Р Е Ш Е Н И Е
№……………..
гр. София, 06.02.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-Б състав, в публично съдебно
заседание на единадесети ноември две хиляди и деветнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
МЛ.СЪДИЯ: КОНСТАНТИНА ХРИСТОВА
при секретаря Донка Шулева, като разгледа докладваното от
съдия Анастасова гр. дело № 1850 по описа за 2019 година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С решение № 520687 от
30.10.2018 г. по гр.д. № 600048/2012 г. по описа на СРС, 28 с-в, е уважен предявеният
от И. А. Д. срещу Н.А.П. осъдителен иск по чл. 59, ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 6 994 лв.,
представляваща обезщетение за ползване без правно основание за периода от
27.07.2011 г. до 27.11.2012 г. на следния недвижим имот: Апартамент 3 (три),
находящ се в гр. София, област София, СО - район „Оборище”, на втори етаж, в
жилищна сграда на ул. *******състоящ се от две стаи, дневна, кухня и столова, с
площ от 102,61 (сто и две цяло и шестдесет и един) кв. м., при съседи: от изток
- ул. *******, от запад - двор; от север - апартамент № 4; от юг - калкан на
сградата на ул. *******, заедно с 10,188% (десет цяло сто осемдесет и осем
върху сто) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, без правно основание за периода от 27.07.2011 г. до 27.11.2012
г., като е отхвърлил иска до пълния предявен размер от 12 000.00 лв., като
неоснователен.
С постановеното решение,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК е осъден ответника Н.А.П. да заплати на ищеца И.А.Д.,
сумата от 1241,43 лв., представляваща разноски в исковото производство; на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК е осъден ищеца И.А.Д. да заплати на ответника Н.А.П.,
сумата от 471,20 лв., представляваща разноски в исковото производство.
В срока по чл.259, ал.1 ГПК е постъпила въззивна жалба от ищеца И. А. Д. срещу постановеното решение, в
частта, с която е отхвърлен предявения от него иск. Изложени са доводи за
неправилност на постановеното от СРС решение. Заявява, че решението е
необосновано доколкото се основава на констатацията на един от тримата
експерти, който не съобразява, че имотът е с адрес в р-н „Оборище“, а не р-н
„Подуяне“, гр.София. Според ищеца, по делото била приета съдебно-оценителна
експертиза, в която се посочва, че имотът се намира в р-н „Подуяне“, като за
сравнителните имоти се използвали такива в този район. В експертизата си вещото
лице посочило, че е използвало данни от електронната страница на „imot.bg”,
където не се съобразявали с нормативно установените административни граници. По
делото е допусната тройна съдебно-оценителна експертиза, чийто крайни изводи на
мнозинството СРС не взел предвид.
Въззиваемата страна Н.А.П.
в срока по чл.263 ГПК е подал отговор на въззивната жалба, в която посочва, че
жалбата е неоснователна, респ, решението на СРС е правилно. Излага, че правилно
СРС е приел, че имотът не се намира в близост до „Докторски паметник“, като бил
в район с лоша инфраструктура, респ. с по-ниски наеми.
В срока по чл.259, ал.1 ГПК е постъпила въззивна жалба от ответника Н.А.П. срещу постановеното решение,
в частта, с която е уважен осъдителния иск по чл.59, ал.1 ЗЗД. Счита решението
в тази част за неправилно, доколкото като купувач по сключения предварителен
договор е приравнен на добросъвестен владелец и не дължи заплащане на
обезщетение за ползването на имота за посочения период. Поддържа, че на
27.07.2011 г. между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба
за процесния имот по силата, на който ищецът е следвало да прехвърли имота на
ответника за сумата от 150 000 евро, като платил 30 000 евро по
договора. В резултат на неизпълнение от страна на ищеца бил предявен ответника иск
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен,
който бил уважен от съда. Освен това поддържа, че за периода от 2008 до 2012 г.
ответникът е използват апартамента, като ищецът няколко пъти бил посещавал
жилището и нямал претенции към него. Счита, че владял имота на правно основание
– предварителен договор, поради което на основание чл. 70, ал. 3 ЗС имал право
да ползва имота, и с обратна сила не може да отпадне възможността за
фактическото владение на имота.
Въззиваемата страна –
ищец в срока по чл. 263 ГПК е подал отговор на въззивната жалба, в която посочва,
че същата е неоснователна, а решението на СРС в посочената част е правилно. Поддържа,
че ответникът е бил изведен от имота на основание чл.75 ЗС, тъй като за периода
е отнел владението от ищеца неправомерно. В предварителния договор не било
уговорено, че владението се предава на ответника. Напротив, уговорката между
страните била, че владението се предава при сключване на окончателен договор и
заплащане на цената. Същевременно решението, с което бил обявен предварителния
договор за окончателен било обезсилено от съда.
Съдът, след като прецени
представените по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед
разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа
и правна страна, във връзка с наведените във въззивните жалби пороци на
оспорения съдебен акт:
Съгласно нормата на чл.
269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси съдът е
ограничен от посоченото в жалбите.
Настоящият съдебен
състав приема, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо в
обжалваните му части. Не е допуснато и нарушение на императивни материални
норми.
Във връзка с наведените
във въззивните жалби доводи срещу правилността на постановеното решение, съдът
намира следното:
Страните не спорят и се
установява, чрез представените пред първата инстанция доказателства, че с
влязло в сила на 16.12.2010 г. постановление за възлагане на недвижим имот (л.
78 на СРС), издадено от ЧСИ О.М., peг. № 846 при КЧСИ с район на действие СГС,
в собственост на ищеца И.А.Д. след проведена публична продан по изпълнително
дело № 20108460400155 е възложен недвижим имот - Апартамент 3, находящ се в гр.
София, област София, СО - район „Оборище”, на втори етаж, в жилищна сграда на
ул. *******състоящ се от две стаи, дневна, кухня и столова, с площ от 102,61
кв. м., при съседи: от изток - ул. *******, от запад - двор; от север -
апартамент № 4; от юг - калкан на сградата на ул. *******, заедно с 10,188%
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
В съставения от ЧСИ протокол за въвод във владение от 12.05.2011 г. ( л. 21 от
делото на СРС) е удостоверено, че в имота не са налице вещи.
Страните не спорят, че
на 27.07.2011 г. ищецът И.Д. в качеството на продавач и ответника Н.П. в
качеството на купувач са сключили предварителен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот (л. 80-81 от делото на СРС). С чл. 7 от договора
продавачът се задължил да предаде владението на имота на купувача в деня на
подписването на нотариалния акт и заплащане на уговорената цена.
Между страните не се
спори, че в периода 27.07.2011 г. - 27.11.2012 г. ответникът е ползвал процесния
имот. Чрез показанията на свидетеля А.М.събрани пред първата инстанция се установява че в периода 2011-2012 г. имотът
е ползван от ответника за офис, в който свидетелката е работила. Ответникът
признава изрично този факт, като поддържа, че фактическа власт върху имота е
установил на основание сключения предварителен договор.
Чрез приетата пред
първата инстанция единична съдебно-оценителна експертиза на в.л. инж. Е.Ц.се
установява, че средният пазарен наем за процесния имот в исковия период от
27.07.2011 г. до 27.11.2012 г. възлиза на 437 лв. на месец или за посочения
период възлиза на сумата 6994.00 лв. Експертът е обосновал крайната си
констатация с извършено проучване на извършени сделки с имоти със сходно
местоположение в сайта на „Софийски имоти“. По дадено от експерта становище
според въпросния сайт процесният имот попада в квартал Подуяне, а не в район
Оборище, гр.София. Впоследствие вещото лице Ц. е приложил и скица, от която е
видно, че съгласно сайта на имот.бг квартал Подуяне представлява
територията между бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“, бул. „Ген. Данаил
Николаев“, бул. „Ситняково“ и ул. „Хан Омуртаг“ (л. 115 от делото на СРС) и
обхваща и ул. „*******“ в частта, в която се намира и процесният имот. Тази
експертиза е оспорена и е назначена от СРС тройна съдебно-оценителна експертиза
с негово участие. Чрез констатациите на мнозинството по нея (л. 123-137 от
делото на СРС), средният месечен пазарен наем за исковия период и за процесния
имот възлиза на 400 евро, или 12520 лв. за целия период. Според мнозинството от
експертите по тройната СОЕ, тази цена е получена на базата на усредняване на
наемната цена по реално сключени сделки през исковия период за три имота, като
два от имотите се намират в непосредствена близост до процесния имот (л. 130 от
делото на СРС) и попадат в квартал „Подуяне“ според границите му, използвани в
първоначалната експертиза. Третият имот, според експертите е в район „Оборище“,
където попада и процесният имот. В о.с.з. на 16.05.2018 г. вещите лица уточняват,
че квартал „Подуяне“ не попада в административните граници на район Оборище,
като процесният имот се намира не в квартал „Подуяне“, а в
местност„Подуяне-център“, попадаща в границите на район „Оборище“ съгласно
действащия ПУП. Вещо лице инж.Е.Ц.е подписал тройна съдебно-оценителна
експертиза с особено мнение, тъй като поддържа своите констатации от единичната
експертиза досежно начина на определяне на средният месечен пазарен наем за
исковия период за процесния имот, като дава оценка 426 лв./месец или 6816.00
лв.
Както правилно е посочил
СРС, разликата в заключенията /единична и тройна/ е в териториалния обхват на
районите - при единичната експертиза е ползвано районирането на сайта imot.bg,
а при тройната на сайта imoti.net. Съответно, при единичната експертиза е
определен средния месечен пазарен наем за исковия период за процесния имот като
според районирането на посочения сайт последния попада в квартал „Подуяне“, а
не в „Оборище“. Мнозинството от експертите по тройната СОЕ възприемат районирането
на сайта imoti.net, като съобразяват, че имота попада в местност „Подуяне-център“,
попадаща в границите на район „Оборище“ съгласно действащия ПУП. За определяне
на средният месечен пазарен наем за исковия период за процесния имот двамата
експерти по тройната СОЕ ползват данните за два имота със сходно местоположение
в квартал „Подуяне“ и един имот в район „Оборище“, гр.София.
Пред настоящата
инстанция е представен заверен по реда на чл.32 от ЗА препис от съдебно решение
на СГС, 19 с-в от 13.08.2018 г., с което е обезсилено постановеното решение №
8699/18.12.2015 г. постановено по гр.д.№ 5602/2014 г., с което е обявен за
окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД сключения между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 3 с посочена
по-горе индивидуализация поради неизпълнение на условието за плащане на цената
12000.00 евро от страна на купувача - Н.А.П.. Върху постановеното решение не е
извършено отбелязване за влизане в сила.
Чрез представеното пред
настоящата инстанция заверен по реда на чл.32 от ЗА препис от съдебно решение
на СГС, ІV Г с-в от 29.04.2014 г. постановено по в.гр.д.№ 10268/2013 г. по
описа на СГС се установява, че е бил уважен предявения от И.А.Д. срещу Н.А.П.
владелчески иск по чл.75 ЗС за предаване на владението върху апартамент № 3. Върху
постановеното решение не е извършено отбелязване за влизане в сила, но от
приложените дела на двете инстанции, както и на ВКС по гр.д.№ 1388/2015 г. се
установява, че постановеното решение от СГС е влязло в сила на 21.04.2015 г.
При така установеното,
настоящият състав намира следното от правна страна:
Съгласно Постановление №
1 от 28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г., Пленум на ВС, фактическият състав на
неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД е изпълнен, когато се
установи, че едно лице се е обогатило за сметка на друго, като обедняването на
ищеца и обогатяването на ответника произтичат от един общ факт или от обща
група факти. За възникване на вземането за връщане на неоснователно обогатяване
не е необходимо ответникът да е развил дейност и реализирал приходи, и това, че
не е получил наемна цена или друг доход не го освобождава от
отговорността да обезщети собственика, след като се намира в неговия имот без
правно основание, а последният е лишен от възможността да ползва собствения
си имот, в това число и да реализира приходи от него. Когато
собственик на имот е лишен от неговото ползване, доколкото
същият се държи и ползва от друго лице – несобственик,
обедняването на собственика се изразява в пропуснатите от него наемоподобни
доходи, които би получавал при отдаването под наем на имота,
които следва да се определят съобразно действащите за периода пазарни наемни цени
за конкретния имот. Същевременно неоснователното обогатяване на
лицето, което държи имота, се изразява в облагодетелствуването му
със спестения от него наем, който би плащал за ползване на имота през
този период. В тези случаи обедняването на собственика и обогатяването на ползващия се
от вещта се определя от една и съща сума – средномесечения
пазарен наем за този
вид имоти.
Съгласно чл. 70, ал. 3
ЗС когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен
със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72 ЗС, като
получава добивите от веща до предявяването на иска за връщането й, и има право
на разноски по подобренията. Както е посочено в Решение № 270 от 26.06.2012 г. по
гр.д. № 1056/2011 г., Г. К., І Г. О. на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК,
което становище се възприема от настоящия състав, „владението на задължилият се
да купи по предварителен договор не е добросъвестно, но по отношение на правото
да получи плодовете, и увеличената стойност в резултат на направените от него
подобрения, той е приравнен на добросъвестен владелец, т.е. има тези права,
предоставени му с изричната норма на чл. 70, ал. 3 от ЗС. Предварителният
договор, на основание на който е предадено владението, ако не е подписан от
несобственик, или не е нищожен, е основание за това владение. То е установено
със съгласието на собственика на вещта и докато трае, владелецът не дължи
обезщетение на собственика“.
В настоящия случай се
установи, че между страните е сключен на 27.07.2011 г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот. Въз основа на него обаче на купувача –
ответник в производството не е била предадена фактическата власт върху имота от
страна на продавача. Изрично в чл.7 от сключения договор страните са
предвидили, че владението ще бъде предадено при сключване на окончателен
договор и изплащане на цената. Освен това, чрез предприетата от продавача- ищец
в производството защита по реда на чл.75 ЗС за защита на нарушеното му
владение, осъществявано за процесния период от ответника –купувач по договора
се установява несъгласието на собственика с отнетото му владение. Поради това,
доводите на ответника за приложение на хипотезата на чл. 70, ал. 3 ЗС в
настоящия случай са неоснователни. Доколкото ответникът не е установил
фактическа власт върху имота на основание сключения предварителен договор, то,
същият не следва да бъде третиран като приравнен на добросъвестен владелец и не
следва да му бъдат признати правата по на чл. 70, ал. 3 от ЗС.
При установяване, че
ответникът е ползвал неоснователно имота на ищеца за исковия период предявеният
иск по чл.59, ал.1 ЗЗД се явява
основателен. При определяне размера на дължимото обезщетение, настоящият състав
намира че следва да кредитира напълно по реда на чл.202 ГПК дадената от мнозинството
по тройната СОЕ оценка. Както бе посочено крайните изводи на двамата експерти
са обосновани със съобразяване местоположението на имота – имота попада в местност
„Подуяне-център“, попадаща в границите на район „Оборище“ съгласно действащия
ПУП. Освен това за определяне на средният месечен пазарен наем за исковия
период за процесния имот двамата експерти по тройната СОЕ ползват данните за
два имота със сходно местоположение в квартал „Подуяне“ и един имот в район
„Оборище“, гр.София. Така, според настоящия състав дадената от тях крайна стойност
12520.00 лв. /400 евро х 16 месеца/ се явява обоснована и компетентно дадена. При
определянето й двамата експерти са съобразили местоположението на имота,
състоянието на инфраструктурата и транспорта в района, правното състояние на
обекта и неговото обективно състояние. Такава подробна обосновка не е направена
от вещо лице Ц. при даване както на първоначалната единична СОЕ, така и при
даване на особеното мнение по тройната СОЕ. Обосновката на този експерт се
състои единствено в спор къде се намира процесния имот според районирането на
посочените два интернет сайта за продажби и отдаване под наем на недвижими имоти,
а не и с изследване на основните обективни характеристики на района и имота.
Поради това, съдът не дава вяра на единичната експертиза на в.л. Ц. и не
възприема неговото особено мнение по приетата пред първата инстанция тройна
СОЕ.
Именно поради това
следва да се присъди среднопазарния наем за района за подобен тип апартаменти 3,98
евро/кв.м. посочен от мнозинството експерти по тройната експертиза, който е
формиран на база два апартамента в близост /които
се отдават за по-голям наем от средния за района/ и средния пазарен наем за
р-н „Оборище“.
С оглед на горното
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сума в размер на 12000.00 лв.
при съобразяване допуснатото в о.с.з. на 16.05.2018 г. изменение на размера на
предявения иск, чрез неговото увеличаване с оглед дадените от мнозинството по
тройната СОЕ констатации за средна пазарна наемна цена за исковия период /3,98 евро/кв.м. х 102,61 кв.м. = 400.00 евро
на месец или 6400.00 евро/.
При тези изводи,
констатациите на двете инстанции частично не съвпадат, поради което
постановеното от СРС решение следва да бъде отменено в частта, с което е
отхвърлен иска за горницата над сумата 6994.00 лв. до 12000.00 лв.
По разноските:
С оглед изхода на спора
разноските следва да бъдат преразгледани.
В първоинстанционното
производство на ищеца следва да бъдат присъдени допълнително разноски в размер
на 1382.57 лв.
Във въззивното
производство ищецът е направил разноски в размер на 1 850,12 лв., от които сумата 1 750 лв., адвокатско
възнаграждение и сумата 100,12 лв. за държавна такса. Направено е възражение за
прекомерност, което е основателно с оглед фактическата и правна сложност на
въззивното производство. Така същото следва да бъде намалено до минималния
размер в чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, който за настоящото производство е в
размер на 890 лв. Така с оглед чл.
78, ал. 1 ГПК за въззивното производство следва да бъдат присъдени разноски в
размер на 990.12 лв.
С оглед изхода на спора
на ответника-жалбоподател не следва да бъдат присъдени разноски за въззивното
производство, а в частта на присъдените с постановеното от СРС решение
последното следва да бъде отменено.
Воден от горното,
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение
№ 520687 от 30.10.2018 г. по гр.д. № 60048 /2012 г. по описа на СРС, 28 с-в, в
частта в която са отхвърлени като неоснователни предявените от И. А. Д., с ЕГН **********,
с адрес *** А, и със съдебен адрес ***, партер, против Н.А.П., с ЕГН **********,***,
и със съдебен адрес ***, искове по чл. 59, ал.1 ЗЗД, за сумата 5006.00 лв. /над
присъдения размер от 6 994.00 лв. до 12000.00 лв. представляваща
обезщетение за ползване без правно основание за периода от 27.07.2011 г. до
27.11.2012 г. на следния недвижим имот: Апартамент 3 (три), находящ се в гр.
София, област София, СО - район „Оборище”, на втори етаж, в жилищна сграда на
ул. *******състоящ се от две стаи, дневна, кухня и столова, с площ от 102,61
(сто и две цяло и шестдесет и един) кв. м., при съседи: от изток - ул. *******,
от запад - двор; от север - апартамент № 4; от юг - калкан на сградата на ул. *******,
заедно с 10,188% (десет цяло сто осемдесет и осем върху сто) идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, както и в
частта, в която И. А. Д. с ЕГН ********** е осъден да заплати на Н.А.П. с ЕГН **********
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК разноски в размер на 471.20 лв., като вместо него ПОСТАНОВЯВЯ:
ОСЪЖДА Н.А.П., с ЕГН **********,***, и
със съдебен адрес ***, да заплати на И. А. Д., с ЕГН **********, с адрес *** А,
и със съдебен адрес ***, партер, на основание
чл. 59, ал.1 ЗЗД допълнително сумата 5006.00 лв. /над присъдения размер
от 6 994.00 лв. до 12000.00 лв. представляваща обезщетение за ползване без
правно основание за периода от 27.07.2011 г. до 27.11.2012 г. на следния недвижим
имот: Апартамент 3 (три), находящ се в гр. София, област София, СО - район
„Оборище”, на втори етаж, в жилищна сграда на ул. *******състоящ се от две
стаи, дневна, кухня и столова, с площ от 102,61 (сто и две цяло и шестдесет и
един) кв. м., при съседи: от изток - ул. *******, от запад - двор; от север -
апартамент № 4; от юг - калкан на сградата на ул. *******, заедно с 10,188%
(десет цяло сто осемдесет и осем върху сто) идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото.
ПОТВЪРЖДАВА решение
№ 520687 от 30.10.2018 г. по гр.д. № 60048/2012 г. по описа на СРС, 28 с-в, в
останалата част.
ОСЪЖДА Н.А.П.,
с ЕГН **********,***, и със съдебен адрес ***, да заплати на И. А. Д., с ЕГН **********,
с адрес *** А, и със съдебен адрес ***, партер, на основание чл.78, ал. 1 ГПК
сумата от 990.12 лв.- съдебни разноски във въззивното производство и сумата от 1382.57
лв.- съдебни разноски
пред СРС/ извън присъдените 1241.43 лв. /
Решението подлежи на
обжалване пред ВКС при условията на чл.280, ал.1 ГПК в едномесечен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.