№ 1252
гр. София, 30.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-10 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и седми април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Десислава Зисова
при участието на секретаря Евдокия-Мария Ст. Панайотова
като разгледа докладваното от Десислава Зисова Гражданско дело №
20211100105765 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на М. Л.Л., с която е
предявен срещу “А.Б. – 1” ЕООД и ИВ. Д. К. иск с правно основание чл. 422
ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 365 ЗЗД за сумата от 63145,17 евро,
представляваща задължение по Споразумение с нотариална заверка на
подписите на страните от 19.02.2020 г.
Ищцата твърди, че по сключен на 28.10.2015 г. предварителен договор
за продажба и строителство и анекс към него ответникът “А.Б. – 1” ЕООД се
е задължил в срок до 30.03.2017 г. да прехвърли на ищцата недвижим имот –
апартамент в жилищна сграда в процес на изграждане върху дворно място,
находящо се в гр. София, р-н Надежда, срещу заплащане на уговорената
продажна цена. Ищцата твърди, че е изпълнила всички задължения по
договора, вкл. и е заплатила капаро в размер на 4368,87 евро, както и част от
продажната цена в размер на 39139,63 евро. Ответникът не е изпълнил
задължението си да прехвърли правото на собственост на ищцата, като е
продал апартамента на трето лице. С процесното споразумение страните са
постигнали съгласие ответниците “А.Б. – 1” ЕООД и ИВ. Д. К. да заплатят
при условията на солидарност в срок до 20.03.2020 г. сума в общ размер от
63145,17 евро, от които сумата от 13106,61 евро, представляваща трикратен
размер на внесеното от ищцата капаро по предварителния договор, сумата от
1
39139,63 евро, представляваща внесената част от продажната цена, сумата от
718,73 евро, представляваща платена сума за радиатори, и сумата от 10000
евро, представляваща неустойка за неизпълнение. Ответниците не са
изпълнили задължението в уговорения срок, поради което на 28.05.2020 г.
ищцата е подала заявление по чл. 417 ГПК, по което е образувано ч.гр.д. №
20400/2020 г., СРС, 167-ми състав. След подаване на възражение от страна на
ответниците ищцата в предявен настоящия иск за установяване на вземането
по чл. 422 ГПК. Претендира законната лихва от датата на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата, както и направените разноски в
заповедното и в настоящото производство.
Ответниците оспорват иска по основание и размер. Навеждат доводи за
противоречие на уговорената неустойка и част от подлежащото на връщане
капаро с добрите нрави. При условията на евентуалност правят възражение за
прекомерност на неустойката по отношение на ответника-физическо лице.
Претендират направените разноски.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по
делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Безспорно е, а и се установява от представените писмени доказателства,
че между страните е възникнало валидно облигационно отношение по
предварителен договор за продажба и строителство от 28.10.2015 г. и анекс
към него, с който ответникът “А.Б. – 1” ЕООД се е задължил в срок до
30.03.2017 г. да изгради и продаде на ищцата недвижим имот – апартамент в
жилищна сграда върху дворно място, находящо се в гр. София, р-н Надежда,
срещу заплащане на уговорена продажна цена от 43688,70 евро, от които 10%
или 4368,87 евро – капаро (задатък), дължими в деня на подписване на
договора, 40% или 17475,48 евро – първа вноска, дължими в деня на
подписване на договора, 40% или 17475,48 евро – втора вноска, дължими след
издаден Акт 14 и 10% или 4368,87 евро – трета вноска, дължими след
въвеждане на сградата в експлоатация. Не се спори, а и се установява от
представените писмени доказателства, че ищцата е заплатила капаро в размер
на 4368,87 евро и първа вноска в размер на 17475,48 евро. в левовата им
равностойност от 42723,83 лв. на 28.10.2015 г. На 26.09.2016 г. е заплатила
втора вноска в размер на 17475,48 евро в левовата им равностойност от
2
34179,07 лв.
Безспорно е между страните, че ответникът не е изпълнил задължението
си да прехвърли недвижимия имот на ищцата в уговорените срокове, като го е
прехвърлил на трето лице.
Установява не от Споразумение за встъпване в дълг по Предварителен
договор за продажба и строителство на недвижим имот, сключено на
19.02.2020 г. с нотариална заверка на подписите на документа, че страните са
установили в отношенията си, че по предварителния договор ищцата е
заплатила 90% от дължимата продажна цена в размер на 39319,83 евро, а
продавачът “А.Б. – 1” ЕООД е неизправна страна, като е продал имота на
трето лице. Ето защо страните са се споразумели продавачът “А.Б. – 1” ЕООД
и ИВ. Д. К. да върнат на купувача всички изплатени суми и да му изплатят
неустойка за неизпълнение, както следва: трикратен размер на стойността на
внесеното капаро, или 13106,61 евро, внесената сума от 39319,83 евро
(включваща и внесеното капаро), заплатена сума за радиатори от 718,73 евро
и неустойка в размер на 10000 евро или общо 63175,17 евро в срок до
20.03.2020 г.
Не се спори, че в уговорения срок а и по-късно – до хода на устните
състезания, ответниците не са изпълнили задължението си плащане на
посочената сума.
Според чл. 365, ал. 1 ЗЗД с договора за спогодба страните прекратяват
един съществуващ спор или избягват един възможен спор, като си правят
взаимни отстъпки. Със спогодбата могат да се създадат, изменят или погасят
правоотношения, които не са били предмет на спора. Процесното
споразумение от 19.02.2020 г. следва да се квалифицира като спогодба по
смисъла на чл. 365 ЗЗД, с която страните са уредили помежду си
съществуващ спор във връзка с неизпълнение на предварителен договор за
продажба и строителство. Със спогодбата страните са установили размера и
основанието на задълженията, дължими от ответника “А.Б. – 1” ЕООД, но и
са изменили съществуващо правоотношение между него и ищцата, като са
постигнали съгласие ответникът ИВ. Д. К. да се задължи солидарно за
изпълнение на установените задължения, като встъпи в дълга, както и са
договорили изплащане на обезщетение за неизпълнение, в това число –
връщане на внесеното капаро (съдържащо се във внесените суми от ищцата и
3
подлежащи на връщане), плащане на трикратен размер на внесеното капаро –
3х4368,87 евро=13106,61 евро и неустойка за неизпълнение в размер на 10000
евро.
Ответниците не оспорват дълга по отношение на вземането в размер на
39139,63 евро, представляващо внесени от ищцата суми по сключения
предварителен договор (10% капаро, 40% първа вноска и 40% втора вноска),
и по отношение вземането в размер на 718,73 евро, представляващо платена
сума за радиатори. Спорно е задължението в останалата му част до
претендирания размер от 63175,17 евро, като ответниците се позовават на
нищожност поради противоречие на добрите нрави на клаузите за неустойка
и на дължим трикратен размер на даденото капаро.
На първо място следва да се посочи, че с процесното споразумение,
макар и да не е изрично посочено, страните прекратяват съществуващия
между тях предварителен договор, доколкото констатират, че изпълнението
му не е възможно – имотът вече е прехвърлен от продавача на трето лице и
уговарят заплащане на обезщетение за неизпълнение (компенсаторното
обезщетение за вреди от неизпълнение представлява заместваща облага,
покриваща равностойността на престацията и вредите от недоставянето й
поради пълно (и окончателно) неизпълнение). Ето защо при преценка относно
валидността на уговореното компенсаторно обезщетение следва да се държи
сметка за вредите от пълната липса на изпълнение към момента на
подписване на споразумението – 19.02.2020 г.
Като компенсаторно обезщетение страните са уговорили две вземания –
вземането за неустойка за неизпълнение в установен размер от 10000 евро и
вземане в трикратен размер на дадения от ищцата по предварителния договор
задатък, а именно 13106,61 евро (т.е. освен връщането на сумата от 4368,87
евро, представляваща дадения от ищцата задатък по предварителния договор,
страните са уговорили още и заплащане на три пъти стойността на задатъка –
още 13106,61 евро). По този начин страните са фиксирали размера на
обезщетението за неизпълнение на предварителния договор, като така
уговорените неустойка и плащане на задатъка в трикратен размер имат една и
съща функция, а именно обезщетяват вредите от неизпълнението на
задълженията по предварителния договор, без необходимостта ищцата да
доказва размера на реално претърпените от нея вреди в отклонение от
4
принципа, заложен в чл. 82 ЗЗД, че обемът на отговорността при
неизпълнение зависи от размера на претърпените вреди. Така установеното
вземане за неустойка в размер от 10000 евро в полза на ищцата има характера
на компенсаторна неустойка (а не на мораторна), доколкото е дължима
поради неизпълнението на задълженията на ответника, а именно да прехвърли
правото на собственост върху жилището на ищцата. В конкретния случай така
уговорените задатък и неустойка обезщетяват едни и същи вреди, а именно -
вредите, настъпили за ищцата от неизпълнението на задълженията на
ответника по предварителния договор, поради което тяхното кумулиране не е
възможно, тъй като връщането на задатъка в удвоен или по-голям размер в
полза на изправната страна лишава от основание претенцията за заплащане на
неустойка, когато тя обезщетява отново вредите от неизпълнение на същото
задължение на неизправната страна. В този смисъл Решение № 224/25.11.2013
г. по гр. д. № 1894/2013 г., III г.о., ВКС.
Съдът намира, че кумулирането на двете обезщетения при
неизпълнение, а именно неустойката в уговорения размер и трикратния
размер на дадения (и върнат) задатък, влиза в противоречие с
обезщетителната функция на неустойката и създава предпоставки за
неоснователно обогатяване на ищцата. С оглед на задължителното тълкуване,
дадено в т. 4 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г., по т. д. № 1/2009
г. на ОСТК на ВКС, преценката дали една неустойка е нищожна от гледна
точка на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора, като клаузата за неустойка е нищожна поради
накърняване на добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД във всички
случаи, когато е уговорена извън присъщите на неустойката обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции.
Според назначената по делото съдебно-техническа експертиза, средната
пазарна цена на процесния имот към 19.02.2020 г., е в размер на 100938 лв.
Вещото лице е използвало два метода за определяне на справедливата пазарна
стойност – метода на „сравнителната стойност“ и метода на „приходна
стойност“, като е определило средната пазарна цена при съобразяване на
двата метода за оценка (които в конкретния случай не сочат значителни
разлики). При конвертиране на сумата в евро, съобразно фиксирания курс на
БНБ, средната пазарна цена на процесния имот към 19.02.2020 г. е в размер на
51608,79 евро. Т.е. това е сумата, необходима за ищцата да си набави
5
заместващата облага към момента на прекратяване на договора. Ето защо за
ищцата би настъпила вреда, в случай че не може да закупи аналогичен имот -
т.е. разликата между платената и подлежаща на връщане сума в размер на
90% от цената на имота (39139,63 евро) и 90% от аналогичен имот съгласно
пазарните условия към 19.02.2020 г. (46447,91 евро, определена като 90% от
51608,79 евро). Съгласно така посочените изчисления, вредата би била в
размер на 7308,28 евро. Общият размер на установеното със спогодбата
вземане за тройния размер на дадения задатък (13106,61 евро) надхвърля
евентуалната вреда (7308,28 евро), но не в размер, който да води до
нарушаване на принципа на справедливост в гражданските и търговските
правоотношения – в случая не се установява единствената цел, за която е
уговорена неустойката, да излиза извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции. Същевременно за вземането си по
чл.93 ЗЗД – по уговорката за задатък, неговия вид и размер и условията, при
които се дължи връщането му, страните не са ограничени от повелителни
норми на закона, поради което уговарянето на задатъка в размер, различен от
посочения в ал. 2 на чл. 93 ЗЗД, не води до нищожност на договорната клауза
(така Решение № 64 от 10.09.2012 г. по т. д. № 193/2011 г., Т. К., ІІ Т. О. НА
ВКС).
Следва да се отбележи, че уговорките на страните за обезщетение за
вреди, се отнасят до вредите от пълното неизпълнение, а не от забавено
такова – по делото не се установява страните да имат воля да запазят
уговорките от предварителния договор и да уредят вредите от забавеното му
изпълнение – напротив, имат воля да уредят отношенията си, свързани с
прекратяване на предварителния договор поради виновно неизпълнение на
продавача. Поради това по делото не са дадени указания да се установи
уговорения падеж за изпълнение на задължението на продавача (видно от
Анекс от 09.01.2017 г., страните са уговорили нов срок, който е 180 дни от
заверяване на Акт 15 на сградата, а няма данни кога е заверен въпросният Акт
15). Поради обстоятелството, че обезщетението за вреди, предмет на
процесното споразумение, не е мораторно, а компенсаторно обезщетение,
частта от техническата експертиза относно средна наемна цена на процесния
имот, не е релевантна за решаване на спора по делото.
По изложените по-горе съображения, съдът приема, че вземането в
размер на тройния размер на дадения задатък (13106,61 евро) е възникнало
6
валидно.
Неоснователно е възражението на ответника – физическо лице за
намаляване на задатъка поради прекомерност. Както бе посочено по-горе,
евентуалният размер на вредата (превишението в цената на заместващата
облага) е в размер на 7308,28 евро, а задатъкът превишава тази сума с 44%.
Т.е. размерът на задатъкът не е повече от двукратно по-голям от
действителните вреди, ето защо не се явява прекомерен.
По изложените съображения съдът приема, че в полза на ищцата е
възникнало вземане за сумата от 53145,17 евро съгласно Споразумение от
19.02.2020 г., включваща връщане на платените суми по предварителния
договор в размер на 39139,63 евро, трикратния размер на задатъка в размер на
13106,61 евро и сумата от 718,73 евро, представляваща платена сума за
радиатори. Искът е неоснователен за разликата над тази сума до пълния
предявен размер поради недействителност на уговорката за плащане на
неустойка в размер на 10000 евро.
По разноските:
На ищеца следва да се присъдят направените разноски, съразмерно с
уважената част от исковете, както следва: 2 078,86 лв. за заповедното
производство и 2373,49 лв. за исковото производство.
На ответниците следва да се присъдят разноски, съразмерно с
отхвърлената част от исковете, а именно - по 633,47 лв. Възражението за
прекомерност на адвокатското възнаграждение е неоснователно.
Поради което Софийският градски съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 422 ГПК, че “А.Б. –
1” ЕООД, ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н
******* № *******, и ИВ. Д. К., ЕГН: **********, дължат солидарно на М.
Л.Л., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к. *******, на основание чл. 422
ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 365 ЗЗД сумата от 53145,17 евро,
представляваща задължение по Споразумение с нотариална заверка на
7
подписите на страните от 19.02.2020 г., като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата
до пълния предявен размер от 63145,17 евро.
ОСЪЖДА “А.Б. – 1” ЕООД , ЕИК: *******, със седалище и адрес на
управление: гр. София, р-н ******* № *******, и ИВ. Д. К., ЕГН:
**********, да заплатят на М. Л.Л., ЕГН: **********, с адрес: гр. София,
ж.к. *******, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 2078,86 лв.,
представляваща разноски в заповедното производство, и сумата от 2373,49
лв., представляваща разноски в исковото производство
ОСЪЖДА М. Л.Л., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к. *******,
да заплати на “А.Б. – 1” ЕООД, ЕИК: *******, със седалище и адрес на
управление: гр. София, р-н ******* № *******, и ИВ. Д. К., ЕГН:
**********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от по 633,47 лв. на всеки,
представляваща съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8