№ 86
гр. София, 20.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и първа година
в следния състав:
Председател:Нели Куцкова
Членове:Яна Вълдобрева
Мария Яначкова
при участието на секретаря Невена Б. Георгиева
като разгледа докладваното от Нели Куцкова Въззивно гражданско дело №
20211000502137 по описа за 2021 година
С решение от 17.02.2021 г., постановено по гр. дело № 14 246/2019 г.,
Софийският градски съд, I гражданско отделение, 21 състав, допълнено по реда на
чл.250 от ГПК с решение от 09.04.2021 г., е осъдил ответника „ИМО ПРОПЪРТИ
ИНВЕСТМЪНТС СОФИЯ“ ЕАД да заплати на ищците В. П. С., Е. М. Г., Т. М. И., Д.
Д. С., Д. Д. С., В. Р. Х. и В. Н. Р. обезщетения за ползване на съсобствен имот на осн.
чл. 31, ал.2 от ЗС, както и лихва за забава на осн.чл.86 от ЗС върху обезщетенията за
периода от предявяване на исковете до окончателното им заплащане.
С решението си СГС частично е отхвърлил исковете, като е уважил част от
възраженията за прихващане, направени от ответното дружество.
Недоволни от решението са останали и двете страни по делото, който са подали
въззивни жалби срещу него.
Ищците В. П. С., Е. М. Г., Т. М. И., Д. Д. С., Д. Д. С., В. Р. Х. и В. Н. Р. го
обжалват в частта, с която съдът е отхвърлил исковите претенции, приемайки за
основателно възражението за прихващане за сумата от общо 2 210,06 лева.
Във въззивната жалба се твърди, че по делото е установено, че ответникът е
отдал процесния недвижим имот под наем, поради което застраховането му е следвало
да бъде извършено от наемателя; почистването на имота от строителни отпадъци е
следствие от незаконни строителни дейности и затова не следва да бъде уважено; че
1
заплащането на конструктивно становище е безсмислен разход; че представените
доказателства за разходи не са относими към процесния период и не са конкретизирани
по начин, годен да докаже претенцията и не са годни да послужат за прихващане.
Иска се отмяна на решението в обжалваната му част и присъждане на още
2 210,06 лева обезщетение за всички ищци.
Ответникът „ИМО ПРОПЪРТИ ИНВЕСТМЪНТС СОФИЯ“ ЕАД обжалва
решението в тези негови части, с които исковете са уважени.
Във въззивната жалба са изложени следните съображения: На първо място, че
решението е необосновано в частта, в която съдът е приел, че ищците не са имали
достъп до съсобствения имот, тъй като не е обсъдил показанията на свидетеля Н. К., а
основал изводите си само върху показанията на свидетелката Е. Г.. Твърди се, че
ответникът не е препятствал по какъвто и да било начин да ползват имота, поради
което предявените искове целят неоснователно обогатяване. Цитира се ТР №
5/24.06.2016 г. на ОСГК на ВКС, постановено по тълкувателно дело № 5/2014 г.
Излагат се съображения, че съдът не е отчел обстоятелството, че за процесния период
имотът не е бил експлоатационно годен, поради което необосновано е прието, че
обезщетението за ползване следва да се изчислява по средни пазарни цени за наем, без
да се вземе предвид състоянието на имота.
На второ място се твърди, че необосновано съдът е отказал да уважи
възражението за прихващане относно направените разходи за денонощна физическа
охрана; за осветяване на имота; за разходи за абонаментна поддръжка на
трансформаторни постове и абонаментни такси за аварийни реакции. Излага се
оплакване, че съдът е бил длъжен да укаже на ответника, че не сочи доказателства за
тези обстоятелства. Същото се твърди и за тази част от изводите на СГС, който е
приел, че не са конкретизирани част от възраженията за прихващане. Тези процесуални
нарушения според жалбоподателя са съществени и обосновават отмяната на
решението в обжалваната му част.
Иска се отмяна на решението в частта, с която исковете са уважени и
отхвърлянето им изцяло.
В подадените отговори и в становище пред въззивния съд страните оспорват
жалбите на насрещната страна. Заявяват и претенции за присъждане на разноски.
Софийският апелативен съд, след като обсъди събраните по делото
доказателства, като взе предвид доводите и възраженията на страните, намира
следното:
По делото не се спори, че ищците са част от наследниците на С. Д. В., починал
през 1959 г.
2
Ответникът е придобил правото си на собственост по силата на постановление
за възлагане от 04.07.2012 г., издадено от съда по несъстоятелността на „Златна
Тракия“ АД.
Видно от решение на Върховния съд, постановено на 20.07.1995 г. по гр. дело №
3/1994 г., наследниците на С. В. са били признати за собственици на недвижим имот с
площ от 7 782 кв.м. и на построените в него фабрични сгради и складове. Правото на
собственост е било възстановено по реда на ЗВСОНИ. Решението е постановено по
отношение на ответника „Златна Тракия“ ЕООД, който е бил осъден да предаде на
ищците владението на възстановения им имот, както и да им заплати обезщетение за
ползването му за периода 25.02.1992-31.01.1993 г.
По делото не се спори, а се установява от приетата по делегация съдебно-
техническа експертиза, че възстановеният имот е част от общ производствен комплекс
за производство на растителни масла, целият застроен на площ от 25 789 кв.м.
В исковата молба е уточнено, че част от наследниците на С. В. са отчуждили в
полза на „Златна Тракия“ ЕООД своите идеални части от реституирания имот, поради
което между тях и дружеството е възникнала съсобственост. По делото е безспорно, че
квотите на съсобственост са 61,672 % за наследниците на С. В. и 38,328 % за „Златна
Тракия“ от възстановения по реда на ЗВСОНИ недвижим имот с площ от 7 782 кв.м.
Индивидуалното участие на всеки един от ищците в съсобствеността е уточнено с
молба от 28.11.2019 г., в която е посочен и точният размер на отделните претенции.
От представените две решения на Хасковския окръжен съд, постановени по гр.
дело № 743/1996 г. и по гр. дело № 830/1997 г. е видно, че „Златна Тракия“ ЕООД е
било осъждано да заплаща обезщетение за ползване на съсобствения имот в полза на
наследниците на С. В. за периодите след постановяване на решението на Върховния
съд – от 01.02.1993 г. до 01.01.1997 г.
През 1998 г. между собствениците на възстановения имот и „Златна Тракия“
ЕООД е бил сключен договор за наем за срок от 5 години, но поради неизпълнение от
страна на наемодателя, са образувани последващи две дела пред Хасковския окръжен
съд - № 635/2004 г. и 175/2005 г., с които „Златна Тракия“ ЕООД е осъдено да заплати
обезщетение за ползване до 28.12.2005 г.; С решение на Кърджалийския окръжен съд,
постановено по гр. дело № 186/2008 г. е присъдено обезщетение и до 28.07.2008 г.
През 2012 г. ответникът „ИМО пропърти инвестмънт София“ ЕАД е придобило
идеалните части от процесния имот, които са били собственост на „Златна Тракия“
ЕООД в резултат от извършената продажба на имуществото, извършена от синдика на
това дружество. Видно от постановлението на Кърджалийския окръжен съд,
постановено на 04.07.2012 г. по гр. дело № 353/2009 г. /производство по чл.717з от ТЗ/,
3
на обявения за купувач „ИМО пропърти инвестмънт София“ ЕАД са възложени
17 990,6896/25 790 идеални части от поземления имот с идентификатор № 77181.15.44,
находящ се в гр. ***, ведно с построените в имота сгради. Със същото постановление в
полза на купувача е възложен и друг застроен имот, находящ се в гр. ***, с
идентификационен номер 77181.15.50, с площ от 2 974 кв.м., който е различен от
имота, в който съсобственици са ищците.
Въвод във владение на двата имота е извършен на 01.03.2013 г.
На 02.11.2016 г. на ответното дружество е връчена нотариална покана,
изпратена от пълномощника на ищците по настоящото дело и на други лица –
собственици на друг възстановен имот. С тази нотариална покана е поискано
заплащане на обезщетение за ползване на осн. чл.31, ал.2 от ЗС – ежемесечно, по
средни наемни цени. Няма данни, ответникът да е отговорил на поканата.
Тъй като исканото обезщетение не е било заплатено, ищците са подали искова
молба до Софийския районен съд, по което е било образувано гр. дело № 69 587/2017 г.
По това дело е разгледана претенцията на ищците за периода 02.11.2016 – 31.01.2017 г.
и е била уважена в пълния предявен размер. Представено е и решение на СРС,
постановено на 02.07.2020 г. по гр. дело, по което е уважен друг иск на ищците,
предявен на осн. чл.31, ал.2 от ЗС за периода 01.02.2017 – 30.04.2017 г. По делото са
налице данни, че първоинстанционните решения са били потвърдени от възцзивния
СГС, но не са представени доказателства, същите да са влезли в законна сила.
Настоящото производство е образувано по искове с правно основание чл.31,
ал.2 от ЗС за заплащане на обезщетение за ползване на съсобствения имот за периода
от 01.05.2017 г. до 30.09.2019 г.
В отговора на исковата молба ответното търговско дружество „Имо пропърти
инвестмънт София“ ЕАД е оспорило исковете със следните доводи: че не е
конкретизиран недвижимият имот; че не е налице решение на съсобствениците,
притежаващи повече от половината на имота, взето по реда на чл.32, ал.2 от ЗС. Тези
възражения не се поддържат пред въззивната инстанция. Освен горното, ответникът е
направил и възражение за прихващане със сумата 310 855,53 лева, представляваща
необходими разходи за поддържане на недвижимия имот. С молба от 02.03.2020 г. е
представил писмени доказателства, с които установява извършване на разходи за
ремонтни дейности, за сключени застраховки, за заплащане на охрана на имота; за
почистване на имота; за заплатена вода; за поддръжка на имота; за административни
услуги; за данък върху недвижими имоти; заплатена такса за битови отпадъци; разходи
за технически услуги /л.89 до л.572/.
4
За установяване на обстоятелството, кой упражнява фактическа власт върху
съсобствения имот и в какъв обем, пред СГС са разпитани двама свидетели.
Свидетелката Е. Г. /бивша съпруга на ищеца В.Р./, е заявила пред съда, че през
периода от май 2017 до 2019 г. е посещавала имота многократно. Знае, че основната
маслобойна е била строена около 1920 г. от дядото на Р., а след национализацията е
била достроявана.
Когато пътували до ***, за да заплащат данъците в общината, се отбивали да
наглеждат и имотите. Интересували се, дали фабриката работи, дали произвежда олио.
Знае, че в последните години фабриката не работела.
Имотът се намира в края на града, на шосето за Любимец, ограден е, на портала
има охрана. Охранителите не допускали свидетелката и бившия й съпруг да разглеждат
охранявания обект, въпреки че Р. винаги се легитимирал пред охраната като
собственик. Не са настоявали да търсят достъп до неработещо предприятие, оставали
само на портала.
Свидетелят Н. К. – охранител на обекта на бившия завод „Златна Тракия“, е
заявил, че работи по договор, сключен с „ИМО пропърти“ за периода от 30.03.2017 г.
до 13.04.2020 г. Обектът не работел, част от сградите са „пред разпад“. В обекта има
пропусквателен режим, съгласуван с възложителя и външни лица се допускали само с
негово разрешение. Когато синдикът продавал части от собствеността на „Златна
Тракия“, с разрешение на възложителя били допускани лица да оглеждат имота. Ако
няма предварително разрешение, охранителят се обажда на свидетеля, който търси
връзка с „ИМО пропърти“ и докладва, че има лице, което иска да влезе в обекта. К. е
обяснил, че охраната се намира на главния вход, а входовете са общо четири. Имотът
на ищците се намира близо до четвъртия вход – откъм ЖП-линията. Преди време
охранителите изгонили лица, които били влезли да крадат от обекта. Извършвали се и
ремонти, било възстановено електрозахранването.
Според този свидетел, през периода, през който той е участвал в охраната на
обекта, на портала не са идвали лица, които искат да влязат и да претендират, че са
собственици.
Градският съд е допуснал и приел съдебно-техническа експертиза, изготвена от
вещо лице инж. Т. М.. В заключението, към което е приложена и комбинирана скица на
имота с идентификатор 77181.15.44, целият с площ от 25 789 кв.м., е отбелязано, че
реституираният в полза на ищците имот с площ от 7 782 кв. м. е включен в ПИ
77181.15.44 и неговите граници са обозначени с цифрите 1-2-3-4-5-6-7-8-9-1 /л.614 от
първоинстанционното дело/. Видно от тази скица, в реституираната част от общия
поземлен имот се намират и част от производствените сгради.
5
Вещото лице е определило пазарна стойност на наема отделно за терена и
отделно за производствените сгради и складовете, отбелязани на кадастралната карта.
При съобразяване на квотата на съсобственост на всички ищци /61,672 %/, в
експертизата е изчислено, че за процесния период средната пазарна цена на наема
възлиза на 104 322,50 лева.
Заключението на вещото лице инж. М. е прието по делегация от Районен съд –
гр. Хасково. Страните, които са получили копия от него преди заседанието на РС –
Хасково, не са поставили въпроси към експерта и не заявили, че го оспорват.
С оглед на горните доказателства и като съобрази оплакванията на страните,
въззивният съд намира следното:
Относно правото на ищците да претендират обезщетение на осн. чл.31, ал.2 от
ЗС: Същото е доказано по делото – налице е съсобственост върху реституирания
недвижим имот; ищците не го ползват; имотът за процесния период е ползван изцяло
от ответното дружество. Ищците са заявили претенциите си за заплащане на
обезщетение с нотариална покана. От страна на ответника не е предложено
разпределение на ползването, дори не е подаден отговор на нотариалната покана. В ТР
№ 7/2012 г. на ВКС, ОСГК изрично е посочено, че „Ползващият съсобственик започва
да пречи, когато друг съсобственик е отправил искане да си служи с вещта, което е
доведено да знанието на първия и той не е отстъпил частта, съответстваща на дела на
претендиращия или не му е предоставил възможност да ползва общата вещ заедно с
него. В тази хипотеза - лишеният от възможността да ползва общата вещ според
нейното предназначение и според притежавания от него обем права съсобственик –
има съгласно чл.31 ал.2 от ЗС право да получи обезщетение.“
В мотивите на ТР № 5/24.06.2016 г., постановено по тълк. дело № 5/2014 г. на
ОСГК на ВКС, на което се позовава в жалбата си ответникът, изрично е записано, че
„За съсобственика, до когото е отправено писменото искане, не възниква задължение
за заплащане на обезщетение, в случай, че предложи на искащия обезщетение
възможност да ползва общата вещ заедно с него, или да му предостави такава част от
нея за ползване, каквато отговаря на правата му. Срещу възможността разпоредбата на
чл. 31, ал. 2 ЗС да се превърне в инструмент за противоправно обогатяване от страна на
съсобственик, който не желае реално да ползва общата вещ, но се ползва от правото си
да търси и получи обезщетение по този ред, с ТР № 7/2012 г. на ОСГК на ВКС се прие,
че правото на обезщетение се дължи само за времето, през което съсобственикът е
лишен от възможността да си служи с общата вещ съобразно своя дял. То не възниква,
когато съсобственик отказва да приеме предоставената от ползващия съсобственик
част, съответстваща на дела му, или му е дадена възможност да ползва общата вещ
заедно с него, защото в този случай няма лишаване от ползване, а нежелание да се
6
ползва.“
В настоящия случай няма данни, а не се и твърди, ответното дружество да е
предлагало на ищците начин за ползване на съсобствения имот. Напротив, от
показанията на свидетелката Г. се установява, че наследниците на С. В. не са имали
достъп до възстановения им имот. Не може да се приеме за установено само въз основа
на показанията на свидетеля Н. К., че ищците не са правили опит да влязат в имота. В
случая обаче е решаващо, че последните са отправили покана до ответника за
заплащане на обезщетение, поради което с получаването й същият е изпаднал в забава.
Неоснователно е и оплакването на ответното дружество, че съдът не е отчел
обстоятелството, че имотът не е експлоатационно годен, поради което размерът на
обезщетението се явява необосновано висок. На първо място, ответникът не е оспорил
заключението на вещото лице, което е определило средна пазарна цена на наема, на
базата на която съдът е присъдил обезщетението. На второ място, видно от това
заключение, цената е определена за наем на земя и сгради, а не на функциониращо
предприятие за производство на олио.
Относно възражението за прихващане: Съгласно чл.30, ал.3 от ЗС, всеки
съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно на частта си.
От това следва, че съсобствениците ищци дължат на ответника тази част от
направените от него разходи, които са предназначени за запазването на имота и за
негжовото нормално ползване по предназначение.
Ищците обжалват решението в частта, с която СГС е признал за основателни
разходите, направени от ответното дружество за застраховка на сградите; за разходи за
натоварване и извозване на строителни отпадъци и за изрязване на дървета; разход за
изготвяне на конструктивно становище и проект на компрометирана ограда – общо
3 583,57 лева.
Пред настоящата инстанция от ответника се обжалва само тази част от
първоинстанционното решение, в която не е уважена претенцията на ответника,
заявена с възражението за прихващане за следните разходи, направени от дружеството:
разходи за денонощна физическа охрана; за осветяване на имота; за разходи за
абонаментна поддръжка на трансформаторни постове и абонаментни такси за аварийни
реакции.
Въззивният съд намира, че като разход за запазване на съсобствения имот би
могло да се приеме и например заплащането на районно осветление на завода
/документирано в размер на 6 222 лева/; за ремонт на инсталация /в размер на 4 200
лева/; за поддръжка на трансформаторни постове и абонаментните такси за аварийни
реакции. Но както е посочил и СГС, от представените платежни документи не може да
се установи, за кои точно обекти в гр. *** са направени разходите за електричество и за
7
поддържане на трансформаторни постове. А видно от множеството представени
протоколи на EVN, ответното дружество е заплащало разходи за техническо
поддържане на голям брой обекти в цялата страна. Конкретно за град *** не е посочен
обект, индивидуализиращ процесния, а е записано: „ИМО 911, БЕЛЛА България, ТП
„Екстракция“. Поддържането на денонощна охрана също има за предназначение
запазването на имота от посегателства на други лица. Ответникът обаче, въпреки
дадените му указания, не е уточнил каква е припадащата се част от тези разходи
конкретно за реституирания имот. Още повече, по делото са налице данни и за друг
недвижим имот в гр. ***, който е бил възложен на „ИМО пропърти инвестмънтс
София“ ЕАД от съда по несъстоятелността. Не е поискано назначаване на съдебно-
счетоводна експертиза.
Въпреки оплакванията за допуснати процесуални нарушения от СГС, и пред
въззивната инстанция не е поискано събиране на допълнителни доказателства на осн.
чл.266, ал.3 от ГПК.
Съдът счита за необходимо изрично да посочи още, че всички разходи,
признаването на които ответникът е претендирал чрез възражението за прихващане, са
направени за целия имот с идентификатор 77181.15.44 и площ от 25 790 кв.м.
Ответникът е собственик на 7 990,6896/25 790 идеални части от този имот /т.е., повече
от 2/3 от цялата площ/. В имота с площ от 25 790 кв.м. е включен реституираният имот,
заемащ 7 782 кв. м. А от тези 7 782 кв.м. ищците притежават общо 61,672 %.
Следователно, припадащата се част от тежестите следва да бъде изчислявана на база на
идеалните части от съсобствеността на ищците върху целия ПИ с площ 25 790 кв.м., а
не само на базата на площта на реституирания имот. Такова изчисление не е поискано
от страните.
Поради недоказване на точната припадаща се част от необходимите разходи за
поддържане на имота, съдът намира, че размерът на дължимите от ищците разноски за
поддържане на имота следва да се определи при условията на чл.162 от ГПК – по
преценка на съда. Съдът преценява, че възражението за прихващане е основателно за
сумата 2 210, 06 лева, колкото е приел и първоистанционният съд /макар и по
относително различни съображения/.
С оглед на изложеното, въззивният съд намира, че и двете въззивни жалби са
неоснователни, поради което първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено.
Поради неоснователността и на двете въззивни жалби, разноските, направени за
производството пред настоящата инстанция, следва да останат в тежест на страните
така, както са направени.
8
Воден от горното, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решението на Софийския градски съд, I гражданско
отделение, 21 състав, постановено на 17.02.2021 г. по гр. дело № 14 246/2019 г.,
допълнено по реда на чл.250 от ГПК с решение от 09.04.2021 г.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд на Република България в едномесечен срок от връчването му, при
спазване на изискванията на чл.280 и чл.284 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9