№ 6702
гр. София, 05.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание
на пети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Ивайло Димитров
при участието на секретаря Яна Огн. Лалова
като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело №
20231100112565 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ от ищеца „Ю.Е.“
АД срещу ответника Д. В. Г., за осъждането му да заплати на ищеца сумата от 28 500 евро, с
левова равностойност в размер на 55 741,16 лв. представляваща неизплатено
възнаграждение с включен ДДС, породено от сключен договор за премиум услуга от
20.01.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на депозирането на
исковата молба – 08.11.2023 г. до окончателното заплащане на сумата.
В исковата молба са изложени твърдения, че е сключен договор за премиум услуга от
20.01.2023 г., по силата на който Д. В. Г. е възложил, а „Ю.Е.“ АД е приел да осъществява
при изключителни права на посредничество, продажбата на недвижим имот, както следва:
Жилищна сграда и изгребна яма, представляваща сграда с идентификатор 68134.1892.676.1,
със застроена площ от 209 кв. м. и РЗП 437 кв. м., с адрес: гр. София, район „Витоша“, ул.
*******, брой етажи 3, предназначение: Жилищна сграда – еднофамилна, заедно с
поземления имот, в който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с
идентификатор 68134.1892.676, с площ 1249 кв. м., с продажна цена в размер на 950 000
евро, срещу възнаграждение, дължимо на основание чл. 4.4. от Договора.
Ищецът твърди, че съгласно чл. 4.1. от договора, ответникът е възложил и се е
съгласил за срок от 6 месеца, единствено „Ю.Е.“ АД да предлага и посредничи при
продажбата на имота, като ответникът няма право да го продава самостоятелно или чрез
свързани с него лица, както и да наема трети лица в качеството им на посредници. В чл. 4.4.
е уговорено, че в случай на продажба, ответникът дължи възнаграждение в размер на 2,50 %
без ДДС от продажната цена в деня на сключване на предварителния договор, а ако не се
подписва такъв, в деня на продажбата на имота.
Сочи, че на 15.06.2023 г. Д. Г., в качеството му на продавач е провел оглед с лицата
1
Р.З.Д.-Х. и Д.С.М.Х., като с подписване на Регистъра за проведен оглед са признали, че
„Ю.Е.“ АД ги е свързало, като страни по евентуална бъдеща сделка, както и че дължат
комисионно възнаграждение съгласно сключения договор за посредничество.
Ищецът твърди, че след извършена справка чрез отдалечен достъп по данни за имота
за вписвания, отбелязвания и заличавания в Службата по вписванията – гр. София, за
периода от 01.01.1998 г. до 09.10.2023 г. издадена по електронен път от Имотния регистър
към Агенция по вписванията, на 17.08.2023 г. имотът е продаден на лицата, с които е
извършен оглед на 15.06.2023 г.
Според ищеца имотът е продаден с негово посредничество, но без да е уведомен с
цел избягване на заплащане на комисионното възнаграждение. В нотариалния акт за
покупко-продажба на имота, като продавач е посочено лицето М.Д. Г.а, която ищецът
твърди, че е съпруга на ответника, от когото е сключен процесния договор. Сочи, че М. Г.а и
Д. Г. са свързани лица по смисъла на § 1, ал. 1 т. 1 от Търговския закон, а имотът е придобит
по време на брака в режим на разделност. Тъй като лицето, което е собственик на имота не е
посочено като страна по договора и не е налице упълномощаване според ответника,
страните по процесния договора са се съгласили, че възложителят действа от свое име и за
своя сметка.
Процесният договор не е изменян, а ищецът не е присъствал при сключване на
договора за покупко-продажба и сочи, че под продажна цена следва да се има предвид
цената, посочена в договора, а именно 950 000 евро.
Ищецът твърди, че поради неизпълнението на поетото договорно задължение за него
е налице правен интерес от предявяването на настоящия осъдителен иск за заплащане на
договорното възнаграждение в размер на 28 500 евро, с левова равностойност в размер на 55
741,16 лв., ведно със законната лихва от 08.11.2023 г. до окончателното плащане на
задължението.
Ответникът Д. Г. оспорва иска като неоснователен и недоказан. Сочи, че не е бил
нито собственик на имота, нито страна по покупко-продажбата. Имотът е бил закупен в
режим на разделност и е бил собственост единствено на М. Г.а, която е страна по договора за
покупко-продажба. Тя не е подписвала процесния договор и не е присъствала на огледа.
Твърди, че не е бил упълномощен да сключва договори с ищеца.
Възразява, че имотът е продаден в срока, в който дружеството-ищец имал
изключителни права върху него. Нотариалният акт за покупко-продажба на недвижимия
имот е сключен 8 месеца по-късно, което попада извън посочения ексклузивен срок.
Купувачите сами са потърсили собственика на имота извън срока за ексклузитет по договора
и без помощта на страните по него. Тъй като имотът е предлаган на множество платформи и
от множество агенции, не може да се приеме, че действията на ищеца са довели до
свързаност между купувачите и собственика на имота.
С отговора на исковата молба се излагат твърдения, че огледът е бил извършен без
знанието и присъствието на реалния собственик, а всички други усилия за осъществяване на
сделката са били извършени без посредничеството на ищеца.
Сочи, че клаузите по т. 4.1, т. 4.4., т. 6, т. 8.1. и т. 8.2. от процесният договор са
2
неравноправни, поставят ответника-потребител в крайно неизгодна позиция и нарушават
изискването за добросъвестност. Оспорва конкретно клаузата за възнаграждението за
продажба в размер на 2,50 % без ДДС, като счита, че е нищожна като неравноправна или
като противоречаща на морала и добрите нрави. Твърди, че за търговеца при неизпълнение
или неточно изпълнение на задълженията му не са предвидени каквито и да е санкционни
последици.
При условията на евентуалност ответникът прави възражение за размера на
претендираното възнаграждение като необосновано висок в сравнение със задълженията,
които са поети от ищцовото дружество, както и в сравнение с извършената дейност по
сделката от дружеството.
Ответникът моли предявения иск да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен и
недоказан, а в условията на евентуалност да бъде намален размерът на търсената сума.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото
доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното от
фактическа и правна страна:
С доклада по делото като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени
обстоятелствата, че: между страните по делото е сключен договор за премиум услуга от
20.01.2023 г. за гореописаната жилищна сграда и поземлен имот, които са собственост на
М.Д. Г.а – съпруга на ответника; че на 15.06.2023 г. Д. Г. е провел оглед на имотите с лицата
Р.З.Д.-Х. и Д.С.М.Х., който оглед е осъществен с посредничеството на „Ю.Е.“ АД; че на
17.08.2023 г. съпругата на ответника е продала имотите на Р.З.Д.-Х. и Д.С.М.Х..
Съгласно т. 1 от приетия като доказателство договор за премиум услуга, Д. Г., в
качеството му на възложител, възлага, а „Ю.Е.“ АД приема да осъществява при
изключителни права посредничество при продажбата на следния недвижим имот: Жилищна
сграда и изгребна яма, представляваща Сграда с идентификатор 68134.1892.676.1, със
застроена площ 209 кв. м. и РЗП 437 кв. м., с адрес: гр. София, район „Витоша“, ул. *******,
ведно с поземлен имот, в който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с
идентификатор 68134.1892.676, с площ 1249 кв. м., с продажна цена 950 000 евро.
В т. 4.1. от договора е уговорено, че възложителят възлага и се съгласява за срок от 6
месеца единствено и само „Ю.Е.“ АД да предлага и да посредничи при продажбата на
описания в т. 1 недвижим имот, наред със самия възложител. Страните са се съгласили, че
при изтичане на посочения срок и липса на друга писмена договорка между страните,
договорът продължава своето действие за неопределен срок, като възложителят има право
да възложи предлагането и на други посредници.
Съгласно т. 4.4 от договора, страните са уговорили възнаграждение при продажбата
на имота, което възложителят трябва да заплати на „Ю.Е.“ АД, в размер на 2,50 % без ДДС
от продажната цена, при продажбата на имота, ако се установи, че имотът е придобит от
купувач или свързано с него лице, представено от „Ю.Е.“ АД, което се удостоверява чрез
подписан от купувача регистър за проведен оглед или чрез писмена кореспонденция,
изпратена до възложителя, че имотът предмет на договора, е представен на съответния
купувач.
3
По делото е предоставен като доказателство Регистър на проведен оглед от 15.06.2023
г. (л. 8), от който е видно, че Д. Г. е провел оглед на имотите с лицата Р.З.Д.-Х. и Д.С.М.Х.,
който оглед е осъществен с посредничеството на „Ю.Е.“ АД. Посочено е, че с подписването
на регистъра страните признават, че „Ю.Е.“ АД ги е свързало като страни по евентуална
бъдеща сделка и ще дължат комисионно възнаграждение по сключени договори за
посредничество, чийто предмет е изпълнен. Вписано е и, че продажната цена на имота е
889 900 евро.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот №69, том V, рег. № 6489, дело №
761/2023 г. при нотариус М.Н., с район на действие РС София, вписана в НК под № 362, на
17.08.2023 г. М.Д. Г.а, в качеството й на продавач, е продала на Р.З.Д.-Х. и Д.С.М.Х., в
качеството им на купувачи, описаните по-горе недвижими имоти, за цена в размер на 1 740
689 лв.
Съгласно удостоверение с изх. № 20240513121630 от 13.05.2024 г., издадено от
Агенция по вписванията, в регистъра на имуществените отношения на съпрузите, М.Д. Г.а
има регистриран договорен режим на имуществените отношения във връзка със сключен
брачен договор № 7151. В брачния договор от 11.04.2019 г. е уговорено, че М.Д. Г.а и Д. В.
Г., сключили граждански брак на 23.08.2016 г. съгласно Удостоверение за сключен
граждански брак № 73900163319, са се споразумели, че цялото движимо и недвижимо
имущество, което съпрузите придобият след сключване на брачния договор, по време на
брака им чрез възмездни сделки, става изключителна лична собственост на всеки от тях, на
чието име е придобито.
Сключеният между страните договор за премиум услуга от 20.01.2023 г. представлява
договор за търговско посредничество. По силата на този договор посредникът се задължава
срещу определено възнаграждение да съдейства за сключването на една или повече сделки.
Посредническата дейност се състои в съдействието за сключване на сделка и има за предмет
постигане на един резултат – свързване на страните за сключване на сделка, а не
извършването на опредЕ. работа. Посредникът е търговец, който по занятие посредничи за
сключване на сделки /така чл. 49, ал. 1 ТЗ/, като съгласно чл. 51 ТЗ, търговският посредник
има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно
уговорката им, а ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид
дейност според случая и от двете страни. Необходимо и достатъчно условие за възникване
правото на възнаграждение на посредника е, сключването на сделката с продавача да е в
резултат от действия на посредника по осъществяване на контакта между страните по
последващата продажба. От уговорките в т. 2.1 – т. 2.4 от договора се установява, че основни
задължения на посредника е да организира предлагането на имота и рекламирането му в
медийното му пространство, да организира огледи и/или презентации на имота, да
информира периодично възложителя за резултата от предлагането на имота; при желание на
клиента да предложи и осигури организационното обслужване на сделката, включващо
първоначален преглед и анализ на документите, необходими за сключването на окончателен
договор, извършването на справки за наличието или липсата на тежести върху имота,
подготовка и съгласуване на проект за предварителен договор, организиране на сключване
4
на предварителен договор, съдействие за сключване на окончателен договор.
В т. 1 от процесния договор е уговорено между страните, че „Ю.Е.“ АД приема да
осъществява при изключителни права посредничество, а съгласно т. 4.4 възнаграждение се
дължи при продажба на имота, ако се установи, че имотът е придобит от купувач или
свързано с него лице, представено от „Ю.Е.“ АД. В т. 5 е посочено, че под „свързани лица“
следва да се разбират тези по §1, ал. 1 и ал. 2 ТЗ и чл. 36, ал. 5 ЗМИП.
По делото не са представени доказателства, че след изтичане на посочения в т. 4.1.
шестмесечен срок страните са договорили промяна или прекратяване на договора, поради
което следва да се приеме, че договорът е продължил своето действие за неопределен срок,
т.е. същият е бил действащ към датата на сключването на окончателния договор - 17.08.2023
г.
Видно от съдържанието на процесния договор, тъй като ответникът, не се е
легитимирал, че действа като пълномощник на собственичката на имота и сключва договора
от нейно име, то страните по договора за посредничество са се съгласили, че възложителят
действа от свое име и за своя сметка. По аргумент от разпоредбата на чл. 21 ЗЗД договорът
поражда действие между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в
предвидените от закона случаи. В този смисъл правата и задълженията по процесния
договор възникват и могат да бъдат упражнени само от и срещу страните по договора (извън
хипотезата на извършена цесия на вземане, каквато не е налице). Ето защо без правно
значение за валидността на договора и неговото изпълнение от страна на ответника е
безспорният факт, че той не е собственик на имота. Отделно от това, съгласно чл. 23 от ЗЗД,
поетото задължение на ответника да ползва услугите на ищеца за продажбата на имота в
ексклузивния шестмесечен срок, а след изтичането му, ако договорът не е прекратен, при
очевидното знание на страните, че възложителят не е собственик на имота, представлява
обещаване действието на трето лице – съпруга на ответника и собственик на имота. В
случай че третото лице не извърши уговореното от обещателя действие или откаже да се
задължи, обещателят дължи обезщетение на съконтрахента си на общо основание и това
обстоятелство не влияе на действителността на договора. Евентуално, само настъпилата
обективна невъзможност третото лице - собственик да го продаде би могла да рефлектира и
върху задължението на ответника, какъвто обаче не е настоящият случай.
Съдът намира, че представените по делото доказателства еднозначно сочат, че
ищецът е изпълнил основното си задължение по договора - свързал е възложителя с
купувачите, провел е оглед на имота в присъствието на ответника, след което купувачите са
закупили имота, но окончателната сделка е сключена пряко от собственика на имота, без
участие на представител на посредника.
Безспорно е и, че ответникът и продавачът са съпрузи, като е без правно значение, че
ответникът не е собственик на имотите, доколкото това обстоятелство не рефлектира върху
валидността и правните последици на сключения от него с ищеца договор. Отделно от това,
няма данни възложителят и съпругата му да са били във влошени отношения или фактическа
раздяла, при все че огледът е извършен в присъствието на самия Д. Г., поради което и
житейски е нелогично той да не е бил в пълна известност с последващия огледа процес по
5
сключването на окончателната сделка, за да се направи извод, че неуведомяването на ищеца
не е резултат от негово умишлено поведение. Дори и да се приеме обратното, след като
ищецът е довел кандидат – купувачи, които впоследствие са закупили имота, това
обстоятелство не освобождава ответника Д. В. Г. от задълженията му по процесния договор
и неговото добросъвестно изпълнение.
Сключвайки договора за посредничество, ответникът не е действал в качеството си на
пълномощник на собственика на имота, а в негово лично качество, и се е задължил лично да
заплати възнаграждението на посредника при реализирането на продажбена сделка. Въз
основа на изложеното, за възложителя-ответник е възникнало задължението да заплати
възнаграждение за уговорената посредническата дейност.
Несъстоятелни са възраженията на ответника, че ищцовото дружество не е изправна
страна по договора, защото не е изпълнило всички свои задължения по т. 2.1-2.4 от
договора. Естеството на предлаганата услуга изисква след извършването на огледа, при
добросъвестно от негова страна поведение, възложителят да окаже необходимото
съдействие на изпълнителя, като го уведоми, в случай че купувачите са се свързали
директно с продавача, за може посредникът да съдейства на ответника при последващи
преговори относно договарянето на окончателна цена, реда и условията на продажбата,
консултация, съставяне и/или снабдяване с изискуемите документи, каквато впрочем е и
обичайната практика при този тип брокерски услуги. Никоя от страните не твърди, а и
липсват доказателства, след извършения оглед, на дружеството да е било известно, или да е
било уведомено от купувачите или възложителя, че се водят последващи преговори за
сключването на окончателен договор. Изтъкнатото от ответника безспорно обстоятелство, че
всички усилия за осъществяването на сделката, извън намирането на купувачите и
довеждането им на огледа, са били без посредничеството на ищеца, не е резултат от виновно
неизпълнение на последния, а обективна последица от неоказване на дължимото
добросъвестно съдействие от ответника. Следва да се отбележи и, че съдействието от страна
на „Ю.Е.“ АД след извършен оглед е обусловено от изразено желание за това от страна на
възложителя, което е ясно упоменато в т. 2.4. от договора.
Във връзка с направеното възражение относно размера на дължимото
възнаграждение, уговорено в т. 4.4, в размер на 2,50 % без ДДС от продажната цена на
имота, съдът намира, че същото е ясно определено, като страните са постигнали доброволно
съгласие, отчитайки законово уредената в разпоредбата на чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне.
Съгласно ТР №1/2020 от 27.04.2022 г. на ОСГТК, съдът е длъжен да се произнесе в
мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях,
които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от
заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от
събраните по делото доказателства.
Съдът следи служебно за свръхпрекомерност на уговорения размер на насрещната
престация, която опорочава волеизявлението поради противоречие с добрите нрави и води
до нищожност на договора или отделни негови клаузи. При тази проверка съдът не дава
указания на страните да правят такива твърдения, нито да сочат доказателства за това, но
6
съдебната инстанция дължи при констатирана свръхпрекомерност на уговорената престация
в договора да зачете правните последици на този правоизключващ факт (така и решение №
125, от 10.10.2018 г., по гр. д. № 4497/2017 г., III г.о. на ВКС). Въпросът дали поведението на
даден правен субект съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо
чужди интереси с цел извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния
случай.
Няма спор, че ищецът е дружество – професионален посредник по занятие при
сключването на сделки с недвижими имоти, което е и изрично посочено в договора, както и
че ответникът е сключил посредническия договор в качеството си на физическо лице, което
ползва услугата не с цел извършване на търговска или професионална дейност, и действайки
извън рамките на своята търговска или професионална дейност, поради което се явява
потребител по смисъла на §13, т. 1 от ДРЗЗП.
Съгласно чл. 143, ал. 1 ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е
уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и
води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя. Според чл. 145, ал. 1 ЗЗП неравноправната клауза в договор,
сключен с потребителя, се преценява, като се вземат предвид видът на стоката или услугата
- предмет на договора, всички обстоятелства, свързани с неговото сключване към датата на
сключването, както и всички останали клаузи на договора или на друг договор, от който той
зависи.
Първото изречение от клаузата на т. 4.1 от договора дава ексклузивно право само
„Ю.Е.“ АД, и то по волята на самия ответник, да предлага и да посредничи при продажбата
на описания в т. 1 недвижим имот, наред със самия възложител. Тя не ограничава правото на
Д. Гатев сам да предлага имота, а е насочена към ограничаване възможността за това да се
използват други посредници в един разумен срок, което намира своята обосновка в
осигуряването на време, в което самият посредник ще е силно стимулиран да положи
максимални усилия и средства за намирането на потенциален купувач, доколкото след
изтичането на шестте месеца, дори и при безсрочното продължаване на договора,
ответникът би могъл да се възползва от услугите и на други агенции. Аргумент за този
извод е и второто изречение от т. 4.1, предвиждащо възможността при изтичане на
посочения шестмесечен срок и липса на друга писмена договорка между страните,
договорът да продължава своето действие за неопределен срок, като възложителят вече има
право да възложи предлагането и на други посредници, и която уговорка е напълно валидна.
Следва да се отбележи, че сама по себе си евентуалната нищожност на т. 4.1, изр. 1 от
договора не води до отпадане задължението за заплащане на възнаграждение на ищеца, щом
той е осигурил купувач през срока на действие на договора.
Клаузата на т. 4.4 от договора също е в рамките на договорната свобода, като
възложителят по собствено желание се е съгласил за предложената му от „Ю.Е.“ АД услуга
да заплати възнаграждение при продажбата на имота, в размер на 2,50 % без ДДС от
продажната цена. В т. 5 е уточнено и понятието „продажна цена“, поради което
възнаграждението е посочено ясно от граматическа гледна точка, като от съдържанието на
7
клаузата може точно да бъде разбран обхватът на поетото задължение и средният
потребител, относително осведомен и в разумна степен наблюдателен и съобразителен, би
могъл да разбере икономическите последици от сключването на договора.
В случая, по аргумент от чл. 145, ал. 2 ЗЗП, оспорената клауза, касаеща основния
предмет на договора, каквото се явява дължимото възнаграждение, не може да бъде предмет
на преценка за нейната неравноправност, тъй като на такава не подлежи определянето на
основния му предмет, както и съответствието между цената или възнаграждението, от една
страна, и стоката и услугата, която ще бъде доставена или извършена в замяна, от друга
страна, при условие че тези клаузи на договора са ясни и разбираеми.
За пълнота на изложението е необходимо да се посочи, че уговореният процент на
дължимото възнаграждение е нисък по размер спрямо облагата, която цели да получи
възложителя – записаната в процесния договор продажна цена, а никоя от страните не
твърди, че тя се отклонява от обичайния начин и размер на договаряне на възнаграждение
при този тип посредничество, като се има предвид, че този тип договори са винаги
възмездни. Самият размер е обусловен изцяло от значителния материален интерес, който
възложителят цели да реализира - 950 000 евро. Не се и твърдят, нито се доказват, такива
обстоятелства, които да налагат извод, че в конкретния случай ищецът е целял да се обогати
неоснователно за сметка на ответника, като трябва да се вземе предвид че за посредника
съществува реалният риск положените от него усилия да намери купувач, с който да се
стигне до сключването на сделка, да се окажат безрезултатни, или да продължат
неопределено дълго във времето, за което той и носи целия финансов риск. Ето защо не
може да се приеме, че в конкретния случай сам по себе си размерът на възнаграждението,
съпоставен с положените усилия, води до извод за нищожност на договора или на
визираната клауза поради противоречие с морала и добрите нрави.
С оглед тези съображения искът се явява доказан по основание.
Относно неговият размер следва да се съобрази, че възнаграждението се определя
като процент от продажната цена, чието смислово съдържание е посочено в т. 5 от
предварителния договор – това е цената, вписана в предварителния договор, когато той е
сключен с участието на „Ю.Е.“ АД, като в противен случай за продажна цена се счита
записаната в договора за посредничество, а ако такава не е упомената – тогава се взема
предвид посочената в нотариалния акт цена.
Следва да се има предвид, че визираната уговорка не противоречи на морала и
добрите нрави, тъй като отразява обичайната практика преди сключване на окончателен
договор да се подписва предварителен такъв, в който се отразява реалната продажна цена,
независимо че понякога в самия нотариален акт може да се посочи по-ниска такава с цел
избягване заплащането на данъци и такси. В действителност формулираната по визирания
начин цена в т. 5 цели да стимулира възложителя да използва услугите на посредника в
целия процес до сключването на окончателен договор. Поначало самият клиент има пряк
интерес да бъде подпомогнат от ищеца, който като професионалист се предполага, че
познава по-добре пазара на недвижими имоти и ще проведе в най-добра степен преговори с
купувачите, чрез които да се постигне максималната по размер пазарна цена. С така
8
посочената клауза, регламентираща какво следва да се разбира под продажна цена и
стимулирайки възложителя да го включи в процеса на преговори, ищецът добросъвестно и
обосновано защитава и своя интерес възнаграждението му да бъде определено върху
действително постигнатия между продавач и купувач размер на продажната цена, тъй като в
противен случай, както в предварителния, така и в окончателния договор, изявление и на
двете страни по сделката относно този размер много лесно би могло да бъде симулирано,
чрез посочването на привидно по-нисък размер, именно с цел да се определи по-ниска база
за изчисляването възнаграждението на възложителя.
От друга страна, за да не противоречи на морала и добрите нрави, клаузата, уреждаща
понятието „продажна цена“, респ. базата, върху която се изчислява възнаграждението,
трябва да се тълкува корективно, като не във всички случаи липсата на подписан
предварителен договор обуславя получаването на възнаграждение в размер на 2,5% от
посочената в договора за премиум услуги продажна цена от 950 000 евро, а само тогава,
когато посредникът не е присъствал при сключването на предварителния договор или такъв
липсва и посредникът не е бил запознат с процеса на договаряне между продавач и купувач,
касаещ реално постигнатата цена на имота, именно с цел да може да защити интересите си
от евентуална симулация на цената по вече изложените по-горе мотиви.
В случая, като трето за преддоговорните отношения лице „Ю.Е.“ АД не би могло да
постави изискване към възложителя и евентуалните купувачи задължително да сключат
предварителен договор, тъй като такъв документ, макар и обичайно да се подписва в
предходен прехвърлянето на имота момент, не е абсолютно необходим. Тълкуването на
клаузата на т. 4.4, вр. т. 5 (касаещо понятието „продажна цена“) сочи, че поначало волята на
ищеца и ответника е формирането на възнаграждението да бъде обусловено от размера на
постигната със знанието на посредника реална продажна цена в преддоговорните отношения
между страните, която воля се обективира в предварителния договор, а ако такъв не е
съставен, в окончателния договор. Този извод следва от самия начин на уговаряне на
възнаграждението не като твърда сума, а като процент от цената, която ще се постигне при
сделката, както и от поставеното от ищеца изискване предварителният договор да е сключен
в негово присъствие, т.е. с възможността да се запознае с неговото съдържание и в частност
с уговорената продажна цена, защото нейният размер е пряко относим към определянето на
възнаграждението му.
В настоящия случай от представения към исковата молба регистър на проведен оглед
от 15.06.2023 г., на който се позовава самият ищец, е записано, че цената на имота е 889 900
евро. Предвид горните съображения, съдът приема, че посредникът е бил наясно към датата
на огледа, че в действителност имотът се предлага на купувачите за по-ниска цена от
първоначално посочената в договора за премиум услуги цена от 950 000 евро, като е без
правно значение какви са обстоятелствата и с чий усилия, се е стигнало до нейното
намаляване. Очевидно е обаче, че самият посредник се е съгласил да свърже страните
именно при цена от 889 900 евро, която е с равностойност 1 740 493,12 лв., като е житейски
логично сделка да се сключи при цена, близка до този размер, която следва да се счита и за
предлаганата към този момент. В този смисъл посочената продажна цена в нотариалния акт
9
от 1 740 689 лв. (890 004 евро), която е незначително по-висока от вписана в регистъра за
оглед, следва да се приеме за реалната договорена цена и именно върху нея би било
справедливо да се определи възнаграждението на посредника в конкретиката на настоящия
казус. Тезата на ищеца, че продажната цена от 950 000 евро следва да се приложи поради
факта, че той не е присъствал при сключването на предварителен договор е принципно
правилна, но само, когато посредникът не е бил запознат с друга постигната между купувач
и продавач цена, като съображенията за това тълкуване съдът вече изложи и именно то
отговаря в най-пълна степен на действителната воля на страните по договора и на
добросъвестността.
Предвид горните съображения, дължимото се на ищеца възнаграждение следва да се
определи върху реалната продажна цена, посочена в нотариалния акт, т.е. 2,50% от 1 740 689
лв., равняващо се на 43 517,23 лв. без включен ДДС. Съгласно чл. 67, ал. 2 ГПК, когато при
договаряне на доставката не е изрично посочено, че данъкът се дължи отделно, приема се, че
той е включен в договорената цена. В случая в т. 4.4. от договора изрично е посочено, че
полученият размер на възнаграждението е без включен ДДС и по аргумент за противното от
горепосочената норма, следва извод, че отделно от нея се дължи и ДДС в размер на 20%, а
доводите в обратен смисъл, развити в писмените бележки на ответника, са неоснователни.
Не се спори, че ищцовото дружество е регистрирано по ЗДДС, поради което и върху
дължимото му се възнаграждение следва да се начисли и съответния размер на данък
добавена стойност, който е 8 703,44 лв. Следователно, общо дължимото се възнаграждение с
ДДС е в размер на 52 220,67 лв. с равностойност 26 700 евро. За горницата над 52 220,67 лв.
или над 26 700 евро, до предявения размер от 55 741,16 лв. или 28 500 евро искът е
неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Съгласно т. 4.4 от договора уговореното възнаграждение се заплаща при продажба на
имота, като в т. 5 от договора е посочено, че „продажба на имота“ е налице, ако купувач или
свързано с него лице сключи предварителен договор, закупи или придобие имота от
възложителя или свързано с него лице (която втора хипотеза е налице). Ето защо, със
сключването на нотариалния акт на 17.08.2023 г. е изпълнено условието по договора за
премиум услуга за заплащане на възнаграждение на ищеца и от този момент ответникът
изпада в забава, дължейки и законната лихва. С оглед диспозитивното начало обаче лихва
следва да се присъди от датата на подаването на исковата молба в съда – 08.11.2023 г., така
както е заявена от ищеца.
По разноските:
Ищецът претендира разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на
6840 лв. с ДДС или 5700 лв. без ДДС, като ответникът е направил възражение за неговата
прекомерност предвид липсата на фактическа и правна сложност на делото.
Съдът съобрази постановеното решение от 25.01.2024 г., по дело C-438/22, на Съда на
ЕС, с което е прието, че член 101, параграф 1 ДФЕС във връзка с член 4, параграф 3 ДЕС
следва да се тълкува в смисъл, че ако се установи, че наредба, която определя минималните
размери на адвокатските възнаграждения и на която е придаден задължителен характер с
национална правна уредба, противоречи на посочените разпоредби, националният съд е
10
длъжен да откаже да я приложи, както и че национална уредба, съгласно която, от една
страна, адвокатът и неговият клиент не могат да договорят възнаграждение в размер по-
нисък от минималния, определен с наредба, приета от съсловна организация на адвокатите
като Висшия адвокатски съвет, и от друга страна, съдът няма право да присъди разноски за
възнаграждение в размер по-нисък от минималния, трябва да се счита за ограничение на
конкуренцията „с оглед на целта“ по смисъла на тази разпоредба от ДФЕС.
В решението си СЕС е стигнал до извод, че Наредба № 1/2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения е в противоречие с че член 101, параграф 1 ДФЕС
във връзка с член 4, параграф 3 ДЕС, поради което националният съдът не е обвързан от
посочените в нея минимални размери.
Настоящият съдебен състав приема, че размерът на адвокатското възнаграждение от
5700 лв. без ДДС е прекомерен с оглед липсата на фактическа и правна сложност на делото –
няма спорни факти, не са събирани други писмени доказателства, освен приложените към
исковата молба и отговора, а делото е протекло само в едно съдебно заседание.
Възнаграждението следва да бъде намалено до размера на 5000 лв. без ДДС, тъй като
толкова е заплатил и претендирал самият ответник и очевидно самият той не счита, че
положен по делото труд на адвокат , който следва да се оцени на по-ниска стойност. Подобен
подход отчита и в най-пълна степен, че размерът на адвокатското възнаграждение по всяко
едно дело следва да отразява пазара на труд на този вид услуга, която поначало се определя
от договорната свобода. Върху този размер трябва да се начисли и ДДС, поради което
претенцията на ищеца за разноски за адвокатско възнаграждение следва да се намали до
6000 лв. с ДДС и от нея да се присъди по правилото на чл. 78, ал. 1 ГПК сума в размер на
5621,05 лв. с ДДС.
Съобразно уважената част от иска, на ищеца следва да се присъдят разноски за
държавна такса за исковото производство, в размер на 2088,83 лв. Ищецът има право да му
бъдат присъдени и сторените и доказани разноски в обезпечителното производство по
ч.гр.д. №20231100111977 на СГС, за обезпечаване на бъдещ иск, който впоследствие е
предявен в настоящото производство (т. 5 от ТР № 6/2012 г., ОСГК на ВКС) за заплатена
държавна такса в размер на 37,41 лв.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на ответника следва да се присъдят сторените
разноски за адвокатско възнаграждение, съразмерно на отхвърлената част от иска, в размер
на 315,79 лв.
Мотивиран от гореизложеното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. В. Г., с ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул. „*******, ет.
5, чрез адв. Х. Р., да заплати на „Ю.Е.“ АД, с ЕИК *******, със съдебен адрес: гр. София, ул.
„*******, чрез адв. Д. С., на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ, сумата от 26 700 евро,
с левова равностойност в размер на 52 220,67 лв., представляваща неизплатено
възнаграждение, породено от сключен договор за премиум услуга от 20.01.2023 г., ведно със
11
законната лихва върху главницата от датата на депозирането на исковата молба – 08.11.2023
г. до окончателното заплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска за главницата за разликата
над 26 700 евро, с левова равностойност в размер на 52 220,67 лв. до претендираните 28 500
евро, с левова равностойност в размер на 55 741,16 лв.
ОСЪЖДА Д. В. Г., с ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул. „*******, ет.
5, чрез адв. Х. Р., да заплати на „Ю.Е.“ АД, с ЕИК *******, със съдебен адрес: гр. София,
ул. „*******, чрез адв. Д. С., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, разноски в исковото
производство пред СГС за държавна такса в размер на 2088,83 лв. и за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 5621,05 лв. с ДДС, както и разноски за заплатена държавна
такса в производството по обезпечаване на бъдещ иск, в размер на 37,41 лв.
ОСЪЖДА „Ю.Е.“ АД, с ЕИК *******, със съдебен адрес: гр. София, ул. „*******,
чрез адв. Д. С. да заплати на Д. В. Г., с ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул.
„*******, ет. 5, чрез адв. Х. Р., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, разноски за адвокатско
възнаграждение в производството пред СГС, в общ размер на 315,79 лв.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд,
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12