Р Е Ш Е Н И Е
гр.София,
19.10.2018г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми състав
На двадесет и пети септември година 2018
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Христова - Коюмджиева
секретар:
Ирена Апостолова
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 12429 по
описа за 2016 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото са иск с правно основание чл. 93, ал.2 предл.
посл. от ЗЗД, иск правно основание чл.86 ЗЗД, както и евентуален иск по чл.12
от ЗЗД.
По изложените в искова молба, уточняваща молба от
06.03.2018г. /на л.82-л.83/, уточнение
на иска по реда чл.143, ал.2 ГПК в първо о.с.з., ищецът Г. И.Г. ЕГН **********, чрез
пълномощника адв.Хр.Х. - САК е предявил против А.И.М. ЕГН **********, главен иск с правно основание чл. 93, ал. 2,
предл.2 ЗЗД, за осъждане на ответницата
да заплати сумата в размер на 40 000 лева, представляващ двоен
размер на задатък (капаро) от 20 000 лева, платен от ищеца на ответницата при
подписване на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
04.08.2010 г., съгласно чл. 8, ал.3 от Предварителен договор
за покупко – продажба, ведно с акцесорен иск за сумата 3 217.** лв.
лихва за забава върху главницата,
считано от 25.12.2015 г. (датата, следваща датата на изтичане
на 14-дневния срок, предоставен с Нотариална
покана рег.№37347) до 11.10.2016 г. (датата на подаване на исковата молба по
настоящото дело в съда), както и законна лихва върху главницата от 40 000 лева от датата на завеждане на исковата молба до
окончателното изплащане.
При условията на евентуалност, при отхвърляне на
главните искове, са предявени иск с правно основание чл. 12 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответницата в случай на отхвърляне на горните искове, да
заплати на ищеца сумата от 20 000 лева, представляваща претърпяна загуба, вследствие на
недобросъвестно водене на преговори при сключване на предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот от 04.08.2010 год., ведно със законната
лихва, считано от 11.10.2016 год. - датата на завеждане на исковата молба в
съда, до окончателното изплащане.
В
исковата молба се твърди, че на 04.08.2010 год. между ищеца в качеството му на
купувач, и ответницата като продавач, бил сключен нотариално заверен
предварителен договор за покупко – продажба на следния недвижим имот: таванско
помещение № 6, при общо помещение, коридор, находящо се в гр. София, кв. „С.“,
ул.“*********№ **, бл. **, вход втори, за продажна цена 26 400 лева. При подписване на договора ищецът дал на
ответницата сумата от 20 000 лева, представляваща според изложеното от него задатък (капаро). С посочения предварителен
договор страните уговорили модалитет – отлагателно условие – промяна на статута
на недвижимия имот от таван на ателие, за която промяна в статута, съгласно
твърденията на ищеца, действия следвало да извърши ответницата и едва след това
да се сключи окончателния договор. Сочи се, че такива действия не били
предприети от А.М..
Твърди се, че въпреки поетото задължение, на 04.12.2013 г. ответницата е
продала таванското помещение, заедно с апартамента, към който същото е
прилежаща част, на трето лице, с което виновно е нарушила задължението си по
чл. 5, ал. 2 от Предварителния договор да не прехвърля собствеността на имота
или части от него, да го ипотекира или учредява ограничени вещни права върху него
в полза на лица, различни от купувача.
Наведен е довод, че с оглед
неизпълнението на договорните задължения от страна на ответницата, за ищеца
вече не е бил налице интерес от продължаване действието на Предварителния
договор, поради което същият е отправил до ответницата нотариална покана с per. № 37347, том 10,
акт № 131 от 04.12.2015 г. по описа на нотариус Р. Д., per. № 274 на Нотариалната камара, с район на
действие СРС, с която е претендирал заплащане на задатъка по Предварителния
договор в двоен размер. Така ищецът поканил ответницата да му заплати сумата от
40 000 (четиридесет хиляди) лева в 14-дневен срок от получаване на поканата.
Твърди се, че тези действия са резултат от отпадналия интерес на ищеца от продължаване действието
на договора, респективно отказа от него. Това е така, защото с разпоредителните
си действия ответницата е направила обективно невъзможно сключването на
окончателен договор.
Твърди
се, че ищецът се е отказал от действието на Предварителния договор и не желае
договорното правоотношение между страните да продължи. Поканата е връчена на
ответницата лично в кантората на нотариус Р.Д. на 10.12.2015 г. Ищецът твърди, че съгласно чл. 8, ал 3 от цитирания предварителен договор
при виновно неизпълнение на което и да е от задълженията на продавача,
последния е задължен да върне платения задатък в двоен размер. В тази връзка
сочи, че на ответницата била връчена на 10.12.2015 год. нотариално заверена
покана, с която А.М. била поканена от ищеца Г.Г. да му възстанови в 14- дневен
срок от получаване на поканата сумата от 40 000 лева,
представляваща предплатеното капаро от 20 000 лева в двоен
размер, която сума не му била заплатена. Претендира присъждане на сторените в
производството пред настоящата инстанция разноски.
Ответницата А.М. е депозирала писмен отговор на
исковата молба в срока по чл.131 ГПК, с който оспорва предявените искове.
Поддържа, че сключеният предварителен договор все още бил действащ и при желание
между страните можело да бъде изпълняван. Сочи се, че в самия договор липсва краен срок
за изпълнение и същия не е прекратен от
ищеца поради неизпълнение. Твърди, че
договора не бил прекратяван изобщо, тъй като бил нищожен. Във връзка с последното
заявява възражение за нищожност на предварителния договор, поради „невъзможен
предмет“ по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД, тъй като въпросният таван бил
прилежаща част към апартамент и не
представлявал самостоятелен обект, годен да бъде предмет на правна сделка.
Поддържа още, че в чл. 4, ал. 1 от предварителния договор било посочено, че
окончателен договор следвало да се сключи в срок до преустройството на
таванското помещение в ателие, предвид на което предмета на договора не бил
идентифициран и липсвали основни елементи, които трябвало да съдържа
окончателния договор. Заявява възражение за погасяване по давност на
предявените искове. Претендира отхвърляне на исковете.
В
открито заседание ищецът чрез адв. Х.и адв.М. подържа предявените искове.Представя
списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.
В
открито заседание ответницата чрез адв.Й. оспорва предявените искове. Представя
списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, след като прецени
събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, съгласно
чл. 235, ал.2 от ГПК и чл.12 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото е представен неоспорен Предварителен договор за покупко –продажба на
недвижим имот с нотариално заверка на подписи per. № 2573/04.08.2010 г. по
описа на нотариус Ц.М.-А., per. № 562 на НК, с р.д. СРС./л.8 -
л.11 от делото/
Договорът
е сключен между ищеца Г.Г., като купувач и ответницата М. като продавач на
имота. С чл. 1 от договора продавачът се задължават на прехвърлят на купувача
собствеността върху следния недв. имот: таванско помещение № 6, находящо се в гр.
София, ул. „*********№ **, блок В-1, вх. 2. Съгласно чл.3, ал.1 от този договор между страните е уговорена кР. продажна цена от 26 400лв. Съгл. чл.3, ал.2, т.1 от договора при подписване на същия купувачът
е заплатил на продавачите в деня на подписване на договора сумата от 20 000
лева капаро и част от уговорената продажна цена. В същия чл. 9, ал.2 от договора е записано, че договорът служи за разписка за
получаване на сумата съставляваща капаро. Съгласно чл.3, ал.2, т.2 от договора остатъка от 6400 лв. ще
бъде платен при прехвърляне на имота пред нотариус. В чл.4 от предварителния договор
е уговорен срок за сключване на окончателен договор - в срок до преустройство на тавана в ателие. Сключването на
окончателен договор е било поставено под условие, че таванското помещение бъде
преустроено в ателие. В клаузата на
чл.5,ал.2 е уговорено, че считано от подписване на договора, продавачът се
задължава да не прехвърля собствеността на имота или части от него на други
лица, да не го ипотекира в полза на лица различни от купувача. Съгласно чл. 5, ал. 6 от Предварителния
договор продавачът приел задължение да
направи всички необходими стъпки за промяна на статута от таванско помещение на
ателие, за да направи възможно окончателното му прехвърляне. В глава пета „Срокове и
неустойки”, в клаузата на чл.8, ал.3 от договора е уговорено, че при виновно неизпълнение, на което и да е от
задълженията на продавача, той възстановява на купувача предплатата /капаро/
съгл. чл.3, ал.2, в двоен размер, както и всички виновно причинени вреди и
загуби, доколкото те са пряка последица от неизпълнението на договора.
Ответницата А.М. е придобила 1/6 ид.
части от недвижимия имот, предмет на предварителния договор с Нотариален акт за
собственост върху жилище, като обезщетение за отчужден имот по ЗТСУ №68, том 1, н.д.68/1990г. на нотариус при
СРС, като лично имущество и 5/6 ид. части от имот в режим на СИО със съпруга и П.Г.С.,
след възмездни сделки по Нот. акт №138, н.д.№3055/1991г. на нотариус при СРС, Нот. акт №140, н.д.№9398/ 1990г. на нотариус
при СРС /л.26-л.28 от делото/ Видно от
удостоверение за наследница изх.№42/ 24.02.2009г. на кметство „Владая” П.Г.С.,
след смъртта си на 05.03.2008г. оставил като законни наследници А.И.М. – съпруга и децата си В.П.С., Г.
П.С. и И.П.С../л.30 от делото/
Не е спорно, че няма одобрен проект за промяна на статута на недвижимия имот предмет на предварителния
договор от таванско помещение
на ателие.
Видно
от приетата справка от СВ - София по персонална партида №793568 на ответницата М., на 04.12.2013г. е вписано прехвърляне – покупко- продажба на
процесния имот –таван №6, заедно с апартамент от 115 кв.м. с адрес гр. София, ул. „*********№ **, блок *******с
продавачи ответницата А.И.М. и В.П.С., Г.
П.С., И.П.С. и купувач Р. Б. Д.а./л.15- л.16 от делото /
С нотариална покана с per.
№ 37347, том 10, акт 131 от 04.12.2015г. по
описа на нотариус Р.Д., per. № 274 на НК, ищецът Г. отправил покана до ответницата М. да му заплати по
посочена сметка сума от 40 000
лева, във връзка с чл. 8, ал. 2 от Предварителния договор, представляваща платения
задатък в двоен размер, поради неизпълнение от страна на А.М., на
задълженията по чл.5, ал.2, чл.5, ал.6 и чл.9, ал.2, като продавач по
предварителен договор от 04.08.2010г.
Срока посочен в нотариалната покана за заплащане на удвоения задатък е
14-дни от получаване на поканата. Видно от нотариалното на гърба на поканата,
същата е връчена на ответника на 12.12.2015г.
Свидетелката
Р.Г./майка на ищеца/, сочи в
показанията си, че видяла ответницата М., при сключване на предварителния
договор пред нотариус. Синът и Г. обяснил, че тя е собственик. Уговорката била
продавача да процедира архитектурен план за обособяване на тавана, като
самостоятелен обект. Свидетелката сочи, че синът на ответницата взел 2 хил. лв
от тях, защото се оплакал, че нямат пари за проекта. Когато свидетелката и сина и отишли при арх.В.,
да проверят докъде е процедурата, архитектът бил много ядосан, защото
собствениците изобщо не потърсили проекта за преустройство и не са го внесли в
общината. Когато ищецът търсил ответницата и сина и, те се оправдавали, че
някой от семейството е болен и обeщавали по-късно да се свържат. Св. Р.Г.сочи, че по –късно разбрали, че тавана
заедно с апартамента е продаден и потърсили адвокат.
Свидетелят
Г. С. /син на ответницата/, сочи,
в показанията си, че имали наследствен апартамент и тавана, като за тавана
упълномощили майка им да го продаде. Той присъствам при подписване на предварителния договор сключен между майка
му и Г.И.. Майка му А.М. получила
парите. Когато тръгнали да вадят документи за преустройство на тавана в ателие,
не могли да преустроят защото не им разрешили. Св. С. сочи, че през 2013г. се
срещнал с ищеца и му казал за пречките, като се разбрали, че ще върнат парите.
Свидетелят твърди, че започнал и да връща суми, без да уточнява дати и размер.
Показанията
на Свидетелката Р.Г.и свидетеля Г. С., съдът преценява по реда на чл.172 ГПК,
като взема предвид тяхната заинтересованост, като не ги кредитира.
Така установеното от фактическа страна, сочи
на следните правни изводи:
По
допустимостта: Осъдителните
искове, предмет на спора са предявени при наличие на правен интерес и редовно
упражняване правото на иск, поради което са допустими.
По възражението за нищожност на процесния
предварителен договор поради липса на предмет, направено от ответника:
Съгласно задължителните разяснения
по ТР № 3/ 28.06.2017 г.,
постановено по тълкувателно дело № 3/2014 г., на ОСГК на ВКС, по приложението на чл.26 ,ал.2 ЗЗД, при възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на
доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие
предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да
възникне като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира
нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт - че към момента
на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да
възникне - да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин.
Опорочаващият факт може да бъде доказан с всички допустими доказателствени
средства, включително със заключение на вещо лице. В хода на
производството пред настоящата инстанция, ответникът, който носи тежестта да
докаже изгодния за него факт, съгл. чл.154 ГПК, не установи, че недвижимия имот –таван №6, предмет на процесния предварителен договор, не
е могъл да бъде преустроен в ателие. Единствените доказателствени средства в
тази връзка, ангажирани от ответницата, са свидетелските показания на сина й,
които съдът не кредитира, предвид тяхната изолираност и ненадеждност.
По правопогасителното възражение
за изтекла погасителна давност :
Разпоредбата на чл.111, б.”б” ЗЗД,
предвиждаща изрично тригодишна погасителна давност за погасяване на
вземанията за обезщетения и неустойки от
неизпълнен договор, не се прилага за вземанията за задатък. Нормата е
императивна и не подлежи на разширително тълкуване. В този см. Решение №521/29.06.2009г. по гр.д.25/2008г.
та ВКС, ГК, четвърто г.о. Вземането за задатък се погасява с изтичане на 5
–годишна давност съгласно чл.110 ЗЗД. Началния
момент на давността ще бъде отказа от
договора на страната, която е дала
задатъка при неизпълнение на задължението от противната страна. В случая с представената нотариална покана. с per. № 37347, том 10, акт 131 от 04.12.2015
г. по описа на нотариус Р.Д., per. №
274 на НК, РД СРС, с която ищецът е
претендирал заплащане на задатъка в двоен размер, обективира и отказа от
договора. Това е така, защото с разпоредителните си действия ответницата е направила обективно невъзможно
сключването на окончателен договор. От датата на получаване на поканата от
ответницата до 11.10.2016г. – датата на
предявяване на иска, не е изтекъл предвидения в чл.110 ЗЗД петгодишен срок.
Предвид изложеното, съдът намира и двете
наведени в отговора възражения за
недоказани.
По същество:
Относно главния иск основание
чл. 93, ал. 2 предл. последно от ЗЗД:
По първия предявен иск с правно основание чл.
93, ал. 2 предл. последно от ЗЗД: не се спори по делото, че окончателен договор
за прехвърляне собствеността върху процесния недвижим имот в уговорения с
предварителния договор срок не е бил сключен.
Ищецът твърди, че с нотариална покана,
надлежно връчена на ответницата на 15.12.2015 г. е заявил отказ предварителния договор, т.к. за
него е отпаднал интереса от сключване на окончателен договор и е поискал в
петдневен срок връщане на даденото капаро.
Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал.2 предл.
последно от ЗЗД ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила
задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер.
Фактически състав на нормата на чл. 93, ал. 2
предл. последно от ЗЗД изисква за успешно провеждане на предявения на това
основание иск кумулативното наличие на следните предпоставки: 1.наличие на
валидно облигационно отношение, възникнало от сключване на действителен договор
между страните; 2.неизпълнение на поетото с договора задължение от страната,
която е получила задатъка; 3. отказ на другата страна от договора.
В случая, предвид изложеното по-горе, съдът
приема за доказано, че между страните по делото на 04.08.2010 г. е бил сключен
един действителен предварителен договор за покупко- продажба на недв. имот,
породил действителна облигационна връзка между страните по делото. Съгласно
чл.3, ал.2, т.1 от предварителния договор купувачът (ищец в настоящото производство)
е заплатил сумата от 20000 лева на продавача (ответник в настоящото
производство) като задатък. В същата разпоредба на предварителния договор е
уговорено, че договорът служи за разписка за платения задатък. Между страните
не се спори, че при сключване на договора ответницата е получила задатък
(капаро) от 20000 лева. В случая в договора, сумата от 20 000лв. е
означена, като предплата – капаро, но тълкуването на уговорките в договора
сочи, на извода, че клаузата на
чл.3, ал.2, т.1 от предварителния договор касае задатък. В договора се
съдържат уговорки за предаване на сумата при сключването му, проява на
обезпечителната функция на задатъка и уговорки за връщане на сумата при
неизпълнение на конкретни задължения – обезщетителната функция на задатъка.
Предварителният договор има характера на
частен свидетелстващ документ в тази му част относно обстоятелството за получаване
на сумата. Ответницата не оспорва подписите си на предварителния договор,
единствено твърдят, че ищцовото дружество не е издало счетоводен документ
относно плащането на сумата. Доколкото сделката е извършена преди влизане в
сила на ЗОПБ (Закон за ограничаване плащанията в брой), то няма пречка сумата
да бъде платена не по банков път, като съгласно уговореното в чл.9, ал.2 от
предварителния договор, самия договор има характер на разписка.
Не се доказва сключеният между страните по
делото предварителен договор за продажба да е развален към 04.12.2013г., когато
обещателят е продал целия имот на трето лице, поради което страните са останали
обвързани от сключения предварителен договор. Ответникът-обещател не е продал недвижимия
имот на ищеца, а се е поставил в
невъзможност да изпълни това си задължение по предварителния договор,
продавайки имота на трето лице.
Ищецът
е изпълнил престацията си по предварителния договор за авансово заплащане на
част от продажната цена и е изправна страна по него, поради което разполага с
правата по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и може да иска връщане на задатъка в двоен
размер.
Предвид изложеното, съдът намира, че
изискваните от разп. на чл. 93, ал.2 предл. посл. от ЗЗД предпоставки са
изпълнени и ответниците дължат връщането на получения задатък, в двоен размер,
от който размер в настоящото производство се претендира сумата от 40 000 лева.
Предявения иск е основателен и доказан и
следва да бъде уважен. Върху главницата, се дължи и законна лихва от
предявяване на иска – 11.10.2016г. до изплащането.
По предявения иск с правно
основание чл. 86, ал.1 от ЗЗД: доколкото този иск е акцесорен на главния иск и предвид изхода по главния иск то и той
следва да бъде уважен частично. Дължи се лихва върху сумата от 40 000 лв-. за
периода на изискуемост на същата- от изтичане срока за доброволно изпълнение до
датата на завеждане на исковата молба, т.е за периода от 25.12.2015 г. до
11.10.2016г. в размер на 3239.80 лв., който размер е определен от съда по реда
на чл.162 ГПК, с помощта на ел. лихвен калкулатор. Предвид диспозитивното
начало, акцесорния иск следва да се уважи за предявения размер от 3 217.**лв.
По евентуалния иск с пр.основание чл.12 ЗЗД:
Евентуалният иск с правно
основание чл.12 ЗЗД за заплащане на сумата 20 000 лв. като получена на
отпаднало основание е предявен при условие, че не бъде
уважен иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за връщане на задатъка в двоен размер.
Поради уважаване на иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД не се е сбъднало условието, при което е предявен евентуалния иск и
не следва да се пристъпва към
разглеждането му.
Предвид изхода на делото и на осн. чл. 78,
ал.1 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени сторените в процеса разноски,
съгл. представения списък на разноските, неоспорен от ответната страна в общ
размер на 5 388,70лв.: 1728,70 лв. заплатена държавна такса (съобразно уважената
част на исковете), 3600 лв. адвокатско възнаграждение, 60лв. разноски в
обезпечителното производство.
Водим от горното, съдът:
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА А.И.М.
ЕГН
**********, да
заплати на Г. И.Г. ЕГН **********, със съдебен адрес ***,
по иск с правно основание чл. 93, ал.2 предл. послед. от ЗЗД сумата от 40 000 лева, представляващ удвоен
размер на задатък (капаро) от 20 000 лева, платен от ищеца на ответницата при
подписване на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
04.08.2010 г., ведно със следващата се законова лихва, смятано от датата на
завеждане на исковата молба -11.10.2016г. до окончателното й изплащане както и
на осн. чл. 86, ал.1 от ЗЗД сумата от 3
217.**лв. съставляваща лихва за забава на главницата за периода от 25.12.2015 г. (датата, следваща датата на
изтичане на 14-дневния срок, предоставен
с Нотариална покана рег.№37347) до 10.10.2016 г. – дата предшестваща предявяването на иска.
ОСЪЖДА А.И.М. ЕГН **********, да
заплати на Г. И.Г. ЕГН **********,
със съдебен адрес ***, сумата
от 5 388,70лв.. сторени съдебни
разноски на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ
РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения от Г. И.Г. ЕГН **********, против А.И.М. ЕГН **********
евентуален иск по чл. 12 ЗЗД и чл. 86,
ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответницата в случай на отхвърляне на горните искове,
да заплати на ищеца сумата от 20 000 лева, представляваща претърпяна загуба,
вследствие на недобросъвестно водене на преговори при сключване на
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 04.08.2010
год., ведно със законната лихва, считано от 11.10.2016 год. до изплащането.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: