Р Е Ш Е Н И Е
№ .....
гр.***, 10,07,2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
***СКИ РАЙОНЕН СЪД, ІХ-ти граждански състав, в публично заседание
на единадесети юни две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕРА НАЙДЕНОВА
при секретаря Цецка Симеонова,
като разгледа докладваното от съдията
ВЕРА НАЙДЕНОВА гр.д. №1143 по описа на съда за 2020 година, на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе взе предвид следното:
Постъпила е ИМ от Л.П.Т.,
ЕГН **********,***, чрез адв.Й.Я. от ПАК, против ***,
със седалище и адрес на управление ***. В молбата се твърди, че ищецът е
собственик по наследство и делба на следните земеделски земи: 1/нива от 7,071
дка. в м.***връх, трета категория, съставляваща имот с идентификатор ***/номер по
предходен план 012027/; 2/нива от 8,701 дка. в м.***, трета категория,
съставляваща имот с идентификатор ***/номер по предходен план 043002/; 3/нива
от 4,735 дка. в м.***, трета категория, съставляваща имот с идентификатор ***/номер
по предходен план 103026/; 4/нива от 9,993 дка. в м.***, трета категория,
съставляваща имот с идентификатор ***номер по предходен план 109003/. Твърди
се, че с договор за аренда на земеделска земя от 24,03,2010 г., ищецът отдал на
ответното дружество за временно и възмездно ползване описаните по-горе четири
броя ниви за срок от 7 стопански години, считано от 01,10,2010 г. до 01,10,2017
г., като с двустранно подписан на 26,05,2016 г. анекс към договора, действието
на същия е продължено за още 7 стопански години - от 01,10,2017 г. до
01,10,2024 г. Сочи се, че договорът и анекса към него са с нотариална заверка
на подписите и са вписани в Служба по вписванията гр.***. Твърди се, че
съгласно клаузите на договора за аренда и анекса към него, за отдадената му за
ползване земеделска земя, считано от 01,10,2017 г. ответникът е следвало
да заплаща арендно
плащане по 50,00 лева на декар или за всичките 30,499 дка., предмет на
договора, общо 1524,95 лева годишно, платими в 14 - дневен срок след
приключване на съответната стопанска година, или за стопанската 2018/2019 г.
срокът е до 15 октомври 2019 г. Твърди се, че ответникът не е изпълнил
задължението си за заплащане на арендната вноска в
договорения срок, като забавил плащането й за повече от три месеца, което
съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ е основание за разваляне на арендния договор и подписания към него анекс за продължаване
срока на действие на договора, поради което ищецът му изпратил писмено
уведомление за прекратяването/развалянето им, което е получено от управителя на
дружеството на 28,01,2020 г. Ищецът счита, че с подписания анекс по чл.18 от
ЗАЗ първоначалния 7-годишен срок на договора е удължен с още 7 години и общият
срок на договора е повече от 10 години, поради което подлежи на разваляне по
съдебен ред. В заключение моли съда да постанови решение, с което да развали
сключения на 24,03,2010 г. договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите рег.№666/24,03,2010 г., Акт №10, том II на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - ***
вх.№3865/26,03,2010 г., том V, акт №174, н.д.№1371/2010 г. и Анекс към него от
26,05,2016 г. с нотариална заверка на подписите рег.№988/26,05,2016 г., Акт
№41, том III на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията – *** с вх.рег.№7996/02,06,2016 г., Акт №298, том 12,
д.№3619/2016 г., поради забавяне плащането на арендното
плащане за стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца. Претендират се
разноски. В с.з. процесуалният представител на ищеца моли съда да уважи иска. В
писмени бележки, депозирани в с.з., процесуалният представител на ищеца развива
подробни съображения в подкрепа на искането си и най-вече за допустимостта на
предявения иск.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът депозира писмен отговор, чрез адв.Кр.Д. от ПАК, в който се сочи, че искът е недопустим, тъй
като на практика анекса представлява сключването на нов седемгодишен договор, и
не са налице предпоставките за разваляне но съдебен ред. Сочи се също така, че
искът е и неоснователен, тъй като на 18,12,2019 г. е изплатена сума в размер на
200,00 лева, а на 24,01,2020 г. – остатъкът от 1320,85 лева. Моли съда да
прекрати като недопустим иска, алтернативно – да го отхвърли като
неоснователен. Претендират се разноски.
Съдът, като взе предвид
събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и поотделно, съобрази
становищата на страните и изискванията на закона, констатира следното от
фактическа страна:
Безспорно по делото е,
видно от приложения на л.6, договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите рег.№666/24,03,2010 г., Акт №10, том II на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - ***
вх.№3865/26,03,2010 г., том V, акт №174, н.д.№1371/2010 г., от 24,03,2010 г., е,
че ищецът е сключил договор за аренда на земеделска земя по смисъла на чл.2 и
следващите от Закон за арендата в земеделието /ЗАЗ/ за срок от 7 години,
считано от 01,10,2010 г., срещу арендно заплащане от
страна на ответника в размер на 15,00 лева/дка. за следните земеделски земи:
1/нива от 7,071 дка. в м.***връх, трета категория, съставляваща имот №012027; 2/нива от 8,701
дка. в м.***, трета категория, съставляваща имот №043002; 3/нива от 4,735 дка.
в м.***, трета категория, съставляваща имот с №103026 и 4/нива от 9,993 дка. в
м.***, трета категория, съставляваща имот с №109003, по плана за земеразделяне
в землището на с.***. Безспорно по делото е, че с Анекс към договора от
26,03,2010 г., от 26,05,2016 г. с нотариална заверка на подписите
рег.№988/26,05,2016 г., Акт №41, том III на нотариус ***, вписан в Служба по
вписванията – *** с
вх.рег.№7996/02,06,2016 г., Акт №298, том 12, д.№3619/2016 г., срокът на
действие на договора е продължен за още 7 стопански години, считано от началото
на следващата стопанска година, в която изтича срокът на действие на договора,
а именно – от 01,10,2017 г., като е увеличен и размерът на арндното
плащане – по 50,00 лева на декар, считано от 01,10,2017 г.
От представеното копие
на договор за доброволна делба от 23,07,1999 г. се установява, че ищецът е
получил в дял и станал собственик на описаните по горе земеделски земи - 1/нива
от 7,071 дка. в м.***връх, трета категория,
съставляваща имот №012027; 2/нива от 8,700 дка. в м.***, трета
категория, съставляваща имот №043002; 3/нива от 4,735 дка. в м.***, трета
категория, съставляваща имот с №103026 и 4/нива от 9,993 дка. в м.***, трета
категория, съставляваща имот с №109003, по плана за земеразделяне в землището
на с.***, както и на още шест имота.
От представеното
писмено уведомление от 17,01,2020 г. се установява, че ищецът, като арендодател, е уведомил управителя на ответното дружество,
че плащането на арендната вноска за стопанската
2018/2019 г. е забавено с повече от три месеца, поради което разваля сключения
договор за аренда от 24,03,2010 г., ведно с Анекс към него от 26,05,2016 г.
Уведомлението е получено от управителя на дружеството на 28,01,2020 г., видно
от приложеното в заверено ксерокопие известие за доставяне.
От представения в
заверено ксерокопие РКО от 18,12,2019 г. се установява, че на ищеца е заплатена
сумата от 200,00 лева с основание – „рента 2019“.
От представения в
заверено ксерокопие РКО от 24,01,2020 г. и служебен бон от ***към него се
установява, че чрез пощенски запис на 24,01,2020 г. на ищеца е изпратена сумата
от 1320,85 лева.
При така установеното от фактическа страна,
съдът прави следните правни изводи:
Спорни по делото са
въпросите – налице ли са предпоставките на чл.28, ал.2 вр.ал.1 от ЗАЗ – договор
за аренда със срок повече от 10 години и забавяне на арендно
плащане повече от три месеца?
На първо
място съдът счита за необходимо да отбележи, че са неоснователни доводите на
ответника, че искът е недопустим, тъй като се касае за два различни договора,
всеки с продължителност 7 години.
Договорът
за аренда от 24,03,2010 г., сключен между
ищеца като
арендодател и ответника като арендатор, е за срок от 7
стопански години, и
безспорно чрез
него като обект на арендуване са предоставени посочените по-горе четири броя земеделски
имоти. С анекс от
26,05,2016
г. към договора за аренда
на земеделска земя
от 24,03,2010 г., страните се договарят и изменят
същия като
продължават срока за още 7 стопански години,
считано от 01,10,2017 г., а размера на
арендното плащане се увеличава
на 50,00
лева на декар, считано от 01,10,2017 г. Това изменение е изцяло допустимо и съответно на чл.18 от ЗАЗ. Това
действие не представлява изменение
на договора по
смисъла на чл.16 от ЗАЗ, а е продължаване на
договора, по
смисъла на чл.18 от ЗАЗ. От
доказателствата по делото безспорно се установява, че е спазена предвидената в същата разпоредба форма за действителност - писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. Анексът е сключен преди изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда, в съответствие с предвиденото в чл.18, ал.2 от ЗАЗ.
Действително
законодателят е предвидил, че изменението на арендния договор, под формата на неговото
продължаване, следва да бъде вписано в Службата по вписванията, като при
наличие на колизия на права, същата да бъде разрешена съобразно поредността на вписванията. Съдът намира обаче, че така
предвиденото води само до извода, че правното действие на вписването на
продължаване на договор за аренда – противопоставимост,
законодателят е приравнил на правното действие на вписването на сключен договор
за аренда. Това не води обаче до извод, че самият юридически факт на
продължаването на договора за аренда, предвиден в чл.18 от ЗАЗ, е приравнен на
изцяло нов договор, като не следва да бъде зачитана връзката между
първоначалния договор и сключеното между страните споразумение за това
облигационната връзка между тях да бъде продължена за последващ период от време. Аргумент в подкрепа на
това е и граматическото и систематическо тълкуване на чл.18 от ЗАЗ, в който се
говори именно за „продължаване на арендния
договор“, тоест продължаване действието на съществуващ такъв, както и че тази
разпоредба е част от Глава 3 от ЗАЗ, наименована
– „Изменение на арендния
договор“. Не води до извод за наличието на нова, самостоятелна облигационна
връзка и обстоятелството, че страните са уговорили промяна в размера на арендното плащане, влизаща в сила
от започване на новия срок, за който арендния
договор е продължен, без да изменят размера на рентата за предходния период.
Същото е в съответствие с чл.9 от ЗЗД относно свободата на договаряне и при
тълкуване на действителната обща воля на страните, съобразно критериите на чл.20
от ЗЗД, не води до извод за обвързване с нов, самостоятелен договор между
страните. С анекса се изменят две от съществените характеристики на договора за
аренда – срока и размера на арендното
плащане. Не се променят нито обектите, нито сроковете за плащане. С оглед на
това, че първоначално договорът е за 7 години, а след това този срок е
продължен с още 7 години, то несъмнено се касае за договор за аренда, сключен
за срок повече от десет години. Това обуславя наличието на предпоставката по
чл.28, ал.2 от ЗАЗ, обуславяща едновременно
допустимост на иска и една от предпоставките за неговата основателност.
Към въпросите, касаещи
развалянето на договорите за
аренда /като вид облигационни и двустранни договори/, са приложими и общите
правила на чл.87 от ЗЗД. Основателността на претенцията за разваляне на
договора във всички случаи е обусловена както от виновното неизпълнение на
едната страна по договора, така и от изискването съдоговорителят,
претендиращ развалянето, да е изправна страна в облигационната връзка. Няма
спор, че ищецът е предоставил на ответника посочените в договора за аренда
земеделски земи. На следващо място, в
разпоредбата на чл.87
от ЗЗД е
заложен принципът /приложим в пълна степен и при арендните
договори/, че развалянето на двустраните договори е
крайна мярка. Към същата се пристъпва само когато неизпълнението не е
незначително с оглед интересите на кредитора /чл.87, ал.4 от ЗЗД/ и след като
се изчерпят възможностите за неговото изпълнение. Дължимата сума за предадените
земеделски земи /30,499 декара/ е на стойност 1524,95 лева. Видно от представените
РКО и пощенски запис, на 18,12,2019 г. на ищеца са борени 200,00 лева, а на
24,01,2020 г. /9 дни след изтичане на тримесечния срок от падежа на
задължението/ с пощенски запис е изпратена сумата от 1303,70 лева. Получаването
на сумите не се оспорва от ищеца, но се твърди, че е налице и неизплатена част,
а освен това по-голямото плащане е извършено след изтичане на трите месеца от
падежа. Действително, правото за разваляне на договора за аренда възниква с
изтичането на три месеца от крайния срок за изпълнение на арендното плащане, тоест в случая считано от 15,01,2020
г. В случая обаче забавата е от 9 дни, а неизплатената част е в минимален
размер от 17,15 лева. Съществено при забавеното изпълнение е възможността
длъжникът да заплати сумата и по този начин да санира
- да заличи последиците на забавата /извън хипотезата на фикс
сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния
случай ищецът е приел закъснелите плащания, включително и това надвишаващо
трите месеца. Действително, преди приемането на закъснялото плащане, същият е възразил
срещу неточното във времево отношение неизпълнение, упражнявайки правата си по чл.87,
ал.1 от ЗЗД, но изпратеното уведомление е достигнало до ответника след
извършеното плащане. Доколкото ищецът не сочи системно неизпълнение на
задължението на ответника да заплаща арендното
плащане в срок, към настоящия момент за последната стопанска година плащането е
извършено и прието, като неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на
кредитора, съдът приема, че не са налице основанията за разваляне на договора
за аренда и предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на
процеса и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да
заплати на ответника сторените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение
в размер на 330,00 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л.П.Т., ЕГН **********,***,
чрез адв.Й.Я. от ПАК, против ***, със седалище и адрес на управление ***, иск с правно основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за
разваляне на договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на
подписите рег.№666/24,03,2010 г., Акт №10, том II на нотариус ***, вписан в
Служба по вписванията - *** вх.№3865/26,03,2010 г., том V, акт №174,
н.д.№1371/2010 г. и Анекс към него от 26,05,2016 г. с нотариална заверка на
подписите рег.№988/26,05,2016 г., Акт №41, том III на нотариус ***, вписан в
Служба по вписванията – *** с
вх.рег.№7996/02,06,2016 г., Акт №298, том 12, д.№3619/2016 г., поради
забавяне плащането на арендното плащане за
стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК Л.П.Т., ЕГН **********,***, да заплати на ***, със седалище и адрес
на управление ***, сторените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в
размер на 330,00 лева.
Решението може да се
обжалва пред ПОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: