гр. Стара Загора, 01.02.2019 г.
Старозагорски районен съд,
гражданско отделение в публично заседание на двадесет и шести ноември, две
хиляди и осемнадесета година в състав:
при секретаря Т. Тенева като
разгледа докладваното от съдия Тенева гр.дело № 2745 по описа за 2017 г. за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 356 и сл.
от ГПК за защита и възстановяване на нарушено владение.
Ищецът И.И.Д.,
действащ в качеството си на управител и упълномощен представител на
собствениците в Етажна собственост на ул. „Ген. Столетов „ № 149, вх. Б в гр.
Стара Загора, чрез пълномощника си адв. Г. ***, твърди в исковата си молба, че
Етажната собственост, на посочения адрес, чрез собствениците на апартаменти във
вход „Б”, от много години ползват помещение с площ от около 25 кв.м. със
санитарен възел, находящо се непосредствено от север до входната врата на вх. Б,
който вход е от изток на целия осем етажен блок, находящ се на ул. „Ген.
Столетов“ № 149 в гр. Стара Загора. Помещението не съставлявало самостоятелен
обект по действащата КККР на гр. Стара Загора, а същото представлявало част -
югоизточната част от поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49 по КККР
на гр. Стара Загора, разположено на първи /партерен/ етаж от осем етажната
жилищна сграда, с вход на помещението от изток - до входната врата на вход Б;
при граници на помещението: от изток - поземлен имот с идентификатор
68850.513.521; от юг - стълбищна клетка на вход „Б”; от запад: магазин „Аскент”
и от север: северната част от поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49.
Твърди, че помещението е обща
част на блока и се е ползвало през годините от всички собственици на
апартаменти на вход Б по различни поводи. В същото помещение се провеждали и
общите събрания на етажната собственост на вход Б. От северна страна общото помещение
граничело с бивш клуб, който се стопанисвал от Община Стара Загора и нейни
фирми. Двете отделни помещения били разделени с масивна преградна стена,
изпълнена с тухлена зидария, мазилка и тапети по стените в общото помещение на
вход „Б“.
С протокол от 22.09.1994 г.
владението върху общото помещение било предадено от комисия при Община Стара
Загора на представители на живущите във вход „Б” на жилищния блок. От тази дата
до 03.01.2017 г. владението се осъществявало от етажните собственици във входа,
непрекъснато и необезпокоявано, като никой никога не е претендирал и заявявал
самостоятелни права спрямо това помещение до 17.11.2016г. На тази дата била
отправена нотариална покана до Димитрина П.П. /един
от собствениците на обект в етажната собственост/ и управителя на етажната
собственост на вход Б /който не е лицето вписано в поканата/ от първия ответник
- Р.В.Г., с която тя се легитимирала като нов собственик на бившия клуб,
закупен от нея с договор от Община Стара Загора и желаела да й се предаде /от етажната
собственост и/или Димитрина П./ държането на техния имот, който твърди да е
закупила и който според посоченото в поканата описание е бившият клуб с площ от
57,05 кв.м.
Видно от съставения на 30.11.2016
г. констативен протокол от нотариус Р.Б., Р.Г. била уведомена, че етажната
собственост и лично Димитрина П. не ползват бившия клуб, но Р.Г. предявила
претенции и към процесното помещение, описано по – горе, което е съседно на
закупения от нея от Община Стара Загора бивш клуб. Г. била уведомена, че това е
обща част на блока; че като такава е съсобствена само на притежателите на
жилища в този блок и тя е закупила друг съседен недвижим имот, но не и
претендираното от нея помещение. По причина, че претендираното помещение
представлява обща част на блока и че Р.В.Г. не е закупила същото помещение по сделката
с Община Стара Загора ѝ било отказано предаване на държане/владение,
както и заплащане на наем.
На 03.01.2017 г. във входа били
усетени силен шум и вибрации, породени от започнати основни строително -
ремонти дейности в помещението на бившия клуб. Етажните собственици се опитали
се да влязат в общото помещение през входната му врата /от изток/, но
установили, че на вратата от вътрешна страна е монтирана метална планка, която
препятства влизането. Тъй като шума идвал от бившия клуб, влезли в клуба през
входа му от северна страна, /в съседство с магазин „Аскент”/ и видели, че
междинната стена с общото им помещение е разбита и изцяло премахната. Така с
тези си действия, състоящи се в разбиване на преграда, служеща за разделяне на
двете помещения: бившия клуб и процесното помещение, явяващо се обща част на
блока, и слагането на метална планка от вътрешната страна на входната врата на
тяхното помещение Р.Г. ги лишила по скрит начин от правото да ползват, владеят
процесния обект. Същата използвала момента, че това е първия работен ден след
новогодишните празници и необезпокоявано, в отсъствието на повечето от
собствениците на обекти в етажната собственост влязла в нейния имот-бившия клуб
и разбила междинната стена между двете помещения и сложила планка на вратата,
като по този начин никой от собствениците да не може да влезе в помещението и
да не може да разбере какво се случва вътре.
По повод на тези действия ищецът,
в качеството си на управител на етажната собственост и Димитрина П.П. /собственик на обект в етажната собственост/ пуснали
сигнал до Районна прокуратура- гр. Стара Загора с вх. № 242/2017г. от
19.01.2017г. срещу първата ответница за това, че самоволно, не по установения
ред е осъществила едно свое оспорено право и така е осъществила състава на
чл.323, ал.1 от НК- самоуправство.
Въпреки предприетите от ищците
горепосочени действия към настоящия момент продължали да са лишени от правото
да владеят процесното помещение. Първоначално владението им било отнето по
скрит начин от първата ответница - Р.Г.. На 02.02.2017г. същата прехвърлила
правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49
на „Холидей груп" ЕООД, представлявано от същото лице Р.В.Г., като
едноличен собственик и управител на дружеството. Новият собственик на
помещението - бивш клуб - вторият ответник продължил да препятства достъпа им
до тяхното помещение /заснето като част от посочения поземлен имот/ и по този
начин, с това си противоправно поведение пречило да упражняват фактическата
власт върху процесното помещение.
С оглед на гореизложеното за
ищеца се пораждал правен интерес да предяви настоящия иск, като моли, съдът да
постанови съдебно решение, с което да осъди Р.В.Г., с ЕГН ********** *** и „Холидей Груп" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Стара Загора, ул. „Цар Иван Асен" № 49, вх.А, ап.27,
представлявано от Р.В.Г. - управител, да предадат на Етажната собственост,
находяща се в гр. Стара Загора, ул. „Генерал Столетов" № 149, вх.Б,
представлявана от управителя И.И.Д., с постоянен
адрес ***, отнетото по скрит начин владение върху помещение с площ от около 25
кв.м. със санитарен възел, което представлява югоизточната част от поземлен
имот с идентификатор 68850.513.521.3.49 по КККР на гр. Стара Загора,
разположено на първи /партерен/ етаж от осеметажната жилищна сграда, с вход на
помещението от изток-до входната врата на вход Б; при граници на помещението:
от изток - поземлен имот с идентификатор 68850.513.521; от юг-стълбищна клетка
на вход „Б”; от запад: магазин „Аскент” и от север: северната част от поземлен
имот с идентификатор 68850.513.521.3.49.
Претендират се и за направените в
настоящето производство разноски.
Ответникът Р.В.Г. в законоопределения срок, чрез пълномощника си
адв. Р. *** е депозирала писмен отговор на исковата молба, в който навежда
доводи за недопустимост, алтернативно за неоснователност на исковата молба.
Счита, че Етажната собственост няма правосубектност за воденето на такъв иск.
Дори да е правосубектна, никога не е била нито владелец нито държател на
процесния имот, поради което липсвала едната от предпоставките за допустимост
на иска по чл.76 от ЗС. Оспорва
всички фактически и правни твърдения наведени в исковата молба с изключение на
твърденията, че е придобила процесния имот от Община гр.Стара Загора, както и
твърдението, че вторият ответник е придобил собствеността на процесния имот.
Процесното помещение никога не е било в съсобственост между държавата и
етажната собственост и винаги е било единствено и само държавна собственост, а
след разделянето на държавна и общинска собственост станало общинска
собственост. Естествено налице била съсобственост в общите части на сградата,
съгласно чл. 38 от ЗС, тъй като и този процесен обект бил самостоятелен такъв,
но в същата сграда.
Оспорва твърдението за придобито
владение по силата на протокол от 22.09.1994г. и счита, че с процесния протокол
една несамостоятелна, представляващо част от така наречения „клуб” е било
предадена за ползване на вход „Б", ул.Генерал Столетов"№ 149, като
преди това била ползвано от Общинска фирма (ОбФ) „Августа Траяна" като
склад. От протоколът било видно, че става въпрос за ползване, а не за владеене,
и ако вход „Б” е поставил свои вещи в това помещение, то той винаги е имал
статута на ползвател, но не и на владелец или на държател. Самият факт, че
преди съставянето на този протокол ползването върху този обект е било на
общинска фирма „Августа Траяна" било доказателство за това, че с обекта се
разпорежда Община Стара Загора, в качеството й на действителен собственик на
имота.Твърди, че блокът е осем етажна сграда със седем жилищни етажи и първи
партерен етаж, в които има обекти за търговско дейност (бившата 11-та аптека)
бръснарница и прочие (сега магазин Аскент, известен като „малкия Аскент”).
Единият от тези обекти, който през годините не се използвал за стопанска
дейност е КЛУБ, находящ се в най-северната част на партерния етаж на блока.
След като това бил самостоятелен обект на собственост, по-късно продаден на
нея, то несъмнено този обект имал и идеални части от общите части на сградата и
се явявал съсобственик, наред с всички останали етажни собственици на
апартаменти и обекти за стопанска дейност в партера, на общите части на
сградата, съгласно чл.38 от Закона на собствеността. В този смисъл клубът бил
един от самостоятелните обекти за собственост в сградата: когато държавата е
била собственик на обекта, държавата е била и съсобственик в общите части на
сградата. Но това означавало, че държавата е следвало да участва в поддръжката
на тези общи части със средства, така както и собствениците на апартаменти са
заплащали вноска за поддръжката на общите части на етажната собственост. За да
не изпълнява това свое задължение държавата е предоставила на вход „Б”, но само
за определен период и само за ползване, а не и във владение тази стая от
самостоятелен обект „клуб”, което помещение преди това е било ползвано от
общинска фирма „Августа Траяна".
Според ответницата, с влизането
на 01.06.1996г. в сила на Закона за
общинската собственост, собственик не била вече държавата, а община Стара
Загора. Във връзка с това община Стара Загора съставила акт за общинска
собственост №00622 от 01.11.1999г., в които акт за общинска собственост нямало
записани съсобственици, а като по-рано съставен акт се сочи същия акт за
държавна собственост, на който се позовава ищецът. Имотът бил описан с площ от
46,43кв.м., а като местонахождение бил описан в северната част на партерния етаж
на жилищния блок. В точка 9 на цитирания Акт на общинска собственост е следвало
да бъдат описани чужди права върху имота, ако такива имат други лица. Там би
следвало да бъде правото на етажната собственост или на вход „Б”, ако такова
право към годината на съставянето на акта 1999г. е имало. Тъй като тази графа
била празна, ясно било, че нито етажната собственост, нито вход "Б"
вече имат права, когато община Стара Загора влиза във владение. Община Стара
Загора била съставила свой акт за общинска собственост и по-късно - Акт № 13536
от 19.05.1914г. В него по същия начин имотът бил описан, като самостоятелен
обект в сграда, като в т.9 в Графа „предоставени права за управление" било
записано, че имотът се управлява от кмета на община Стара Загора на основание
чл.12, ал.5 от ЗОС. Никакви права на трети лица включително на етажни
собственици не били вписани в графа 7 - „Съсобственици" - там директно
било записано, че такива няма, както впрочем е в графа 5 на предхождащия акт за
общинска собственост № 00662 от 01.11.1999г., където също било записано в графа
„съсобственици”, че такива няма.
Твърди, че по изтъкнатите причини
етажната собственост никога не е имала статута нито на ползвател, нито на
държател на процесния имот, нито на части от него.
Твърди, че не е отнемала ничие
владение и ничие държание силово или по скрит начин. Обектът представлявал
Г-образно помещение, което ремонтирала, поради окаяното му състояние в което го
придобила от Община Стара Загора, с което се обяснявал възникналия шум.
Обектът, който придобила от Община Стара Загора имал две помещения свързани с
врата; в по-малкото помещение физическо лице съхранявало свои вещи, които
доброволно изнесло, като заради твърденията на това лице, че било извършило
някакви подобрения, ответницата
заплатила парична сума съобразно представена разписка. Оспорва твърдението, че източна граница на
имота бил посочен двор на обекта.
Ответницата Р.Г. моли съдът да
прекрати производството по делото, поради недопустимост на предявения иск.
Алтернативно моли, съдът да постанови решение, с което да отхвърли предявения
иск като неоснователен и недоказан и й присъди направените разноски.
Ответникът „Холидей груп” ЕООД в законоопределения срок, чрез пълномощника си адв. Г. ***
е депозирал писмен отговор на исковата молба. Подобно на ответницата Г. навежда
доводи за недопустимост на предявения иск поради липса на активна процесуално
легитимация, така и поради липса на пасивна такава на ответника "ХОЛИДЕЙ
ГРУП" ЕООД, който е придобил собствеността върху процесния имот на
02.02.2017г.
След придобиването на имота
"ХОЛИДЕЙ ГРУП" ЕООД се снабдило със строително разрешение № 383 от
23.05.2017г и след строителните действия, които извършило, получило
удостоверение изх.№ 25 - 51636 - 29.06.2017г., с което АГКК Стара Загора
удостоверила, че "ХОЛИДЕЙ ГРУП" ЕООД е предал необходимата
документация, съгласно цитирани нормативни актове.
Заявява, че при ремонтните
дейности е извършено физическо разширяване на обекта, чрез усвояване на площта
под съществуваща козирка, представляваща неразделна част от процесния имот. С оглед
на изложеното, моли съдът да прекрати производството по делото срещу него и му
присъди направените разноски.Алтернативно, моли искът да бъде отхвърлен като
неоснователен.
"ХОЛИДЕЙ ГРУП" се
явявал собственик на обект в етажна собственост и като такъв е следвало да бъде
поканен на Общо събрание на 16.03.2017г., съгласно приложения протокол.
Заявява, че "ХОЛИДЕЙ ГРУП" ЕООД не е било поканено в цитираното Общо
събрание, което опорочавало изцяло свикването и провеждането му, защото било
недопустимо по селективен подход да бъдат избирани участниците в това събрание.
Процедурата по свикване на събрание била опорочена, защото и други собственици
на самостоятелни обекти в етажната собственост не са били поканени. В този
смисъл процедурата по провеждане на Общо събрание на етажната собственост от
16.03.2017г. била опорочена.
В
съдебно заседание от 12.03.2018 г. е прието изменение на иска по отношение
площта на имота.
Делото е разпределено на
настоящия състав след направен самоотвод на предишния докладчик и след
извършени множество процесуални действия и проведени открити съдебни заседания.
С разпореждане на настоящия
докладчик исковата молба е оставена без движение с указания исковата молба да
бъде предявена от името на етажните собственици, а в случай, че същите са
упълномощили процесуалния представител да представят надлежно пълномощно.
В определения срок ищците –
етажни собственици са предявили поправена искова молба, а именно че същата се
предявява от 16 етажни собственика на самостоятелни обекти в етажна собственост
на ул. „Генерал Столетов“ № 149 вх. Б, представлявани от управителя И.Д..
Приложено е надлежно пълномощно на адв. С. Г. от 16 –те етажни собственици. С
поправена искова молба от 24.07.2018 г. ищците са посочили всички 21 собственика
на апартаменти в Етажната собственост, както и са изправили нередовности в
петитума на исковата молба.
След приключване на съдебното дирене и с
оглед събраните по делото доказателства съдът намира за установено следното от
фактическа страна:
Пред настоящата инстанция са предявени два
обективно кумулативно съединени иска от Етажните собственици на ул.“Генерал
Столетов“ № 149 вх. Б, в гр. Стара Загора срещу Р.В.Г. по чл. 76 от ЗС и срещу
„Холидей груп“ ЕООД по чл. 75 от ЗС.
Искането
е да се осъдят Р.В.Г. и „Холдей Груп“ ЕООД да
предадат на етажните собственици владението върху помещение с площ от около 25 кв.м. със санитарен възел, което
представлява югоизточната част от поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49
по КККР на гр. Стара Загора, разположено на първи /партерен/ етаж от
осеметажната жилищна сграда, с вход на помещението от изток-до входната врата
на вход Б; при граници на помещението: от изток - поземлен имот с идентификатор
68850.513.521; от юг-стълбищна клетка на вход „Б”; от запад: магазин „Аскент” и
от север: северната част от поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49.
Ищците обосновават правния си интерес от
предявяване на исковата молба срещу първия ответник с твърдението, че именно Р.Г.
е отнела владението по скрит начин над процесното помещение на 03.01.2017 г., а
вторият ответник е придобил собствеността от първия ответник на 02.02.2017 г. и
е продължил владението над имота, като го владее и към момента.
Исковата
молба е предявена на 17.05.2017 г. т.е. в преклузивния шестмесечен срок и се
явява допустима и редовна.
От
представената нотариална покана от 17.11.2016 г. се установява, че първият
ответник Р.В. се легитимира като собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68850. 513.521.3.49 на първи партерен етаж с адрес ул. „Генерал
Столетов“ № 149 ет. 1 с предназначение „За културна и обществена дейност“ с
площ от 57, 05 кв.м. В качеството си на собственик на гореописания имот
ответницата е поканила Милко П., който посочва като управител на Етажната
собственост на ул. „Генерал Столетов“ № 149 вх. Б, да ѝ предаде
владението на имота, който бил неоснователно ползван. Посочва, че имотът бил
отдаден под наем на Д.П. от управитела на ЕС, за да
се ползва като фризьорско ателие.
При
съставения Констативен протокол на 30.11.2017 г. ответницата Г. е пояснила, че
според нея закупеното от нея място с площ от 57, 05 кв.м. включвало и обособено
помещение от 28 кв.м., което според нея било преградено и се ползвало от Д.П. в
качеството ѝ на едноличен търговец – фризьор. Чрез своя пълномощник
етажният собственик Д.П. отрича да ползва посоченото в нотариалната покана
помещение, като сочи, че същото е отделен обект с вход откъм магазин „Аскент“,
като визира очевидно съществуващия до процесното помещение клуб за културни
дейности.
В края
на януари 2017 г. управителят на Етажната собственост И.Д. и Д.П. са подали
сигнал до РП гр. Стара Загора за самоуправни действия
срещу Р.В.Г.. В сигнала представляващият етажните собственици уточнява, че
самоуправните действия са извършени по отношение на помещение, което е обща
част на входа и намиращо се на партера, непосредствено до до входната врата на
вх. Б. Помещението било с поставена алуминиева врата и прозорец, средствата, за
които били отделени от всички етажни собственици. От северна страна общото
помещение на входа граничело с бивш клуб, който се стопанисвал от общината или
нейни търговски дружества, като тези две отделни помещения винаги били
разделени с масивна стена, изпълнена с тухлена зидария. В писмото етажните
собственици чрез своя управител се оплакват, че достъпа до общото им помещение
е бил отнет по скрит начин, а именно на 03.01.2017 г. установили поставена
метална планка на вратата за достъп до него, а след това установили и че
преградната стена била разрушена и всички вещи в помещението липсвали, а
наличните подбрения били унищожени.
Съгласно
представено копие на Акт за общинска собственост № 12250 от 30.06.1994 г.
самостоятелен обект „Клуб, находящ се в северната част на партерния етаж на
жил.блок“ е актуван като общинска собственост. Този самостоятелен обект е с
площ според акта от 46 кв. и е част от имот 342 на ул. „Генерал Столетов“ №
149.
С
Протокол от 22.09.1994 г. комисия в състав главен специалист и управление СП
Община Стара Загора, счетоводител в ОбФ „Августа Траяна“ и лицензиран оценител
от СОДМКО гр. Стара Загора са предали владението на живущите на ул. „Генерал Столетов“
№ 149 вх. Б на имот, представляващ обща част на блока, която е била ползвана от
ОбФ „Августа Траяна“ като склад. Приложено е и писмо от 1995 г. на началник
управление СП на Община Стара Загора до Дружество на евреите „Шалом“ по
отношение на процесния клуб, като в него е упоменато изрично, че сервизното
помещение е предадено на блока с Акт за общинска собственост № 1225
(горецитираният акт за собственост) и се разрешава на дружеството, ползващо
клубното помещение да премести ел.таблото в самия клуб.
По
делото е представена и скица на самостоятелен обект 68850.513.521.3.49 от дата
29.05.2014 г., от която е видно, че обектът „Клуб, находящ се в северната част
на партерния етаж на жил.блок“ е с площ от 46, 43
кв.м. и с адрес ул. „Генерал Столетов“ № 149 ет. 1 и е актуван като общинска
собственост с Акт за частна общинска собственост № 103 от 26.05.2014 г.
От така
представните документи се установява несъмнено, че процесното помещение, чието
предаване се иска е несамостоятелна, обща част на вход Б на блок, находящ се на
ул. „Генерал Столетов“ № 149 в гр. Стара Загора. Клубното помещение от своя
страна е самостоятелн обект на общинска собственост към май месец 2014 г. През
годините клубът е бил общинска, държавна, а след това пак частна общинска
собственост и се е ползвал като отделно помещение.
Съгласно
регистрационна карта, приложена към исковата молба Етажната собственост на ул.
„Генерал Столетов“ № 149 вх. Б, гр. Стара Загора е регистрирана в Община Стара
Загора с форма на управление Общо събрание и управител И.И.Д.
с мандат от 2 години, считано от 07.12.2016 г.
На 16.03.2017 г. е проведено Общо събрание на
собствениците на Етажната собственост на ул. „Генерал Столетов“ № 149 вх. Б, с
21 апартамента, на което са присъствали 16 от собствениците на самостоятелни
обекти във входа. Взето е Решение да се упълномощи Управителя на Етажната
собственост да заведе гражданско дело пред РС Стара Загора за защита и
възстановяване на нарушено владение, упражнявано от етажните собственици върху помещение
с площ от около 25 кв.м. със санитарен възел, което представлява югоизточната
част от поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49 по КККР на гр. Стара
Загора, разположено на първи /партерен/ етаж от осеметажната жилищна сграда, с
вход на помещението от изток-до входната врата на вход Б; при граници на
помещението: от изток - поземлен имот с идентификатор 68850.513.521; от юг-стълбищна клетка на вход „Б”; от запад: магазин „Аскент”
и от север: северната част от поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49.
Дадено е съгласие Управителят да ангажира адвокат или адвокатско дружество с
цел най-добра защита интересите на етажните собственици.
Представена
е книга на собствениците, заведена на 28.06.2010 г., като на последната
страница надлежно е изброен списък на собствениците на всички 21 апартамента
във входа.
Съгласно
представена справка от СВ гр. Стара Загора Р.В.Г. и Георги Янков Георгиев са
продали на „Холидей груп“
ЕООД на 02.02.2017 г. самостоятелен обект в сграда с
предназначение – За културна и обществена дейност с площ по документи 57.050
кв.м. на ул. „Генерал Столетов“, а именно Клуб в
северната част на партерния етаж на адрес
ул. „Генерал Столетов“ № 149 ет. 1, гр. Стара
Загора.
В
отговора на исковата молба Р.В.Г. не оспорва факта, че е придобила
собствеността на „процесния имот“ от Община Стара Загора. В „процесния имот“, според
ответницата се включвало и помещението, предмет на настоящото дело, а именно
същата твърди, че е придобила от Община Стара Загора самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68850.513.521.3.49. Този самостоятелен обект се състоял
от две помещения и бил с Г образна форма, а второто по-малко помещение било
именно предмет на настоящото дело. Спори, че не е имало владение от страна на
етажните собственици, а само „ползване“.
По
делото на л. 135 – 137 е представен Договор между Община Стара Загора и Р.В.Г.
от 03.11.2014 г. Видно от същия на първия ответник е продаден самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68850.513.521.3.49, на първи партерен етаж в
осеметажен блок от 1968 г. с площ от 46, 43 кв.м., с предназначение – за културна
и обществена дейност ведно с идеални части от общите части на сградата.
От представения по делото на л. 76 - 77 Нотариален
акт № 58 том 1 рег. номер 384 по нот.дело № 16 от
2017 г. е видно, че „Холидей груп“
ЕООД е придобило от Р.В.Г. и Георги Янков Георгиев собствеността върху самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68850.513.521.3.49 с посочена по-голяма площ от
57, 05 кв.м. Издадена е схема на самостоятелен обект от 24.02.2017 г., която се
различава съществено от приложената към акта за общинска собственост от 2014 г.
Издадено е разрешение за строеж на помещението, а именно преустройството му в
кафене.
Вторият
ответник възразява, че процедурата за провеждане на Общото събрание е
опорочена, тъй като не са участвали всички етажни собственици, а именно
ответникът „Холидей груп“
ЕООД твърди, че е етажен собственик в същия вход и като такъв е следвало да
бъде поканен на Общото събрание на ищците, провело се на 16.03.2017 г.
Във
връзка с тези възражения са представени два броя съобщения от пълномощника на
ищците, видно от които на 23.03.2017 г. управителят на етажната собственост е
поставил съобщение за изготвен протокол от проведеното общо събрание на ЕС.
Съставен е и протокол по чл. 16 ал. 7 от ЗУЕС за поставеното съобщение,
подписан от И.Д. като управител на етажната собственост и от Недялка И., като
един от етажните собственици.
На
страната на ищците са разпитани двама свидетели – Танка Александрова Вълева, и Валентина
Г. Стоянова. На страната на ответниците – Слави Кънчев И. и Димитрина П.П.. Последната от свидетелките всъщност се легитимира като
етажен собственик и е страна по делото, поради което и нейните показания не
следва да се преценяват като свидетелски. Същите могат да се приемат като
обяснения по реда на чл. 176 от ГПК, макар и да не са поискани по този ред. От
друга страна няма пречка и да се разглеждат като пояснения към исковата молба,
на каквито ищците несъмнено имат право.
Свидетелката
Танка Александрова Вълева живее във вх. Б на ул. „Генерал Столетов“
№ 149. Обяснява, че процесното помещение се намира отдясно на входа. В това
помещение се правели събрания на живущите във входа. Вече не можели да влизат в
това помещение. На 03.01.2017 г. се чувал страхотен шум във входа, след което
домоуправителят И. дошъл да повика дъщерята на свидетелката. Като слезли
дъщерята на свидетелката видяла, че не могли да влязат през вратата, откъм
входа защото имало поставена метална планка и не могли да отключат. Обиколили
целия блок и влезли откъм страната на клуба, където видели, че работници
разрушавали стената на процесното помещение. В това помещение правели събрания
допреди да започне да се разбива. Сега това помещение не може да се ползва от
никой от входа. Дъщерята на свидетелката наела под наем помещението от етажните
собственици, за да го ползва като фризьорско ателие. Направила много ремонти
вътре, но ателието не могло да проработи, защото дъщеря ѝ заминала за
Малта. Докато дъщеря ѝ поддържала помещението като фризьорско ателие само
тя имала ключ, като заминала за чужбина оставила ключ на домоуправителя. Спомня
си, че през 2016 г. събрание се е провеждало във фризьорското ателие т.е. в
процесното помещение.
Свидетелката
Валентина Г. Стоянова твърди, че също живее във входа. Казва, че вход Б
притежава общо помещение, което се намира на първия етаж в блока от северна
страна на входа. Това помещение винаги се е използвало за общи събрания на
входа, а в периода 2013 – 2016 г. било отдадено под наем за фризьорско ателие
на Д.П.. Наемът влизал в общите пари за входа. През 2017 г. март месец не могли
да проведат там общо събрание, защото помещението било вече заключено.
Въпросното помещение имало само една врата отвън. От домоуправителя и Д.
разбрали, че хората, които са купили клуба и са обособили кафене в него, са
заключили и процесното помещение.
Свидетелските
показания на Слави Кънчев И. са неясни. Същият е бил нает от ответниците да
извърши ремонт на купеното от тях помещение на ул. „Генерал Столетов“
№ 149. Описвайки помещенията не става ясно за кои точно се отнасят обясненията.
Казва, че процесното помещение било около 15 кв.м. само на варова мазилка, с
вход от вътрешната страна на клуба.
Показанията
на Д.П. не следва да се обсъждат, тъй като тя е страна в процеса, а освен това
те с нищо не поясняват или уточняват исковата молба.
По
делото е изготвена съдебно – техническа експертиза, с допълнение към нея. От
допълнението на експертизата и Приложение № 1 към него е видно, че обект с
идентификатор 68850.513.3.49 и площ от 46, 43 кв.м. граничи с помещението,
предмет на настоящото производство. Двете помещения са колорирани
в различен цвят и с точно определени граници.
Помещението
с площ от 46, 43 кв.м. е самостоятелен обект и неговата площ и разположение
отговарят именно на схема на самостоятелен обект на л. 138 от делото и
представената от самите ищци. Разгледана в съвкупност с актовете за общинска
собственост по делото и представения Договор за покупко-продажба между Община
Стара Загора и Р.В.Г. от 03.11.2014 г. съдът намира, че този обект е идентичен.
Впоследствие се установява от заключението и приложените към него изследвани
документи, че по искане на Р.Г. в Службата по геодезия, картография и кадастър
е нанесена „промяна“ в кадастралната карта, като самостоятелния обект с
идентификатор 68850.513.3.49 е обхванал и процесното помещение и по този начин
е променена значително формата на имота, означен на схемата. Промяната е
извършена след заявление от 15.07.2016 г.
При
направения оглед на място и замерване вещото лице е установило, че процесното
помещение, чието предаване се иска е със застроена площ от 28, 20 кв.м. и със
светла площ от 24, 95 кв.м. Видно от Приложение № 8 към експертизата към
настоящия момент помещението съществува, като същото е преустроена като част от
търговски обект – кафене. Процесното помещение
продължава да бъде отделено от съседното със стена, като функционалната връзка
е осъществена с две врати.
При така установената фактическа страна
съдът намира следното от правна страна:
По иска по чл. 76 от ЗС срещу Р.В.Г..
За
основателността на иска по чл. 76 ЗС ищците следва да докажат, че са били
държатели или владелци на процесния имот и че в 6-месечен срок преди
предявяване на иска ответникът Р.В. е отнела имотите по скрит начин. Нарушение
по скрит начин означава, че по начина или по време на извършване нарушението,
то трудно може да стане достояние на владелеца.
При владелческия
иск по чл. 76 ЗС съдът се интересува само от факти – имало ли е владение, имало
ли е нарушение, кой е владелец на конкретния недвижим имот към момента на
предявяване на иска. Съдът постановява решението си въз основа на фактите, без
да навлиза в обсъждане на правомерността или неправомерността на действията на
страните, без да слуша възражения и изследва въпроси, които почиват на техни
субективни права – арг. чл. 357 ГПК.
Защитата на владението е
установена в кратки срокове, които са процесуално-преклузивни
по своя характер и за спазването на които съдът следи служебно. Скритото
нарушение повдига въпроса за момента, от който започва да тече 6 месечния срок за
предявяване на иска по чл. 76 ЗС. Това е денят на нарушението, ако се касае до еднократност на действието или от момента на последното
действие – ако се касае до повторяемост на действията.
В случая по делото несъмнено се
доказва, че отнемането на владението над процесното помещение се е случило на
03.01.2017 г. и в 6 месечния срок е подадена исковата молба – на 17.05.2017 г.
Най-напред по отношение на
процесуалната и материално – правна легитимация на ищците.
Съгласно чл. 9 от ЗУЕС управлението
на етажната собственост може да се осъществява в две форми – Общо събрание и
Сдружение. В първия случай собствениците управляват колективно правото си на
съсобственост и се представляват в определени от закона случаи от Управителя, а
само във втория случай се създава юридическо лице („Въпроси на етажната
собственост“ Стоян Ставру стр. 150).
Формата на управление на етажната
собственост на ул. „Генерал Столетов“ № 149 вх. Б е
Общо събрание. Такива доказателства са представени от самите ищци към исковата
молба. Съгласно Наредба № 3 от 17.06.2009 г. за създаване и поддържане на
публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост (отм. 29.05.2012
г.), действала към момента на регистриране на Етажната собственост, на вписване
в регистъра са подлежали всички сгради или отделни входове в режим на етажна
собственост на територията на общината (района), които попадат в обхвата на
разпоредбите на ЗУЕС. Съгласно чл. 4 от Наредбата в регистъра се вписват данни
за формата на управление – в настоящия случай това е Общо събрание. Регистрацията
обаче не превръща етажната собственост с форма на управление Общо събрание в
ЮЛ. Като ЮЛ и съответно самостоятелен субект на правото може да бъде само
Сдружение на етажните собственици, ако бъде регистрирано по надлежния ред.
Съгласно чл. 23 ал. 4 от ЗУЕС
Председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда
собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във
връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или
обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по
този закон.
Съгласно чл. 21 ал. 1 от ЗУЕС
избор на нов управителен съвет (управител) се провежда не по-късно от датата на
изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2. Управителният съвет (управителят)
продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет
(управител). Съгласно тези разпоредби осъдителните искове са подадени от
процесуално легитимирано лице – от Председателя на УС И.И.Д.,
който е упълномощил адвокат С.Г..
Възраженията на ответниците за
незаконосъобразност на проведените ОС и взетите на тях решения са
неоснователни. Съгласно чл. 40 ЗУЕС, законосъобразността на решенията на общото
събрание на етажната собственост може да се атакува в отделно съдебно
производство в посочени преклузивни срокове с конститутивен иск за отмяната им. Тя не би могла да бъде
разглеждана преюдициално по възражение на ответника
по предявен срещу него иск на етажната собственост (или на менажиращото
дружество) за изпълнение на взетите решения.
По делото не се твърди, нито са
ангажирани доказателства, за обжалването на решенията на общото събрание по
реда на чл. 40 ЗУЕС. Съгласно представените доказателства Решението на ОС на
Етажната собственост е огласено на 23.03.2017 г. и 30 дневния срок е изтекъл на
23.04.2017 г. Следователно, в настоящото производство, в което се представя
решение на общото събрание на етажната собственост, влязло в сила като
необжалвано от заинтересованите лица в указаните от закона срокове, съдът е
длъжен да приложи /зачете/ последиците му в отношенията между страните.
Следва да се отбележи, че 16 от
етажните собственика, които са участвали в Общото събрание за вземане на
решение за образуване на настоящото дело са упълномощили лично адв. Г. по настоящото производство и са посочени като
страни по делото.
Предявените владелчески
искове за обща част представляват действия на обикновено управление и
Управителят на ЕС е процесуално – правно легитимиран да предяви исковете от
името на етажните собственици. Същите следва да са изброени в исковата молба,
което беше сторено след оставянето ѝ без движение, като са посочени за
изчерпателност собствениците на всички 21 апартамента във вход Б. За повдигане
на настоящия спор и за уважаването му наред с другите предпоставки е достатъчно
само някои от етажните собственици да са упълномощили управителя или да
предявят лично исковете т.е. в настоящия случай всички етажни собственици не се
явяват задължителни необходими другари доколкото не се установява собственост
на обща част, а са касае до фактически основания.
След като са спазени преклузивните срокове и исковата молба е предявена надлежно
следва да се установи дали е налице фактическия състав на чл. 76 от ЗС по
отношение на Р.В.Г.. Без значение е в случая, че същата не държи или владее към
момента процесния имот. В този смисъл е Решение № 147/08 от 11.02.2008 г. на
ВКС по гражд. д. № 1464/2007 г., V г. o. – „самата
законова норма сочи пасивно легитимирания ответник по този иск - това е лицето,
отнело фактическата власт, а не лицето, което задържа вещта. Това, че към
момента на постановяване на решението отнетата вещ вече не е при ответника, не
е от значение за основанието на владелческия иск …. пак
в изпълнителния процес се съдържа разрешение на случаите, при които длъжникът е
в невъзможност да изпълни осъдителното решение по проведен срещу него личен
иск.“
По отношение на въпроса за
доказване на осъществено владение от страна на ищците съдът намира следното:
Владението е само фактическо
състояние, към което правната норма прикрепва правни последици и една от тях е
гарантираната възможност за съдебна защита – или налице е установена законова
защита на фактически отношения, дори и когато владението като фактически
отношения е неправомерно. Целта на тази защита е да се запази определен статус
на фактическите отношения, когато се касае до отношения по повод на вещи или
вещни права.
Доказването на владението може да
стане с всички доказателствени средства: гласни доказателства, писмени документи,
презумпцията на чл. 83 ЗС.
Ирелевантно е как етажните собственици са
получили владението или държането и дали това състояние е било правомерно или
не, а за владението дали е било добросъвестно или не. По иска по чл. 76 от ЗС е
без значение и колко време е продължило владението.
В този смисъл е Решение № 685 от 24.09.2009 г. на ВКС по
гр. д. № 1365/2008 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Лидия Рикевска:
„Искът по чл. 76 ЗС защитава не само владението, но и държането на недвижими
имоти. В хипотезата на текста не се изисква владението или държането да е
продължило определен период от време. Достатъчно е тяхното установяване, макар
и само за един момент. Аналогично на защитата по чл. 75 ЗС, без значение е на
какво основание почива владението или държането и дали същите са правомерни или
не, а за владението - дали е добросъвестно или недобросъвестно. Защитата на чл.
76 ЗС може да бъде предоставена срещу всеки, чието поведение се квалифицира по
посочения в закона начин, вкл. и срещу собственик. За уважаване на иска е
достатъчно да се докажат факта на владението, респ. държането и на нарушението
- чл. 294, ал. 2 ГПК (отм.). Предмет на доказателствената
тежест е фактът, че ищецът има качеството на владелец или държател на имот към
момента на твърдяното отнемане, което може да се установи с всякакви
доказателствени средства. Трябва да се докаже, че ответникът е отнел вещта или
имота чрез насилие или по скрит начин към определен момент. За тези
обстоятелства отново са допустими всякакви доказателствени средства. Спор между
страните, кой е собственик следва да се реши в производство по чл. 108 ЗС, но
не и в производство по чл. 76 ЗС.“
По настоящото производство
безспорно се доказа, че момента на отнемане на владението на помещението е
03.01.2017 г. В този смисъл са свидетелските показания на свидетелите Танка
Вълева и Валентина Г.. Малко след тази дата и в логична последователност е
подаден и сигнал от ЕС до РП Стара Загора с твърдения за самоуправни
действия на същата дата. По същото време собственик на имота е била Р.Г. и тя е
поискала освобождаване на имота с Нотариална покана още декември 2016 г. Наела
е работници за ремонт на помещенията, а в самия отговор на исковата молба тя
оспорва, че не отнела ничие владение, защото имота вкл. и процесното помещение
били нейна собственост.
Безспорно към момента на
отнемането на владението етажните собственици са упражнявали фактически власт
над помещението. Живущите във входа от десетки години са владеели помещението,
като са го ползвали за провеждане на общи събрания, а след това са го отдали
под наем за фризьорско ателие.
Съгласно Решение № 490 от
26.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1392/2009 г., II г. о., ГК, докладчик съдията
Камелия Маринова “Посесорният иск по чл. 76 ЗС се прилага в
два квалифицирани случая на отнемане на владение или държане - когато
самоволното или самоуправно установяване на
фактическа власт върху вещта е извършено от нарушителя чрез насилие или по
скрит начин. Не е необходимо скритостта на отнемането да е спрямо всички, нито
да е осъществена при някакви особени обстоятелства. Достатъчно е отнемането да
е извършено по начин, така че да не може веднага да стане достояние на
досегашния владелец или държател съобразно обичайния начин, по който същия е
осъществявал фактическата власт, т.е. да не е осъществено в негово присъствие
или в присъствието на лица, чрез които съобразно нормалните отношения, той би
бил уведомен незабавно.“ По делото се доказа, че това отнемане се е случило
скрито в първите дни на новата година 2017 г., като живущите са се оказали без
достъп откъм входната врата – същата е била заключена с метална планка откъм
страната на клуба.
Поради изложеното съдът намира,
че ищците са осъществявали владение на процесния имот, което владение е отнето
по скрит начин от страна на ответника Р.В. и следва да се възстанови така
нарушеното владение, тъй като искът е предявен в 6-месечен срок от отнемане на
владението.
По отношение на иска по чл. 75 от ЗС срещу „Холидей Груп“ ЕООД.
В производството по чл. 75 от ЗС
ищецът следва да установи само два факта - на владението и на нарушението.
Други права на страните върху имота не подлежат на изследване в това
производство. Следва да се установи и че владението е продължило повече от шест
месеца преди нарушението, както и че самото нарушение е било извършено по-малко
от шест месеца преди предявяване на иска. За установяване на продължителността
на владението е достатъчно да се докажат началния и крайния му момент. Под
"нарушение" по смисъла на чл. 75 от ЗС се разбира всяко действие, с
което се накърнява или отстранява фактическото господство на владелеца. Искът
по чл. 75 от ЗС защитава самото владение като фактическо състояние. В този
смисъл е Решение № 165 от 23.02.2009 г. на ВКС по гр. д. №
3446/2007 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Илияна Папазова
Съгласно
Решение № 1029 от 7.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2588/2008 г., II г. о., ГК,
докладчик съдията Теодора Гроздева ответник по иск с правно основание чл. 75 от
ЗС може да бъде както лице, което фактически извършва действие, с което пречи
на владелеца или го отстранява от осъществяване на фактическа власт върху
имота, така и всяко лице, което поддържа това неправомерно отнемане на
владението т.е. този, който е получил имота от нарушителя за ищците също е
нарушител.
От събраните
по делото доказателства се доказа, че след предаване на владението на
процесното помещение с Акт от 1994 г. до 03.01.2017 г. етажните собственици са
осъществявали необезпокоявано, явно и спокойно владение над помещението – обща
част със съзнанието, че това помещение принадлежи на входа и са го отдавали под
наем с цел печалба. Владението е продължило много вече от 6 месеца преди
нарушението, което пък беше установено по предходния иск. Несъмнено и към
настоящия момент „Холидей Груп“ ЕООД продължава неоснователно
нарушението, тъй като е получил имота от нарушителя и с преустройството на
помещението и заключването му препятства владението на ищците. Процесното помещение съществува в почти същия вид, като при
отнемане на владението над него и няма пречка да се осъди фактическия държател
„Холидей груп“ ЕООД да
предаде владението върху него обратно на ищците. Без значение е, че същият се
легитимира като собственик на това помещение.
Съгласно
чл. 356 от ГПК исковете за защита и за възстановяване на нарушено владение и
държане (чл. 75 и 76 от Закона за собствеността) са подсъдни винаги на районния
съд като първа инстанция.
Съгласно
чл. 69 ал. 1 т. 3 от ГПК по искове за нарушено владение се събира държавна
такса в размер на една четвърт от размера по т.2 на същия член.
Съгласно
чл. 70 ал. 1 от ГПК цената на иска се посочва от ищеца. Въпрос за цената на
иска може да се повдигне от ответника или служебно от съда най-късно в първото
заседание за разглеждане на делото. Ищците са посочили цена на иска от 5077, 45
лева в молба от 29.06.2017 г. и са платили държавна такса от 203.10 лева.
На основание чл. 78, ал.1 от ГПК
следва да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищците направените по делото
разноски в размер на 1140, 30 лв., представляващи държавни такси и адвокатско
възнаграждение.
На основание чл. 361 ГПК
решението подлежи на предварително изпълнение, което не може да бъде спряно.
Водим от горното, съдът,
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА Р.В.Г.,
с ЕГН ********** *** на основание чл. 76 от ЗС и „Холидей
Груп" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Стара
Загора, ул. „Цар Иван Асен" № 49, вх.А, ап.27, представлявано от Р.В.Г. -
управител, на основание чл. 75 от ЗС да
предадат на И.И.Д.; Н.К.И.; В.Т.В.; Х.Д.С.; Д.Н.К.;
Н.П.Б.; С.Т.Б.; Д.К.П.; И.Б.М.; К.К.К.; Т.И.Д.; Д.П.П.; К.Д.П.; И.Б.М.-К.; В.И.М.;
С.Й.С. ; С.К.С.; Н.К.М.; Т.Д.Ж.; Т.П.Т. и Мария Красимирова Димова в качеството им на
собственици на самостоятелни обекти в Етажната собственост, находяща се в гр.
Стара Загора, ул. „Генерал Столетов“ № 149, вх.Б,
представлявани от управителя И.И.Д., с постоянен
адрес ***, отнетото по скрит начин владение върху помещение с площ от около 28,
20 кв.м. със санитарен възел, което представлява югоизточната част от поземлен
имот с идентификатор 68850.513.521.3.49 по КККР на гр. Стара Загора,
разположено на първи /партерен/ етаж от осеметажната жилищна сграда, с вход на
помещението от изток-до входната врата на вход Б; при граници на помещението:
от изток - поземлен имот с идентификатор 68850.513.521; от юг-стълбищна
клетка на вход „Б”; от запад: магазин „Аскент” и от север: северната част от
поземлен имот с идентификатор 68850.513.521.3.49.
ОСЪЖДА Р.В.Г.,
с ЕГН ********** *** и „Холидей Груп" ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Стара Загора, ул. „Цар Иван
Асен" № 49, вх.А, ап.27, представлявано от Р.В.Г. - управител, да заплатят на И.И.Д.;
Н.К.И.; В.Т.В.; Х.Д.С.; Д.Н.К.; Н.П.Б.; С.Т.Б.; Д.К.П.; И.Б.М.; К.К.К.; Т.И.Д.; Д.П.П.; К.Д.П.; И.Б.М.-К.; В.И.М.; С.Й.С. ; С.К.С.; Н.К.М.; Т.Д.Ж.;
Т.П.Т. и Мария Красимирова Димова в
качеството им на собственици на самостоятелни обекти в Етажната собственост,
находяща се в гр. Стара Загора, ул. „Генерал Столетов“
№ 149, вх.Б, представлявани от управителя И.И.Д., с
постоянен адрес ***140, 30 лв.,
представляващи държавни такси и адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на
предварително изпълнение, което не може да бъде спряно
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от получаване на съобщението пред Окръжен съд Стара Загора.
Районен
съдия: