№ 2776
гр. **********, 19.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. И.ОВА ТОШЕВА
при участието на секретаря И.А ЛЮДМ. СТОЕВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И.ОВА ТОШЕВА Гражданско
дело № 20231110139581 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. №
283888/11.10.2023 г., молба с вх. № 338355/24.11.2023 г. и молба с вх. № 364214/18.12.2023 г./
на И. Ч. срещу А. А. С., с която е предявен иск за опразване на нает недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.702.185.1.2 по КККР,
одобрени със Заповед РД-18-138/24.07.2017 г. на ИД на АГКК, находящ се в гр.
*************, кумулативно съединен със следните евентуално съединени помежду си
искове: главен иск за заплащане на сумата от 16 800 лв. – наемна цена по Договор за наем от
01.05.2019 г. за ползването на имота през периода от 16.06.2021 г. до 16.06.2023 г.;
евентуален иск за заплащане на сумата от 16 800 лв. – обезщетение за ползване на имота без
основание за периода от 16.06.2021 г. до 16.06.2023 г. Претендират се разноските по делото.
Ищецът твърди, че по силата на Договор за наем от 01.05.2019 г. е предоставил като
наемодател /чрез пълномощника си ************, упълномощен да извършва действия по
обикновено управление, включително да сключва договори за наем за имота, чиито
пълномощия впоследствие са оттеглени/ на ответника в качеството на наемател за временно
и възмездно ползване процесния апартамент срещу месечен наем в размер на 700 лв.
Излага, че наемателят не е заплащал дължимите месечни наеми за периода от 16.06.2021 г.
до 16.06.2023 г., както и че същият неколкократно е отказвал да освободи имота и да предаде
ключовете на наемодателя. Посочва, че е връчена на С. нотариална покана, с която му е
даден срок да заплати дължимия наем, а поради желанието на ищеца за прекратяване на
наемните отношения – и срок до 16.06.2023 г. да освободи имота. В условията на
евентуалност – в случай че не се установи наличие на валидно сключен договор за наем
между тях, твърди, че въпреки многократното настояване от ищеца ответникът е отказал да
сключи договор за наем с него като съсобственик на имота, поради което моли да му бъде
1
присъдено обезщетение за ползване на имота без основание, равняващо се на дължимата
наемна цена за исковия период.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който
оспорва предявените искове като неоснователни. Признава възникването на наемно
правоотношение за процесния имот въз основа на Договор за наем от 01.05.2019 г., сключен
между него и *********** /жената, с която живее на семейни начала/ – като наематели, и
ищеца и съпругата му ********* /действащи чрез пълномощника **********/ – като
наемодатели. Твърди, че съгласно чл. 2 от договора дължимата месечна наемна цена е в
размер на 150 лв., а с Анекс от 30.11.2022 г. тя е изменена на 200 лв., считано от 01.01.2023 г.
Релевира възражение за пълно плащане на претендирания наем за исковия период, като
сочи, че за периода от 16.06.2021 г. до 31.12.2022 г. е заплатил по посочената в чл. 3 от
договора банковата сметка всички дължими месечни наеми в размер на по 150 лв., а за
периода от 01.01.2023 г. до 30.06.2023 г. – в размер на по 200 лв. При условията на
евентуалност възразява, че ищецът може да претендира от него само 1/2 от наема поради
наличието и на втори наемодател – *********, която няма претенции към него. Оспорва
твърденията на ищеца, че Договорът за наем от 01.05.2019 г. е прекратен, във връзка с което
излага, че в Декларация от 25.02.2023 г. ********* е заявила, че желае С. да остане наемател
в имота, а през м. 05. или м. 06.2023 г. той е получил представената с исковата молба
нотариална покана, в която обаче липсва изрично волеизявление на ищеца за прекратяване
на Договора за наем от 01.05.2019 г. Твърди, че въпреки това и поради възникналата
несигурност *********** сключила с И. и ********** Ч.и, действащи чрез техния син и
пълномощник *********** Ч., Договор за наем от 28.04.2023 г. за срок от пет години,
считано от датата на сключването му, който договор наред с факта, че ответникът живее с
*********** на семейни начала и двамата имат дете, се навеждат като основание С. да
обитава процесния имот, поради което счита, че не дължи освобождаването му. Моли за
отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа
страна следното:
С Определение № 39733/02.10.2024 г., в което е инкорпориран изготвеният от съда
проект за доклад, приет за окончателен в тази част без възражения на страните, са обявени за
безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: сключването между
ищеца /действащ чрез пълномощника **********/ в качеството на наемодател и ответника в
качеството на наемател на Договор за наем от 01.05.2019 г. за процесния имот; предаване на
имота от ищеца на ответника; обстоятелството, че ищецът и съпругата му ********* са
собственици на процесния имот през исковия период.
От Договора за наем от 01.05.2019 г. /л. 73 – 75/ е видно, че за наемодател той е
подписан от ************, а за наематели – от ответника и от *******************. От
Удостоверение за сключен граждански брак се изяснява, че на 12.12.2021 г. С. и ******** са
сключили граждански брак, след което тя е приела фамилното име С.а, а от Пълномощно със
2
заверка на подписите с изх. № 2118/21.07.2015 г. на Консулската служба при Посолството на
Република България в Париж се установява, че ************ е упълномощен от ищеца и от
********** И.ова Ч.а в качеството им на собственици на процесния имот в режим на
съпружеска имуществена общност да извършва с него всякакви действия по обикновено
управление, в това число да сключва договори за наем при цени и условия, каквито прецени,
и да ги представлява пред всякакви физически и юридически лица, държавни и общински
органи, в това число наематели, във връзка с управлението на имота.
Съгласно чл. 2 от Договора за наем от 01.05.2019 г. наемната цена е в размер на 150 лв.
месечно, а според чл. 3 тя се заплаща до 15-о число на месеца по банков път по следната
банкова сметка: IBAN ***********, като страните не спорят, че банковата сметка е на
********. С протоколно определение от 21.11.2024 г. обаче докладът е допълнен, като е
обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че договорената
месечна цена за процесния имот по Договор за наем от 01.05.2019 г. е в размер на 700 лв.
Същевременно от Анекс от 30.11.2022 г. към Договор за наем от 01.05.2019 г. е видно, че С.
и пълномощникът ******** са изразили съгласие за увеличаване на наемната цена от 150 лв.
на 200 лв., считано от 01.01.2023 г., а в открито заседание на 21.11.2024 г. ответникът
изрично признава неизгодния за него факт, че с Анекс от 01.03.2023 г. наемната цена е
увеличена на 800 лв., считано от м. 03.2023 г.
В чл. 6 от Договора за наем от 01.05.2019 г. е уговорено, че той е безсрочен и се
прекратява, както следва: с 1-месечно писмено предизвестие от всяка страна; по взаимно
съгласие на двете страни; с писмено уведомление от страна на наемодателя до наемателя
при неплащане на наемната цена в размер на една месечна вноска, като в този случай
договорът се прекратява до датата на получаване на уведомлението от страна на наемателя.
Установява се от банковото извлечение на л. 78 – 90, че С. е извършвал плащания на
наем по банков път от банковата си сметка в „*********“ АД по посочената в Договора за
наем от 01.05.2019 г. банкова сметка, както следва: на 02.06.2021 г. – наем за м. 06.2021 г. в
размер на 300 лв. /чрез два превода на суми от по 150 лв./; на 02.07.2021 г. – наем за м.
07.2021 г. в размер на 150 лв.; на 02.08.2021 г. – наем за м. 08.2021 г. в размер на 150 лв.; на
02.09.2021 г. – наем за м. 09.2021 г. в размер на 150 лв.; на 05.10.2021 г. – наем за м. 10.2021
г. в размер на 150 лв.; на 03.11.2021 г. – наем за м. 11.2021 г. в размер на 150 лв.; на
02.12.2021 г. – наем за м. 12.2021 г. в размер на 150 лв.; на 29.12.2021 г. – наем за м. 01.2022
г. в размер на 150 лв.; на 04.02.2022 г. – наем за м. 02.2022 г. в размер на 150 лв.; на
02.03.2022 г. – наем за м. 03.2022 г. в размер на 150 лв.; на 05.04.2022 г. – наем за м. 04.2022
г. в размер на 150 лв.; на 05.05.2022 г. – наем за м. 05.2022 г. в размер на 150 лв.
Видно е от преводните нареждания на л. 91 – 102, че ответникът е извършвал и
следните плащания по банков път от банковата си сметка в „************“ по посочената в
Договора за наем от 01.05.2019 г. банкова сметка, а именно: на 04.07.2022 г. – наем за м.
