№ 477
гр. Враца, 03.10.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Евгения Г. Симеонова
Членове:Пенка П. Петрова
Калин Тр. Тодоров
като разгледа докладваното от Пенка П. Петрова Въззивно частно
гражданско дело № 20221400500311 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 577 във вр. с чл. 274 и сл. от ГПК.
Образувано е по частна жалба с вх. № 1/21.07.2022 г., подадена от „Юлстрейд“ ООД
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление : гр. ***, представлявано от Ю. М. К., против
Определение № 2 от 12.07.2022 г. на съдията по вписванията при Районен съд - Козлодуй, с
което е отказано вписване по заявление с вх. № 1598/12.07.2022 г. на прекратяване на
договор за аренда с дв.вх.рег.№1173/25.04.2013 г., том 3,акт № 39 и прилежащия към него
анекс с вх.рег.№ 1379/12.05.2016 г.,том 3,акт № 233 вписани в СВ Козлодуй.
В частната жалба се излагат подробни съображения и доводи за
незаконосъобразност, необоснованост и неправилност на обжалваното определение, като се
иска неговата отмяна и връщане на преписката на съдията по вписванията при Районен съд
гр. Козлодуй за извършване на исканото вписване.
Частният жалбоподател твърди, че отказа за вписване на едностранното
прекратяване, разпореден с обжалванатото определение е незаконосъобразен и несъобразен
с разпоредбата на чл. 32а от ПВп., така и с постановките на т.6 от ТР 7 /2012г от 25.04.2013г
на ОСГТК на ВКС досежно дължимата от съдията по вписванията проверка. Последната с
оглед целта на вписването/осигуряване на публичност и противопоставимост на вписаните
обстоятелства/, следва да бъде ограничена единствено до проверка дали актът подлежи на
вписване, дали е съставен в изискуемата форма и дали има необходимото съдържание.
Намесата на съдията по вписванията на материалните отношения, предшестващи
подаденото заявление е незаконосъобразна с възложените му правомощия.
В частната жалба се излага, че дори съдията по вписванията да притежаваше
правомощия по преценка на материалните правоотношения, изводите му по отношение
1
правата на търговското дружество спрямо забавените арендни плащания са в
несъответствие с чл.17 , ал.2 и 3 вр.с чл.28, ал.1 от ЗАЗ. „Юлстрейд“ ООД
Като приобретател на имотите се явява арендодател по арендното правоотношение
и като такъв има право да търси изпълнение на дължимите по него вземания, дори и когато
са дължими за период, предхождащ момента на прехвърлянето, но са забавени и не са
изпълнени към момента на съобщаването за настъпилото по силата на закона заместване.
Основния мотив , изтъкнат в обжалваното определение е по отношение валидността
на връчването на предизвестието. Електронният адрес, до който е изпратено последното е
публично обявен в Търговския регистър редом до седалището и адреса на управление на
дружеството- арендатор. Щом като последното е вписало в публичния регистър ел. си
поща, е логично предположението, че въпросното дружество се съгласява да получава
съобщения по електронен път на посочения адрес и като цяло да използва електронния
обмен в кореспонденцията си. В този смисъл е чл.10, ал.1 от ЗЕДЕУУ. В конкретния
случай с постъпването на предизвестието в електронната система на адресата се счита, че
последния е уведомен.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено
от фактическа страна следното:
В службата по вписванията в гр. Козлодуй е постъпило заявление с вх.
№1598/12.07.2022г, депозирано от М. К. А., в качеството му на управител на „ Юлстрейд”
ООД с ЕИК ***,седалище и адрес на управление гр. ***, с приложено заявление -
нотариално заверено за вписване на прекратяване на договор за аренда относно
прекратяване на договор за аренда с дв.вх.рег.№1173/25.04.2013 г., том 3,акт № 39 и
прилежащия към него анекс с вх.рег.№ 1379/12.05.2016 г.,том 3,акт № 233 , по отношение на
следните имоти:
1. ПИ с идентификатор:39730.39.31Д1ива от 366 кв.м.,по КККР на с.***
2. ПИ с идентификатор:39730.44.10,Нива от 29430 кв.м.дю КККР на с.***.
3. ПИ с идентификатор:39730.59.6,Нива от 770 кв.м.дю КККР на с.*** и
4. ПИ с идентификатор:77102.195.5,Нива от 21264 кв.м.,по КККР на с.***.
Към заявлението са приложени 4/четири/ броя скици на имотите - нотариално
заверени, копие от договор за аренда и копие от анекс,заверени с печат „ вярно с оригинала”
и подписани, копие от нотариален акт за замяна ,заверен с печат” вярно с оригинала” и
подписан,копие от актуално състояние на „ КРАСИ ” ООД, квитанция за платена държавна
такса.
Видно от договора за аренда, същият е сключен на 22.04.2013 г. между Н. С. Г., в
качеството й на арендодател, и "Краси"ЕООД, в качеството му на арендатор, с нотариална
заверка на подписите с рег. № 3899/22.04.2013 г. на Нотариус В. М., за срок от 5 стопански
години, считано от 01 октомври 2017г.. Предмет на договора са горепосочените земеделски
земи. Договорено е арендно възнаграждение в размер на 30 лв/дка, която се получава от
01.10 до 31.12 за изтеклата стопанска година, но не по-късно от 45 от крайния срок.
2
В приложения анекс №377КБ от 10.06.2016г към договора за аренда №39 от
25.04.2013г, страните са уговорили увеличение на арендното плащане.
Видно от нотариален акт за замяна №107 т.ІІ, рег. № 2294 дело №152 от 02.03.2022г
на нотариус В. М. с район на действие РС Козлодуй, Н. С. Г. се е прехвърлила,
притежаваните от нея идеални части от имотите, които са предмет на договора за аренда,
сключен с арендатора "Краси"ЕООД на "Юлстрейд "ООД, като в замяна е получила други
имоти, собственост на последното дружество.
Към молбата е представено писмено предизвестие за прекратяване на Договор за
аренда. Същото материализира волеизявленията на арендодателя "Юлстрейд "ООД за
разваляне на договора за аренда поради неизпълнението на задължението за арендно
плащане, адресирано до арендатора "Краси"ЕООД. в същото е посочено, че за стопанските
2018-2019г; 2019 -202г и 2020г-2021г арендаторът не е заплатил дължимото арендно
възнаграждение за всяка стопанска година, поради което на основание чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ
арендодателя "Юлстрейд "ООД упражняват правото си да развали договора за аренда.
За удостоверяване на връчването на същото е представена разпечатка от електронна
поща.
С обжалваното Определение № 2/12.07.2022г., съдията по вписванията при Районен
съд-Козлодуй е отказал да извърши вписване на заявлението от името на „Юлстрейд“ ООД
за разваляне на договор за аренда №39 от 25.04.2013г и анекс №377КБ от 10.06.2016г към
договора за аренда №39.
В мотивите на атакуваното определение съдията по вписванията е посочил, че се
иска вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда и анекс на земи в
землищата на с. *** и с. Хайредин, обл. Враца, поради неплащане на арендно плащане за
стопанските 2018/2019 г, 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по отношение на поземлени имоти,
предмет на договора за аренда №39 от 25.04.2013г, и прилежащия анекс, които са сключени
от Н. С. Г. ЕГН ********** като арендодател и „ Краси” ЕООД, ЕИК *** като арендатор .
Юлстрейд” ООД е придобил 1/10 идеална част от поземлени имоти-земеделски земи от
арендодателя чрез замяна и встъпва в нейните права на дата 02.03.2022г./стопанската
2021/2022 г/, но иска прекратяване на арендния договор за период / посочени три стопански
години/, в който не е страна по договора. ” Юлстрейд „ ООД не се явява арендодател на
имотите към момента на забавата,за да черпи права от този юридически факт. От друга
страна, съгласно горецитираното тълкувателно решение, касаещо едностранното
прекратяване на договор за аренда, пред съдията по вписванията следва да се представи
доказателство, че съобщението за прекратяване е достигнало до адресата. По преписката е
представена извадка от електронната поща за изпращане на предизвестие за прекратяване по
електронен път.В договора за аренда и приложения анекс няма данни за електронен адрес на
страните, поради което Съдията по вписванията не е приел, че има валидно връчване на
предизвестието.
3
Настоящият състав на Окръжен съд-Враца, след като съобрази твърденията на
частния жалбоподател „Юлстрейд“ ООД и развитите от него доводи, и като прецени
представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира от правна
страна следното:
Частната жалба е процесуално допустима-подадена е от процесуално легитимирано
лице - молител в производство по чл. 569, т. 5 от ГПК, в срока по чл. 275, ал. 1 от ГПК и
срещу акт, подлежащ на обжалване, съгласно чл. 577, ал. 1 от ГПК. Разгледана по същество
частната жалба е неоснователна по следните съображения:
Съгласно т.1 на ТР от 20.07.2017г по тълкувателно дело №2/2015г на ОСГТК на
ВКС вписването, предвидено в чл.27,ал.2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, е
приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години
поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно
плащане с повече от три месеца, съгласно чл.28,ал.1, изр.първо във вр. с чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ.
За предвиденото в чл.27,ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния
договор на основанието по чл.28,ал.1, изр.първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по
вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за
разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три
месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор
се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата
по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а,ал.1
от Правилника за вписванията, е тази по т.6 ТР № 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на
ВКС.
С оглед на даденото разрешение от ОСГТК на ВКС, обжалваното определение е
правилно. Процесният договор за аренда от №39 от 25.04.2013г, и прилежащия анекс, които
са сключени от Н. С. Г. ЕГН ********** като арендодател и „ Краси” ЕООД, ЕИК *** като
арендатор e със срок от пет стопански години. Като основание за развалянето му е посочен
чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ. Договорът не съдържа уговорка за даване подходящ срок за изпълнение
и предупреждение за последиците от неизпълнението при забава на арендното плащане. Към
заявлението за вписване е приложено уведомлението за разваляне на договора, съдържащо
изявление за развалянето му от „Юлстрейд“ ООД, в качеството му приобретател на
арендодателя поради неплащане на арендните вноски за за стопанските 2018-2019г; 2019 -
202г и 2020г-2021г. Съдът намира, че съдията по вписванията при РС Козлодуй правилно е
приел, че няма валидно връчване на предизвестието. За удостоверяване на връчването на
уведомлението за прекратяване на договора за аренда е представена разпечатка от
електронна поща, в която няма никакви данни относно датата на изпращане. От същата не
може да се направи извод за редовно изпратено електронно съобщение и съответно датата на
изпращането на същото. При липсата на данни за надлежно връчено съобщение за
прекратяване на договора законосъобразно съдията по вписвания е отказал да впише
прекратяването на посочения договор.Определението му е законосъобразно и следва да бъде
потвърдено.
4
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ като неоснователна частна жалба с вх. № 1/21.07.2022 г.,
подадена от „Юлстрейд“ ООД ЕИК ***, със седалище и адрес на управление : гр. ***,
представлявано от Ю. М. К., против Определение № 2 от 12.07.2022 г. на съдията по
вписванията при Районен съд - Козлодуй, с което е отказано вписване по заявление с вх. №
1598/12.07.2022 г. на прекратяване на договор за аренда с дв.вх.рег.№1173/25.04.2013 г.,
том 3,акт № 39 и прилежащия към него анекс с вх.рег.№ 1379/12.05.2016 г.,том 3,акт № 233
вписани в СВ Козлодуй.
Определението подлежи на обжалване пред ВКС с частна касационна жалба в
едноседмичен срок от връчването на препис от същото на жалбоподателя при
предпоставките на чл. 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5