Р
Е Ш Е Н И Е № 181
гр. Сливница, 21.12.2018 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН
СЪД - ГРАД СЛИВНИЦА, III състав,
в публично съдебно заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди и
осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕВЕНА ВЕЛИКОВА
при
участието на секретаря Паулина Велкова,
като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 37 по описа на съда за 2018
г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът Етажна собственост- гр. София, ул.
„Позитано“ № 9А, бл. 7, представлявана от управителя Евгения Станиславова
Стефанова, чрез упълномощения от управителя процесуален представител- адв.
Радослава Г. от САК, е предявил срещу „КАЛЦИТ“ ЕООД, кумулативно обективно
съединени установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл.
38, ал. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за установяване на парично притезание в
размер на 2087,72 лв., представляващо сбора от дължимите разходи за управление и
поддържане на общите части на сградата, съгласно решения на ОС не ЕС №
20/10.12.2012 г., № 23/10.12.2013 г. и № 25/10.12.2014 г., дължими за периода
от м.11.2013 г. до м.12.2015 г., определени на база притежаваните от ответника
идеални части от общите части на сградата- блок 4-7, и в размер на 302,74 лв.,
представляваща сбора от лихвите за периода от 01.11.2013 г. до 31.12.2015 г.- в
размер на 33,20 лв., за периода от 01.01.2014 г. до 31.12.2015 г.- в размер на
212,16 лв., и за периода от 01.01.2015 г. до 31.12.2015 г.- в размер на 57,38
лв., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението в
съда- 21.03.2016 г., до окончателното изплащане на задължението, за което
задължение е издадена Заповед за изпълнение № 380/15.09.2017 г. по ч.гр.д. №
86/2017 г. по описа на РС- гр. Сливница.
В исковата молба се твърди, че ответникът е
собственик на магазин № 28 в сградата на ул. „Позитано“ № 9А, бл. 4-7, който
магазин е част от офис сградата, състояща се от блокове 1, 2, 4 и 7, видно от
постановление за възлагане на ЧСИ от 01.11.2013 г. Твърди се, че ответникът има
достъп (врата) до магазина си от общите части- стълбища на блок 7, и ползва
вентилационната инсталация, която преминава през блок 7, и цялата ОиВ
инсталация- машинни и съоръжения, поради което дължи суми за управление и
поддържане на общите части на бл. 7, съгласно решенията на ОС на ЕС №
20/10.12.2012 г., № 23/10.12.2013 г. и № 25/10.12.2014 г. Твърди се, че за 2013
г. ответникът дължи сумата в размер на 173,44 лв. (две месечни задължения в
размер на по 70,12 лв.), ведно със законната лихва за забава за периода от
01.11.2013 г. до 31.12.2015 г. в размер на 33,20 лв., за 2014 г. дължи сумата в
размер на 1405,92 лв. (дванадесет месечни задължения в размер на по 99,48 лв.),
ведно със законната лихва за забава за периода от 01.01.2014 г. до 31.12.2015
г. в размер на 212,16 лв., а за 2015 г. дължи сумата в размер на 811,10 лв.
(дванадесет месечни вноски в размер на по 62,81 лв.), ведно със законната лихва
за забава за периода от 01.01.2015 г. до 31.12.2015 г. в
размер на 57,38 лв. В уточнителната молба е посочено, че изискуемостта
на задълженията за управление и поддръжка, които са текущи, настъпва с изтичане
на последния ден от текущия месец. Посочено е, че претендираните вземания
включват задълженията по фонд ремонт и обновление, разноски за адвокат, съдебни
разходи, резерв, възнаграждение за управител, договор за поддръжка на
вентилация, договор за поддръжка на пожароизвестителна система, договор за
почистване ток-общи части, ел. ток-тоалетни, ел. ток абонатна станция, вода
първи и втори етаж, телефон канцеларски материали, като размерът им е определен
на база притежаваните от ответника идеални части от общите части на сградата, а
именно 4,46 % идеални части.
Ответникът
„КАЛЦИТ“ ЕООД е подал в срока по чл. 131 ГПК отговор на исковата молба, в който
се твърди, че претендираните от ищеца вземания се отличават от тези,
претендирани в заповедното производство, с оглед което исковата молба като
недопустима следва бъде оставена без разглеждане, евентуално да бъде оставена
без движение, като на ищеца се даде
възможност да уточни какви точно услуги се твърди, че следва да бъдат
заплатени. В отговора се твърди, че искът е по същество неоснователен, тъй като
на ответника не са били предоставяни услуги, свързани с вентилационната
система, тъй като същата не работи, поради което и не се дължи заплащането им.
Наред с това се поддържа, че ответникът няма качеството на етажен собственик в
бл. 7 от процесната сграда, тъй като видно и от приложеното по делото
постановление за възлагане, ответникът е станал собственик на магазин № 28,
находящ се в бл. 4, а не в бл. 7, които блокове са две отделни етажни
собствености. Твърди се, че ответникът, който е етажен собственик в бл. 4 няма
непогасени задължения към тази етажна собственост, като именно там той понася
своите задължения, свързани с поддръжката на етажната собственост. С отговора е
направено и възражение за изтекла погасителна давност по отношение на лихвите,
които се претендират за период повече от 3 години преди завеждане на исковата
молба.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния
си представител- адв. Г., поддържа исковата молба, като в дадения от съда
едноседмичен срок представя писмена защита, в която моли съдът да уважи изцяло
предявения иск. Сочи се, че ответникът е бил канен на общите събрания и, ако е
искал, е можел да присъства на тях и да направи своите възражения. Сочи се, че
ответникът има качеството на етажен собственик, тъй като притежава идеални
части от общите части на бл. 4 и бл. 7, видно от представения по делото
технически паспорт за сградата, видно от който ответникът притежава 16,6022 кв.
м. (общи части) от бл. 7, като наред с това магазинът на ответника има вход и
откъм бл. 7 (откъм общите части на блока- коридори), а това предполага
заплащане на средствата за почистване, отопление, осветление, охрана и
управление на сграда 7. Наред с това се твърди, че процесният магазин ползва
вентилационната система, която е обща част за сградата съгласно чл. 38, ал. 1
ЗС. Сочи се, че няма законово основание и пречка един имот да има общи части от
две съседни сгради, ако той е функционално, проектно и фактически свързан и с
двете сгради, а в случай че се приеме противното, това би означавало, че
собствениците на имоти в бл. 7 могат да вземат решение да се премахне входът
към бл. 4 и да се затвори въздухопроводът. Позовава се на представеното по
делото съдебно решение на СРС, като се сочи, че съдебната практика приема, че
етажната собственост може да бъде хоризонтална, вертикална, а вече и диагонална,
като самият факт на общ достъп и общи инсталации (по естество и по
предназначението си според ЗС да служат за общо ползване) водят до извода, че
тези общи части трябва да се поддържат и то от всички собственици, които ги
ползват. В съдебно заседание прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на процесуалния представител на ответника.
В съдебно заседание ответникът, чрез
процесуалния си представител- адв. Илиев, оспорва исковата молба, като моли
съдът да отхвърли предявения иск. В дадения от съда едноседмичен срок представя
писмена защита, в която повторно развива доводите си, свързани с разминаването
на основанието, посочено в заповедното производство и това, посочено в
исковото, като счита, че претенцията на ищеца е заявена в исковото производство
не поради факта, че ответникът е етажен собственик, а на основание, че
последният ползва вентилационната инсталация, която преминава през обекта му.
Поддържат се и доводите, наведени с отговора на исковата молба, а именно, че
ответникът не дължи заплащане на суми управление и поддръжка на етажната
собственост на бл. 7, доколкото същият не е етажен собственик в този блок, а в
бл. 4 и не притежава сочените в решенията на общото събрание 4,46 % ид. части
от общите части на бл. 7. Счита, че в случай че етажната собственост на бл. 7 е
предоставила на трети за тази етажна собственост лица услуги, то това е
следвало да бъде сторено по реда на някакво съглашение, като заплащането на
същите е недопустимо да се претендира по реда на решение на етажната
собственост, в която ответникът не участва. Сочи се, че ответникът заплаща всички
сметки, които се дължат за бл. 4, където се намира обектът, както и че
вентилационната инсталация функционира не само неефективно, а и препятстващо
нормалното използване на обектите, като се сочи, че същата е постоянно изключена.
По
отношение на възражението за недопустимост на исковото производство, съдът се е
произнесъл още с определението си за насрочване на делото, доколкото този
въпрос е бил от значение за разглеждане на делото по същество, като изводите на
съда за неоснователността на същото остават непроменени. Следва да се посочи,
че обстоятелството, дали ищцовата страна претендира заплащане на претендираната
сума единствено на основание ползването от страна на ответника на
вентилационната инсталация, се явява извод, направен от процесуалния
представител на ответника, доколкото доводите в исковата молба са свързани
именно с посоченото още в заповедното производство основание, че вземането
произтича от решение на общо събрание на етажната собственост на бл. 4-7, като
е посочено, че ответникът има и качеството на етажен собственик. Дали
действително ответникът има такова качество е въпрос на основателност, а не на
допустимост на исковата претенция, в който смисъл съдът следва да разгледа
претенцията по същество.
Съдът, като съобрази събраните писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235,
ал. 2 ГПК, намира за установено следното:
Установява се от
приложеното ч.гр.д. № 86/2017 г. по описа на РС- гр. Сливница, че същото е
образувано по депозирано пред СРС заявление за издаване на заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК
вх. № 3018821/21.03.2016, подадено от Етажна собственост- гр. София, ул. „Позитано“ № 9А, бл. 7,
представлявана от управителя Евгения Станиславова Стефанова, което е било
препратено по компетентност на РС- гр. Сливница. Съдът е уважил в цялост
депозираното заявление, като на 15.09.2017 г. е издал Заповед за изпълнение на парично задължение
по чл. 410 ГПК
№ 380 в полза на Етажна
собственост- гр. София, ул. „Позитано“ № 9А, бл. 7 срещу „КАЛЦИТ“ ЕООД за сумите в размер на 2087,72 лв.,
представляваща главница, сумата в размер на 33,20 лв., представляваща лихва за
периода от 01.11.2013 г. до 31.12.2015 г., сумата в размер на 212,16 лв.,
представляваща лихва за периода от 01.01.2014 г. до 31.12.2015 г., сумата в
размер на 57,38 лв., представляваща лихва за периода от 01.01.2015 г. до
31.12.2015 г., ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на
подаване на заявлението в съда- 21.03.2016 г., до изплащане на вземането, както
и сумата в размер на 47,81 лв.- разноски по делото за държавна такса, и 200
лв.- адвокатско възнаграждение. В заповедта е посочено, че вземането
представлява незаплатени суми за управление и поддръжка на общите части на офис
сграда, състояща се от блокове № 1,2,4 и 7, находяща се в гр. София, ул.
„Позитано“ № 9А, дължими за периода от месец ноември 2013 г. до месец декември
2015 г., включително. Заповедта е била връчена на длъжника на 25.09.2017 г.,
като в законоустановения двуседмичен срок- на 05.10.2017 г., в деловодството на
РС- гр. Сливница е постъпило възражение по чл. 414 ГПК, поради което и на
основание чл. 415 ГПК с разпореждане от 30.11.2017 г., получено от заявителя на
13.12.2017 г., съдът е указал на същия, че може в едномесечен срок от
уведомяването да предяви иск за установяване на вземането си. В указания срок
са постъпили доказателства за предявяване на иска от заявителя.
Доколкото с
първоначално предявената искова молба ищецът е направил искане съдът да признае
за установено по отношение на ответника, че последният му дължи и сторените в
заповедното производство разноски, съдът с разпореждане от 13.02.2018 г.,
съобразявайки даденото в т. 10в
от Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г.,
ОСГТК задължително тълкуване е върнал исковата молба в тази й част.
Разпореждането е било връчено на ищеца на 09.03.2018 г., като в
законоустановения едноседмичен срок, не постъпила частна жалба и същото е
влязло в сила на 17.03.2018 г.
По делото е представено разрешително за строеж
№ 396 от 21.07.2003 г., издадено в полза на „Софийски имоти“ ЕАД за изграждане на офис сгради- бл. 1, 2, 4 и 7
с два етажа магазини и две нива подземни гаражи в поземлен имот № II, квартал 258 по плана на гр. София, р-н „Триадица“,
намиращ се в местността „Център“.
Видно от представеното по делото Разрешение за
ползване № ДИ-07-138 от 10.04.2006 г. на Столична РДНСК на основание чл. 222,
ал. 1, т. 8, чл. 177, ал. 2 ЗУТ, чл. 17, ал. 1, т. 1 от Наредба № 2 за
въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните
гаранционни срокове за изпълнените строителни и монтажни работи, съоръжения и
строителни обекти, началникът на Столична РДНСК е разрешил ползването на „ОФИС
СГРАДИ- бл. 1, 2, 4 и 7, с подземни гаражи на две нива, банков салон помещения
за магазини, кафе-бар, кафе-аператив, кафе-бързи закуски, външни ВиК връзки и
кабели НН, топлопровод 57,50 м. от съществуващ колектор № КГ-32-8-4 по улица
ОТ510-ОТ510а, външно топлозахранване и абонатни станции- 2 бр.“, находящ се в
УПИ II, квартал 258 по плана на гр. София, м.
„Центъра“, р-н „Триадица“-СО с възложители собствениците на имоти в сграда 1-2,
собствениците на имоти в сграда 3, собствениците на имоти в сграда 7 и
собствениците паркоместа в п-л II, кв. 258.
По делото е представен технически паспорт за
кв. 258, п-л II, обект „Солни пазар“, в който е посочено, че
магазин № 28 е в сграда 4, разполага със застроена площ от 60,56 кв.м., обща
застроена площ от 95,19 кв.м., 2,39 % ид. части (като не е посочено дали са
касае до идеални части от сграда 4 или от офис сгради- бл. 1, 2, 4 и 7) и 1,12
% от правото на строеж. В графа „сгр. 7 хориз. и верт. комуник.“ е посочено
числото 16,6033, като не са посочени нито мерната единица, нито други
индивидуализиращи този показател белези.
По делото са представени три броя протоколи
съответно № 20 от 10.12.2012 г., № 23 от 10.12.2013 г. и № 25 от 10.12.2014 г.
за проведено общо събрание на собствениците на обекти в сграда със смесено
предназначение, находяща се в гр. София ул. „Позитано“ № 9А, бл. 7, свикано от управителя на етажната собственост
Евгения Стефанова. В същите са обективирани решенията на общото събрание на
етажната собственост, находяща се в гр. София ул. „Позитано“ № 9А, бл. 7,
вкл. решението за приемане на бюджета за календарните 2013 г., 2014 г. и 2015
г. Към протоколите са представени и приетите бюджети за посочените календарни
години, видно от които за 2013 г. за магазин 28 в бл. 4, с участие 4,29 %, е
определено, че дължи 40,77 лв.- полезни разходи, и 58,71 лв.- поддръжка; за
2014 г. за магазин 28 в бл. 4, с участие 4,46 %, е определено, че дължи 38,42
лв.- полезни разходи, и 61,05 лв.- поддръжка, за 2015 г. за магазин 28 в бл. 4,
с участие 4,46 %, е определено, че дължи 26,15 лв.- полезни разходи, и 73,32
лв.- поддръжка. Към протоколите не са представени присъствени листове, от които
да се установява дали ответникът е присъствал на тези общи събрания или не, но
доколкото такива фактически твърдения не са били въведени, съдът не е дължал и
не е дал съответно и указания за представянето им.
Видно от представеното по делото постановление
за възлагане по изпълнително дело № 20138510400688 на ЧСИ Мариян Петков, рег. №
851 на КЧСИ, на 01.11.2013 г., след проведена публична продан и въз основа на
протокол за обявяване на наддавателни предложения от 24.10.2013 г. на ответника
„КАЛЦИТ“ ЕООД е възложен следният недвижим имот, а именно: недвижим имот,
находящ се в гр. София, ул. „Позитано“ № 9, разположен в бл. 4, на Офис
сгради, състоящи се от блокове № 1, 2, 4 и 7 с подземни гаражи на две нива,
банков салон помещения за магазини, кафе-бар, кафе-аператив, кафе-бързи
закуски, въведени в експлоатация, видно от представеното Разрешение за ползване
№ ДИ-07-138 от 10.04.2006 г., издадено от Столична РДНСК, изградени в УПИ-
общинска собственост, представляващ УПИ II-4,
общински, в квартал 258, по регулационния план на местността „Центъра“. Град
София, одобрен със Заповед № РД-09-50-148А/17.03.2000 г., с площ на УПИ от 1160
кв.м., при граници на УПИ: улица между осови точки № 50 и № 510, УПИ I-6, 11, улица между осови точки № 509 и 517, УПИ III-8, УПИ IV-9, УПИ V-10 и УПИ VII-2, представляващ магазин № 28, разположен на първи етаж в
изградената в гореописания УПИ офис сграда- блок № 4, находяща се в гр. София,
ул. „Позитано“ № 9, със застроена площ на магазина от 60,56 кв.м., състоящ се
от магазинно помещение и санитарно помещение, при съседи на магазина: магазин №
27, стълбище коридор, офис № 1 от блок № 4, калкан, магазин № 20 и коридор от
блок № 7, отгоре офис № 3 от бл. 4, отдолу магазин № 7 от бл. № 4, магазин № 8
и рампа, заедно с припадащите се на магазина 2,39 % (съобразявайки
словесното изписване) идеални части от общите части на офис сграда- блок № 4,
равняващи се на 34,63 кв.м. и заедно с припадащите се 1,12 % идеални части от
правото на строеж върху УПИ, върху който е изградена офис сграда- блок № 4,
описан по-горе. Постановлението, видно от направеното отбелязване, е влязло в
законна сила на 14.11.2013 г., считано от който момент ответникът е станал
собственик на процесния недвижим имот.
По делото е представено становище (отговор),
изпратено до законния представител на ищеца- управителя на ЕС на бл. 7 Евгения
Стефанова, от изпълнителния директор на „НИКМИ“ АД от 21.02.2012 г., което по
същество представлява частен документ, който не се ползва с обвързваща съда
материална доказателствена сила относно удостоверителното изявление на неговия
автор, а единствено с формална такава, която (предвид неоспорването му от
страните) задължава съда да приеме, че направеното в него изявление изхожда от
посоченото за негов автор лице. Този документ обаче, доколкото не е подписан от
страната, на която се противопоставя, не може да се ползва като доказателство
по делото относно удостоверените в него обстоятелства, доколкото не съставлява
официален документ по смисъла на чл. 179 ГПК. Нещо повече, дори и съобразявайки
съдържащото се в документа „магазин № 28 с лице към Търговския център и достъп
от централния комуникационен възел на бл. 4- 16,6033 кв.м. от бл. 7“, съдът
намира, че становището не би могло да допринесе за изясняване на
обстоятелствата от значение за предмета на доказване.
От заключението на вещото лице по допусната
ССЕ, която е била изготвена на база документите, предоставени от ищцовата
етажна собственост, вкл. представените по делото протоколи от общи събрания, се
установява, че съгласно същите общото задължение за периода от м. 11. 2013 г.
до м, 12.2015 г. възлиза в размер на 2087,72 лв., като мораторната лихва от
01.11.2013 г. до 21.03.2016 г. възлиза в общ размер на 288,57 лв.
От заключението на вещото лице по допусната
съдебна ОиВ експертиза се установява, че смукателно-нагнетителната
вентилационна централа С1-Н2, разположена на покрива на бл. 7 обслужва част от
магазините на бл. 4 и бл. 7, вкл. магазин № 28, както и че същата се движи в
коридора откъм бл. 7. Установява се, че при огледа на обекта вещото лице е
възприело, че процесният магазин № 28 има покривни прозорци- тип оберлихт, но
те са високо на тавана на основното помещение и са неотваряеми. Установява се,
че вентилационната инсталация, разположена на покрива на сграда блок 7, която е
по-висока от останалите околни сгради, обслужва освен помещенията на блок 7 и
вътрешните магазини, граничещи с блок 7. Установява се още, че магазин № 28 от
блок 4 има два входа, единият- откъм улица „Три уши“, откъдето е главният вход
през стълбището на сграда 4 от комплекса, като за основното помещение има и
втори вход- стъклена врата в стъклена витрина, с изложение към вътрешната
обходна тераса на блок 7, която врата по време на огледа е била заключена и
затворена с щори. В заключение се сочи, че липсата на отваряеми прозорци към
магазин 28 го прави зависим от работата на вентилационната инсталация за достъп
на свеж външен въздух.
