Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр. С.
06.03.2017 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийският градски съд, първо
гражданско отделение, І-6 състав
в публичното заседание на седми
февруари
две хиляди и седемнадесета
година в състав:
Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря А.С. и в присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от съдия Алексиева гр. дело № 8307 по описа
за 2015 г. и за да се произнесе , взе предвид
следното:
Производството е образувано по
искова молба, подадена от „В.Т.“ ЕООД срещу „Б.К.2.“ ООД, с която е предявен
иск за разваляне на сключения на 10.08.2009 г. договор за продажба на недвижим
имот, обективиран в нотариален акт № 150 , том ІІ,
рег. № 4631, дело № 331/2009 г. на Нотариус К.Б. с рег. № 043 на НК, поради
пълно неизпълнение от страна на продавача-ответник, иск с правно основание чл.189
във връзка с чл.87, ал.3 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че по
силата на нотариален акт № 150, том ІІ, рег. № 4631, дело № 331/2009 г. на
Нотариус К.Б. с рег. № 043 на НК, дружеството-ищец е закупило от ответното
дружество следния недвижим имот: апартамент № 35, находящ
се в гр. С., район В., бул. „********“ № 20, вх.В, на последния пети надпартерен етаж, заедно с принадлежащите му таванско
помещение с площ 12,70 кв.м. и избено помещение с площ 8,78 кв.м., както и
18/335 идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от
правото на строеж върху мястото за сумата от 83 700 лв. Владението върху
имота е предадено на купувача при сключване на нотариалната сделка. Поддържа
се, че на 18.01.2012 г. ищецът е съдебно отстранен от ЧСИ Иван Чолаков, рег. №
783 на КЧСИ по изпълнително дело № 734/2011 г. с протокол за принудително
отнемане и предаване на недвижим имот от същата дата. Имотът е предаден на А. А.Т.
и К. А.Т. въз основа на изпълнителен лист, издаден по влязло в сила решение №
520 от 01.02.2011 г. на ВКС, ІІ г.о. по гр.д. № 955/2010 г., с което е признато
за установено по иск по чл.108 ЗС, че А.Т. и К. Т. са собственици на имота.
Твърди се, че исковата молба не е била вписана в АВ, ищецът не е бил страна в
исковия спор, а сделката с ответника е била осъществена в хода на този съдебен
спор. Поддържа се, че ищецът е бил добросъвестен купувач, а ответникът като
продавач не е изпълнил основното си задължение да прехвърли правото на
собственост върху продадения имот, в резултат на което купувачът е претърпял
принудително отстраняване от вещта.
Моли съда да постанови решение, с
което да развали договора за продажба. Претендират сторените съдебни и
деловодни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК на
28.04.2016 г. е депозиран отговор от ответника чрез законния му представител
управителя А.Н. И..
На първо място счита предявения
иск за недопустим, тъй като със съдебното признаване на правата на третото
лице, договорът за продажба се разваля по право. На следващо място се твърди
недопустимост, тъй като ищецът е сезирал СГС, VІ-8 състав, т.д. № 6971/2014 г.
с искова молба, с която дружеството е предявило срещу „Б.К.2.“ ООД обективно
съединени искове с правно основание чл.189, ал.1 от ЗЗД, чл.92, ал.1 от ЗЗД и
чл.86 от ЗЗД за връщане на заплатена продажна цена за имота, за който ищецът
твърди, че е съдебно отстранен, за разноските по покупко-продажбата, неустойка,
като в тази искова молба ищецът е заявил, че не е необходимо да води нарочен
иск за разваляне на договора. При произнасяне по осъдителния иск в
производството по цитираното търговско дело, съдът ще изложи съображения дали сключеният
договор е развален, т.е. предметът на производството по т.д. № 6971/2014 г.
инкорпорира предмета на производството по настоящото дело, поради което и на
основание чл.126, ал.1 от ГПК настоящото дело като по-късно заведено подлежи на
прекратяване.
По същество ответникът оспорва
иска като неоснователен. Твърди, че е налице хипотезата на чл.191, ал.2 от ЗЗД,
тъй като ответникът в качеството си на продавач не е бил привлечен в делото.
Твърди се, че делото, по което е издаден изпълнителен лист въз основа на който
ищецът е отстранен от имота, е заведено от А. и К. Т. през 1999 г. и е
продължило до 2011 г. Твърди се, че ищецът не е упражнил свои процесуални
права, поради което имотът е отнет принудително от него, а също така не е
упражнил и свои права след отнемане на имота, твърди се хипотезата на лошо
воден процес. Поддържа се, че считано от 2004 г. е налице една поредица от прехвърлителни сделки с предмет процесния
имот, при които владението е предавано от продавач на купувач. Твърди се, че не
е налице неизпълнение на задължението на ответното дружество да прехвърли
правото на собственост върху процесния недвижим имот
по съображения подробно изложени в отговора. Твърди се липсата на вина на
ответното дружество, тъй като не е знаел за наличието на каквито и да било
претенции на трети лица и се явява добросъвестен продавач. Поддържа се, че
ответникът е положил цялата дължима грижа, за да се увери, че прехвърля имот
без каквито и да било претенции на трети лица, като не е съществувала обективна
възможност да узнае за наличието на такива претенции, поради невписването им в
регистъра.
Моли съда да прекрати
производството като недопустимо, евентуално да постанови решение, с което да
отхвърли предявения иск като неоснователен и недоказан. Претендира разноските в
производството, включително и за адвокатско възнаграждение.
В съдебно заседание ищецът чрез
своите процесуални представители поддържа предявения иск. Подробни съображения
излага в депозирани по делото писмени бележки. Претендира разноските по делото,
съобразно представения списък по чл.80 от ГПК.
Ответникът, в съдебно заседание
чрез процесуалния си представител моли съда да отхвърли изцяло предявения иск
като недопустим и неоснователен. Подробни съображения сочи в писмени бележки по
делото. Претендира разноски по представен списък по чл.80 ГПК.
Софийски градски съд, гражданско отделение, І-6 състав след преценка на
доводите и възраженията на страните и като съобрази поотделно и в съвкупност
събраните по делото писмени доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
На
10.08.2009 г. между страните по делото е сключен договор за продажба на
недвижим имот, материализиран в нотариален акт № 150, том ІІ, рег. № 4631, дело
№ 331 от 2009 г. на Нотариус К.Б. с рег. № № 043 на НК. Ответникът продал на
ищеца следния свой собствен недвижим имот, а именно: апартамент № 35, находящ се в гр.С. на бул. „********“ № 20, вх.В на
последния пети-надпартерен етаж със застроена площ от
94,63 кв.м. за сумата от 83 700 лв., получена от продавача преди сключване
на договора.
С влязло в
сила на 01.02.2011 г. Решение № 520, постановено по гр.д. № 955/2010 г. по
описа на ВКС, Второ гражданско отделение е признато за установено по отношение
на С.И.О. и Е.П.О., че А. А.Т. и К. А.Т. са собственици на описания по-горе
недвижим имот и е уважен иска по чл.108 от ЗС. Въз основа на влязлото в сила
решение, на 28.10.2011 г. в полза на А. А.Т. и К. А.Т. е издаден изпълнителен
лист, образувано изпълнително дело № 20117830400734. На 18.01.2012 г. с
Протокол за принудително отнемане процесният
апартамент е отнет от ищеца и предаден на взискателите
А. А.Т. и К. А.Т..
В периода
19.05.2004 г.-10.08.2009 г. имотът е бил предмет на няколко последователни
разпоредителни сделки-договор за дарение от 19.05.2004 г., обективиран
в нотариален акт № 146, том І, рег. № 6230, дело № 143 от 2004 г. на нотариус М.Е.
с рег. № 140 на НК, договор за покупко-продажба от 20.04.2005 г., обективиран в нотариален акт № 095, том І, рег. № 2076,
дело № 096 от 2005 г. на нотариус В.П. с рег. № 206 на НК, договор за
покупко-продажба от 21.04.2006 г., обективиран в
нотариален акт № 59, том ІІ, рег. № 4850, дело № 242 от 2006 г. на нотариус В.
М. с рег. № 053 на НК, договор за покупко-продажба от 03.07.2007 г., обективиран в нотариален акт № 169, том ІV, рег. № 4042,
дело № 725 от 2007 г. на нотариус М. Н. с рег. № 362 на НК. С последният
нотариален акт ответникът се легитимира като собственик на имота, като негови праводатели са М.Т.Р. и Т.С.Р..
По фактите
няма спор между страните.
Така
установената по-горе фактическа обстановка се доказва от събраните по делото
писмени доказателства, които съдът кредитира.
Между така събраните
доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си и взаимно се
допълват, поради което съдът ги кредитира.
От правна страна:
Предявеният от ищеца иск е с
правно основание чл.189 във връзка с чл.87, ал.3 ЗЗД, претендира се развалянето
на договор, с който се прехвърлят вещни права върху недвижим имот.
По възраженията за недопустимост
на предявения иск съдът се е произнесъл с определението си от 10.08.2016 г.,
както и в проведеното открито съдебно заседание. Съдът изцяло поддържа
съображенията си за допустимост на предявения иск, поради което не преповтаря
същите в решението си.
По същество на предявения иск.
С оглед установената по-горе
фактическа обстановка, Съдът намира, че предявеният иск е основателен и
доказан, и като такъв ще следва да бъде уважен, предвид следните съображения:
Неизпълнение на
двустранен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от страна на продавача и основание за неговото
разваляне по съдебен ред има
тогава, когато последният не е изпълнил поетото с договора задължение да прехвърли правото
на собственост.
От разпоредбата
на чл. 189, ал. 1 ЗЗД следва, че добросъвестният купувач, т. е. този който по време
на купуването не е знаел (арг.
от чл. 188 ЗЗД),
е в правото си да развали договора
по реда на
чл. 87 ЗЗД по
съдебен ред и да иска връщане
на платената цена. За да
може да стори
това купувачът, достатъчно е да не е знаел, че
купува от несобственик.
Ищецът доказа главно и пълно и трите
предпоставки за уважаване на иска. Установи
се сключен
валиден договор за покупко-продажба между ищеца и ответника, обективиран
в нотариален акт № 150, том ІІ, рег. № 4631, дело № 331/2009 г. на Нотариус К.Б.
с рег. № 043 на НК и с предмет - право на собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент № 35, находящ се в гр. С., район В., бул. „********“ № 20, вх.В,
на последния пети надпартерен етаж, заедно с
принадлежащите му таванско помещение с площ 12,70 кв.м. и избено помещение с
площ 8,78 кв.м., както и 18/335 идеални части от общите части на сградата и
толкова идеални части от правото на строеж върху мястото за сумата от
83 700 лв. Безспорно се установява наличие на
самостоятелни вещни права, в полза на трети лица върху същия
недвижим имот, които касаят обекта
на продажбата, т.е. ответникът в качеството си на продавач се е разпоредил с права, които не му
принадлежат. Установява се с влязлото в сила на 01.02.2011 г.
Решение № 520, постановено по гр.д. № 955/2010 г. по описа на ВКС, Второ
гражданско отделение. Установи се, че ищецът в качеството си на купувач е добросъвестен и не е знаел, че предметът на договора
принадлежи на трето лице. От събраните по делото
доказателства не се установи знание.
Настоящият съдебен състав намира,
че по отношение на ищеца не е налице осъществена съдебна евикция.
Налице е хипотезата на евентуална евикция, при която правата на
лицето е възможно изобщо да не
са предявени, но фактът, че
те могат всеки един момент
да бъдат противопоставени на купувача, е достатъчен, за да обуслови
правния му интерес от разваляне
на договора по реда на
чл.87, ал.3 ЗЗД и да претендира
обезщетение за вредите, които търпи от неизпълнението
на договора, по реда на
чл.189, ал.1 ЗЗД.
Изцяло в този смисъл е и утвърдената константна практика по реда на чл.290 ГПК.
По въпроса какво се разбира под
съдебно отстранен купувач по смисъла на чл.191, ал.1 от ЗЗД, е налице формирана
съдебна практика по реда на чл.290 ГПК и в този смисъл задължителна за
настоящия съдебен състав, обективирана в Решение № 41
от 05.05.2015
г., постановено по т.д. № 85/2013 г. на ВКС, І търговско отделение, с
което е приет следния отговор на поставения правен въпрос: „Под съдебно
отстранен купувач по смисъла на чл.191, ал.1 ЗЗД се разбира не
само купувач, спрямо когото е уважен с влязло в сила решение предявен
от третото лице – собственик на вещта ревандикационен
иск по чл.108 ЗС, но и купувач, спрямо
когото е уважен с влязло в сила решение
установителен иск за собственост на третото лице,
независимо дали в този случай купувачът
осъществява фактическата власт върху вещта,
предмет на продажбата. В този смисъл и Решение № 424 / 24.01.2012г. по гр.д. № 1872 / 2010г. на IV ГО, ВКС, с което е посочен разграничителен критерий между евентуална и осъществена евикция
Доколкото и спрямо ищеца в
качеството му на купувач до момента няма постановено и влязло в сила съдебно
решение по предявен от третите лица-собственици на процесния
апартамент било ревандикационен, било установителен иск за собственост, то и същият не е съдебно
отстранен купувач по смисъла на чл.191, ал.1 от ЗЗД.
Ето защо и по горните съображения
искът подлежи на уважаване.
Неоснователни са възраженията на
ответника срещу иска. Фактът дали ответникът е добросъвестен продавач е ирелевантен по отношение на предявения иск, тъй като добросъвестността на продавача има правно
значение само за неговата отговорност
за непредвидимите преки и непосредствени вреди от евикцията, но е без значение за
развалянето на договора.
Хипотезата на лошо воден процес е
неприложима в настоящата хипотеза, доколкото както бе посочено срещу ищеца не е
имало предявен иск за собственост от третите лица-собственици на процесния апартамент и съответно не е участвал в процес.
Ирелевантни за спора са и възраженията, че
ищецът е могъл да предприеме процесуални действия и да заяви права, които
изключват правата на взискателя, поради което съдът
не ги обсъжда.
По разноските в процеса:
Предвид уважаването на иска,
заявеното своевременно от ищеца искане за присъждане на разноски, на основание
чл.78, ал.1 от ГПК ответникът ще следва да бъде осъден да заплати на ищеца
разноските в процеса в общ размер на 4 510 лв., от която: сума в размер на
910 лв.-заплатена по сметка на СГС държавна такса и сума в размер на 3600 лв. с
ДДС-уговорено и заплатено адвокатско възнаграждение, съобразно договор № 3005
от 03.06.2015 г. и приходен касов ордер № 112/04.06.2015 г.
Водим от горното, Софийски
градски съд, първо гражданско отделение, І-6 състав
Р Е
Ш И :
РАЗВАЛЯ по иска с правно основание
чл.189, изречение първо във връзка чл.87, ал.3 от ЗЗД предявен от „В.Т.“ ЕООД,
дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по
вписванията гр. С. с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя А.Ф.К. против „Б.К.2.“ ООД, дружество учредено и
регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. С. с ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя А.Н. И., сключеният на 10.08.2009 г. с нотариален акт № 150, т.ІІ, рег. № 4631, дело № 331/2009 г. на
нотариус рег. № 043 на НК,
договор, с който „Б.К.2.“ ООД продава на „В.Т.“ ЕООД следния собствен на
дружеството недвижим имот: апартамент № 35, находящ
се в гр. С., район В., бул. „********“ № 20, вх.В, на последния пети надпартерен етаж, заедно с принадлежащите му таванско помещение
с площ 12,70 кв.м. и избено помещение с площ 8,78 кв.м., както и 18/335 идеални
части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж
върху мястото за сумата от 83 700 лв., поради неизпълнение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване, съгласно
чл.115, ал.2 от ЗС в 6 /шест/ месечен срок от влизането му в сила.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК „Б.К.2.“ ООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при
Агенция по вписванията гр. С. с ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от управителя А.Н. И. да заплати на „В.Т.“ ЕООД, дружество учредено и
регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. С. с ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя А.Ф.К. сумата
от 4 510 лв. /четири хиляди петстотин и десет лв./ разноски направени от ищеца
пред настоящата инстанция.
Решението е постановено при
участието в процеса на М.Т.Р., ЕГН ********** и Т.С.Р., ЕГН **********,*** като
трети лица помагачи на страната на ответника „Б.К.2.“ ООД, ЕИК ********.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: