС е прието за
установено, на основание чл. 23, ал.1 от СК, в отношенията между М. М. М. и
Д.В.Д., че ПИ с ид. 21587.9.116 по КККР на с. Доброглед, общ. Аксаково с
площ от 35002 кв. метра, ПИ с ид. 21587.9.117 по КККР на с. Доброглед, общ.
Аксаково с площ от 36003 кв. метра; ПИ с ид. 69763.501.161 по КККР на с.
Страшимирово, общ. Белослав, с площ от 576 кв. метра, ведно с жилищна
сграда с ид. 69763.501.161.1 по КККР със застроена площ 93 кв.м. и сграда
/гараж/ с ид. 69763.501.161.2 по КККР със застроена площ 24 кв.м. са лична
собственост на М. М. М..
7
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпит на
свидетелите Й.Н.С. и Р.В.С..
От показанията на свидетелката Й.С. се установява, че познава отдавна
М. М. и знае, че през 2015г. е закупила 2 места с площ от 60-70 дка над
Аксаковската панорама, по пътя за Добрич. През пролетта на 2015г. ги
посетили, видели, че местата били камъни или борова гора, били пълни с
боклуци и остатъци от автомобилни части. М. пускала жалби в кметството на
Аксаково, но от там я уведомили, че тя трябва да изчисти боклуците.
Свидетелката посочва, че не е виждала други хора в имота, а самата М. ги
посещавала от време на време, веднъж годишно, като и последния път
имотите били пълни с боклуци.
Свидетелят Р.С. посочва, че познава М. и знае, че има земи около
Варна, по пътя за Аксаковска панорама, посока гр. Добрич. Двата имота били
с площ общо около 70 дка като в момента били превърнати в сметище.
Първият път свидетеля посетил имотите през 2015 г., лятото или пролетта и
от тогава е ходил 7-8 пъти. Последно ги посетил преди три месеца и отново
било пълно с боклуци и брони от коли. Не било възможно да се обработват.
М. посещавала имотите си да ги наглежда. Свидетелят наскоро научил, че
има проблем с тях.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до
следните правни изводи:
По инцидентния установителен иск.
Предявеният от ищеца „Хил Сайд“ ООД срещу страните по договора за
покупко-продажба, обективиран в нот.акт нот. № 2, том 1, рег.№ 113, дело №
2/13.01.2015г. - М. М. М., Г. Н. Н. и Л. Н. В. иск е с правно основание чл.26,
ал.1, предл.3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на сделката по цитираният
нот.акт поради противоречието й с добрите нрави във връзка с твърдяната
нееквивалентност на разменените престации. Ищецът се явява трето лице по
отношение на атакуваната покупко-продажба, но за същия е налице правен
интерес от иска, предвид на това че при уважаването му в неговата правна
сфера биха настъпили благоприятни правни последици изразяващи се в
невъзможността ответницата М. М. да му противопостави давностното си
владение като добросъвестен владелец.
По естеството си добрите нрави представляват морални норми, на които
8
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона
/чл. 26, ал. 1 от ЗЗД/. Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат
от тях /ТР № 1 от 15.06.2010г. по т.д. № 1/2009г. на ВКС, ОСTK/.
Съдържанието на понятието "добри нрави" следва да се търси в
обективните морални категории, които са възприети в обществото, но поради
своя социално-етичен характер не са скрепени със закон и основно са
свързани със забраната да се вреди другиму, възползвайки се от неговото
неравностойно възрастово, социално, здравословно или материално
положение.
Според правната теория, нищожни поради противоречие с добрите
нрави са сделките, които по своето явно съдържание, по външно установими
мотиви за сключване противоречат на етичните правила, като не е
необходимо страните по сделката да знаят за тези правила. Съдебната
практика приема, че значителната липса на еквивалентност в насрещните
престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с
добрите нрави доколкото те са опредени като граница на свободата на
договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Преценката за нищожност поради
накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към
момента на сключване на договора, при отчитане на конкретиката на сделката
и при съблюдаване на волята на страните, защото в противен случай би се
накърнил принципът на свободата на договарянето /чл.9 от ЗЗД/.
ВКС в практиката си приема, че не всяка нееквивалентност
представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а
само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е
толкова незначителна, че има практически нулева стойност. Преценката не
следва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на
уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката,
защото продажбата на вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с
общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Нещо повече,
допустимо е покупко-продажби да се сключват на стойност равна на
данъчната оценка на имота като определена от държавата правно значима
оценка на един имот, включително и под данъчната оценка, като в този
9
случай обаче ЗМДТ и ЗННД предвиждат държавната такса да се заплаща
съобразно нея. Следователно само наличието на разликата между пазарната
цена и тази, на която е реализирана сделката не би била основание за
нищожността й поради противоречие с добрите нрави, ако не е налице
нарушаване на правните принципи за справедливост и добросъвестност в
гражданските отношения. В този смисъл Решение № 24 от 09.02.2016 г. на
ВКС по гр.д.№ 2419/2015 г., III г.о.
В случая ищецът твърди, че при сключване на атакуваната сделка
добрите нрави са нарушени, поради това че получената при продажбата цена
на процесните имоти е дотолкова несъответна на пазарната им стойност, че
по същество се приравнява на липса на престация от купувача. Видно от
доказателствата по делото, продажната цена по сделката от 13.01.2015г. е
3465,40 лева, колкото е данъчната оценка на двата имота към този момент.
Ищецът по иска, чиято е доказателствената тежест указана и в доклада
на делото, не е ангажиран доказателства /нито в хода на
първоинстанционното, нито във въззивното производство/ за установяване, че
действителната пазарна стойност на имотите към момента на сключване на
сделката /2015г./ е съществено по-висока от тази посочена в акта за
собственост. Препращането към продажната цена на имотите по сделката, с
която ищецът ги е придобил първоначално е неоснователно първо поради
факта, че касае много по-ранен момент /2007г./ и второ, поради липсата на
доказателства, че договорената цената от 426 000 евро е била и
среднопазарната цена на имоти с подобна площ, местонахождение и
характеристики към момента на сделките.
Както бе посочено по-горе, съдът приема, че същността на принципа за
свобода на договарянето е, че именно договарящите страни са тези, които
определят цената, на която една вещ/имот да бъде продадена, респективно
закупена. Поначало именно те са субектите, които преценяват
еквивалентността на престациите и доколко същите са съобразени с техния
интерес от встъпване в сделката. В настоящия случай продавачите /Г. Н. и Л.
В./ и купувача /М. Д./ по атакуваната сделка са се споразумели, че интересите
им съвпадат при продажна цена в размер на данъчната оценка на имотите и
липсват данни някой от тях да е оспорил сделката с твърдения за
нееквивалентност на разменените престации. Установи се от събраните по
10
делото гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Сейкови, че към
момента на закупуване на имотите от ответницата М. М. през 2015г., а и към
момента на разпита им през лятото на 2022г., същите са били покрити с
камъни и много боклуци - „пълна мизерия“, които не позволяват обработката
им и очевидно не увеличават, а намаляват стойността им. Ищецът не доказа,
че цената на имотите с оглед техните характеристики и състояние към 2015г.
е била значително по-висока от данъчната оценка, както и че сделката е била
сключена при тотален превес на интересите на единия от договарящите.
На база изложеното, съдът приема, че отклонението от пазарната
стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка, при липсата
на данни за нарушаване на принципите за справедливост и добросъвестност
между страните по сделката не налага извод за неравностойност на
престацията, която да съставлява нарушение на "добрите нрави " и да води до
нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД. Налице е
плащане от купувача на договорена между страните продажна цена и тя не е
такава, която практически да е равнозначна на липса на престация /получена е
сума в размер на 3460,40 лева и тя не клони към 0/;
По главния иск за собственост
Предявеният от ищеца положителен установителен иск за собственост
възлага в негова тежест да установи твърденията си за придобито право на
собственост на въведеното основание, а в тежест на ответника е установяване
на собствените правоизключващи възражения.
В случая ищецът „Хил Сайд“ ООД твърди и установява, че през 2007г. е
закупил процесните имоти. Сделката, с която същите са отчуждени от
неговия патримониум в полза на купувача М.Д. – тази по нот.акт №
182/2014г. е прогласена за нищожна с влязло в законна сила решение по гр.д.
№ 19110/2019г. по описа на ВОС. Това означава, че всички последващи
разпоредителни сделки с процесните имоти, дори и формално да са
действителни /доколкото не са признати от съд за недействителни/, не са
транслирали права в полза на правоприемниците, тъй като са отпаднали
правата на първоначалния приобретател Д.. В това положение се намира и
ответницата по иска М. М., доколкото се явява купувач по последната от
поредицата сделки, а именно по покупко-продажбата с нот.акт № 2, том 1,
рег.№ 113, дело № 2/13.01.2015г. Същата не е станала собственик на
11
закупените два имота, поради това че такива не са били и праводателите й Г.
Н. и Л. В., защото и техният праводател М.Д. не е могъл да придобие права по
нищожния договор.
Това налага да бъде изследвано въведеното от ответника евентуално
основание, а именно придобИ.е на имотите по давност.
Институтът на придобивната давност, позволяващ едно лице да изгуби
притежаваното от него вещно право поради придобИ.ето му от друг чрез
владение, е свързан с бездействието на титуляря в определен от закона период
от време, като индикация за изгубен интерес от упражняване на правото му.
Съгласно разпоредбата на чл. 79 от ЗС правото на собственост върху
недвижим имот по давност се придобива с непрекъснато владение в
продължение на 10 години, ако владението е недобросъвестно, а ако е
добросъвестно – с непрекъснато владение в продължение на 5 години.
В случая позоваването на ответника е на кратка придобивна давност в
качеството му на добросъвестен владелец на имотите.
Съгласно чл.70 от ЗС добросъвестно е владението, което е установено
на правно основание, което е годно на направи владелеца собственик, без той
да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона
форма е опорочена, като тази добросъвестност се преценява към момента на
възникване на правното основание и се предполага до доказване на
противното. Добросъвестността се свежда само до незнание на определени
обстоятелства.
Както беше отбелязано по-горе, когато праводателят по сделка не е бил
собственик, то не настъпва вещнотранслативния ефект на сделката и в полза
на купувача. Това обстоятелство обаче не променя качеството на
приобретателя по една действителна сделка на добросъвестен владелец,
доколкото незнанието, че праводателят е бил собственик му го придава
съгласно чл.70 от ЗС.
Сделката, с която М. М. е закупила процесните имоти през 2015г. не я е
направила собственик на същите, но поради това, че е сключена в
предвидената от закона форма и не се установява да страда от пороци водещи
до нищожността й представлява годно основание по смисъла на чл.70 от ЗС.
Ответницата е била добросъвестна към този момент, предвид на това че не е
12
могла да знае, че правата на праводател на праводателя й ще отпаднат поради
нищожността на неговото придобивно основание, още повече че това е
станало в съдебен процес започнал много след сделката и, чак през 2019г.
Установи се от ангажираните гласни доказателства, че регулярно в
периода от м.01.2015г. до предявяване на исковата молба през м.11.2020г.
ответницата е посещавала имотите, интересувала се е за начини да бъдат
почистени и благоустроени, т.е осъществявала е правомощието да владее
същите като елемент от правото на собственост. Данни за упражнявата
фактическа власт от други лице липсват.
Относно субективният елемент на владението, чл.69 от ЗС въвежда
презумпцията за намерението за своене на вещта /animus/ в полза на
владелеца. Оборването й е в тежест на оспорващия, в случая на ищеца.
Същият не е ангажирал доказателства за това, че ответницата не е владяла
имотите, или че владението и е не е било непрекъсвано, което означава, че
презумпцията не е оборена.
При продължило упражняване на фактическа власт от ответницата по
отношение на процесните имоти – трайно, явно и необезпокоявано с
намерение за своене, в продължение на повече от 5 години – от м.01.2015г. до
м.11.2020г., се поражда право на собственост в полза на М. М. въз основа на
давностно владение. Наличието на противопоставими на ищеца права на
ответника по отношение на процесните имоти обуславя извод за
неоснователност на предявения от „Хил Сайд“ ООД иск за собственост с
правно основание чл.124, ал.1 от ГПК.
Предвид съвладането на крайните изводи на настоящата съдебен състав
с тези на първоинстанционния съд, обжалваното съдебно решение следва да
бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
По отношение на разноските
Съобразно изхода на спора, разноски се следват на въззиваемите страни
на основание чл.78, ал.3 от ГПК. Въззивникът – „Хил Сайд“ ООД в молба от
03.02.2023г. е възразил за прекомерност на претендираното от насрещните
страни адвокатско възнаграждение, ако то е над минимално дължимото по
Наредба 1/2004г.
Въззиваемите Г. Н. и Л. Н.а са направили искане за присъждане на
13
разноски за въззивната съдебна инстанция за адвокатско възнаграждение в
размер на 2400 лева. Видно от представения договор за правна защита и
съдействие от 06.02.2023г. /л.45/, същият е сключен само от Г. Н. и пак само
той е заплатил възнаграждението. Няма доказателства разходи за адвокатско
възнаграждение да е направила въззиваемата Л. Н.а, поради което такива не и
се следват. При това положение, като съобрази, че въззивното производство е
приключило в рамките само на едно съдебно заседание и е налице възражение
за прекомерност от страна на въззивника, съдът намира, че в полза само на Г.
Н. следва да бъде присъдено възнаграждение в размер на минималното
съгласно чл.7, ал.6 от Наредба 1/2004г., т.е в размер на 1500 лева.
Въззиваемата М. М. също има право на разноски, като искане в този
смисъл е направил процесуалния й представител, за присъждане нему на
адвокатско възнаграждение по реда на чл.38, ал.2 от ГПК. По делото е
представен договор за оказване на безплатна адвокатска помощ. По
аналогични на посочените по-горе мотиви съдът намира, че на адвоката
следва да бъде присъдено възнаграждение в минимален размер, което
определено по реда на чл.7, ал.5 от ГПК за главния иск /по чл.124, ал.1 от
ГПК/ е в размер на 1500 лева, а по инцидентния установителен /по чл.26, ал.1
от ЗЗД/, определено по реда на чл.7, ал.6 от Наредба 1/2004г. е също в размер
на 1500 лева. Същите следва да бъдат възложени в тежест на въззивника.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260343/07.07.2022г., постановено по
гр.д. № 14444/2020г. по описа на ВРС, 47-ми състав.
ОСЪЖДА „Хил Сайд“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Варна, район Одесос, бул. „Съборни“ № 11, ет.2, ап.3 ДА
ЗАПЛАТИ на Г. Н. Н. , ЕГН **********, адрес: град Варна, бул. „Генерал
Колев“ № 21, вх.Б, ет.4, ап.35 сумата от 1500 /хиляда и петстотин/ лева,
представляваща сторени разноски за заплатено за въззивната съдебна
инстанция адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА „Хил Сайд“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
14
управление: град Варна, район Одесос, бул. „Съборни“ № 11, ет.2, ап.3 ДА
ЗАПЛАТИ на адв.П. В. от АК-Варна, ЕАР ********** с адрес: гр.Варна,
ул.“Радецки“ № 13, ет.2 сумата от 3000 /три хиляди/ лева – адвокатско
възнаграждение, на основание чл.38, ал.1, т.2 от ЗАдв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна жалба пред
Върховен касационен съд в едномесечен срок, който за страните започва да
тече от получаване на съобщението за постановяването му, по аргумент от чл.
280, ал. 3, т. 1 от ГПК.
Преписи от решението да се връчат на страните по делото на основание
чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15