Съдът при изграждане на изводите си се позова
на заключенията на вещите лица по допуснатите експертизи, доколкото са изготвени
от специалисти в областта и отговорят пълно и обосновано на поставените им
въпроси. Що се отнася до заключението на вещото лице по допусната ССЕ съдът
счита, че същото следва да се преценява след преценка на цялата доказателствена
съвкупност, доколкото е изготвено на база представени от ищеца етажна
собственост документи.
При така установеното от фактическа страна,
съдът достигна до следните правни изводи:
Районен съд- гр. Сливница, трети състав, е бил
сезиран с кумулативно обективно съединени установителни искове с правно
основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 38, ал. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
С оглед релевираните в исковата молба
фактически твърдения възникването на спорното право се обуславя от осъществяването
на следните материални предпоставки (юридически факти): 1. наличие на етажна
собственост или две етажни собствености, когато се касае до въпрос, свързан с
общи части на двете етажни собствености; 2. качеството на етажен собственик на
ответника в съответната етажна собственост; 3. решение на ОС на етажната
собственост или на съвместното ОС на двете етажни собствености, с което са
определени годни за изпълнение задължения на етажните собственици; 4.
изпълнение на задълженията от страна на етажния собственик. Първите три
материални предпоставки трябва да бъдат установени от ищеца, а в случай че
ответникът е дължал претендираното вземане, той следва да установи че го е
изпълнил.
Същинската етажна собственост е „вертикална“
такава и предполага наличието на сграда, в която съществуват четири или повече
самостоятелни обекта, които се притежават от различни собственици, като в този
случай, при уреждане на отношенията между отделните етажни собственици,
приложение намират специалните правила, уредени в ЗУЕС. Съдебната практика
приема, че за две отделни сгради, долепени една до друга, по отношение на които
липсват най-характерните белези на етажната собственост - общ вход и стълбища,
общи основи, плочи, трегери, външни стени, носещи стени, общи входове, стълбище
и коридори към таванските и избени помещения и др., при които има само обща
съединителна стена и съединен покрив, но всяка част от този покрив обслужва
само отделната сграда-близнак, не възниква етажна собственост (Решение № 593 от
28.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1275/2009 г., I г. о., ГК, постановено
по чл. 290 от ГПК). В настоящия случай няма данни по делото, че блокове 1, 2, 4 и
7 отговарят на посочените изисквания, респ. че се касае до една етажна
собственост, а напротив има данни, че блокове 1, 2, 4 и 7 са самостоятелни
сгради, макар и изградени в един урегулиран поземлен имот и ползващи
изградената на покрива на блок 7 вентилационна система.
Нещо повече, въпреки изричните указания, дадени
от съда с определението за насрочване, по делото не са били представени
доказателства, че решенията, чието изпълнение се претендира, са били взети от
съвместно общо събрание на етажните собствености на бл. 4 и бл. 7, нито такива,
че ответникът е етажен собственик в бл. 7. Напротив, от представените по делото
доказателства се установява, че ответникът е етажен собственик в бл. 4, където
притежава 2,39 % идеални части от общите части на тази сграда, с оглед което
същият се явява задължен да заплаща задълженията си именно към тази етажна
собственост, като обстоятелството дали е или не е заплащал тези задължения е
ирелавантно в настоящото производство. По делото се установява, че обектът,
находящ се в гр. София, ул. „Позитано“ № 9А се състои от офис сгради- блокове №
1, 2, 4 и 7, всеки един от които представлява отделна етажна собственост-
отделни сгради, видно и от разрешителното за строеж, и от разрешително за
въвеждане в експлоатация, с оглед което не може да се приеме, че се касае до
една сграда в режим на етажна собственост, с отделни входове по смисъла на чл.
8 ЗУЕС. Установява се, че притежаваните от ответника идеални части от общите
части на сградата са такива от бл. 4, видно от постановлението за възлагане,
като наред с това в същото е посочено, че те възлизат в размер на 2,39 %, а
същевременно в решенията е прието, че за магазин 28 разноските са определени на
база притежаваните от ответника идеални части от общите части, възлизащи в
размер на 4,29 %- в първия протокол, респ. 4,46 % във вторите два, като не
става ясно защо е прието, че ответникът притежава именно толкова идеални части
от общите части на офис сграда- блок 7. Обстоятелството, че вентилационната
система, която обслужва и останалите блокове около блок 7, е изградена именно
на неговия покрив, не води до извод, че ответникът е етажен собственик и в бл.
7, което именно общо събрание е взело решенията, свързани с дължимите от
съсобствениците разходи за управление и поддръжка на етажната собственост и
което решение се претендира да бъде изпълнено от ответника. Това обстоятелство
(доколкото вентилационната система действително представлява обща част по
предназначение) би могло да бъде основание за свикване на съвместно общо
събрание за всички етажни собствености по смисъла на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС, доколкото
обосновава необходимостта да се реши въпрос, който е свързан с общи части на
две или повече етажни собствености. По делото обаче не са представени протоколи
от общи събрания на сградите - блокове № 1, 2, 4 и 7, нито такива за съвместно
общо събрание на бл. 4 и бл. 7, а само протоколи от общите събрания на бл. 7,
които съдът намира, че не могат да обвържат ответника, респ. че същият не се
явява материалноправно легитимиран да отговаря за задължения към тази етажна
собственост.
Поради това, че обектът „Офис сгради, състоящи
се от блокове № 1, 2, 4 и 7 с подземни гаражи на две нива, банков салон
помещения за магазини, кафе-бар, кафе-аператив, кафе-бързи закуски“ не
представлява етажна собственост, за него е неприложима разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС.
За пълнота и доколкото се касае до отделни
етажни собствености, съдът намира за нужно да посочи, че в случая не може да
намери приложение и разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС, която именно предвижда
възможността да съществува т.нар. „хоризонтална“ етажна собственост. Съгласно
дадената в разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефиниция, могат да бъдат
разграничени няколко основни белега за съществуването на „жилищен комплекс от
затворен тип“: 1) съществуването на един урегулиран поземлен имот - това е
имота, осигуряващ единството на комплекса, а сградите в режим на етажна
собственост и другите обслужващи обекти следва да са изградени в неговите
пространствени граници; 2) съществуването на сгради
в режим на етажна собственост - няколко построени сгради, за всяка от които е
възникнал режим на етажна собственост (съществуват поне четири самостоятелни
обекти, собственост на различни лица), а самостоятелните обекти в тези сгради
следва да имат жилищно предназначение; 3) съществуването на други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите - кумулативно изискване наред със
съществуване на няколко сгради в режим на етажна собственост, като обектите
имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти,
разположени в сградите в режим на ЕС; те могат да бъдат отделни сгради,
съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други, като
ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на
живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват
неговото управление (административни обекти); 4) въвеждането на изисквания за
контролиран достъп за външни лица - изискванията следва да намират приложение и
спрямо живущите в комплекса, доколкото последните също трябва да използват
определените места за влизане в и излизане от комплекса, да спазват процедурите
по идентификация, представяне на пропуск и други. Ако първите два белега са
свързани с наличието на определени обективно съществуващи предпоставки, то
изискването за наличието на контролиран достъп до комплекса предполага изрично
волеизявление в този смисъл: „въвеждането“ на правила, които да уреждат
влизането в и излизането от комплекса, предполага постигането на определено
съгласие между етажните собственици, а такова съгласие е необходимо и за определянето
на предназначението на обслужващите обекти в комплекса. Формата на обективиране
на въпросното съгласие е писменият договор с нотариална заверка на подписите
по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. Така, изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в нея
правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, се налага изводът за
необходимостта от наличието на сключен договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС и
неговото вписване - чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип. Това
означава, че българският законодател е възприел, че жилищният комплекс от
затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на определени от
закона лица, направено в предвидена от закона форма (сключването на договора
по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС), като не е възприел разрешението, според което жилищният
комплекс от затворен тип възниква по силата на закона (ex lege) при наличието
на предвидени от законодателя предпоставки (както възниква правният режим на
етажна собственост).
Доколкото не се твърди, а и по делото не са
представени доказателства в тази насока, не може да се приеме, че се касае и до
„жилищен комплекс от затворен тип“, респ. ответникът и на това основание не
може да се яви задължен да заплаща разходите за поддръжката и управлението на
етажната собственост на бл. 7.
Дори и да се приеме, че ответникът има
качеството на етажен собственик, респ. че е обвързан от решенията на общото
събрание на бл. 7, съдът намира, че е налице и допълнително основание за
отхвърляне на иска, като мотивите за това са следните.
Решенията на ОС на ЕС са правни актове на
общности от лица, които не са персонифицирани, по отношение на които правилата
за недействителност на договорите и едностранните сделки не намират приложение,
а редът за извършването на този особен вид сделки е регламентиран в ЗС (чл. 37 - 49) и ЗУЕС. В този смисъл е
практиката на ВКС, формирана по реда на чл. 290 ГПК с Решение № 39 от
19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК, в което се приема,
че „етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление, т.е. не
е персонифицирана, се управлява от общото събрание на етажните собственици,
респективно на етажните собственици и обитателите чрез взетите от него решения.
Тези решения се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от
присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена цел.
Многостранна сделка не може да се сключи от лице, което не е съгласно с общо
формираната воля… При решенията на етажната собственост няма насрещни права и
задължения, както при сделките… В този смисъл те са особен вид многостранни
актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща
цел. Законът - ЗС,
ЗУЕС
урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира
начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна
компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на
решението. ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на
общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията
от сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание
да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма
да се прилага ЗЗД.
Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД.
Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на
сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице
безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост
е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален
е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за
уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.”.
Когато решението на ЕС е насочено към
попълване на бюджета на ЕС за извършване на разходи за управлението и
поддържането на общите части на сградата, се учредява правоотношение между
отделния етажен собственик и останалите етажни собственици, независимо от
обстоятелството дали и как всеки един от тях е гласувал за приемане на това
решение на ЕС. То е задължително за тях, но само когато с решението на ЕС възниква
определено правно задължение, годно за изпълнение, какъвто не е настоящият
случай.
На проведените на 10.12.2012 г., 10.12.2013 г.
и 10.12.2014 г. общи събрания на ЕС, находяща се в гр. София, ул. „Позитано“ №
9А, бл. 7, на основание чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС е взето решение паричната вноска
за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата да се
разпределят не поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите, както предписва императивната
правна норма, уредена в чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, а съобразно площта на притежаваните
от всеки един от етажните собственици обособени обекти в сградата (вж.
приложенията към протоколите и уточнителната молба на л. 50 от делото).
Разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата са периодични
задължения, чрез изпълнението на които се обезпечава поддържането и ползването
на общите части чрез заплащане на консумативните разходи – ток, вода,
електричество, почистващи препарати и пр., поради което те се заплащат
помесечно (арг. чл. 48, ал. 8 ЗУЕС, който предписва, че за поддържане на общите
части на етажната собственост етажните собственици правят ежемесечни
вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на
общото събрание). Тъй като законодателят нормативно не е предвидил друг начин
за определяне размера на ежемесечните вноски за управление и поддържане на общите
части на сградата, освен този, предписан в разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС –
поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите, процесното вземане не е възникнало.
Макар и решенията на ОС на ЕС да са влезли в сила, предявеното субективно
материално право не е породено, тъй като то не е уредено като призната и
гарантирана от закона правна възможност да се изисква от насрещната страна по
правоотношението спазването на определено поведение, т.е. осъществяването на
определена престация. Правното задължение за заплащане на парична вноска в
бюджета на етажната собственост възниква само ако тя е определена
съобразно изискванията на закона, като е ирелевантно обстоятелството дали решението
на ЕС на ОС е оспорено по съдебен ред, респ. дали то е влязло в сила.
Недопустимо е в материалноправен смисъл да се упражнява едно субективно право,
което не е породено. А предявеното субективно право би възникнало само ако ОС
на ЕС е взело решение за заплащане на съответна ежемесечна парична вноска в
бюджета на ЕС, покриващи разходите за управление и поддържане на общите части
на етажната собственост, съобразно нормативните изисквания, уредени в чл. 51,
ал. 1 ЗУЕС – поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.
Следователно, макар и решенията на ОС на ЕС да са влези в сила, те не могат да
бъде принудително изпълнени, към което е насочено заповедното производство, тъй
като е определен различен от
законоустановения способ за определяне размера на тези разноски – съобразно
площта на притежаваните от етажните собственици обособени обекти. Както бе
изяснено, тази правна норма е от повелителен характер и етажните собственици нито
самостоятелно, нито чрез своите органи в етажната собственост могат да изменят
или дерогират уреденото в нейната диспозиция правило за поведение. В този
смисъл са и мотивите към Определение № 1097 от 17.11.2011 г. на ВКС по гр. д. №
630/2011 г., I г. о., ГК, с което не е допуснато до касация въззивно решение –
„Относно предпоставката за допускане касационна проверка се твърди, че съдът се
е произнесъл по съществения за изхода на спора въпрос дали нормата на чл. 51 ЗУЕС е от императивен или диспозитивен характер. Този въпрос се определя като
решаващ за изхода на спора, а също и от значение за точното прилагане на
закона.
С нормата на чл. 51 ЗУЕС
е разпредено, че консумативните разходи и разходите за текущо поддържане на
общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите. В този смисъл е
и нормата на чл. 9 от ПРУНЕС (отм.). Нормата
е с повелителен характер. С нея е определен начинът на разпределяне между
съсобствениците на консумативните разходи. След като нормата не допуска
отклонение от предписаното, то тя е от императивен характер.”.
Следователно, като недопустимо са изменили
правилото за поведение, предписано в диспозицията на тази императивна правна
норма, етажните собственици, формирали решението на ОС на ЕС, са предвидили
различен начин за определяне размера на правното задължение за заплащане на
вноски за управление и поддържане на общите части на сградата, който не е
уреден в закона. Поради тези правни съображения настоящата съдебна инстанция
приема, че предявеното парично притезание не
е възникнало – липсва решение на ОС на ЕС за определяне размера на
правното задължение за заплащане на разноски за управление и поддържане на
общите части на сградата поравно според броя на собствениците, ползвателите
и обитателите. Както бе изяснено, използването на различен от уредения в
закона способ за определяне размера на тези разноски не е допустим в
материалноправен смисъл, поради което дори и взетото решение на ЕС на ОС в
противоречие с тази императивна разпоредба да е влязло в сила, то не подлежи на
принудително изпълнение, към което е насочено заявлението за издаване на
Заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК.
За разлика от разпоредба на чл. 51 ЗУЕС,
съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, във вр. с чл. 48, ал. 3 ЗУЕС паричните
средства, включени в т. нар. Фонд „Ремонт и обновяване” - за ремонт,
обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, се набират чрез
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото
събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост.
В настоящия случай обаче не би могло да се направи разграничение каква част от
определените като дължими от ответника разходи са такива, свързани с набирането
на средства в т. нар. Фонд „Ремонт и обновяване”, с оглед което и не би могло
да се прецени каква част от вноската е била определена в съответствие с
законоустановеното правило за разпределение на разходите между отделните етажни
собственици, респ. какво е би било задължението на ответника, доколкото това е
предмет на дискреционната власт (право на преценка по целесъобразност при
управлението на ЕС) на ОС на ЕС и съдът не може по свой почин да определи
конкретния размер на месечната вноска на всеки етажен собственик във Фонд
„Ремонт и обновяване”.
Доколкото главният иск подлежи на отхвърляне,
следва да бъде отхвърлен и акцесорният такъв с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на обезщетение за забавено изпълнение на
паричното задължение, поради което не се налага обсъждане по същество на
въведеното от ответника правоизключващо възражение за изтекла в негова полза
кратка тригодишна погасителна давност.
С оглед на всичко изложено до тук, съдът
намира, че предявените кумулативно обективно съединени искове с правно
основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 38, ал. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД,
следва да бъдат изцяло отхвърлени.
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 3 ГПК, с
оглед изхода на делото, на ответника се дължат сторените от него разноски в
производство, като следва да бъде разгледано и направеното от процесуалния
представител на ищеца възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение. Видно от представения по делото договор за правна защита и
съдействие от 01.04.2018 г. (л. 106 от делото) за осъщественото от адв. Ивац
Илиев процесуално представителство в
настоящото производство ответникът е заплатил адвокатско възнаграждение
в размер на 500 лв., като договорът, предвид изрично отразеното в него следва
да се приеме, че служи като разписка за заплащането на сумата. Съгласно
разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения за процесуално представителство, защита и
съдействие по дела с определен интерес възнаграждението при интерес от 1000 лв.
до 5000 лв. възлиза в размер на 300 лв., като към същото се добавят още 7 % за
горницата над 1000 лв. В настоящия случай, съобразявайки материалния интерес,
минималното възнаграждение съгласно Наредбата възлиза в размер на 397,33 лв. Направеното възражение за
прекомерност съдът намира за неоснователно, доколкото се претендира заплащане
на адвокатско възнаграждение в размер на 500 лв., което съдът, съобразявайки и
правото на свободно договаряне по чл. 9, ал. 1 ЗЗД, намира, че отговаря на
конкретната фактическа и правна сложност на делото, по което следва да се
посочи, че са били проведени три съдебни заседания, в рамките на които
ответникът е бил представляван от адв. Илиев, които е депозирал и отговор на
исковата молба по чл. 131 ГПК, а също и писмена защита по делото. С оглед на
изложеното съдът намира, че в тежест на ищеца следва да бъдат възложени
сторените от ответника разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 500
лв., за които са били представени доказателства, че са действително направени и
не се явяват прекомерни по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК, съобразявайки
действителната правна и фактическа сложност на делото.
Така мотивиран, Районен съд- гр. Сливница
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Етажна собственост-
гр. София, ул. „Позитано“ № 9А, бл. 7, представлявана от управителя Евгения Станиславова
Стефанова, срещу „КАЛЦИТ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Сливница, обл. София, ул. „Паисий Хилендарски“ № 3, обективно
кумулативно съединени установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 38, ал. 2 ЗУЕС
и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за установяване на паричното притезание в размер на 2087,72 (две хиляди осемдесет и седем лева и 72 ст.) лева,
представляващо сбора от дължимите разходи за управление и поддържане на общите
части на сградата, с административен адрес гр. София, ул. „Позитано“ № 9А, бл.
7, съгласно решения на ОС не ЕС № 20/10.12.2012 г., № 23/10.12.2013 г. и №
25/10.12.2014 г., дължими за периода от м.11.2013 г. до м.12.2015 г.,
определени на база притежаваните от ответника идеални части от общите части на
сградата, и в размер на 302,74 (триста и
два лева 74 ст.) лева, представляваща сбора от лихвите, както следва- за
периода от 01.11.2013 г. до 31.12.2015 г.- в размер на 33,20 лв., за периода от
01.01.2014 г. до 31.12.2015 г.- в размер на 212,16 лв., и за периода от
01.01.2015 г. до 31.12.2015 г.- в размер на 57,38 лв., ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на заявлението в съда- 21.03.2016 г., до
окончателното изплащане на задължението, които вземания са удостоверени в
Заповед за изпълнение № 380/15.09.2017 г. по ч.гр.д. № 86/2017 г. по описа на
РС- гр. Сливница.
ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК Етажна собственост- гр. София, ул. „Позитано“ № 9А, бл. 7, представлявана
от управителя Евгения Станиславова Стефанова, да заплати на „КАЛЦИТ“ ЕООД, ЕИК *********, сумата в размер на 500 (петстотин) лева, представляваща
разноски за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Окръжен съд- София в двуседмичен срок, считано
от връчването му на страните.
ПРЕПИС от
настоящото решение да се връчи на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: