№ 346
гр. Варна, 01.02.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Добрина П.
при участието на секретаря Антоанета М. Атанасова
като разгледа докладваното от Добрина П. Гражданско дело №
20233110109291 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по повод предявена искова претенция
СБАЛДБ Д-Р Лисичкова ЕООД, ЕИК *********, СБАЛ ЕООД, ЕИК ********* срещу
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда, находяща се в Медицински комплекс „Младост",
гр. Варна, бул. Република, № 15, представлявана от В. В.ев с правно основание чл. 40, ал. 1
от ЗУЕС за отмяна, като незаконосъобразни решенията, приети по т. 1 на Общо събрание на
21.06.2023г. на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда, находяща се в Медицински
комплекс „Младост", гр. Варна, бул. Република, № 15, по т. 1 от протокол на ОСЕС: „ОС на
ЕС на МК Младост възлага на УС да сключи договори за възмездно използване на общи
части с ползвателите потвърдили готовност за договаряне, съгласно решения по точки 1 и 2
от ОСЕС на МК Младост от 24.11.2022г. И установеното от избраната нарочна комисия по
обследването, а именно: СМДЛ "Сий лаб"ООД - 3.28 кв.м.; „ЦМДЛ-1" ООД - 3.28 кв.м.;
„Булдент Варна" ЕООД - 8.25 кв.м.; ЕТ "АИПСМП- Д-р Румяна Ранкова" - 10 кв.м.;
АИПСМП „Д-р Артин Магърдичян" ЕООД - 10 кв.м.; АИПСМП „Кардио" ЕООД - 17.4
кв.м.; „Диджител"ООД - 3.8 кв.м. ОС на ЕС на МК Младост възлага на УС да включи клауза
в договорите за наем, съгласно която при авансово плащане на наемната цена за една
година, наемателите ще ползват отстъпка в размер на 50% от дължимата за периода сума.“.
Ищците твърдят, че са собственици на обекти в сграда в режим на етажна
собственост, находяща се в гр. Варна, бул. "Република", № 15 - Медицински комплекс
"Младост".
На 21.06.2023г. е проведено събрание на ЕС, на което са взети решения, които
оспорват, като незаконосъобразни:
Сочат, че има нарушение при реда за свикване на събранието, на основание чл. 13, ал.
1 от ЗУЕС, като на поканата липсват подписи на лицата, който са я поставили, няма и
надлежно отбелязване на датата и часът на поставяне на поканата, както и не е видно
мястото, на което същата е била поставена.
Твърдят, че на събранието не са били надлежно легитимирани лицата, подписали се
за присъствали, поради липса на надлежно учредена им представителна власт. Както и че
към днешна дата на видно и общодостъпно място в сградата не е поставено съобщение за
1
изготвеният протокол в нарушение на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.
Считат, че взетото решение е незаконосъобразно, защото доклад на комисия, която е
определена на предходно събрание не е представен, не е било включено в дневният ред и
изслушване на такъв доклад, липсва информация какви са заключенията на т.нар. Комисия
по обследване, както и кои са нейните членове.
Излагат, че с така приетото решение на практика се променя предназначение на
общите части, като те се обособяват за ползване от етажни собственици, в нарушение както
на правилата за пожарна и аварийна безопасност, така и на ЗС и ЗУЕС.
С решението се позволява на ЕС да променят предназначението на общите части - от
такива, обслужващи целият медицински комплекс, в такива, обслужващи самостоятелните
обекти в сградата, за които е взето процесното решение на ОС на ЕС. Като части от общите
части ще бъдат заградени, с оглед индивидуалното им ползване от собственици. Твърди, че
за вземане на решения, касаещи промяна в предназначението на общи части са нужни 100 %
представителство на собствениците на ОСЕС, като такова решение може да бъде взето само
и единствено единодушно. Видно от приложеният протокол, представителството на
процесното ОС на ЕС е едва 44,166% идеални части, което означава, че не е имало кворум
изобщо за обсъждане на такова решение, а още по-малко за гласуването му.
Извежда от гореизложеното, незаконосъобразност на решението, което макар и
маскирано под названието - договор за наем, взетото решение променя предназначението на
общите части от такива за общо ползване в такива за индивидуално ползване.
Ищците твърдят, че не са представени и данни за това как промяната в
предназначението ще се отрази на цялата ЕС - естеството й на Медицински център
предполага потоци от пациенти, някои от които и със затруднено придвижване, което при
обособяване на общи части и придаването им към отделните имоти променя съществено
предназначението и ползването на същите. Именно спецификата на сградата и
преназначението й са били съобразени при проектирането на общите части, като с
решението на ОС на ЕС от 21.06.2023г. се променя тяхното предназначение.
Отбелязват, че по т. 1 е взето решение, което се различава от посоченият в поканата
дневен ред, взетото решение по т. 1 се явява незаконосъобразно и защото освен, че не е било
включено в дневният ред, освобождаването от заплащане на такси има особен ред, уреден в
ЗУЕС, който не е бил спазен. Претендират и съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът изразява становище.
В едномесечния срок за отговор ответникът депозира писмен отговор, като счита
предявения иск за недопустим, в условията на евентуалност неоснователен.
Излага, че в исковата молба, ищците са посочени на стр. 2, като собственици на
обекти в сграда в режим на етажна собственост, находящ се в гр. Варна, бул.
"Република"№15 - медицински комплекс „Младост", но към исковата молба няма приложени
документи за собственост или друг вид доказателство, които да удостоверяват качеството
им на такива.
Оспорва изцяло изложените от ищците основания, въз основа на които се определят
обжалваните решения, като незаконосъобразни. Твърди, че видно както от поканата, така и
от протокола за залепването й, същите са подписани надлежно от управителя на ЕС, в
присъствието на двама свидетели.
Счита, че са неясни твърденията на ищците, че не са били надлежно легитимирани
лицата, подписали се за присъствали на ОС, предвид че не са конкретизирани имената на
лицата, за които се отнасят.
Твърди, че е изготвен и залепен на 27.06.2023г. на таблата за обяви в МК Младост, в
изпълнение на законовия ред, Протокол за изготвения Протокол от 21.06.2023г. от ОС на
2
ЕС.
Сочи, че съставът на комисията е описан в протокола от проведеното на 24.11.2022г.
ОС на ЕС, като на същото е присъствал и процесуален представител на ищците.
На 08.12.2022г. е съставен протокол от Комисията по обследването, със съответните
заключения, дори същите да не са изрично описани в Протокола от проведеното на
21.06.2023г. ОС, всеки собственик или ползвател на самостоятелен обект в МЦ Младост е
могъл да се запознае със съдържанието му, като не счита, че необсъждането му на
процесното ОС води до незаконосъобразност на обжалваното Решение.
Оспорва, че с обжалваното решение на ОС се променя предназначението на общите
части, като те се обособяват за ползване от етажните собственици. Не е налице промяна на
предназначението по смисъла на ЗУТ, който именно регламентира това понятие. Счита, че в
настоящата хипотеза не е изискуем 100% кворум идеални части от общите части за вземане
на настоящото решение и не следва същото да се приеме за незаконосъобразно. Претендира
разноски.
Съдът, след преценка на представените по делото доказателства, доводите и
възраженията на страните, намира следното от фактическа и правна страна.
По делото е представен протокол от проведено общо събрание от 20.06.2023г., видно
от който ОС на ЕС на МК Младост възлага на УС да сключи договори за възмездно
използване на общи части с ползвателите потвърдили готовност за договаряне, съгласно
решения по точки 1 и 2 от ОСЕС на МК Младост от 24.11.2022г. И установеното от
избраната нарочна комисия по обследването, а именно: СМДЛ "Сий лаб"ООД - 3.28 кв.м.;
„ЦМДЛ-1" ООД- 3.28 кв.м.; „Булдент Варна" ЕООД - 8.25 кв.м.; ЕТ " АИПСМП- Д-р
Румяна Ранкова" - 10 кв.м.; АИПСМП „Д-р Артин Магърдичян" ЕООД - 10 кв.м.; АИПСМП
„Кардио" ЕООД- 17.4 кв.м.; „Диджител" ООД - 3.8 кв.м. ОС на ЕС на МК Младост възлага
на УС да включи клауза в договорите за наем, съгласно която при авансово плащане на
наемната цена за една година, наемателите ще ползват отстъпка в размер на 50% от
дължимата за периода сума.
В протокола е вписано, че на събранието са присъствали девет от собствениците на
самостоятелни обекти, притежаващи 44,406% ид. части от общите части на етажната
собственост. По делото е представен присъствен лист от 21.06.2023г. и покана за свикване
на ОС - л.72от делото, с отразяване на поставянето й на 09.06.2023г., на таблата за обяви на
МК Младост.
По делото е представен протокол за залепване на протокола от проведено ОС на ЕС
на 21.06.2023г., с отразяване дата на поставянето му 27.06.2023г . и място - на таблата за
обяви в МК Младост.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
В настоящото производство в тежест на ищците е да докажат, че са собственици на
обект, в сграда, находяща се в гр. Варна, бул."Република", № 15 - Медицински комплекс
"Младост", че са приети решенията, по т. 1 на Общо събрание на 21.06.2023г. на
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда, находяща се в Медицински комплекс „Младост",
гр. Варна, бул. Република, № 15, по т. 1 от протокол на ОСЕС: „ОС на ЕС на МК Младост
възлага на УС да сключи договори за възмездно използване на общи части с ползвателите
потвърдили готовност за договаряне, съгласно решения по точки 1 и 2 от ОСЕС на МК
Младост от 24.11.2022г. и установеното от избраната нарочна комисия по обследването, с
атакуваното съдържание.
В тежест на ответника, чрез управителя на етажната собственост, е да установи, че
решенията са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани, обявен дневен ред,
кворум, мнозинство, че общото събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, че
протоколът е изговен съобразно изискванията на закона и взетите решения са в съотвествие
3
със законовите разпоредби.
Съдът намира иска, с който е сезиран, за процесуално допустим. Искът изхожда от
легитимирани лица – не е спорно, а и от ангажираните официални свидетелстващи
документи - постановление за възлагане от 02.01.2020г. и учредителен акт от 02.12.2016г. се
констатира по несъмнен начин, че ищците СБАЛДБ Д-Р Лисичкова ЕООД и СБАЛ ЕООД са
собственици на самостоятелни обекти в процесната етажна собственост. Сезиран е родово и
местно компетентен съд.
Разпоредбата на чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС въвежда за подаване на молбата 30-дневен
преклузивен срок от оповестяване на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, за
спазването на който съдът следи служебно. Видно от ангажираните по делото доказателства
обявлението от протокола за проведено ОС на ЕС е обявено на 21.06.2023г., като е залепено
обявление по чл.16 ал.7 от ЗУЕС. Съответно исковата молба е подадена на 20.07.2023г. или
преди изтичането на нормативно определения 30-дневен срок.
Когато се касае до проверка на законосъобразността на решения на общото събрание
на етажна собственост по реда на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, предметът на делото се определя от
твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно
свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание, като във всички
случаи тези нарушения трябва да са конкретно посочени.
Съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 1 и 2 от ЗУЕС общото събрание се провежда, ако
присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, а ако събранието не може да се проведе в
посочения в поканата час поради липса на кворум, събранието се отлага с един час,
провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са
представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост. Правилата за кворум установяват минималната граница на персонално участие,
при наличието на която общото събрание може да се конституира като орган, натоварен с
компетентността да изразява волята на ЕС по определени въпроси с правно значение. Без
наличието на кворум съвкупността от физически лица не притежава онази характеристика,
която я превръща в колективен орган. Липсата на валидно конституирано общо събрание
изключва възможността то да проведе заседание, а още по-малко да взема решения. В
настоящия случай, видно проведеното ОС е без изискуемия кворум от 67%, поради което
същото е било отложено с един ден и е проведено при отразен кворум над 33%.
Следва да се отбележи, че по делото става въпрос за вземане на решение, относно
отдаване по под наем на общи части на сградата, същото не следва да се счита за промяна
на предназначение на общите части, поради което не е нужно вземането на решението
единодушно при 100 % представителство на собствениците на ОСЕС.
По делото липсва списък на собствениците, от който да е видно кои са собствениците
и с какъв дял от ОЧС разполагат, предвид правилото на чл. 17, ал. 1 ЗУЕС, указващо, че
всеки собственик гласува с притежаваните от него ид. части от ОЧС. Недоказано по делото
остава и обстоятелството, че в 17.00ч. на 21.06.2023г., в хипотезата на спадащ кворум по чл.
15, ал. 2 ЗУЕС, на събранието са присъствали собствениците и техните представители,
притежаващи поне ЗЗ% ид. ч. от ОЧС.
Съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС, собственик или ползвател, който не
може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на
домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик,
който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или
на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието,
или в писмена форма. Собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго
лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено
пълномощно, съобразно чл. 14, ал. 3 ЗУЕС, а едно лице може да представлява най-много
4
трима собственици и/или ползватели. Участието на пълномощник се отразява в протокола
на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него. В случая в приложения
протокол от проведеното на 21.06.2023г. общо събрание на собственици в сградата ЕС е
отразено участието на пълномощниците, като е посочено за всеки пълномощник кое лице
представлява. Същевременно, предвид дадената от съда възможност ответникът е
представил пълномощни удостоверяващи представителната власт на всеки от описаните в
протокола, като представляваните собственици, като по делото са приложени пет
пълномощни, от които само две отговарят на изискванията на чл. 14, ал. 3 ЗУЕС, предвид че
липсва нотариална заверка на подписа или доказателство, от което да е видно че Красен
Матев, Теодора Таргова и М. Неделчева са собственици в ЕС и е приложима разпоредбата
на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС.
Незаконосъобразността на процедурата по свикване и провеждане на събранието от
21.06.2023г. поради противоречие с нормите на чл. 14, ал. 3, чл. 15, ал. 3 и чл. 17, ал. 1 от
ЗУЕС, влече незаконосъобразност на проведеното общо събрание и на всички взети на него
решения, като в този смисъл представлява и самостоятелно основание за тяхната отмяна.
С оглед изчерпателност следва да се посочи, че липсват доказателства и относно
представителната власт на описаните собственици в присъствения лист, като липсва
доказателства в лично качество или като представляващи са участвали в ОС.
Независимо колко отделни основания за незаконосъобразност на решението са
посочени в исковата молба, искът по чл. 40 ЗУЕС е един /в този смисъл са Определение №
588 от 18.07.2014 г. по ч. гр. д. № 4046/2014 г. на ВКС, ІV г. о.; Решение № 37 от 20.04.2016
г. по гр. д. № 4432/2015 г. на I г. о. на ГК/, когато решението е засегнато от порок при
свикване на Общото събрание и формиране на волята, то решението се отменя изцяло.
Когато порокът е в съдържанието на решението и касае само отделна част от него, на отмяна
подлежи само тази част. Следователно, при извод за нарушения на реда за свикване и
провеждане на Общото събрание, на отмяна подлежат всички атакувани решения, взети на
това Общо събрание.
Ето защо съдът намира, че съобразно разпределената доказателствена тежест
ответната ЕС не е установила законосъобразното провеждане на ОС от 21.06.2023г., поради
което предявеният иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС се явява основателен по
отношение на взетите решения.
По разноските: Предвид изхода на спора, основателно е искането на ищеца за
присъждане на сторените пред ВРС съдебно-деловодни разноски. Ищецът е представил
списък на разноските по чл. 80 ГПК и доказателства за направата на такива, л.16 от делото за
заплатено ад.възнаграждение, като следва да му се присъди общо сумата от 1080 лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения иск от СБАЛДБ Д-Р Лисичкова ЕООД, ЕИК ********* и
СБАЛ ЕООД, ЕИК *********, като незаконосъобразни решения приети на Общо
събрание на 21.06.2023 г. на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда, находяща се в
Медицински комплекс „Младост", гр. Варна, бул. Република, № 15, представлявана от В.
В.ев, както следва: - решенията, приети по т. 1 на Общо събрание на 21.06.2023г. на
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда, находяща се в Медицински комплекс „Младост",
гр. Варна, бул. Република, № 15, по т. 1 от протокол на ОСЕС: „ОС на ЕС на МК Младост
възлага на УС да сключи договори за възмездно използване на общи части с ползвателите
потвърдили готовност за договаряне, съгласно решения по точки 1 и 2 от ОСЕС на МК
5
Младост от 24.11.2022г. и установеното от избраната нарочна комисия по обследването, а
именно: СМДЛ "Сий лаб"ООД- 3.28 кв.м.; „ЦМДЛ-1" ООД - 3.28 кв.м.; „Булдент Варна"
ЕООД- 8.25 кв.м.; ЕТ" АИПСМП - Д-р Румяна Ранкова" - 10 кв.м.; АИПСМП „Д-р Артин
Магърдичян"ЕООД - 10 кв.м.; АИПСМП „Кардио" ЕООД - 17.4 кв.м.; „Диджител"ООД - 3.8
кв.м. ОС на ЕС на МК Младост възлага на УС да включи клауза в договорите за наем,
съгласно която при авансово плащане на наемната цена за една година, наемателите ще
ползват отстъпка в размер на 50% от дължимата за периода сума.“, на основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС.
ОСЪЖДА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на сграда, находяща се в Медицински
комплекс „Младост", гр. Варна, бул. Република, № 15, представлявана от В. В.ев да заплати
на СБАЛДБ Д-Р Лисичкова ЕООД ЕИК ********* и СБАЛ ЕООД, ЕИК ********* сумата
от 1080 лева (хиляда и осемдесет лева), представляваща съдебно деловодни разноски по
делото, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6