РЕШЕНИЕ
№260157 13.07.2021
г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на седемнадесети юни през две хиляди двадесет
и първа година
в публично заседание в следния
състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Красимира Любенова
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 950 по описа за 2020 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по повод постъпила искова молба от „Е.Х.” ООД, ЕИК........,
представлявано от В.Н.А., против С.А.С., БУЛСТАТ ......, с адрес в РБългария-
с. Равда, комплекс Е., бл.В, вх. М., ет.0, ап..... Твърди се, че ответникът е
собственик на недвижим имот с площ от 95.74 кв.м, представляващ Апартамент ...,
на сочения по- горе адрес. Сочи се, че на 06.05.2009г., в качеството си на
собственик на гореописания апартамент и като Възложител, ответникът е сключил с
ищцовото дружество, в качеството им на Мениджър, Договор за поддръжка и
управление на Курортен апартаментен комплекс Е. Резорт Равда, по силата на
който Мениджъра се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка и да
провежда целогодишно организационно и административно обслужване на комплекса
срещу заплащане на месечна такса в размер на 1,21 евро без ДДС за квадратен
метър на база площ на собствения на Възложителя имот. Плащането на таксата е
било годишно, в срок до 15 февруари на текущата година. Твърди се, че ищецът е
изпълнявал в цялост поетите задължения от Договора, като ежедневно се грижел за
техническото поддържане на общите части на сградата. Сочи се, че ответникът не
заплатил дължимите по договора такси за 2018 г. и 2019 г. Въпреки проведените
редица разговори с цел извънсъдебно разрешаване на спора, изпълнение от страна
на ответника не последвало.
Гореизложеното
е мотивирало „Е.Х.” ООД да подадат заявление срещу ответника за издаване на
Заповед за изпълнение по реда на чл.410 от ГПК, въз основа на което било
образувано ЧГД № 298/2020г. по описа на РС- Несебър, по което е издадена
Заповед за изпълнение на парично задължение, срещу която ответникът е депозирал
възражение. Предвид подаденото възражение и съгласно разпоредбата на чл.415 от ГПК, ищцовото дружество са предявили иск, с който молят съда да се приеме за
установено по отношение на ответника, че същият им дължи сумата в размер на
3262.66 лева, представляваща незаплатена такса за поддръжка за 2018 г., същата
сума за 2019 г., сумата от 721.41 лв.- лихва за забава за периода от 15.02.2018
г.- 01.04.2020 г., сумата от 390.61 лв.- лихва за забава за периода от
15.02.2019- 01.04.2020 г.
В
срока по чл.131, ал.1 от ГПК, ответникът е депозирал писмен отговор на исковата
молба, с който изразява становище за допустим, но неоснователен иск. Заявява,
че липсва договорно правоотношение между страните. Прави възражение за
нищожност на Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Е. Резорт Равда” № ММС-S1-PD/466-12.08. от 06.05.2009г. поради неспазване на предвидената от закона форма,
на основание чл.26, ал.2, предл.3 от ЗЗД. Сочи, че Договорът бил сключен след
приемането на ЗУЕС от 2009г., като твърди, че съгласно чл.2, ал.1 от ЗУЕС,
същият следва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите
на страните, за да породи действие между тях. С оглед на това, ответникът счита
за недължима претенцията за таксата за поддръжка за 2018г. и за 2019г. Наред с
горното се сочи, че процесният договор бил сключен на 06.05.2009г., за срок от
пет години, поради което считано от 07.05.2014 г. страните не се намирали в
облигационна връзка, въз снова на която да се претендира каквото и да е
задължение за заплащане на такса за поддръжка, поради прекратяване на договора.
Независимо от горното, ответникът прави възражение за нищожност на клаузата,
посочена в раздел IV т.9 от Договора, съгласно която срокът на
договора се подновява автоматично на всеки пет години и за същия период от
време, поради противоречието й със закона, на основание чл.26, ал. от ЗЗД.
Същата била нищожна и предвид на това, че възложителят бил потребител, договора
имал характер на потребителски такъв, и клаузата била неравноправна на
основание чл.143, ал.2, т.3 и т.9 от ЗЗП и нищожна на основание чл.146, ал.4 от
ЗЗП. Сочи се, че договорът бил изготвен предварително, като клаузата за
автоматичното продължаване на срока не била уговорена индивидуално. Ответникът
оспорва дължимостта на претендираната с исковата молба сума не само по
основание, но и по размер. Излага възражения срещу изпълнението по договора от
страна на ищеца, като твърди, че същият не е осъществявал задълженията си през
2018г. С тези аргументи се моли да бъдат отхвърлени претенциите.
Съдът,
като взе предвид становището на страната, приложения по делото доказателствен
материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
Видно
от приложеният към исковата молба Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda № ММС-S1-PD/466-12.08. от 06.05.2009г., сключен със С. Анатольевна Стеханова, последната се
е легитимирала като собственик на апартамент № 008, в сграда „Madras“, ет.0, като е
посочено, че имота е с площ от 95.74 кв.м. Същата възложила на ищеца извършване
на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно
и административно управление на комплекса, находящ се в кв. 22 по плана на с.
Равда, която включвала техническо поддържане на общите части, вкл. ВиК и ел.
инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните, техническо
поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, поддържане на асансьорите
в общите части и общодостъпните спортни съоръжения, детската площадка, зелените
площи. Мениджърът следвало да наема персонал за осъществяване на цялостна
техническа поддръжка, да организира режима на достъп, санитарно-хигиенните
услуги, единна рецепция. За тази дейност ответницата се била задължила да
заплаща на ищеца сумата от 1,21 евро без ДДС на квадратен метър площ от
собствения му имот, платимо авансово за текущата година- до 15.02.. Договорът
бил сключен за срок от 5 години от момента на въвеждане във владение, като
срокът автоматично се подновявал на всеки пет години и за същия период от
време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане
на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ от
застроената площ на комплекса за неподновяването му.
От страна на
ответницата се навеждат доводи, че договорът бил нищожен поради неспазена
форма, а именно с нотариална заверка на подписите съобразно нормата на чл.2 от ЗУЕС, което съдът не споделя. На първо място от страна на ответницата липсват
твърдения, че се касае за затворен тип комплекс, за какъвто тип се отнася
нормата на чл. 2 от ЗУЕС, въвеждайки изискването за формалност при сключването
му. Никъде в самият договор няма и посочено, че се сключва на основание чл.2 от ЗУЕС. В този смисъл не може да бъде споделено становището, че е налице изискване
в закона за форма на договора, като не съществува пречка отделните собственици
да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които
договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В практиката си ВКС приема, че няма
забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране
управлението на общи части, когато жилищният
комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава
правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се
създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12
ал. 1
от ЗУЕС. В този смисъл Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по
описа на I търг. отделение на ВКС. Следва да се посочи, че процесният
договор има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за
поръчка и на договор за изработка. Посочените в него задължения на ищеца по
делото са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота,
като басейн, зелени площи, детска площадка. Посредством всеки от
тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо
възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и
предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответникът
е сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се
посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само
на общите части в сградата, обитавана от ответника.
С оглед на така
изложеното съдът намира, че така сключения договор не е нищожен на посоченото
основание от ЗЗД, като между страните е налице валидно облигационно
правоотношение. Настоящата инстанция обаче намира, че е налице неравноправност
на клауза по смисъла на ЗЗП. По делото няма спор, че става въпрос за договор,
сключен с потребител. Касае се за типов договор, който се сключва с множество
собственици в комплекса като ищецът не твърди, че клаузите в договора са
индивидуално уговорени. Съобразно разпоредбата на чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във
вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и
води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя. Видно от клаузата на раздел IV, чл. 9, от договора,
в същата е възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но
само с решение на собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в
комплекса, т.е. тази възможност е изцяло поставена от решението на лица, които
не са страна по договора. В този смисъл е налице неравноправност между
търговеца и потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по
договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя
зависят изцяло от волята на други лица. В този смисъл настоящата инстанция
приема за основателно твърдението на ответницата, че е налице неравноправност
на клаузата на раздел IV, чл. 9 от договора. Това, обаче, не влече след
себе си нищожност на целия договор, предвид на това, че същият може да се
прилага и без тази клауза по аргумент на чл. 146, ал. 5 от ЗЗП. Нищожността на
клаузата води до извода, че възложителя- ответницата, може да заяви и сама
прекратяване на договора- не по-късно от 4 месеца преди изтичането на
петгодишния му срок. В тази си част клаузата не е неравноправна, тъй като
даденият срок не е прекалено отдалечен от датата, на която
изтича срочният договор, в какъвто смисъл е твърдението на ответницата. По делото няма
твърдения, нито доказателства, че С. е изразила желание за прекратяване на
договора с изтичане на срока, поради което следва да се приеме, че същия се е
подновявал автоматично за нови 5 години, като е действащ и понастоящем.
С оглед горното и
предвид наличието на валиден и действащ към процесните години- 2018 г. и 2019
г., договор, следва да се разгледа наведеното от С. възражения за неизпълнение
на договора от страна на ищеца.
От заключението по
приетата съдебно- счетоводна експертиза, неоспорено от страните, се установява,
че в счетоводството на ищеца „Е.Х.“ ООД са заведени разходи по специално
обособена сметка „пропърти/фасилити мениджмънт“, касаеща дейностите в комплекс
„Е.“. По сметката са заведени разходи за поддръжка и управление на имотите за 2018г.-
29 940,17 лв. и за 2019 г.- 642 762.74 лв. За 2018г. са начислени разходи
за външни услуги в размер на 187 880.06 лв., а за 2019г.- 461 328.30 лв.
Установено е начисляване на разходи за амортизации по счетоводна сметка
„Съоръжения“, както и разходи за трудови възнаграждения и осигуровки на
назначени по трудов договор работници, както за 2018 г., така и за 2019 г. Вещото
лице е установило извършени плащания за ремонт на плувен басейн; за
профилактика, поддържане и ремонт на ВиК; за поддържане на парково осветление;
за охрана; за поддръжка на асансьори. От показанията на св. Скльомин се
потвърждава обстоятелството, че такива дейности са се извършвали и поддържали в
комплекса през 2018 г. и 2019 г. Действително свидетелят говори за прекъсване на
електричеството и водата, но се касае за един кратък период от 15 дни. В този
смисъл така събраните доказателства налагат извода, че ищецът е изпълнявал
задълженията си по договора, като обстоятелството, че е извършвал и друг вид
дейност не може да се приеме, че извършените дейности и разходи са единствено и
само за дейностите извън поддръжката на общите части на комплекса. Това, от
своя страна, въвежда задължение на ответницата да заплаща уговорената в
договора сума за 2018 г. и 2019 г. С оглед на това, че в договора е посочено,
че площта на имота на С. възлиза на 95.74 кв.м., за което възражения няма по
делото, то правилно е изчислен и размера на претендираните суми, а именно
3262.66 лв. за всяка от двете години. Падежът на плащане на двете такси е
настъпил на 15.02.2018 г. и 15.02.2019 г., поради което сумите са дължими. Обстоятелството
дали и ЕС е извършвала разходи по поддръжка и управление на общите части, не
дерогира задължението на ответницата да изпълни своята част от договора.
Установи се, че ищецът е изпълнявал задълженията си по договора, което е
релевантното в случая.
Следва да бъдат
уважени и исковете за заплащане на лихва за забава върху всяка такса, считано
от настъпване на падежа на плащане до 01.04.2020 г.- крайна дата, посочена в
заповедта по чл.410 от ГПК. Съгласно разпоредбата на чл.84 от ЗЗД, когато денят
за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след
изтичането му. Изчислена съобразно калкулатор лихва от адрес https://www.calculator.bg/, законната
лихва върху таксата за 2018 г. за периода от 15.02.2018 г. до 01.04.2020 г.
възлиза на сумата от 721.41 лв. За таксата за 2019 г., за периода от 15.02.2019
г. до 01.04.2020 г., сумата възлиза на 390.61 лв. В тези размери претенциите
следва да бъдат уважени. Следва да бъде уважено и искането за присъждане на
законната лихва върху главниците, считано от подаване на заявлението-
16.04.2020 г. до окончателното им изплащане.
При този изход на делото и направеното искане на ищеца следва да се присъдят и разноски- 652.75 лв. от заповедното
производство и 659 лв. от исковото, като по делото няма доказателства за реално
заплатено адвокатско възнаграждение от ищеца за исковото производство.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО съществуването на
вземане в полза на „Е.Х.” ООД,
ЕИК........, представлявано от В.Н.А., против С.А.С., БУЛСТАТ ......, с адрес в
РБългария- с. Равда, комплекс Е., бл.В, вх. М., ет.0, ап...., за сумата от 3262.66 лв., представляваща дължима от
ответницата такса за поддръжка за 2018 г. по Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda № ММС-S1-PD/466-12.08. от 06.05.2009г., ведно
със законната лихва върху сумата, начиная от 16.04.2020 г. до окончателното й
изплащане; за сумата от 3262.66 лв.,
представляваща дължима от ответницата такса за поддръжка за 2019 г. по Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resrot Ravda № ММС-S1-PD/466-12.08.
от 06.05.2009г., ведно
със законната лихва върху сумата, начиная от 16.04.2020 г. до окончателното й
изплащане; за сумата от 721.41 лв.,
представляваща лихва за забава в плащането на таксата за 2018 г., дължима за
периода от 15.02.2018 г. до 01.04.2020 г.; за сумата от 390.61 лв., представляваща лихва за забава в плащането на таксата за
2019 г., дължима за периода от 15.02.2019 г. до 01.04.2020 г., за които е
издадена Заповед № 154/22.04.2020 г. по ч.гр.д. № 298/2020 г. по описа на РС-
Несебър.
ОСЪЖДА С.А.С., БУЛСТАТ ......, с адрес в РБългария-
с. Равда, комплекс Е., бл.В, вх. М., ет.0, ап...., да заплати на „Е.Х.” ООД,
ЕИК........, представлявано от В.Н.А., сумата от 652.75
лв.-
разноски от заповедното производство, и сумата от 659 лв.- разноски по исковото производство.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Бургас в двуседмичен срок от
уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: