Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 08.01.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-17 състав, в открито съдебно заседание на четвърти октомври през
две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 11434 по описа на съда за
2015 г., взе предвид следното:
С
решение № 137/11.06.2015 г. по гр.д. № 45/2015 г. по описа на ВКС, І г.о. е
отменено влязло в сила решение № 2396/08.04.2014 г. по гр.д. № 4842/2007 г. по
описа на СГС, 14 състав и делото е върнато за ново разглеждане от друг състав
на СГС.
Ищецът П.Х.Г. твърди в подадената от него искова молба и
последващи уточнителни молби, че на 16.07.2007г. продал на ответника Т.В.И.,
поради крайна нужда и при явно неизгодни условия, както и поради въвеждането му
в заблуждение, собствения си недвижим имот - дворно място, представляващо имот
с пл. № 537, кв. 5 по плана на гр. София, м. „Централни гробища” с площ от 250
кв.м., заедно с построената в него двуетажна жилищна сграда със застроена площ
от 121.49 кв.м. и РЗП от 249.07 кв.м., състояща се от три стаи, детска стая
килер, хол, кухня и сервизни помещения на първи етаж и две стаи, хол, кухня -
трапезария и сервизни помещения на таванския етаж и мазе в сутерена. Продажната
цена в размер на 50 000 лева била многократно по-ниска от пазарната цена на
имота, която според ищеца към момента на продажбата е 250 000 евро. Ищецът
твърди, че всъщност причината да прехвърли имота било поръчителството му по банков
кредит на трето лице в размер на 50 000 лева и ипотека върху имота в полза на
банката. Започнало принудително изпълнение. Ответникът Т.И. предложил на П.Г. да
му услужи с 50 000 лева, а ищецът да му прехвърли собствеността върху имота. И.
обещал да уреди на ищеца да бъде отпуснат нов кредит, с който Г. да погаси
задължението си към него, а Т.И. – да му прехвърли обратно собствеността върху
имота.
П.И. сключил договор за кредит с „Централна кооперативна
банка“ АД, но ответникът отказал да му върне собствеността върху имота. Така Г.
разбрал, че е измамен. До октомври 2007 г. ищецът ежемесечно заплащал на
ответника И. сумата от 2 500 лева лихва. От 21.10.2007г. ответникът решил да
продава къщата и оттогава ищецът и семейството му станали обект на заплахи за
живота и здравето си. Ищецът получавал заплахи и от братовчед си, който бил
посредник при процесната сделка. Моли да бъде унищожен изцяло договорът за покупко- продажба на процесния имот
като сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия, както и поради
измама и заплашване. Моли също така ответниците да бъдат осъдени да върнат
полученото по договора.
Съдът, след като
обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие
за установено следното от фактическа и правна страна:
Забраната на чл.
152 от ЗЗД – съглашение за удовлетворяване на кредитора по начин, различен от
предвидения в закона, се отнася само до такива съглашения, които се сключват
преди или едновременно със сделката, от която възниква главното вземане (така
решение № 33/28.05.2018 г. по гр.д. № 2112/2017 г. на ВКС, ІV г. о. и решение №
92/06.04.2012 г. по гр. д. № 761/2011 г. на ВКС, III г. о.). Нормата на чл. 209
от ЗЗД, прогласяваща за недействителна продажбата с уговорка за изкупуване, представлява
частен случай на забраната по чл. 152 от ЗЗД. И двете хипотези обаче попадат
под общото основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД – противоречие
със закона.
Предвид заявените
в исковата молба твърдения, в тежест на П.Х.Г., ищец по този иск, е да установи
кумулативното наличие на всички предпоставки – че към момента, когато е
прехвърлил собствеността върху имота си (16.07.2007 г.) е налице валидно
възникнало съглашение с ответника Т.И., според което Г. ще му издължи сумата от
50 000 лева, която „купувачът“ му дава в заем, а И. ще му прехвърли
обратно собствеността върху имота.
След като ищецът твърди,
че договорът за прехвърляне на собственост върху имот е извършена в обезпечение
на паричен дълг, ищецът следва да установи твърдяното заемно правоотношение и
обезпечаването му с прехвърления имот.
Между „ОББ“ АД и К.Х.Г.,
действащ като ЕТ „О.– К.Г. – К.Г.“ е сключен договор за банков кредит №
21/29.07.2003 г. за сумата от 15 000 лева, обезпечен с ипотека върху
недвижими имоти, сред които собствения на П.Х.Г. имот, представляващ дворно
място имот пл. № 537 в кв. 5 по плана на гр. София, м. „Централни гробища“ с
площ от 250 кв.м., заедно с построената в него двуетажна жилищна сграда със
застроена площ от 121.49 кв.м., състояща се на първия етаж от три стаи, детска
стая с килер, хол, кухня и сервизни помещения и на таванския етаж от две стаи,
хол, кухня-трапезария и сервизни помещения, за което е съставен нотариален акт
№ 163, том ІІ, рег. № 4093, дело № 297829.07.2003 г. на нотариус рег. № 384 на
НК. Горното се установява от документите, приложени по пр.пр. № 55714/2007 г.
на СРП.
Поради необслужване на
дълга към кредитора, на 28.01.2005 г. „ОББ“ АД е пристъпила към принудително
изпълнение, като е образувано изпълнително дело № 20067900400235 на ЧСИ, рег. №
790 на Камарата на ЧСИ за дълг на ЕТ „О.– К.Г. – К.Г.“ към „О.Б.Б.“ АД.
За периода 20.06.2007 г.
– 20.07.2007 г. е била насрочена втора по ред публична продан за ипотекираното
дворно място имот пл. № 537 в кв. 5 по плана на гр. София, м. „Централни
гробища“ и на построените в него двуетажна и едноетажна жилищни сгради.
Не се спори между
страните и от приетия по делото нотариален акт № 74, том ІІІ, рег. № 9113, дело
№ 412 от 16.07.2007 г. на нотариус рег. № 320 на НК се установява, че П.Х.Г. е
продал на Т.В.И. собствения си недвижим имот, представляващ дворно място, имот
пл. № 537 в кв. 5 по плана на гр. София, м. „Централни гробища“, с площ от 250
кв.м., заедно с
построената в него двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 121.49 кв.м.
и РЗП от 249.07 кв.м., състояща се от три стаи, детска стая килер, хол, кухня и
сервизни помещения на първи етаж и две стаи, хол, кухня - трапезария и сервизни
помещения на таванския етаж и мазе в сутерена. Уговорената между страните
продажна цена е била в размер на 50 000 лева, която купувачът е заплатил
на продавача изцяло и в брой. Уговорено е между страните, че владението на
недвижимия имот ще бъде предадено от продавача на купувача на 26.08.2007 г.
Тъй като продавачът не е предал владението на купувача по
договора от 16.07.2007 г., Т.И. образувал изпълнително производство №
20078470400281 и на длъжника е била изпратена призовка за доброволно
изпълнение. Видно от протокол от 11.12.2007 г. взискателят е бил въведен във
владение на недвижимия имот.
На датата на сключването
на договора за покупко-продажба – 16.07.2007 г., Т.В.И. е внесъл по сметка на
ЧСИ Р.М.сумата от 20 352 лева, като посоченото в платежния документ
основание е „за погасяване на дълга на П.Г. ЕТ „Орфей“ по изп.д. № 235/2006 г.“
С молба на „ОББ“ АД от 19.07.2007 г. до ЧСИ, рег. № 790 на Камарата на ЧСИ е
поискано прекратяване на производството по изп.д. № 235/2006 г. поради изцяло
погасеното задължение на ЕТ „Орфей“. Банката е дала съгласие и за заличаване на
ипотеката върху имотите на ипотекарните длъжници.
На 12.10.2006 г. срещу П.Х.Г.
в лично качество е образувано изпълнително дело № 481 по описа на Г.Д.- ЧСИ,
рег. № 781 по молба на „П.Б.(България)“ АД за вземането й на стойност
18 212.54 лева.
На 17.05.2007 г. до ЧСИ Р.М.,
при която към този момент е било висящо изп.д. № 235/2006 г., е изпратено
запорно съобщение за налагане на запор на вземанията на длъжника П.Х.Г. по
изп.д. № 235/2006 г.
На 16.07.2007 г. Т.В.И. е
внесъл по сметка на ЧСИ Г.Д.сумата от 22 725 лева, с която е погасен
дългът на П.Г. по изп.д. № 481/2006 г.
Въз основа на тези
доказателства по делото не се установява към 16.07.2007 г., когато П.Г. е
прехвърлил собствеността върху процесните имоти на Т.И. между страните да е
било постигнато и съглашение за връщане на сумата от 50 000 лева срещу
„обратно“ прехвърляне на собствеността. Напротив, освен че купувачът е заплатил
на продавача продажната цена от 50 000 лева, което обстоятелство е
безспорно по делото, И. е извършил и допълнителен разход на обща стойност
43 077 лева, с които парични суми са погасени задължения на П.Г. по две изпълнителни
дела. Продавайки имота на Т.И. за сумата от 50 000 лева и освобождавайки
се от дълг на обща стойност 43 077 лева Г. е избегнал принудително
изпълнение и отделно от това е получил продажната цена за имота от 50 000
лева.
Не се събраха
доказателства за валидно възникнало заемно правоотношение между П.Г. и Т.И.. По
делото липсва обратен документ или „начало на писмено доказателство“, поради
което е недопустимо с гласни доказателства да се установява привидността на
сделката, в случая – че собствеността е фиктивно прехвърлена, а платената по
нея цена не е продажната такава, а е дадена в заем на продавача. В този смисъл
е решение № 39/02.05.2018 г. по гр.д. № 1857/2017 г. на ВКС, І г.о.
В случая гласните
доказателства са допуснати за обстоятелствата, при които е сключена сделката, с
оглед твърденията на ищеца, че е бил измамен и заплашван да се разпореди с
имота си.
Липсват каквито и да било
доказателства, че страните по договора за покупко-продажба са уговорили в бъдещ
момент и при определени условия собствеността върху имота да бъде върната на П.Г..
Нищожност на процесната
сделка не се установява, поради което главният иск подлежи на отхвърляне.
Неоснователни са и
евентуалните искове за унищожаване на договора от 16.07.2007 г. като сключен
при крайна нужда, измама или заплашване.
Фактическият състав на понятието „крайна нужда“ (чл. 33
от ЗЗД) се състои от три елемента: състояние на крайна нужда към момента на
сключване на сделката, явно неизгодни условия, при които същата е сключена и
наличието на причинна връзка между сключването на сделката и състоянието на
крайна нужда.
За преценка наличието на
крайна нужда съдът съобразява безспорно установеното по делото обстоятелство,
че върху имот на П.Г. е била наложена възбрана и съдебен изпълнител е пристъпил
към неговата публична продан.
Що се отнася до втората
от предпоставките – явно неизгодните условия, следва да се съотнесе цената, при
която имотът е бил обявен за публична продан и получената от продавача сума
срещу прехвърлянето на правото на собственост по договора за покупко-продажба
от 16.07.2007 г.
Към момента на публичната
продан през юни – юли 2007 г. , началната цена на дворното място пл. № 537 в
кв. 5 по плана на гр. София, м. „Централни гробища“, ведно с построените в него
двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 121.49 кв.м. и едноетажната
сграда със застроена площ от 33.81 кв.м. е 151 032.56 лева. Съобразно
дадената от вещото лице по изп.д. № 235/2006 г. оценка, която в случая е меродавна,
процесният имот – дворното място и двуетажната страда биха били продадени за
максимална цена от около 140 000 лева. По договора от 16.07.2007 г.
дворното място с построената в него сграда са продадени за сумата от
50 000 лева, но продавачът се е освободил и от свой дълг на обща стойност
43 077 лева, платен от купувача Т.И.. В случая определяне на сделката като
изгодна за продавача не може да се преценява при механично съпоставяне на двете
суми – 140 000 лева и 93 077 лева. Условията не са явно неизгодни. С
прекратяване на изпълнителните дела П.Г. е препятствал натрупване на задължения
за лихви върху главниците, дължими по договорите с „ОББ“ АД и с „П.Б.(България)“
АД, както и на такси и разноски в изпълнителните производства. Не без значение
е и обстоятелството, че общата стойност на полученото (сумата от 50 000
лева и погасяването на дълга му, извършено от купувача Т.И. в размер на
43 077 лева) надвишава данъчната оценка на имота към 16.07.2007 г. –
88 901.70 лева.
Съгласието на продавача
да се разпореди с правото си на собственост върху имота и съгласието на
купувача да закупи имота и отделно от това да погаси задълженията на продавача
по две изпълнителни дела е израз на принципа на свободата на договарянето в гражданското
право (чл. 9 от ЗЗД), а съвпадането на двете волеизявления при сключване на
договора за покупко-продажба не е в противоречие с повелителни правни норми,
нито с добрите нрави.
Измама по смисъла на чл. 29 от ЗЗД е налице, когато
сключващият е въведен умишлено в заблуждение от другата страна или от трето
лице, т.е. когато е предизвикана и съзнателно поддържана погрешна представа за
действителността, което е от решаващо значение за сключването на сделката.
Съгласно
чл. 30 от ЗЗД заплашването е основание за унищожение на договора, когато едната
страна е била принудена от другата страна или от трето лице да сключи договора
чрез възбуждане на основателен страх.
По делото са събрани гласни доказателства за
обстоятелствата около сключване на договора от 16.07.2007 г., и в частност за
сочените от П.Г. основания за унищожаване на договора – измама и заплашване.
Установява се от показанията на свидетеля А.Й., че П.Г.
доброволно е „заложил“ къщата. Л.К.също твърди, че лично П. й казал, че има
купувач на къщата и че след продажбата й ще й върне сумите, които е платила
като поръчител за дълг на Г. към „Банка ДСК“ ЕАД. Особено достоверни и
последователни са показанията на свидетеля И.А., който познава и ищеца, и
ответника Т.И.. Свидетелят подробно разказва как през лятото на 2007 г. П.
дошъл при него и му казал, че среща с Т.. Обяснил, че е ипотекирал къщата си.
Разполагал с гратисен период преди банката да конфискува имота му да я продаде
и да върне парите. СвидетелятА.знае, че Т. разполагал със средства от продажба
на свой апартамент и искал да ги инвестира в имот. Намерението на П. пък било
да продаде къщата, да върне парите на банката и да му останат пари да ремонтира
апартамента. П. носел снимки на къщата, които да покаже на Т..А.лично възприел
срещата на Т. с П.. След като разговорът между двамата приключил, П. бил
доволен от уговореното с Т. и казал, че като приключи всичко, ще почерпи. Свидетелят
знае, че Т. купил къщата на П..
При тези обективни и подробни показания не се установява П.Г.
да е бил въведен в заблуждение, че прехвърля временно правото на собственост
върху имота си – до връщане на дадената му в заем сума (чиято стойност не се и
установи по делото – дали е 50 000 лева, 93 077 лева или друга).
Отделно от това, при положение, че намерението на П.Г. е
било да погаси дълга си по изпълнителните дела с дадената му от И. „в заем“
сума от 50 000 лева, необяснимо остава обстоятелството защо не той, а
именно Т.И. е изплатил дълговете му, последвано от заличаване на ипотеката и
съответно вдигане на възбраната върху процесния имот.
Съдържанието на нотариален акт № 74/16.07.2007 г. ясно и
недвусмислено очертава предмета на постигнатото между П.Г. и Т.И. съглашение,
без наличие на модалитети или каквито и да било ограничения. Имотът се
прехвърля срещу посочената в него продажна цена, като допълнително купувачът е
погасил дълг на продавача. В този смисъл договорът има смесен характер и е с
елементи както на договор за покупко-продажба, така и на заместване в дълг.
Доброволно и без каквато и да било психическа принуда П.Г.
е взел решение да се разпореди с правото си на собственост върху процесния
имот.
По тези съображения предявените искове за прогласяване
нищожността, евентуално унищожаване, на договора за покупко-продажба от
16.07.2007 г. и обусловеният от тях иск за връщане на даденото по него,
подлежат на отхвърляне.
Така мотивиран,
съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от П.Х.Г., ЕГН ********** срещу Т.В.И., ЕГН ********** и М.И.И., ЕГН **********
искове с правно основание чл. 26, ал. 1 вр. чл. 152 вр. чл. 209 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ дворно
място, имот пл. № 537 в кв. 5 по плана на гр. София, м. „Централни гробища“, с
площ от 250 кв.м., заедно с построената в
него двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 121.49 кв.м. и РЗП от 249.07
кв.м., състояща се от три стаи, детска стая килер, хол, кухня и сервизни
помещения на първи етаж и две стаи, хол, кухня - трапезария и сервизни
помещения на таванския етаж и мазе в сутерена, за което е съставен нотариален
акт № 74, том
ІІІ, рег. № 9113, дело № 412 от 16.07.2007 г. на нотариус рег. № 320 на НК; с
правно основание чл. 33 от ЗЗД, чл. 29 от ЗЗД и чл. 30 от ЗЗД за унищожаването
му като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия, измама и
заплашване; с правно основание чл. 34 от ЗЗД - за връщане на даденото по този договор.
Решението може да
се обжалва пред САС в двуседмичен срок от съобщаването му.
СЪДИЯ: