Р Е Ш Е Н И Е
№
………
Гр.София, 18.11.2019
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV-Д
въззивен състав, в публичното заседание на двадесет и четвърти октомври през
две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЗДРАВКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА
БИЛЯНА КОЕВА
при секретаря Екатерина Калоянова като
разгледа докладваното от съдия Кордоловска
гр.д. № 6111 по описа за 2018 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производство
е по реда на чл.258-чл.273 от ГПК.
С решение № 313046 от 15.01.2018 г. по гр. д. № 1255/2015 г. на СРС, І ГО, 120 състав,
съдът е осъдил ответницата В.С.Б. да
заплати на ищците А.В.Г. и К.А.Г. на основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД сумата от
по 2 373.80 лв.
като обезщетение за вреди в размер на 300 лв. на месец за
лишаване от право на ползване на недвижим имот, находящ се в
гр. София, район „Овча купел“, с административен адрес: вилна зона Горна баня,
ул. „********, представляващ ПИ с идентификатор 68134.4330.544, целият с площ
от 1159 кв.м., заедно с построената в имота Вилна сграда на етаж и половина със
застроена площ от 49 кв.м. и заедно с построения в имота гараж, считано от м.
юни 2011 г. до м. юли 2014 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба на 30.07.2014 г. до
окончателното плащане.
С решението съдът е отхвърлил
възражението за прихващане, предявено от В.С.Б.
срещу А.В.Г. и К.А.Г., за
извършени подобрения в процесния имот в размер на по 2 550 лв. от
всеки ищец, представляващи част от извършени подобрения, ремонти и поддържащи
имота дейности, като неоснователно.
Недоволна от така постановеното решение е останала ответницата В.Б., която в срока по чл.259, ал.1 от ГПК чрез пълномощника си адв.Л. го обжалва с оплаквания за неправилност поради нарушение
на материалния закон и необоснованост. Поддържа,
че ищците не са собственици на процесния недвижим имот, тъй като не разполагат
с надлежен нотариален акт. Позовава се и на липса на строителни книжа за
постройката, както и на несъответствие в квадратурата. Излага съображения, че
не е владяла имота в пълен обем, доколкото е била обезпокоявана от ищците до
прекратяване на облигационната връзка по предварителния договор. Сочи и че
упражняваната от нея фактическа власт в процесния период не е била без
основание, тъй като е владяла на основание предварителния договор за
продажба на имота, който е бил развален по вина на насрещната страна. По
отношение на възражението за прихващане развива съображения, че подобренията
са извършени от нея като лице, на което с договор е предаден имота, поради
което счита, че разходите в размер на 6500 лв. следва да бъдат зачетени. Искането
към въззивната инстанция е да отмени решението и вместо него да постанови
друго, с което исковете бъдат отхвърлени. Претендира разноски.
Въззиваемите А.
и К. Г.оспорват въззивната жалба по съображения, развити в депозирания по реда на чл.263, ал.1 от ГПК
писмен отговор. Претендира разноски.
Съгласно чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението; по допустимостта му само в обжалваната
част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. При така
очертаните правомощия, като взе предвид събраните доказателства по делото,
доводите и възраженията на страните, съдът намери от фактическа и правна страна
следното:
Обжалваното
решение е издадено от надлежен съдебен състав на Софийски районен съд, в
рамките на предоставената му от закона правораздавателна власт и компетентност,
поради което същото е валидно. Предвид изискванията на процесуалния закон за
служебната проверка на допустимостта на постановеното решение, съдът счита, че
не се установяват нарушения на съдопроизводствените правила във връзка със
съществуване и упражняване правото на иск, поради което първоинстанционното
съдебно решение е и допустимо. Същото обаче е неправилно, като за да формира
този извод, съдът съобрази следното:
Предявени са искове
с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД и с предмет – присъждане на
обезщетение за лишаване на ищците като собственици от ползването на процесния
недвижим имот, находящ се в гр. София, район „Овча
купел“, с административен адрес: вилна зона „Горна баня“, ул. „********, представляващ
поземлен имот с идентификатор 68134.4330.544, целият с площ от 1159 кв.м., при
съседи: улица, имоти с идентификатори: 68134.4330.1657, 68134.4330.543,
68134.4330.545, 68134.4330.546, 68134.4330.547, заедно с построената в имота Вилна
сграда на етаж и половина със застроена площ от 49 кв.м., състояща се на първи
етаж от стая, кухня и сервизни помещения, а на полуетажа – от две стаи, баня и
тоалетна, заедно с построения в имота гараж, за периода от
м. юни 2011 г. до м. юли 2014 г., съизмеримо със средния пазарен наем.
С отговора на
исковата молба ответницата Б. в условията на евентуалност е противопоставила
възражение за прихващане с насрещното си вземане за подобренията, които е
извършила в имота, изразяващи се в цялостна подмяна на дограмата, ремонт на
покрива, ремонт на чешми в кухнята и тоалетната на втория етаж, поправка на
оградата, както и цялостно почистване и плевене на двора, в размер на по 2550
лв. към всеки от ищците.
В правилно приложение на материалния закон
районният съд е приел, че успешното провеждане
на иска с правно основание чл.59 от ЗЗД се предпоставя от четири условия: наличие
на обедняване на ищцовата страна, обогатяване от страна на ответника, връзка
между обедняването и обогатяването, подчинена на един или няколко общи факта,
както и липса на основание, което да оправдава разместването на благата.
Неправилно,
обаче, първоинстанционният съд е намерил, че в случая всички тези предпоставки
са налице.
При съвкупна
преценка на събраните доказателства по делото се установява, че ищците са едни
от съсобствениците на процесния
недвижим имот, находящ се на ул. „******** във вилната зона „Горна баня“ на гр.
София, съставляващ поземлен имот с идентификатор 68134.4330.544,
целият с площ от 1159 кв.м., заедно с построената в имота вилна сграда на етаж
и половина със застроена площ от 49 кв.м. и гараж. Представеният с исковата
молба нотариален акт за замяна № 18, том I, дело № 18/2010 г. на нотариус Й.Л.е
достатъчен, за да ги легитимира като такива, независимо от обстоятелството, че
в него не е посочен идентификатора му, тъй като подобен пропуск обуславя
единствено поправка на акта, но не и неговата недействителност. Противно на
развитите във въззивната жалба доводи, не изключва собствеността на ищците и
липсата на строителни книжа за постройките в имота, доколкото от една страна
заповед за премахването им не е била издавана, а от друга – с оглед
възможността за узаконяването на строежа поради търпимост. Несъответствието в
квадратурата на имота също не е от естество да изключи правото на собственост,
след като безспорно транслативният ефект на договора за замяна, сключен във
формата на посочения нотариален акт, е настъпила.
С предварителен договор от 03.06.2011 г. съсобствениците
С.В.Г.,
Е.Н.Г., А.В.Г. и К.А.Г., са обещали да продадат на ответницата В.С.Б. процесният недвижим имот за сумата от 120 000 евро,
като в чл. 5, ал. 1 са уговорили, че окончателният договор ще бъде сключен между
05.06.2012 г. и 25.06.2012 г., а в чл. 5, ал. 2
от същия са се съгласили, че владението върху имота ще бъде предадено на
купувача в деня на подписването на предварителния договор.
Безспорно по делото се установява, че последната уговорка
е била изпълнена, респ. че владението на имота е било предадено от
продавачите на купувачката по предварителния договор Б. въз основа на същия, в
деня на подписването му.
С влязло в сила решение № 120 от 31.07.2019 г. по гр. д.
№ 992/2018 г. на ВКС, III г.о., постановено по спор между същите страни, със сила на
пресъдено нещо е прието, че така сключеният предварителен договор е бил развален
от страна на купувачката Б. с предявяване на исковата молба за връщане на
задатъка в двоен размер, поради винивно неизпълнение от страна на продавачите.
Така упражняваната фактическа власт върху имота на ищците
от страна на купувачката по предварителния договор, както и факта на развалянето
на същия, не са достатъчни, за да бъде
уважена исковата претенция по предявените активно
субективно съединени искове с правно основание чл.59 от ЗЗД. Това е така,
защото този иск предпоставя освен обедняване на собственика и обогатяване на
ползващия имота му, още и липса на основание за разместването на благата, а
такова в случая е налице. В тази връзка настоящият състав изцяло споделя
възприетото в Решение № 265 от
20.01.2014 г. по гр. д. № 2216/2013 г. на ВКС, III г.о., че
при наличие на предварителен договор за покупко-продажба, до развалянето му, купувачът по него не дължи на собственика
обезщетение за лишаване от ползването. Купувачът
на основание предаденото владение по предварителния договор може да ползва
имота и не дължи обезщетение, тъй като е приравнен на добросъвестния владелец. Същото
становище е застъпено и в постановеното по реда на чл.290 от ГПК Решение № 270 от 26.06.2012 г. по гр. д. № 1056/2011
г., І г.о. на ВКС, с което е разяснено, че макар владението на задължилият
се да купи по предварителен договор да не е добросъвестно, то по отношение на правото да получи плодовете и увеличената стойност в резултат на
направените от него подобрения, той е приравнен на добросъвестен владелец, т.е.
има тези права, предоставени му с изричната норма на чл. 70, ал.
3 от ЗС. Предварителният договор, на основание на който е предадено
владението, ако не е подписан от несобственик, или не е нищожен, е основание за
това владение. То е установено със съгласието на собственика на вещта и докато
трае, владелецът не дължи и обезщетение на собственика. Не е налице
предпоставката чл. 59 от ЗЗД да
липсва основание. С развалянето на предварителния договор с едностранно
изявление, или по взаимно съгласие на страните, или по право по чл. 89 от ЗЗД се
прекратява облигационното правоотношение. Дължи се връщане на даденото предвид
обратното действие на развалянето, но съгласието
за предаване на владението, което е фактическо състояние, не може да отпадне с
обратна сила. Идеята за обратното действие на развалянето, провъзгласена с
правилото на чл. 88, ал. 1 от ЗЗД
цели да възстанови положението от преди сключване на договора, т.е. страните да
си върнат даденото по него. Получаването на плодовете и отношенията, свързани с
извършване на подобрения в имота обаче не са част от съдържанието на
предварителния договор. Затова законът урежда тези отношения с нормата на чл. 70, ал. 3 от ЗС.
Само при приложение на тази норма е възможно ликвидиране на отношенията,
възникнали между страните по предварителния договор. В тази насока са и
разясненията, дадени с т. 4 от ППВС №
6/1974 г. По изложените съображения предявените искове по чл. 59 от ЗЗД се
явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Поради несъвпадане на
изводите на двете съдебни инстанции, обжалваното решение следва да бъде
отменено изцяло като неправилно.
С оглед изхода
на спора по първоначалните искове и ненастъпването на вътрешно-процесуалното
условие, под което е предявено възражението за прихващане, съдът не дължи
произнасяне по последното.
Поради
отхвърляне на исковете и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ответниците следва
да бъдат оъдено да заплатят на ищцата сумата 1650 лв., направени разноски по
делото общо за двете съдени инстанции.
При
тези мотиви, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 313046 от 15.01.2018 г. по гр. д. № 1255/2015 г. на СРС, І ГО, 120 състав,
и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените от А.В.Г. с ЕГН-********** и К.А.Г. с ЕГН-**********,
и двамата със съдебен адрес: ***, срещу В.С.Б. с
ЕГН-********** ***, със съдебен адрес:***, чрез адвокат Н.Л., искове с правно
основание чл. 59 от ЗЗД за заплащане на сумите от по 2373.80
лв. за всеки ищец като обезщетение за лишаване от ползване на собствения им недвижим
имот, находящ се в гр. София, район „Овча купел“, с административен адрес:
вилна зона „Горна баня“, ул. „********, представляващ ПИ с идентификатор
68134.4330.544, целият с площ от 1159 кв.м., при съседи: улица, имоти с
идентификатори: 68134.4330.1657, 68134.4330.543, 68134.4330.545, 68134.4330.546,
68134.4330.547, заедно с построената в имота Вилна сграда на етаж и половина със
застроена площ от 49 кв.м., състояща се на първи етаж от стая, кухня и сервизни
помещения, а на полуетажа – от две стаи, баня и тоалетна, и заедно с построения
в имота гараж, считано от м. юни 2011 г. до м. юли 2014 г., ведно със законната
лихва, считано от подаване на исковата молба на 30.07.2014 г. до окончателното
плащане.
ОСЪЖДА А.В.Г. с ЕГН-********** и К.А.Г. с ЕГН-**********,
и двамата със съдебен адрес: ***, да заплатят на В.С.Б. с
ЕГН-********** ***, със съдебен адрес:***, чрез адвокат Н.Л., на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК сумата 1650 лв. направени разноски по делото общо за двете
съдебни инстанции.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ
възражението за прихващане на В.С.Б. с
ЕГН-********** ***, със съдебен адрес:***, чрез адвокат Н.Л., със вземания от
по 2250 лв. за подобренията, направени в недвижим имот, находящ се в гр. София,
район „Овча купел“, с административен адрес: вилна зона „Горна баня“, ул. „********,
представляващ ПИ с идентификатор 68134.4330.544, целият с площ от 1159 кв.м., при
съседи: улица, имоти с идентификатори: 68134.4330.1657, 68134.4330.543,
68134.4330.545, 68134.4330.546, 68134.4330.547, заедно с построената в имота Вилна
сграда на етаж и половина със застроена площ от 49 кв.м., състояща се на първи
етаж от стая, кухня и сервизни помещения, а на полуетажа – от две стаи, баня и
тоалетна, състоящи се в цялостна подмяна на дограмата, ремонт на покрива,
ремонт на чешми в кухнята и тоалетната на втория етаж, поправка на оградата,
както и цялостно почистване и плевене на двора.
Решението може да се обжалва с касационна жалба
пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.