Р Е Ш
Е Н И Е №58
Гр.Варна, 20.03.2018г.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Варненският апелативен съд, търговско
отделение в публичното съдебно
заседание на двадесети февруари през двехиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
РАДОСЛАВ СЛАВОВ
ЧЛЕНОВЕ: ДАРИНА МАРКОВА
ЖЕНЯ ДИМИТРОВА
При участието на секретаря Ели Тодорова
Като разгледа докладваното от
съдията Дарина Маркова в.търг.дело № 3 по описа за 2018 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е въззивно, образувано по жалби на Частна детска градина „Мечтатели“ гр.Варна
срещу решение № 1344 от 14.08.2017г. по гр.дело № 204/17г. по описа на
Варненски окръжен съд, в частите му, с които е
осъдена да заплати на Б.Р.Б. *** и П.И.Г. *** сумата 4 400 евро,
представляваща наемна цена по договор за наем от 01.07.2013г. за месеците
август, септември, октомври и ноември 2016г. на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД,
сумата 1 782 евро, представляващ дължима неустойка за забава върху сумата
от 3 300 евро /дължима наемна цена за м.август, септември и октомври 2016г./
за периода от 16.08.2016г. до 30.11.2016г. на основание чл.92 от ЗЗД, сумата
82.50 евро, представляваща дължима неустойка за забава върху сумата от
1 100 евро /дължима наемна цена за м.ноември 2016г./ за периода от
16.11.2016г. до 30.11.2016г. на основание
чл.92 от ЗЗД, в частта му, с която е осъдено да върне на Б.Р.Б. и П.И.Г.
наетата вещ – двуетажна къща от Комплекс за отдих, находяща се в гр.Варна,
м.“Приморски парк“, ул.“Св.Никола“ № 26, пл.№ 2055 след прекратяване на договор
за наем от 01.07.2013г. на основание чл.233 ал.1 от ЗЗД, както и в частта, с
която е осъдена да заплати направените по делото разноски в размер на
1 209.68лв. и по въззивна жалба на Б.Р.Б. *** и П.И.Г. *** срещу същото
решение, но в частите му, с които са отхвърлени предявените от тях срещу Частна
детска градина „Мечтатели“ искове за сумата 12 020.06лв., претендирана
като стойността, необходима за възстановяване на отдадената под наем вещ в
първоначалния и вид; иск за сумата 14 000лв., претендирана като
обезщетение за нанесена вреда от липса на мебели в отдадения под наем имот,
както и в частта, с която е прекратено производството по делото по претенцията
за заплащане на неустойка в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден върху
главницата от 5.280 евро, считано от 01.12.2016г. до окончателното изплащане на
задължението.
В жалбата
на Частна детска градина „Мечтатели“ се твърди, че решението в обжалваните от
тях части е неправилно, постановено е в противоречие със събраните по делото
доказателства и установената действителна фактическа обстановка, както и
постановено в противоречие със закона.
Оспорва
извода на съда че за периода м.август – м.ноември 2016г. е налице валиден
наемен договор, както и че неизправната страна не може да се позовава на
клаузата за автоматично прекратяване на наемния договор. Твърди че това е
клаузата на чл.12 ал.1 б.Г от договора е изрична, израз е на договорната
автономия, уговорката не противоречи на императивни правни норми, нито на
добрите нрави, поради което обвързва страните, сключили договора. Поради което
и твърди, че договорът между страните е прекратен автоматично, считано от десет
дни след падежа на дължимия наем, а именно на 10.09.2016г., поради падеж от
01.09.2016г. С оглед твърденията му за неоснователността на претенцията за
наемна цена, оспорва и извода на съда за дължимостта на договорната неустойка.
По иска за връщане на наетата вещ, твърди че ищецът Б. владее имота още от
м.септември 2016г., а формалното позоваване на съда за надлежен писмен
документ, твърди че не е основание за извод, че Б. не си е върнал владението
над имота. Твърди че в договора има изрична клауза, даваща право на наемодателя
да си върне владението на имота, ако наемателят го е напуснал. Твърди че
най-късно от 09.09.2016г. градината е напуснала сградата, а ищецът си е
възвърнал владението, като е правил оглед на имота, предлага по под наем,
пребивавал е в имота многократно.
Моли съда
да отмени решението на първоинстанционния съд в обжалваните от градината части
и да постанови друго, с което предявените срещу нея искове да бъдат отхвърлени
изцяло.
От
насрещната страна по жалбата на Частна детска градина „Мечтатели“ гр.Варна – Б.Р.Б.
и П.И.Г., в депозиран в срока по чл.263 ал.1 от ГПК отговор, е изразява
становище за неоснователност на подадената жалба и молят съда да потвърди
решението в осъдителните му части, претендират направените по делото разноски.
В жалбата
на Б. Р Б. *** и П.И.Г. ***, се твърди, че решението в обжалваните от тях части
е неправилно поради противоречие с материалния закон и е постановено при
съществени нарушения на съдопроизводтсвените правила.
Твърдят
че решението на съда в обжалваните от тях части се основава на грешни изводи на
съда, а именно че по делото не са събрани доказателства за състоянието на имота
и за наличните в него обзавеждане и оборудване към датата на сключване на
договора за наем с ответник, който извод твърдят че е неправилен. Твърдят, че
съдът не е съобразил че подписаният договор с „Марекс 06“ ЕООД от 01.05.2013г.
и впоследствие подписания договор за наем с Частна целодневна детска градина
„Мечтатели“ от 01.07.2013г. са неразривно свързани по между си, обусловени са
един от друг и следва да се тълкуват по правилата на чл.20 от ЗЗД, като се
твърди че на практика документа, съставляват един договор за наем. Сочат че
Частна детска градина „Мечтатели“ е юридическо лице със собственик и учредител
„Марекс 06“ ЕООД. Изискване за откриването на частна детска градина е
заявителите да удостоверят пред Министерството на образованието, че разполагат
с необходимата материално-техническа база, като представят или акт за
собственост на сградата или договор, с който на градината е предоставено правото
да ползват имота, поне за две учебни години.
Твърдят че смисълът и целта на сключения с „Марекс 06“ ЕООД договор за
наем от 01.05.2013г. е била да бъдат изпълнени изискванията на закона за
осигуряване на сграда за бъдещата детска градина. Сочат че чл.11 ал.5 от ЗНП
/отм./ разпорежда предоставените имоти на частните детски градини да се ползват
само са осъществяване предмета на дейност на детската градина и забранява тези
имоти да се пренаемат от трети лица. Твърдят, че при съобразяване на тези факти
и изследване правоотношенията между страните, изводът е че Частна детска
градина „Мечтатели“ е титуляр на всички права и задължения, възникнали на
основание сключения на 01.05.2013г. наемен договор. Твърди че приподписването
на наемния договор от страна на детската градина не е нищо друго, освен изрично
съгласие за поемане на правата и задълженията по вече подписания договор от
01.05.2013г. Твърдят, че доказателство за това са и всички конклудентни
действия от страна на детската градина, наемодателите и „Марекс 06“ ЕООД. Сочат
че от показанията на всички разпитани по делото свидетели се установява, че
фактическият наемател на имота винаги е била детската градина, която е
извършила и преустройството в имота и изнесла находящите се в имота мебели и
оборудване. Твърдят, че по делото е установено подписване на опис на находящите
се в имота движими вещи /мебели и оборудване/. Твърдят че обстоятелството, че
такъв опис формално е подписан само между страните по договора от 01.05.2013г.
е без значение предвид приподписването на наемния договор от страна на детската
градина, с което се е съгласила да поеме правата и задълженията по договора от
01.05.2013г., още повече че договорът от 01.07.2013г. съдържа недвусмислена
препратка към описа на вещи – приложение № 1. В отношение на евентуалност
твърди че по делото са събрани и достатъчно доказателства в подкрепа на
твърдението им че наемателя е приел имот в състояние напълно обзаведен за
жилищни нужди и непригоден за детска градина. Твърди че това се установява в
събраните по делото гласни доказателства – показанията на свидетелите Василев,
Христов и Давидова. Твърди че на основание чл.5 б.г от договора наемателят е
поел задължението да върне имота във вида и оборудването, с което е предаден
имота.
По
претенцията за присъждане на неустойка в размер на 0.5 % на ден за всеки
просрочен ден върху главницата, считано от датата на предявяване на иска до
окончателното плащане на задължението, твърди, че съдът неправилно е прекратил
производството по делото в тази му част. Излага че изискуемостта и начинът на
изчисляване на уговорената между съконтрахентите неустойка за забава са аналогични на изискуемостта и начина на изчисляване на обезщетението за
забава по чл.86 ал.1 от ЗЗД при неизпълнение на парично задължение с настъпил
падеж. Определени са началният и крайният момент на периода за който се дължи
обезщетение а забава, а размерът на задължението е определим.
Молят съда
да отмени решението на първоинстанционния съд в обжалваните от тях части и да
постанови друго, с което предявените от тях искове да бъдат уважени изцяло.
Претендират направените по делото разноски.
От
насрещната страна по жалбата на Б.Р.Б. и П.И.Г. - Частна детска градина
„Мечтатели“ гр.Варна, в депозиран в срока по чл.263 ал.1 от ГПК отговор, е изразено
становище за неоснователност на подадената жалба и молят съда да потвърди
решението в обжалваните от ищците
отхвърлителни части.
В съдебно
заседание, страните, чрез процесуалните си представители, поддържат своите
жалби и оспорват жалбите на насрещните страни.
Въззивният съд, след съвкупна преценка на
събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните
предели на въззивното производство, приема за установено следното:
Предявени са осъдителни искове от Б.Р.Б. и П.И.Г.
срещу Частна целодневна детска градина „Мечтатели“ за незаплатена наемна цена,
за договорна неустойка, иск за връщане на наетия имот, иск за обезщетение за
възстановяване на имота в състоянието, в което е бил нает и иск за обезщетение
за стойността на липсващите след прекратяване на наемния договор вещи в имота.
Не е спорно между страните по делото
сключването между тях на договор за наем от 01.07.2013г., по силата на който
ищците Б. и Г. са предоставили на ответника Частна детска градина „Мечтатели“
за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, находящ се в
гр.Варна, м.“Приморски парк“ пл.№ 2055 и представляващ двуетажна къща от
комплекс за отдих при месечна наемна цена от 1 200 евро и за срок от 5 години.
Не е спорно че с анекс от 26.08.2015г. страните са променила размера на
наемната цена и считано от 01.11.2015г. наемната цена е намалена на 1 100
евро, платима авансово за тримесечия от първо до пето число на всяко
тримесечие. Не е спорно че до края на м.юли 2016г. наемната цена е редовно
плащана, както че от м.август 2016г. наемателят е преустановил заплащането на
наемната цена.
Спорно между страните е кога е прекратен
наемния договор и предаден ли е имота, предмет на договора на наемодателя.
Чл.12 ал.1 от сключения между страните
договор урежда хипотезите за прекратяване на наемния договор. В б.Г страните са
постигнали съгласие наемният договор да бъде прекратен автоматично, без
предизвестие, при забава с повече от 10 календарни дни за заплащане на
дължимата наемна цена. Въззивният съд намира, че тази норма в договора
предоставя права само на изправната по договора страна – наемодател, в случай
на неизпълнение на задължението на наемателя да заплаща в срок наемната цена.
Неизправната по договора страна не може да черпи права от собственото си
виновно поведение. Поради което и въззивният съд намира възражението на
ответника че наемният договор е прекратен, считано от 10.08.2016г. за
неоснователно.
Съобразно постоянната съдебна практика на
касационната инстанция /решение № 158 от 14.12.2009г. по търг.дело № 185/09г.,
І т.о.; решение № 171 от 11.12.2013г. по търг.дело № 565/12г., І т.о./,
правното значение на клаузата, в която страните са постигнали съгласие за
едностранно прекратяване на действието на договора при неизпълнение, е че
въвежда възможността за трансформиране на договора в безсрочен, а при
безсрочния наемен договор, предаването на вещта се дължи след отправяне на
предизвестие по чл.238 от ЗЗД. Макар и страните да са посочили че договорът се
прекратява „автоматично“, за да бъде прекратено действието на договора между
страните и за да се иска предаване на вещта, до наемателя следва да бъде
отправено предизвестие, каквото в настоящия случай се явява връчването на
ответника на препис от исковата молба, съдържаща изявление за прекратяване и
искане за предаване на имота. При тази хипотеза, след изтичането на
едномесечния срок в рамките на съдебното производство, биха настъпили
предпоставките а предаване на държането на наетия имот.
С оглед на така изложеното въззивният съд
намира че срочният наемен договор от 01.07.2013г. е прекратен едностранно от
наемодателя на основание с чл.12 ал.1 б.Г от договора поради неплащане на
наемната цена след м.август 2016г. на 29.04.2017г. след изтичане на един месец
от получаване на препис от исковата молба от ответната детска градина.
Твърдения че срочният наемен договор е
прекратен по взаимно съгласие на страните няма по делото. Събраните по делото
гласни доказателства, кредитирани и от въззивната инстанция като преки,
непосредствени, депозирани непротиворечиво и убедително, установяват че
наемателят е напуснал имота, предмет на наемния договор в началото на
м.септември 2016г., като са изнесени мебелите. Ключ от имота е оставен у
свидетеля Минчо Василев, който до м.септември е работил като поддръжка на
сградата с трудов договор, сключен с наемателя. Изрично е посочено от
свидетеля, че той макар и да познава собствениците на имота не е поемал
ангажимент да получи ключовете от тяхно име или да им ги предаде, а само е
трябвало да отворя имота на лица, желаещи да извършат оглед, което той е
сторил.
При прекратяване на наемното правоотношение
доказателствената тежест за изпълнение на задължението по чл.233 ал.1 от ЗЗД за
връщане на вещта на наемодателя е на наемателя. Връщането на вещта по смисъла
на чл.233 ал.1 от ЗЗД следва да се изразява в предоставяне на държането върху
вещта от наемателя на наемодателя, като конкретните обстоятелства относно
предаването на имота следва да изразяват в предаване на ключ, осигуряване на
възможност за оглед на имота от страна на наемодателя за състоянието на имота и
за намиращото се в него оборудване. Предаването на имота не се изчерпва с
преустановяване на ползването му от наемателя, нито означава просто опразване
на помещенията или изоставянето му от наемателя. Установеното по делото
обстоятелство, че наемателят след началото на м.септември 2015г. не е ползвал
предадения по договора имот, не обуславя извод за прекратяване на наемния
договор и за връщане на имота, предмет на договора. Предаването на имота е
двустранен акт на страните по договора, с който наемателят осигурява достъп на
наемодателя до вещта, предавайки му последната в състоянието, в което е била
към момента на сключване на договора. При липсата на доказателства от страна на
наемателя, за предаване на наемодателя на имота, въззивният съд намира
възражението на ответника, че наемният договор е прекратен преди завеждане на
исковата молба и че той е изпълнил задължението си по чл.233 ал.1 от ЗЗД за
недоказано.
Няма възражения във въззивните жалби срещу
приетите от първата инстанция конкретни размери на исковите претенции за
незаплатена наемна цена и за договорна неустойка, както и срещу уговорената в
чл.9 ал.1 от договора неустойка за забава в плащането на наемната цена.
С оглед на така изложеното, въззивният съд
намира исковете за незаплатена наемна цена за периода от м.август до м.ноември
2016г., включително в размер на сумата 4 400 евро и за договорни
неустойка за периода от 16.08.2016г. до
30.11.2016г. върху сумата 3 300 евро в размер на 1 782 евро и за
периода от 16.11.2016г. до 30.11.2016г. върху сумата 1 100 евро, както и
осъдителния иск по чл.233 ал.1 от ЗЗД за предаване на имота, за доказани и
основателни и следва да бъдат уважени. Поради което и решението на първата инстанция
в тези части следва да бъде потвърдено.
По исковете за обезщетения от неизпълнено
задължение на наемателя да върне имота в състоянието, в което е бил нает и за
обезщетение в размер на стойността на липсващите в отдадения под наем имот вещи
и оборудване:
Не е
спорно между страните, че преди подписването на процесния договор между тях на
01.07.2013г., между ищците – собственици на имота и собственика и учредителя на частната детска
градина „Марекс 06“ ЕООД на 01.05.2013г. е бил сключен договор за наем на същия
имот с идентично съдържание с договора за наем, сключен между страните на
01.07.2013г. За разлика от наемния договор от 01.07.2013г. към наемния договор
от 01.05.2013г. е подписан приемо-предавателен протокол, неразделна част от
договора, съдържащ подробно описание на вещите и оборудването, находящи се в
имота, предмет на договора. Приложение към договора за наем от 01.07.2013г.
няма подписано. Не е било спорно между страните, че при подписване на договора
за наем между страните на 01.07.2013г. ново фактическо предаване на имота не е
извършвано от страна на наемодателя и че след регистрацията на детската градина
фактическото държане на имота е продължило от детската градина.
За да може да бъде ангажирана отговорността
на ответника по делото за липсващите в имота вещи и оборудване и за стойността
на ремонтните работи за привеждане на имота в състоянието, в което е бил към
момента на предоставянето му от страна на ищеца – наемодател да бъде доказано
предаването на находящите се в имота вещи.
Няма представени по делото доказателства за
получаване от страна на Частна детска градина „Мечтатели“ на вещи, мебели и
оборудване, находящи се в имота, поради което и не може да бъде ангажирана
отговорността на ответника за заплащане на стойността им. Вещите са получени по
силата договора от 01.05.2013г. от „Марекс 06“ ЕООД, за което е представен
двустранно подписан приемо-предавателен протокол, и именно той е лицето,
отговорно за връщането им на наемателя след прекратяване на сключения между
страните наемен договор от 01.05.2013г. Поради което и претенцията за
стойността на липсващите вещи в имота срещу детската градина е недоказана и
следва да бъде отхвърлена.
Въззивният съд намира и претенцията за
обезщетение със сума, необходима за възстановяване на имота в първоначалния и
вид за неоснователна по следните съображения:
На основание чл.230 от ЗЗД задължение на
наемодателя е да предостави вещта в състояние, което отговаря на ползването, за
което е наета вещта. Съобразно чл.1 ал.4 от сключения между страните договор
при подписването на договора е уговорено, че последният ще се ползва да детска
градина. За какво ще бъде ползван имота е било ясно на страните към момента на
сключването на договора и изрично е записано в договора. След като имотът по
твърдения на ищеца към момента на сключване на договора е бил с предназначение
„къща за гости“, привеждането му към нуждите на детска градина, съобразно
нормата на чл.230 ал.1 от ЗЗД е негово задължение, поради което и за
извършените ремонтни работи по привеждането на имота в надлежно състояние, за
което е нает, отговорността след прекратяване на наемния договор не може да
бъде възложено на наемателя, ползвал имота по предназначение. Нормата на чл.230
ал.1 от ЗЗД е диспозитивна и страните са могли да уговорят различни правила по
отношение на необходимостта от ремонтни работи за ползването на имота като
детска градина, съответно последиците от тях при прекратяване на договора. При
липсата на уговорки между страните по отношение на необходимостта от привеждане
на имота в надлежно състояние за да може да бъде използван по договорното
предназначение, претенцията за стойността на имота за възстановяването му към
предназначение, различно от договорното, е неоснователна и предявеният иск
следва да бъде отхвърлен.
С оглед на така изложеното, решението на
първоинстанционния съд в обжалваните отхвърлителни части следва да бъде
потвърдено.
По жалбата, в частта на решението, с което е
прекратена претенцията за заплащане на неустойка в размер на 0.5 % за всеки
просрочен ден върху главницата, представляваща незаплатена наемна цена, считано
от 01.12.2016г. до окончателното изплащане на задължението:
Въззивният съд намира претенцията за
недопустима. Клауза за присъждане на 0.5% лихва като договорна неустойка за
забавено плащане на наемната цена е предвидена в сключения между страните
договор. Но с оглед допустимост на заявените претенции с исковата молба е
необходимо същите да бъдат определяеми към този момент по размер и период.
Единствено законната лихва върху главницата е допустимо да се претендира за
неопределен период от завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на
задължението поради правоувеличаващия ефект на исковата молба. Обстоятелството,
че така претендираната неустойка за забава не е определяема по своя размер, тъй
като бъдещият период на длъжникова забава след датата на исковата молба е
неизвестен, изключва наличието на достатъчно индивидуализирана по предмет
искова претенция, по която съдът дължи произнасяне. С оглед на това и
претенцията за присъждане на неустойка от датата на исковата молба до
окончателното изплащане на задължението е недопустима и производството по нея
следва да бъде прекратено. Предвид на това и решението в частта за прекратяване
на производството по делото, имащо характер на определение, следва да бъде
потвърдено.
С оглед неоснователността и на двете жалби,
подадени страните, разноски на страните за въззивно производство не следва да
се присъждат.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение
№ 1344 от 14.08.2017г. по гр.дело № 204/17г. по описа на Варненски ОС,
гражданско отделение.
Решението подлежи на касационно обжалване
пред ВКС на РБ при условията на чл.280 ал.1 и ал.2 от ГПК в едномесечен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: