РЕШЕНИЕ
№ 14
гр. Сандански, 22.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – САНДАНСКИ, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Бисерка Н. Бакалова Тилева
при участието на секретаря Спаска Г. Трушева
като разгледа докладваното от Бисерка Н. Бакалова Тилева Гражданско дело
№ 20221250100333 по описа за 2022 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и чл. 79 от ЗЗД и е образувано,
въз основа на иск, предявен от А. С., гражданин на Р.И., с адрес на пребиваване в Б. в гр. К.
ул.”М.” № 7 против И. К. Х. от с. Д.Г., общ. К. ул.”П.” № 1 – „Б.к.”.
Ищецът сочи, че на 12.08.2021 г. с ответника са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ УПИ № 006020 с площ от 1 000 кв.м.,
находящ се в с.Д.Г., общ. К. местността „Р.”, ведно с построената в него жилищна сграда на
два и три етажа „С. б.” с РЗП на търговския обект от 129, 90 кв.м. и РЗП на жилищната част
от 129,90 кв.м. Твърди, че съгласно уговореното в договора, срокът за сключване на
окончателен договор е бил до 05.01.2022 г. Твърди, че съгласно уговореното в договора, в
деня на сключването му е платил на ответника сумата от 5000 евро, представляваща част от
продажната цена от 48000 евро, която сума е представлявала и е послужила за капаро -
задатък. Твърди, че срокът за сключване на окончателния договор по вина на продавача, на
ответника е бил продължен с анекс, подписан от двамата, до 05.02.2022 г. Твърди, че при
сключване на предварителния договор ответникът се е легитимирал като собственик на
имота с нотариален акт. Твърди, че в деня на сключване на окончателния договор, такъв не е
бил сключен, тъй като ищецът разбрал, че ответникът не е собственик на имота. Разбрал, че
през 2013 г. той го е прехвърлил на трето лице и твърди, че е развалил договора, като е
отправил писмена покана до ответника, в която му е дал срок за сключване на окончателен
договор до 16.03.2022 г., като го е поканил в кантората на нотариус за сключване на
1
окончателния договор и го е предупредил, че при неявяване ще счита договорът за развален.
Ищецът твърди, че това изявление е достигнало до ответника и че на датата 16.03.2022 г.
окончателен договор не е бил сключен. Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си по
договора, като е платил задатъка, но ответникът не е изпълнил своето задължение, като не
се е явил да сключи окончателния договор, поради което твърди, че му дължи платения
задатък в двоен размер, както и твърди, че ответникът му дължи обезщетение за
неизпълнение по договора, едно от които е, че е декларирал, че е собственик на имота, а
това не било така, поради което му дължи обезщетение в размер на 3000 лева, съгласно
уговореното в договора.
Ищецът иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата от 10 000 евро, представляваща двойния размер на платения от него задатък по
сключения предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, сумата от 3
000 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на договора, съгласно анекса към
предварителния договор, ведно със законната лихва двете суми от датата на предявяването
на исковете до окончателното им изплащане.
Ответникът подава отговор на исковата молба, в който оспорва исковете. Твърди, че не
дължи сумите, навежда правни доводи, по отношение на които съдът ще се произнесе с
решението, не сочи факти.
В съдебно заседание ищецът поддържа исковете. Ответникът поддържа отговора на
исковата молба и оспорването на исковете.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства намира, за
установени следните факти по делото:
Ищецът А. С. е гражданин на Р. И., от гр. Т., който не владее български език нито
писмо, нито говоримо. През лятото на 2021 год. той дошъл в Б. с цел започване на бизнес и
с намерение за закупуване на недвижим имот за хотел или за мотел. При пътуване и
преминаване по край жилищна сграда, наречена „Б.к.” в с. Д.Г., общ. К. двамата със
свидетеля Д.М. видели табела, че имотът се продава. Позвънили на обявения телефон и
няколко дни по- късно се свързали с ответника, който се представил за собственик на
сградата и на парцела, върху който била изградена. Уговорили среща. Понеже С. не говорел
български език, преводач от български език на италиански и обратно по време на
уговорената среща бил свид. Е.Й.. Ответникът Х. потвърдил пред свидетелите Й. и М. и
пред ищеца, че е собственик на сградата, т.н. „Б.к.” и на земята, като им казал, че към
момента не разполага с всички необходими документи за продажба. Така, след проверени
преговори, на 13.08.2021 год. ищецът и ответникът се явили в кантората на Нотариус № 197
С.П. и подписали предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот.
Нотариусът удостоверил верността на подписите на двамата в договора. Съгласно
уговореното в предварителния договор, И. Х. – като продавач се задължил да продаде на А.
С., като купувач, правото на собственост на УПИ № 0060020 с площ от 1 000 кв.м., находящ
се в м.”Р.” в землището на с. Д.Г., общ. К. който е бил образуван от нива цялата с площ от
5,009 дка в същата местност, ведно с построената в описания УПИ жилищна сграда на два
2
етажа и три етажа със снек бар с РЗП на търговския обект от 129,90 кв.м. и РЗП на
жилищната сграда от 129,90 кв.м. В чл.1, ал. 2 от договора било записано, че продавачът
доказва правото си на собственост върху имота с нотариален акт № 13, том първи, рег. №
158, дело № 13/ 2012 год. и декларира, че към момента на подписване на договора не е
прехвърлил недвижимия имот на други лица и че за него няма подписани други
предварителни договори, както и че същият не е предмет на съдебни и извънсъдебни
спорове в това число не реституция, както и за него няма вписани искови молби, няма и
образувани изпълнителни производства.
Съгласно чл. 3, алсобственик на недвижимия имот и че към датата на подписване на
договора, същият е свободен от ипотеки, възбрани и от каквито и да било противопоставими
права на трети лица. Продавачът декларирал, че няма учредена договорна . 1 от договора, за
закупения недвижим имот купувачът се задължил да плати на продавача сумата от 48 000
евро. В чл. 4 страните се договорили, че сумата от 48 000 евро следвало да се заплати както
следва: в деня на подписване на договора купувачът заплащал на продавача сумата от 5000
евро, която трябвало да служи за капаро/ задатък на основание чл. 93 от ЗЗД и след
заплащането на която договорът влизал в сила. В същата клауза страните посочили, че
договорът служел за разписка за предаване на сумата. Останалата част от сумата в размер
на 43 000 евро следвало да се заплати в срок до 05.01.2022 год. Съгласно чл. 5 от договора
страните се задължили да сключат окончателния договор „ при условията на чл. 4, ал. 3 от
него”, а именно в срок до 05.01.2022 год. В чл. 7 от договора, продавачът отново декларирал,
че е единствен ипотека или наложена възбрана върху имота, върху който е построена
сградата. В чл. 19 от договора било посочено, че неразделна част от договора е бил
нотариален акт № 13, том първи, рег. № 158, дело № 13/ 2012 по описа на Нотариус № 197,
вписан в Службата по вписванията – С. , с вх. Рег. № 12876 от 24.01.2012 год., Акт № 51,
том : първи, дело № 47/ 2012г. Видно е от същия констативен нотариален акт, че на
24.01.2012 год. на основание чл. 587, ал. 1 от ГПК, ответникът И. К. Х. бил признат за
собственик на основание сключен договор за доброволна делба и осъществено строителство
на УПИ № 006020 с площ от 1000 кв.м., находящ се в м.”Р.”, с. Д.Г., общ. К. с
предназначение за жилищно строителство, който е образуван в югозападната част от нива
цялата с площ от 5,009 дка в същата местност, ведно с построената в УПИ жилищна сграда
на два и три етажа със снек бар с РЗП на търговската част от 129,90 кв.м. и РЗП на
жилищната част от 129,90 кв.м.
В показанията на свид. Н. Г. се сочи, че имотът, предмет на предварителния договор
представлява къща с барче от долу, а отгоре три стаи за хотел, известна като „Б.к.”. Същият
свидетел сочи, че сградата е известна като „Б.к.” и че ответникът Х. живее в нея.
От свидетелските показания на свид. Й. и М. се установява, че в уговорения срок до
05.01.2022 год. окончателен договор за покупко- продажба не бил сключен, тъй като
ответникът не могъл да се снабди с всички необходими документи относно имота, поради
което двата с ищеца се уговорили и на 04.01.2022 год. – видно от представения по делото
оригинал, страните подписали анекс към предварителния договор, с който удължили срока
3
на сключване на окончателния договор на 05.02.2022 год. Съдът приема, че анексът е бил
подписан на 04.01.2022 год., тъй като на тази дата, заместник - кметът на Община К. в
изпълнение на правомощията си по чл. 83 ,ал. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната
дейност, удостоверил верността на подписите на ищеца С. и ответника Х. – видно от печата
под анекса. В анекса към договора страните се договорили, че ако в срока до 05.02.2022 год.
не бъде сключен окончателния договор по вина на продавача, същият дължал на купувача
направените от него разходи в размер на 3 000 лева.
От свидетелските показания на Й. и М. се установява още, че договорът не бил
сключен и в удължения срок и че М. бил уведомен от ответника, че има проблеми с
необходимите документи, че върху имота има възбрана, „ запор върху имота” – свид. М.,
заради негово задължение от 60 000 долара към трето лице от гр. София. За същото М.
уведомил ищеца С., след което той се обърнал за консултация към адвокат.
На 22.02.2022 год. – видно от обратна разписка по пратка № 5300366825763, издадена от
„Еконт Експрес” ООД, на ответника Х., на адрес в с. Д.Г., общ. К. била връчена покана от А.
С., с която купувачът поканил продавача на 16.03.2022 год. да се яви в 10:00 часа в
кантората на Нотариус Д.Г. в гр. С., на улица „П.Б.” №*, ет. * за да сключат окончателния
договор и да му предаде останалата цена за имота, в противен случай щял да счита
предварителния договор за развален. Съдът обсъжда поканата като доказателство по делото
независимо от поправките на датата в нея, тъй като от свидетелските показания на свид. Й. и
М. категорично се установи, че на същата дата те двамата, заедно с ищеца са чакали
ответника пред кантората на нотариуса, но той не дошъл.
Същият ден, на 16.03.2022 год. в 11:39 часа, от Агенция по вписванията, била издадена
справка № 321024, чрез отдалечен достъп до данни за физическото лице И. К. Х., от която се
установява, че на 11.05.2012 год. е била вписана промяна в гореописания констативен
нотариален акт, вписан под акт № 51, том първи на СВ- С., с който ответникът се
легитимирал като собственик на продавания имот, като наред с него и лицето М. С. А. била
призната за собственик на жилищната сграда на два и три етажа със снек бар – видно от
справката под пореден № 5.
От справката се установява още, че на 07.08.2012 год. е била вписана искова молба на
Р. И.ов Х. против И. К. Х. относно имот, представляващ 1 / 2 ид. част от двуетажна масивна
жилищна сграда, като първи етаж – търговски обект и заведение, втори етаж – жилищен,
построена върху нива от 5009 кв.м. , от които 1000 кв.м. с променено предназначение за
незамеделски нужди, представляваща поземлен имот № 006002 в м.”Р.”, с. Д.Г. – пореден
номер от справката № 4.
Установява се пак от справката от АВ, че на 20.03.2013 год. ответникът с нотариален
акт за покупко- продажба е продал на лицето Р. И. Х. ПИ № 006020 с площ от 1000 кв.м.,
образуван от нива с площ от 5,009 дка в м.”Р.” – пореден номер № 3 от справката.
От показанията на свид. М. и Й. се установява, че след като ищецът С. разбрал, че Х.
не е собственик, двамата с М. отишли при Х. и С. поискал да от него му върне дадените 5
4
000 евро, но Х. отказал.
Съдът не обсъжда като доказателство по делото договор, представен на италиански
език, тъй като не е придружен с превод на български език и не става ясно дали същият
представлява преводът на италиански език на сключения между страните предварителен
договор за покупко- продажба.
При така установеното от фактическа страна съдът намира за установено от
правна страна следното:
По иска за връщане на задатъка в двоен размер:
Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, задатъкът служи за
доказателство, че договорът е сключен и обезпечава неговото изпълнение, а ако
задължението по договора не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Задатъкът е договорна клауза с акцесорен характер, чрез която се обезпечава
изпълнението на задължението и се обезщетяват вредите от неизпълнението. Функциите на
задатъка са потвърдителна и обезпечителна – служи като доказателство за сключването на
договора и гарантира изпълнението на задълженията на страните посредством предвидената
възможност неизправната страна да изгуби задатъка, съответно да дължи връщането му в
двоен размер. От предвидените в чл. 93, ал. 2 ЗЗД последици на неизпълнението при
уговорен задатък се извлича и обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като
предварително и общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в
случай на неизпълнение - в този смисъл е и трайната практика на ВКС – решение №
865/23.12.2010 г. по гр. д. № 1831/2009 г., ІV ГО, решение № 110/29.06.2017 г. по гр. д. №
3868/2016 г., III ГО, решение № 198/17.01.2020 г. по гр. д. № 661/2019 г., III ГО, решение №
120/31.07.2019 г. по гр. д. № 992/2018 г., III ГО, решение № 474/13.07.2010 г. по гр. д. №
457/2009 г., IV ГО. Уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта
да спазва реда по чл. 87 от ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен срок за
изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята
договора за развален. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна – чл.
93, ал. 2 от ЗЗД. Основателността на предявената искова претенция по чл. 93, ал. 2 ЗЗД се
предпоставя от осъществяването на следните материални предпоставки (юридически
факти): 1) валидно сключен между страните договор, чието изпълнение да е обезпечено с
даване на задатък /капаро/; 2) неизпълнение от страната, която е получила задатъка; 3) отказ
от договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е
изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира;
В настоящия казус се установи факта на сключване между страните на предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот. Същото се установи от представения по
делото писмен договор, подписан от страните и с нотариално заверени подписи, съдържащ
всички съществени елементи на окончателния, а именно страните по договора, пълно
описание на продавания имот и продажната цена. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от
5
ЗЗД, условие за действителност на договора е писмената форма. В случая тя е спазена,
поради което съдът приема, че между страните е бил сключен предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот. Съдът не приема възражението на ответника, че
ищецът не е бил запознат със съдържанието на договора, тъй като не е владеел писмено и
говоримо български език, тъй като самият ищец не възразява относно това, той не твърди
липса на съгласие от негова страна за сключване на договора.
Установи се на второ място, че част от продажната цена в размер на 5 000 евро е била
дадена като задатък, т.е. служи като доказателство за сключването на договора и обезпечава
неговото изпълнение. Същото е било изрично уговорено от страните в чл. 4, ал. 1 от
договора.
На трето място по делото се установи, че ищецът е изправната страна по договора.
Съгласно уговореното в договора той е дал част от продажната цена в деня на сключването
му, а ответникът от своя стана не е изпълнил задълженията си по него. Същият в уговорения
срок не е прехвърлил правото на собственост върху процесния имот, тъй като в
противоречие на декларираното от него в договора не е бил собственик на имота и не е
могъл да го прехвърли. На последно място се установи, че изправната страна – ищецът се е
отказал от договора, като го е развалил. Следователно са налице всички предпоставки за
искане на дадения задатък в двоен размер, поради което съдът намира предявения иск за
заплащане на сумата от 10 000 евро за основателен и доказан, който трябва изцяло да се
уважи.
По втория иск за заплащане на сумата от 3 000 лева за обезщетение:
Уговорката за заплащане на тази сума е била включена в договора при сключването на
анекса. С тази клауза в договора, ответникът се е задължил в случай на виновно
неизпълнение на задължението за сключване на окончателния договор в срок до 05.02.2022
год. да заплати на купувача сумата от 3 000 лева за направени от него разходи. Съдът
тълкувайки волята на страните намира, че с тази клауза са уговорили заплащането на
компенсаторна неустойка от страна на продавача поради виновно неизпълнение на
задълженията му. Страните са уговорили и размера на неустойката, поради което размерът
на вредите не следва и да се доказва. По делото се установи виновно неизпълнение на
договора от страна на продавача. Установи се, че към момента на сключване на
предварителния договор същият е знаел, че не е собственик на имота, предмет на договора,
че по отношение на имота има съдебни претенции от трети лица, поради което не може да
прехвърли правото на собственост върху него, но въпреки това е обещал на ищеца да му
прехвърли това право. Следователно съдът намира, че следва да осъди ответника да заплати
на ищеца сумата от 3 000 лева, представляваща уговорено с анекса към договора
обезщетение.
На осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК, с оглед уважения размер на исковете, съдът присъжда в
тежест на ответника и направените от ищеца разноски по делото в размер на 2 152, 33 лева
за разноски за платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 250 лева и платена
държавна такса в размер на 902, 33 лева.
6
Водим от горното и на основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, чл. 79 от ЗЗД и чл. 78, ал. 1 от
ГПК, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА И. К. Х. с ЕГН ********** от с. Д.Г., общ. К. ул.”П.” № 1, „Б.к.” да заплати
на А. С., гражданин на Р.И., роден на ******** година в гр. Т. и с адрес в гр. Т., ул.”Д. Б.”
№ **, с адрес в Р. Б., гр. К. ул.”М.” № * сумата от 10 000 (десет хиляди) евро,
представляваща двойния размер на дадения задатък по сключен между тях на 13.08.2021
година предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, сумата от 3 000
(три хиляди) лева, представляваща обезщетение за разходи, съгласно анекс към
предварителния договор за покупко- продажба, сключен между тях на 04.01.2022 година,
ведно със законната лихва върху двете суми, считано от 29.03.2022 година до
окончателното им изплащане, както и сумата от 2 152, 33 лева (две хиляди сто
петдесет и два лева и 33 ст.) за направените от него разноски по настоящото дело.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Благоевградския окръжен съд в
двуседмичен срок връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Сандански: _______________________
7