Р Е Ш
Е Н И Е
№………………/…………2015
г.
гр. С.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-1 състав, в публично заседание на дванадесети
октомври две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЦВЕТА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Д.Т., като разгледа докладваното от съдията т. дело № 9458 по описа за 2012 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са иск
по чл. 646, ал.2, т.4 (отм.) вр. § 15 от ПЗР на ЗДИТЗ (обн. ДВ, бр.
20/28.02.2013 г.) от ТЗ от Р.П.Т. - синдик на “С.” ЕООД
(н), ЕИК *******, адрес: ***, офис 6 срещу “С.” ЕООД (н), ЕИК ******* и „К.И.“
ЕООД, ЕИК *******, съдебен адрес:г***, адв. Т.Б.,
евентуално съединен с искове по чл. 647, ал.1, т.3 и т.6 от ТЗ, кумулативно
съединени с искове на “С.” ЕООД, ЕИК******* (н.) срещу „К.И.“ ЕООД, ЕИК *******,
съдебен адрес:г***, адв. Т.Б. по чл. 648 вр. чл. 108
от ЗС.
В исковата молба
се твърди, че с решение от 18.01.2012г., постановено т.д.№1249/11 г. Софийски
градски съд е обявил неплатежоспособността на „С.” ЕООД с начална дата
02.09.2007г. и е открил производство по несъстоятелност на длъжника, като със
същото решение Р.Т. е назначена за временен синдик, а с определение,
постановено по същото дело, е назначена за служебен синдик. Твърди се, че след
началната дата на неплатежоспособността, а именно на 30.07.2010 г. между ответниците “С.” ЕООД (н), ЕИК ******* и „К.И.“ ЕООД, ЕИК *******
е сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, описани в нотариален
акт № 183 от 30.07.2010г., том II, per. № 2685, дело № 353/2010г., на нотариус С.В.,
per. № 489 на НК, вписан в Служба по вписванията - Разлог с акт № 39 от 2010.,
том 9, № от вх.регистър 2631/30.07.2010г., № от двойно входящия регистър
2544/30.07.2010 година. Сочи се, че продажната цена на трите жилищни имота –
ателие С301, с площ от 35.34 кв. метра, апартамент С313 с площ от 124,86 кв.
метра и апартамент А407 с площ от 99,34 кв. метра, съответства на данъчната
оценка на имотите, която обаче стойност е значително под пазарната стойностна
тези имоти. Поради това се иска обявяване на нищожността на договорите за
покупко-продажба на описаните имоти. Евентуално се предявяват искове по чл.
647, ал.1, т.3 и т.6 от ТЗ (в редакцията след ДВ, бр. 20/28.02.2013 г.). Предявява
се и осъдителен иск по чл. 108 от ЗС за осъждане ответника „К.И.“ ЕООД да
предаде владението на процесния имот.
Ответникът “С. - БГ” ЕООД (н), ЕИК *******,
представляван от управителните си органи, в представен отговор на исковата молба и
допълнителен отговор на исковата молба, оспорва исковете изцяло. Твърди се, че
сделките са сключени стойност, съответстваща на пазарната стойност на имотите,
като следва да се отчита и обстоятелството, че върху трите имота към момента на
сключване на договорите е имало учредени ипотеки в полза на трети лице са
учредени ипотеки, които продължават да тежат върху имотите.
Ответникът „К.Г.“
ЕООД, ЕИК *********, в представен отговор на исковата молба и допълнителен
отговор оспорва исковете. Твърди се, че продажбата е извършвана на пазарни
цени, както и че липсват и твърдените основания за „свързаност на лицата“ по
смисъла на чл. 647, ал.1, т.6 от ТЗ.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 от ГПК във връзка с
наведените в исковата молба доводи и становището на ответниците, намира за
установено следното от фактическа страна:
С решение от
18.01.2012 г., постановено по т.д. №1249/11 г. по описа на СГС, VI - 13 състав, е обявена неплатежоспособността на „С.”
ЕООД и е определена началната й дата - 02.09.2007 г., по отношение на дружеството е открито
производство по несъстоятелност, а Р.Т. е назначена за временен синдик.
С определение от
07.03.2012 г. по т.д. №1249/11 г. по описа на СГС, VI - 13 състав СГС е
назначил Р.Т. за служебен синдик на „С.” ЕООД (н).
С влязло в сила
решение на САС по т.дело 2243/2012 г. е отменено решение 108.18.01.2012 г. по т.дело 1249/2011 г. на СГС, VI – 13 състав относно началната дата на
неплатежоспособността и е приета начална
дата на свръхзадлъжнялост – 31.12.2006 година.
От представения
нотариален акт № 183 от 30.07.2010г., том II, per. № 2685, дело № 353/2010г.,
на нотариус С.В., per. № 489 на НК, вписан в Служба по вписванията - Разлог с
акт № 39 от 2010., том 9, № от вх.регистър 2631/30.07.2010 г. се установява, че
по силата на договор за покупко-продажба „С.” ЕООД е продал на купувача „К.И.”
ЕООД следните недвижими имоти, находящи се в секция „А”, представляваща жилищна
сграда изградена до степен на завършеност с подписан Констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа (Акт Образец 15) и секция „С”,
представляваща жилищна сграда изградена до степен на завършеност с подписан
Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (Акт Образец
15), заедно представляващи част от проект с търговско наименование „Д.О.”, всички те построени в урегулиран поземлен
имот с планоснимачен номер 155105 (сто петдесет и пет хиляди сто и пети),
целият с площ от 9 684 кв.м, (девет хиляди шестстотин осемдесет и четири
квадратни метра), находящ се в местността „А.”, гр. Б., област Б., образуван от
имот номер 155090 (сто петдесет и пет хиляди и деветдесет), със съседи за
урегулирания имот по акт за собственост: имот № 155106 - нива на „С.” ЕООД, гр.
С.; имот № 000619 -полски път на Община Б.; имот № 155017 - пасище, мера - земи
по чл. 19 от ЗСПЗЗ и имот № 155022 - пасище с храсти - земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ,
а именно:
1)
Апартамент №
А407 с идентификатор
02676.155.105.1.56,
със застроена площ от 99.34 кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с
кухненски бокс, две спални, мокро помещение, баня с тоалетна, коридор и тераса,
находящ се съгласно архитектурен проект на етаж 3 (трети), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.1.55, под обекта -
02676.155.105.1.40 и 02676.155.105.1.41, над обекта - 02676.155.105.1.70 и
02676.155.105.1.71, както и съответстващите на апартамента 16,56 кв. м. идеални
части от общите части на сградата и ведно със съответстващите му идеални части
от правото на строеж за гореописаната сграда върху описания по-горе урегулиран
поземлен имот за сумата от 46 958 лева и
данък добавен стойност в размер на 9 391.60 лева или общо сумата от 56 349.60
лева;
2)
Ателие № С301
с идентификатор 02676.155.105.3.37, със застроена площ
от 35.34кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс и баня
с тоалетна, находящ се съгласно архитектурен проект на етаж 2 (втори), при
граници: имоти с идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.3.36, под обекта
- 02676.155.105.3.23, над обекта - 02676.155.105.3.51, както и съответстващите
на ателието 5,89 кв. м. идеални части от общите части на сградата и ведно със
съответстващите му идеални части от правото на строеж за гореописаната сграда
върху описания по-горе урегулиран поземлен имот, за сумата от 16 705.25 лева и данък добавен стойност в
размер на 3 341.05 лева или общо сумата от 20 046.30 лева;
3)
Апартамент №
С313 с идентификатор
02676.155.105.3.36,
със застроена площ от 124.86 кв.м., състоящ се от входно преддверие, коридор,
дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна и тераса, находящ се
съгласно архитектурен проект на етаж 2 (втори), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.3.37 и 02676.155.105.3.35, под
обекта - 02676.155.105.3.22, над обекта - 02676.155.105.3.50, както и
съответстващите на апартамента 20,81 (двадесет цяло и осемдесет и една стотни)
кв. м. идеални части от общите части на сградата и ведно със съответстващите му
идеални части от правото на строеж за гореописаната сграда върху описания
по-горе урегулиран поземлен имот, за сумата от 59 021.25 лева и данък добавен
стойност в размер на 11 804.25 лева или общо
сумата от 70 825.50 лева.
По делото са изслушани
основно и допълнително заключение на съдебно-оценителна експертиза, изготвена
от вещото лице М.А..
Според основното
заключение средната пазарна стойност на трите недвижими имота към датата
на сключване на процесния договор за
покупко – продажба, определена при
използване на три метода – метод от
подхода на разходите за създаване или подмяна,
метод на пазарния подход (метод на пазарните сравнения) и приходен метод
(метод на капитализацията на подхода), е както следва: Апартамент
№ А407 - 47 900 лева, Ателие № С301
- 23 000 лева и Апартамент № С313 –
71 100 лева. Вещото лице е изготвило експертизата след като се е
запознало с приложената по делото документация и е направило оглед на място.
При оценката е отразено реалното състояние на обекта, като вещото лице е взело
предвид, че част от работите, посочени в Акт 15, с който са снабдени документи
реално не са извършени, като от огледа се установява, че и при датата на акт 15
същите не са били извършени.
Вещото лице е
посочило, че метода по подхода на
разходите (метод на вещната стойност)
осигурява в основен аспект индикативен подход към вещевата пазарна
стойност на оценяваните активи, изразяваща се като пазарна стойност за замяна.
Оценъчната база при този метод е остойностяване на необходимите и присъщи
разходи за придобиване на обекта, създаване или подмяна, към фиксирания период
на оценка. Методът на сравнителната стойност се основава на осреднена офертна
цена за аналогични за оценявания имот в района на същия. В разясненията, дадени
в о.с.з по делото, проведено на 06.01.2015 г. вещото лице е посочило, че е
работило въз основа на оферти, а не въз основа на реално реализирани продажби
за имоти в комплекса в този период. Поради тази причина е приложило и
дисконтова норма и корективен коефициент за привеждане строителните данни към спецификата на оценявания имот – тъй като
се работи на базата на оферти и то за обекти с издаден акт 16, а не на
реализирани сделки на фазата на строителството, на което са се намирали
процесните обекти към дата на сделката. Поради това и при определяне на
пазарната стойност на оценяваните имоти
вещото лице, след прилагане на метода на вещевата стойност и метода на
сравнителната стойност в съотношение 30% към 70 %, е приложило годишна дисконтова норма от
пропуснати ползи от експлоатация на обекта за периода до въвеждане в
експлоатация (предполагаемо след 18 месеца).
На базата на
представени от ищеца нотариални актове, установяващи сключването на реални
сделки за имоти в същия комплекс в близък период е изготвило и допълнително
заключение на съдебно -оценителната експертиза. И в двата варианта на
допълнителното заключение вещото лице е посочило пазарната стойност на имота
въз основа само на метода на базата на сравнителния
метод. Първият вариант е на базата на данни за сключени три сделки с имоти в
комплекса, които са били довършени към датата на сделката до етап Акт 15, а
вторият вариант е базата на петте пазарни свидетелства, като две от тях обаче
се отнасят до обекти, довършени към датата на сделката на етап Акт 14. Средната пазарна стойност на трите имота е
както следва:
Вариант I:
Апартамент № А407 -
49 540 лева, Ателие № С301 - 21540
лева и Апартамент № С313 – 67800 лева.
Вариант II:
Апартамент № А407 - 89 150 лева, Ателие № С301 – 35 140 лева
и Апартамент № С313 – 111 750 лева.
Съгласно
приетото за безспорно между страните по делото с протоколно определение от
12.10.2015 г., към настоящия момент ответникът „К.И.“ ЕООД владее трите имота.
При така
установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Относно предявените главни искове по чл.
646, ал. 1, т. 4 (отм.) вр. § 15 от ПЗР на ЗДИТЗ (обн. ДВ бр.
20/28.02.2013 г.) от ТЗ
Предпоставките
за основателност на предявения установителен иск по чл. 646, ал. 1, т. 4 (отм.) вр. § 15 от ПЗР
на ЗДИТЗ (обн. ДВ бр. 20/28.02.2013 г.) от ТЗ са:
1)
да
е открито производство по несъстоятелност на длъжника;
2)
длъжникът
да е извършил сделка с имуществено право от масата на несъстоятелността след
началната дата на неплатежоспособност и преди датата на решението за откриване
на производство по несъстоятелност - в т.н."подозрителен период";
3)
сделката
да е възмездна;
4)
като
даденото значително да надхвърля по стойност полученото;
Въз основа на
приетата фактическа обстановка, по делото се установиха първите три
предпоставки:
Ответникът „С. -
БГ“ ЕООД е дружество, по отношение на което е открито производство по
несъстоятелност с решение от 18.01.2012 г. по т.д. №1249/11 г. по описа на СГС,
VI - 13 състав, като е обявена свръхзадлъжнялостта му и
е определена началната й дата – 31.12.2006 година (съгласно решението на САС).
Атакуваните
сделки – договори за покупко-продажба относно трите недвижими имота са
извършени в т.нар подозрителен период (на 30.07.2010 г.) и са възмездни.
Основният спорен
въпрос по делото е дали даденото по тези сделки от длъжника надхвърля
„значително“ по стойност полученото.
За да прецени
дали е налице значително разминаване между стойността на разменените престации,
съдът съобразява задължителната практика на ВКС за момента, към който следва да
се установява валидността на сделката
през призмата на еквивалентността на престациите - решение № 111 от 02.11.2011 г. по т. д. №
893/2010 г., ТК, І ТО на ВКС. Оценката на престациите
по сделка под режима на чл. 646, ал. 2, т. 4 ТЗ се извършва към момента на
сключването й, като когато сделката съставлява възмездно разпореждане с
недвижим имот - това е моментът в който се поражда вещно - прехвърлителното й
действие.
Следователно,
следва да се определи справедливата пазарна стойност на процесните три имота
към 30.07.2010 година.
В тази връзка
съдът кредитира основното заключение на
съдебно-оценителната експертиза в частта относно необходимостта да се използва
комбинация от няколко метода за оценка на пазарната стойност на имотите, тъй
като тези имоти дават най-реална представа за пазара на недвижими имоти, като
се отчита както конкретното състояние на обектите към момента на сделките, така
и конкретното състояние на пазара на недвижими имоти. Съдът кредитира и
прилаганото от вещото лице съотношение между методите при определяне на
крайната претеглена пазарна стойност на имотите (метод на вещевата
стойност/метод на сравнителната стойност - в съотношение 30%/70 %).
От друга страна,
съдът кредитира Вариант I от допълнителното
заключение, където вещото лице при определяне на пазарната стойност на имотите
по сравнителния метод е използвало данни от реално сключени сделки за сходни
имоти в същия комплекс за съотносим период от време, доколкото съдът намира, че
данните от реално сключени сделки отразяват много по-ясно конкретното състояние
на пазара на недвижими имоти, отколко оценката на базата на офертни цени, при
които е необходимо прилагане на корекционни коефициенти, за постигане на евентуално
реална преценка на какви цени биха били сключени сделките.
Съдът не
кредитира вариант II на
допълнителното заключение, тъй като при него вещото лице е използвало и данни
за сключени сделки с имоти, който към датата на сделките са се намирали на различен етап на строителство (процесните
имоти са били на етап Акт 15).
Поради това и
стойността на трите имота, на базата на данните от основното и допълнително
заключение, са както следва:
Апартамент № А407:
Метод на
вещевата стойност – 70 932 лева – 30 % (21 297,60)
Метод на
сравнителната стойност - 49 540 лева –
70 % (34 678)
Пазарна стойност на имота към 30.07.2010 г. – 56 000
лева (със
закръгление от 55 957,60 лева)
Ателие №
С301
Метод на
вещевата стойност – 29 018 лева – 30 % (8 705,4 )
Метод на
сравнителната стойност - 21 540 лева –
70 % (15 078)
Пазарна стойност на имота към 30.07.2010 г. – 23
800 лева (със
закръгление от 23 783,40 лева)
Апартамент № С313
Метод на
вещевата стойност – 102 141 лева
– 30 % (30 642,30)
Метод на
сравнителната стойност - 67 800 лева– 70 % (47 460)
Пазарна стойност на имота към 30.07.2010 г. – 78
100 лева (със
закръгление от 78 102 лева)
Така посочените
цени са без начислен данък добавена стойност, доколкото вещото лице е дало
такива стойности.
Реалната пазарна
стойност се определя заедно начисляване на ДДС – 20 % (това начисляване е
направено и при сключване на процесния договор от 30.07.2010 година).
Т.е стойностите
с ДДС са :
Апартамент № А407 – 67 200 лева
Ателие № С301 – 28 560 лева
Апартамент № С313 – 93 720 лева
С оглед
заплатените цени на тези имоти, отразени в договора от 30.07.2010 г. -
Апартамент № А407 – 56 349.60 лева
Ателие № С301 – 20 046.30 лева
Апартамент № С313 – 70 825.50 лева.
се установява,
че е налице разлика между даденото и полученото по възмездната сделка.
Поради това и
следва да се отговори на въпроса дали е налице тази разлика е значителна, т.е
дали даденото „значително“ надхвърля полученото по сделката.
Доколкото липсва
легална дефиниция на понятието „значително“, съдът намира, че следва да се
съобразят нормите от ЗЗД, при които законодателят приема, че при частично
неизпълнение на една от насрещните престации може да възникване на правото на
кредитора за разваляне на договора поради неизпълнение (чл. 87, ал.4 от ЗЗД и
чл. 206, ал.1 от ЗЗД). Съдът съобразява също така, че поначало въпросът, дали частичното
неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес, се решава съобразно
конкретно установените по делото факти и е в пряка зависимост от вида на
договора и дължимите по него престации. Именно поради многообразието на
договорите и особеностите на изпълнение на поетите с тях задължения,
законодателят не е уредил общ за всички съглашения критерий, при който
неизпълнението да се счита съществено (така решение № 318 от 27.06.2012 г. по
гр. д. № 273/2012 г., ГК, ІV ГО на ВКС). Но според настоящата съдебна инстанция
критерият, залегнал в чл. 206 от ЗЗД следва да се приеме като водещ и при
преценка дали е налице „значително разминаване“ между престациите при атакуване
на сделките по чл. 646 и чл. 647 от ТЗ.
Общото правило е
в чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, съгласно който разваляне на договора не се допуска,
когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на
кредиторите. Съгласно чл. 206, ал. 1 от ЗЗД, макар и да има противно
съглашение, неплащане на вноски, които не надвишават 1/5 част от цената на
вещта, не дава правно основание за разваляне на договора за продажба.
Следователно, законодателят е преценил, че неизпълнение в рамките на 1/5 от
уговорената цена не е толкова съществено за кредиторовия интерес, че са доведе
до разрушаване на договорната връзка. Именно този критерий – разминаване между
стойността на даденото от длъжника в несъстоятелност и полученото от него в
рамките на 20 % според настоящата съдебна инстанция следва да е в основата за
преценка за наличие на четвъртата предпоставка за основателност на иска по чл.
646, ал. 2, т. 4 (отм.) от ТЗ.
Даването на
подобен толеранс в конкретния случай е оправдано и предвид факта, че
състоянието на пазара на имоти е много динамичен, особено в периода 2008 г. -
2010 г., както и че всяка конкретна сделка отразява резултатите от конкретен
преговорен процес, като винаги са налични и индивидуални особености, които се
отразяват върху цената.
В конкретния
случай относно апартамент № А407 се установява, че получената от дружетсвото в несъстоятелност цена от – 56 349.60 лева, с
преценката на правилото на чл. 206, ал.1 от ЗЗД е в рамките на допустимия
толеранс и не следва да се приеме, че е налице „значителна разлика“ (разликата
е по-малко от 1/5) с възприетата от съда справедлива пазарна стойност на имота
от 67 200 лева.
Следователно,
относно този имот искът по чл. 646, ал.2, т. 4 (отн.)
от ТЗ е неоснователен.
Относно другите
два имота обаче - ателие № С301 и апартамент № С313 разликите са доста
по-големи:
При ателие № С301 – справедлива пазарна стойност - 28 560
лева, продажна цена - 20 046.30 лева – разлика над 30 %.
При апартамент № С313 – справедлива пазарна
цена от 93 720 лева, продажна цена от 70 825.50 лева - разлика около 25 %.
Поради това и
относно тези два имота искът по чл. 646, ал. 1, т. 4 (отм.) вр. § 15 от ПЗР на
ЗДИТЗ (обн. ДВ бр. 20/28.02.2013 г.) от ТЗ е основателен.
Поради това и
относно тези имоти следва да се разгледа обективно кумулативно съединения иск
по чл. 648 от ТЗ вр чл. 108 от ЗС.
По делото се
установява, че „С. БГ“ ЕООД (н) е собственик на процесните имоти, че ответникът
„К.И.“ ЕООД владее тези имоти без правно основание.
По иска по чл. 647, ал.1, т.3 от ТЗ (ДВ бр.
20/2013 г.)
Поради
отхвърляне на главния установителен иск по
чл. 646, ал. 1, т. 4 (отм.) вр. § 15 от ПЗР на ЗДИТЗ (обн. ДВ бр. 20/28.02.2013
г.) от ТЗ относно апартамент № А407,
съдът следва да разгледа първия евентуално предявен иск – иск по чл. 647, ал.1,
т.3 от ТЗ (ред. ДВ бр. 20/28.02.2013 г.).
Отменителните искове по чл.
647 ТЗ са средство за обявяване за относително недействителни по отношение на
кредиторите на несъстоятелни длъжник на определени правни сделки с имуществени
права от масата на несъстоятелността, които увреждат тези кредитори при наличие
на съответните специфични за отделните фактически състави хипотези. С тези, конститутивни по своя характер искове, правното положение
настъпило като последица от атакуваните сделки се възстановява по отношение на
кредиторите на масата на несъстоятелността в състоянието, което е било преди
тяхното извършване и следователно всяка от страните дължи връщане на полученото
на отпаднало основание- аргумент от чл. 55, ал. 1, предложение трето от ЗЗД.
Съгласно § 14 от
ПЗР на ЗДИТЗ (обн. ДВ бр. 20/28.02.2013 г.) от ТЗ измененията в разпоредбите на
чл. 647 от прилагат за заварените от този закон производства по несъстоятелност
и искови производства за попълване масата на несъстоятелността. В конкретния
случай, първоначално е бил предявен иск по чл. 647 т.3 от ТЗ (исковата молба е
от 21.12.2012 г.), който текст продължава да съществува, като промяната е в
т.нар подозрителен период –същият вече е двугодишен период преди датата на
подаване на молбата по чл. 625 от ТЗ, но не
по-рано от датата на неплатежоспособността, съответно свръхзадължеността.
В конкретния
случай са налице първите две предпоставки за основателност на иска - налице е
дружеството, по отношение на което е открито производство по несъстоятелност и
е обявена свръхзадлъжнялостта му, налице е възмездна сделка, сключена в
подозрителния период (няма данни за точната дата на подаване на молбата по чл.
625 от ТЗ, но с оглед номера на делото пред СГС най-късната дата е 31.12.2011
г., а атакуваната сделка е извършена на 30.07.2010 г.).
По
съображенията, изложени относно иска по чл. 646, ал.2, т.4 (отм.) от ТЗ, съдът
намира, че не е налице сделка, при която
даденото „значително надхвърля по стойност полученото“.
Поради това и
този иск е неоснователен.
Поради това
съдът следва да разгледа третия предявен евентуален иск – по чл. 647, ал. 1,
т.6 от ТЗ относно сделката за апартамент
А407.
По иска по чл. 647, ал.1, т.6 от ТЗ (ДВ
бр. 20/2013 г.)
По този иск
следва да се установи, че договорът е сключен със свързано лице, в двугодишен срок преди подаване на молбата за
откриване на производството по несъстоятелност и уврежда кредиторите. С оглед
горните мотиви може да се приеме, че процесната прехвърлителна сделка е в релевантния спрямо закона
двугодишен срок.
Спорът е
дали атакуваната сделка е сключена със
свързано лице и дали е налице „увреждане“.
Съгласно
легалната дефиниция на § 1, т.6 от ДР на ТЗ "Свързани лица" по
смисъла на този закон са лицата, чиято дейност се контролира пряко или косвено
от трето лице“.
Ищецът твърди,
че към датата на сключване на процесната сделка „С.
-БГ“ ЕООД (н) и „К.и.“ ЕООД са били свързани лица по смисъла на тази
разпоредба, тъй като едно и също лице - И. М. е бил едноличен собственик на
капитала и на двете дружества (по силата на договор от 02.07.2010 г. за
закупуване на 100 % от капитала на „С. БГ“
ЕООД, вписано в ТР на 05.08.2010 г. и по силата на договор от 23.07.2010 г. за
закупуване на 100 % от капитала на „К.И.“ ЕООД) и е налице „контрол“ по смисъла
на § 1в, ал.1, т.1 от ДР на ТЗ.
Твърдените от
ищеца факти относно сключване на двата договора за продажба на 100 % от капитала на трети лице
към дата на сключване на процесния договор се установяват от съда при проверка
в ТР по партидата на дружествата, на основание чл. 23, ал.4 от ЗТР. Установява
се също така, че и по партидите на двете
дружества са били подадени заявления за отразяване по партидата на дружеството
на правоприемството чрез промяна на едноличния
собственик на капитала, съответно със заявление А4 20100727155411 по партидата
на „К.И.“ ЕООД и заявление А4 201007145250 по партидата на „С. БГ“ ЕООД (н).
Вписванията са направени съответно на 23.08.2010 г. и на 12.08.2010 година.
Безспорно
притежаването на 100 % от капитала на две търговски дружества от едно и също
трето лице прави тези търговски дружества „свързани лица“.
Следователно, за
да се прецени дали двете търговски дружества към дата на сключване на процесния
договор са имали характер на „свързани лица“, следва да се прецени действието
на вписване на прехвърлянето на 100 % от делото на всяко едно от дружествата
върху третото лице И. М..
Съгласно чл.
140, ал.4 от ТЗ увеличаване и намаляване
на капитала, приемане и изключване на съдружник, преобразуване на дружеството,
избор и освобождаване на управител, както и назначаване на ликвидатор имат
действие от вписването им в търговския регистър.
Това се отнася и
до прехвърляне на всички дялове от ЕООД, тъй като води до промяна на едноличния
собственик на капитала (арг. чл. 140, ал.2 от ТЗ).
Следователно, в
тази хипотеза вписването в ТР има има конститутивен ефект и се явява се елемент от правопораждащия фактически състав - условие за настъпване
на целената правна промяна. Константна е съдебната практика (в този смисъл и
решение № 39 от 15.04.2011 г. по т. д. № 526/2010 г., ТК, І ТО на ВКС), че дори
и при разпореденото от законодателя конститутивно действие на вписването в разглежданата
законова хипотеза - чл. 140, ал. 4 ТЗ, правновалидният
за дружеството и неговите съдружници момент на
настъпване на подлежащите на вписване и произтичащи от взетото от върховния
орган на ЮЛ - ОС на съдружниците решение (съотв решението
на едноличния собственик на капитала), промени е моментът на постигане
необходимото съгласие, формиращо волята на последното. Допълнителен аргумент в
подкрепа на изразеното разбиране е разликата в употребения израз в чл. 140, ал.
4 ТЗ "имат действие от момента на вписването им в търговския
регистър", противостоящ на възприетия такъв в чл. 140, ал. 3 ТЗ (ДВ, бр.
58/2003 г.) "влизат в сила след вписването им в търговския регистър".
Решенията по чл. 140, ал. 3 ТЗ до момента на вписването им не пораждат своето
действие нито вътре в ТД, нито по отношение на трети за последното лица.
Поради това съдът
намира, че оглед момента на настъпване на посочения факт (момента на сключване
на договора за прехвърляне на 100 % от капитала
на дружеството и съотв. решение на едноличния
собственик на капитала) относно всяко от дружествата, двете дружества са придобили
характеристиките на „свързани лица“ към 23.07.2010 г. (датата на по-късния
договор за прехвърляне на собствеността върху 100 % от капитала на
дружеството). Следователно, към датата
на сключване на процесния договор за покупко-продажба на недвижими имоти –
30.07.2010 г. те вече са действали като „свързани лица“.
По въпроса кога
е налице увреждане по смисъла на чл. 135 от ЗЗД (приложима в случая поради
сходността на фактическите състави в тази част и относно хипотезите по чл. 647
от ТЗ) има постановена задължителна практика на ВК (решение № 149 от 12.11.2013
г. по т. дело № 422/2012 г., ТК, I ТО на ВКС) - увреждане
е налице, когато длъжникът се лишава от свое имущество, намалява го или по
какъвто и да е начин затруднява удовлетворението на кредитора, тъй като момента
на извършване на отчуждителната сделка с вещта до
осъществяване на принудително изпълнение от кредитора, в длъжниковото
имущество могат да настъпят промени, в резултат на които получената сума от
продажбата да не е налице и следователно да не може да служи за удовлетворение
на кредитора. Поради това ВКС е приел, че увреждане на кредитора по смисъла на чл.
135, ал. 1 ЗЗД е налице и ако не е доказано съществуването на разлика между
продажната цена на недвижимия имот, предмет на атакуваната разпоредителна
сделка, и средната пазарна цена на такъв имот.
Следователно,
доколкото в конкретния случай има, макар и не „значителна“ по смисъла на чл.
646, ал.2, т.4 (отм.) от ТЗ, но има разлика в приетата от съда реална пазарна
стойност на апартамент А407 и продажната цена по договора от 30.07.2010 г., то
във всички случаи е налице „увреждаща сделка“ по смисъла на чл. 647, ал.2, т.6
от ТЗ.
Поради това и
искът е основателен.
Основателен е и
кумулативно съединения иск по чл. 648 от ТЗ вр. чл. 108 от ЗС относно
апартамент А407, по съображенията, изложени и за другите два апартамента.
Относно разноските по делото
С оглед
уважаването на предявените искове, ответникът „К.И.“ ЕООД следва да бъде осъден
да заплати по сметка на СГС дължимата държавна такса по предявените искове в
размер на 4150, 74 лева.
Водим от
горното, СГС, VI - 1 състав
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖНА ПО ОТНОШЕНИЕ на кредиторите
на несъстоятелността на “С.” ЕООД (н), ЕИК *******, чрез синдика Р.Т., адрес: ***,
по иск на синдика на “С.” ЕООД (н), ЕИК ******* Р.Т., адрес: *** срещу “С.”
ЕООД (н), ЕИК ******* и К.И.“ ЕООД, ЕИК *******, съдебен адрес:г***, адв. Т.Б. на
основание чл. 646, ал.2, т.4 вр. § 15 от ПЗР на ЗДИТЗ (обн. ДВ бр.
20/28.02.2013 г.) от ТЗ на разпоредителна сделка - договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 30.07.2010 г., обективиран в
нотариален акт № 183 от 30.07.2010г., том II, per. №
2685, дело № 353/2010г., на нотариус С.В., per. № 489
на НК, вписан в Служба по вписванията - Разлог с акт № 39 от 2010., том 9, № от
вх.регистър 2631/30.07.2010 г. в частта
относно : Ателие № С301 с идентификатор 02676.155.105.3.37, със застроена площ от 35.34кв.м., състоящ
се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс и баня с тоалетна, находящ се
съгласно архитектурен проект на етаж 2 (втори), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.3.36, под обекта -
02676.155.105.3.23, над обекта - 02676.155.105.3.51, както и съответстващите на
ателието 5,89 кв. м. идеални части от общите части на сградата и ведно със
съответстващите му идеални части от правото на строеж за гореописаната сграда
върху описания по-горе урегулиран поземлен имот, за сумата от 16 705.25 лева и
данък добавен стойност в размер на 3 341.05 лева; и Апартамент № С313 с идентификатор 02676.155.105.3.36,
със застроена площ от 124.86 кв.м., състоящ се от входно преддверие, коридор,
дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна и тераса, находящ се
съгласно архитектурен проект на етаж 2 (втори), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.3.37 и 02676.155.105.3.35, под обекта
- 02676.155.105.3.22, над обекта - 02676.155.105.3.50, както и съответстващите
на апартамента 20,81 (двадесет цяло и осемдесет и една стотни) кв. м. идеални
части от общите части на сградата и ведно със съответстващите му идеални части
от правото на строеж за гореописаната сграда върху описания по-горе урегулиран
поземлен имот, за сумата от 59 021.25 лева и данък добавен стойност в размер на
11 804.25 лева.
ОТХВЪРЛЯ предявения от синдика
на “С.” ЕООД (н), ЕИК ******* Р.Т., адрес: *** срещу “С.” ЕООД (н), ЕИК *******
и К.И.“ ЕООД, ЕИК *******, съдебен адрес:г***, адв. Т.Б.
иск с правно основание чл. 646, ал.2, т.4 вр. § 15 от ПЗР на ЗДИТЗ (обн. ДВ
бр. 20/28.02.2013 г.) от ТЗ за прогласяване за нищожна на разпоредителна
сделка - договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2010 г., обективиран в нотариален акт № 183 от 30.07.2010г., том II,
per. № 2685, дело № 353/2010г., на нотариус С.В., per. № 489 на НК, вписан в Служба по вписванията - Разлог с
акт № 39 от 2010., том 9, № от вх.регистър 2631/30.07.2010 г. в частта относно Апартамент № А407 с идентификатор 02676.155.105.1.56, със застроена
площ от 99.34 кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс,
две спални, мокро помещение, баня с тоалетна, коридор и тераса, находящ се
съгласно архитектурен проект на етаж 3 (трети), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.1.55, под обекта -
02676.155.105.1.40 и 02676.155.105.1.41, над обекта - 02676.155.105.1.70 и
02676.155.105.1.71, както и съответстващите на апартамента 16,56 кв. м. идеални
части от общите части на сградата и ведно със съответстващите му идеални части
от правото на строеж за гореописаната сграда върху описания по-горе урегулиран
поземлен имот за сумата от 46 958 лева и
данък добавен стойност в размер на 9 391.60 лева.
ОТХВЪРЛЯ предявения от синдика
на “С.” ЕООД (н), ЕИК ******* Р.Т., адрес: *** срещу “С.” ЕООД (н), ЕИК *******
и К.И.“ ЕООД, ЕИК *******, съдебен адрес:г***, адв. Т.Б.
иск с правно основание чл. 647, ал.1, т.3 (ДВ бр. 20/28.02.2013 г.) от ТЗ
за обявяване за недействителна на разпоредителна сделка - договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2010 г., обективиран
в нотариален акт № 183 от 30.07.2010г., том II, per.
№ 2685, дело № 353/2010г., на нотариус С.В., per. №
489 на НК, вписан в Служба по вписванията - Разлог с акт № 39 от 2010., том 9,
№ от вх.регистър 2631/30.07.2010 г. в частта относно Апартамент № А407 с идентификатор 02676.155.105.1.56, със застроена
площ от 99.34 кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс,
две спални, мокро помещение, баня с тоалетна, коридор и тераса, находящ се
съгласно архитектурен проект на етаж 3 (трети), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.1.55, под обекта - 02676.155.105.1.40
и 02676.155.105.1.41, над обекта - 02676.155.105.1.70 и 02676.155.105.1.71,
както и съответстващите на апартамента 16,56 кв. м. идеални части от общите
части на сградата и ведно със съответстващите му идеални части от правото на
строеж за гореописаната сграда върху описания по-горе урегулиран поземлен имот
за сумата от 46 958 лева и данък добавен
стойност в размер на 9 391.60 лева.
ОБЯВЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛНА по отношение на
кредиторите на масата на несъстоятелността по предявен от синдика на “С.” ЕООД
(н), ЕИК ******* Р.Т., адрес: *** срещу “С.” ЕООД (н), ЕИК ******* и „К.И.“
ЕООД, ЕИК *******, съдебен адрес:г***, адв. Т.Б. иск с правно основание чл. 647, ал.1, т.6 (ДВ бр. 20/28.02.2013 г.) от ТЗ на
разпоредителна сделка - договор за покупко-продажба на недвижим имот от
30.07.2010 г., обективиран в нотариален акт № 183 от
30.07.2010г., том II, per. № 2685, дело № 353/2010г.,
на нотариус С.В., per. № 489 на НК, вписан в Служба
по вписванията - Разлог с акт № 39 от 2010., том 9, № от вх.регистър
2631/30.07.2010 г. в частта относно Апартамент
№ А407 с идентификатор 02676.155.105.1.56, със застроена площ от 99.34
кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални,
мокро помещение, баня с тоалетна, коридор и тераса, находящ се съгласно
архитектурен проект на етаж 3 (трети), при граници: имоти с идентификатори: на
същия етаж - 02676.155.105.1.55, под обекта - 02676.155.105.1.40 и
02676.155.105.1.41, над обекта - 02676.155.105.1.70 и 02676.155.105.1.71, както
и съответстващите на апартамента 16,56 кв. м. идеални части от общите части на
сградата и ведно със съответстващите му идеални части от правото на строеж за
гореописаната сграда върху описания по-горе урегулиран поземлен имот за сумата
от 46 958 лева и данък добавен стойност
в размер на 9 391.60 лева.
ОСЪЖДА по иск с ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 648 от ТЗ вр. чл.
108 от ЗС „К.И.“ ЕООД, ЕИК *******, съдебен адрес:г***, адв.
Т.Б. да предаде на “С.” ЕООД (н), ЕИК ******* чрез синдика Р.Т., адрес: ***
владението на следните недвижими имоти:
-
Апартамент № А407
с идентификатор 02676.155.105.1.56, със застроена площ от 99.34 кв.м.,
състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални, мокро
помещение, баня с тоалетна, коридор и тераса, находящ се съгласно архитектурен
проект на етаж 3 (трети), при граници: имоти с идентификатори: на същия етаж -
02676.155.105.1.55, под обекта - 02676.155.105.1.40 и 02676.155.105.1.41, над
обекта - 02676.155.105.1.70 и 02676.155.105.1.71, както и съответстващите на
апартамента 16,56 кв. м. идеални части от общите части на сградата и ведно със
съответстващите му идеални части от правото на строеж за гореописаната сграда
върху описания по-горе урегулиран поземлен имот;
-
Ателие № С301 с идентификатор 02676.155.105.3.37, със застроена площ от 35.34кв.м.,
състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс и баня с тоалетна,
находящ се съгласно архитектурен проект на етаж 2 (втори), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.3.36, под обекта -
02676.155.105.3.23, над обекта - 02676.155.105.3.51, както и съответстващите на
ателието 5,89 кв. м. идеални части от общите части на сградата и ведно със
съответстващите му идеални части от правото на строеж за гореописаната сграда
върху описания по-горе урегулиран поземлен имот;
-
Апартамент №
С313 с идентификатор
02676.155.105.3.36,
със застроена площ от 124.86 кв.м., състоящ се от входно преддверие, коридор,
дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна и тераса, находящ се
съгласно архитектурен проект на етаж 2 (втори), при граници: имоти с
идентификатори: на същия етаж - 02676.155.105.3.37 и 02676.155.105.3.35, под
обекта - 02676.155.105.3.22, над обекта - 02676.155.105.3.50, както и
съответстващите на апартамента 20,81 (двадесет цяло и осемдесет и една стотни)
кв. м. идеални части от общите части на сградата и ведно със съответстващите му
идеални части от правото на строеж за гореописаната сграда върху описания
по-горе урегулиран поземлен имот.
ОСЪЖДА „К.И.“ ЕООД, ЕИК
*******, съдебен адрес:г***, адв. Т.Б. да заплати по
сметка на СГС на основание чл. 649, ал.
6 от ТЗ сумата от 4150, 74 лева – държавна такса по уважените искове.
Решението подлежи
на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: