№ 350
гр. София, 15.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-5, в публично заседание на
петнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Цветанка Бенина
при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова
като разгледа докладваното от Цветанка Бенина Търговско дело №
20211100901210 по описа за 2021 година
Производството е по реда на част ІІ, дял І от ГПК.
В исковата молба дружеството-ищец твърди, че на 22.10.2004г. сключил с
ответника договор за замяна на недвижими имоти, съгласно който в полза на ищеца е
отстъпено право на строеж върху недвижим имот, съставляващ част от урегулиран
поземлен имот I /първи/, отреден „За жилищно строителство, подземни гаражи и
трафопост", от квартал 166 /сто шестдесет и шести/, по плана на местност „Подуяне -
Център", за изграждане на шестетажна сграда с първи етаж магазини, със застроена
площ от около 330 /триста и тридесет/ кв.м., и разгърната застроена площ от 1980
/хиляда деветстотин и осемдесет/ кв.м., съставляваща пломба между блокове 50
/петдесет/ и 50а /петдесет „а“/, съгласно действащ застроителен план, одобрен с
Решение № 25, т. 7 от Протокол № 23/19.05.2001г., на СОС. Срещу прехвърленото
ограничено вещно право ищецът твърди, че е прехвърлил в замяна на ответника
собствеността на следните жилищни имоти:
- Апартамент № 121 /сто двадесет и едно/, находящ се в гр. София, Район
*******", ж.к. „******* I", жилищен блок № ******* етаж VII, състоящ се от стая,
дневна, кухня и обслужващи помещения, със застроена площ от 65,28 кв.м, при съседи
стълбище, апартамент № 122, двор, двор, заедно с принадлежащото му избено
помещение № 16, с полезна площ от 3,82 кв.м., при съседи: коридор, мазе № 17, мазе
№ 15 и заедно с 4,456% идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото;
1
- Апартамент № 57 /петдесет и седем/, находящ се в гр. София, Район „Люлин“,
ж.к. „Люлин“, *******, етаж VI, състоящ се от една стая, дневна, кухня и обслужващи
помещения, със застроена площ от 61,12 кв.м., при съседи: стълбище, апартамент №
56, улица, двор, апартамент № 78, заедно с принадлежащото му избено помещение №
9, при съседи: коридор, А.И.Т. и мазе № 10 на апартамент № 63 и заедно с 0,860 %
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Излага, че цените на заменяемите имоти били определени от лицензирани
експерт - оценители по пазарни цени към 2004 г., а именно: на правото на строеж
върху общинския имот - в размер на 131 400 лева, без ДДС; на апартаментите - в
размер на 140 700 лева, без ДДС. Сочи, че към датата на сключване на договора
заплатил следните суми, данъци и такси: 2% режийни разноски, изчислени върху
данъчната оценка на правото на строеж, в размер на 5 385,60 лв., и 20 % ДДС върху
начислените режийни разноски, в размер на 1 077,12 лв.; 2% местен данък по ЗМДТ
върху данъчната оценка, в размер на 5 385, 60 лева. Ищецът твърди, че на 02.06.2006 г.
между страните бил сключен анекс към договора, съгласно който в раздел I на
договора се добавя нов параграф със следното съдържание: „данъчната оценка на
допълнително учреденото право на строеж е в размер на 401 024.80 лева, определена
съгласно Удостоверение за данъчна оценка № 04190293/09.02.2006г. на СО - Дирекция
„ПАМДТ“ - Отдел „Оборище“. Променена била и клаузата в раздел II, точка 1,
придобила следната редакция: „На правото на строеж върху общинския имот - в
размер 570 607 лева.“ Освен тези промени, съответно били променени и режийните
разноски, определени на 11 412,14 лева и 20 % ДДС върху начислените режийни
разноски, в размер на 2 282,43 лева, както и дължимия местен данък по ЗМДТ,
определен в размер на 11 412,14 лева. Сочи, че разликата в цените на заменяемите
имоти в размер на 439 207 лева е заплатена от дружеството-ищец. В исковата молба се
твърди, че във връзка с изпълнение на договора между страните, на 24.01.2005 г.
между управителя на дружеството-ищец, от една страна, и „Команс – 2000“ АД, от
друга страна, в качеството си на приобретател - строител, бил сключен предварителен
договор за проучване, проектиране и учредяване право на строеж срещу задължение за
построяване на жилищен блок в град София, УПИ - I, кв. 166, местност „Подуяне –
Център“", ТОА „Оборище“, на бул. „Ситняково“. След подписване на договора за
замяна на правото на строеж била издадена виза за проучване и проектиране на
описаната в договора сграда от 05.08.2005г., и е одобрен идеен проект от „Дирекция
архитектура и градоустройство“ при Столична община. С молба № АП-70-00-143 от
30.08.2007г. бил внесен технически проект за одобряване и издаване на разрешение за
строеж. Заплатена била такса за издаване на разрешително за строеж в размер на 50 760
лева. с платежно нареждане № 332493/07.03.2008г. Сочи, че в законоустановения срок
ищецът не се е снабдил с издадено разрешение за строеж, като е подал жалба до
Началника на РДНСК София - град против мълчаливия отказ. Последвало съдебно
2
производство пред Административен съд - София - адм.д. № 2974/2009г., и ВАС - адм.
д. № 9754/2010г., с което е оставена без уважение подадената жалба. На 24.04.2008г.,
на 16.02.2009г., и на 27.10.2017г. администрирал нови искания за издаване на
разрешения за строеж, но до настоящия момент, все още нямало издадени такива за
изграждане на жилищната сграда, съгласно учреденото с описаните договори право на
строеж. Ищецът твърди, че на 07.03.2018г. подал молба с искане за постигане на
споразумение чрез замяна и прехвърляне обратно в полза на общината на правото на
строеж или връщане на даденото по договора, като не било оказано исканото
съдействие. Ищецът излага, че дружеството е получило право на строеж, което не
може да бъде реализирано по вина на Столична община, която възпрепятства
получаването на разрешително за строеж, като същевременно Общината увеличила
имуществото си с предоставените от ищеца в замяна на учреденото право - недвижими
имоти. Неиздаването на разрешителните е пречка за започването на строеж, с оглед на
което плана на дружеството за построяване на жилищен блок остава нереализиран и
възпрепятстван. Излага доводи, че няма интерес да има валидно сключен договор, по
който не може да изпълнява, с оглед на което обосновава правния си интерес от
завеждане на настоящия иск за разваляне на договора по съдебен път. Счита, че в
конкретната хипотеза, Столична община значително се е обогатила, като ползва
заменените имоти, получава наеми от тях, владее ги, разпорежда се с тях. Общият
факт, от който произтичат обедняването и обогатяването е ползването без правно
основание на чуждото благо.
При условията на евентуалност, твърди, че договорът е нищожен, поради липса
на предмет. В тази връзка излага, че ако при сключването на договора възникването на
неговия предмет е било възможно, и замененото право на строеж е било одобрено с
решение №25, т.7 от Протокол №3/19.05.2001г., договорът не може да обвързва
валидно страните, ако впоследствие предметът на договора стане невъзможен-
невъзможност да се получи разрешение за строеж, което представлява задължителен
елемент от правото на строеж и определя неговите параметри.
Претендира да бъде постановено решение, с което на основание чл. 87, ал.3 ЗЗД
да бъде развален сключения между страните договор за замяна на недвижими имоти от
22.10.2004г. При условията на евентуалност, претендира да бъде прогласена за
нищожна процесната сделка, поради невъзможен предмет. Претендира ответникът да
бъде осъден да заплати на ищеца следните суми, с които неоснователно се е обогатил,
а именно - сумата от 140 700 лв., представляваща стойността на апартаментите, които е
договорено да бъдат заменени срещу правото на строеж, без ДДС, съгласно посоченото
в т.2 и т. 3 от Раздел III на Договора за замяна на недвижим имот 22.10.2004г.; сумата
от 13 694,57 лв. за заплатени от ищеца режийни разноски в размер на 2% върху
данъчната оценка на правото на строеж, с включен ДДС; сумата от 11 412.14 лв. за
заплатен от ищеца местен данък по ЗМДТ в размер на 2% върху данъчната оценка;
3
сумата от 439 207,00 лева, представляваща разликата в цените на насрещните вещни
права предмет на замяната, платена от ищеца на ответника, съгласно посоченото в т.3
от раздел IV от Анекса от 02.06.2006г. към Договора за замяна на недвижим имот
22.10.2004г.; сумата от 50 760 лева, представляваща такса за издаване на разрешително
за строеж въз основа на служебен документ от 07.03.2008г., както и законната лихва
върху всяка от главниците, считано от датата на завеждане на исковата молба до
окончателното им изплащане. Претендира разноски.
По делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника
Столична община в установения срок за това, в който оспорва предявените искове.
Прави възражение за изтекла погасителна давност на исковете за разваляне на
договора, за неоснователно обогатяване, за обезщетение за вредите от непозволено
увреждане. Прави възражение за погасяване по давност на учреденото в полза на
ищеца право на строеж. Оспорва в Договора за замяна на недвижими имоти № РД-562-
304/22.10.2004 г., да е предвидено задължение на ответника за издаване на разрешение
за строеж. Сочи, че ищецът е бил неизправна страна по договора, тъй като на един от
заменените самостоятелни обекти - ап. 39, находящ се в гр. София, район Люлин, жк
*******, вход А******* същият не е бил собственик, поради което Столична община е
съдебно отстранена от имота. В тази връзка оспорва материалната му легитимация да
иска развалянето на договора. Прави изявление за прихващане на цената на
недвижимия имот с платеното от ищеца, в случай че бъдат уважени предявените от
него искове, както и на стойността на пропуснатите доходи от използване на имота, от
които ответникът е бил лишен след евикцията до датата на реалното прихващане.
Прави възражение за прихващане и на следните суми: сумата от 5385,60 лв.,
представляваща местен данък, която сума е трябвало да бъде заплатена на основание
сключения договор, но която фактически никога не е постъпила по сметка на Столична
община; сумата от 23 851,52 лв., представляваща заплатен от СО данък добавена
стойност върху цената на имотите, заменени от ищеца, съгласно Фактура №
782/07.10.2004 г., изд. от СД „Т.Т. и с-ие“; сумата от 50 760 лв., представляваща такса
за издаване на разрешение за строеж, която такса е възстановена по сметка на „Т.Т.“
ООД от Направление „Архитектура и градоустройство“ - СО през 2018 г. При
оспорване основателността на предявените искове, включително и относно иска за
прогласяване нищожността на процесния договор, излага доводи, че правото на строеж
по силата на процесния договор е учредено в съответствие с действащия към онзи
момент подробен устройствен план - план за регулация и застрояване (ПУП-ПРЗ),
одобрен с Решение № 25 по протокол № 23/19.03.2001 г. на СОС и цели 11 години не е
имало никаква обективна пречка същото да не бъде реализирано от ищеца. С оглед
реализиране на учреденото право на строеж е издадена и виза за проучване и
проектиране на описаната по договора и анекса сграда. В тази връзка излага, че визата
е издадена на 05.08.2005 г. и е презаверена на 08.03.2007 г. Проектите са одобрени на
4
20.08.2008 г. В случай, че искът за неоснователно обогатяване бъде приет за
основателен, оспорва същия по размер, като счита, че приложимият такъв се равнява
на получената равностойност при продажбата на ап. ******* ж.к. Люлин, съгласно
договора за продажба, а именно 14 522,18 лв., както и на ап. № *******, вх. Е*******
съгласно договор за продажба, а именно 19 443,56 лв. Претендира разноски.
По делото е постъпила допълнителна искова молба в установения за това срок,
в която ищецът оспорва доводите на ответника в отговора на исковата молба. Оспорва
възражението на ответника за изтекла погасителна давност по отношение на правото
на строеж, като в тази връзка излага доводи, че давностният срок започва да тече от
момента, в който обективно е възможно да започне строителството, който факт не е
налице, тъй като липсва влязло в сила разрешение за строеж. По делото е постъпил
писмен отговор на допълнителната искова молба в установения за това срок, в който
ответникът „Софийски имоти ЕАД“ поддържа изложеното вече от него по оспорване
на иска, като същевременно оспорва доводите на ищеца в допълнителната искова
молба.
Предявени са обективно съединени искове от „Т.Т.“ ООД срещу Столична
община главен с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД и чл. 55, ал. 1 ЗЗД. При условията
на евентуалност, при същите страни, са предявени и искове с правно основание чл. 26,
ал.2, предл. ЗЗД и чл. 34 ЗЗД.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:
По делото е безспорно, а и от представения Договор рег. № 562-304 от
22.10.2004 г. за замяна на недвижими имоти се установява възникнало между страните
облигационно правоотношение, по силата на което ответникът – Столична Община е
прехвърлил в полза на СД „Т.Т. С-ие“ /впоследствие преобразувано в „Т.Т.“ООД/
притежаваното от него правото на строеж върху недвижим имот – частна общинска
собственост, съставляващ УПИ 1, отреден за „За жилищно строителство, подземни
гаражи и трафопост“ от кв. 166 по плана на м. Подуяне-Център, за изграждане на
шестетажна жилищна сграда с първи етаж магазини, срещу заплащане на пазарната
цена на правото на строеж, определена от независими лицензирани експерти в размер
на 131 400 лв. Срещу прехвърленото вещно право СД“Т.Т. С-ие“ предоставя в замяна
правото си на собственост върху следните недвижими имоти, а именно: Апартамент №
39, находящ се в гр. София, ж.к. *******, ет. VІІ, със застроена площ от 55.54 кв.м.,
заедно с прилежащото му таванско помещение № 39 и прилежащите идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж; Апартамент № 121, находящ се в гр.
София, ж.к. ******* 1, жилищен блок № ******* ет. VІІ, със застроена площ от 65.28
кв.м., заедно с принадлежащото му избено помещение № 16 и от прилежащите идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото; Апартамент
5
№ 57, находящ се в гр. София, ж.к. ******* ет. VІ, със застроена площ от 61,12кв.м.,
заедно с прилежащото му избено помещение № 9 и от прилежащите идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж. В договора страните са постигнали
съгласие относно пазарната цена на заменяемите апартаменти, определена от
лицензирани експерт-оценители, възлизаща общо на 140 700 лв., като така посочените
цени са без включен ДДС, както и че заменителят СД“Т.Т. С-ие“ се отказва от
разликата в цените на заменяемите имоти в размер на 9300 лв. В договора е вписано и
постигнатото съглашение относно задължението на СД“Т.Т. С-ие“ да заплати следните
разходи по сделката: 2% режийни разноски, изчислени върху данъчната оценка на
правото на строеж в размер на 5 385.60 лв., и начисления върху нея ДДС – 1 077.12лв.;
2% местен данък по ЗМДТ върху данъчната оценка в размер на 5 385.60 лв., както и че
така задълженото лице е извършило плащане на сумите. Постигнали са съгласие, че
начисленият ДДС върху имотите предмет на замяната е заплатен от Столична Община
в размер на сумата от 23 851.52 лв.
По делото е представен и Анекс от 02.06.2006 г. към Договор рег. № 562-
304/22.10.2004 г., в който страните по него са постигнали съгласие за добавяне към
предмета на договора прехвърляне правото на строеж върху още един допълнителен
етаж, като се предвижда изграждането на седеметажна жилищна сграда, в това число и
подземен паркинг на площ от 409.65 кв.м., при което пазарната цена на правото на
собственост е определена в общ размер на 570 607 лв., като е актуализиран и размерът
на определените спрямо нея режийни разноски – в размер на 11 412.14 лв. без ДДС;
местен данък в размер на 11 412.14 лв. Постигнато е съгласие, че разликата в цените на
заменяемите имоти възлиза на 439 207 лв.
Приложен е и Протокол № 54 от 16.06.2003 г., в който е обективирано решение,
взето на заседание на Столичен Общински Съвет относно извършването на замяна
правото на строеж на шестетажна сграда, която да бъде построена върху надлежно
индивидуализиран недвижим имот, идентичен с този по договора, срещу готови
жилища – собственост на СД „Т.Т.“, както и решение относно възлагането на кмета на
СО да издаде заповед и да сключи договор с такъв предмет, на основание чл. 35, ал. 3
ЗОС, след изготвяне на пазарни оценки от независими лицензирани експерт-
оценители.
Видно от приложеното по делото Писмо от 05.07.2010 г., адресирано от
„Т.Т.“ООД до Главния архитект на гр. София, в същото е отправено искане да бъде
издадено разрешение за строеж на сграда в кв. 166, УПИ 1, м. Подуяне – Център,
съгласно одобрените инвестиционни проекти. В писмото се сочи за предходно
отправени искания в този смисъл /вх. № АП-08-04-1/24.04.2008г. и АП-08-04-
1/16.02.2008 г./, по които не е налице произнасяне.
Представена е Молба от „Т.Т.“ООД с вх. № СОА-18-ТД26-3173/07.03.2018г. до
6
Столична Община, в която е отправено искане за замяна на прехвърленото право на
строеж въз основа на Договор за замяна с № РД-562-304/22.10.2004 г. с право на
строеж върху друг имот или евентуално да му бъде възстановена собствеността върху
апартаментите – предоставени в замяна или да му бъде заплатена тяхната
равностойност, изчислена на база пазарна цена на имотите.
Представено е писмо от 11.05.2020 г. от Столична Община в отговор по
отправено от „Т.Т.“ООД искане, в което се сочи, че учреденото въз основа на договора
право на строеж е в съответствие с действащия към този момент ПУП – ПРЗ, одобрен с
решение № 25 по протокол № 23/19.03.2001 г. на СОС, като е издадена и виза за
проучване и проектиране на описаната в договора сграда. Посочено е, че по предявен
иск с правно основание чл. 108 ЗС Столична Община е осъдена да върне на ищците в
производството владението на апартамент № 39 – обект на процесния договор за
замяна, като е признато правото на собственост на ищците върху него. Въз основа на
съдебното решение Столична Община е съдебно отстранена от имота, който е
придобила от несобственик. На основание чл. 64 ЗОС имотът е бил отписан от
актовите книги за общинска собственост въз основа на заповед на кмета. Изложена е
констатация по фактите, че разликата в стойността на замененото имущество в размер
на 9 300 лв. е била дължима в полза на „Т.Т.“ООД, който изрично се е отказал да я
получи, както и че Общината е заплатила и сумата от 23 851.52 лв. ДДС върху
пазарната стойност на апартаментите с данъчна фактура от 07.10.2004 г. В писмото се
сочи, че фактическите причини за невъзможността за снабдяване с исканото
разрешение за строеж са множеството жалби на граждани, които са засегнати от
предвиденото застрояване по ПУП, одобрен с решение №25 по протокол №
23/19.03.2001 г. на СОС. Посочено е, че с оглед липсата на издадено разрешение за
строеж за изграждане на жилищна сграда, съгласно описаното в договора, е
възстановена платената от дружеството административна такса за услугата, за което е
било отправено писмо от Общината с рег. номер от 03.05.2019г. Сочи се за издадена
Заповед № РД-09-50-172/09.03.2015 г. на главния архитект на СО, с която е разрешено
изработването на проект за ПУП-ПРЗ за преструктуриране на жилищен комплекс в
обхвата на кв. № 166 в м. Подуяне-Център, при което се спира прилагането на
действащия ПУП, като на този етап процедурата по заповедта не е била завършена.
Това от своя страна се явява пречка за извършване на строителство, съобразно
учреденото право на строеж.
С решение от 05.11.2007г. по т.д.№ 287/1991 г. по описа на ОС – Перник е
разпоредено вписване в търговския регистър преобразуване на СД“Т.Т. С-ие“ в
дружество с ограничена отговорност с наименование – „Т.Т.“ООД.
Представени са Фактура № ********** от 07.10.2004 г., издадена от СО за
сумата от 131 400 лв. с основание за плащане – замяна на недвижими имоти, съгласно
7
РД-562-272/27.09.2004 г.; Фактура № **********/27.04.2006 г., издадена от СО за
сумата от 439 207 лв. – доплащане, съгласно заповед № РД-562-27/28.03.2006 г.;
Фактура № **********/07.10.2004 г., издадена от СО за сумата от 6462.72 лв. с ДДС с
основание за плащане – 2% режийни разноски, Фактура № ********** от 27.04.2006г.
за сумата от 7231.85 лв. с вкл. ДДС– режийни разноски – доплащане.
С решение от 01.12.2011 г., постановено по в.гр.д.№ 7295/2010 г. по описа на
СГС, ГО, ІVА състав, е отменено решение от 24.09.2009г. по гр.д.№ 22610/2007г. по
описа на СРС, 46 състав, като е постановено осъждане на Столична община на
основание чл. 108 ЗС да предаде владението в полза на ищците в производството
върху следния недвижим имот – апартамент № 39, находящ се в гр. София, ж.к. Люлин,
бл. 539, вх. А, ет. 7.
Със Заповед № РД-09-50-172/09.03.2015 г. на Главния архитект на СО е
разрешено да се изработи ПУП – План за регулация и застрояване за преструктуриране
на жилищен комплекс в обхвата на кв. 166, м. Подуяне – център.
С платежно нареждане от 30.04.2018г. е извършено плащане в полза на Т.Т.
ООД на сумата от 50 760 лв. с основание – възстановяване на сума, с наредител по
документа – Направление „Архитектура и градоустройство“.
По делото е изслушана съдебно-оценителна експертиза /СОЕ/, от заключението
по която се установява, че стойността на пропуснатите доходи от използването на
имота, от които Столична община е била лишена след евикцията до датата на реално
прихващане, а именно за периода 01.12.2011 г. – 30.09.2022 г. възлиза в размер на
сумата от 7 059 лв.
По делото е изслушана и съдебно-счетоводна експертиза /ССЕ/, от
заключението по която се установява, че на 07.10.2014 г. е било извършено плащане на
местен данък за право на строеж в размер на сумата от 5385.60 лв. Към експертизата е
приложено и Дневно извлечение от ДЗИ Банк за удостоверяване на извършеното
плащане и което е послужило за заключението.
При така изложената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
По делото е безспорно, а и от събраните доказателства в тяхната съвкупност се
установи възникнало между страните облигационно правоотношение по сключен
Договор рег. № 562-304 от 22.10.2004 г. за замяна, съответно на притежавано от
ответника – Столична община право на строеж върху недвижим имот, съставляващ
УПИ 1, отреден за „За жилищно строителство, подземни гаражи и трафопост“ от кв.
166 по плана на м. Подуяне-Център, за изграждане на шестетажна жилищна сграда с
първи етаж магазини и подземни гаражи, срещу притежавано от ищеца „Т.Т.“ООД
право на собственост върху три апартамента, надлежно индивидуализирани и
прилежащите към тях идеални части от общите части на сградата, и съответно избени
8
помещения. Договорът е сключен въз основа на надлежно взето решение за това от
СОС, което е обективирано в приложения по делото Протокол № 54 от 16.06.2003 г.
Към договора е сключен допълнителен Анекс от 02.06.2006 г., в който страните по него
са предвидили увеличаване на площта на подлежащата на изграждане сграда въз
основа на правото на строеж, като са преуредили и финансовите се отношения във
връзка с увеличаване стойността на предоставената от ответника престация в замяна.
Безспорно е настъпилото преобразуване в правноорганизационната форма на страната
по договора – СД“Т.Т. и С-ие“ в „Т.Т.“ООД – ищец в производството, при което
последният е останал носител на правата и задълженията – част от търговското
предприятие, включително и по процесния договор.
Предмет на разглеждане в производството е предявен иск с правно основание
чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на процесния договор по съдебен ред, с оглед предмета
на извършената с него престация, а именно вещни права върху недвижими имоти. В
ал. 1 от посочената разпоредба е предвидено правото на кредитора по един двустранен
договор да иска неговото разваляне, когато длъжникът не изпълни договора поради
причина, за която той отговаря. За основателност на иска, необходимо е да бъде
установено, че страната, която е отправила волеизявление за развалянето на договора, е
изправна по договора, т.е. е изпълнила своите задължения по него, а насрещната
страна не е изпълнила поетото от нея задължение по договора.
Правото за разваляне на договора е преобразуващо такова, доколкото при
упражняването му се внася промяна в правната сфера на страната, като е ограничено
със срок за това. В чл. 87, ал. 5 ЗЗД е предвидено, че правото да се разваля договора се
погасява с петгодишна давност. Достатъчно е да бъде отправено едностранно
волеизявление за развалянето на договора при наличието на останалите предпоставки,
като не се изисква съдействие от страна на неизправния длъжник. При това положение,
относно момента, към който следва да бъде извършена преценката за изтекла
погасителна давност по смисъла на чл. 87, ал. 5 ЗЗД, същият следва да се счита към
момента на изпращането на волеизявлението, а не получаването му от адресата, което
в случая се явява подаването на исковата молба – 30.06.2021 г. Това е моментът, в
който кредиторът е упражнил това свое право и е демонстрирал активност, с което е
прекъснал течението на давността. Моментът, в който това волеизявление достигне до
адресата има значение за настъпване на правните последици на развалянето на
договора /при извънсъдебно такова/, но не и за самото упражняване на потестативното
право. В случая правните последици са свързани с влизане в сила на съдебното
решение при уважаване на иска. Периодът на погасителната давност започва да тече от
настъпване на изискуемост на вземането.
Преди да бъде разгледан въпросът за погасяване на материалното право по
давност, необходимо е да бъде разгледан въпросът относно наличието на активна
9
материлна легитимация на ищеца по предявения иск, а именно дали същият е носител
на претендираното право.
Сключеният между страните договор има характер на договор за замяна по
смисъла на чл. 222 ЗЗД, като всяка от тях се е задължила да прехвърли притежавано от
нея вещно право. Всяка от страните притежава качеството едновременно на продавач и
купувач по сделката, поради което и качеството на кредитор и длъжник. Видно от
обективираното в договора, ответното дружество се е задължило да прехвърли правото
на собственост върху три апартамента – надлежно индивидуализирани, сред които и
Апартамент № 39, находящ се в гр. София, ж.к. *******, ет. VІІ, със застроена площ от
55.54 кв.м., заедно с прилежащото му таванско помещение № 39 и прилежащите
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Същевременно, установи се, че с решение от 01.12.2011 г., постановено по в.гр.д.№
7295/2010 г. по описа на СГС, ГО, ІVА състав, Столична община – ответник по така
проведеното съдебно производство, е осъдена на основание чл. 108 ЗС да предаде
владението върху имота на лицата, които е прието, че са собственици на имота. Видно
от мотивите на съдебното решение, прието е, че имотът е бил придобит въз основа на
процесния договор за замяна от несобственик, какъвто се явява „Т.Т.“ООД, поради
което не е породил и транслантивния си ефект. При това положение, настоящият
съдебен състав приема, че ответникът не се явява изправна страна по процесния
договор за замяна, доколкото не е изпълнил задължението си да прехвърли правото на
собственост върху един от апартаментите, каквото не е притежавал към този момент.
Страните по договора за замяна са договорили извършването на насрещните
престации, с оглед постигане на равностойност на насрещно прехвърлените права, като
са договорили и уравняване с парична сума от страната, получила имущество на по-
голяма стойност. Това е и целта на договора за замяна. При това положение и
доколкото не се явява изправна страна по договора, ищцовото дружество не разполага
с материална легитимация да иска развалянето му.
От друга страна, съдебният състав приема, че по отношение на ответника
Столична община не се установява да е налице неизпълнение на договорното
задължение, доколкото се установи, че е извършено прехвърляне на притежавано от
него право на строеж върху имот – частна общинска собственост, като същото е било в
съответствие с действащия към този момент ПУП – ПРЗ, одобрен с решение № 25 по
протокол № 23/19.03.2001 г. на СОС, като е издадена и виза за проучване и
проектиране на описаната в договора сграда. Изложените в този смисъл фактически
твърдения от ответника не са били оспорени от ищеца. Освен това, същите се
установяват и от приетите по делото писмени доказателства, като в кореспонденцията
между страните относно снабдяването на ищеца с право на строеж от съответно
компетентният орган при Столична община, се установява, че е било заявена
невъзможността за довършване на административната процедура поради наличието на
10
висящи производства срещу така одобрения градоустройствен план по изграждането
на сградата по отстъпеното право на строеж. В този смисъл, не се установява да е
налице неизпълнение от страна на Столична община по процесния договор.
Последващото снабдяване с разрешение за строеж не засяга валидността на
прехвърляне на ограниченото вещно право, послужило за иницииране на
административната процедура в този смисъл.
С оглед гореизложеното и доколкото в производството не се установи да са
налице правопораждащите факти за възникване правото на ищеца да развали
процесния договор, а именно същият да е изправна страна и да е изпълнил надлежно
задълженията си по договора, както и ответникът да не е изпълнил поетите от него
такива по своя вина, намира предявения главен иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за
неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Неоснователни се явяват и обусловените от него искове по чл. 55, ал. 1 ЗЗД за
осъждане на ответника да възстанови заплатените от дружеството суми и
собствеността върху заменените имоти или тяхната равностойност.
При това положение следва да бъде разгледан предявения евентуален иск с
правно основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД за прогласяване на процесния договор за замяна за
нищожен поради липса на предмет.
Както беше прието по-горе в мотивите, прехвърленото от ответника право на
строеж върху недвижимия имот частна общинска собственост е било за изграждане на
жилищна сграда, подземни гаражи и трафопост от кв. 166 по плана м. Подуяне-Център,
съгласно действащия застроителен план, одобрен с Решение по Протокол №
23/19.05.2001 г. на СОС. При това положение, същото е било валидно учредено и
съобразно разпоредбата на чл. 108 ЗС, регламентираща понятието подробен
устройствен план, като е предвидено в същия да се съдържа и планът за застрояване, а
правото на строеж е било съобразено с него, по които факти не е налице спор между
страните.
Видно от приетата по делото Заповед № РД-09-50-172/09.03.2015 г. на Главния
архитект на СО, разрешено е да се изработи ПУП – План за регулация и застрояване за
преструктуриране на жилищен комплекс в обхвата на кв. 166, м. Подуяне – център.
При това положение, установява се, че към момента на сключване на процесния
договор ответникът е бил носител на ограниченото вещно право, което е прехвърлил,
като същото е било съобразено с плана за застрояване. Впоследствие са възникнали
предпоставки за изменение на първоначално определения план и преструктуриране на
плана за изграждане на жилищния комплекс, което от своя страна предпоставя
вероятно новиране отношенията между страните с оглед съобразяване правото на
строеж с актуалния ПУП.
Дори да бъде прието, че е налице невъзможност за реализиране на правото на
11
строеж, то безспорно е, че е възникнала в резултат на промяна в обстоятелствата, която
не е съществувала към момента на сключване на договора. Преценката относно
липсата на предмет на договора следва да бъде съобразена с обстоятелствата към
момента на сключването му, които съдебният състав приема, че са били обуславящи
реалното упражняване правото на строеж, доколкото същото е било учредено върху
притежаван от ответника недвижим имот и в този смисъл от собственик на
ограниченото вещно право, като от друга страна правото на строеж е било съобразно
действащия ПУП, при спазване на който се дължи издаването на инвестиционните
проекти. В константната съдебна практика е прието, че съдържанието на предмета на
договора се определя от съдържанието на волеизявленията на страните, които при
сключване на договора описват неговия предмет. В случая, безспорно е, че към този
момент това е било замяната на правото на строеж съобразно действащия тогава ПУП.
Предметът в този смисъл е правно и фактически обособен с ясно изразената воля на
страна да го изпълни. В съдебната практика е възприето, че само началната
невъзможност предметът на договора да бъде изпълнен води до неговата нищожност,
като последващо възникналата такава води до облигационни последици при уреждане
отношенията между страните, каквито биха могли да бъдат упражнено право за
разваляне на договора, обезщетение за вреди и други.
Предвид гореизложеното и доколкото се установи, че към момента на сключване
на процесния договор ответникът е притежавал прехвърленото от него право на
строеж, което е било съобразено с действащия към момента ПУП, предявеният
установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД се явява
неоснователен и като такъв също подлежи на отхвърляне.
Не следва да бъдат излагани мотиви по основателността на обусловените от така
предявените искове с правно основание чл. 34 ЗЗД за връщане на полученото въз
основа на нищожен договор, доколкото не се установи процесният да е такъв.
По отношение на разноските: С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1
и ал. 8 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати сторените от ответника
разноски за производството в общ размер на 1100 лв., от които 650 лв. – депозити за
вещи лица и 450 лв. – юрисконсултско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Т.Т.“ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление – гр. Перник, кв. *******, против СТОЛИЧНА ОБЩИНА, с адрес – гр.
12
София, ул. „*******, иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за прогласяване
за нищожен поради липса на предмет на сключения между страните Договор рег. №
562-304 от 22.10.2004 г. за замяна на недвижими имоти.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Т.Т.“ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление – гр. Перник, кв. *******, против СТОЛИЧНА ОБЩИНА, с адрес – гр.
София, ул. „*******, иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне по съдебен
ред на сключения между страните Договор рег. № 562-304 от 22.10.2004 г. за замяна на
недвижими имоти.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Т.Т.“ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление – гр. Перник, кв. *******, искове с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД за
осъждане на СТОЛИЧНА ОБЩИНА, с адрес – гр. София, ул. „*******, да му заплати
сумата от 140 700 лв., представляваща стойността на апартаментите, които е
договорено да бъдат заменени срещу правото на строеж, без ДДС, съгласно посоченото
в т.2 и т. 3 от Раздел III на Договора за замяна на недвижим имот 22.10.2004г.; сумата
от 13 694,57 лв. за заплатени от ищеца режийни разноски в размер на 2% върху
данъчната оценка на правото на строеж, с включен ДДС; сумата от 11 412.14 лв. за
заплатен от ищеца местен данък по ЗМДТ в размер на 2% върху данъчната оценка;
сумата от 439 207,00 лева, представляваща разликата в цените на насрещните вещни
права предмет на замяната, платена от ищеца на ответника, съгласно посоченото в т.3
от раздел IV от Анекса от 02.06.2006г. към Договора за замяна на недвижим имот
22.10.2004г.; сумата от 50 760 лева, представляваща такса за издаване на разрешително
за строеж въз основа на служебен документ от 07.03.2008г.
ОСЪЖДА „Т.Т.“ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление – гр.
Перник, кв. *******, да заплати на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 8 ГПК, на СТОЛИЧНА
ОБЩИНА, с адрес – гр. София, ул. „*******, сумата от 1100 лв. – съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в 2 - седмичен срок от връчване на съобщението за изготвянето му страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13