07.2022 г. в размер на 150 лв.; на 03.08.2022 г. – наем за м. 08.2022 г. в размер на 150 лв.; на
01.09.2022 г. – наем за м. 09.2022 г. в размер на 150 лв.; на 29.09.2022 г. – наем за м. 10.2022
г. в размер на 150 лв.; на 28.10.2022 г. – наем за м. 11.2022 г. в размер на 150 лв.; на
3
28.11.2022 г. – наем за м. 12.2022 г. в размер на 150 лв.; на 23.12.2022 г. – наем за м. 01.2023 г.
в размер на 200 лв.; на 27.01.2023 г. – наем за м. 02.2023 г. в размер на 200 лв.; на 28.02.2023
г. – наем за м. 03.2023 г. в размер на 200 лв.; на 28.03.2023 г. – наем за м. 04.2023 г. в размер
на 200 лв.; на 02.05.2023 г. – наем за м. 05.2023 г. в размер на 800 лв.; на 26.05.2023 г. – наем
за м. 06.2023 г. в размер на 800 лв.
От разписките за наем на л. 130 – 150 се изяснява, че С. е заплащал на ******** в брой
и следните суми: на 06.06.2021 г. – наем за м. 06.2021 г. в размер на 550 лв.; наем за м.
07.2021 г. в размер на 550 лв.; на 17.08.2021 г. – наем за м. 08.2021 г. в размер на 550 лв.; на
05.09.2021 г. – наем за м. 09.2021 г. в размер на 550 лв.; на 06.10.2021 г. – наем за м. 10.2021
г. в размер на 550 лв.; на 04.11.2021 г. – наем за м. 11.2021 г. в размер на 550 лв.; на
08.12.2021 г. – наем за м. 12.2021 г. в размер на 550 лв.; на 09.01.2022 г. – наем за м. 01.2022
г. в размер на 550 лв.; на 05.02.2022 г. – наем за м. 02.2022 г. в размер на 550 лв.; на
08.03.2022 г. – наем за м. 03.2022 г. в размер на 550 лв.; на 05.04.2022 г. – наем за м. 04.2022
г. в размер на 550 лв.; на 07.05.2022 г. – наем за м. 05.2022 г. в размер на 550 лв.; на
03.06.2022 г. – наем за м. 06.2022 г. в размер на 550 лв.; на 05.07.2022 г. – наем за м. 07.2022
г. в размер на 550 лв.; на 03.08.2022 г. – наем за м. 08.2022 г. в размер на 550 лв.; на
05.09.2022 г. – наем за м. 09.2022 г. в размер на 550 лв.; на 05.10.2022 г. – наем за м. 10.2022
г. в размер на 550 лв.; на 05.11.2022 г. – наем за 11.2022 г. в размер на 550 лв.; на 05.12.2022
г. – наем за м. 12.2022 г. в размер на 550 лв.; на 05.01.2023 г. – наем за м. 01.2023 г. в размер
на 600 лв.; на 05.02.2023 г. – наем за м. 02.2023 г. в размер на 600 лв.; на 05.03.2023 г. – наем
за м. 03.2023 г. в размер на 600 лв.; на 05.04.2023 г. – наем за м. 04.2023 г. в размер на 600 лв.
Плащанията на наема за 2022 г. са обективирани и в съставения от ******** и получен
от ищеца /доколкото той също го представя по делото/ отчет на приходите и разходите за
2022 г., като посочените в него приходи от наем по дати, номера на разписки и размер на
платените суми съответстват на данните в горепосочените платежни документи.
С Декларация от 25.02.2023 г. ********** И.ова Ч.а е потвърдила пълномощното от
2015 г., дадено на ********, за стопанисване на имота й на ул. „*********** в гр.
**********, одобрила е годишните му отчети и действията му и е изразила желание за
запазването на С. като наемател.
На 28.04.2023 г. е сключен между И. и ********** Ч.и в качеството на наемодатели,
действащи чрез пълномощника *********** Ч., и ********* С.а в качеството на наемател
Договор за наем, вписан в СВ – ********** с вх. рег. № 28654/02.05.2023 г., акт № 181, том
6, дело № 21533, имотна партида № 57796, по силата на който наемодателите са
предоставили на наемателя за временно и възмездно ползване процесния имот, считано от
28.04.2023 г., срещу наемна цена в размер на 800 лв. месечно, платима до 10-о число на
месеца по банков път по следната банкова сметка в „*********“ АД: IBAN ***********, с
титуляр ************.
От Пълномощно със заверка на подписа с изх. № 1678/2010 г. на Консулската служба
при Посолството на Република България в Париж и Пълномощно с нотариална заверка на
подписа с рег. № 12128/16.04.2010 г. на нотариус с рег. № 310 на НК се изяснява, че
4
********** и И. Ч.и са упълномощили сина си *********** Ч. във връзка с имота, намиращ
се в гр. **********, ул. „***********, да извършва всякакви правни действия, включително
да ги представлява пред всякакви трети физически и юридически лица, като извършва
всички необходими действия и взема всякакви решения без ограничения.
С Определение № 39733/02.10.2024 г. е обявено за безспорно и ненуждаещо се от
доказване също така и получаването от ответника през м. 05.2023 г. или м. 06.2023 г. на
представената с исковата молба нотариална покана. Касае се за Нотариална покана от
04.05.2023 г., с която И. Ч. е уведомил С., че пълномощията на ********, дадени му с
Пълномощно от 21.07.2015 г. за управление на процесния имот, собственост на Ч. и
съпругата му, са прекратени. Наред с това ответникът е поканен да напусне жилището
заедно с членовете на семейството си до 16.06.2023 г. и да предаде владението и ключовете
на адв. Самуил Златков или на трето посочено от него или от И. Ч. лице, защото между тях
липсва наемно правоотношение от датата на получаване на поканата, както и да заплаща на
И. Ч. обезщетение за лишаване от ползването на имота в размер на 1 200 лв., комунални
разходи и лихва за забава върху просрочените суми за всеки месец, през който ще използва
имота до напускането му.
Страните не спорят, че имотът е освободен в хода на исковото производство, а от
Приемно-предавателен протокол от 31.08.2024 г. е видно, че освобождаването е извършено
от ********* С.а на 31.08.2024 г., като имотът е предаден на *********** Ч..
С Декларация от 17.11.2024 г. със заверка на подписа с изх. № 2677/18.11.2024 г. на
Консулската служба при Посолството на Република България в гр. Париж И. Ч. е оттеглил
всички пълномощни към сина си *********** Ч., включително Пълномощното от 16.10.2010
г.
От показанията на свид. С.а /съпруга на ответника/ се установява следното: Ответникът
е живял в апартамент, намиращ в кв. „********“, ул. „***********, ет. 2, от 2018 г., а тя е
живяла там от средата на септември 2019 г., като двамата са го освободили през август 2024
г. До началото на 2023 г. не са комуникирали с И. и ********** Ч.и, а с техния
пълномощник *********, и не са имали проблеми с тях. Договорът от 2019 г. е сключен от
името на ********* и в него е посочена неговата банкова сметка, защото той има
пълномощно. През 2020 г. С.и се регистрирали по постоянен и настоящ адрес в това
жилище, защото свидетелката била бременна и им трябвал адрес в гр. ********** заради
детските градини. От общината им искали пълномощно от собствениците, защото
********* не бил упълномощен за регистрация на някого на адреса. ********** и И. Ч.и
дали исканото пълномощно чрез посолството във Франция, а С.и го получили чрез
********* и се регистрирали. Освен това при регистрацията в общината бил необходим
нотариален акт и те го представили, защото ********* го имал. ********* е показвал на
свидетелката отчета за 2022 г. за разходите и приходите за жилището, който представил на И.
Ч.. От ********* тя знае, че са се водели дела относно жилището, разходите за които е
покривал с плащания от тях наем. От показания й отчет и от думите на ********* С.и
разбрали, че сумите, които плащат, отиват при собственика. В началото на 2023 г. една жена
5
отишла в апартамента и дала телефона на С.а, за да разговаря с И. Ч.. Той я попитал откога
живеят там, дали се разбират със съседите и други подобни въпроси. Тъй като свидетелката
не познавала жената, а и била вкъщи сама с малкото си дете, което плачело, не била
настроена да говори с непознати хора и й казала, че в момента не иска да говори, поради
което жената й дала телефона на И. Ч., за да се свържат допълнително с него. Ответникът се
свързал с И. Ч., който го помолил да отиде при адвокати, защото искал да спре
пълномощното на *********, ответникът да напише известие на *********, че прекратява
договора с него, и да подпишат нов договор директно с И. Ч.. При този разговор И. Ч. не е
казал, че е оттеглил пълномощното на *********, а само, че иска да го направи. При
разговорите с И. Ч. не е обсъждано занапред на кого да плащат наема, поради което
продължили да плащат на *********, както досега. С.и не били сигурни, че ще подпишат
нов договор, след като такъв не бил изготвен, поради което се свързали с ********* и той ги
посъветвал да говорят със сина *********** Ч., който също има пълномощно. След това
през април 2023 г. подписали договор с *********** Ч., като преди това им било показано
неговото пълномощно, а при нотариуса *********** Ч. представил и документите си. В края
на юли 2024 г. подали едномесечно предизвестие до *********** Ч. и се преместили в друго
жилище. Предвид това, че свид. С.а е съпруга на ответника, се налага показанията й да
бъдат преценени съгласно чл. 172 ГПК с оглед на всички други данни по делото, като се има
предвид възможната тяхна заинтересованост. Извършвайки такава преценка, съдът намира,
че нейните показания са подробни, логични, последователни, добросъвестно дадени и
неопровергани от други доказателства по делото, поради което следва да бъдат кредитирани
изцяло.
Другите събрани доказателства не следва да бъдат обсъждани, защото не допринасят за
изясняване на делото от фактическа страна.
При така установената фактическа обстановка съдът формира следните правни
изводи:
Предявени са при условията на обективно съединяване иск с правно основание чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване на нает недвижим имот, кумулативно съединен със следните
евентуално съединени помежду си искове: главен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1
вр. чл. 228 ЗЗД за заплащане на сумата от 16 800 лв. – наемна цена по Договор за наем от
01.05.2019 г. за ползването на имота през периода от 16.06.2021 г. до 16.06.2023 г.;
евентуален иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 16 800 лв. –
обезщетение за ползване на имота без основание за периода от 16.06.2021 г. до 16.06.2023 г.
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:
По този иск в тежест на ищеца е да докаже, че е предал процесния имот на ответника
въз основа на валидно сключен между тях Договор за наем от 01.05.2019 г., който
впоследствие е прекратен, а в тежест на ответника е да докаже, че е освободил имота или че
е продължил да го ползва на годно правно основание.
В случая независимо от начина, по който е оформен текстът на Договора за наем от
01.05.2019 г., по този иск е безспорно между страните сключването му между ищеца в
6
качеството на наемодател /чрез пълномощника ********/ и ответника в качеството на
наемател. Съвкупната преценка на това безспорно обстоятелство наред със събраните и
обсъдени от фактическа страна писмени доказателства /Договор за наем от 01.05.2019 г.,
Пълномощно със заверка на подписи с изх. № 2118/21.07.2015 г. на Консулската служба при
Посолството на Република България в Париж, Декларация от 25.02.2023 г. от **********
И.ова Ч.а/ обаче обуславя извод, че освен страните по делото страни по този договор за наем
са и други лица – съпругата на ищеца ********** И.ова Ч.а – като наемодател, и съпругата
на ответника ******************* /впоследствие с фамилия С.а/ – като наемател.
Предаването на имота на С. по този договор е безспорно по делото, а и от показанията
на свид. С.а се изяснява, че наетият имот им е бил предаден от наемодателите чрез
пълномощника ********.
В исковата молба и нейните уточнения се твърди, че договорът е прекратен, поради
което С. дължи освобождаване на наетия имот. Действително съгласно чл. 233, ал. 1, изр. 1
ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. В случая съдът намира, че независимо от
субективното убеждение на ищеца извършените от пълномощника ******** до момента на
уведомяване на ответника за оттеглянето на пълномощията действия, включително
сключването на Договор за наем от 01.05.2019 г., обвързват упълномощителите И. и
********** Ч.и. Съдът счита, че нотариалната покана има характера само на предизвестие за
прекратяване на договора, защото посоченото в нея, че между тях и С. липсва наемно
правоотношение от датата на получаването й, сочи единствено на изразена от едната страна
по договора за наем воля за прекратяването му, защото в случая нито е било налице взаимно
съгласие на страните за прекратяването му /липсва такова от ответника/, нито има
доказателства за неплащане на наема, което да е породило правото на наемодателите да
прекратят договора на основание чл. 6.3. Следва да се приеме, че предизвестието е
направено от двамата наемодатели, доколкото от текста на нотариалната покана е видно, че
в случая И. Ч. е действал и от името на съпругата си, а действията му са такива на
обикновено управление по отношение на имот в режим на съпружеска имуществена
общност, които съгласно чл. 24, ал. 2 СК могат да се извършват от всеки от съпрузите.
Предизвестието касае именно Договора за наем от 01.05.2019 г., защото е адресирано до С.,
който е бил страна само по този договор, но не и по Договора за наем от 28.04.2023 г.
Ищецът не е ангажирал по делото доказателства за точната дата на получаване на
нотариалната покана от ответника, но последният признава, че я е получил през м. 05.2023 г.
или през м. 06.2023 г., поради което съдът приема, че наемното правоотношение между тях,
произтичащо от Договор за наем от 01.05.2019 г., е прекратено на основание чл. 238, изр. 1
ЗЗД най-рано на 05.06.2023 г. /1 месец след датата на изготвяне на нотариалната покана/.
Страните не спорят, а и от съвкупната преценка на показанията на свид. С.а и на
Приемно-предавателния протокол от 31.08.2024 г. следва, че ответникът е продължил да
ползва процесния имот е след прекратяване на Договора за наем от 01.05.2019 г.
От друга страна обаче, по делото е установено наличието на основание за С. за
продължилото ползване на имота. Такова основание е съществуващото наемно
7
правоотношение за същия имот между неговата съпруга – като наемател, и И. и *********и
– като наемодатели, възникнало по силата на Договор за наем от 28.04.2023 г., доколкото
съгласно чл. 15 СК съпрузите живеят съвместно, освен ако важни причини налагат да
живеят разделено. Възражението на ищеца, че този договор е сключен от пълномощник,
който не е бил упълномощен да сключва договори за наем, е неоснователно, защото
сключването на договор за наем е действие на обикновено управление и за него не е
необходимо изрично пълномощно, а в случая дадените на *********** Ч. пълномощни от
неговите родители включват всякакви правни действия, включително представителство пред
всякакви трети физически лица и вземане на всякакви решения във връзка с имота без
ограничения, поради което съдът приема, че *********** Ч. е разполагал с представителна
власт за сключването на Договора за наем от 28.04.2023 г. Не следва различен извод заради
обстоятелството, че пълномощните са били много стари, доколкото те не са ограничени със
срок. Освен това само пълномощното от И. Ч. е оттеглено – при това в хода на процеса, а
твърдението, че не е било оттеглено в по-ранен момент поради убеждението му, че
пълномощията са погасени по давност, е напълно несъстоятелно.
Следователно искът за освобождаване на имота е неоснователен, защото до
прекратяването на Договора за наем от 28.04.2023 г., извършено на 31.08.2024 г., той е
държал и ползвал имота на годно правно основание.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 вр. чл. 228 ЗЗД:
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена.
Задължението на наемателя да плаща наемната цена произтича и от разпоредбата на чл. 232,
ал. 2, пр. 1 ЗЗД.
По този иск в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно възникнало наемно
правоотношение между него и ответника въз основа на Договор за наем от 01.05.2019 г. за
процесния имот, предоставяне на имота на ответника през исковия период и размера на
уговорената наемна цена, а в тежест на ответника при доказване на горните факти е да
докаже плащане на наемната цена за периода.
По изложените вече съображения съдът приема за установено по делото наличието
през процесния период на наемно правоотношение между И. и ********** Ч.и – като
наемодатели, и ответника – като наемател, възникнало въз основа на Договор за наем от
01.05.2019 г., ползването на имота от С. и размера на уговорената наемна цена – по 700 лв.
за периода от м. 06.2021 г. до м. 02.2023 г. и по 800 лв. от м. 03.2023 г. нататък /доколкото
няма данни след м. 04.2023 г. нейният размер да е променен/, но в случая ищецът
претендира за целия исков период месечен наем в размер на 700 лв.
Единственият спорен въпрос по този иск е дали наемът за процесния период е платен.
Отвеникът представя писмени доказателства за извършени по банков път и в брой плащания
на пълномощника ******** за периода от м. 06.2021 г. до м. 06.2023 г. в общ размер на
18 100 лв. Ищецът не оспорва получаването на наема от ********, но възразява, че
плащанията нямат погасителен ефект, защото сумите не са получени от него.
8
Съгласно чл. 75, ал. 1 ЗЗД изпълнението на задължението трябва да бъде направено на
кредитора или на овластено от него, от съда или от закона лице, а в противен случай то е
действително, само ако кредиторът го е потвърдил или се е възползувал от него. Съдът
намира, че в случая плащането е действително по смисъла на чл. 75, ал. 1 ЗЗД, защото е
направено на овластено от кредитора лице – на ********, който е бил пълномощник на
наемодателите. Той е бил упълномощен да извършва всякакви действия по обикновено
управление, в това число да сключва договори за наем при цени и условия, каквито прецени,
и да ги представлява пред всякакви физически и юридически лица, държавни и общински
органи, в това число наематели, във връзка с управлението на имота. Възражението на
ищеца, че ******** не е бил упълномощен да получава наема, е неоснователно, защото за
това фактическо действие не се изисква изрично пълномощно. Освен това получаването на
наема е свързано с представителството пред наемателите, за което той е бил изрично
упълномощен. В случая последното плащане за исковия период е извършено на 26.05.2023
г., към който момент няма категорични доказателства С. вече да е бил получил нотариалната
покана, обективираща изявлението на наемодателите за оттегляне на пълномощията на
********, а от показанията на свид. С.а се изяснява, че при по-рано проведените разговори с
И. Ч. тя и съпругът й не са били уведомени за оттегляне на пълномощията на ********, а
само за намерението му в тази насока, нито са обсъждали занапред на кого да се плаща,
поради което продължили да плащат наема на ********.
Дори и да се приеме, че ******** не е бил овластен от кредитора да получава
плащането на наема, следва да бъде съобразена разпоредбата на чл. 75, ал. 2 ЗЗД, съгласно
която длъжникът се освобождава, ако добросъвестно е изпълнил задължението си към лице,
което въз основа на недвусмислени обстоятелства се явява овластено да получи
изпълнението, а истинският кредитор има право на иск срещу лицето, което е получило
изпълнението. Хипотезата на чл. 75, ал. 2 ЗЗД урежда изключение от правилото за точно
изпълнение спрямо кредитора в случаите, когато длъжникът е бил добросъвестен,
престирайки на привиден кредитор. Т. е. изискването на закона е за точност на изпълнението
от обективна страна – то да е на уговорената престация, да е по времето и на мястото, за
което е постигнато съгласие. От субективна страна изискването е престиращият длъжник да
е добросъвестен, но изпълнението да е неточно от пасивна субективна страна – престира се
на привиден кредитор. Преценката за наличието на обективните и субективните признаци на
изключението по чл. 75, ал. 2 ЗЗД за настъпване на погасителния ефект на изпълнението се
прави във всеки конкретен случай /в този смисъл – Решение № 60115/13.12.2021 г. по т. д. №
1827/2020 г. на ВКС, I ТО/. Добросъвестността на длъжника по смисъла на чл. 75, ал. 2, изр.
1 ЗЗД произтича от недвусмислеността на обстоятелствата за овластяване на лицето, приело
изпълнението. Преценката за недвусмисленост на обстоятелствата по изпълнението се
извършва във всеки конкретен случай. Обстоятелствата се обсъждат в тяхната съвкупност и
от значение е не само уговорката за място на изпълнение, но може да е от значение и дали
тази уговорка е свързана с естеството на задължението; с особени характеристики на вещта,
предмет на договора; със специални изисквания на кредитора; с начина на легитимация на
9
лицето, приело изпълнението, или други факти. При изпълнение в хипотезата на чл. 75, ал.
2, изр. 1 ЗЗД възниква право на иск на истинския кредитор срещу лицето, получило
изпълнението – чл. 75, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, но длъжникът се освобождава от отговорност /в
този смисъл – Решение № 237/11.01.2019 г. по т. д. № 2687/2017 г. на ВКС, I ТО/.
В случая от показанията на свид. С.а следва извод, че плащанията са били
добросъвестно извършвани от съпруга й на ********, защото той е изглеждал овластен да ги
получи въз основа на недвусмислени обективни обстоятелства: представил е пълномощно от
собствениците на имота, предоставящо му правото да извършва действия по управление на
имота и да ги представлява пред наемателите; осигурил е съдействието на наемодателите за
регистриране на С.и в имота по постоянен и настоящ адрес – той им е предоставил както
изпратените от Париж съгласия за това, така и нотариалния акт на имота; показал им е отчет
за приходите и разходите за имота, който дава на собствениците; след разговорите на С.и с
И. Ч. ******** ги е насочил за съдействие към неговия син и пълномощник *********** Ч.,
който е сключил от името и за сметка на родителите си втори договор за наем със свид. С.а, в
който отново е посочено, че наемът следва да се плаща по банковата сметка на ********.
Следователно по силата на чл. 75, ал. 2 ЗЗД ответникът се е освободил от задължението, тъй
като добросъвестно е изпълнил на лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства е
счел за овластено да получи изпълнението, а неправилната представа, че изпълнява на
действителен, а не на привиден кредитор, се дължи на обективни условия.
Макар плащанията да са частично извършвани в брой, а не по посочената в договора за
наем банкова сметка, те имат погасителен ефект, защото страните не спорят, че в договора е
бил посочен по-малък наем от действително уговорения между страните, респ. само
посоченият наем в договора е подлежал на плащане задължително по банков път.
По изложените съображения съдът намира искът за плащане на наемна цена за изцяло
неоснователен.
По иска с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД:
Предвид неоснователността на главния иск за заплащане на наемна цена се е сбъднало
вътрешно-процесуалното условие за разглеждане на евентуалния иск.
В случая евентуалният иск се основава на ищцовите твърдения, че имотът, на който
твърди да е съсобственик в режим на съпружеска имуществена общност заедно със
съпругата си, е ползван от ответника без наличието на договор за наем между тях, като
неплащайки наем за исковия период, той се е обогатил за негова сметка без основание.
Съдебната практика относно правната квалификация на иска за парично овъзмездяване
на собственика, лишен за определен период от време от ползването на собствената си вещ
от друго лице – несобственик, което без основание упражнява фактическа власт върху нея, е
константна и трайно установена. Тя еднозначно приема, че тези отношения се уреждат на
плоскостта на неоснователното обогатяване, защото тези отношения се характеризират
именно с неоснователно разместване на имуществени блага от един патримониум в друг.
При тези отношения от едни и същи факти, а именно упражняването на фактическа власт и
10
ползването без основание от страна на несобственика – ответник на собствената на ищеца
вещ, произтичат както обедняването на ищеца, изразяващо се в лишаването му от
възможността да ползва сам собствената си вещ или да я отдава под наем на другиго през
процесния период, така и обогатяването на ответника, изразяващо се в спестяването на
разходи за наем за ползването на процесната вещ през исковия период. Както обедняването
на ищеца, така и обогатяването на ответника, се съизмеряват със средната пазарна наемна
цена за процесната вещ през съответния период.
По предявения евентуален иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи
правото си на собственост върху процесния имот през исковия период, фактическото
ползване на имота от ответника през този период и размера на обедняването си, а в тежест
на ответника е да докаже наличието на основание за имущественото разместване в
отношенията между субектите, вкл. за ползването на имота през процесния период, както и
възраженията, от които черпи изгодни за себе си правни последици.
По делото е безспорно, че ищецът и съпругата му ********** И.ова Ч.а са собственици
на процесния имот през исковия период, като притежават имота в режим на съпружеска
имуществена общност. Безспорно е също така, че имотът е бил фактически ползван през
периода от ответника. Въпреки това в случая нито е налице обогатяване на ответника, нито
се касае за неоснователно имуществено разместване, защото по делото е доказано, че през
процесния период ищецът и ответникът са били обвързани от Договор за наем от 01.05.2019
г., както и че срещу ползването на имота С. е заплащал наемната цена за целия период.
Обстоятелството дали плащаният от него наем действително е получен от собствениците на
имота и наемодатели по договора и в частност – от ищеца, в случая е без значение, щом
такъв е бил заплащан от ответника, поради което той не си е спестил разходи за наем на
имота.
Освен това искът по чл. 59 ЗЗД е субсидиарен, защото съгласно ал. 2 това право
възниква, когато няма друг иск, с който обеднелият може да се защити. В случая съдът
счита, че ищецът, ако действително не е получил плащаните от ответника суми за наем,
разполага с друг иск, но не срещу С., а срещу ********.
Предвид изложеното евентуалният иск за заплащане на обезщетение за лишаване от
ползване също е неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК има само
ответникът. Ищецът му дължи разноски в размер на 3 500 лв. – заплатено адвокатско
възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
11
ОТХВЪРЛЯ предявените от И. Ч., гражданин на Франция, роден на 09.04.1936 г., със
съдебен адрес: гр. **********, бул. „*************, срещу А. А. С., ЕГН **********, с
адрес: гр. **********, ж.к. „************, искове, а именно: иск с правно основание чл.
233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване на нает недвижим имот, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.702.185.1.2 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-
138/24.07.2017 г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. *************; главен иск с правно
основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 вр. чл. 228 ЗЗД за заплащане на сумата от 16 800 лв. – наемна
цена по Договор за наем от 01.05.2019 г. за ползването на имота през периода от 16.06.2021 г.
до 16.06.2023 г.; евентуален иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата
от 16 800 лв. – обезщетение за ползване на имота без основание за периода от 16.06.2021 г.
до 16.06.2023 г.
ОСЪЖДА И. Ч., гражданин на Франция, роден на 09.04.1936 г., със съдебен адрес: гр.
**********, бул. „*************, да заплати на А. А. С., ЕГН **********, с адрес: гр.
**********, ж.к. „************, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 3 500 лв. –
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12