Р Е Ш Е Н И Е
№ 1658
гр. Русе, 21.10.2019 год.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Русенски
районен съд, ХI - ти граждански състав в публично заседание на девети октомври,
две хиляди и деветнадесета година в състав:
Председател:
Тихомира Казасова
при секретаря
Станка Иванова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 3689 по
описа за 2019 год., за да се произнесе, съобрази следното:
Здравка Монева, управител на „Илейн имоти“ ООД заявява, че представляваното
от нея дружество е специализирано в сферата на търсене, предлагане и продажба
на недвижими имоти в Република България.
На 22.03.2019 „Илейн имоти“ ООД сключило с Е.Й.Й. „Договор за
посредничество при покупка на недвижим имот“, по силата на който дружеството, в
качеството на изпълнител, се задължило да търси за възложителя недвижими имоти,
предлагани за продажба; да ги представи за закупуване; да уреди огледи и
организира преговори при сключване на конкретна сделка, при възнаграждение,
платимо от възложителя, в размер на 3% от стойността на договорената продажна
цена, но не по-малко от 500 евро. Контрагентите приели, че за извършената
работа ще бъдат съставяни двустранно подписани протоколи, съставляващи
неразделна част от контракта, съдържащи описание на предложените и огледани
недвижими имоти. Постигнали съгласие, че услугата ще се счита извършена при
сключване на предварителен договор или ако такъв не е сключен, при сключване на
окончателен договор под формата на нотариален акт за покупко – продажба на
имота с купувач - възложителя или свързано с него лице. В чл.2, ал.2 от
договора дефинирали понятието „свързани с възложител лица“, а именно: лица
участвали/присъствали на огледа на имота, дори да не са подписали протокол за
оглед; техни или на възложителя роднини по права и съребрена линия или по
сватовство, както и свързаните с тях лица по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ.
Предвидили възнаграждение в размер на 5% от стойността на договорената
продажна цена на имота, но не по-малко от 500 евро и в случай, че възложителят
или свързано с него лице сключи предварителен или окончателен договор за
покупко – продажба на предложен от изпълнителя имот, без знанието и
посредничеството на дружеството.
В изпълнение на задълженията си, произтичащи от контракта, на 22.03.2019г.
„Илейн имоти“ ООД предложило на Е.Й. за оглед, с цел закупуване, недвижим имот,
представляващ апартамент в гр.Русе, кв.“Ц.“, ул.“А. В.“№…., ет….., собственост
на Б.Б.Ч., с прогнозна продажна цена 72 000 лева. Ответницата, заедно с
представител на ищцовото дружество извършила оглед, за което бил съставен
протокол. Харесала имота и заявила, че ще го купи. Една седмица по-късно, И.Н.
– брокер от „Илейн имоти“ ООД, се свързал с нея, за да уточнят детайлите по
бъдещата сделка, но тя отказала да закупи жилището.
Месец по-късно, след извършена проверка, ищецът установил, че въпреки
заявеното от ответницата нежелание да придобие имота, нейната майка – Ц.Х.Д.е
закупила апартамента на 25.04.2019г.
Поддържа, че след като купувач на процесния имот е лице, свързано с
ответницата, то последната дължи предвиденото възнаграждение в размер на 5% от
стойността на прогнозната цена, вписана в протокола, но не по-малко от 500
евро.
С оглед забавеното изпълнение, на основание чл.9 от Договора за
посредничество, счита, че Е.Й. дължи неустойка в размер на 0.1% за всеки просрочен ден върху
дължимото възнаграждение.
Моли съда да постанови решение, с което да осъди Е.Й.Й.,
ЕГН ********** да заплати на „Илейн имоти“ ООД, ЕИК ********* сумите:
3600 лева – уговорено възнаграждение, съгласно чл.7,
ал.3 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, сключен на
22.03.2019г.;
147.60 лева – неустойка за просрочено плащане, считано
от 26.04.2019г. до 04.06.2019г. включително, ведно със законната лихва върху
присъдените суми, считано от 05.06.2019г. до окончателното им изплащане.
Претендира направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК Е.Й.Й. е депозирала отговор на исковата молба, в
който излага доводи, досежно неоснователността на ищцовите претенции.
Не оспорва наличието на облигационна връзка, основана на договор за
посредничество, сключен на 22.03.2019г.
