РЕШЕНИЕ
№ 2362
гр. Бургас, 26.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XVI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА
при участието на секретаря НЕДЯЛКА Й. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА Гражданско дело №
20222120101150 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на Д. С. Ч. с ЕГН **********,
съдебен адрес: гр. Б., ***, адв. К. против М. Е. А., *** гражданин, роден на ***г. в гр. И., с
*** лична карта № ***, изд. на ***г. от Паспортна служба на гр. Е., с разрешение за
продължително пребиваване в Република България № ***, изд. на ***г. от МВР - Бургас, с
настоящ адрес: с. Б., ***, с която се иска осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата
от 1970 лева, обезщетение за причинени имуществени вреди на предоставен под наем на
ответника апартамент, равняващо се на стойността на необходимите за възстановяване на
имота СМР - труд и материали, сумата от 134,31 лева - представляваща дължима и
незаплатена от ответника сума за ползване на общите части на жилищната сграда за
месеците юли, август и септември 2021г., ведно със законната лихва, начиная от депозиране
на исковата молба в съда - 25.02.2022г. Претендира разноски.
Твърденията са, че с договор за наем от 30.10.2019г. ищецът е отдал под наем на
ответника собствения си апартамент в гр. Б., ***, със застроена площ от 86,29 кв.м., състоящ
се от хол, кухня, баня - тоалетна с месечен наем от 300 евро. Месечната наемна цена била
дължима от 01.02.2020г. На 30.09.2021г. наемният договор бил прекратен с освобождаването
от страна на наемателя-ответник на апартамента. Тъй като последният наем за ползването
на жилището - за месец септември 2021г. не бил заплатен от ответника, ищецът удържал
депозираната сума от 300 евро при подписването на наемния договор от ответника. При
напускането на апартамента било констатирано, че ответникът е причинил многобройни
щети, за което бил изготвен Приемно-предавателен протокол от 30.09.2021г. в присъствието
1
на свидетел - А.В., както следва: 1. Във всекидневната - липса на 3 бр. осветителни тела,
счупена преходна лайсна, дупки по стените, пукнат стъклопакет, счупени первази; 2. В
спалнята: Липса на осветителни тела 2 бр., дупки по стените, счупени первази; 3. В антрето:
липса на осветително тяло 1 бр., дупки по стените; 4. В банята: дупки по фаянсовите
плочки, запушен сифон, счупен корпус на бойлера; 5. Ответникът отказал да предаде
ключовете за втората секретна ключалка на входната врата на апартамента и 2 бр. чипове за
входната врата на сградата. Общият брой на направените дупки по стените от ответника в
жилището били 20 броя.
Причинените вреди наложили ремонт в жилището, за което била ангажирана
фирма „Лайтинг инжениринг“ ООД за ремонта. Видно от акт обр. 19 от 10.12.2021г. на
„Лайтинг инжениринг” ООД, извършеният от фирмата ремонт, съответно строително
ремонтни дейности, по пера възлизали, както следва:
Строително ремонтни работи в баня: разкъртване, отпушване канализационни
тръби и подмяна на подов сифон - 1 бр. - 80 лв., монтаж и демонтаж тоалетно шкафче - 1 бр.
- 40 лв., демонтаж счупена завеса за баня и монтаж на нова - 50 лв., подмяна на счупен
аксесоар над мивката с нов - 30 лв., ремонт на изместен капак на бойлера - 30 лв.
Строително-ремонтни работи - всекидневна, коридор и спалня: Доставка и
монтаж на нови осветителни тела тип „Плафон“ 6 бр. - по 25 лв.= 150 лв., ремонт на
компрометирани ламинирани первази - 30 по 2 лв. = 60 лв., подмяна на счупен троен
стъклопакет-К-стъкло 1 бр.-250 лв., запушване дупки по стените с варов разтвор 20 бр. по 2
лв. = 40 лв., частична шпакловка по стени 12 кв.м. по 9 лв. = 108 лв., боядисване с латекс
стени и тавани две ръце - 155 кв.м. по 6,50 лв. = 1007,50 лв., подмяна секретна брава входна
врата 1 бр. - 45 лв., почистване, събиране и извозване строителни отпадъци - 80 лв. или
общо в лева без ДДС = 1970,50 лева. Тази сума била заплатена на фирмата извършител на
ремонтните дейности.
Освен това ответникът не изплатил и дължимите месечни суми за м.юли, август
и септември 2021 година, през които живял и ползвал жилището, от по 44,77 лв. месечно
или общо за трите месеца - 134,31 лева, представляващи дължимите консумативи за
ползването на общите части на жилищната сграда, в която се намира апартамента. Тази сума
също била заплатена от ищеца.
Предявените претенции са с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. 2, чл. 232, ал.
2 и чл. 86 от Закона за задълженията и договорите.
В преклузивния срок по чл.131 ал.1 ГПК ответникът представя писмен отговор, в
който оспорва претенциите с подробни съображения. Оспорва да е причинил увреждания в
имота. На първо място, твърди, че съгласно раздел I, т. 3 от договора за наем, „предаването
на имота се извършва с приемо-предавателен протокол, който включва списък на инвентара
и състоянието на имота“, какъвто протокол не бил съставен, за да се правят констатации
спрямо първоначалното състояние, в какъв вид се предава обратно жилището. При
сключване на договора за наем обектът бил още строителна площадка. Оспорва
2
представения по делото приемо-предавателен протокол към 30.09.2021г., тъй като не е
подписан от него и не го обвързва, респ. няма доказателствена стойност. Предвид факта, че
не разбира български език, въобще не е бил наясно и какво е отразено в този протокол.
Оспорва изцяло съдържанието му. Протоколът е оформен и подписан от лица, нямащи нищо
общо със спора. Фактите в протокола не отразяват действителността. Повечето от описаните
щети в исковата молба са от категорията на повреди, които са настъпили предвид
„естественото, нормалното, износване на вещите“ /раздел V, т. 7/, за които не се носи
отговорност от страна на наемателя. Такива са посочените: счупена преходна лайсна във
всекидневната, счупени первази в спалнята и във всекидневната, спукан стъклопакет във
всекидневната, запушен сифон и др.
Оспорва липсата на всякакви осветителни тела в апартамента. Сменените от
ответника стари тела, които не били годни за обитаването в жилището, предал на
наемодателя лично на входната врата на апартамента в найлонов чувал, за което имал
неговото изрично предварително съгласие. Ищецът прибрал всички предадени му лампи
пред свидетеля Ж..Б.
Преходната лайсна във всекидневната и первазите във всекидневната и в
спалнята били счупени в голямата си част от *** на наемодателката - Ч.Ч. при посещение на
наемния обект в момент на гняв, лично пред ответника. Друга част паднали сами, тъй като
нито един перваз не бил закрепен /или завинтен/ за стената, а само притиснат към нея.
Сочи, че е направил само няколко дупки по стените във връзка с поставяне на
своите осветителни тела, които впоследствие запълнил с гипс. По съгласие на *** на
наемодателката Ч.Ч. ответникът демонтирал изключително малкото шкафче за баня, като на
същото място поставил свое ново такова, но по-голямо. Покупката отново била с
одобрението на Ч.Ч.. Във връзка с поставянето на последното били направени много фини
дупки и то във фугите между плочките, за което Ч. дал разрешение предварително.
Въпросните дупчици били запълнени от ответника с гипс много внимателно. Такива
незначителни дупчици следвало да се тълкуват като следи от обикновеното употребление на
жилището. Предвид даденото съгласие за смяната, неясно е защо се твърди и е отразено
като извършено от строителя в акта обр. 19 „демонтаж и монтаж на тоалетно шкафче“.
Досежно боядисването на запълнените от ответника дупчици, Ч. не му оказал нужното
съдействие като посочи номера на боята, за да може сам да боядиса нужните места.
Оспорва да е причинил щета по стъклопакета, който е трислоен. При напускане
на жилището констатирал, че двете крайни стъкла в стъклопакета са цели, но на средното
/вътрешно/ стъкло имало малка резка. Счита, че това е дефект, появил се вследствие на
остаряване или поради някаква фабрична причина, или поради голямата горещина през
лятото, евентуално увеличено налягане вътре в стъклопакета или поради лошия му монтаж.
Сочи, че го е забелязал при предаване на обекта, но вероятно е бил налице и когато се е
нанасял в него. Оспорва да има каквато и да е вина за тази резка по вътрешното стъкло, а
тази щета би следвало да се покрие от гаранцията, която се дава при монтиране на дограмата
и стъклопакета в жилището.
3
Оспорва той да е причината за запушения сифон, защото още при предаване на
апартамента имало проблем с този сифон. Освен това според т. 6 от договора за наем,
наемателят сам и за своя сметка следвало да извърши ремонт на сифона, ако с него се появи
проблем. Това е така поради договореното от страните в т.6 от договора - „Наемодателят ще
поддържа имота в добро състояние, като отстранява възникналите повреди по време на
целия наемен период, освен повредите в резултат на небрежност от страна на наемателя.
Освен това, ако някоя инсталация /„ВиК, отопление, вода, електричество и др./ в сградата се
повреди или по някаква причина престане да функционира правилно, наемодателят ще
поправи това или наемателят може да отстрани повредата за своя сметка, като направените
разходи се приспаднат от наема след представяне на документ, доказващ размера на
разноските."
Наемодателят твърдял, че е извършил основен ремонт - „разкъртване, отпушване
канализационни тръби и подмяна на подов сифон“, а основните ремонти по закон и
договора са за сметка на наемодателя, което е друго основание, претенцията да се отхвърли
в тази й част. При такъв тип недостатъци ищцата следва да се обърне към нейния продавач
или строител и да потърси от тях отговорност за неработещата канализационна система.
Оспорва твърдяното увреждане на капака и корпуса на бойлера. Самият
наемодател предприел действия по смяна на бойлера /като решил да замени по-големия
бойлер с по-малък/ и наел майстори за това. Извършвал се демонтаж, оглед и пр. от
майсторите му, в присъствието на свидетелката Б., после се извършил пак монтаж от тях
/вследствие на което вратата на банята се оказало, че не може да се отвори и се наложило
ново преместване на бойлера от майсторите, отваряне от тях на капака му и т.н./, при който
процес този капак и корпуса на бойлера били повредени от самите майстори пратени от
ищцата, за което сем. Ч. били известени незабавно.
Оспорва липсата на претендираните от ищеца ключове за втората секретна
ключалка на входната врата на апартамента /което било наложило смяната на тази
ключалка/ и два броя чипове за входната врата на сградата. Сочи, че е предал обратно точно
броя на ключовете, колкото са му били връчени при влизане в апартамента в началото.
Получил в началото и предал обратно три броя ключове от едната ключалка за входната
врата на апартамента. Вратата имала и втора ключалка, но от нея никога не бил получавал
ключ и винаги ползвал само едната ключалка при влизане в апартамента. Предал обратно и
ключа от външната врата, който бил получил изначално, но никакви чипове не му били
дадени за нея, за да се налага да ги връща.
Ламината няма как да е повредил, тъй като го покрил с хубав килим още преди да
се нанесе да живее в апартамента.
Относно твърдяната щета по душ-завесата, заявява, че последната завеса била
монтирана изключително нестабилно още в началото и се клатила силно, като същата
паднала още на третия ден след като се нанесъл в апартамента. Предал на Ч. и завесата, като
му заявил, че не му е нужна завеса докато се къпе.
4
Оспорва и перото, касаещо подмяна на счупен аксесоар над мивка. Сочи, че
такава повреда няма. Ищцата твърдяла наличие на няколко дупки по стените, което не
можело да обоснове боядисване на целия й апартамент с таваните /155 кв.м. площ за 1007,50
лв. без ДДС/. Освен това боядисването /дори ако е наложително на места/, е от категорията
на „естествено износване“ по договора и не следва да се търси обезщетение от ответника.
Неясно защо са били купувани нови плафони за 150 лв., за да се монтират в
апартамента, след като старите плафони, с които ответникът заварил апартамента са у
ищцата.
Относно подмяната на стъклопакета - първо не е била нужна подмяната му, второ
резката по вътрешното стъкло не е по вина на ответника. Според т. IV. 2. от договора на
наем „наемодателят не дължи обезщетение за щети, които са извън негов контрол“.
Оспорва стойността на всички СМР по акт обр. 19. Счита, че тя е силно
завишена.
Оспорва приложения приемо-предавателен протокол от 30.09.2021г., който не
носи негов подпис, не му е преведен и не отговаря на действителните факти.
Оспорва претенцията, свързана със заплащането на разходи за чистачка, ток,
асансьор, фонд ремонт за месеците 7, 8 и 9 2021 г., както по основание, така и по размер. На
първо място, това не са консумативни разходи свързани с апартамента /като ток, вода, СОТ,
телефон, парно и др./. Няма изрична уговорка в договора, че именно наемателят ще следва
да заплаща разходи за чистачка, асансьор, фонд ремонт и пр., както е посочено в
приложената таблица за месец август 2021г. На второ място, липсват доказателства за тези
разходи и за другите претендирани месеци - юли и септември 2021 год. Оспорва да има
решение на Общото събрание за утвърждаване на тези разходи. Твърди че през цялото време
са си чистели сами. Освен това в представената таблица, явно неправилно са разпределени
разходите между апартаментите. Моли за отхвърляне на исковете.
Съдът, като взе предвид разпоредбите на закона и събраните по делото
доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Не е спорно между страните, а и се установява от представените по делото
доказателства, че страните са били обвързани от договор за наем с предмет, недвижим имот,
находящ се в гр. Б., ***. Видно от представеното копие, договорът е бил сключен на
30.10.2019г. между ищцата като наемодател и ответника като наемател, за срок от 10
години, считано от 01.02.2020г. Уговорен е месечен наем от 300 евро. Съгласно раздел I, т.1
наемодателят предоставя на наемателя горепосочения апартамент, свързан към студена и
топла вода, отопление, електричество, както и с функциониращи водопроводна,
отоплителна, електрическа, отходна и канализационна. В т. 2 е уговорено, че имотът ще се
използва за живеене. Съгласно раздел III, т.1 наемодателят е длъжен да предаде наетия имот
в състояние, което да изпълнява предназначението си – направени баня, коридор с плочки,
хол и кухня с ламинат, не по-късно от 01.02.2020г. Съгласно раздел III, т.6 наемодателят е
длъжен да поддържа имота в добро състояние, като отстранява възникналите повреди по
5
време на целия наемен период, освен повредите в резултат на небрежност от страна на
наемателя. Освен това, ако някоя от инсталациите /ВиК, отопление, вода, електричество и
др./ в сградата се повреди или по някаква причина престане да функционира правилно,
наемодателят ще поправи това. В раздел IV, т.2 е уговорено, че наемателят заплаща всички
щети, възникнали в резултат на неговата небрежност, с изключение на онези, причинени от
нормалното обикновено износване или обстоятелства, над които той няма контрол. Съгласно
в раздел V, т.7 при прекратяване на договора и при напускане наемателят предава имота в
състоянието, описано в двустранния приемо-предавателен протокол, като се вземе предвид
естественото износване. Не се спори между страните, че договорът е прекратен на
30.09.2021г.
За изясняване на делото от фактическа страна са разпитани свидетелите Н., В., Б.
и Ч..
Свид. И.Н., чиято строителна фирма извършила строителството на жилищната
сграда, в която е разположен процесният апартамент, заявява, че същият е бил завършен
септември-октомври 2019г. и ответникът е бил първият наемател. Строителят предал
апартамента завършен до ключ без монтирана кухня, съответно и без аспиратор. В стаите и
банята нямало дупки по стените, монтирани били осветителни тела във всички стаи,
включително и в банята, оборудвана с перде, гърне, шкафче, аксесоари, бойлер - монтиран и
в изправност, работещи канализация и сифон в банята, без счупени лайсни. Във
всекидневната прозорецът бил троен стъклопакет без увреждания. През септември месец
2021г. свидетелят бил потърсен от Ч. и *** му Д., като изпълнител на апартамента, да
провери състоянието, когато ответникът го освобождавал. Той отишъл със свидетелката А. и
съставили приемо-предавателен протокол. Ответникът също присъствал. Свидетелят помни
състоянието на имота, тъй като след това именно той извършил ремонта. Имало дупки по
стените в хола, всекидневната и коридора, по фаянсовите плочки в банята. Лайсните
/первазите/ между стените и ламината във всички стаи били счупени. Във всички стаи
липсвали осветителните тела, които свидетелят предал при издаването на апартамента.
Нямало никакви осветителни тела. В банята корпусът на бойлера бил счупен, а сифонът на
канализацията - запушен и се нуждаел от подмяна. От аксесоарите, с които строителят
предал банята, липсвали шкафче с огледало над мивката и завесата, стояли само лайсните.
Единият стъклопакет във всекидневната бил пукнат от външната страна към терасата.
Входната врата била с два патрона, но ответникът не предал ключовете за единия патрон,
както и два чипа за входната врата на блока.
Свидетелят потвърждава, че той е съставил и подписал представения л. 8 от
делото приемо-предавателен протокол. След съставяне на протокола свидетелят бил
ангажиран да извърши ремонта. Свидетелят посочва, че не било възможно само да се
запълнят дупките, защото щели да останат петна. Подмяната на стъклопакета също била
наложителна, за да се предотврати появяват на конденз. Всички СМР, описани в
представения по делото акт образец 19, били извършени от фирмата на свидетеля. Счита, че
не е възможно запушването на канала да е било вследствие на некачествени СМР. Дължало
6
се на боклуци и косми от непостоянно поддържане. Шкафчето в банята само монтирали. Не
получил лампи от г-н Ч., които да монтира. Някои от первазите подменили, а други
поправили. Сменили и преходната лайсна между ламината и гранитогреса, която липсвала.
Дупки около сантиметър имало във всекидневната, коридора и спалнята, вероятно от
монтирани рафтове. Понеже ответникът готвил без аспиратор, всичко било мазно и за
боядисване. Дограмата била цялата мазна. Това наложило боядисването на тавана.
Свидетелят отрича да е сменял бойлер по поръчка на Ч.. Няма наблюдения кой се е
занимавал с апартамента и даването му под наем. Смята, че бил пълномощник на Ч., когато
подписвал протокола.
Свид. В., присъствала на предаването на апартамента в края на септември 2021г.,
заедно със свидетеля И., когото не познава лично и *** на Д. – неин пълномощник.
Жилището било напълно освободено от мебели. В коридора имало множество на брой
дупки от дюбели по стените. Във всекидневната и спалнята нямало стена без дупки.
Дупките не били запълнени. Шкафът над мивката в банята бил демонтиран, плочките
пробити, липсвала завеса. Капакът за включване и изключване на бойлера висял. Каналът
бил видимо много замърсен, запушен с мръсотия от къпане. Свидетелката отворила крана в
присъствието на ответника, за да провери дали ще се оттече водата. Первазите във всички
стаи били счупени, измъкнати от някакви щифтчета. В кухненския бокс имало много
мазнини, стените и тавана – замърсени. Липсвали осветителни тела в апартамента. Имало
стърчащи кабели. Преходната лайсна между кухненския бокс и дневната стая била
абсолютно унищожена. Свидетелката забелязала пукнатина на единия от прозорците на
външната страна на дневната стая. При допир се усещала грапавината от външната страна.
Предадени били ключове само за долната брава, а вратата била с два патрона. Ответникът
казал, че не му били предадени такива за горната брава и врата на входа. Според
свидетелката наемателят е имал мокет, който е постелил като настилка и при демонтажа на
мокета са се изтръгнали первазите. Имало и следи от лепило в дясната част на дневната стая
и в спалнята. Свидетелката уточнява, че към момента на предаването, настилката е била
вече демонтирана и не са я заварили в имота.
Свид. Б., която често ходела в апартамента, потвърждава, че ответникът приел
апартамента чисто нов, имало лампи, бойлер, малко шкафче, което после отстранили, тъй
като било много малко. С апартамента се занимавал *** на ищцата – Ч., който събирал
наема и режийните разходи. С него обсъждали какво могат да правят в апартамента. Той дал
разрешение за смяната на лампите и шкафчето в банята. Присъствала, когато ответникът
монтирал свои по-красиви лампи. Старите лампи /3-4 броя/ предали в торбичка на Ч.. На
него предали и шкафчето. Когато се изнесъл, ответникът прибрал своите вещи. Первазите не
били добре сложени. Във всекидневната имало мокет, който наемателят впоследствие
изнесъл. Купили нов бойлер, старият стоял там. Ч. докарал работник да монтира бойлера,
дупчил стената с дрелка и монтирал бойлера. Този бил малък, после го отремонтирал, че не
ставал за там. Търсили друго място за бойлер, защото вратата не се затваряла. Ч. присъствал
при закупуването му от Практикер, но въпреки това бойлерът не бил подходящ. Не може да
7
потвърди дали е бил махнат капака, когато монтирали бойлера. Сифонът на банята бил
запушен от първия ден, водата не вървяла както трябва. Ответникът пробвал да го отпушва
по време на престоя в апартамента, но пак се запушвал, не бил поставен както трябва.
Свидетелката не може да посочи от коя страна е пукнатината в средата на прозореца на
всекидневната. Свидетелката не е виждала дупки в апартамента по време на ползването, а
при изпразването не видяла какво има. Не е присъствала на предаването на ключове и не
знае как е влизал във входа. В кухнята нямало аспиратор, шкафчета, мивка – всичко купил
ответникът.
Свид. Ч., *** на ищцата, потвърждава, че именно той се е занимавал с отдаването
под наем на процесния апартамент. Заварил пред вратата на другия апартамент, който
ищцата притежава в сградата демонтираното шкафче от банята - чисто ново, както и
завесата за баня с релсата. Заявява, че бойлерът е бил преместван от работници на строителя
– свид.Н., тъй като вратата на банята не можела да се отваря достатъчно. Свидетелят видял
капака при опразването на имота. Ответникът искал да си постави и друг бързонагряващ
бойлер, но се оказало, че не нагрява достатъчно водата. Свидетелят твърди, че имотът е бил
предаден без обзавеждане и без аспиратор, по настояване на наемателя сам да обзаведе. Ч.
предложил да монтира аспиратор, но наемателят отказал и това наложило пребоядисването
на таваните. Первазите били монтирани пефектно, но наемателят поставил мокет, за което ги
извадил и те се начупили, а после ги ковал с пирони. Посочва, че дупките по стените са от
поставените от наемателя рафтове за книги. Наемателят получил ключове и за двете
ключалки.
Според изготвената и приета съдебно-техническа експертиза стъклопакетът е
трислоен, а пукнатината е на вътрешното стъкло в помещението. Предвид въвеждането на
сградата в експлоатация през септември – октомври 2019 г. експертът изключва
остаряването на материала и големите температурни разлики като възможни причини за
появата на пукнатината. От друга страна, посочва че неправилен монтаж и фабричен дефект
са възможни причини, чието проявление е до една година. Заключава, че предвид
местоположението, вида и характера на пукнатината, неправилен монтаж е малко вероятна
причина. В съдебно заседание експертът уточнява, че най-вероятна причина за счупването е
механично напрежение, от човешко въздействие.
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД за заплащане на
обезщетение за вреди:
Според разпоредбата на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря. До доказване на противното се предполага, че вещта е
била приета в добро състояние.
С Решение № 307 от 17.01.2019 г. по т. дело № 255/2018 г. на ВКС се приема, че
разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. последно от ЗЗД предвижда оборима презумпция по
отношение доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на
наемателя по договора за наем. Ако страните по наемното правоотношение не са подписали
8
двустранно приемопредавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под
наем вещ, приложение намира оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно
която се счита, че вещта е получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди,
че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на
ползването, за което е наета, т. е. в ненадлежно състояние, доказателствената тежест за
установяване на съответното състояние е негова.
Страните не спорят относно факта, че апартаментът е бил предаден без приемо-
предавателен протокол. Съобразно цитираната законова разпоредба и вписаното в договора,
съдът приема, че апартаментът е бил предаден необзаведен, в добро състояние, без
забележки и годен за живеене. От събраните свидетелски показания се установи, че
ответникът е първият наемател. При негова доказателствена тежест, ответникът не обори
установената в закона презумпция. Поради това възраженията му в тази насока са
неоснователни.
От събраните по делото гласни доказателства съдът намира за безспорно
установено, че при прекратяване на договора на 30.09.2021г., апартаментът е върнат с
налични многобройни дупки в стените във всекидневната, спалнята и коридора; липсващи
общо 6 броя осветителни тела; измъкнати и счупени первази във всички стаи; счупено
стъкло и преходна лайсна във всекидневната; в банята – дупки по фаянсовите плочки,
запушен сифон и счупен корпус на бойлера. Ответникът не е предал ключове за горната
секретна брава на входната врата на апартамента.
В раздел IV, т.2 от договора е уговорено, че наемателят заплаща всички щети,
възникнали в резултат на неговата небрежност, с изключение на онези, причинени от
нормалното обикновено износване или обстоятелства, над които той няма контрол. Съгласно
в раздел V, т.7 при прекратяване на договора и при напускане наемателят предава имота в
състоянието, описано в двустранния приемо-предавателен протокол, като се вземе предвид
естественото износване.
От показанията на свидетелите Н. и В. за състоянието на имота при връщането
му от наемателя и като се вземе предвид, че апартаментът е приет след завършването на
сградата и е ползван за период от по-малко от две години може да се направи категоричен
извод, че следните повреди не са в резултат на обикновената употреба и овехтяване:
многобройни дупки в стените във всекидневната, спалнята и коридора; измъкнати и счупени
первази във всички стаи; счупено стъкло и преходна лайсна във всекидневната; в банята –
дупки по фаянсовите плочки и счупен корпус на бойлера, невърнати ключове за горната
секретна ключалка. Съобразно уговореното в договора, наемателят носи отговорност за
щетите в резултат на неговата небрежност. Освен това той е длъжен да върне имота в
състоянието, в което е приет. Предвид това в тежест на наемателя е да поеме разноските за:
запушване на дупки по стени с варов разтвор на стойност 40 лв., включително частична
шпакловка по стени на стойност 108 лв. и боядисване с латекс – 2 ръце по стени и тавани на
стойност 1007,50 лв.; ремонт на компрометирани ламинирани первази на стойност 60 лв.;
подмяна на секретна брава на входна врата на стойност 45 лв.; подмяна на счупен троен
9
стъклопакет – К стъкло на стойност 250 лв.; монтаж на демонтирано тоалетно шкафче на
стойност 40 лв.; ремонт на изметнат капак на бойлер на стойност 30 лв.; почистване,
събиране и извозване на строителни отпадъци на стойност 80 лв., съобразно представения
на л. 9 от делото акт образец 19 за извършени строително-ремонтни работи.
В тази връзка недоказани останаха възраженията на ответника за това, че
преходната лайсна и первазите са счупени от съпруга на наемодателката, респективно са
паднали сами. От събраните гласни доказателства се установи, че наемателят е поставил
мокет върху ламината и кабели под первазите. Последните са били извадени от
закрепващите ги механизми по начин да не могат да бъдат захванати отново, а някои и
счупени. Предвид това съдът приема, че така констатираните повреди не се дължат на
обикновеното износване на вещта, а на действията на ответника, за които той отговаря.
По отношение на дупките в стените съдът приема, че макар същите да са били
направени с цел захващане на етажерки и мебели, необходими за използването на
апартамента за живеене, то задължение на наемателя е да върне имота в състоянието, в
което го е приел. Несъмнено това изисква не само запълване на дупките, но и шпакловане и
боядисване на стените. По отношение на зацапването на стените и тавана в кухнята, съдът
счита за безспорно установено от събраните гласни доказателства, че в кухнята не е имало
монтиран аспиратор, както и че наемателят изрично е отказал такъв да бъде монтиран от
наемодателя. Предвид това и в негова тежест следва да се възложат разноските за
пребоядисването на стените и тавана, замърсени от мазнини.
Относно пукнатината в стъклопакета, съдът цени заключението на вещото лице
като компетентно и обосновано, като приема, че пукнатината е от вътрешната страна на
стъклото, откъм стаята и се дължи на механично напрежение от човешко въздействие, за
поправянето на която наемателят носи отговорност. При негова доказателствена тежест,
ответникът не доказа стъклото да е било пукнато още при приемането на имота, нито
счупването да се дължи на причина, за която не отговаря.
Недоказани останаха възраженията на ответника, че щетите по корпуса на
бойлера са причинени от майсторите. Установява се от събраните гласни доказателства, че
бойлерът е бил преместван от работници на строителната фирма поради това, че вратата на
банята не се отваря достатъчно. Свид. Б. не установи дали при това преместване капакът е
останал да виси. Факт, който освен това противоречи на житейската логика, а именно от
строителя да се остави отворен капак на бойлер в мокро помещение. Още повече, че в
същото това помещение свидетелката при честите си посещения е била достатъчно
наблюдателна да забележи запушен сифон, но не и висящ на кабели капак на бойлер.
Предвид, гореизложеното съдът намира за недоказан факта, че повредата в капака се дължи
на действия на трети лица.
По отношение на тоалетното шкафче в банята по делото се установи, че е
извършен единствено монтаж на демонтирано шкафче, както е записано и в представения
акт образец 19, предвид което възраженията на ответника в тази насока са неоснователни.
10
Недоказани останаха и възраженията относно ключовете за горната секретна
брава. По отношение на последните съдът приема за доказан фактът, че входната врата на
апартамента е с две ключалки, като наемателят е върнал ключовете само за долната. При
липсата на съставен приемо-предавателен протокол при сключване на договора и вписани
забележки от страна на наемателя, съдът приема, че имотът е предаден без забележки. В
конкретния случай – с ключове за двете секретни ключалки, като по делото не се събраха
доказателства за противното. Този извод се потвърждава и от показанията на свид. Ч..
От показанията на свидетелката Б. се установява, че ответникът е демонтирал и
върнал на наемодателя монтираните в апартамента осветителни тела. Свид. Ч. сам признава,
че заварил пред вратата демонтираното чисто ново шкафче и завеса за баня с релса.
Установява се още, че сифонът в банята не е работел нормално от самото начало. Съдът
кредитира показанията на свид. Б. в тази насока, тъй като тя често е посещавала
апартамента. Същевременно отчита и евентуалната заинтересованост на свид. Н., като
строител изпълнил сградата, поради което не възприема тезата, че повредата не може да се
дължи на некачествено извършени СМР, както и тази на свид. Ч., *** на ищцата. Отчита и
факта, че подобен проблем не може да бъде констатиран преди да бъде използвана банята,
както и че нередовното поддържане на сифона трудно би довело до цялостната му подмяна.
Освен това съгласно раздел III, т.6, изр. второ от договора предвижда тези повреди да се
отстраняват от наемодателя.
Предвид горното съдът приема, че претендираните суми за разкъртване,
отпушване канализационни тръби и подмяна на подов сифон на стойност 80 лв. и
разноските за подмяна на счупен аксесоар над мивка с нов на стойност 30 лв., като за
повредата на последната не се събраха доказателства по делото. От претендираните суми за
доставка и монтаж на нови осветителни тела тип „Плафон“ – 6 броя на стойност 150 лв. и
демонтаж на счупена завеса за баня и монтаж на нова на стойност 50 лв., дължими са
единствено сторените разходи за монтаж, които съдът определя на основание чл. 162 от ГПК
в размер на общо 30 лв. Претенцията е неоснователна за сума в общ размер на 280 лева.
За посочените разноски, възлизащи на общо 1970,50 лв. ищцата претендира
сборната сума от 1970 лева. С оглед гореизложеното, за горницата над 1690 лв. до
претендираните 1970 лв. претенцията е неоснователна и като такава следва да се отхвърли.
По иска за заплащане на разходите за ползване на общите части на сградата:
Установява се от представеното на л. 34 от делото удостоверение от
професионалния домоуправител, че разходите към етажната собственост за апартамент № *
в размер на по 44,77 лв. за месеците юли, август и септември 2021 г., са платени от
собственика. По делото са представени и подробни разбивки, изготвени от професионалния
домоуправител за всеки от трите месеца.
Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 3 от ЗУЕС обитателите на сграда в режим на
етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9.
Следователно в тежест на наемателя е да заплаща разходите за управлението и
11
поддържането на общите части на сградата (т.8), а разходите за фонд „Ремонт и обновяване“
(т.9) са в тежест на наемодателя. Предвид това, претенцията е частично основателна, като
ответникът, не дължи сумите по перото за фонд ремонт, които видно от представеното
разпределение възлизат на общо 22,56 лв. за процесния период. Останалите възражения на
ответника са неоснователни, тъй като сумите се дължат по силата на закона и се установяват
от събраните доказателства, видно от които в сградата е имало назначен професионален
домоуправител, а ответникът не е в кръга на лицата, които са легитимирани да оспорват
решения на общото събрание на сграда в режим на етажна собственост. Недоказани
останаха и възраженията, че живущите сами са почиствали общите части. С оглед
гореизложеното, за горницата над 111,75 лв. до претендираните 134,31 лв. претенцията е
неоснователна и като такава следва да се отхвърли.
С оглед изхода на делото, на основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да
бъде осъден да заплати на ищеца разноски в размер на 538,39 лева, съразмерно на
уважената част от иска.
На основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника съдебно – деловодни разноски в размер на 164,63 лева, съразмерно на
отхвърлената част от иска.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. Е. А., *** гражданин, роден на ***г. в гр. И., с *** лична карта №
***, изд. на ***г. от Паспортна служба на гр. Е., с разрешение за продължително
пребиваване в Република България № ***, изд. на ***г. от МВР - Бургас, с настоящ адрес: с.
Б., ***, да заплати на Д. С. Ч. с ЕГН **********, съдебен адрес: гр. Б., ***, сумата от 1690
лева /хиляда шестстотин и деветдесет лева/, представляваща обезщетение за причинени
имуществени вреди на предоставения по договор за наем от 30.10.2019г. апартамент,
находящ се в гр. Б., ***, равняващо се на стойността на необходимите за възстановяване на
имота СМР - труд и материали, сумата от 111,75 лева /сто и единадесет лева и седемдесет
и пет стотинки/, представляваща дължима и незаплатена от ответника сума за ползване на
общите части на жилищната сграда за месеците юли, август и септември 2021г., както и
законната лихва върху главниците, считано от датата на депозиране на исковата молба -
25.02.2022г. до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ исковете за
главници: за разликата над уважения до претендирания размер от: 1970 лв. на
обезщетението за имуществени вреди и до претендирания размер от 134,31 лв. на разходите
за общи части, като неоснователни.
ОСЪЖДА М. Е. А., *** гражданин, роден на ***г. в гр. И., с *** лична карта №
***, изд. на ***г. от Паспортна служба на гр. Е., с разрешение за продължително
пребиваване в Република България № ***, изд. на ***г. от МВР - Бургас, с настоящ адрес: с.
Б., ***, да заплати на Д. С. Ч. с ЕГН **********, съдебен адрес: гр. Б., *** сумата от 538,39
12
лева /петстотин тридесет и осем лева и тридесет и девет стотинки/ съдебно-деловодни
разноски.
ОСЪЖДА Д. С. Ч. с ЕГН **********, съдебен адрес: гр. Б., *** да заплати на М. Е.
А., *** гражданин, роден на ***г. в гр. И., с немска лична карта № ***, изд. на ***г. от
Паспортна служба на гр. Е., с разрешение за продължително пребиваване в Република
България № ***, изд. на ***г. от МВР - Бургас, с настоящ адрес: с. Б., ***, сумата от 164,63
лева /сто шестдесет и четири лева и шестдесет и три стотинки/ – съдебно-деловодни
разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
13