Решение по дело №290/2019 на Районен съд - Харманли

Р    Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

№

 

гр. Харманли  20.02.2020г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Харманлийският районен съд в открито заседание на  двадесети   януари през две хиляди и двадесета година в състав:

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИНКА КИТОВА

 

 

 

Производството е образувано по исковата молба от М.К.Д. с ЕГН:**********,*** чрез пълномощника адв. К.А. Адрес: *** офис 10 против С.И.Т. с ЕГН: ********** *** и  Д.Н.Т. с ЕГН: ********** *** за обявяване на предварителен договор за окончателен и намира правно основание в чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите.

В исковата си молба се твърди, че между страните  е сключен предварителен договор за покупоко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка за поземлен имот  /дворно място/, находящо се в гр.Симеоновград, съставляващ УПИ III-312 /трети за имот триста и дванадесет/, квартал 14 /четиринадесет/ по плана на града, с площ от 825 кв.м. /осемстотин двадесет и пет кв.метра/, ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда със застроена площ 107 кв.м. /сто и седем/, която сграда е в режим на търпимост, при граници: от две страни улици, УПИ IV-1032, УПИ VII-1023 и УПИ II-1022. При сключването на този договор е уговорена цена от 35000 /тридесет и пет хиляди/ лева, като продавачът и ответник по делото приема да му бъде заплащана на 60 равни вноски. По този договор ищцата е заплатила сума в размер на 5868 лв /равностойността на 3000 евро/. На 25.06.2013г. страните по делото предоговарят условията по договора и сключват нов предварителен договор с нотариална заверка, в който се признават досегашните плащания и се уговаря нова цена на имота в размер на 20 000 лв /двадесет хиляди/ лева, платима на 48 равни вноски. Владението на имота е предeно в деня на този предварителен договор, като се съгласяват да сключат окончателен договор при заплащане на цената по договора. Ищецът заплащал всички данъци и такси за имота оттогава досега. На 30.10.2018г. ищецът изплатил последната вноска и започнал да търси продавачът за нотариално изповядване на сделката. Недвижимия имот е придобит с н.а. №26 от 17.10.2006г. в режим на СИО с съпругата Д.Н.Т.. Когато датата за сключване на окончателния договор настъпила ответникът,С.Т. не можел да бъде открит, не можели да се свържат с него по телефона, нито да бъде намерен на адреса в гр.Гълъбово. Предвид гореизложеното  моли съда да постанови решение, с което да обявите за окончателен предварителен договор, сключен на 25.06.2013год. между С.И.Т. като продавач и М.К.Д. като купувач за покупко-продажба на недвижим имот: поземлен имот /дворно място/, находящо се в гр.Симеоновград, съставляващ УПИ III-312 /трети за имот триста и дванадесет/, квартал 14 /четиринадесет/ по плана на града, с площ от 825 кв.м., ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда със застроена площ 107 кв.м. /сто и седем/, която сграда е в режим на търпимост, при граници: от две страни улици, УПИ IV-1032, УПИ VII-1023 и УПИ II-1022.

В срока по чл.131 от ГПК е депозиран отговор от адв. Г.С. ***, в качеството и на пълномощник на ответника С.И.Т. ***, в който е изразено становището, че предявения иск е допустим, но неоснователен. Сочи, че не е заплатена цялата договорена сума от ищеца. Владението било предадено на  купувачите по предварителния договор, но същите не са го поддържали.

В срока по чл.131 от ГПК е депозиран отговор от Д. Н.Т. ***, в който е изразено становището, че предявения иск е допустим, но неоснователен. Искът като предявен от един от купувачите бил недопустим. Направено е възражение за изтекла погасителна давност на иска по чл.110 ЗЗД. Ответникът счита предявеният иск за неоснователен. Сочи, че не е заплатена цялата договорена сума от ищеца. Владението било предадено на  купувачите по предварителния договор, но същите не са го поддържали.

ХАРМАНЛИЙСКИЯТ РАЙОНЕН  СЪД, IV-ти  граждански  състав,  след   като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното:

На 25.06.2013г. между  М.К.Д. и С.В. М., двамата от гр. Гълъбово, като купувачи и С.И.Т. ***, като продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот относно поземлен имот  /дворно място/, находящо се в гр.Симеоновград, съставляващ УПИ III-312 / римско три тире триста и дванадесет/, квартал 14 /четиринадесет/ по плана на града, одобрен със заповед №368/1989г., целият  с площ от 825 кв.м. /осемстотин двадесет и пет кв.метра/, ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда със застроена площ 107 кв.м. /сто и седем/, която сграда е в режим на търпимост, при граници: от две страни улици, УПИ IV-1032, УПИ VII-1023 и УПИ II-1022, за сумата от 20000 лв., платима на 48 равни месечни вноски. Страните по предварителния договор са се съгласили в чл.10 от договора, окончателния договор да се сключи в срок  до 4 години, считано от датата на подписване на настоящият договор за покупко – продажба.  От  договор за  покупко – продажба,  обективиран в  нотариален акт  за покупко – продажба на земеделски земи №26 том I рег.№257 от 17.10.2006 г. на нотариус с рег. №463 в регистъра на нотариалната камара с район на действие РС – Харманли С.И.Т. ***, ответник по иска  купува поземлен имот  /дворно място/, находящо се в гр.Симеоновград, съставляващ УПИ III-312 / римско три тире триста и дванадесет/, квартал 14 /четиринадесет/ по плана на града, одобрен със заповед №368/1989г., целият  с площ от 825 кв.м. /осемстотин двадесет и пет кв.метра/, ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда със застроена площ 107 кв.м. /сто и седем/, която сграда е в режим на търпимост, при граници: от две страни улици, УПИ IV-1032, УПИ VII-1023 и УПИ II-1022.

От справка  за предоставяне на данни С.И.Т. с ЕГН ********** и Д.Н.Т. с ЕГН ********** са сключили граждански брак  с Акт за граждански брак № 0322 от 13.07.1980г. в гр. Стара Загора. Безспорно се установява, че двамата ответници С.И.Т. с ЕГН ********** и Д. Н.Т. с ЕГН ********** са титуляри на правото на собственост върху имота, предмет на предварителния договор.

При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи досежно основателността на предявените искове:

За да се уважи предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, следва да съществуват следните кумулативно дадени предпоставки, а именно да има валидно сключен и в определената за това форма предварителен договор; ищецът да докаже качеството си на изправна страна по договора; да е настъпил падежа на договора, ако има такъв; ответникът да притежава собствеността върху недвижимия имот и то към момента на вписване на исковата молба. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, за да произведе действие, като има изискване за писмена форма на договорите, касаещи сделки, за които се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Константна е съдебната практика, че действителността на предварителния договор се преценява към момента на постановяване на съдебното решение. От представения по делото предварителен договор от 25.06.2013г. в оригинал се установява, че същият съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор за продажба на процесния имот - посочени са страни, цена, индивидуализиран е имота, предмет на продажбата. Следователно, налице е един валиден предварителен договор, който поражда съответните права и задължения за страните. С оглед гореизложеното следва да се приеме, че е налице първата необходима предпоставка за уважаване на предявения иск. Изправността на страната, предявила исковата претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен, се преценява с оглед на обстоятелството изпълнила ли е вменените й с договора задължения. От текста на договора е видно, че основното задължение на ищеца в качеството му на купувач е да заплати стойността на имота. В предварителния договор е договорена цена  20000 лева, В самия предварителен договор е отразено, че купувачът дължи сумата , платима на 48 равни месечни вноски.

От представените  писмени доказателства, в превод на български език за извършени парични преводи от частен характер, с наредител М.К.Д. и получател С.И.Т., след датата на сключване на прездварителния договор на 25.06.2013г. са платени 8120 евро, които са 15881,34 лева/ по централния курс на БНБ -1,95583 /. По сключения предварителен договор между страните от 14.10.2008г.  е платена сумата в размер на 3050 евро, както следва: 250 евро на 16.05.2013г.; 300 евро на 20.06.2013г. и на 18.11.2008г, 16.06.2009г., 17.03.2009г., 15.01.2008г. и 08.10.2009г.  за всяка дата от по 500,00 евро, равняваща се 5965,28 лева. Като същите  не са платени по сключения предварителен договор между страните от 25.06.2013г.  Настоящият състав намира, че всеки договор по чл. 19, ал. 1 ЗЗД поражда отделна облигационна връзка и съдбата на този договор е в зависимост само от волята на страните, но не и от факта на съществуването на втори облигационен договор, поради което за изпълнение по сключения предварителен договор между страните от 25.06.2013г., за който се иска обявяването му за окончателен договор за покупко - продажба следва да се вземат сумите платени след 25.06.2013г., т.е. след неговото сключване на 25.06.2013г., които са в размер на 15 881,34 лева. По предварителния  договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.06.2013г. е видно, че ищецът е заплатил на ответника част от продажната цена на процесния имот, а именно сума в общ размер от 15881,34лв.

Основният предмет на предварителния договор е обещанието за прехвърляне на описания в същия недвижим имот. Такова безспорно е обективирано в сключения предварителен договор, недвижим имот. Безспорно се установи, че ответникът  не е изпълнил  така поетото задължение за прехвърляне на собствеността върху процесния недвижим имот, поради което за ищеца е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск за обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Съдът намира за доказано по категоричен начин правото на собственост на продавача върху подробно описания, както в исковата молба, така и в предварителния договор апартамент. При тези данни по делото съдът приема, че са налице всички необходими предпоставки за уважаване на предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между ищеца и наследодателя на ответника на 25.06.2013г. предварителен договор. В случая макар и неизправна страна по предварителния договор за покупко- продажба, ищецът може успешно да упражни преобразуващото си право по чл.19, ал.3 от ЗЗД. В Решение № 28/01.07.2011 г. по гр.д. № 207/2010 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 72/14.07.2011 г. по гр.д. № 659/2010 г. на ВКС, І г.о. и Решение № 537/08.07.2010 г. по гр.д. № 349/2009 г. на ВКС, ІІІ г.о. и др., постановени по реда на чл.290 ГПК, е застъпено посоченото- по- горе становище, което се споделя от настоящият състав.В цитираните съдебни актове е застъпено становището, че и неизправната страна по предварителния договор за покупко-продажба може успешно да упражни преобразуващото си право по чл.19 ал.3 ЗЗД и да иска обявяването му за окончателен. Неизправността на насрещната страна не е пречка за упражняване на правото да бъде предявен иска, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален, или прекратен. В цитираните решения е прието, че ако решаващият съд стигне до извода, че купувачът не е изпълнил свое основно задължение при сключване на окончателния договор – да заплати изцяло покупната цена, или остатъка от нея, той постановява в решението си по реда на чл.362 ал.1 ГПК, че замества окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си, което може да бъде парично или непарично.

В тази връзка след като са налице предпоставките според закона, макар и да не платена  цялата сумата в размер на 20000 лева, предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като предварителния договор бъде обявен за окончателен по отношение на процесните недвижими имоти. Изложените мотиви се отнасят и до съществуващото задължение към ответника С.  И.Т., на ищецът М.К.Д. и С. В. М.,  да заплатят в полза на ответника остатъкът от уговорената цена от 4 118,66 лева, тъй като съобразно  чл. 362, ал. 1 от ГПК, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. Тогава ищецът следва да изпълни това задължение в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, вкл. чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата, ако има такива. Неизпълнението на това задължение е скрепено със санкцията на чл. 362, ал. 2 от ГПК, първоинстанционния съд да обезсили решението по искане на ответника.

Неоснователно е възражението на пълномощника на ответника за погасяване на правото на ищеца да иска обявяване за окончателен предварителния договор за покупка на процесния недвижим имот. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и по отношение на него се прилага общата погасителна давност от пет години. Според чл. 114 ЗЗД давностният срок започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск като всяка от страните по предварителния договор – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване за окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Освен това погасителната давност за завеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД тече и при случаите, когато купувачът по един предварителен договор е получил владението на имота със сключването му или в един по-късен момент. В тази връзка следва да се отбележи, че давността започва да тече от момента на сключване на предварителния договор, или от момента на предаване на владението на имота на приемателя, но само в случаите, при които в предварителния договор не се съдържа уговорка в различен смисъл – уговорен срок или условие. Когато е уговорен срок в предварителния договор, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е следвало да се сключи окончателния договор, като този срок е с падеж 25.06.2017г.,  като в този случай  пет годишния давностен срок започва да тече именно от момента на изтичане на уговорения срок-25.06.2017г. и изтича на 25.06.2022г., поради което правото на ищеца да иска обявяване за окончателен предварителния договор за покупко- продажба  от 25.06.2013г. на процесния недвижим имот не е погасено по давност.

Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно - нотариална такса по сметка на Районен съд - Харманли, съгласно чл. 85, ал. 2, вр. с чл. 87 ЗННД и т. 19 на Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на ВКС, ОСГТК, определена по раздел II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД съобразно материалния интерес, възлизаща на сумата 240,50 лв., както и местен данък за придобиване на имота по сметка на Община Симеоновград в размер на сумата  480,00 лв., изчислени на база уговорената продажна цена на имота, тъй като данъчната оценка /12054,50 лв. / е с по-ниска стойност - чл. 47, ал. 2, вр. с чл. 46, ал. 1, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и съгласно Наредбата за определяне размера на местните данъци в Община Симеоновград, такса за вписване на възбрана върху имота в размер на 15 /петнадесет/ лева.

При този изход на спора на основание чл. 78, ал.1 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищцата направени от нея разноски в размер на 2735 лв.

 Мотивиран от горното, съдът

Р Е Ш И:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН при участието на страните С.И.Т. с ЕГН: ********** *** и  Д.Н.Т. с ЕГН: ********** ***, М.К.Д. с ЕГН:**********,*** на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения на 25.06.2013г.  в гр. Симеоновград  предварителен договор за покупко- продажба между С.И.Т. с ЕГН: ********** ***, като продавач и М.К.Д. с ЕГН:**********,*** и С. В. М. с ЕГН ********** от гр. Гълъбово, кв. *****, като купувачи  на следния недвижим имот, а именно: УПИ III-312 / римско три тире триста и дванадесет/, квартал 14 /четиринадесет/ по плана на гр. Симеоновград, одобрен със заповед № 368/05.05.1989г., целият  с площ от 825 кв.м. /осемстотин двадесет и пет кв.метра/, ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда със застроена площ 107 кв.м. /сто и седем/, която сграда е в режим на търпимост, съгласно Удостоверение за търпимост № 588 от 29.09.2006г. на Община Симеоновград, находящ се в гр. Симеоновград, ул. ****, при граници: от две страни улици, УПИ IV-1032, УПИ VII-1023 и УПИ II-1022  на цена от 20 000,00 / двадесет хиляди/ лева, при условие, че в двуседмичен срок от влизане на настоящото решение в сила купувачите М.К.Д. с ЕГН:**********,*** и С.В. М. с ЕГН ********** от гр. Гълъбово, кв. ***** изпълни насрещното си задължение за изплащане на остатъка от цената в размер на  4 118,66 / четири хиляди сто и осемнадесет лева и 66 стотинки/ лева на продавача С.И.Т. с ЕГН: ********** ***, на основание  чл. 362, ал. 1 ГПК.

ОСЪЖДА М.К.Д. с ЕГН:**********,***, да заплати по сметка на Районен съд - Харманли сумата от 240,50 лева, представляваща такса, на основание чл. 85, ал. 2, вр. с чл. 87 ЗННД, вр. с раздел II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, такса за вписване на възбрана върху имота в размер на 15 /петнадесет/ лева, както и сумата от 5, 00 лева за държавна такса в случай на служебно издаване на изпълнителен лист за нейното събиране.

 

ОСЪЖДА М.К.Д. с ЕГН:**********,***, да заплати по сметка на Община Симеоновград сумата от 480,00 лева, представляваща дължим данък за възмездно придобиване на имущество, на основание чл. 47, ал. 2, вр. чл. 46, ал. 1, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и съгласно Наредбата за определяне размера на местните данъци в Община Симеоновград.

 

НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 1 и ал. 2 ГПК, на страните да не се издава заверен препис от настоящото решение, докато по делото не бъдат представени доказателства за плащане на присъдените разноски по прехвърлянето – дължимите данъци и такси, както и на доказателства, че продавачът няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, като до изплащането на тези разноски да се впише служебно възбрана върху посочения по-горе недвижим имот.

 

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК  С.И.Т. с ЕГН: ********** *** и Д.Н.Т. с ЕГН: ********** ***,  да заплатят на М.К.Д. с ЕГН:**********,***, направени от нея разноски по делото в размер 2735,00 лв.

 

РЕШЕНИЕТО  подлежи на обжалване пред ОС – Хасково в двуседмичен срок от връчването му на страните по делото.

              

 

                                                                    

                                                                             СЪДИЯ: