№ 112
гр. Русе, 05.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на шести март през две
хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Галина Магардичиян
при участието на секретаря Ева Димитрова
като разгледа докладваното от Галина Магардичиян Гражданско дело №
20224500100441 по описа за 2022 година
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.236,
ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Община-Русе е предявила срещу „А.Р.“ООД със седалище и адрес на
управление гр.Русе иск за заплащане на обезщетение за лишаване от право на
ползване на недвижим имот в размер на месечния наем, определен в чл. 6 от
Договор за наем № 107 от 12.07.2010г за периода от м.декември 2019 до
31.10.2021г в общ размер на 62 214.44лв, сумата от 5 655.85лв, начислена
мораторна лихва за забава за периода от 01.12.2019 до 31.10.2021г, както и
законна лихва върху главницата от депозиране на исковата молба до
окончателното й плащане. Претендират се разноски по делото.
„А.-.Р.“ООД със седалище и адрес на управление гр.Русе в писмен
отговор по реда и в срока по чл.131 ГПК счита, че предявените искове са
допустими, но неоснователни и недоказани. Не оспорва, че страните са били в
наемни правоотношения по силата на Договор № 107 от 12.07.2010 при
посочените в него срок и цена, както и че след изтичане на срока на договора
през 2015г дружеството е продължило да ползва имота като между страните
са сключени три споразумения- от 13.07.2015г, 22.12.2015 и 22.02.2016г.
Според мотивите на Решение № 15815 от 21.12.2020 по адм.д.№ 10451/2020
на ВАС споразумението от 22.02.2016г е прекратило своето действие. Не
оспорва, че Община-Русе е провела процедура по чл.65, ал.1 ЗОС и е издадена
заповед на кмета на общината за изземване на процесния недвижим имот,
която е обжалвана от дружеството и е оставена в сила от АС-Русе и ВАС. Не
оспорва, че теренът, фактически ползван от дружеството е описаният в
исковата молба. Оспорват обаче претенцията за заплащане на месечни
обезщетения за лишаване от право на ползване в размер на месечния наем по
договора за периода от 01.12.2019 до 31.10.2021г в общ размер на 62
214.44лв. Липсва договорно и законово основание на ищеца да бъде
присъдено претендираното обезщетение. Липсва и законово основание за
присъждане върху това обезщетение и на ДДС. Ако съдът приеме, че на
1
ищеца евентуално се дължи обезщетение за лишаване от ползване на
процесния недвижим имот, то то следва да е в размер на пропуснатите от
ищеца ползи в резултат от лишаването му от възможността за ползва
имота.Оспорват изцяло по основание и размер и претенцията за мораторна
лихва в размер на 5 655.85лв. Претендират се разноски по делото.
Съдът като съобрази събраните по делото доказателства, по отделно и в
тяхната съвкупност, намира за установена следната фактическа обстановка:
На 12.07.2010г между Община Русе в качеството на наемодател и
„А.Р.“ООД със седалище и адрес на управление гр.Русе в качеството на
наемател е сключен договор за наем, вписан на 12.07.20210 в СВ-Русе, по
силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и
възмездно ползване на част от общински недвижим имот, находящ се в
гр.Русе, кв.“Здравец“, ул.“*****“, стадион „Дунав“, разположен в ПИ с
идентификатор 63427.7.745 с площ 50 080кв.м., представляващ само терен за
модулна газстанция с площ 880кв.м., описана в АОС № 558 от 14.06.1996г.
Договорът е сключен за срок от 5 години, т.е до 12.07.2015г. Наемателят се е
задължил да плаща месечна наемна цена в размер на 2 814лв, представляваща
2 345лв наем и 469лв ДДС./ чл.6/. По силата на чл.16,т.2 от договора същият
се прекратява с изтичане на договорния срок.
На 13.07.2015г между страните е сключено споразумение, по силата на
което дружеството „А.Р.“ООД признава, че след изтичане на срока на договор
за наем № 107 от 12.07.2010г продължава да ползва терена, предмет на
договор за наем № 107 от 12.07.2010г, както и се е задължило да заплаща
обезщетение за лишаване от право на ползване в размер на месечния наем по
чл.6 от прекратения договор за наем и по начина уговорен в чл.7 от договора,
т.е до 25 число на месеца, предшестващ този за извършване на дейност.
Страните са сключили споразумения със същото съдържание и на
22.12.2015г и 22.02.2016г.
На 13.05.2021 до „А.Р.“ООД е изпратена покана за доброволно изпълнение
за сумата от 45 330.44лв главница, както и законна лихва, сумата за която ще
бъде изчислена към момента на плащане на сумата. С покана е даден
30дневен срок от получаване на същата за изпълнение на задълженията по
банкова сметка, посочена в поканата. Поканата е изпратена по пощата и е
върната като непотърсена.
На 18.01.2021 до дружеството чрез управителите му е изпратена покана за
доброволно изпълнение по чл.277 АПК като същите са поканени в 14-дневен
срок от получаване на поканата да предадат фактическата власт върху терена
с площ от 836кв.м.Поканата е получена с обратна разписка на 08.02.21г
Община-Русе е представила и справка за дължимите от дружеството суми
за периода от м.12.2019г, за които месец е отчетено частично плащане в
размер на 2507.56лв до края на м.10.2021 в общ размер на 62 214.44лв
главница и 5 655.85лв лихва.
По делото са представени актове за публична общинска собственост,
според които имотът, част от който е предмет на договора за наем с
„А.Р.“ООД е част от спортен комплекс и е предоставен за спортни цели.
Според първото прието заключение на вещо лице размерът на обезщетение
за ползване на имота, предмет на прекратения договор за наем, за периода от
01.12.2019 до 31.10.2021 в първи вариант при съобразяване реда на Наредба 2
за начални цени за отдаване под наем на общински обекти със стопанско и
2
административно предназначение на Общински съвет-Русе към момента на
сключване на договора за наем е в размер на 2340.80лв без ДДС или
2808.96лв с ДДС. Към 2019г за този обект е в размер на 1.31лв без ДДС, за
2020г в размер на 1.28лв без ДДС за квадратен метър. В този случай за
посоченият период 01.12.2019г до 31.10.2021, след приспадане на платеното
за м.12.2019г в размер на 2 507.56лв, неплатеното обезщетение е в размер на
28 612.76лв. Във втори вариант на заключението, при съобразяване, че
имотът е с предназначение за спортни цели среден месечен наем за „ открити
спортни площадки“ е в размер на 33.11лв с ДДС или за процесния период
обезщетение би било в размер на 761.53лв. Като се съобрази внесената от
дружеството сума за м.12.2019г в размер на 2507.56лв, следва да се приеме,
че „А.Р.“ са надплатили сума в размер на 1746.03лв. Ако обаче наема се
определя като за „басейни“ месечната наемна цена за имота е в размер на
551.76лв с ДДС или за процесния период е в размер на 12 690.48лв. След
приспадане на платеното в размер на 2507.56лв, дължимият остатък е в
размер на 10 182.92лв. Лихвата за забава върху обезщетение в размер на
2814.00 месечно с ДДС за период от 26-число на всеки месец, предхождащ
месеца за извършване на дейност до 16.11.2021 вкл е в размер на 6 458.62лв,
във втори вариант при начисляване на лихва за забава от 26-число на всеки
месец, за което е дължимо обезщетението до 16.11.2021г е в размер на
5 932.35лв. В трети вариант при размер на обезщетението 2 808.96лв месечно
с ДДС лихвата за забава,изчислена от 26-то число на месеца, за който се
дължи обезщетението до 16.11.2021 е в размер на 5929.86лв, а при средна
наемна цена за периода, определена от независим оценител е в размер на
2614.84лв.
Според вещото лице с Решение № 181 от 18.06.2020 на Общински съвет-
Русе е дадено съгласие да не се начисляват и да не се изплащат наемни
вноски за периода от 14.05.2020 до 31.05.2022вкл за отдадени под наем
обекти-общинска собственост, с уговорено предназначение- заведения за
хранене и развлечения-ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейни
заведения и кафе-сладкарници, при които дейността на наемателите е
ограничена от въведената със заповедите на Министерство на
здравеопазването мярка-забрана за посещения в закрити търговски площи
към изброените заведения за хранене и развлечения.
Според приетата по делото повторна експертиза поради липса на други
сключени сделки в Община-Русе на обекти със сходно предназначение, на
територията на които са разположени газстанции и бензиностанции в
процесния период, при проучване на цени за телени със стопанско
предназначение, находящи се на територията на Община-Русе, вещото лице
определя среден пазарен наем в размер на 1.92лв,т.е пазарният наем за
процесния терен от 880кв.м. е в размер на 1 689.60лв без ДДС или 2027.52лв с
ДДС. За процесният период от м.12.2019г до края на м.10.21 е в размер на
46 632.96лв с ДДС, а след приспадане на платената сума от ответника в
размер на 2507.56лв, остава дължимо в размер на 44 125.40лв. Средната
начална пазарна цена за 1кв.м на отдадените под наем спортни имоти от
Община-Русе е в размер на 0.26лв с ДДС. Според вещото лице справедливата
месечна наемна цена по отношение на имоти, предназначени за спортни цели
за 836кв.м. е м размер на 392.92лв с ДДС или за процесния период в размер на
9037.16лв, а сред приспадане на платеното от ответното дружество в размер
на 6529.60лв. За терен от 880кв.м. е в размер на 413.60лв с ДДС или за
процесния период 9 512.80лв, а след приспадане на платеното 7005.24лв.
3
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Страните са сключили договор за наем на имот, общинска собственост, на
12.07.2010г. със срок на действие 5 години,т.е на 12.07.2015г договорът за
наем е прекратен. По делото е установено, че ответното дружество наемател
„А.Р.“ООД продължава да ползва този недвижим имот като по отношение на
предаването му от наемателя на наемодателя е проведена процедура по чл.65
АПК. Установено е, че след прекратяване на договора наемодателят Община-
Русе изрично и многократно е заявявал волята си наемателят по прекратеният
договор за наем да преустанови ползване на имота и да предаде фактическата
власт върху същия.
Във връзка с ползване на имота от страна на „А.Р.“ ООД след прекратяване
на договора на наем между страните по делото са сключвани споразумения на
13.07.2015, 22.12.2015 и 22.02.2016г, по силата на които дружеството се е
задължило да заплаща обезщетение за лишаване от право на ползване в
размер на месечния наем по чл.6 от прекратения договор за наем в срока по
чл.7 от същия договор. По делото са представени доказателства, че до
м.12.2019г дружеството е заплащало такова обезщетение като за посочения
месец е заплатило сумата от 2507.56лв, след което дружеството е
преустановило плащане на обезщетение.
В случая е безспорно, че наемателят по прекратеният договор за наем в
периода от м.12.2019г до 31.10.2021г е продължило да ползва имота, предмет
на договора за наем от 12.07.2010г, след прекратяване на договора и въпреки
противопоставянето от страна на наемодателя. В този случай той дължи
обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД. Според по делото е въпросът относно
размера на това обезщетение. По отношение на определяне на същия е налице
константна практика на ВКС- /Решение № 54/11.07.11 г. по т. д. № 377/10 г.
на II т. о.; Решение № 220 от 15.02.2016 г. на ВКС по т. д. № 2334/2014 г., I т.
о.; Решение № 30 от 24.03.2021 г. на ВКС по т. д. № 117/2019 г., II т. о. и др/,
според която доколкото по силата на закона между страните възниква
"квазинаемно" правоотношение, задължението за заплащане на наемна цена
има обезщетителен, а не престационен характер, което не лишава
наемодателя от правото да иска овъзмездяване на действително претърпените
вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от уговорения наем.
Обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем и същото ще
бъде съизмеримо със среднопазарната цена, ако ищецът докаже, че в периода,
в който е бил лишен от ползването, тази цена е надвишавала по размер
уговорения наем. Следователно средният пазарен наем на имота - предмет на
прекратения наемен договор, подлежи на изследване, когато обезщетението
по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се претендира в размер на средния пазарен наем, но не и
когато заявената претенция за плащане на обезщетение за ползване на имота
след прекратяване на договора за наем е в размер на договорената наемна
цена. Настоящият съдебен състав изцяло споделя тази съдебна практика,
поради което намира, че претенцията на Община-Русе за заплащане на
обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за периода от м.12.2019 до 31.10.2021 в общ
размер на 62 214.44лв, при размер на месечното обезщетение съизмеримо с
размера на наема по прекратения договор за наем- 2814лв с ДДС и при
приспадане на частично платеното от ответното дружество през м.12.2019 в
размер на 2507.56лв за основателен и доказан по размер.
Съдът намира възраженията на ответника в отговора, че изобщо не дължи
4
такова обезщетение или ако го дължи е в по-нисък размер, за неоснователни.
Обезщетението по чл.236,ал.2 ЗЗД се дължи по силата на закона за времето
през което наемателя ползва имота и след прекратяване на договора за наем
въпреки противопоставянето от страна на наемодателя. Тези предпоставки са
установени по категоричен начин в процеса. Съдът намира по изложените по-
горе мотиви, че относно размера на обезщетението не следва да се изследва
среден пазарен наем за отдаване под наем на подобни имоти, още повече, че
и от двете заключения на вещото лице се установи, че пазарът за имоти
ползвани за мобилна газ станция е силно ограничен и не може да се определи
средна пазарна оценка. На следващо място съдът намира възражението на
ответника, че обезщетението следва да е съизмеримо с наем за имот за
спортни цели, тъй като и към момента на сключване на договора за наем пред
2010 имотът предмет на договора за наем е бил част от имот, общинска
собственост отреден за спортни цели, но предназначението на частта от него,
предмет на договора за наем е отдаден под наем с конкретно предназначение
„мобилна газ станция“. За тези цели е ползван от ответника по време на
действие на договора за наем, а и след това. Видно от мотивите на
приложените решение на ВАС спорът за връщане на имота от страна на
„А.Р.“ООД на Община-Русе е бил свързан именно със съоръженията,
намиращи се върху терена, предмет на договора за наем, свързани с
дейността за газ станция. На следващо място липсва основание да се приеме,
че за част от периода не дължи такова обезщетение с оглед
противоепидемични мерки, тъй като съгласно Решение № 181 от 18.06.2020
на Общински съвет-Русе е дадено съгласие да не се начисляват и да не се
изплащат наемни вноски за периода от 14.05.2020 до 31.05.2022вкл за
отдадени под наем обекти-общинска собственост, с уговорено
предназначение- заведения за хранене и развлечения-ресторанти, заведения за
бързо обслужване, питейни заведения и кафе-сладкарници, при които
дейността на наемателите е ограничена от въведената със заповедите на
Министерство на здравеопазването мярка-забрана за посещения в закрити
търговски площи към изброените заведения за хранене и развлечения. Имота,
предмет на договора за наем от 12.07.2010г, не попада в тези категории
имоти, поради което липсва основание да се приеме, че за ответника е
отпаднало задължението да заплаща обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД.
По тези съображения искът е основателен и доказан по размер и следва да
се уважи.
Ищецът е претендирал лихва за забава за периода от 01.12.2019г до
31.10.2021г. в размер на 5 655.85лв. Задължението за заплащане на
обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД по силата на закона е ежемесечно, а по
силата на сключените между страните споразумения, последното от които на
22.02.2016г заплащането му следва да се извършва в срока по чл.7 от
прекратения договор за наем, а именно до 25 число на месеца, предшестващ
месеца за извършване на дейност като по силата на споразумението от
22.02.2016г същото има действие до влизане в сила на Решение № 78, прието
с протокол 4/21.01.2016г на Общински съвет-Русе. В този смисъл ответникът
изпада в забава веднага с изтичане на срока за заплащане на това
обезщетение, без да е необходима покана за плащане на това вземане на
Община-Русе. По тези съображения и този иск е основателен и доказан по
размер и следва да се уважи.
В тежест на ответника са направените от ищеца разноски, съобразно
представеният списък от разноски в размер на 2879.81лв. Съдът на основание
5
чл. 78, ал.8 ГПК вр чл.37 ЗПП вр чл.25 от Наредба за заплащане на правна
помощ определя юрисконсултско възнаграждение в размер на 540лв.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „А.Р.“ООД, ЕИК ****** със седалище и адрес на управление-
гр.Русе, ул.“Р.“ 4 да плати на ОБЩИНА-РУСЕ, ЕИК *********,
представлявана от кмета на Общината, с адрес-Русе, пл.Свобода № 6 сумата
от 62 214.44лв / шестдесет и две хиляди и двеста и четиринадесет лв. и 44 ст/,
представляваща обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за ползване на недвижим
имот по договор за наем № 107 от 12.07.2010 след прекратяването му на
12.07.2015, за периода от м.12.2019г до 31.10.2021г, сумата от 5 655.85лв/ пет
хиляди шестотин петдесет и пет лв и 85ст/, представляваща лихва за забава за
периода от 01.12.2019г до 31.10.2021, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от завеждане на иска-17.11.2021г до окончателно
плащане, както и 2879.81лв разноски по делото и 540лв юрисконсултско
възнаграждение.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Апелативен съд-
гр.Велико Търново в 2-седмичен от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
6