Поддържа, че не е извършен оглед на процесния имот, въпреки уговореното
посещение, тъй като асансьора в жилищния блок бил повреден и никой не поискал
да се качи по стълбището до 11-тия етаж. Твърди, че ищецът не е извършил
никакви други услуги в изпълнение на задълженията си произтичащи от контракта,
с оглед което моли съда да отхвърли претенциите като неоснователни.
Съобразявайки
становищата на страните, събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и приложимия закон, съдът прие за установено от фактическа
страна, следното:
Страните по делото са обвързани от облигационни правоотношения основани на
„Договор за посредничество при покупка на недвижим имот“, сключен на
22.03.2019г., по силата на който Е.Й. възложила, а „Илейн имоти“ ООД приело: да
търси предлагани за продажба недвижими имоти и да ги представя на възложителя
за закупуване, включително като урежда огледи за тях, които ще се описват в
двустранно подписани протоколи; да организира преговори при сключването на
конкретна сделка и да подготви предварителен договор при заявено желание от
страна на възложителя. Уговорено е възнаграждение за извършените услуги в
размер на 3% от стойността на договорената продажна цена, но не по-малко от 500
евро (чл.7, ал.1).
Контрагентите постигнали съгласие, че услугата ще се счита извършена при
сключване на предварителен договор или ако такъв не е сключен, при сключване на
окончателен договор под формата на нотариален акт за покупко – продажба на имота
с купувач - възложителя или свързано с него лице. В чл.2, ал.2 от договора
дефинирали понятието „свързани с възложител лица“, а именно: лица
участвали/присъствали на огледа на имота, дори да не са подписали протокол за
оглед; техни или на възложителя роднини по права и съребрена линия или по
сватовство, както и свързаните с тях лица по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ.
Предвидено е възнаграждение в размер на 5% от стойността на договорената
продажна цена на имота, но не по-малко от 500 евро и в случай, че възложителят
или свързано с него лице сключи предварителен или окончателен договор за
покупко – продажба на предложен от изпълнителя имот, без знанието и
посредничеството на дружеството (чл.7, ал.3).
При неизпълнение на задължение за своевременно заплащане на възнаграждението
е уговорена неустойка в размер на 0.1%
за всеки просрочен ден върху дължимото възнаграждение (чл.9).
Представено е приложение №1, в което е визиран апартамент в гр.Русе, кв.“Ц.“,
ул.“А. В.“…., ет….. с прогнозна цена 72 000 лева и дата на оглед 22.03.
На 25.04.2019г. Б.Б.Ч. продала на Ц. Х. Д., собствения си недвижим имот:
апартамент „Д“ представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.1.125.1.53 с адрес на имота: гр.Русе, квартал „В.“, ул.“А. В.“№….., етаж ………..
за сумата 71 000 лева.
От удостоверение за родствени връзки с изх.№1-181/18.06.2019г. е видно, че Ц.Х.Д.е
майка на Е.Й.Й..
С оглед установяване твърденията на страните по делото
е допуснат разпита на: И. Георгиев Н. и Б.Б.Ч..
И. Г. Н. – брокер в „Илейн имоти“ ООД изнася
данни относно действията, извършени по Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, сключен на 22.03.2019г. Твърди, че Е.Й. се
свързала с него по телефона и проявила интерес към жилище, което агенцията
рекламирала. Брокерът организирал оглед в удобно за продавача и купувача време.
Имотът се намирал на 11-тия етаж в бл.“Вит“. На 22.03.2019г., на паркинга пред
блока се срещнал с ответницата, нейната дъщеря и приятеля на дъщеря й. Докато
изчаквали продавача, запознал Е.Й. с параметрите на договора за посредничество
и подписали контракта, ведно с приложение №1. Когато дошъл собственика, всички влезли във
входа, но се оказало, че асансьорът не работи и решили да огледат апартамента
след няколко дни. Два дни по-късно посетили жилището и извършили вътрешен
оглед. Ответницата заявила, че харесва имота и се споразумяла с продавача за
продажната цена – 71 000 лева. Разбрала се с брокера да се чуят след
няколко дни, за да подготвят документите за бъдещата сделка. Седмица по-късно Е.Й.
заявила, че се отказва от покупката на имота. Впоследствие И.Н. се свързал с
продавача, който обяснил, че е сключил предварителен договор за продажбата на
апартамента. След известно време, при извършена проверка, агенцията установила,
че жилището е закупено от майката на Е.Й..
Б.Б.Ч. заявява, че е бивш съсобственик на
апартамент в гр.Русе, ул.“Алея В“№…….., бл.“В.“. Приблизително половин година
обявявала жилището за продажба във фейсбук, ОЛХ и други безплатни платформи. На
22 – 23.03.2019г. имала уговорка за оглед на имота, но асансьорът не работел. На
срещата, състояла се във входа на блока, присъствал представител на „Илейн
имоти“, Е.Й., дъщеря й и непознато за свидетелката момче. Б.Ч. и ответницата
разменили телефоните си, с оглед осъществяване бъдещи контакти. Оказало се, че
дъщерята на ответницата и свидетелката поддържат връзка в социалните мрежи и в
разговорите помежду им станало въпрос за намерението на Б.Ч. да продаде
процесното жилище. Оглед на жилището бил извършен при второ посещение, 2 – 3
седмици след първата среща и разговорите във фейсбук. На втория оглед
присъствал и представител на ищцовото дружество. Е.Й. „директно заявила, че
жилището й харесва, но може да даде 71 000 лева“. Разбрала се със
собственика да сключат предварителен договор. Свидетелката пояснява, че
уговорила втората среща с ответницата, а не с брокера на „Илейн имоти“. Няколко
дни по-късно й се обадила майката на Е.Й. – Цана Дамянова и заявила, че ще
закупи имота на цената уговорена с дъщеря й. След около месец, сключили
окончателния договор. Б.Ч. поддържа, че е провела един разговор с представител
на ищцовото дружество, в който уговорили среща за първия оглед. Твърди, че на
тази среща не са уговаряли втора, тъй като нямало информация кога ще бъде
отстранена повредата на асансьора.
Установената
фактическа обстановка, налага следните правни изводи:
С оглед изложените в исковата молба обстоятелства и
формулиран петитум съдът квалифицира правно предявените обективно съединени
искове по чл.79 и чл.92 ЗЗД.
По иска с правно основание чл.79 ЗЗД:
Претенциите в настоящото производство произтичат от
договор за търговско посредничество, уреден нормативно в текстовете на чл.49 и
следващите от ТЗ. Посредническият договор е неформален, консенсуален,
двустранен и възмезден. Предмет на договора не е конкретен правен резултат, а
осъществяване връзка между страни по бъдеща правна сделка и подпомагането им да
сключат проектирания договор. Посредникът е длъжен да представи на страните или
на една от тях достатъчно информация и, ако това е договорено и/или необходимо
да ги подпомогне при сключването на сделка. Той няма задължение да доведе
страните до сделка, което предполага, че страните или онази от тях, в чиито
интерес са предприети посредническите действия, би дължала възнаграждение на
посредника дори ако сделката не е осъществена, стига посредникът да е изпълнил
добросъвестно своите задължения по посредничеството.
От приетия по делото договор е видно, че ответникът е
възложил, а ищецът приел: „1. Да търси предлагани за продажба недвижими имоти и
да ги представя на възложителя за закупуване, включително като урежда и огледи
за такива недвижими имоти, които ще се описват в двустранно подписани
протоколи; 2. Да организира преговори при сключването на конкретна сделка и да
подготви предварителен договор при заявено желание от страна на възложителя“. В
Приложение №1 се вписан един имот, с посочен адрес; прогнозна цена и датата, на
която е извършен оглед.
Ответникът счита, че ищецът не е изпълнил договорните
си задължения, тъй като въпреки уговорения оглед, не се стигнало до представяне
на апартамента. Тези твърдения се опровергават от показанията на И.Н. и Б.Ч.,
които съдът кредитира като непосредствени, логично изложени и кореспондиращи с
приетите по делото писмени доказателства. Според свидетелите, на 22.03.2019г.
брокер на „Илейн имоти“ ООД организирал оглед, който не е извършен по обективни
причини. Няколко дни по-късно се е състоял оглед на жилището, при който между Е.Й.
и собственика на апартамента е постигнато съгласие за бъдеща сделка и е уговорена продажната цена.
В изпълнение на задълженията си, произтичащи от контракта, ищецът се свързал с
ответницата, за да получи необходимото съдействие за изготвяне документите,
свързани с предстоящата сделка, но Е.Й. заявила, че се отказва от покупката.
Е.Й. обаче е разполагала с нужната информация,
осигурена от агенцията относно избрания от нея имот и в присъствието на брокера
е постигнато съгласие относно продажната цена. Изложеното води до извод, че ищецът
е изпълнил част от задълженията си по договора (организирал два огледа, свързал
продавача с възложителя). Извършените фактически действия се намират в пряка
причинно – следствена връзка със сключването на окончателния договор за
продажба на процесния имот, тъй като без осъществяването им, купувачът не би
разполагал с информация за състоянието му, цената и с данните на продавача. Не
са релевирани доказателства, обуславящи извод, че договора за посредничество е
развален, а съгласно разпоредбата на чл.20а ЗЗД, същият има силата на закон за
страните по него. Налице хипотезата на чл.7, ал.3 от контракта, в който
страните са постигнали съгласие възложителят да заплати възнаграждение в размер
на 5% от стойността на договорената продажна цена на имота в случай, че той или
свързано с него лице закупи имот, предложен му от изпълнителя без знанието на
последния. Не се спори, че купувачът – Цана Дамянова е свързано с възложителя
лице, по смисъла на чл.2 от контракта. В тази насока са и показанията на Б.Ч.,
която заявява, че майката на ответницата заявила, че ще закупи апартамента на
цената, уговорена с дъщеря й. Следователно страните по договора за продажба,
обективиран в нотариален акт №78, том І, рег.№2101, дело №066/25.04.2019г. по
описа на нотариус с рег.№215, са свързани в резултат на осъщественото от „Илейн
имоти“ ООД посредничество, която дейност е в изпълнение на задълженията на
дружеството, произтичащи от договора. Ищецът е изправна страна, а фактът, че не
е посредничил при сключване окончателния договор за продажба на имота и не е
подготвил необходимите документи, не може да му се вмени във вина, тъй като
ответницата, нарушавайки разпоредбите на съглашението, не е дала възможност на
изправната страна да извърши тези действия. Окончателната продажна цена на
имота, визирана в нотариалния акт е 71 000 лева, поради което и дължимото
от възложителя възнаграждение е в размер на 3550 лева, до която сума
претенцията като доказана следва да бъде уважена, а в останалата част, до
предявените 3600 лева – отхвърлена, като неоснователна. Върху главницата следва
да се присъди законна лихва, считано от датата на предявяване на иска –
05.06.2019г. до окончателното й изплащане.
По иска с правно основание чл.92 ЗЗД:
Ищецът претендира неустойка, уговорена в чл.9 от
Договора. Според посочената разпоредба, неустойка (в размер на 0.1% за всеки
просрочен ден) се начислява в случай, че възложителят не изпълни задължението
си за плащане на дължимото възнаграждение в сроковете по чл.7, ал.2 от
Договора. В чл.7, ал.2 е визиран срок за възнаграждението, определено в чл.7,
ал.1, но не и затова, определено в чл.7, ал.3 от Договора. Изложеното води до
извод, че липсва договорно основание за начисляване на неустойката.
Претенцията, като недоказана следва да бъде отхвърлена.
По разноските:
Съобразно разпоредбата
на чл.78, ал.1 ГПК в тежест на ответника са направените от ищеца разноски,
съразмерно с уважената част от иска. От представения списък по чл.80 ГПК е
видно, че разноските на ищеца възлизат на 650 лева – заплатена държавна такса и
възнаграждение за процесуално представителство, като съразмерно с уважената
част от претенциите, ответникът следва да заплати сумата 615.73 лева.
На основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответника разноски, съразмерно с отхвърлената
част от претенциите – 26.36 лева.
По компенсация между
двете вземания, ответникът следва да заплати на ищеца разноски в размер на 589.37
лева.
Мотивиран така и на основание чл.235 ГПК, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Е.Й.Й., ЕГН ********** да заплати
на „ИЛЕЙН ИМОТИ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Русе, ул.“Александровска“№1, вх.2, ет.3, представлявано от управителя
Здравка Монева сумите:
3550 лева – уговорено възнаграждение,
съгласно чл.7, ал.3 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот,
сключен на 22.03.2019г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от
05.06.2019г. до окончателното й изплащане;
589.37 лева – разноски
по компенсация.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни предявените от
„ИЛЕЙН ИМОТИ“ ООД, ЕИК ********* срещу Е.Й.Й., ЕГН ********** претенции: за сумата
над 3550 лева до предявените 3600 лева - уговорено възнаграждение, съгласно
чл.7, ал.3 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, сключен
на 22.03.2019г. и за сумата 147.60 лева – неустойка за просрочено плащане,
считано от 26.04.2019г. до 04.06.2019г. включително.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен
съд – гр.Русе в двуседмичен срок от съобщаването на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: