Р Е Ш Е Н И Е
София, 28.05.2018 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, I-ВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 3-ТИ състав, в открито заседание
на двадесет и трети април през две
хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОГДАНА
ЖЕЛЯВСКА
при секретаря Стефка
Александрова, като разгледа докладваното от съдия Желявска гр.д.№ 16837/2015
г., за да се произнесе взе пред вид следното:
Предявени са
искове от К.И. С., ЕГН **********,
постоянен адрес: *** ********против „АМК.“,
ЕООД, ЕИК ********, София, ж.к. ********, както следва: 1/ иск с правно основание
чл.87, ал.3 от ЗЗД, за разваляне на договор за продажба на право на строеж във
форма на нотариален акт № 17, том II,
рег. № 4698/2009 г. на Нотариус М.К., поради неизпълнение, 2/ претенция за
заплащане, на основание чл. 55, вр. чл. 88 ЗЗД, на сумите: а/ 59 990 евро –
дължима на отпаднало основание – развален предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 08.09.2008 г., и б/12 570 лв. на отпаднало
основание - развален договор за продажба на право на строеж, ведно със
законната лихва, считано от завеждане на исковата молба до окончателното
изплащане на сумите, и 3/ претенция с правно основание чл. 88 ал. 1, вр. чл.
87, вр. чл. 82 ЗЗД, за заплащане на сумата 10 436, 88 лв., представляваща
обезщетение за нанесени имуществени вреди от неизпълнение на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.09.2008 г., ведно със
законната лихва от завеждане на исковата молба до окончателното й плащане.
В
исковата молба се твърди, че на 08.09.2008 г. ищцата е сключила Предварителен
договор за покупко-продажба, съгласно който ответникът се задължил да построи и
й продаде следния недвижим имот: Апартамент № 9, разположен на 5-ти
жилищен етаж - 1-во подпокривно ниво на сграда, строяща се в дворно място,
находящо се в град София, Столична община, Район "Слатина”, улица "Ф.
********съставляващо урегулиран поземлен имст IX-474 от квартал 184, по плана
на град София, местност "Подуяне - Редута", целия с площ от 264 кв. м.,
при граници по скица: улица "Ф. Станиславов", УПИ VIII-473, УПИ Х-485, УПИ XI-484, XII-475, за сумата 107 700 евро.
В деня на подписване на
предварителния договор на „АМК." ООД, в качеството му на продавач по
предварителния договор, са заплатени в брой 21 540 евро, а на 06.03.2009 г. са
заплатени още 21 540 евро, както е договорено.
С Анекс № 1 към Договора
от 23.09.2009 г. имотът, предмет на предварителния договор - апартамент № 9 е заменен с апартамент № 10, разположен
на 5-ти жилищен етаж - 1-во подпокривно ниво на сградата, на кота +13.85,
състоящ се от дневна и трапезария, кухненски бокс, спалня, две тераси, коридор,
баня и тоалетна, склад, със застроена площ от 52,57 кв.м., целият с брутна площ
от 65,63 кв.м., при граници: стълбищна клетка, асансьор, апартамент № 9,
вътрешен двор, калкан и улица, в едно с припадащите 5,802% идеални части от
отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от общите части
на сградата, като е променена и продажната цена на апартамента - на сумата 59
990 евро вместо първоначалните 107 700 евро,
На същата дата ответното
дружество е получило в брой още 16 910
евро, с които общия размер на заплатените от ищцата суми възлиза 59 990 евро –
толкова, колкото е окончателната продажна цена на имота.
Ищцата твърди, че на
28.09.2009 г. е подписан нотариален акт, № 17, том II, per. No 4698/2009 г. на нотариус
М.К., № 425 Нот. камара, с който „АМК." ООД й е продало правото на строеж
за процесния апартамент срещу допълнителни 12 570 лева.
В обстоятелствената
част на исковата молба е отразено, че на 04.12.2010 г. е подписано Допълнително
споразумение № 2 към Договора, с което е уговорен нов срок за
завършване на строежа.
Според отразеното в исковата молба, налице са
сериозни пороци в процеса на строителството, като на практика същото е
извършено без съответните строителни книжа. В сайта на Столична община е публикувана Заповед № РД -
19-24/23.06.2010 г., с която строежът
се спира, тъй като „длъжностните лица са констатирали, че строежът е изграден
без одобрени строителни книжа, без следващите фази на проектиране да са
одобрени в хода на строителството, без да е извършена оценка за съответствието
в нарушение на чл. 142 ал. 2 и ал. 5 от ЗУТ." Отразено е, че сградата
е достигнала фаза „груб строеж", на 01.12.2009 г. (т.е. без да са одобрявани проекти),
за което издадено удостоверение по чл. 181 от ЗУТ. Това удостоверение е
издадено от началника на отдел „Кадастър и регулация" на район Слатина, на
основание акт (образец 14) за приемане на конструкцията от 20.10.2009 г., но
подписът на лицето, което го е подписало, е бил подправен.
На 10.04.2012 г. ищцата е изпратила
нотариална покана до ответника, с която го кани да представи доказателства, че,
в качеството си на продавач, е изпълнил задължението си да построи сградата,
както е уговорено, която покана е връчена на по надлежния ред на оправомощеното
за това лице.
Ищцата заявява, че, поради липсата на
жилище, й се е наложило да живее под наем и представя доказателства за това. Плащанията за наем,
според нея, за периода 14.03.2012 - / 12.07.2013 г.
на обща стойност 9 908 лева, съгласно договора за наем от
03.06.2010 ' г., представляват имуществени вреди, пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на задължението на „АМК." да построи
закупувания апартамент. Към тези претърпени вреди трябва да се прибавят и
разноските, които ищцата е направила във връзка с прехвърлянето на правото на
строеж 202.06 лв. нотариална такса и 314,25 лв. местен данък и 12,57 лв. такса
за вписване - или общо и сумата 528,88 лв.
През 2014 г. К. С. и
съпругът и са напуснали страната и са се установили в Канада, където живеят и
работят към настоящия момент. По тази причина, според нея, е отпаднал и
интересът от изпълнението на задължението на ответника за построяване на
апартамента.
По
тези съображения тя е предявила настоящите искове срещу „А.К.“ ЕООД, както
следва:
1/
иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, чл. 55 от ЗЗД и чл.88 във вр. чл. 82
от ЗЗД за разваляне на договор за продажба на право на строеж във форма на
нотариален акт № 17, том II, рег. № 4698/2009 г. на
Нотариус М.К., поради неизпълнение,
2/
претенция за заплащане, на основание чл. 55 ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1, вр. чл. 87,
ал. 3 ЗЗД на сумите а/ 59 990 евро – дължима на отпаднало основание –
развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
08.09.2008 г., и б/12 570 лв. на отпаднало основание - развален договор за
продажба на право на строеж, ведно със законната лихва, считано от завеждане на
исковата молба до окончателното изплащане на сумите, и
3/
претенция за заплащане на сумата 10 436, 88 лв., представляваща
обезщетение за нанесени имуществени вреди от неизпълнение на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.09.2008 г., след неговото
прекратяване, ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба до
окончателното й плащане.
Претендира направените разноски по делото и
адвокатски хонорар.
Ищцата
е представила писмени доказателства. Поискала е гласни такива и експертизи.
В
хода по същество моли съда да уважи предявените искове, като основателни и
доказани, с всички законни последици, включително разноски по списък.
Ответникът „А.К.“
ЕООД оспорва предявените искове като незаконосъобразни и недоказани.
Представил
е писмени доказателства.
Релевира
доводи за недобросъвестни действия от страна на ищцата.
Твърди,
че неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на
ищцата.
В хода на
производството, от негова страна бе поискано назначаване на служебен защитник,
което, пред вид непредставяне в указания срок на съответните доказателства, обуславящи
необходимостта от това, съдът не стори. Ответникът не е участвал по същество на
делото.
Съдът като взе предвид представените и приети по делото
доказателства и становища на страните приема за установено следното от
фактическа страна:
Не се спори между страните, а и от
събраните по делото доказателства се установява, че на 08.09.2008 г. между тях
е сключен Предварителен
договор за покупко-продажба, по силата на който дружеството „А.К." ЕООД се е задължило да построи и продаде на К.И. С.,
разположен на 5-ти жилищен етаж - 1-во подпокривно ниво на сграда,
строяща се в дворно място, находящо се в град София, Столична община, Район
"Слатина”, улица "Ф. ********съставляващо урегулиран поземлен имст IX-474 от квартал 184, по плана на град София,
местност "Подуяне - Редута", целия с площ от 264 квадратни метра, при
граници по скица: улица "Ф. Станиславов", УПИ VIII-473, УПИ Х-485, УПИ XI-484, XII-475.
Безспорно е, че
в деня на подписване на предварителния договор
- 08.09.2008 г. на „АМК." ООД са заплатени в брой 21 540 евро, а на
06.03.2009 г. са заплатени още 21 540 евро, както е договорено.
Безспорно доказано е, че
с Анекс № 1 от 23.09.2009 г. към предварителния договора от 08.09.2008 г.
първоначално закупуваният апартамент № 9 е сменен с апартамент № 10, разположен на 5-ти жилищен етаж
- 1-во подпокривно ниво на сградата, на кота +13.85, състоящ се от дневна и
трапезария, кухненски бокс, спалня, две тераси, коридор, баня и тоалетна,
склад, със застроена площ от 52,57 кв.м., целият с брутна площ от 65,63 кв.м.,
при граници: стълбищна клетка, асансьор, апартамент № 9, вътрешен двор, калкан
и улица, в едно с припадащите 5,802% идеални части от отстъпеното право на
строеж, както и съответните идеални части от общите части на сградата. С анекса
е изменена и продажната цена на апартамента на 59 990 евро вместо
първоначалните 107 700 евро, като на същата дата „АМК." ООД е получило в
брой още 16 910 евро, с които общия размер на заплатените суми става 59 990
евро, колкото е окончателната продажна цена.
От доказателствата по
делото се установява, че на 28.09.2009 г. между страните е сключен договор, с
нотариален акт, № 17, том II, per. No 4698/2009 г. на нотариус М.К., № 425 Нот. камара, по силата на който ответникът
е продал на ищцата правото на строеж за процесния апартамент № 10, при
допълнителна продажна цена 12 570 лева, заплатена от нея изцяло на ответното дружество. Във
връзка със сделката по закупуване на описаното право на строеж, ищцата е
заплатила и разходи в размер 528, 88 лв., от които: 202,06 лв. нотариална
такса, 314, 25 лв. местен данък и 12,57 лв. такса за вписване.
В хода на делото
по искане на ищцата и за доказване на претенцията й и, в частност, твърденията
й за незавършеност на сградата, респ. строителството на процесния имот по
предварителния договор и на сградата, във връзка с учреденото право на строеж
за построяване на имота, съдът допусна, изслуша и прие съдебнотехническа
експертиза, която не бе оспорена от страните.
За изготвяне на
първоначалното си заключение вещото лице е прегледало следните документи,
приети и неоспорени от страните:
1/ Виза за проучване и
проектиране на жилищна сграда в УПИ IX- 474 кв.184 местност “Подуяне- Редута”
от 22.06.2007г. - /стр.106/.
2/ Проект - част
“Конструкции” до кота + 0,00м. одобрен на 14.04.2008г. /стр.72- цитирано но на практика не е представен по делото/.
3/ Идеен инвестиционен проект , придружен от
Доклад за оценка на съответствието и е издадено Строително Разрешение № 36 от 14.04.2008г. /стр.83- цитирано/.
4/ Договор № СН- 18 / 2008г. от 08.07.2008г. между “AM logistic” ЕООД като Възложител и “К.” ЕООД като Изпълнител
относно извършване на Строителен Надзор за “Жилищна сграда, строяща се в дворно
място, находящо се в град София, Столична община, Район “Слатина”, улица “Ф.
Станиславов” № 9Д /стр.100,101,102,103/.
5/ Протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво / Приложение № 2 към чл.7 ал.З т.2 -
Образец № 2 / от 08.08.2008г. - 11.08.2008г. /стр.22 - 28/.
6/ Проверка при ниво цокъл , кота + 0,00-
547,23м. от 10.02.2009г. /стр.29/.
7/ Доклад за оценяване на съответствието на
работните инвестиционни проекти № ОС- 18- РП/2009г. от 01.08.2009г./стр.83, 84/.
8/ Контролно заснемане на “Г.93” ЕООД на “Жилищна
сграда - кв.184 парцел 1Х47д местност Подуяне- Редута гр. София от август 2009г. /стр.105/.
9/ Проект - част “В и К” одобрен на 01.09.2009г. /стр.82/.
10/ Проект - част “Електро” одобрен на 11.09.2009г. /стр.81/.
11/ Проект - част “ОВ” одобрен на 15.10.2009г. /стр.81а/.
12/ Проект - част “Конструкции” одобрен на 15.10.2009г. /стр.78, 79/.
13/ АКТ за
приемане на конструкцията- Образец №14 - Приложение №14 към чл.7, ал.З, т.14 от
20.10.2009г. /стр.37, 38/.
14/ Удостоверение от отдел “Кадастър и Регулация” -
район “Слатина” на основание чл. 181 ал.2 от ЗУТ, че строежът “Жилищна сграда с
апартаменти, офиси и подземни гаражи”, находящ се в м. “Подуяне- Редута”,
кв.184, УПИ IX- 474, находяща се на ул.”********напълно завършен като груб строеж от 01.12.2009г. /стр.39/.
15/ Констативен АКТ №1-2600-512 на район “Слатина”
СО от 30.04.2010г. за
установяване на изпълнен етап на “груб строеж” на процесния имот , като е
установено, че строежът е изграден от кота + 0.00 до “кота било” без одобрени
строителни книжа /стр.87, 88, 89/.
16/ Писмо на район “Слатина” СО до “Контрол по
строителство” - СО - НАГ и “РДНСК- Югозападен район” гр. София, относно
установено изпълнение на “груб строеж” без одобрени строителни книжа за
процесната сграда от 16.062010г.
/стр.90, 91/.
17/ Заповед № РД-19-24/23.06.2010г. на Директора на
дирекция “Контрол по строителството” в НАГ- СО от 23.06.2010г. /стр.40, 41, 85, 86/ относно - “Спиране изпълнението
на всички видове СМР на строежа
- “Жилищна сграда, строяща се в дворно място, находящо се в град София,
Столична община, Район “Слатина”, улица “Ф. Станиславов” № 9Д .
Тази Заповед е издадена поради
следния факт.
За строежа е било
издадено Разрешение за строеж № 36 / 14.04.2008г. от главния архитект на район
“Слатина” на основание чл.142, ал.2 и чл.148, ал.2, ал.4 и ал.8 от ЗУТ.
В архива на район “Слатина” се съхраняват одобрени от
районната администрация инвестиционни проекти до кота + 0,00м. без част
“Архитектурна” и част “Конструкции”, протокол за откриване на строителната
площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 08.08.2008г. /стр.40,41/.
18/ Уведомление от “К.”
ЕООД от 23.06.2010г. в
качеството му на- “ Строителен надзор” на процесния обект относно: Прекратяване
изпълнението на сключения договор за строителен надзор № СН- 18/08.07.2008г. /стр.104/.
19/ Проект - част
“Архитектурна” одобрен на 14.07.2010г.
/стр.76, 77/
20/ Констативен
Протокол на район “Слатина” - СО , във връзка с проверка на процесния строеж, без
констатирани нарушения от 09.08.2010г.
/стр.92/.
21/ Писмо на
район “Слатина”- СО до Директора на дирекция “Контрол по строителство”- СО -
НАГ и “РДНСК- Югозападен район” гр. София, относно факта, че са отпаднали основанията
за спиране изпълнението на процесния строеж от 18.08.2010г. /стр.93,94/.
22/ Писмо на район “Слатина”- СО от 03.09.2010г. до Директора на дирекция
“Контрол по строителство” - СО - НАГ и копие до “РДНСК- Югозападен район” гр.
София, относно административни преписка вх. № ТК- 08- 00- 197 / 18.08.2010г.,
касаеща отпаднали основания, довели до спиране изпълнението на СМР и забрана
достъпа до процесния строеж, от 03.09.2010г.
/стр.95,96/.
23/ Заповед № РД-19-39 / 10.09.20Юг. на Директора
на дирекция “Контрол по строителство” - СО - НАГ от 10.09.2010г. /стр.97,98/ относно - “Разрешаване продължаване на
изпълнението и достъпа до строеж “Жилищна сграда, строяща се в дворно място,
находящо се в град София, Столична община, Район “Слатина”, улица “Ф.
Станиславов” № 9Д . /стр.97,
98/.
24/ Писмо от
район “Слатина”- СО до ищеца по делото, относно факта, че в архива на отдела няма констативен акт - Образец № 3 за установяване на съответствието на
строежа с издадените строителни книжа и затова, че подробния устройствен план е
приложен по отношение на застрояването за процесния строеж в УПИ X- 474,
кв.184, м. “Подуяне-Редута”, от 19.06.2013г.
Вещото лице е дало заключение, че
сградата в която се намира процесния апартамент е завършена като груб строеж,
но не съвсем изцяло.
Завършените елементи от
грубия строеж са :
•
Земни работи.
•
Конструкция.
•
Зидарии.
Незавършените елементи
от грубия строеж са :
•
Покриване и водоотвеждане на атмосферните
води.
•
Изравнителни подови замазки.
•
Железарски изделия /парапети по тераси и
балкони/
Допълнително извън рамките
на грубия строеж са извършени :
•
Част от дограмите / без партерния етаж /.
•
Част от топлоизолацията по външните стени и
мазилката върху нея /без фасадата към улицата/.
Въобще не са започнати :
Довършителни работи :
•
Вътрешни мазилки, в т.ч. шпакловки.
•
Хидроизолации.
•
Боядисване.
•
Подови настилки.
•
Облицовки.
Инсталации.
•
Водопроводна инсталация.
•
Канализация.
•
Санитарни прибори
•
Ел. инсталация.
•
Ел. уреди.
•
Отопл. тела и инсталация.
•
Телефонни и др.п. инсталации.
•
Асансьори.
•
Други.
Комунални връзки.
•
Вертикална планировка / тротоарни настилки /.
Установено е било, че
частично се обитават помещения на 2-рия и 3-тия етаж на сградата.
Експертът заявява, че
нормата на чл.142, ал.2 от ЗУТ изрично е записано, че :
“Следващите фази на
проектиране се одобряват в хода на строителството преди извършване на
съответните строително- монтажни работи и подлежат на оценка съгласно
изискванията на ал.5 . ” ал.5 е въвела следните
изисквания :
(5) Оценката обхваща
проверка за съответствие със :
1.
предвижданията на подробния устройствен план.
2.
правилата и нормативите за устройство на
територията.
3.
изискванията по чл.169, ал.1 и 2.
4.
взаимната съгласуваност между частите на
проекта.
5.
пълнотата и структурното съответствие на
инженерните изчисления.
При проследяване дали
горните изисквания са били спазени по време на строителството, се установяват следните нарушения на строителните правила
:
•
Проверка при ниво цокъл , кота + 0,00 =
547,23м. е извършена на 10.02.2009г. а
в същото време Проект- част “Конструкции” е бил оценен за съответствие със
съществените изисквания към строежа на 01.08.2009г.
и е бил одобрен на 15.10.2009г. Този
Проект- част “Конструкции”, който е бил одобрен на 15.10.2009г. е представен по делото на стр.78 и стр.79.
На стр.79 е представен “Кофражен план
основи” на сградата, като много ясно е показано фундирането на сградата с обща
фундаментна плоча на кота - 4,05м.
Този “Кофражен план
основи” е одобрен на 15.10.2009г.
На основание горната
констатация и поради факта, че по делото няма представен друг Проект- част
“Конструкции” само за нулевия цикъл на сградата одобрен на 14.04.2008г., както се твърди в
отговора на исковата молба /стр.72 от
делото/, експертизата счита, че такъв конструктивен проект само за
нулевия цикъл на сградата не
съществува.
От представените
документи се вижда, че съществува само
един Проект- част “Конструкции”, който обхваща цялостно конструкцията на
сградата от кота фундиране - 4,05м. до
кота било на сградата, който е бил
одобрен на 15.10.2009г.
От горното се вижда, че нулевият цикъл на сградата е бил изпълнен само на основание одобрения
идеен проект без наличие на одобрен работен проект .
•
Проверка при ниво цокъл , кота + 0,00 =
547,23м. е извършена на 10.02.2009г.
АКТ за приемане на
конструкцията- Образец № 14-Приложение № 14 към чл.7, ал.З, т.14 е от 20.10.2009г. а в същото време Проект-
част “Конструкции” е бил оценен за съответствие със съществените изисквания към
строежа на 01.08.2009г. и е бил
одобрен на 15.10.2009г.
От горното се вижда, че
конструкцията на сградата е била изградена в периода от 10.02.2009г. до 20.10.2009г.,
като в част от този период - от 10.02.2009г.
до 01.08.2009г. не е имало
налице нито оценен Проект- част “Конструкции”, нито одобрен Проект- част
“Конструкции”.
Във втората част от този
период от 01.08.2009г. до 20.10.2009г. е имало налице оценен Проект-
част “Конструкции” но не и одобрен Проект- част “Конструкции”.
/ отразено в Констативен АКТ № 1-2600-512 на район
“Слатина” СО от 30.04.2010г./
•
Съгласно разпоредбата на чл.137 от ЗУТ строежът
на процесната сграда е строеж от четвърта категория.
Съгласно разпоредбата на
чл.2, (2), т.2 на “НАРЕДБА № 3 от 31 юли 2003г. за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството”, за строежите от четвърта категория
задължително е съставянето на Образци № 2,3,4,14 и 15 .
•
Писмо на район “Слатина”- СО до Директора на
дирекция „Контрол по строителство” - СО - НАГ и “РДНСК- Югозападен район” гр.
София, относно факта, че са отпаднали основанията за спиране изпълнението на
процесния строеж от 18.08.2010г.
/стр.93,94/.
•
Писмо на район “Слатина”- СО от 03.09.20Юг. до Директора на дирекция
“Контрол по строителство” - СО - НАГ и копие до “РДНСК- Югозападен район” гр.
София, относно административна преписка вх. № ТК- 08- 00- 197 / 18.08.2010г., касаеща отпаднали основания, довели до
спиране изпълнението на СМР и забрана достъпа до процесния строеж, от 03.09.2010г. /стр.95,96/.
•
Заповед № РД-19-39 / 10.09.2010г. на Директора
на дирекция “Контрол по строителство” -СО-НАГ
от 10.09.2010г. /стр.97,98/ относно
- “Разрешаване продължаване на
изпълнението и достъпа до строеж “Жилищна сграда, строяща се в дворно
място, находящо се в град София, Столична община, Район “Слатина”, улица “Ф.
Станиславов” № 9Д . /стр.97,
98/,
фактически е установена коректността
на извършваното строителство като проектна обезпеченост, съответствието на
проектите с изискванията на ЗУТ и одобрения ПУП и е разрешено довършване на
строежа с цел достигане до етап за изготвяне на - Констативен Акт за
установяване годността за приемане на строежа - Приложение № 15 към чл.7, ал.З,
т.15 - Образец № 15.
Преди одобряването на
работния проект по част Архитектурна на 14.07.2010г.
е било извършено следното строителство :
•
Нулевия цикъл на сградата - в периода от 11.08.2008г. - 10.02.2009г.
•
Конструкцията на сградата - в периода от 10.02.2008г. - 20.10.2009г.
•
По отношение на изпълнените външни тухлени
зидарии и вътрешните разпределителни стени, част от дограмите, част от
топлоизолацията по външните стени и мазилката върху нея, може да се направи
обосновано предположение, че това строителство е било извършено след 20.10.2009г. датата на изготвянето на АКТ
за приемане на конструкцията- Образец №14 - Приложение №14 към чл.7, ал.З, т.
14 от 20.10.2009г. /стр.37, 38/.
По – нататък, според отразеното в експертизата, допустимо е приемането на
строителството чрез изменение на проекта съгласно екзекутивна документация,
когато тези изменения на проекта са несъществени отклонения.
Когато са налице съществени отклонения от одобрения
проект, тогава е недопустимо приемането
на строителството чрез изменение на проекта съгласно екзекутивна документация.
В този случай, съгласно
чл.175 (3) от ЗУТ органът одобрил проектите е длъжен :
1.
да предприеме действия по чл.223, ал.З - в случите по чл.154, ал.2, т.5-8.
2.
да разпореди съставянето на констативен акт и
да уведоми органите на Дирекцията за национален строителен контрол - в случаите
по чл.154, ал.2, т.1-4.
Съществените отклонения от одобрения проект, при
които е недопустимо
приемането на строителството чрез изменение на проекта съгласно
екзекутивна документация, са регламентирани с
чл.154 (2) от ЗУТ и те са, както следва, тези които :
1.
нарушават предвижданията на действащия
подробен устройствен план;
2.
нарушават изискванията за строителство в
територии с особена териториалноустройствена защита или в територии с режим на
превантивна устройствена защита;
3.
са несъвместими с предназначението на
територията;
4.
нарушават строителните правила и нормативи,
техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и
противопожарните изисквания;
5.
променят строителната конструкция и вида на
конструктивните елементи и/или натоварванията;
6.
(доп. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от
26.11.2012 г.) нарушават предвижданията на проекта, като се променя
предназначението на обекти, отнемат се или се изменят съществено общи части на
строежа или инвестиционното намерение се променя за етапно изграждане при
условията на чл. 152, ал. 2;
7.
променят вида и местоположението на общи
инсталации и уредби в сгради и съоръжения;
Несъществените отклонения от одобрения проект, при
които е допустимо приемането на
строителството чрез изменение на проекта съгласно екзекутивна документация, са
регламентирани с чл.154 (3) от ЗУТ.
(3) Несъществени
отклонения от одобрения инвестиционен проект са всички отклонения извън
посочените в ал. 2.
По делото е
прието и допълнително заключение, в което вещото лице заявява, че, на базата на
представените доказателства, може да се направи изводът за наличие на нарушения на строителните
правила, които, според него, са били извършени с цел
скоростното изпълнение на строителството и те са следните: :
а/ Нулевият цикъл на сградата е
бил изпълнен само на основание одобрения идеен проект без наличие на одобрен
работен проект.
б/ Конструкцията на
сградата е била изградена в периода от 10.02.2009г.
до 20.10.2009г., като в
част от този период - от 10.02.2009г. до
01.08.2009г. не е имало налице нито
оценен Проект- част “Конструкции”, нито одобрен Проект- част “Конструкции”.
Във втората част от този
период от 01.08.2009г. до 20.10.2009г. е имало налице оценен Проект-
част “Конструкции” но не и одобрен Проект- част “Конструкции”.
в/ Не е бил изготвен и не е
представен по делото Образен № 3 - Приложение № 3 към чл.7, ал.З. т.З във
връзка с Проверка за установяване съответствието на строежа с издадените
строителни книжа и че подробният устройствен план е приложен по отношение на
застрояването, докато съгласно чл.7,
(2), т.З на НАРЕДБА № 3 - цитирано: “... е тридневен срок от
завършването на строително монтажните работи по фундаментите на строежа по
искане на лицето, упражняващо строителен надзор, длъжностно лице от общинската
(районната) администрация извършва проверка за установяване съответствието на
строежа с издадените строителни книжа и за това, че подробният устройствен план
е приложен по отношение на застрояването”, са били напълно осъзнати от
възложителя и изпълнителя на строителството .
В производството са представени строителни книжа за обекта,
които са послужили на вещото лице да изготви съдебно – техническата експертиза,
приета и неоспорена от страните.
Представена
е Констативен акт от 30.04.2010 г. на СО, р-н Слатина за установени нередности
по строителството на сградата – конкретни нарушени разпоредби – чл. 142, ал. 2
и ал. 5 ЗУТ, вр. чл. 225, ал. 2, т. 2 ЗУТ и Заповед РД 19-24/23.06.2010 г. за спиране
изпълнението на всички видове СМР в обекта.
Приета е и Заповед № РД 19 – 39/10.09.2010 г. на Столична
община, НАГ за продължаване изпълнението и достъпа на строежа, но, по искане на
ищцата съдът задължи ответника да представи оригиналите и той не стори това.
Представен е Договор СН-18/2008 г. за строителен надзор на
обекта, като, видно от приложените от СРП документи, намиращи се в изпратената
и приета като доказателства пр.пр.32608/2013 г., досъдебно производство
5205/2014 г. на СДВР, са установени нередности при изготвянето не
документацията във връзка със строежа на сградата.
С нотариална покана, рег. № 787/10.04.2012 г. ищцата е
уведомила ответника, че му дава последна възможност за изпълнение на договора в
седемдневен срок от връчване на поканата, в противен случай ще потърси правата
си по съдебен ред. Поканата е връчена по съответния ред на 08.05.2012 г.
По искане на ищцата по делото са разпитани двама
свидетели.
А.В. познава М.П.Т.– бивш
представляваш ответното дружество, защото е работил
в Дупница, но не е
работела с фирмите му и не ги познава.Не познава дружество „Ам К.“ ЕООД. Не е сключвала договори, с тях. Собственик
е на К.ски фирми, имат
лицензи. В качеството си на такива изготвят
доклади за оценка и съответствие на проектите.Извършват строителен надзор. Разбрала
е
че фирмата й е злонамерено използвана, за
този обект, от „Ам Л.“, за първи път през 2014 г.а, когато е
получила
писмо от Главния архитектс твърдения, че те са изготвили оценка, за съответствие, за
този строеж на Свидетелката заяви, че служителите в К.анското дружество не са сключвали такъв
договор с „А. К.“ ЕООД и не са извършвали оценка. Разпитвана е и в Прокуратурата, както и в Софийска дирекция
на вътрешните работи, където е
заявила същото.
Свидетелят И.
И.С.е баща на ищцата. Знае за сключения предварителен договор с „АмК.“ ЕООД и платените
вноски. Били са спокойни, защото дружеството има други построени
сгради.
Получили са и правото
на строеж, на това жилище, Свидетелят е носел
парите при прехвърлянето на
правото на строеж. Договорът се е сключил през 2008 или 2009
г. Строежът е тръгнал, добре е вървял, но в един момент е спря, като се е стигнало до покрива, направили са се някакви изолации, не е бил готов покрива,
поставена е била
дограма и до там се е спряло да се строи. Изчакали едно известно време
и като видели, ,че
нищо не се случва,
се обадили
на М.Т.от дружеството, но постепенно той е започнал да избягва срещите с тях.
В показанията си свидетелятИ.заяви, че той и дъщеря му са се срещали основно с М.Т.в офиса, на ул.Три уши“, до
Съдебната палата, после
той е освободил офиса.
Тъй като
са минали много години и
сградата е била
без покрив и атмосферните условия са я рушели, те са предприели и организирали, заедно
с другите собственици, една
бригада, която да завърши покрива, като се съберат средства
за това. Марио
е съдействал с предоставяне
на проекти,
за да су установи
всичко,
което трябва да се изпълни по тях,
както трябва. Заявил е,
че причината да не се завърши обекта е финансова, бил загубил пари, някъде ги бил вложил. След това
се е
покрил,
спрял е
да вдига телефона и не им е
оказа никакво съдействие, разбирайки, че няма да вземе парите и до сега нямаме връзка,
с него. Още, според
свидетеля,
сградата стои без покрив.
Изложеното се доказва от приетите от съда и неоспорени от
страните писмени доказателства, свидетели и експертизи..
Други релевантни факти по делото не са представени.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира
от правна страна следното:
Предявени са
искове с правно основание
чл.87, ал.3 от ЗЗД, чл. 55 от ЗЗД и чл.88 във вр. чл. 82 от ЗЗД и съдът дължи произнасяне по всеки един от тях
поотделно.
По предявения иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за
разваляне
на договор за продажба на право на строеж, сключен между страните, с нотариален
акт № 17, том II, рег. № 4698/2009 г.
на Нотариус М.К., поради неизпълнение:
Съгласно
чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, ако изпълнението е станало
невъзможно изцяло или отчасти или ако е станало безполезно.
Нормата
на чл. 87, ал. 3 ЗЗД предвижда, че развалянето на договори с предмет вещни
права върху недвижими имоти, става по съдебен ред.
По
делото безспорно се установи, че между страните е сключен договор за продажба
на правото на строеж по отношение на процесния имот. Договорът е сключен на 28.09.3009
г., след сключване на предварителен договор между страните, по силата на който
ответникът се е задължил да построи и продаде на ищцата подробно описания по –
горе недвижим имот.
Безспорно
се установи неизпълнение от ответната страна на съществените задължения по
предварителния договор, изразяващи се в непострояване на сградата, респ.
апартамента на ищцата в договорения срок, въпреки неговото удължаване по
съответния ред, поради липсата на изискуемите на обекта строителни книжа .
Доказа се и изпълнение от страна на ищцата на задълженията й по договора за
заплащане на продажната цена на имота.
С
оглед на това, пред вид и изпълнение от страна на ищцата в пълен обем на
задълженията й, тя е развалила сключения предварителен договор за покупко –
продажба на процесния апартамент, като съдът приема за момент на разваляне на
договора моментът на подаване на исковата молба – 29.12.2015 г.
Пред
вид факта на разваляне на договора и прекратяване на породените облигационни
задължения за прехвърляне на имота, изпълнението от страна на ответното
дружество на задълженията му по договора за продажба на правото на строеж по
отношение на имота на ищцата става безполезно, поради което съдът приема, че
сключеният договор, материализиращ тази продажба следва да бъде прекратен по
съдебен ред и в съответствие с нормата на чл. 87, ал. 3, вр. чл. 87, ал. 1 и 2 ЗЗД.
Относно предявения иск с
правно основание на сумите а/ 59 990 евро – дължима на отпаднало основание
– развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
08.09.2008 г., на основание чл. 55, вр. чл. 88 ЗЗД, съдът приема следното:
Разпоредбата
на чл. 55 ЗЗД предпоставя, че този, който е получил нещо на отпаднало
основание, е длъжен да го върне.
Съгласно
чл. 88, ал. 1, изр. първо ЗЗД, развалянето на договорите има обратно действие.
В конкретния случай, с оглед извънсъдебното разваляне на предварителния договор
за покупко - продажба на процесния имот, поради неизпълнение от ответната
страна, съобразно нормата на чл. 87 ЗЗД, всяка от страните дължи връщане на
даденото по договора с обратна сила – т.е. ищцата С., в качеството си на
продавач по предварителния договор разполага с правото да получи даденото по
него. Безспорно се доказа, че, в изпълнение изцяло на същественото си
задължение за заплащане на продажната ценя, тя е заплатила на ответника сумата
59 990 евро и, след прекратяване на договора, ответникът дължи да й я
върне, ведно със законните последици – законната лихва, считано от завеждане на
делото до окончателното изплащане н сумата.
Искът
е основателен и доказан и като такъв, следва да бъде уважен изцяло.
Досежно
претенцията за заплащане на сумата 12 570 лв., чл. 55 ЗЗД, вр. чл. 88, ал.
1, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД, представляваща заплатена продажна цена по сключения
договор за покупко – продажба на правото на строеж за процесния имот, съдът
счита, че същата е основателна и доказана – по съображенията, изложени по –
горе.
Съгласно
чл. 55 ЗЗД, който е получил нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне.
Налице
е един прекратен, с настоящото съдебно решение договор, сключен между страните
за продажба по нотариален ред на правото на строеж за имота, предмет на
разваления вече предварителен договор. Съдът, пред вид развалянето поради
неизпълнение по реда на чл 87, ал. 3 ЗЗД на договора за суперфиция, намира, че,
отново на базата на разпоредбата на чл. 88, ал. 1, изр. първо ЗЗД, според която
развалянето на договорите има обратно действие, даденото от ищцата С. в
изпълнение на договора следва да се върне, ведно със законните последици –
лихвата, считано от завеждане на делото, до окончателното изплащане на сумите.
Предявеният
иск в тази част също е основателен и доказан и като такъв, следва да бъде
уважен изцяло.
Досежно
претенцията по чл. 59, вр. чл. 87 ЗЗД, за заплащане на сумата 10 436, 88
лв., представляваща обезщетение за нанесени имуществени вреди от неизпълнение
на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.09.2008 г.,
след неговото прекратяване, съдът също я намира за основателна.
Според
нормата на чл. 59 ЗЗД, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на
другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на
обедняването, като, съобразно ал. 2 на същия текст, това право възниква, когато
няма друг иск, с който обеднелият може да се защити.
В
настоящия случай безспорно се доказа сключеният предварителен договор за
покупко – продажба на апартамент между страните, както и изпълнение изцяло от
ищцовата страна на задължението си по него, изразяващи се в заплащане в срок на
продажната цена за имота. Доказа се и неизпълнение от ответната страна на
задължението й да построи и продаде процесния имот, което неизпълнение е довело
именно до разваляне на предварителния договор.
С
факта на разваляне на договора отношенията по него между страните приключват.
Ищцата, обаче, през периода 14.03.2012 г. – 12.07.2013 г. е търпяла вреди
вследствие неизпълнение от страна на ответника на задълженията му за
прехвърляне на имота, които вреди се изразяват в заплащането от нейна страна на
месечен наем за друг имот, в който тя е трябвало да живее през този период,
размерът н на който наем възлиза на 10 496 лв. – така, както това е
доказано с представените от нея и неоспорени от ответното дружество писмени
доказателства – Договор за наем от 03.06.2010 г. и документи за заплащане на
наемната цена.
С
оглед на това съдът приема, че ищцата е обедняла с посочената сума, което се
явява пряка последица от обогатяването на ответното дружество вследствие факта,
че окончателен договор за процесния имот не е сключен и, пред вид
прекратяването на предварителния договор.
По
тези съображения съдът намира и тази претенция за основателна и счита, че тя
трябва да бъде уважена изцяло.
Върху
присъдените суми следва да бъде присъдена и законната лихва, считано от
завеждане на делото до окончателното изплащане.
Пред
вид изхода на делото на ищцата следва да бъдат присъдени разноски, съобразно
представения Списък в размер 11 641, 82 лв.
Водим от
горното, Софийският градски съд
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ, на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, сключения между К.И. С., ЕГН **********,
постоянен адрес: *** ********и „АМК.“, ЕООД, ЕИК ********, София,
ж.к. ******** договор
за продажба на право на строеж, по нотариален акт № 17, том II,
рег. № 4698/2009 г. на Нотариус М.К., поради неизпълнение.
ОСЪЖДА „АМК.“, ЕООД да заплати на К.И. С. сумата 59 990
евро – дължима на отпаднало основание – развален предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 08.09.2008 г., на основание чл. 55, вр.
чл. 88 ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от 29.12.2015 г. до
окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „АМК.“, ЕООД да
заплати на К.И. С. сумата 12 570 лв., на основание
чл. 55 ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД, представляваща заплатена
продажна цена по сключения договор за покупко – продажба на правото на строеж
за недвижим имот по нотариален акт № 17, том II,
рег. № 4698/2009 г. на Нотариус М.К., ведно със законната лихва, считано от
29.12.2015 г. до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „АМК.“, ЕООД да заплати на К.И. С. сумата 10 436,
88 лв., представляваща обезщетение за нанесени имуществени вреди от
неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
08.09.2008 г., след неговото прекратяване, на основание чл. 59, вр. чл. 87 ЗЗД,
ведно със законната лихва, считано от 29.12.2015 г. до окончателното изплащане
на сумата.
ОСЪЖДА „АМК.“, ЕООД да
заплати на К.И. С. разноски по делото в размер
11 641, 82 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в
четиринадесетдневен срок пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: