РЕШЕНИЕ
№ 124
гр. Нова Загора, 08.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НОВА ЗАГОРА в публично заседание на единадесети
юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ГАЛИНА Р. ЗЛАТЕВА
при участието на секретаря ИРЕНА Н. РАЙЧЕВА
като разгледа докладваното от ГАЛИНА Р. ЗЛАТЕВА Гражданско дело №
20242220100022 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба от А. П. К. ЕГН ********** с адрес
*********, чрез адв.К. С. – АК Варна със съдебен адрес гр.Варна, ул.“Котел“ № 4 срещу
„Велком 2002“ ЕООД с ЕИК *********, представлявано от В.П.В. – управител, с адрес
********* с цена на иска 662,30 лева и правна квафиликация по чл.79 във вр. с чл.228 и сл.
от ЗЗД.
Предявеният иск е допустим.
В исковата си молба ищцата твърди, че на 29.06.2022г. тя и останалите съсобственици
на земеделски земи /2 броя ниви/ с обща площ 38.534 дка, находящи се в землището на
с.Езеро, общ.Нова Загора са сключили с ответника договор за отдаване под наем на имоти:
1. ПИ с иденитификатор 27111.46.5, представляващ нива с площ 16.004 дка в местността
„Кайряка“ и 2. ПИ с идентификатор 27111.21.1, представляващ нива с площ 22.530 дка в
местността „Белия камък“. Собствеността й възлизала на 1/3 идеална част от тях и била
придобита по наследство. В договорът за наем не била определена наемна цена точно, а
била определяема в зависимост от добивите през стопанската година. Същият бил за срок
една стопанска година – 01.10.2022 г. до 30.09.2023г. На 07.04.2023г. с прехвърлителна
сделка продала на ответното дружество своите идеални части от нивите и очаквала в края на
стопанската година да й бъде изплатен наем за периода от 01.10.2022 до датата на
закупуване, но не получила плащане.
На 23.07.2023г. сключила втори договор за наем с ответника за друг имот, който бил
нейна лична собственост, а именно за ПИ с идентификатор 27111.8.20, представляващ нива с
площ от 5.476 дка в местността „Горен юрт“, находящ се в землището на с.Езеро, общ.Нова
Загора. Условията по него били идентични – за срок от една стопанска година /от
01.10.2022г. до 30.09.2023г./, при наемна цена „не по-малко от 120кг. зърно на декар или
равностойността му по пазарни цени“, която се определяла в зависимост от годишните
добиви стопанска продукция.
Ищцата научила, че за конкретния период ответника изплащал наем за ползваните
земеделски земи на другите наемодатели в размер на 70 /седемдесет/ лева на декар и го
поканила с покана/телепоща със заверено съдържание/ да й заплати за ползваните през
периода 01.10.2022г. до 07.04.2023г. сумата от 739 лв. за притежаваните от нея общо около
18 декара земя. Поканата се върнала, без да бъде връчена на посочения в търговския
регистър адрес на дружеството и за това била изпратена и по имейл адреса, посочен отново
там. До момента на подаването на молбата ищцата не била получила плащане от ответника
по сключените договори за наем.
1
С оглед на гореизложеното, ищцата моли съда да осъди ответното дружество да й
заплати сумата общо от 662.30, съставляваща неплатена цена по договор за наем – 1/3 ид.ч
от ПИ с иденитификатор 27111.46.5, представляващ нива с площ 16.004 дка в местността
„Кайряка“ и 1/3 ид.ч. от ПИ с идентификатор 27111.21.1, представляващ нива с площ 22.530
дка в местността „Белия камък“ и неплатена цена по договор за наем - ПИ с идентификатор
27111.8.20, представляващ нива с площ от 5.476 дка в местността „Горен юрт“, всичките
находящи се в землището на с.Езеро, общ.Нова Загора, ведно с обезщетението за забава,
считано от деня на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
Моли в тежест на ответника да бъдат присъдени направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответника „Велком 2002“ ЕООД с ЕИК *********,
представлявано от В.П.В. – управител е депозирал отговор на исковата молба, с която
заявява, че оспорва изцяло предявения иск, както по основание, така и по размер. Не се
спори по фактите, че са били сключени между двете страни два договора за отдаване под
наем на посочените зедемелски земи, както и че същите са били обект на прехвърлителна
сделка между страните за притежаваните от ищцата идеални части съсобственост и нейна
лична собственост. Оспорено е твърдението, че за стопанската година 01.10.2022г. –
30.09.2023г. дружеството е изплащало наем в размер на 70 лева на декар и ако е имало
такова плащане, същото е било за ограничен брой наемодатели, които са били прецезирани
по критерии на наемателя. Определянето на наемната цена е била еднаква по всички
едногодишни договори за наем на ответника, а именно както е посочена от ищцата, но тя не
отговаряла на 70 лв. на декар. При цена на пшеницата 350 лв. на тон за стопанската 2023г. тя
не надвишавала 42 лева на декар или още изчислено по 21 лв. на декар за шестмесечие,
както е била обработвана земята по договорите за наем, или общо казано 384.74 лева за
нейните 18.321 дка земеделска земя.
Ответникът счита, че е заместил наемодателя по договора със закупуването на
притежаваните от него земеделски земи и е встъпил в неговите права съгласно т.2 от раздел
VI на двата договора, които са идентични. Това от своя страна означава, че той има право да
получи плащането на наемната цена, защото приобретател и наемател се сливат в едно и
също лице - „Велком 2002“ ЕООД. Освен това счита, че съгласно т.1 от раздел VI на
договора при едностранно му прекратяване виновната страна дължи обезщетение за
причинените вреди на другата в размер на наемната цена до края на срока на договора.
Съгласно тази клауза ищцата дължи на ответника обезщетение за направените разходи по
обработката на земеделските земи от началото на стопанската година до датата на продажба
– 07.04.2023година, които по груби сметки излизат около 230 лв. на декар. Поради което е
следвало ищцата да прехвърли своята собственост върху посочените земеделски земи в края
на стопанската година, а не преди това, към който момент се дължи плащането на наема,
след като претендира правото си да го получи от наемателя.
По делото е назначена съдебно-счетоводна експертиза с вещо лице счетоводител и са
приети като доказателства представените с исковата молба - Договор за наем от 29.06.2022г.;
Договор за наем от 23.07.2023г.; Нот.акт № 51, том II, рег.№ 1668, дело № 171/ 07.04.2023г.
на нотариус Я.В. с рег.№ 183 на НК, вписан в СлВп Нова Загора акт № 151, том III, дело №
413/2023 с вх.№ 791/ 07.04.2023г.; Телепоща изх.№ 42 с пощенско клеймо от 27.11.2023г.;
справка за вписванията по партида на А. П. К.; адвокатско пълномощно от 20.12.2023
година.
В съдебното заседание от 11.07.2024г. е допуснато изменение по чл.214, ал.1 от ГПК
на осъдителния иск като се намалява размера му на 453,48 лева по молба на ищеца и е
поискано да бъде осъден ответника да заплати на ищцата сумата от 453.48 лева за същия
период, за същите имоти.
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
На 29.06.2022г. е бил сключен договор за наем между наемателя „Велком 2002“
ЕООД ЕИК ********* със седалище *********, представлявано от В.П.В. – управител и от
друга страна като наемодатели А. П. К. ЕГН **********, Й.П.Т. ЕГН ********** и Д.П.С.
2
ЕГН **********. Наемодателките отдали под наем за срок от една стопанска година,
считано от 01.10.2022г. зо 30.09.2023г. за временно и възмездно ползване земеделски земи,
находящи се в с.Езеро, общ.Нова Загора, а именно: 1. ПИ с иденитификатор 27111.46.5,
представляващ нива с площ 16.004 дка в местността „Кайряка“ и 2. ПИ с идентификатор
27111.21.1, представляващ нива с площ 22.530 дка в местността „Белия камък“. Страните
уговорили, че наемодателите предоставяли посочената земеделска земя срещу годишен наем
в размер на: ..... /но такъв не бил посочен/. Наемът се заплащал в края на всяка стопанска
година след приключване на жътвата по култури: от 1 август до 31 октомври. Наемодателят
имал право да получи наема в срок не по-късно от края на календарната година, а
наемателят се задължавал да плати наема за ползването в срока определен от страните. В
допълнителните условия на договора страните уговорили, че „При едностранно
прекратяване на договора преди изтичане на срока, виновната страна дължи обезщетение на
другата страна за причинените й вреди в размер на наемната цена до края на срока.“, както и
„При продажба, дарение, наследство и т.н. приобретателят на наетия имот има право да
замести наемодателя като страна в този договор и е длъжен да уведоми незабавно наемателя
за настъпилото заместване.“.
На 23.07.2022г. бил сключен договор за наем между наемателя „Велком 2002“ ЕООД
ЕИК ********* със седалище *********, представлявано от В.П.В. – управител и от друга
страна като наемодател А. П. К. ЕГН **********. Наемодателката отдала под наем за срок
от една стопанска година, считано от 01.10.2022г. зо 30.09.2023г. за временно и възмездно
ползване земеделска земя, находяща се в с.Езеро, общ.Нова Загора, а именно: ПИ с
идентификатор 27111.8.20, представляващ нива с площ от 5.476 дка в местността „Горен
юрт“. Страните уговорили, че наемодателката предоставяла посочената земеделска земя
срещу годишен наем в размер на: не по-малко от 120 кг. /сто и двадесет килограма/ зърно на
декар или равностойността му в лева по пазарни цени. Наемът се заплащал в края на всяка
стопанска година след приключване на жътвата по култури: от 1 август до 31 октомври.
Наемодателят имал право да получи наема в срок не по-късно от края на календарната
година, а наемателят се задължавал да плати наема за ползването в срока определен от
страните. В допълнителните условия на договора страните уговорили, че „При едностранно
прекратяване на договора преди изтичане на срока, виновната страна дължи обезщетение на
другата страна за причинените й вреди в размер на наемната цена до края на срока.“, както и
„При продажба, дарение, наследство и т.н. приобретателят на наетия имот има право да
замести наемодателя като страна в този договор и е длъжен да уведоми незабавно наемателя
за настъпилото заместване.“.
На 07.04.2023г. Д.П.С. и А. П. К. прехвърлили с договор за покупко-продажба на
„Велком 2002“ ЕООД ЕИК ********* със седалище *********, представлявано от
пълномощника Г.К. П., притежаваните от тях по 1/3 идеална част или общо 2/3 ид.ч. от ПИ с
иденитификатор 27111.46.5, представляващ нива с площ 16.004 дка в местността „Кайряка“
и ПИ с идентификатор 27111.21.1, представляващ нива с площ 22.530 дка в местността
„Белия камък“, находящи се в с.Езеро, общ.Нова Загора. Прехвърлянето било извършено с
Нот.акт № 51, том II, рег.№ 1668, дело № 171/ 07.04.2023г. на нотариус Я.В. с рег.№ 183 на
НК, който бил вписан в СлВп Нова Загора с акт № 151, том III, дело № 413/2023 с вх.№ 791/
07.04.2023г.. Видно от представената справка за вписванията по партида на А. П. К. ЕГН
********** № 928831/ 20.07.2023г. на Служба по вписванията – Нова Загора за периода от
01.01.2001г. до 20.07.2023г. извършеното прехвърляне е под номер на две на справката за
вписванията, отбелязванията и заличанията по партидата на физическо лице. Под номер 3 на
справката е вписан с акт №150, том III, дело № 412/2023 с вх.№ 790/ 07.04.2023г. на
Службата по вписванията прехвърлянето с договор за покупко-продажба между А. П. К.
ЕГН ********** и „Велком 2002“ ЕООД ЕИК ********* на ПИ с идентификатор 27111.8.19,
представляващ нива с площ от 5.476 дка в местността „Горен юрт“, находяща се в с.Езеро,
общ.Нова Загора.
С оглед установеното разминаване в последните цифри на имоти с идентификатори
27111.8.19 и 27111.8.20, е направена справка на електронната страница на АГКК
https://kais.cadastre.bg/ по имот и се установява, че собственик на имотите към датата на
проверка 07.08.2024г. е „Велком 2002“ ЕООД ЕИК *********. Имот с идентификатор
27111.8.19 е придобит на основание нотариален акт №150, том III, дело № 412/2023 с вх.№
3
790/ 07.04.2023г. на Служба по вписванията Нова Загора, а имот идентификатор 27111.8.20 е
придобит на основание нотариален акт №159, том ХI, дело № 1789/20.11.2019г. на Служба
по вписванията Нова Загора.
По делото е приета съдебно-счетоводна експертиза със задача да отговори на
поставените от ищцата въпроси, а именно:
Каква наемна цена е изплащана от „Велком 2002“ гр.Нова Загора по сключени от
него договори за наем на земеделска земя с характеристики сходни на тези по
предоставените по делото два наемни договора за стопанската 2022/2023год.?
Какъв е бил средният пазарен наем на такива земи в района?
Каква е била пазарната цена за килограм пшеница към 30.09.2023г. във връзка с
обстоятелството, че в единия от договорите е посочено, че цената не може да бъде по-ниска
от пазарната цена за зърно?
От представеното заключение на вещото лице С. К. се установява, че :
„Велком 2002“ ЕООД гр.Нова Загора за стопанската 2022/2023год. е изплащал за декар
земеделска земя , предоставена му под наем, както следва:
Годишен наем не по-малко от 120кг. зърно за декар или равностойността му по
пазарни цени в размер на 48,00 лева.
За стопанската 2022/2023год. средният пазарен наем /средно годишно рентно
заплащане/ за землището на с. Езеро и съседните му землища за декар земеделска земя е,
както следва:
За с.Езеро – 48,00 лева.
За гр.Нова Загора – 45,00 лева.
За с.Дядово – 49,00 лева.
За с. Полско Пъдарево – 50,00 лева.
За с.Стоил Войвода – 44,00 лева.
Пазарната цена за 1кг. пшеница към 30.09.2023г. за област Сливен по данни на САПИ
/Система за агропазарна информация/ е, както следва:
За фуражна пшеница – за 1кг.- 0,345лв.; за 1 тон – 345,00 лева. Средно за годината –
за 1 кг. – 0,39лв.; за 1 тон – 399,00лева.
За хлебна пшеница – за 1 кг.- 0,39лв.; за 1 тон- 390,00 лева; Средно за годината за 1 кг.
– 0,44лв.; за 1 тон – 438,00 лева.
Пазарната цена за 1 кг. мека пшеница за III- то тримесечие за 2023год. по данни на
НСИ /Национален статистически институт/ е в размер на 0,38 лв., а за 1 тон – 383,32 лв.
Средно за годината – за 1 кг.-0,41лв., за 1 тон – 415,17 лв.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните изводи:
Предявен е осъдителен иск с правно основание по чл.79 във вр. с чл.228 и сл. от ЗЗД,
като се иска осъждането на ответното дружество да заплати на ищцата сумата общо от
453.48, съставляваща неплатена цена по договор за наем – 1/3 ид.ч от ПИ с иденитификатор
27111.46.5, представляващ нива с площ 16.004 дка в местността „Кайряка“ и 1/3 ид.ч. от ПИ
с идентификатор 27111.21.1, представляващ нива с площ 22.530 дка в местността „Белия
камък“ и неплатена цена по договор за наем - ПИ с идентификатор 27111.8.20,
представляващ нива с площ от 5.476 дка в местността „Горен юрт“, всичките находящи се в
землището на с.Езеро, общ.Нова Загора, ведно с обезщетението за забава, считано от деня на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
В тежест на всяка от страните беше да докаже своите твърдения, като в тежест на
ищеца беше да докаже съществуването на вземането си, неговата изискуемост и размер.
От представените писмени доказателства по делото става ясно, че страните са били в
облигационни отношения по повод сключените между тях два договора за отдаване под
наем на земеделски земи за срок от една стопанска година /считано от 01.10.2022г. до
4
30.09.2023г./ с плащане на наемната цена в края на всяка стопанска година след
приключване на жътвата по култури: от 1 август до 31 октомври. По отношение на
договорите за наем се прилагат общите правила за договорите в Закона за задълженията и
договорите чл.8 и сл., както и разпоредбите на особената част за наемите в чл.228 и сл. от
ЗЗД. Съгласно общите правила за договорите страните могат свободно да договарят, да
определят съдържанието на договора, да задоволяват своите интереси и това не следва да
бъде извършвано единствено в противоречие с интересите на обществото, повелителните
норми на закона и на добрите нрави. Разпоредбите на особената част определят договора за
наем като двустранно съглашение, по силата на което едната страна предоставя на другата за
временно ползване една вещ срещу плащане на определена цена. В съответствие с
нормативната уредба страните в производството са сключили писмен договор, по силата на
който наемодателя е отдал за временно ползване собствените си земеделски земи, а
наемателят се е задължил в определен срок да заплати наемната цена, определена като
годишен наем и дължаща се в края на всяка стопанска година. С подаването на исковата
молба ищцата претендира да й бъде изплатен наем за ползването на земеделските земи за
периода от 01.10.2022г. до 07.04.2024г., което се явява период по-кратък от една стопанска
година, както е посочено в договора за наем от 01. 10.2022г. до 30.09.2023г.. Също така
претендира, че има право да получи наема за периода на договора, през който е била
собственик на имотите преди прехвърлянето им на 07.04.2023г. на ответното дружество.
Тези претенции са изцяло в противоречие с договореното между страните със сключените
два договора за наем от 29.06.2022г. и 23.07.2022г.. Пак изхождайки от общите правила за
договорите следва да се има предвид, че договорите имат силата на закон за страните по тях
и могат да бъдат изменяни, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие
или на основания, предвидени в закона. При тълкуването им следва да се търси
действителната обща воля на страните и отделните клаузи следва да се тълкуват във връзка
едни с други, така че да се разбира смисъла, койюто произтича от целия договор. Съдът
счита, че действителната воля на страните по тези два договора е била плащането на наема
да бъде годишно и да се извърши в края на стопанската година след приключване на
жътвата по култури, както е посочено от 1 август до 31 октомври. Освен това страните са се
договорили при промяна на страната на наемодателя, възникнала в резултат на
прехвърлителна сделка, наследство или друго основание приобретателят да има възможност
да замести наемодателя като страна по договора, за което бил длъжен да уведоми незабавно
наемателя. В конкретния случай такова уведомяване е направено независимо, че не са
събрани доказателства за това, защото наемателят е придобил качеството приобритател по
прехвърлителните сделки със сключването на договорите за покупко-продажба на
зедемеделските земи, собственост на А. К.. Също така следва да бъде взето под внимание и
констатираното разминаване в последните две цифри на идентификатора на имот №
27111.8.19 по справката на Службата по вписванията Нова Загора и № 27111.8.20 от
договора за наем. Съдът счита, че най-вероятно е допусната фактическа грешка при
изписването му в договора за наем и правилният номер на имота е този, който е отразен в
справката под номер 3, прехвърлен на 07.03.2023г. между страните с нотариален акт за
покупко-продажба. Но по представения договор за наем за имот с идентификатор №
27111.8.20 е бил отдаден под имот, собственост на наемателя, а не на ищцата и следователно
липсва правно основание за изплащане на наем за ползването му от страна ответника.
Предвид гореизложеното съдът намира, че предявения иск е неоснователен и недоказан,
поради което следва да бъде отвърлен като такъв изцяло.
По отношение на разноските по делото съдът счита, че с оглед изхода на делото не
следва да се произнася по тях и те остават в тежест на страната, която ги е направила и не е
успяла да докаже своите претенции.
Водим от горното, съдията
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният осъдителен иск от А. П. К. ЕГН ********** с адрес
*********, чрез адв.К. С. – АК Варна със съдебен адрес гр.Варна, ул.“Котел“ № 4 срещу
„ВЕЛКОМ 2002“ ЕООД с ЕИК *********, представлявано от В.П.В. – управител, с адрес
5
********* с цена 453,48 лева, съставляваща неплатена цена по договор за наем – 1/3 ид.ч от
ПИ с иденитификатор 27111.46.5, представляващ нива с площ 16.004 дка в местността
„Кайряка“ и 1/3 ид.ч. от ПИ с идентификатор 27111.21.1, представляващ нива с площ 22.530
дка в местността „Белия камък“ и неплатена цена по договор за наем - ПИ с идентификатор
27111.8.20, представляващ нива с площ от 5.476 дка в местността „Горен юрт“, всичките
находящи се в землището на с.Езеро, общ.Нова Загора, ведно с обезщетението за забава,
считано от деня на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата,
КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
Решението може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от получаването на
съобщението пред Сливенския окръжен съд.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Нова Загора: _______________________
6