№ 56
гр. Кърджали, 16.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОС - К., I. СЪСТАВ, в закрито заседание на шестнадесети ноември през
две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Веселина Ат. Кашикова Иванова
Членове:Мария К. Дановска
Васка Д. Халачева
като разгледа докладваното от Веселина Ат. Кашикова Иванова Въззивно
гражданско дело № 20215100500171 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 438 ГПК.
Подадена е жалба от А.Б.И. от с. Р., общ. К. против Постановление за
възлагане на недвижим имот изх. № 65267/20.09.2021г. по изп. дело №
124/2017 г. по описа на ЧСИ рег. № * Р. С., с район на действие ОС - К..
Жалбодателят сочи, че на 27.09.2021 г. е получил уведомление /изх.№
65294/20.09.2021 г./ от ЧСИ Р. С., че имот, негова собственост и на съпругата
му, е продаден на публична продан и че е изготвено постановление за
възлагане, което може да обжалва. Сочи, че не му е връчено постановление за
възлагане, но обжалва същото. Сочи, че от самото образуване на изп. дело №
20178120400124 по описа на ЧСИ Р. С. са извършени множество нарушения
във връзка с продажбата на магазин за мебели с идентификатор № *. Твърди,
че първата продан е започнала с цена по-ниска от данъчната оценка. Твърди,
че многократно са били извършвани пазарни оценки, които са били в пъти по-
ниски и от най- ниските пазарни еквиваленти. Сочи, че за извършените
нарушения е сезирана прокуратурата и се извършва проверка по случая.
Сочи, че ЧСИ Р. С. многократно е нарушавал разпоредбите на чл. 485 от ГПК
и чл. 494 от ГПК, както и че е налице неспазване на § 73 от ПЗР към ЗИДГПК
ДВ. бр. 86 от 2017 г. - пазарните оценки са многокатно по-ниски от данъчната
оценка. Сочи, че са нарушени разпоредбите на Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение, обявено с решение на
Народното събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците. С
жалбата е направено искане за спиране на изпълнението на основание чл. 438
1
ГПК. Същото се обосновава с оглед твърдението, че се извършва проверка от
прокуратурата и с настъпването на непоправими последици. Жалбодателят
моли съда да постанови съдебен акт, с който да отмени издаденото
постановление за възлагане и да постанови спиране на изпълнителните
действия.
В срока по чл. 436, ал.3 ГПК писмени възражения от взискателя
„А.Б.Б.“ АД не са подадени.
Частен съдебен изпълнител с рег. № * Р. С., район на действие ОС - К.,
е изложил мотиви съгласно чл.436, ал.3 ГПК, в които излага съображения за
неоснователност на жалбата.
Окръжният съд, като обсъди доводите, изложени в жалбата, приема за
установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 436, ал. 1 ГПК от длъжник в
изпълнително производство против действие на съдебния изпълнител,
подлежащо на обжалване, поради което е процесуално допустима и следва да
се разгледа по същество.
По искането за спиране на изпълнението на основание чл. 438 ГПК,
съдът се е произнесъл с Определение № 175/28.10.2021 г., с което го е оставил
без уважение, като неоснователно.
От приложеното копие на изпълнително дело № 124/2017 г. по описа на
ЧСИ Р. С. с рег. № * и район на действие ОС - К. се установява, че същото е
било образувано на 20.03.2017 г. по молба на взискателя „А.Б.Б.” АД гр. С.
чрез представител по пълномощие, въз основа на приложен към молбата
изпълнителен лист от 20.10.2016 г. на РС - К., издаден срещу жалбодателя и
В. А. И. за солидарно заплащане на сумата в размер на 158662.57 лв., от които
главница в размер на 112781.40 лв. по договор за ипотечен кредит „жилище”,
просрочени лихви в размер на 12333.14 лв., наказателни лихви в размер на
6508.72 лв., неустойки в размер на 16750.44 лв., просрочени
преструктурирани лихви, разходи за подновяване на ипотека, ведно със
законната лихва върху главницата до изплащане на вземането и деловодни
разноски.
За образуване на изпълнителното дело са изготвени покани за
доброволно изпълнение изх. № 20486 от 04.04.2017 г. и изх. № 20465 от
04.04.2017г., връчени на длъжниците. По молба на взискателя са наложени
обезпечителни мерки. Изпълнението е насочено срещу ипотекирания в полза
на банката недвижим имот, представляващ магазин за мебели с
идентификатор № *, собственост на длъжниците.
От материалите по изпълнителното дело се установява, че
2
недвижимият имот е описан и изнасян на публична продан дванадесет пъти,
обявявани за нестанали. След последната дванадесета публична продан е
изготвена нова оценка на имота от вещо лице, определено от съдебния
изпълнител, което е оценила имота на 314 800.00 лв. По възражение вх. №
39806/02.12.2020г., подадено от длъжника, по изпълнителното дело е
изготвено повторно заключение вх. № 42188/21.12.2020 г., оценило имота на
657 304.00 лв. С констативен протокол изх. № 69704/22.12.2020 г., съгласно
чл. 485, ал. 3 и ал. 4 ГПК е определена началната цена на имота – 388 841.60
лв., като средно аритметична стойност от двете оценки.
С обявление за публична продажба на недвижими имот изх. №
48382/13.07.2021 г., е обявена нова публична продан за времето от 09.08.2021
г. до 09.09.2021 г. След провеждането й (тринадесета по ред), за купувач на
имота е обявен Е. И. А., предложил цена от 390 000 лв..
След внасяне на предложената цена от купувача в срока по чл. 492, ал. 3
от ГПК, като е приспаднат внесения задатък, с Постановление за възлагане на
недвижимия имот изх. № 65267/20.09.2021 г., имотът е възложен на купувача
Е. И. А., за което длъжникът А.Б.И. е уведомен на 27.09.2021г.
На 30.09.2021 г. е подадена жалба против така изготвеното
постановление, предмет на настоящото производство.
Съгласно чл. 435, ал. 3, изр. второ от ГПК, постановлението за
възлагане може да се обжалва от длъжника, поради това, че наддаването при
публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е
възложено по най-високата предложена цена. Прието с ТР № 2/2013 г. от
16.06.2015 г. по т.д. № 2/2013 г. на ОСГТК на ВКС по въпросите на
изпълнителното производство е, че: „При действието на отменения ГПК, при
обжалване на постановлението за възлагане, на проверка от съда подлежаха
всички предхождащи изпълнителни действия от връчването на поканата за
доброволно изпълнение през несеквестируемостта, оценката на имуществото,
разгласяването и провеждането на проданта и обявяването на купувача до
самото възлагане. При действието на новия ГПК постановлението за
възлагане може да бъде обжалвано само поради това, че наддаването при
публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е
възложено по най-високата предложена цена“.
От приложените материали в копието на изпълнителното дело относно
проведената от 09.08.2021 г. до 09.09.2021 г. публична продан: приемно-
предавателен протокол от 10.09.2021 г. между деловодител СИС при РС - К. и
ЧСИ; плик – наддавателно предложение; наддавателно предложение от Е. И.
А.; вносна бележка за внесен задатък в размер на 38 961.93 лв.; декларация и
3
протокол за обявяване на постъпилите наддавателни предложения за купувач
от 10.09.2021 г., съставен от ЧСИ Р. С., се установява, че за извършваната
продажба е постъпило едно наддавателно предложение, а именно от Е. И. А.,
с предложена цена 390 000 лв., която надхвърля първоначалната цена на
публичната продан от 388 841,60 лв. Последната е формирана като средно
аритметична стойност от изготвената оценка на вещото лице по новата
тринадесета по ред публична продан, назначено от съдебния изпълнител и от
оценката, изготвена след възражение на длъжника-жалбодател, по реда на чл.
485, ал. 2 ГПК. Видно от протокола за обявяване постъпилите наддавателни
предложения за купувач от 10.09.2021 г., за такъв е обявен единственият
участник и наддавач, а именно Е. И. А.. Установява се от приложеното
извлечение от банковата сметка на ЧСИ Р.Сираков, че на 20.09.2021 г. (в
срока по чл. 492, ал. 3 ГПК), че същият е внесъл предложената от него цена,
като е приспаднал внесения задатък.
Във връзка с така установеното, не е вярно и не съответства на данните
по изпълнителното дело, че първата продан е започнала с цена по-ниска от
данъчната оценка. За начална цена на тази първа публична продан е била
обявена данъчната оценка на имота. Съгласно задължителните указания на
цитираното по-горе ТР № 2/2013 г. от 16.06.2015 г. по т.д. № 2/2013 г. на
ОСГТК на ВКС, за определяне на цена на изнесен на публична продан имот
при трета публична продан поради нестанали първа и втора такава, нови
правила, или критерии за определянето й от съдебния изпълнител не са
уредени, поради което следва да се приеме, че новата начална цена ще се
определи отново по правилото на чл. 468 ГПК. Така, в мотивите на решението
се приема, че: „…невъзможността имотът да се продаде на първата и втората
продан явно сочи, че при определянето на неговата стойност (за нуждите на
първата продан) не са съобразени средните пазарни цени за съответния район,
характеристиката, вида и състоянието на конкретния имот или използваните
начини (например пазарен, приходен и други) и методи на остойностяване
(например метод на пазарните аналози, на приходите, метод за определяне на
ликвидна цена и други) не са подходящи. Тези обстоятелства и изминалият
период от време от първоначалното остойностяване на имота до искането за
нова трета по ред продан налагат да се отчетат отново реалните условия на
пазара на недвижими имоти в съответния район, състоянието и вида на имота,
способността имотът да се продаде в сравнително кратки срокове, да се
4
съобразят евентуално настъпилите инфлационни процеси и други пазарни
фактори при определяне на стойността на имота по реда на чл. 468, ал. 2 ГПК
и определяне на новата начална цена за третата продан по правилото на чл.
468, ал.1 ГПК от съдебния изпълнител. Определянето на нова начална цена не
означава намаляване до краен и нереален размер на цената, а предполага
такава начална цена, която да позволи постъпването на наддавателни
предложения така, че да се постигне реална пазарна цена, на която
имуществото да бъде осребрено“. Предвид това, следва да се приеме, че
проведената тринадесета по ред публична продан, е нова публична продан,
при която следва да се извърши нова оценка на имота, и което е сторено по
изпълнителното дело, а след оспорването й от длъжника и изготвяне на
оценка от вещо лице, посочено от него, за начална цена е обявена средната
аритметична стойност от двете оценки.
Предвид изчерпателно посочените в разпоредбата на чл. 435 ал. 3 ГПК
основания за обжалване на постановлението за възлагане от длъжника, а
именно: наддаването да не е извършено надлежно или имотът да не е
възложен по най-високата предложена цена, в ТР №2/ 26.06.2013 г. на ОСГТК
на ВКС са дадени задължителни указания относно съдържанието на
понятията „наддаването да не е извършено надлежно“ и „имуществото да не е
възложено по най-високата предложена цена“. Посочено е, че когато съдът
преценява наличието на тези две основания за незаконосъобразност на
постановлението за възлагане, трябва да провери дали са спазени
изискванията на чл. 489 ГПК и чл. 490 ГПК относно наддавателните
предложения и лицата без право да наддават, и дали са спазени изискванията
на чл. 492 ГПК относно обявяването на купувач. В мотивите на същото
ТР изрично е посочено, че действията на съдебния изпълнител, като
изпращане на ПДИ, оценка на имуществото и разгласяване на проданта,
подготвят, но не са част от наддаването, поради което излизат вън от
предмета на проверката при обжалване на постановлението за възлагане.
Освен това е посочено, че не всеки етап на публичната продан на недвижим
имот подлежи на преценка от съда при обжалване на постановлението за
възлагане. Описът на имота (чл. 483 и чл. 484 от ГПК), определянето на
началната цена за публичната продан (чл. 485 от ГПК), определянето на
пазач на имота (чл. 486 от ГПК), не подлежат на съдебен контрол. На такъв
подлежи обявяване на проданта (чл. 487 от ГПК), наддавателните
5
предложения, лицата без право да наддават (чл. 489 и чл. 490 от ГПК) и
обявяването на купувач (чл. 492 и чл. 493 от ГПК).
Така надлежното извършване на наддаването предполага спазването на
следните правни норми: наддавателното предложение трябва да бъде
подадено в запечатан плик, в който да бъде представена разписката за
внесения задатък и предложената цена да бъде посочена с цифри и думи (чл.
489 ал. 2 ГПК ); наддавателното предложение трябва да се подаде в
канцеларията на районния съд до края на работното време в последния ден на
проданта (чл. 488 от ГПК; чл. 489 ал. 4 и ал. 5 ГПК); наддавателното
предложение трябва да се отрази във входящ регистър на районния съд (чл.
489 ал. 4 ГПК); наддавателното предложение трябва да бъде направено от
лице, което има право да наддава, за цена над началната, но не повече от 30%
(чл. 489 ал. 6 и чл. 490 ал. 1 ГПК). Обявлението за проданта трябва да бъде
разгласено по реда на чл. 487 ал. 2 и ал. 3 от ГПК. Това е необходимо, тъй
като участниците в публичната продан трябва да знаят кога ще започне и кога
ще приключи проданта (с оглед своевременното подаване на наддавателните
предложения), началната цена на проданта, размера на задатъка, който трябва
да бъде внесен и деня за обявяване на купувача, както и за спазване на срока
по чл. 492 ал. 3 ГПК за внасяне на предложената цена от лицето, което е
обявено за купувач. В противен случай съдебния изпълнител не може да
издаде постановление за възлагане (чл. 496 ал. 1 ГПК във вр. с чл. 492 ал. 3
ГПК).
При извършената служебна проверка окръжният съд не установи да е
допуснато нарушение на което и да е от посочените по-горе изисквания при
проведената от 09.08.2021 г. до 09.09.2018г. публична продан, респ. при
възлагането на имота, тъй като: публичната продан е надлежно обявена
по реда на чл. 487 ал. 1 ГПК и разгласена по реда на чл. 487 ал. 2 и ал. 3 ГПК
(стр. 1075 - 1133 от изп. дело). Наддавателното предложение, направено
от участника Е. И. А. в пълна степен отговаря на изискванията на чл. 489
ГПК и чл. 490 ГПК (стр. 1131 от изп. дело). Обявяването на купувача е
извършено по правилата на чл. 492 ал. 1 и ал. 2 ГПК (стр. 1134-1136 от изп.
дело ). Същият е бил единствен участник и наддавач в публичната продан и е
предложил цена над първоначално обявената, но не повече от 30%.
Постановлението за възлагане е съставено след като купувачът е внесъл в
срока по чл. 492 ал. 3 от ГПК предложената от него цена, като е приспаднал
6
внесения задатък (л. 1149-1150 от изп.д.).
Или, изводът, който следва да се направи, че публичната продан е
извършена надлежно и имуществото е възложено по най-високата
предложена цена.
Както вече се посочи в настоящия съдебен акт, определянето на
началната цена за публичната продан (чл. 485 от ГПК) не подлежи на съдебен
контрол. На такъв подлежи отказът на съдебния изпълнител да извърши нова
оценка по реда на чл. 468, ал. 4 и чл. 485 ГПК (чл. 435, ал. 2, т. 4 ГПК).
Що се отнася до приложението на параграф 73 от ПЗР към ЗИДГПК,
състав на окръжния съд се е произнесъл с влязло в сила решение №
155/06.12.2017 г. по в.гр.д. № 236/2017 г. по повод жалба на настоящия
жалбоподател във връзка с определената начална цена при обявена трета
публична продан след нестанали първа и втора. Изречение второ на
разпоредбата е достатъчно ясно относно приложимия ред при определяне на
начална цена на нова продажба в резултат на обявени за нестанали предходни
продажби, който ред е приложен съответно и спазен при провеждането на
публичната продан, предмет на настоящото обсъждане.
Видно от материалите по изп.дело, за времето на обявено извънредно
положение, изпълнителното производство е било спряно (протокол изх. №
18763/20.03.2020 г. – л. 931 изп. дело). Нова публична продан е била
насрочена след отпадане на забраната, въведена със ЗМДВИППП, обявено с
решение на НС от 13 март 2020 г. (обявление изх. № 29137/01.07.2020 г. – л.
945 от изп.дело.). Постановлението за възлагане, предмет на настоящото
обжалване, безспорно е акт, издаден в проведена публична продажба след
отпадане на забраните, въведени с посочения закон.
По изложените съображения жалбата срещу Постановлението за
възлагане на недвижим имот от 20.09.2021 г. е неоснователна и следва да се
остави без уважение.
Водим от изложеното, ОС - К.
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ подадената от А.Б.И. от с. Р., общ. К.
жалба вх. № 1295/11.10.2021 г. срещу Постановление за възлагане на
7
недвижим имот изх. № 65267/20.09.2021 г. по изп. дело № 124/2017 г. по
описа на ЧСИ рег. № * Р. С., с район на действие ОС - К., като неоснователна.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8