Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.С.,
08.04.2014г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Софийски
градски съд, І-во Гражданско отделение, 14-ти състав, в публично съдебно
заседание на втори декември през две хиляди и тринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : К. МАЗГАЛОВ
при секретаря Д.Ш.,
като разгледа докладваното от съдия Мазгалов гражданско дело №4842 по описа за
2007 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на ГПК от 1952г. на
основание пар.2, ал.1 от ПЗР на ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1,
вр.чл.152 от ЗЗД. Евентуално са предявени и искове с правно основание чл.33,
чл.29 и чл.30 от ЗЗД. Предявен е и иск с правно основание чл.34 от ЗЗД.
В исковата си молба ищецът П.Х.Г.
излага, че на 16.07.2007г. продал на
ответника Т.В.И., поради крайна нужда и при явно неизгодни условия, както и
поради въвеждането му в заблуждение, собствения си недвижим имот- дворно място,
представляващо имот с пл.№537, кв.5 по плана на гр.С., м.”Ц.Г.” с площ от 250
кв.м., заедно с построената в него двуетажна жилищна сграда със застроена площ
от 121,49 кв.м. и РЗП от 249,07 кв.м., състояща се от три стаи, детска стая
килер, хол, кухня и сервизни помещения на първи етаж и две стаи, хол, кухня-
трапезария и сервизни помещения на таванския етаж и мазе в сутерена. Продажната
цена в размер на 50000 лева била многократно по-ниска от пазарната цена на
имота, която според ищеца към момента на продажбата е 250000 евро. Ищецът
твърди, че всъщност причината за „продажба” на имота било поръчителството му по
банков кредит на трето лице в размер на 50000 лева и ипотека върху имота в
полза на банката, като било започнало и принудително изпълнение. Ответникът И.
му предложил да му услужи с 50000 лева, като ищецът му прехвърли „про форма”
собствеността върху имота, след което щял да уреди отпускане на нов кредит, с
който ищецът да погаси задължението си към него. След като ищецът сам си уредил
кредит от банка и ответникът отказал да му върне собствеността върху имота,
ищецът разбрал че е измамен. Междувременно ищецът ежемесечно заплащал на
ответника И. сумата от 2500 лева- вноски по получения заем. От 21.10.2007г.
ответникът внезапно решил да продава къщата и оттогава ищецът и семейството му
станали обект на заплахи за живота и здравето си. Ищецът получавал заплахи и от
братовчед си, който бил посредник при процесната сделка. Моли да бъде унищожен изцяло
договорът за покупко- продажба на процесния имот като сключен поради крайна
нужда и при явно неизгодни условия, както и поради измама и заплашване. Моли също така ответниците да бъдат осъдени да върнат
полученото по договора. Претендира разноски.
Ответниците чрез
назначения особен представител оспорват предявените искове. Твърдят, че същите
са неоснователни и недоказани.
Съдът, след като прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съгласно разпоредбите на
чл.188 от ГПК(отм.), приема за установено следното от фактическа страна:
С
договор за покупко- продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №**,
том ІІІ, дело №412/2007г. на нотариус В. В. №320 на Нот.камара, на 16.07.2007г.
ищецът е продал на ответника Т.И. собствения си недвижим имот- дворно място,
представляващо имот с пл.№537, кв.5 по плана на гр.С., м.”Ц.Г.” с площ от 250
кв.м., заедно с построената в него двуетажна жилищна сграда със застроена площ
от 121,49 кв.м. и РЗП от 249,07 кв.м., състояща се от три стаи, детска стая
килер, хол, кухня и сервизни помещения на първи етаж и две стаи, хол, кухня-
трапезария и сервизни помещения на таванския етаж и мазе в сутерена за сумата
от 50000 лева. В нотариалният акт е записано, че цялата продажна цена е
заплатена от купувача на продавача в брой, при сключването на сделката. В т.3
на нотариалния акт е посочено, че върху имота е учредена договорна ипотека в
полза на ОББ за обезпечаване задължения на трето лице, както и че има вписани
три възбрани.
Видно
от представения по делото протокол от 11.12.2007г. на ЧСИ Н.П. №847 на КЧСИ
ответникът Т.И. е бил въведен във владение на процесния недвижим имот.
С
представената по делото ПДИ от 10.07.2006г. ищецът е бил уведомен, че на
29.09.2006г. ще се пристъпи към принудително изпълнение върху процесния имот за
удовлетворяване вземането на кредитора по изп.д.№20267900400235 в размер на
13040 лева- главница, договорна лихва от общо 20% за периода от 14.01.2005г. до
окончателното изплащане и неолихвяеми суми
в размер на 345,92 лева изтекла лихва, 269,52 лева- разноски по делото,
456,92- адвокатско възнаграждение.
Видно
от представените по делото обявление и съобщение от 19.12.2006г. процесният
имот е изнесен на публична продан (втора) от 20.06.2007г. до 20.07.2007г. при
цена 80% от 188790,70 лева или 151032,56 лева.
С
находящата се по приложената към делото прокурорска преписка №55714/2007г.
разписка от 16.07.2007г. ищецът е удостоверил, че е получил от ответника И.
сумата от 50000 лева- продажна цена по процесния договор за покупко- продажба
на недвижим имот.
Видно
от находящата се по приложената към
делото прокурорска преписка №55714/2007г. операционна бележка от 16.07.2007г.
ответникът Т.И. е внесъл в брой сумата от 22725 лева по сметка на ЧСИ Г. Д., за погасяване
на дълг на ищеца П.Г. по изп.дело №481/2006г.
Видно от находящата се по приложената към делото
прокурорска преписка №55714/2007г. вносна бележка от 16.07.2007г. ответникът Т.И.
е внесъл в брой сумата от 20352 лева по сметка на ЧСИ Р. В., за
погасяване на дълг на ищеца П.Г. по изп.дело №235/2006г.
От
показанията на разпитания по делото свидетел К. Г.- брат на ищеца, които съдът
възприема изцяло като логични, безпротиворечиви и кореспондиращи със събраните
по делото писмени доказателства (гореописаните вносни бележки) се установява,
че същият бил кредитополучател по банков кредит, а ищецът- гарант (поръчител)
по кредита. Ищецът учредил ипотека върху имота, предмет на процесния договор,
като обезпечение по кредита на свидетеля. По молба на банката имотът бил
изнесен на публична продан за удовлетворяване на вземанията по договора за
кредит. Свидетелят не бил присъствал, но знаел, че ответникът платил на
съдебния изпълнител сумата от 43000 лева. Ответникът трябвало да осигури
кредит, но не го сторил. Два- три месеца на ответника била плащана сума в
размер на 2500 лева месечно. От повторния разпит на същия свидетел се
установява, че за да изпревари втората насрочена публична продан на процесния
имот, ищецът трябвало да вземе пари на заем от Т.И.. Т.И. предложил да плати парите
на съдия изпълнителите, които към тогавашния
момент били 43 000лв. На 16 юли 2007г. Т.И. *** с парите в куфарче
и заедно с ищеца отишли при съдия изпълнител за да ги внасят. Уговорката била,
че парите се взимат на заем с 5 % лихва, а ответникът трябвало да уреди кредит
от който да си вземе тези 50 000лв. След това Т.И. предложил на ищеца да
вземе нотариалния акт, за да прехвърлят
1-ви и 2-ри етаж от къщата като допълнителна гаранция за сумата от 50 000лв.
Четири месеца на ответника били плащани по 2 500 лева лихва, а свидетелят и ищецът уредили кредит от ЦКБ в
размер на 200 000 лв. срещу залог на цялата къща. Ответникът поставил допълнително
условие ищецът да заплати освен сумата на главницата по заема- 50000 лева, и
дължимите данъци за къщата в размер на общо 9000 лева. Свидетелят лично
присъствал на третия месец, когато ищецът заплатил на ответника 2500лв. Ищецът
отново питал до къде е стигнал въпросът с връщането на къщата и връщането на
парите срещу кредит, но Т.И. казал, че мисли за друг вид договорки. На 4-тия
месец Т.И. казал, че трябва да напуснат къщата, защото е намерил купувач за по-
висока цена. На 11-ти декември съдебен изпълнител въвел ответника във владение
на 1-вия етаж от къщата. Ищецът нямал намерение да продава къщата, защото от
известно време първия етаж и гаража от къщата се давали под наем на строителни
работници за по 5 лв. на вечер на
легло.
От
показанията на разпитания по делото свидетел В.М. се установява, че същият
заедно с ищеца и ответника И. отишли на среща в ЦКБ след лятото на 2007г. с цел
отпускане на кредит на ищеца. П. трябвало да получи кредит, за да върне получен
от Т. паричен заем, а последният- да му върне прехвърлената като обезпечение
къща. П. се молел на Т. да не му взима къщата, но последният казвал че имал
разходи за данъци, телефонни сметки и други и искал по-голяма сума. От
реакцията на Т. след излизането им от банката свидетелят разбрал, че не са се
споразумели. Говорело се само за размера на сумата.
От заключението на изслушаната СТЕ се
установява, че средната пазарна цена на процесния имот към 16.07.2007г. е 487
600 лева.
Предвид така установената
от събраните доказателства фактическа обстановка, приета от съда
за безспорна, се налагат следните правни изводи:
По иска с правно основание чл.26, ал.1,
пр.1 вр.чл.152 от ЗЗД:
Претендира се нищожност на процесния договор за
покупко-продажба на недвижим имот поради това, че същият е сключен в нарушение
на закона- цели се обезпечаване изпълнението на едно задължение чрез
прехвърляне правото на собственост върху процесния недвижим имот, в
противоречие със забраната по чл.152 от ЗЗД.
Във вътрешните отношения между страните по атакуваната
сделка може да бъде установено с всякакви доказателствени средства, че същата е
сключена в нарушение на закона. В тази връзка събраните по делото гласни
доказателства чрез разпита на свидетелите Г. и Марков са допустими- забраната
на чл.133, ал.1, б.”в” от ГПК(отм.) относно доказване със свидетелски показания
на договори на стойност над 1000 лв. се отнася само за случаите, когато предмет
на делото са отношения, произтичащи от доказвания договор. Когато договорът (в
случая договор за паричен заем в размер на 50000 лева) не е предмет на делото,
но има значение за други правоотношения, които са предмет на делото, той може
да бъде доказван с всички доказателствени средства, независимо от размера му.
Въз основа както на свидетелските показания на
горепосочените свидетели (които съдът възприема изцяло като логични,
последователни и безпротиворечиви), така и на находящите се по приложената към
делото прокурорска преписка №55714/2007г. операционна бележка от 16.07.2007г. и
вносна бележка от същата дата (с които ответникът Т.И. е внесъл в брой общо сумата
от 43077 лева по сметки на ЧСИ Г.Д. и на ЧСИ Р. В. за погасяване задължения на
ищеца П.Г.) съдът достига до извода, че отношенията
между ищеца Г. и ответника И. не се изчерпват само с отразеното в процесния
нотариален акт. От показанията на свидетелите се установява съществуването на
договор за заем между ответника И. като заемодател и ищеца Г. като заемател, за
сумата от 50000 лева, който договор с оглед реалния му характер следва да се
счита за сключен на 16.07.2007г.- датата на предаване на сумата. Установява се,
че ищецът е заплатил на ответника И. няколко вноски от по 2500 лева,
представляващи лихви по заема.
От гласните доказателства се установява също така, че страните
са договорили задължението на ищеца да върне заетата сума от 50000 лева да бъде
обезпечено чрез прехвърляне на процесния недвижим имот на заемодателя-
ответника И.. Впоследствие И. предявил претенции за по-голяма сума от тази по
заема (заради платени данъци и други разходи).
Предвид гореизложеното се налага изводът, че нито ищецът е
имал воля да прехвърли собствеността на имота си срещу посочената в нотариалния
акт цена, нито ответникът е имал воля да получи собствеността срещу тази цена.
Действителната воля на страните е била чрез прехвърлянето на собствеността да
се обезпечи връщането на получена от ищеца в заем парична сума, което обаче е
забранено от закона. Законосъобразните способи за обезпечаване на вземане се
свеждат до учредяване на залог или ипотека- чл.149-179 от ЗЗД. Тези разпоредби на
закона са императивни, включително чл.152 от ЗЗД, съгласно който съглашение, с
което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено,
кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с
което се уговаря предварително начин на удовлетворение на кредитора, различен
от този, който е предвиден в закона, е недействително.
По гореизложените съображения съдът приема, че сключеният
между ищеца и ответника Т.И. договор за покупко-продажба на недвижим имот е нищожен като противоречащ
на закона и предявеният иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 вр.чл.152 от ЗЗД следва да се уважи като основателен и доказан.
Предвид
уважаването на главния иск с правно основание чл.26 от ЗЗД съдът не дължи
произнасяне по евентуалните искове с правно основание чл.33, чл.29 и чл.30 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл.34 от ЗЗД:
Предвид
признаването на нищожността на процесния договор за покупко- продажба, съгласно
чл.34 от ЗЗД страните по същия имат право на пълна реституция на направените от
тях насрещни престации. Такова искане е направено от ищеца по делото- за
връщане на процесния недвижим имот, и същото следва да се уважи.
По разноските:
При този изход
на спора ищецът има право на направените по делото разноски. Ищецът обаче е
освободен от държавна такса и разноски, а по делото е защитаван безплатно,
поради което разноски не следва да му се присъждат, а на адв.П.Д. от САК следва
да се присъди сумата от 2030 лева- адвокатско
възнаграждение съгласно чл.38, ал.2 от ЗАдв. вр.чл.7, ал.2, т.4 от Наредба
№1/09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Ответниците следва да заплатят по сметка на СГС сумата от 2200 лева- държавна такса и разноски за възнаграждение на вещо
лице.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска на П.Х.Г. с ЕГН:**********, със съдебен адрес:***, адв.кантора, чрез
адв.П.Д. от САК, срещу Т.В.И. с ЕГН:**********
и М.И.И. с ЕГН:**********, и двамата
със съдебен адрес ***, чрез адв.Л.С. от САК, че сключеният на 16.07.2007г. с нотариален акт №**, т.ІІІ, рег.№9113,
дело №412/2007г. на нотариус В. В. рег.№320 на Нотариалната камара договор за покупко- продажба на недвижим
имот, с който П.Х.Г. продава на Т.В.И. следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО, представляващо имот с пл.№537, кв.5 по плана
на гр.С., м.”Ц.Г.” с площ от 250 кв.м., заедно с построената в него ДВУЕТАЖНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА със застроена площ от 121,49 кв.м. и РЗП от 249,07 кв.м.,
състояща се от три стаи, детска стая килер, хол, кухня и сервизни помещения на
първи етаж и две стаи, хол, кухня- трапезария и сервизни помещения на таванския
етаж и мазе в сутерена, за сумата от 50000
лв., е НИЩОЖЕН на основание чл.26, ал.1,
пр.І от ЗЗД поради противоречие със закона- установена в разпоредбата на
чл.152 от ЗЗД забрана.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ ПРЕДЯВЕНИТЕ от П.Х.Г. с ЕГН:**********,
със съдебен адрес:***, адв.кантора, чрез адв.П.Д. от САК, срещу Т.В.И. с ЕГН:********** и М.И.И. с ЕГН:**********,
и двамата със съдебен адрес ***, чрез адв.Л.С. от САК, евентуални искове с
правно основание чл.27
вр.чл. 33, ал. 1
от ЗЗД; чл.27
вр.чл.29, ал. 1 от ЗЗД и чл.27,
вр.чл.30 от ЗЗД за унищожаване на
същия договор като сключен поради крайна нужда при
явно неизгодни условия, при измама и заплашване, поради несбъдване на
вътрешнопроцесуалното условие за разглеждането им.
ОСЪЖДА Т.В.И. с ЕГН:********** и М.И.И. с ЕГН:**********,
и двамата със съдебен адрес ***, чрез адв.Л.С. от САК, на основание чл.34 от ЗЗД да предадат на П.Х.Г.
с
ЕГН:**********, със съдебен адрес:***, адв.кантора, чрез адв.П.Д. от САК владението на следния недвижим имот:
ДВОРНО МЯСТО,
представляващо имот с пл.№537, кв.5 по плана на гр.С., м.”Ц.Г.” с площ
от 250 кв.м., заедно с
построената в него ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА със застроена площ от 121,49 кв.м. и РЗП
от 249,07 кв.м., състояща се от три стаи, детска стая килер, хол, кухня и
сервизни помещения на първи етаж и две стаи, хол, кухня- трапезария и сервизни
помещения на таванския етаж и мазе в сутерена.
ОСЪЖДА Т.В.И. с ЕГН:********** и М.И.И.
с ЕГН:**********, и двамата със съдебен адрес ***, чрез адв.Л.С. от САК да заплатят на адв.П.Д. от САК, на основание чл.38, ал.2 от ЗАдв
сумата от 2030 лв. (две хиляди и
тридесет лева)- адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА Т.В.И. с ЕГН:********** и М.И.И. с ЕГН:**********,
и двамата със съдебен адрес ***, чрез адв.Л.С. от САК да заплатят на Софийски
градски съд, на основание чл.63, ал.3 от ГПК(отм.) сумата от 2200 лв. (две
хиляди и двеста лева)- държавна такса и разноски по производството.
Решението подлежи
на въззивно обжалване
пред САС в
14-дневен срок от съобщаването му
на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: