№ 16
гр. О., 15.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – О. в публично заседание на осми февруари през две
хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:В.Л.П.
при участието на секретаря В.И.И.
като разгледа докладваното от В.Л.П. Гражданско дело № 20211460100593
по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от „....“ ЕООД, с ЕИК ....,
със седалище и адрес на управление гр. ...., представлявано от управителя си
С.Ст.Сл., чрез адв. С.Ч. от АК Плевен срещу „...“ ООД, с ЕИК ...., със
седалище и адрес на управление гр. ....., представлявано от управителя си
Кр.Ав.Ав., с ЕГН **********.
Предявен е ревандикационен осъдителен иск с правна квалификация чл.
108 от Закона за собствеността (ЗС).
Ищецът твърди, че е собственик на следните недвижими имоти: 1./
Поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота: местност „Общинска
гора”, с площ: 1001 кв.м. /хиляда и един квадратни метра/, с трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория на земята: четвърта, предишен идентификатор: няма, номер
по предходен план: ..., при съседи: ....; 2./ Поземлен имот с идентификатор ....,
с адрес на имота: местност: „Н.дворове”, с площ: 2999 кв.м. /две хиляди
деветстотин деветдесет и девет квадратни метра/, с трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на
земята: четвърта, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план:
..., при съседи: ......; 3./ Поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота:
местност „Черкезка падина”, площ: 19 800 кв.м. /деветнадесет хиляди и
осемстотин квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята:
четвърта, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ..., при съседи:
...... и 4./ Поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота: местност
„Гложец”, с площ: 37 223 кв.м. /тридесет и седем хиляди двеста двадесет и
три квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: трета, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: ...., при съседи: .......
1
Посочва се също, че по отношение на тези имоти, които е придобил с
Нотариален акт за покупко-продажба от ... г., е налице сключен Договор за
аренда на земеделски земи от ... г., вписан в СВ О., с Дв. Вх. Рег. № ..., с
арендатор ответникът „...“ ООД, с ЕИК .... и арендодател И.Й.Ст., б.ж. на с.
О., починал на ... г. Последният е сключил договора за аренда в качеството на
наследник на неговия починал баща Й.Ст.Л., като е притежавал ½ ид. част от
описаните по-горе недвижими имоти. Другата ½ ид. част от тях е била
собственост на дъщерята на починалия наследодател Й.Л. – Л.Й.П.. След
смъртта на И.Й.Ст. имотите са наследени изцяло от неговата сестра Л.Й.П.,
която в края на 2017 г. ги е продала на ищеца. Тези имоти са били
възстановени на наследниците на починалия Й.Ст.Л., съгласно Решение № ....
г. на ОСЗ О..
Ищецът заявява, че процесните му собствени имоти се ползват от
ответника на база цитирания по-горе договор за аренда от 2013 г., като счита,
че този договор не му е противопоставим, тъй като арендодателят по него е
притежавал само 50 % от собствеността на имотите, а ищецът вече е
единствен собственик на тези имоти, като се аргументира със съответни
разпоредби на Закона за аренда в земеделиево (ЗАЗ) и ЗС.
Въз основа на изложените в исковата молба съображения ищецът моли
съда да признае за установено по отношение на „...“ ООД, с ЕИК ...., че е
собственик на подробно описаните 4 броя поземлени имоти – НИВИ и да
осъди ответника да му предаде владението на същите. Претендират се и
съдебни разноски.
В представения отговор, с който се оспорва предявения иск, ответното
дружество изразява становище за неоснователност на същия, като признава,
че ищецът е собственик на процесните имоти и че същите действително се
владеят от „...“ ООД, с ЕИК ...., въз основа на сключения Договор за аренда на
земеделски земи от ... г., вписан в СВ О., с Дв. Вх. Рег. № ..., но ползването им
не е без правно основание, както изисква закона, за да се уважи иск по чл. 108
ЗС. Правното основание, на което се позовава ответното дружество, е именно
сключения по отношение на имотите договор за аренда от ... г., чието
действие е за срок от 10 стопански години – до 2023 г.
Ответникът сочи също, че към ... г. арендодателят И.Й.Ст., б.ж. на с. О.
е бил легитимиран да сключи договора за аренда по отношение на
съсъбствените със сестра му имоти за всички ниви и в пълния им по площ
обем. Едва с редакцията на ЗАЗ от 07.02.2017 г. се създава ограничението за
сключване на договор за аренда със съсобственик, притежаващ по-малко от
50 % от собствеността на имотите. Поради това ищецът е обвързан от
договора за аренда и е знаел за него още при придобиване на собствеността
на четирите имота, като съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ е заместил арендодателя
като страна в договора за аренда и го е приел. Именно затова ответното
дружество е превеждало на ищеца дължимото му арендно плащане за
стопанските години 2017/2018 г., 2018/2019 г., 2019/2020 г., 2020/2021 г., за
което е представил 4 броя преводни нареждания. При тези аргументи моли за
отхвърляне на предявения иск и присъждане на разноски.
След като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата и доводите на страните, съдът прима за установено
следното от фактическа страна:
С Определение № 175/23.12.2021 г., неоспорено от страните, съдът е
2
отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните
обстоятелствата, че съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на
поземлени имоти № .... от ... г., вписан в СВ О. Вх. Рег. № ..../... г. ищецът ....“
ЕООД, с ЕИК .... е собственик на процесните 4 броя недвижими имоти – ниви
и че същите се владеят от „...“ ООД, с ЕИК ...., въз основа на Договор за
аренда на земеделски земи от ... г., вписан в СВ О., с Дв. Вх. Рег. № ....
Тези обстоятелства се установяват и от събраните по делото
доказателства. Видно от представените по делото скици на поземлени имоти
и Нотариален акт за покупко-продажба на поземлени имоти № .... от ... г.,
вписан в СВ О. Вх. Рег. № ..../... г. ищецът ....“ ЕООД, с ЕИК .... е придобил
следните недвижими имоти - ниви: 1./ Поземлен имот с идентификатор ...,
местност „Общинска гора”, с площ: 1001 кв.м., номер по предходен план: ...;
2./ Поземлен имот с идентификатор ...., местност: „Н.дворове”, с площ: 2999
кв.м., номер по предходен план: ...; 3./ Поземлен имот с идентификатор ...,
местност „Черкезка падина”, площ: 19 800 кв.м., номер по предходен план: ...
и 4./ Поземлен имот с идентификатор ..., местност „Гложец”, с площ: 37 223
кв.м., номер по предходен план: .....
От представеното Решение № 6/25.11.1995 г. се установява, че
горепосочените недвижими имоти са възстановена собственост на Й.Ст.Л. –
б.ж. на с. О., общ. О.. Негови законни наследници са синът му Й.Ст.Л.
(починал на ... г.) и дъщеря му Л.Й.П.. На ... г. Л.Й.П., като единствена
наследница по закон (удостоверение за наследници Изх. № ... г.) на починалия
си баща и след смъртта на брат си Й.Ст.Л., е продала наследствените имоти
на ищеца ....“ ЕООД, с ЕИК .....
Съгласно Договор за аренда на земеделски земи от ... г., вписан в СВ О.,
с Дв. Вх. Рег. № ..., процесните 4 броя ниви – с № ... – 1,001 дка., с № ... –
2,999 дка., с № ... – 19,799 дка. и с № .... – 32,217 дка. са отдадени под аренда
за срок от 10 стопански години на арендатора „...“ ООД, с ЕИК .... от страна
на И.Й.Ст. – б.ж. на с. О., общ. О. – син на собственика на имотите Й.Ст.Л. –
б.ж. на с. О., общ. О., който е притежавал половината от правото на
собственост върху тях. Останалата половина от правото на собственост върху
имотите е притежавана от Л.Й.П. – дъщеря на покойния Й.Ст.Л. – б.ж. на с.
О., общ. О..
От паричен превод от ... г. се установява, че Л.Й.П. е приела арендно
плащане по сключения относно процесните недвижими имоти договор за
стопанската 2016/2017 г.
По делото са представени 4 броя преводни нареждания - от ... г., от ... г.,
от ... г. и от .... г. с наредител „...“ ООД, с ЕИК .... за плащане към „....“ ЕООД,
с ЕИК ...., от които е видно, че към ищеца са преведени арендни плащания в
размер на по 2135,56 лв. за стопанските 2017/2018 г., 2018/2019 г., 2019/2020
г. и 2020/2021 г., като в основание за превода са посочени именно процесните
4 имота – № ..., № ...., № .... и № .....
В съдебно заседание ответното дружество беше задължено на основание
чл. 190, ал. 1 ГПК да представи писмено уведомление от „....“ ЕООД, с ЕИК
.... за заместване на арендодателя, след прехвърляне на процесните имоти на
ищцовото дружество. Такъв документ не беше представен, поради това, че
такъв не се намира при ответника и не му е изпращан от страна на ищцовото
дружество. Процесуалният представител на ответника поддържа становище,
че именно ищецът е бил длъжен да уведоми арендатора за настъпилото
3
заместване – т. е в тежест на ищеца е да докаже, че е уведомил ответното
дружество, че е придобил процесните недвижими имоти.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Както е посочено в мотивите на Тълкувателно решение № 2 от
20.07.2017 г. по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС договорът за аренда
урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на
земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става
собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със
съществената специфика на земеделската земя - при ползването
/обработването/ тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид
договор - придобиване собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2 ЗАЗ/,
законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл.
2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31 от ЗАЗ/. Засилено е задължението на арендатора за
полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за
осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за
да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията
съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната
изключителност. Така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с
отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в
редакцията преди изменението в ДВ бр.13 от 7.02.2017 г. предвиждаща, че
когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на
земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3
ЗС, е специална и изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС
и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ
по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление,
какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик
за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава
повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки
един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го
приели. По приложението на чл. 31, ал. 1 ЗС при сключен от съсобственик
договор за аренда е налице практиката на ВКС – например Решение № 115 от
21.11.2017 г. по гр.д. № 997/2017 г., II г.о., с което е дадено тълкуване в
хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни арендатори
договори за аренда, че когато договорите за аренда са били сключени от
съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се
отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със
съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като
проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ
се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните
от тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът за аренда,
сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан,
същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на
наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили
облигационното право на ползване върху имота. Следователно договор за
аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от
правото на собственост върху земеделския/те имот/и, е непротивопоставим на
останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или
мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от
4
арендните плащания/. В настоящия процес не се доказа, че ищцовото
дружество се е противопоставило по някаквъв начин на сключения договор за
аренда, за който е знаело и към момента на придобиване на имотите, а и след
това, имайки предвид изложеното в исковата молба признание, че вече
няколко години не може да упражнява правото си на собственост в пълен
обем спрямо тях. Безспорно се доказа тъкмо обратното – че „....“ ЕООД
четири поредни години приема дължимите от арендатора ...“ ООД арендни
плащания от по 2135,56 лв. за стопанските 2017/2018 г., 2018/2019 г.,
2019/2020 г. и 2020/2021 г., като в основанието за превода са посочени
именно процесните 4 имота – ..., ...., .... и ..... От друга страна няма твърдения,
респ. доказателства за наличие на друг сключен договор за аренда по
отношение на процесните имоти, освен Договор за аренда на земеделски земи
от ... г., вписан в СВ О., с Дв. Вх. Рег. № ..., за срок от 10 стопански години с
арендатор ответното дружество „...“ ООД. Последното ангажира и
доказателства, че праводателката на „....“ ЕООД – Л.Й.П., която е била
единствен собственик по наследство на процесните имоти след смъртта на
нейния брат, също е приела сключения от последния договор за аренда,
приемайки арендното плащане за стопанската 2016/2017 г. – преди
прехвърлянето на имотите на ищеца „....“ ЕООД.
Съгласно ТР № 1/2018 г. по тълк. д. № 1/2018 г., ОСГТК, в действалата
до изменението /ДВ бр. 13/2017 г./ редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е
регламентирана възможност за сключване на договор за аренда само от някои
от съсобствениците, т.е. и от съсобственик, притежаващ по-малко от
половината от дяловете. Законодателната промяна /§6 ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ,
ДВ бр. 13/2017 г./ е продиктувана от необходимост да се преустановят
разпространени практики чрез сключване на дългосрочни договори за целия
земеделски имот от минотарен съсобственик, при засягане интересите на
мажоритарен собственик, малко арендатори да ползват земите. С новата
редакция на чл. 3, ал. 3 ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба на
чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на
съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се
управлява съгласно решението на собствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. В случая арендният договор е сключен преди
цитираното изменение на ЗАЗ когато е могло да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или
поотделно, освен ако не са го приели (Решение № 73/08.12.2020 г. на ВКС, II
гр. отделение по гр. д. № 2929/2019 г.). В разглеждания случай обаче от
обсъдените по-горе доказателства се установява, че праводателката на ищеца,
която не е страна по арендния договор, сключен от покойния й брат И.Й.Ст., е
приела този договор с получаване на съответната рента за стопанската
2016/2017 г. За сключения договор за аренда и дължимата от арендатора
престация по него ищцовото дружество е знаело към датата на сключване на
сделката с имотите и го е приело впоследствие чрез конклудентни действия,
приемайки четири поредни години плащанията на дължимото по договора за
аренда арендно плащане. Именно затова е без правно значение факта, че по
делото не се представи писмено уведомление за заместване на арендодателя,
след прехвърляне на процесните имоти на ищцовото дружество по чл. 17, ал.
5
3 от ЗАЗ.
С оглед на изложеното по-горе и имайки предвид, че за успешното
доказване на иска по чл. 108 ЗС е необходимо наличието на следните
кумулативни предпоставки: ищецът да е собственик на имотите, имотите да
се намират във владение на ответника и последният да ги държи без правно
основание, то в случая основният спор по делото касае въпроса
противопоставим ли е Договор за аренда на земеделски земи от ... г. на
ищцовото дружество, което е придобило собствеността върху процесните
имоти след датата на сключването му.
Безспорни между страните са фактите, че ищецът ....“ ЕООД, с ЕИК ....
е собственик на процесните 4 броя недвижими имоти – ниви съгасно
Нотариален акт за покупко-продажба на поземлени имоти № .... от ... г.,
вписан в СВ О. Вх. Рег. № ..../... г. и че същите се владеят от ответника „...“
ООД, с ЕИК ...., въз основа на Договор за аренда на земеделски земи от ... г.,
вписан в СВ О., с Дв. Вх. Рег. № .... Недоказани останаха твърденията на
ищцовото дружество, че същото се е противопоставило на продължаващото
ползване на имотите от страна на арендатора „...“ ООД, респ. че не е приело
процесния договор за аренда. От представените 4 броя преводни нареждания
от ... г., от ... г., от ... г. и от .... г. с наредител „...“ ООД за плащане към „....“
ЕООД, ответното дружество доказа именно обратното – че ищецът е приел
действието на договора за аренда, тъй като е приел арендните плащания в
размер на по 2135,56 лв. за стопанските 2017/2018 г., 2018/2019 г., 2019/2020
г. и 2020/2021 г.
При това положение предявеният иск се явява основателен в
установителната си част и следва да бъде уважен, а в осъдителната си част е
неоснователен, тъй като безспорно се доказа, че „...“ ООД владее процесните
имоти на годно облигационно правно основание – сключения Договор за
аренда на земеделски земи от ... г. по отношение на процесните 4 броя ниви –
с № ... – 1,001 дка., с № ... – 2,999 дка., с № ... – 19,799 дка. и с № .... – 32,217
дка.
По разноските:
Страните са направили искане и са представили и доказателства за
направени разноски в производството, като на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3
ГПК следва да им бъдат присъдени съразмерно с уважената и отхвърлена част
от предявения иск по чл. 108 ЗС. Имайки предвид цената на иска и това, че
произнасянето по същия изисква постановяване на два диспозитива –
установителен и осъдителен, а в случая в установителната си част искът
следва да бъде уважен и отхвърлен в осъдителната си част, то на ищеца „....“
ЕООД, с ЕИК .... следва да бъдат присъдени разноски в размер на 342,63 лв., а
на ответника „...“ ООД, с ЕИК .... – разноски в размер на 350 лв.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 ЗС по
отношение на „...“ ООД, с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление гр.
....., представлявано от управителя си Кр.Ав.Ав., с ЕГН **********, че „....“
ЕООД, с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление гр. ...., представлявано
6
от управителя си С.Ст.Сл. е собственик на: 1./ Поземлен имот с
идентификатор ..., с адрес на имота: местност „Общинска гора”, с площ: 1001
кв.м. /хиляда и един квадратни метра/, с трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на
земята: четвърта, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план:
..., при съседи: ....; 2./ Поземлен имот с идентификатор ...., с адрес на имота:
местност: „Н.дворове”, с площ: 2999 кв.м. /две хиляди деветстотин деветдесет
и девет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята:
четвърта, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ..., при
съседи: ......; 3./ Поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота:
местност „Черкезка падина”, площ: 19 800 кв.м. /деветнадесет хиляди и
осемстотин квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята:
четвърта, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ..., при съседи:
...... и 4./ Поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота: местност
„Гложец”, с площ: 37 223 кв.м. /тридесет и седем хиляди двеста двадесет и
три квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: трета, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: ...., при съседи: .......
ОТХВЪРЛЯ предявения от „....“ ЕООД, с ЕИК ...., със седалище и
адрес на управление гр. ...., представлявано от управителя си С.Ст.Сл. иск по
чл. 108 ЗС, в частта относно искането за предаване на владението от
страна на „...“ ООД, с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление гр. .....,
представлявано от управителя си Кр.Ав.Ав. върху 1./ Поземлен имот с
идентификатор ..., с адрес на имота: местност „Общинска гора”, с площ: 1001
кв.м. /хиляда и един квадратни метра/, с трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на
земята: четвърта, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план:
..., при съседи: ....; 2./ Поземлен имот с идентификатор ...., с адрес на имота:
местност: „Н.дворове”, с площ: 2999 кв.м. /две хиляди деветстотин деветдесет
и девет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята:
четвърта, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ..., при
съседи: ......; 3./ Поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота:
местност „Черкезка падина”, площ: 19 800 кв.м. /деветнадесет хиляди и
осемстотин квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята:
четвърта, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ..., при съседи:
...... и 4./ Поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота: местност
„Гложец”, с площ: 37 223 кв.м. /тридесет и седем хиляди двеста двадесет и
три квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: трета, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: ...., при съседи: .......
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „...“ ООД, с ЕИК ...., със
седалище и адрес на управление гр. ....., представлявано от управителя си
Кр.Ав.Ав. ДА ЗАПЛАТИ на „....“ ЕООД, с ЕИК ...., със седалище и адрес на
7
управление гр. ...., представлявано от управителя си С.Ст.Сл. сумата от 342,63
лв. (триста четиридесет и два лева и шестдесет и три стотинки),
представляваща разноски за заплатено адвокатско възнаграждение и внесени
държавни такси.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „....“ ЕООД, с ЕИК ...., със
седалище и адрес на управление гр. ...., представлявано от управителя си
С.Ст.Сл. ДА ЗАПЛАТИ на „...“ ООД, с ЕИК ...., със седалище и адрес на
управление гр. ....., представлявано от управителя си Кр.Ав.Ав. сумата от 350
лв. (триста и петдесет лева), представляваща разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд гр. Враца в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – О.: _______________________
8