Р Е Ш Е Н И Е
№ 04.03.2021 г. гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненски районен съд гражданско отделение
на четвърти февруари
две хиляди двадесет и първа година
В открито съдебно заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРТИН СТАМАТОВ
при секретар Ана Ангелова
Като разгледа докладваното от съдията Стаматов
гражданско дело №
16004 по описа за 2019 г.
И за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава "ХVІІІ -та" вр. глава
"ХІІІ-та" от ГПК.
Делото е образувано въз основа на отделена
за разглеждане на основание чл. 211, ал. 2 ГПК насрещна искова молба подадена по
гр.д. 3465/2019г. на ВРС от „П.“ ООД, ЕИК *** по гр.д. № на ВРС, с която претендира да
бъде осъдено „Б.н.с.3“ ЕООД, ЕИК **** да му заплати сумите, както следва:
- 400
лева, дължима цена по устен договор от 10.01.2014г. за наем на два броя
паркоместа в парцел с идентификатор 10135.1507.1050 по КККР на гр. ****, одобрени със заповед № ****. на изп. директор на АГКК, за периода от януари 2014г. до
септември 2019г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на задължението, както и да му върне дадени
във връзка с този договор два броя ключове с дистанционни за достъп до
паркинга.
- 120
лева, представляваща дължими разходи за консумирани *** услуги съобразно писмен договор за наем
на недвижима вещ от 10.01.2014г. - магазин и допълнително помещение към него на
адрес гр. ***а, ул. „***“ №*, за периода януари 2017г. – януари 2018г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане на задължението.
- 727,51 лева, представляваща дължими разходи за консумирана електроенергия
съобразно писмен договор за наем на недвижима вещ от 10.01.2014г. - магазин и
допълнително помещение към него на адрес гр. ***, ул. „***“ №*, за периода 12.09.2018г. –
12.12.2018г., ведно със законната лихва
от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
задължението
В исковата молба се сочи, че между между ищецът като наемодател и ответника като наемател
бил скючен писмен договор от 10.01.2014г. за наем на недвижима вещ – магазин/офис и допълнително
помещение към него на адрес гр. ***, ул. „***“ №* за срок от 2 години, продължен с писмен
анекс от 05.01.2016г. до 31.12.2017г. След изтичане на уговорения допълнителен
срок наемателят продължил да използва вещта със знанието и без
противопоставянето на наемодателя. В периода на договора наемателят не заплатил
дължими консумативи за отдадената под наем вещ – ел. енергия в размер на 727,51
лв. за периода 12.09.2018г. – 12.12.2018г. и ВиК услуги в размер на 120 лв. за
периода от януари 2017г. до януари 2018г. По устен договор от 10.01.2014г.
ищецът като наемодател предоставил на ответника като наемател два броя
паркоместа в парцел с идентификатор 10135.1507.1050 по КККР на гр. ****, одобрени със заповед № ****. на изп. директор на АГКК при уговорена цена от 100 лв.
на месец на паркомясто. Тези паркоместа и автомобилите на ответника, които имат
достъп до паркинга били посочени в писмено съглашение от 19.09.2017г. между
собственика на ПИ – държавата, чрез Областен управител. По този договор
ответникът не заплатил дължимата наемна цена за периода от януари 2014 г. до
септември 2019г. - общо 11 400 лв. и не върнал двата броя дистанционни,
осигуряващи достъп до паркинга. Претендират се разноски.
В срока по
чл.131, ал.1 от ГПК ответникът
е депозирал отговор на исковата молба,
в който се поддържат доводи за неоснователност на исковете. Оспорва наличието на устен договор от 10.01.2014г. за
наем на недвижима вещ – два броя паркоместа в парцел с идентификатор
10135.1507.1050 по КККР на гр. **** одобрени със заповед № ****. на изп. директор на АГКК при уговорена цена от 100 лв.
на месец за паркомясто. Сочи, че с писмения договор от 10.01.2014г. за наем на
недвижима вещ - магазин/офис и допълнително помещение към него на адрес гр. ****, ул. „*** №* му е предоставено и едно паркомясто, като цената за него е част от общо уговорения
по договора размер от 500 лв. Това паркомясто било посочено и в съставения от
страните приемо-предавателен протокол при влизане в сила на договора. Оспорва
съглашението между ищеца и трето лице – Областен управител като неотносимо.
Твърди, че след прекратяване на писмения договор за наем от 28.11.2018г. не е
използвал паркинга. Възразява за изтекла погасителна давност относно тези суми.
Досежно предявявеното искане за връщане на два броя дистанционни сочи, че те и
монтираната по време на договора за наем автоматична врата към паркинга са
платени от наемателя при уговорка сумата да му бъде върната от наемодателя.
Последният не е изпълнил това свое задължение и ответникът се позовава на право
на задържане на тези вещи до заплащане на задължението от страна на ищеца.
Досежно претендираните консумативни разходи сочи, че с анекс ит 05.01.2016г. към
писмения договор за наем страните са уговорили всички консумативи да бъдат за
сметка на наемодателя. С писмено потвърждение от 04.10.2018г. ищецът „*****“ ЕООД признал липсата на задължения между
страните. Оспорва потреблението, посочено от ищеца, и заплащането му на
съответните дружества – доставчици на тези услуги. Претендират се разноски.
Съдът,
след преценка на представените по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:
От писмените доказателства - нотариален акт № *****.;
нотариален акт № *****.;
нотариален акт № ***., ведно
със скица на поземлен имот № ***. и схема
№ ****.; договор за наем от
10.01.2014г. с приложение - протокол към него и Анекс от 05.01.2016г.; Споразумение
от 19.09.2017г.; потвърждение за разчети от 04.10.2018г.; застрахователна
полица „Защитено имущество“ № 181308020000649403/18.01.2018г.; справки за
фактури и плащане за период, издадени от ***; РКО №
007/21.12.2018г.; Фактура № **********/11.10.2016г.; Фактура №
**********/11.10.2016 г., се установява, че: на 14.01.2014г. между
„П.” ООД с ЕИК ****** – наемодател и „Б.н.с.3” ЕООД с ЕИК ****– наемател, бил сключен писмен
договор за наем, по силата на който наемодателят предоставил за ползване на
наемателя недвижима вещ - магазин и допълнително помещение към него на адрес
гр. Варна, ул. „Одесос“ №3 срещу месечна наемна цена в размер на 500 лева за
срок от 24 месеца, който изтичал на 10.01.2016г. Падежът за плащане на наемната
цена е определен от 1 до 10 число на всеки месец. Наемателят е поел задължение
да заплаща и консумативите за имота. Към договора бил подписан и
приемо-предавателен протокол, в който били описани вещите, с които бил
оборудван обектът, предмет на договора. Към тях било описано и че обектът
използвал едно паркомясто. С анекс от 05.01.2016г. срокът на договора бил продължен
до 31.12.2017г., като с него било уговорено, че занапред консумативните разходи
остават в тежест на наемодателя. През 2016г. била монтирано дистанционно
управление на врата с електронен механизъм в парцел с идентификатор
10135.1507.1050 по КККР на гр. *** одобрени със
заповед № *****. на изп. директор на АГКК, с
административен адрес гр. **** ул. „****“ №*, в която се намира процесния
обект, отдаден под наем. Монтажът на тези дистанциони
управления, възлизащ на сумата от 900 лв., бил заплатен от „Б.н.с.3“ ЕООД н.
изпълнител ЕТ „**** ***“.
От приетото заключение по ССчЕ
се установява, че дължимата реална пазарна наемна цена на едно паркомясто с
местоположение в гр. **** ул.
„****“ № * на месец е 100 лв.
Изпълнителят по договор за доставка на врати ЕТ „*****“ е осчетоводил фактури №
405/11.10.2016г. и № 406/13.10.2016г., както и извършените по тях плащания на
обща стойност 900 лв. Не може да се определи кои фактури, издадени от „****“ ЕАД, са за търговски обект –
магазин, намиращ се в гр. ****, ул. „***“ № *. Процесният
магазин няма партида за водоснабдяване, като в съседен обект в същата сграда има партида на името на „****“ ООД. Няма данни за заплатени
от това дружество доставени услуги на ***.
Въз основа на така установените факти, Варненският районен съд, като съобрази приложимия закон, приема от правна страна следното:
Предявени са осъдителни кумулативно съединени главни искове с правно
основание чл.232, ал.2, пр. 1 и пр. 2 от ЗЗД, и чл.232, ал.1 от ЗЗД.
Договорът за наем е регламентиран с
разпоредбите на чл. 228 – чл.
239 ЗЗД. Съобразно посоченото в тях се налага извода, че предметът му е предоставяне на вещ за временно ползване от наемодател на наемател,
срещу заплащане от
последния на определена цена. От това следва, че договорът за наем е двустранен, възмезден, консенсуален и поражда само право на
ползване. Предмет на договора може да бъде
всяка вещ, освен ако особеностите
й не позволяват това. Правата и задълженията на
страните са в корелативна връзка - правата на едната
от тях са
задължения за другата и обратно. В договора за наем (включително когато е писмен) следва да са индивидуализирани вещта, страните по него (наемодател и наемател), падежа за плащане на
наема, начинът, по който ще
се извършва и документът, издаван на наемателя за
платената сума. Задълженията на наемодателя са да предаде
на наемателя уговорената вещ годна за използване и да я поддържа в такова
състояние, като извършва по-значимите поправки и осигури
спокойно ползване на вещта от
наемателя. Съответно законоустановени задължения на наемателя са да плаща наема
в уговорения срок и по уговорения начин,
да пази наетата
вещ и да я върне на наемодателя след изтичане на
срока в състоянието, в което я е наел, както и да плаща разходите, свързване с
ползването на вещта. Освен изрично предвидените в закона права и задължения, е възможно да страните да уговорят и други
такива.
От горното следва, че уважаването на осъдителни
искове по чл. 232 ал.2 пр.І и пр.ІІ от
ЗЗД е свързано с
установяване на следните кумулативни предпоставки: валидно възникнало наемно правоотношение между страните и неизпълнение от наемателя на задължението му за заплащане на наемната цена и разходите свързани с
ползването на вещта. Съгласно правилото на чл. 154 ГПК за разпределение на доказателствената тежест в гражданския процес и наведените конкретни фактически
твърдения, в случая ищецът носи доказателствената
тежест за установяване на обстоятелствата относно наличието на валидни
облигационно правоотношение
с ответника по силата на сключен
договор за наем, че е изправна
страна по същия, т.е., че
е изпълнил задължението си да предаде
процесното дворно място за временно възмездно ползване за процесния
период, размера на дължимия наем
и настъпване на изискуемостта на задължението, стойността на консумираните от ответника ВиК
услуги и електроенергия за процесния период в офиса, датата, на
която задълженията за заплащане на
консумативните разходи са станали изискуеми и
заплащането им от наемодателя.
По делото няма спор, че на 10.01.2014г. между
страните е бил сключен писмен договор за наем на недвижима вещ - магазин и
допълнително помещение към него на адрес гр. **** ул. „****“ №*. Ответникът оспорва наличието на отделен устен
договор за наем на недвижима вещ – два броя паркоместа,
намиращи се в в парцел с идентификатор
10135.1507.1050 по КККР на гр***, одобрени със заповед № ****. на изп. директор на АГКК при
уговорена цена от 100 лв. на месец за паркомясто. От събраните по делото доказателства не се
установява наличието на твърдяния от ищеца устен договор с предмет две
паркоместа, нито евентуално размера на уговорената цена за тях. Отделно от
това, според приложения писмен договор за наем от 10.01.2014г. и приемо-предавателен
протокол към него е видно, че наемодателят предоставя на наемателя за временно
и възмездно ползване магазин, заедно с обособено помещение, пригодено за
живеене, находящо се на гр. ***, ул. „****“ № *, и с вещите, подробно описани
в приемо-предавателния протокол, като изрично в него е посочено, че наетият обект
използва едно паркомясто. В споразумението между ищеца и Областна управа на гр.
*** /съсобственик относно поземления имот, в който е
паркинга/ е уговорено разпределение на ползването му с посочване на лява част
откъм входа /за ищеца/ и останалата част /за Областна управа/, но не е посочено
по колко паркоместа включва всяка част. В това споразумение са посочени
три регистрационни номера, като за два от тях се установи, че са на автомобили,
собственост на ответника, но не се установи възможността за едновременно ползване
на тази лява част от паркинга от два автомобила, т.е наличието в имота на
повече от едно паркомясто, още по-малко – че тези два автомобила действително
са ползвали едновременно този паркинг. Дори и да се приеме за установено
наличието на ползване от ответника на още едно собствено на ищеца паркомясто, поради
недоказаното наличие на договор за наем по отношение на него, това би било
основание за обезщетение по чл. 59 ЗЗД, какъвто иск не е предявен по делото.
По изложените съображения
искът за наемна цена за две парткоместа следва да се отхвърли изцяло.
Относно иска за дължими суми
за разходи свързани с доставени до наетия по писмен договор обект - магазин и
допълнително помещение към него на адрес гр****, ул. „****“ № ** ВиК
услуги и електроенергия през горепосочения период, ответното дружество навежда
аргумент, че с Анекс към писмен договор за наем от 14.01.2014г., подписан от
страните на страните са уговорили, че
консумативните разходи остават в тежест на наемодателя. Съгласно чл. 232, ал.
2, пр. 2 от ЗЗД тези разходи са в тежест на наемателя, но предвид диспозитивния
характер на нормата, страните могат да уговорят друго, като са длъжни да
съобразяват поведението си с направените съгласно договора уговорки. Чл. 20а,
ал. 1 от ЗЗД изрично посочва, че договорите имат силата на закон за тези, които
са ги сключили. Ищецът не оспорва сключването на горепосочения анекс, като
доколкото изрично основава претенцията си на него и договора с твърдение, че
ползването на наетата вещ е продължило с неговото съгласие, предвид нормата на
чл. 236 ЗЗД макар и да е изтекъл срока им, те се считат за продължени за
неопределен срок. Отделно от това следва да се посочи, че ищецът не доказа твърдението
си, че са му начислени, респ., че е заплатил на съответните доставчици консумативни
разходи за електроенергия и ВиК услуги доставени до
наетия имот през процесния период. По изложените
съображения тези искове следва да се отхвърлят изцяло като неоснователни.
По отношение на иска за връщане
владението на два броя ключове с дистанционно, ответникът навежда аргументи, че
е упражнил право на задържане върху вещите поради непогасено задължение от
ищеца – собственик на процесния обект, изразяващо се в незаплащане на полезни разноски
за закупуване и монтиране на автоматична врата. Правото на задържане е предвиедно
в чл. 91 ЗЗД като субективно и акцесорно.
Лицето, упражняващо това право може да откаже връщането на вещ – движима или
недвижима на нейния собственик до заплащане на изискуемо вземане във връзка с
вещта – подобрения, разноски за запазване и поддържане или за вреди причинени
от вещта. Това право съществува само ако съществува и
вземането за подобрения или необходими разноски. В случая, в тежест на
ответника е да докаже, че е извършил полезни разходи за наетата вещ по писмен
договор, включващ паркомясто, изразяващи се в закупуване и монтаж на
автоматична врата и дистанционни към нея за достъп до паркинга. Полезни са тези
разноски, които имат характер на подобрения и увеличават стойността на вещта,
но не са направени с оглед нейното запазване. В тежест на ответника е да
докаже, че е направил полезните разноски, както и че е налице уговорка между
него и наемодателя да му възстанови същите. В настоящия казус ответникът доказа,
че е заплатил сумата от 900 лв. на изпълнителя по договор за доставка на врати ЕТ
„*****“, като последният е
осчетоводил фактури № 405/11.10.2016 г. и № 406/13.10.2016 г., както и
извършените по тях плащания, но не проведе пълно доказване по отношение на твърдяното
наличие на уговорка между него и наемодателя за възстановяване на така
направените разходи. Съдът не споделя становището на ответника, че посочените в
приложените от него фактури стоки и/или услуги касаят ремонти работи по см. на
чл. 231 ал. 2 ЗЗД на вратите към паркоместата, тъй като според описаното в тези
фактури те касят допълнителното вграждане на механизми
осигуряващи възможност за дистанционен контрол на ел. двигателите, задвижващи
входните врати – т.е това са подобрения. За извършването на подобрения от
наемателя обаче съгласно т. 8.2 от договора е необходимо писменото съгласие на
наемодателя. Такова не се твърди и не се доказа по делото. При наличието на
тази изрична уговорка, съобразно правилата на
чл. 9 и чл. 20 ЗЗД, и доколкото от така извършеното подобрение безспорно
се е ползвал наемателя за срока на договора, разходите за направата му следва
да останат за негова сметка. При изложените по-горе съображения иск за връщане
на два броя ключове с дистанционни за достъп до паркинг би бил основателен, ако
обаче се претендираше по установения безспорен писмен договор за наем, който
касае и едно паркомясто.
Ищецът изрично е заявил с писмена молба по делото /така е прието и с обявения
за окончателен доклад по делото/, че ги претендира по устния договор за наем,
който остана недоказан, поради което искът за връщане на вещи дадени по него в
държане на ответника-наемател, следва също да бъде отхвърлен.
На осн. чл. 78 ал. 3 от ГПК, направеното искане, представените писмени доказателства за
извършени разходи и списък по чл. 80 ГПК, ищецът следва
да заплати на ответника направените
в настоящото производство разноски в размер на 1150 лева,
съобразно приложения от него списък по чл. 80 ГПК и доказателство за реалното
заплащане на адвокатско възнаграждение от 1000 лева - договор за правна помощ и
150 лева депозит за провеждане на допуснатата съдебно-счетоводна експертиза.
Мотивиран от изложеното, ВРС
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от „П.” ООД с ЕИК ***** искове за осъждането н. „Б.н.с.3”
ЕООД, с ЕИК ***** да му заплати във връзка със
сключен между страните неформален устен договор от 10.01.2014г. за наем на два броя паркоместа, намиращи се в парцел с
идентификатор **** по КККР на гр. *****, одобрени със заповед № ****г. на изп. директор на АГКК на основание чл.232, ал.2, пр. 1 от ЗЗД
сумата от 11 400 лева,
представляваща дължима наемна цена, за периода от януари 2014г. до септември
2019г. в размер на 100 лева месечно за паркомясто, ведно със законната лихва от
предявяване на иска – 19.09.2019г. до изплащане на задължението и на основание чл.232, ал.1 от ЗЗД да му върне дадени по този устен договор за наем от 10.01.2014г. два броя
ключове с дистанционни за достъп до
паркинга в парцел с идентификатор **** по КККР на гр. ****, одобрени със заповед №
РД-18-98/10.11.2008г. на изп. директор на АГКК.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „П.” ООД с ЕИК **** иск за осъждането н. „Б.н.с.3”
ЕООД, с ЕИК ******* да му заплати на основание чл.232, ал.2, пр. 2 от ЗЗД по писмен договор за наем на недвижима вещ от
10.01.2014г. - магазин и допълнително помещение към него на адрес гр. ****, ул. „****“ №**, сумата от 120 лева, представляваща дължими разходи за консумирани *** услуги за периода януари 2017г. – януари
2018г., и сумата от 727,51 лева,
представляваща дължими разходи за консумирана електроенергия, за периода
12.09.2018г. – 12.12.2018г., ведно със законната
лихва върху сумите от предявяване на иска – 19.09.2019г. до изплащане на
задължението.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 3 ГПК „П.” ООД с ЕИК ****** да заплати н. „Б.н.с.3” ЕООД с ЕИК ***** сумата от 1150 лева представляваща съдебно-деловодни разноски по
настоящото дело.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: