Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 29.03.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 2676 по описа за 2018г. на съда и за да се произнесе взе
предвид следното:
Предмет
на производството са предявени от А.М.В. против Б.С.С. обективно съединени искове в условията на евентуалност за прогласяване
нищожността на договор от 28.09.2017г. за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА № 92, том ІІІ, рег. № 13478, дело №
459/2017г., поради противоречие с добрите нрави на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, нищожност поради липса на
съгласие по чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД, недействителност поради споразумяване във
вреда на представлявания на основание чл. 40 ЗЗД и за унищожаемост
поради измама на основание чл.29 ЗЗД.
Твърденията на ищеца са, че в
разговор ответникът му споделил нуждата си от парични средства за осъществяване
на сделка, във връзка с което ищецът решил да му помогне като се съгласил да
ипотекира собствения си недвижим имот-апартамент № 21 в гр.София, ж.к.******със
застроена площ 74.77 кв.м., в обезпечение на заем на ответника от И.Т.К..
Тримата постигнали съгласие за това и на 28.09.2017г. се явили пред нотариус,
за което бил съставен НА № № 92, том ІІІ, рег.№ 13478, дело № 459/2017г., в
който обаче вместо учредяване на ипотека била посочена покупко-продажба на
посочения имот на цена от 73300лв. платима по сметка на И.К.. Твърди, че не е
имал намерение и не е давал съгласие да продава имота си, още по-малко на тази
цена и чрез плащане в полза на трето лице. Нищожността по чл.26, ал.1 ЗЗД
поради противоречие с добрите нрави обосновава с твърдението, че посочената
цена е значително по-ниска от пазарната такава за имота до степен пълна
нееквивалентност на насрещните престации. Поддържа
нищожност на основание чл.40 ЗЗД с твърдението преди съставяне на нотариалния
акт ответникът и И.К. да са се споразумели в негова вреда, изразяващо се в
превод на паричната сума по сметка на последния. Твърди също, че при сключване
на сделката ответникът умишлено го въвел в заблуждение чрез създаване у него на
невярната представа, че ипотекира имота си в обезпечение на парично задължение,
поради което поддържа договорът да е унищожаем в
хипотезата на чл.29 ЗЗД.
Ответникът
отрича верността на изложеното в исковата молба относно познанството му с ищеца
и обстоятелствата, при които бил сключен договорът. Твърди водените между тях
разговори винаги да са били за покупко-продажба на имота и нотариалния акт обективира това тяхно съгласие, като плащането на цената по
банкова сметка *** изричното желание и настояване на ищеца и с лични средства
на ответника. Отрича да е имал нужда от заем от И.К., който да бъде обезпечаван
чрез ипотека, и да е имал някакви договорки с него. Поддържа, че при
изповядване на сделката не е участвал представител, а ищецът се е явил лично и
е подписал акта след неговото прочитане. По отношение цената сочи, че е
била съответна на пазарните стойности с оглед лошото състояние на апартамента.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните и прецени събраните по делото доказателства, намира
следното:
Като
доказателство е приет НА № 92, том ІІІ, рег. № 13478, дело № 459/2017г.,
съставен от помощник-нотариус Т.Г.по заместване на нотариус Ц.С., с район на
действие СРС, в който е обективиран сключен на
28.09.2017г. между А.М.В. и Б.С.С. договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот-Апартамент № 21, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.1005.34.3.21, находящ се в гр. София, ж.к. „*******, с площ от 74.77кв.м.,
състоящ се от две стаи, хол, кухня и обслужващи помещения, при съседи: изток-
ул.Чужденец, запад-ул. Химитлийски проход, север-стълбище
и държавен апартамент, юг-ул.Метличина поляна, заедно с мазе № 22 с площ от 8
кв.м. и 5.05 % ид.ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, на което е изградена същата. В нотариалния акт
е посочено, че продажната цена от 73 300лв. е платена чрез заверяване банковата
сметка на И.Т.К., като е обективирано и изявление на продавача
Антоан В. за съгласие за този начин на плащане. Данъчната оценка за имота към
деня на сключване на договора е 73209.20лв., а съгласно представеното
удостоверение от СО, отдел „ОП- Средец/Триадица” към същата дата данъчната
оценка е 71827.80лв.
Видно
от представените преводно нареждане и операционна бележка за плащане /стр.40/
на 28.09.2017г. ответникът превел сумата от 73 300лв. по банкова сметка ***о Т.К.с посочено основание „покупка на имот“.
По делото е изслушано и прието
заключение на вещо лице по съдебно-оценителна експертиза, според което пазарната
стойност на апартамента към 28.09.2017г. възлиза на 84 299лв.
Свидетелката Величка К. /бивша
съпруга на ищеца/ сочи в показанията си, че през 2018г. ищецът й казал, че е
без работа и желае да започне бизнес с приятели, като изтегли банков кредит и
го обезпечи с ипотека върху посочения апартамент. След това споделил, че бил
насилствено изгонен от имота без да знае какво се случва и без да си спомня нищо.
При справка в имотния регистър свидетелката установила, че апартаментът бил
продаден, а не ипотекиран. Непосредствено след продажбата получил първи инсулт,
а след изгонването му от апартамента получил и втори такъв. Другото притежавано
от него жилище също било продадено при сходни обстоятелства. Посочва, че не
знае ищецът да е имал заеми и задължения и че не познава И.К.. Свидетелят С.В.заявява,
че през 2017г. имал намерение да придобие имот в гр. София, но при оглед на процесния апартамент установил, че е в много лошо състояние
и за основен ремонт, което го отказало от закупуването му. Поради липса на
интерес към имота не знае от кога ответникът го притежава и при какви
обстоятелства е придобит.
При
горното от фактическа страна съдът намира от правна следното:
По
иска с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Съгласно
чл.9 ЗЗД страните по договор могат свободно да определят неговото съдържание,
доколкото то не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави. Добрите
нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи
принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. Договор,
сключен в накърняване на добрите нрави е нищожен на основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД и не поражда правно действие.
Възмездния
характер на договора за покупко-продажба предпоставя
имуществено разместване чрез изпълнението на насрещни престации,
чието съдържание и еквивалетност се определят по
волята и съобразно интереса на страните. Именно с оглед свободата на договаряне
за действителността му законът не поставя изискване насрещните престации да са напълно еквивалентни, но неравенството в
тях може да послужи като основание за нищожност, когато е толкова съществено, че противоречи на
добрите нрави.
Според
Решение № 1444/04.11.1999г. по гр.д. № 753/1999г. на ВКС, II г.о., нарушаване на добрите нрави има само при
прекрачване на разумната граница на договорната свобода по чл.9 ЗЗД и при
такова съществено разминаване, при което не може да се предположи, че договор
би бил сключен-пренебрежимо малка или почти нулева насрещна престация.
Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата
разлика в престациите. Така в решение Решение №
615/15.10.2010г. по гр.д. №1208/2009 г. на ВКС, ІІI г.о. е прието, че нищожност е налице поради дванадесет пъти по-ниска цена
от пазарната, а в Решение № 119/22.03.2011г. по гр.д. № 485/2010г. на ВКС, І г.о.
при двадесет и осем пъти по-ниска цена.
Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на
еквивалентност в насрещните престации. По абстрактен
и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната
нееквивалентност в Решение № 452/25.06.2010г. по гр.д. № 4277/2008г. на ВКС, І
г.о. Според него съгласно чл. 9 ЗЗД страните имат свобода на договарянето,
която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от
добрите нрави. Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде
по-ниска от данъчната оценка. В същото време, понятието добри нрави предполага
известно съответствие на насрещните престации и при
тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. В практиката на ВКС /Решение № 452/25.06.2010г. по гр. д. №
4277/2008г., I г.о.; Решение № 615/15.10.2010г. по гр.д.№ 1208/2009г.,III г.о.;
Решение № 119/22.03.2011г. по гр.д. № 485/2010г., I г.о., Решение №
24/09.02.2016г. по гр. д. № 2419/2015г., III г.о. и др./ се посочва, че
неравностойността би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса
на престация, като отклонението на договорената
продажна цена от обичайната пазарна стойност на имота, респективно заплащането
на цена близка или под данъчната оценка, не може само по себе си във всички
случаи да обуслови извод за нееквивалентност, който да съставлява нарушение на
добрите нрави и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1, предл. 3 ЗЗД.
В
случая продажната цена е определена на 73 300лв., която стойност е близка
до данъчната оценка за имота към деня на договора и не се различава драстично
от пазарната му стойност от 84 299лв. към същия този момент според заключението
на вещото лице. Поради това не е налице съществена нееквивалентност в престациите до степен накърняваща добрите нрави, поради
което искът с правно основание по чл.26, ал.1, предл.3
ЗЗД е следва да се отхвърли като неоснователен.
По
иска с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД.
Липса на съгласие е налице,
когато волеизявлението е направено при съзнавана липса на съгласие, т.е. без
намерение за обвързване и като тежък порок на договора води до неговата
нищожност.
Представения по делото нотариален
акт съставлява официален документ по смисъла на чл.179, ал.1 ГПК и се ползва с
обвързваща съда материална доказателствена сила
относно удостоверените в него обстоятелства, в частност съгласието на ищеца да
сключи с ответника договор за покупко-продажба на имота. Така обективираното съгласие не се опровергава от показанията на
св.К., според които нямал намерение да продава имота, а само да го ипотекира с
цел получаване на банков кредит за бъдещ бизнес. От една страна, тези показания
се различават от наведените в исковата молба обстоятелства, при които е бил
подписан нотариалния акт. От друга страна, ищецът не оспорва личното си явяване пред нотариуса и
полагането на подписа за продавач, без твърдения при изповядване на сделката да
са били нарушени правилата в нотариалното производство и конкретно чл.579, ал.1 ГПК относно задължението за прочитане съдържанието на акта. Предвид това не
може да се приеме за доказано, че действителната му воля е била различна от изразената
в нотариалния акт, поради което и не е налице основание за прогласяване на
договора за нищожен поради липса на съгласие по чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД.
По иска с правно основание чл.40 ЗЗД.
Разпоредбата на чл.40 ЗЗД
постановява, че договорът не произвежда действие, ако представителят и лицето,
с което той е договарял са се споразумели
във вреда на представлявания. Нормата предпоставя
наличие на споразумение за увреждане между представителя и третото лице, така
също и учредена от представлявания валидна представителна власт и действие на
представителя в рамките на тази власт. Недействителността по чл.40 ЗЗД е
уредена за да защити упълномощителя от възможна
злоупотреба с доверието му от страна на пълномощника и закриляйки същевременно
интересите на третото добросъвестно лице, което е договаряло с пълномощника.
В случая ищецът не е действал
чрез свой упълномощен представител, а лично участвал при сключването на
договора, което изначално изключва приложението на чл.40 ЗЗД. Превеждането на
продажната цена по банковата сметка на трето за сделката лице е станало при
изрично заявена воля от негова страна.
По иска за унищожаемост
с правно основание чл.29 ЗЗД.
Съгласно чл.29 ЗЗД измамата е основание за унищожение на
договора, когато едната страна е била подведена от другата да го сключи чрез
умишлено въвеждане в заблуждение. Когато измамата изхожда от трето лице,
измамената страна може да иска унищожението на договора само ако при
сключването му другата страна е знаела или не е могла да не знае за нея.
За уважаването на този иск е необходимо да се докаже, че
ответникът е създал и поддържал у ищеца
невярна представа относно характера и последиците на сделката, а именно, че ще бъде сключен договор за учредяване на ипотека върху собственото на ищеца
жилище, вместо в действителност имотът продаден и цената получена от трето
лице.
Доказателства за твърдяното от ищеца поведение на
ответника, довело до опорочаване волята му, по делото не са събрани. Липсват и такива
за специфични лични психически и емоционални характеристики на ищеца, които да
способстват и/или улесняват изграждането на неверни представи у него относно
предмета и последиците на договора преди неговото сключване. Сериозното влошаване на здравословното му състояние след сключване на
договора, както и показанията на св. К., че ищецът не е имал намерение да
продава имота, съответно не могъл да обясни по какъв начин се е разпоредил с него
и защо е бил отстранен не са достатъчни за да обосноват по несъмнен начин
осъществяването на измама от ответника и/или трето лице, която да бъде
основание за унищожаване на договора. Както бе посочено плащането на цената не
на продавача, а на трето за облигационното правоотношение лице е било
осъществено по изричното съгласие на самия ищец. Като неоснователен и този,
съединен в условията на евентуалност иск, подлежи на отхвърляне.
Ответникът не е направил разноски в производството по
делото. Представляван е от упълномощени адвокати въз основа писмено пълномощно,
но липсват доказателства за уговорено и платено адвокатско възнаграждение,
респ. няма данни процесуалното представителство да е било осъществено безплатно
по чл.38, ал.1 ЗА, поради което ищецът не дължи заплащането на разноски по
чл.78, ал.3 ГПК на ответника.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от А.М.В., ЕГН **********,
с адрес ***, ж.к.******и съдебен адрес ***, против Б.С.С.,
ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес ***, офис 3, установителен
иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор от
28.09.2017г. за покупко-продажба на недвижим имот-Апартамент № 21,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.1005.34.3.21, находящ се в гр. София, ж.к. ******, с площ от 74.77кв.м.,
състоящ се от две стаи, хол, кухня и обслужващи помещения, при съседи: изток-ул.Чужденец,
запад-ул.Химитлийски проход, север-стълбище и
държавен апартамент, юг-ул. Метличина поляна, заедно с мазе № 22 с площ от
8кв.м. и 5.05 % ид.ч. от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото, на което е изградена, обективиран
в НА № 92, том ІІІ, рег.№ 13478, дело № 459/2017г., поради противоречие с
добрите нрави, както и съединените в условията на евентуалност искове за
прогласяване нищожността на същия договор поради липса на съгласие с правно
основание чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД, прогласяване недействителност поради споразумяване
във вреда на представлявания с правно основание чл.40 ЗЗД и конститутивен
иск за унищожаемост поради измама на основание чл.29 ЗЗД.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от
връчване препис на страните.
СЪДИЯ: