№ 12191
гр. София, 10.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА
ТОШЕВА
при участието на секретаря НАДЕЖДА АЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА
Гражданско дело № 20211110127142 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. №
111179/21.04.2023 г./ на Етажна собственост в ****, представлявана от управителя „****“
ЕООД, срещу Е. П., с която са предявени осъдителни искове, както следва: за сумата от 1
366 лв. – месечни вноски за управление и поддържане на общите части на сградата за
периода от 01.11.2018 г. до 30.04.2021 г.; за сумата от 50.72 лв. – разходи за неотложен
ремонт на общи части за м. 12.2018 г. и м. 04.2020 г. Претендират се разноските по делото.
Ищецът твърди, че ответникът е собственик на офис № 1 в сградата. Излага, че за
периода от 01.11.2018 г. до 30.04.2021 г. той не е заплащал дължимите месечни вноски за
управление и поддръжка на общите части, определени по размер с решение на Общото
събрание, обективирано в Протокол от 18.10.2018 г. Сочи, че на това Общо събрание е
избрано дружеството „****“ ЕООД да извършва дейности по управление и поддържане на
общите части и е одобрен бюджетът на етажната собственост, във връзка с което е подписан
Договор от 01.11.2018 г., изменен с Анекс от 01.12.2019 г., като договорните отношения с
дружеството са продължени по силата на решение на Общото събрание по т. 3 от Протокол
от 21.01.2021 г. Сочи, че с решение на Общото събрание по т. 4 от Протокол от 21.01.2021 г.
е решено да се предприемат съдебни действия срещу неизрядните етажни собственици, сред
които е и ответникът.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответника Е.
Потнчек, с който предявените искове са оспорени по основание и размер. Моли за
отхвърляне на исковете.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна
страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 51, ал. 1 вр. чл. 48, ал. 8 вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС – за неплатени месечни
вноски за управление и поддържане на общите части на сградата, и с правна квалификация
чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС – за неплатени разходи за неотложен ремонт на общи части.
1
По иска с правно основание чл. 51, ал. 1 вр. чл. 48, ал. 8 вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС:
По този иск в тежест на ищеца е да докаже следните обстоятелства: 1) че ответникът е
собственик, ползвател или обитател на индивидуален обект в сградата в режим на етажна
собственост; 2) че на етажната собственост се дължат разходи за управление и поддържане
на общите части на сградата за исковия период, определени на основание взето решение на
Общото събрание на етажната собственост; 3) дължимата от ответника част от разходите
съобразно броя на собствениците, ползвателите и обитателите; 4) изискуемост на
процесното вземане.
В случая липсва спор между страните, че в процесната сграда има повече от три
самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик, поради което за
правоотношенията по управление на общите части намират приложение специалните
правила на ЗУЕС /по аргумент от противното от чл. 3 ЗУЕС/.
От Нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на парично
задължение № 44, том V, рег. № ****, дело № 716/2017 г. на нотариус Валери Манчев се
установява, че ответникът е придобил на 20.12.2017 г. собствеността върху офис № 1,
находящ се в ****. От справката от Агенция по вписванията на л. 7 е видно, че към
17.05.2021 г. липсват данни той да се е разпоредил с правото си на собственост, като такива
доказателства не са представени и от него. Ето защо съдът намира, че през исковия период –
от 01.11.2018 г. до 30.04.2021 г., П. е бил собственик на имота, като възраженията за
недоказаност на този факт са неоснователни.
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата. Легална дефиниция на „разходи
за управление и поддържане“ се съдържа в § 1, т. 11 ДР ЗУЕС – разходите за консумативни
материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и
контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление,
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за
управлението и поддържането на общите части на сградата. Именно такива се претендират в
случая – режийни разходи на етажната собственост и такси за управление.
Според чл. 48, ал. 8 ЗУЕС за поддържане на общите части на етажната собственост
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни
вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на Общото
събрание. Чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС възлага на Общото събрание на етажната собственост
компетентността да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят.
В случая се установява от писменото доказателство на л. 8 – 11 от делото, че на
18.10.2018 г. е проведено Общо събрание на етажната собственост. По т. 1 от дневния ред е
решено да бъде сключен договор за управление на етажната собственост с „****“ ООД за
сумата от 60 лв. месечно. Въз основа на това решение е сключен Договор за възлагане на
управление на етажна собственост от 01.11.2018 г. с „****“ ООД с предмет услугата
„професионален домоуправител“ за етажна собственост в ****, състояща се от 12
самостоятелни обекта, срещу което възложителят се е задължил да заплаща месечно
възнаграждение на изпълнителя в общ размер на 60 лв. на месец. По т. 4 от дневния ред на
същото Общо събрание е взето решение разходите за управление и поддръжка да бъдат
разпределени по равно според броя на самостоятелните обекти, като възлизат на 40 лв.
месечно на обект. Въз основа на решенията е изготвен Месечен бюджет на етажната
собственост за м. 11.2018 г., в който е предвидено, че за всеки самостоятелен обект се
дължат 45 лв. месечно, формирани като сбор от следните суми: 40 лв. – режийни разходи; 5
2
лв. – такса управление. С Анекс от 01.12.2019 г. е изменен размерът на възнаграждението за
услугата „професионален домоуправител“ на 84 лв. или по 6 лв. на всеки самостоятелен
обект.
От изложеното следва, че Общото събрание, проведено на 18.10.2018 г., е взело
решение по чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС за определяне на месечните вноски за управление и
поддържане на общите части, дължими от всеки етажен собственик, като от обсъдените
писмени доказателства е видно, че за периода от 01.11.2018 г. до 30.11.2019 г. вноската е
била по 45 лв. месечно, а за периода от 01.12.2019 г. до 30.04.2021 г. – по 46 лв. месечно.
При липса на данни за обжалването, отмяната или спирането на изпълнението на това
решение от съда, то обвързва всички етажни собственици, включително и ответника, на
основание чл. 11, ал. 4 ЗУЕС.
Ето защо съдът приема, че е налице влязло в сила решение на Общото събрание на
етажните собственици в процесната сграда, действащо и през исковия период, съгласно
което ответникът е задължен да заплаща към етажната собственост разходи за управление и
поддържане на общите части, както следва: по 45 лв. месечно – за периода от 01.11.2018 г.
до 30.11.2019 г.; по 46 лв. месечно – за периода от 01.12.2019 г. до 30.04.2021 г.
Следователно за П. е възникнало задължение за плащане на месечни вноски за управление и
поддържане на общите части за периода от 01.11.2018 г. до 30.04.2021 г. в общ размер на 1
367 лв.
На 21.01.2021 г. е проведено Общо събрание на етажната собственост, като по т. 4 от
дневния ред е решено да се заведат съдебни искове срещу собствениците със задължения
към етажната собственост над 300 лв., а в случай на необходимост да бъдат заведени и
осъдителни искове, в изпълнение на което са предявени исковете – предмет на настоящото
производство.
Ответникът не твърди и не доказва плащане на задължението.
Ищецът претендира вземане в по-малък от установения от съда размер, поради което
искът е изцяло основателен.
По иска с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС:
По този иск в тежест на ищеца е да докаже следните обстоятелства: 1) че ответникът е
собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост; 2) че е
извършен неотложен ремонт на обща част – асансьор; 3) припадащата се на ответника
съразмерно на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата част от
разходите за ремонтните дейности; 4) изискуемост на вземането.
По делото е доказано, че П. е собственик на офис № 1, намиращ се в процесната сграда
в режим на етажна собственост.
Ищецът претендира исковата сума като припадаща се на ответника част от
извършените разходи за неотложен ремонт на асансьора през м. 12.2018 г. и през м. 04.2020
г.
Асансьорът представлява обща част съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС.
Чл. 48, ал. 1 ЗУЕС предвижда, че ремонт, основно обновяване, реконструкция и
преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва
по решение на общото събрание на собствениците, но според чл. 49, ал. 1 ЗУЕС в случаи,
когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се нуждаят от
неотложен ремонт, с решение на управителния съвет /управителя/ незабавно се отпускат
финансови средства от фонда по чл. 50 /Фонд „Ремонт и обновяване“/. В § 1, т. 9 ДР ЗУЕС
понятието „неотложен ремонт“ е дефинирано като дейност за предотвратяване
разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или
части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до
опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до
3
нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради.
В случая от неоспорените от ответника писмени доказателства на л. 104 – 107 е видно,
че през м. 12.2018 г. асансьорът е блокирал поради счупена заключалка на автоматичната
врата. Поради това съдът намира, че по отношение на него е възникнала необходимостта от
неотложен ремонт, защото повредата е от естество да създаде опасност за живота и здравето
на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица. За повредата е уведомен член на
Управителния съвет /****/, който е одобрил извършването на ремонта. Дори да се приеме,
че неговото съгласие е достатъчно за извършване на разхода за неотложен ремонт, липсват
доказателства за реално извършване на ремонта и реално заплащане от етажната
собственост на сумата от 110 лв. за него, доколкото фактурата и фискалният бон на л. 138
касаят друг ремонт – от м. 06.2020 г.
По отношение на претендираната сума за извършен „авариен“ ремонт на асансьора
през м. 04.2020 г. не са представени никакви доказателства – нито за извършването на такъв
ремонт, нито за неговата неотложност, нито за одобряване извършването му по реда на чл.
49 ЗУЕС, нито за реалното извършване на разхода.
По изложените съображения искът с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС е
неоснователен.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 и ал. 8 ГПК на ищеца се дължат разноски съразмерно на
уважената част от исковете, а именно сума в общ размер на 598.64 лв., както следва: 54.64
лв. – държавна такса; 4.80 лв. – такса за съдебно удостоверение; 19.20 лв. – такса за
обявление в Държавен вестник; 424 лв. – депозит за особен представител; 96 лв. –
юрисконсултско възнаграждение.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е. П., гражданин на Съединени американски щати, роден на **** г. в Б., с
адрес: ****, офис № 1, да заплати на Етажна собственост в ****, представлявана от
управителя „****“ ЕООД, на основание чл. 51, ал. 1 вр. чл. 48, ал. 8 вр. чл. 6, ал. 1, т. 10
ЗУЕС сумата от 1 366 лв. – месечни вноски за управление и поддържане на общите части на
сградата за периода от 01.11.2018 г. до 30.04.2021 г., и на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 8 ГПК
сумата от 598.64 лв. – разноски по делото, като ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 6,
ал. 1, т. 9 ЗУЕС за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50.72 лв. – разходи
за неотложен ремонт на общи части за м. 12.2018 г. и м. 04.2020 г.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4